פס"ד בנוגע לעיזבון

בעניין:  עיזבון המנוח ס. ש. ר. ז"ל

ההליך

1. ביום 02.11.2015 ניתן בתא"ק 44141-04-13 (להלן: "התובענה") פסק דין, הקובע תשלום פיצוי בגובה 2,725,000 ₪ אשר יפרעו על-ידי התובעים שם (החברה הכלכלית ..... ומי שהיא היום רשות מקרקעי ישראל, את כולם אכנה כדרך התובע, בשם "חכ"ל"), כנגד פינוי המקרקעין נשוא התובענה.

 2. אין עורר כי פסק הדין הקובע את הפיצוי ניתן אגב תובענה לפינוי הנכס נשוא התובענה, כנגד מי ששהה בנכס ביום הגשת התובענה, לאמור הנתבעת ובנה המנוח (להלן: "המנוח"), אשר הלך לבית עולמו ביום 29.05.2015, לאמור כחמישה חודשים טרם גובש הסדר הפשרה אשר קבע את גובה הפיצוי.

3. יורשי המנוח מבקשים, במקום סעד כספי, את הצהרת בית המשפט כי 66% מגובהו של הפיצוי שייכים לעיזבון המנוח וזאת למרות שעל נקלה יכולים היו לכמת תביעתם כנדרש בפסיקה (וראה: תא (ת"א) 2057/05 ישראל נ' קרן קיימת בישראל {פמ"מ – 16/12/2008}) כך חסכו הם לעצמם כ- 15,000 ₪ בדמי אגרה, אך כך גם מוטל ספק האם יכולים הם לקבל סעד על-פי התובענה.

טענות התביעה בתמצית

4. ראשית נטען, כי לא במחלוקת שהמנוח נמצא וגר ("החזיק", כלשון הסיכומים מטעמו) במקרקעין נשוא התובענה ונתבע עם אמו לפינויים. מכאן הולדת הפיצוי.

5. בתא"ק הוגשו על-ידי המנוח ובתה של המשיבה כתבי טענות ותצהירים ואלו טענו כי יש למנוח ולמשיבה זכויות קנייניות בנכס.

6. בתובענה הגישו המנוח ואמו חוות דעת שמאית לעניין גובה הפיצוי, חוות דעת אשר כללה את חלקי הנכס כמשפיעים על חלוקת הפיצוי. על-פי אותה חוות דעת, נחלק הנכס לשלוש יחידות מגורים (62א, 62ג, 62ד) וכן חנות (62ה) ולול (62ב).

7. נטען כי למנוח הגיעו שווי יחידת מגורים אחת (62א), מחצית יחידת מגורים אחרת (62ד), כל שווי הלול וכל שווי יחידת מגורים נוספת, וכי הנתבעת כבולה לחוות דעת השמאית אשר הוגשה לתובענה גם מטעמה.

8. נטען כי המנוח מעולם לא ויתר על זכותו לקבל פיצוי.

טענות הנתבעת בתמצית

9. בפתח דבריה הזכירה הנתבעת, כי היא ובעלה המנוח רכשו את הנכס, בתמורה, עוד בשנת 1957 ושם קבעו ביתם.

10. הנתבעת סיפרה כי רק בשנת 1996, התירו היא ובעלה, למנוח, שהיה בעל זרוע ועבר מכביד לבנות סוכת ..... מחוץ לחלקת הוריו ובה גם גר המנוח. מגוריו של המנוח בנכס לא החלו, אלא כשנה לאחר פטירת בעלה המנוח, לאמור רק בשנת 1999.

11. הנתבעת טענה כי הטעם היחיד בגינו לא נרשמה היא כבעלי המקרקעין, היה הכשל להוכיח זכויות זה שרכשה ממנו את המקרקעין.

12. הנתבעת טענה כי כל פרי שכירות שגבה המנוח לא היה אלא מתנתה למנוח וסיועה לו.

13. הנתבעת טענה שלא בכדי נרשמה רק היא כחייבת ומחזיקה לצורך תשלומי ארנונה, חשמל, מים וכו', וכי היא ולא המנוח, שגר בנכס רק 15 שנה ולא כ- 55 שנה כמוה, היא שהשכירה למשכירים נכסים.

14. הנתבעת טענה כי משנפטר המנוח וגרושתו לא גרה בנכס, ממילא לא צריכה היתה החכ"ל לפצות על-מנת להשיג פינויו מן הנכס אגב התובענה שהיתה לסילוק יד.

15. הנתבעת טענה כי לא הוכח אם ומה השקיע המנוח בנכס וכמה קיבל גם לידיו ממנה.

16. הנתבעת טענה כי המנוח עצמו לא ראה עצמו בעלים בנכס, או זכאי לדבר מה שונה ממי מאחיו.

17. הנתבעת טענה כי רק היא לבדה זכאית היתה להירשם כחוכרת בנכס, ואילו הבן לא היה, אלא בר רשות ללא תמורה והחזיק ברישיון שאינו בלתי הדיר.

18. הנתבעת טענה כי חוות הדעת של השמאית הוגשה אגב משא ומתן, אך בסוף יום, הפיצוי התקבל רק עבור דירת מגוריה לצורך מציאת מדור חלוף.

19. הנתבעת טענה כי המנוח לא התגורר אלא רק ביחידה 62ד', והעובדה שהעניקה לו, למחייתו, כספים מפרי שכירות יחידות אחרות, אינה יוצרת לו זכויות בפיצוי שקיבלה.

דיון והכרעה

20. כפתח דבר צריך לומר בשלושה:

א. כי אין עורר שכניסת הנתבעת ושהייתה בנכס נעשתה בתמורה ואין נפקא מינה לעניין זה, אם זה שמכר לה היה בעל זכויות בנכס אם לאו.

ב. כי כניסת המנוח לנכס ושהותו בו לא נבעה אלא מרשות שנתנה לו הנתבעת.

ג. כי הפיצוי שולם אגב תובענה לסילוק יד כנהוג לגבי מי שרשיונו במקרקעין בוטל ופסק הדין בתובענה לא קבע למה זכאי כל אחד מן הצדדים שבפניי.

האם השקיע דבר מה המנוח בנכס

21. תשובתי היא שאין אני יודע. פירוט אינו נמצא בפניי, ראיות לשווי השקעה אין בפניי, הסכמה כי הנתבעת העבירה למנוח מפירות שכירות הנכס יש בפניי גם יש.

22. בלשון משפטית תאמר, שאם המוציא מחברו עליו הראיה (וראה: דנ"א 4693/05 בי"ח כרמל נ' מלול, סד(1) 533 {פמ"מ – 29/8/2010}). ניתן אכן לומר, כדברי הנתבעת, לא רק כי הבאים בנעלי המנוח לא טענו ולא הוכיחו השקעה כלשהי מצדו, אזי נכון גם האמור בסעיף 54 לסיכומי הנתבעת, כך:

"לעניין הימנעות התובעת מהוכחת שווי ההשקעה נטען בזאת כי הלכה ידועה ומושרשת היא כי בעל דין הנמנע מלהציג ראיה רלוונטית המצויה בהישג ידו ללא הצדק סביר, יפעל הדבר לחובתו (ע"פ 728/84 חרמון נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(3) 617, 625 (1987); ע"פ 437/82 אבו נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 85, 97-98 (1983);"

אמור מעתה, כי טענות להשקעות של המנוח, דינן להידחות ושלא להכריע על הקביעה שבפסק-דין זה.

האם יוחד חלק כלשהו בנכסים למנוח

23. במקום לטעון או להוכיח השקעות מצד המנוח בנכס, בחר העיזבון להישען בכבדות על חוות דעת השמאית, הגברת ....., שהוגשה בהזמנת הצדדים, עוד בחיי המנוח אגב הליכי משא ומתן עם החכ"ל.

24. אומר ראשית, כי שיתוף פעולה על-מנת לקבל מן החכ"ל רב ככל האפשר, בבחינת "קודם נצוד את הדב ורק אחר כך נריב על עורו", היא בבחינת סביר אך אין היא ראיה, לא לזכויות המנוח ולא להיקפן.

25. כותב ה"עיזבון" בסעיפים 16-19 לסיכומיו, כך:

     "

      "

         "

       "

26. לצערי, המוצג בסעיפים לעיל הוא חסר תום לב וגובל בהטעיה לשמה, וכל כך למה?

27. אותה שומה, גם פסק הדין בתובענה, יצאו מתוך הנחה וקביעה כי אין למנוח זכויות קנייניות בנכס.

28. השומה הכספית, אין עורר, כלל לא אומצה בהסכם הפשרה.

29. אך בעיקר, השומה לא נקבה חלוקה ב- % כפי האמור בסיכומי העיזבון, ובטח ובטח לא יחדה למי ולו אחוז כלשהו. במילים אחרות, הנטען בסיכומים כפי שהבאתי לעיל, בוודאי לא המחצית השמאית בטבלה, אינו חלק מהשומה.

30. לא יכול אפוא העיזבון לטעון כי הנתבעת "הסכימה" והיא מנועה לטעון כלפי החלוקה לאחוזים שברא לעצמו העיזבון, והמייחסת לעיזבון מן השומה  66% מן הנכס, כאילו הדבר הוא חלק.

31. אך אפילו היתה השומה אומרת, כגרסת העיזבון ולא היא, עדיין אין השומה שהוגשה לצורך משא ומתן יוצרת השתק שיפוטי או מניעות שכן אין מדובר בהצהרה או בעדות של הנתבעת (וראה: על הקריטריונים להשתק שיפוטי, ע"א 1445/11 מרטינז נ' רילוב {פמ"מ – 25/11/2012}).

32. למעשה נטל העיזבון את השומה, ייחס לעצמו בעלות כרצונו ביחידות וחישב לעצמו אחוזים. בעל דין יכול לטעון כך, אך לומר או לרמוז שכך נכתב בשומה וזו יוצרת מניעות, אין הוא יכול.

מיצוי טענות המנוח

33. למעשה, טענת העיזבון ברורה כעת יותר. היא גורסת כי במשך 15 שנה התירה הנתבעת לבנה המנוח להתגורר בשטח שלה, גם ליטול מפירות שכירות שהצמיחו מי מהיחידות עליו, ולכן מבקש עיזבון המנוח ליטול גם שווי פיצוי על היחידה בה גר בשעתו, גם שווי היחידות מהן ניתנו לו דמי שכירות. או במילים אחרות, נותנת הרשות למגורים (הנתבעת) תקבל 34%, והוא, שלא נתן תמורה עבור הנכס, ייטול שני שליש ממנו.

34. בראי מדיניות שיפוטית רצויה, לו ייענה רצון העיזבון, יצטרך כל החפץ לנהוג מנהג חסידות ביוצא חלציו, לקחת בחשבון שבבוא יום יקבל הנותן, לא אסירות תודה אלא אמירה "שלי הוא".

"יחסי המקרקעין"של הנתבעת והמנוח

35. אמר כב' השופט רובינשטיין, אגב בע"מ 5939/04 (פלוני נ' פלונית – פורסם במאגרים משפטיים) כך:

"בעיניי, בצד כל אלה יש ביסוד הדברים ציפייה להגינות ביחסים בין בני-אדם בכלל – נגזרת של תום-הלב החולש על המשפט הפרטי (ראו והשווה סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), בחינת "אדם לאדם – אדם" (הנשיא ברק, רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון [12], בעמ' 279).  זו גם תמציתו הערכית של הכלל "ועשית הישר והטוב..." (דברים, ו, יח [א]) החופה ממעל באתוס מורשתנו; כדברי הרמב"ן (רמב"ן, ויקרא, יט, ב [ב]): "אחרי אזהרת פרטי הדינין בכל משא ומתן שבין בני אדם... אמר בכלל ועשית הישר והטוב, שיכניס בעשה היושר...".

36. מצפים אנו מבני אדם לנהוג כבני אדם, ובמידת האפשר לנהוג גם מתינות גם חסד.

37. כאשר נשקלת מדיניות משפטית ראוייה, תמיד ישאל בית המשפט את עצמו איזה אדם סביר יטפל כדבעי בהורהו הזקן, אם מעל ראשו תהא תלויה חרב מכוחה טיפולו המסור יהפוך בעיני אחיו לטענת "השפעה בלתי הוגנת"?

איזה אדם סביר ייתן לילדו לגור בדירה השייכת לו אם ידע שבתוך זמן יוכל ילדו לקום עליו או על רעייתו ולטעון כי הדירה שלו היא על דרך "רשות בלתי הדירה" "כוונת מתנה" וכו'?

מי ינהל מו"מ עם קרוב משפחתו בסבלנות שמא תושג הבנה, אם יסבור, כי יטען נגדו "שיהוי"?

38. ולכן, אם חפץ הדין, והוא חפץ, לעודד התנהגות נדיבה מוסרית  ודואגת צריך הוא גם לדאוג, כי הנותן לא ימצא את עצמו בסיכון בשל עצם המתן.

39. אמור מעתה, כי מהנסיבות בהן נתנה התובעת תמורה עבור המקרקעין והמנוח אינו אלא בר רשות, תצמח הנחה כי הפיצוי ניתן בראש ובראשונה לנתבעת, והעיזבון בנעלי המנוח הוא בגדר המוציא מחברו.

40. הדברים מתיישבים גם עם הידיעה כי לעת חתימת הסכם הפשרה בדבר הפיצוי כבר לא היו צריכים, למרבה הצער, החכ"ל להטריד עצמם בפינוי המנוח אשר הלך לבית עולמו ומדור "חילופי" היו הם צריכים להסדיר רק לנתבעת, אשר לכאורה ואכן שהתה בנכס ברישיון שבתמורה.

41. אם תרצה תוכל לאבחן בין הצדדים. אמנם בשניהם ראתה החכ"ל כצריכים פינוי אך בראי ע"א 986/93 קלמר נ' גיא  נ(1) 185 (פמ"מ – 12/6/1996), אשר פרסם ברבים את דוקטרינת זעקת ההגינות.

קיימת שונות בין הצדדים.

42. בבסיס אותה "זעקת הגינות", היא העדפת מי שנתן תמורה ממשית, ושיקוף התמורה במתן זכויות למי שנותן תמורה והעדפתו על פני המקבל בלא תמורה.

43. אמר בית המשפט  המחוזי במחוז מרכז (ע"א (מרכז) 14713-11-08 קאפי נ' מנהל מקרקעי ישראל (27/1/2010), בין השאר כדלהלן:

"רישיון במקרקעין יכול שינתן על פי חוזה בין הצדדים או מכללא. זה האחרון הוא "היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע" (נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 24 (תשנ"ה) (להלן: "זלצמן") וכך מצינו במאמרה של זלצמן:

בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס" (שם, בעמ' 56-57) . הרשות אינה מסתיימת כל עוד לא גילה בעל המקרקעין כי בדעתו לבטלה. עם זאת, תיתכנה נסיבות בהן לא תבוטל הרשות באופן מיידי וחד צדדי, על אף כוונתו של בעל המקרקעין להביא לסיומה: עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זוהי רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני. אולם, ככל שהיא נמשכת בלא תגובה מצידו של בעל המקרקעין היא יוצרת ציפיה אצל פלוני להמשך קיומה גם בעתיד....נסיבות המקרה שבמסגרתן נלמדת הסכמתו בשתיקה של בעל המקרקעין, עשויות למנוע את בעל המקרקעין מכוחו של דין ההשתק, או עקרון תום הלב, מלהביא את הרשות לסיומה באורח חד צדדי ומייד" זלצמן 57).

ביטול הרישיון יכול שיותנה בתנאים שונים, מטעמי צדק, ולעתים יקבע בית המשפט כי הוא אינו ניתן לביטול:

המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2)337, 341 (1985).

ההיתה הרשות של המנוח בלתי הדירה?

44. בנסיבות שבפני, לא רק שלא מצאתי ראיה, כי ניתנה רשות בלתי הדירה וכי התנהגות התובעת ובעלה המנוח לא חרגו מעבר לטוב לב גרידא אלא ההיפך הוא הנכון. הרשות אשר ניתנה למנוח, ניתנת היתה לביטול בכל עת. הדברים מביאים אותי לשאול האם ניתנה למנוח על-ידי הנתבעת זכות מגורים בלתי הדירה?

45. את סוגיית הרישיון הבלתי הדיר סיכם בקצרה, וכיאה כב' סגה"נ א. זגורי, אגב תמ"ש (טבריה) 2690-10-10 י. נ. נ' ר. נ. (פמ"מ – 3/3/2013), וכך:

"הרשיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק (Estoppel) שפותחה בדיני היושר האנגליים.  השתק נועד למנוע תוצאות בלתי-צודקות, המתחייבות לכאורה מן הדין, על-ידי השתקת המתנגדים מלטעון בבית-המשפט טענות משפטיות או עובדתיות, שהן נכונות כלשעצמן.  השתק כמו זה שבענייננו מונע מבעל-זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין, אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה, על-ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך.  עם זאת, לנוכח שיקולי הצדק שביסוד ההשתק, הפעלת הכלל היא גמישה ולבית-המשפט ניתן שיקול-דעת בקביעת הסעדים – אם רשות שימוש במקרקעין ללא-הגבלה ואם פיצויים – על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי.

כאשר הצדק מחייב קיומה של זכות בלתי-הדירה, אין היא באה לסיומה עם העברת המקרקעין, אלא מכוחו של ההשתק, המכונה גם השתק קנייני (Proprietary Estoppel), היא חלה כלפי צד שלישי – נושה, יורש או רוכש – שזכויות בעל-המקרקעין עברו אליו.  זאת, להוציא רוכש המקרקעין בתמורה ובתום-לב, שלא ידע על קיומה של זכות השימוש (ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4) 27, 35 (01/04/2001); נ. זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב, תשנ"ח – תשנ"ז), 25, בעמ' 40-41).

כאשר עסקינן "ברשות גרידא" שניתנה חינם ללא כל תמורה כפי שניתנה בענייננו הרי שאין זה הסכם במובן החוקי של המירה.  ככזו, הרשות קיימת עקב רצונו החופשי של המרשה, ומתבטלת עם גילוי דעתו של זה, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרישיון.  יוצא איפוא, כי בר רשות מכוח רישיון שימוש ללא תמורה, צפוי בכל רגע נתון לדרישת סילוק יד, אף אם פעולתו בנכס נמשכה זמן רב (ראה לעניין זה ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה(1) 474, 479; ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433, עמ' 439; ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) 210, עמ' 215 – 216).

על השאלה אם המדובר ברשות הדירה או בלתי הדירה יש להשיב לאחר בחינת נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה.  יתכנו מקרים בהם ניתן רישיון בתמורה וחרף זאת תהא הזכות הדירה ויהיו מקרים בהם רישיון שלא בתמורה יצמיח זכות בלתי הדירה להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ת"א (חיפה) 3402/06 בדיע ג'ריס נ' פיירוז ג'יריס [פורסם בנבו] (12/10/2010)). רישיון חינם שהינו בלתי הדיר משתייך לקשת המקרים הנדירים שכמותם קשה למצוא במקומותינו ובזמננו.  בהקשר זה קיימת מטוטלת פסיקתית.  בתחילה קבעה הפסיקה, כי הגם שייתכנו מקרים חריגים בהם רישיון שלא בתמורה יוכר כרישיון שאינו ניתן לביטול, הרי שקביעה כזו תיעשה אך במקרים נדירים וכאשר הוכח, כי הייתה רשות מפורשת לשהיית המחזיק במקרקעין וכי האחרון הסתמך על רשות זו (ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא (2) 127, 132; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט (2) 227, 241).  ברם, בפסיקה מאוחרת יותר נפסק מפורשות שרשות חינם אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה וכי היא ניתנת לביטול בכל עת.  עוד נקבע, בהסתמך על פסיקה קודמת, שהמגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי הדירה ולא הרחבתם (ראה: רע"א 1156/02 חי נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949, 955-957).  אציין, כי אני שותף לגישה זו של צמצום המופעים של רשות חינם בלתי הדירה, כאשר הנימוק לכך לטעמי, הוא ריקון מתוכן של זכות הקניין של הבעלים בשל הרחבת ההגנה על הרשות הבלתי הדירה".

46. כאמור, לא הוכח בפניי אף לא אחד משלושת היסודות העיקריים הדרושים, שעה שנטען לרישיון בלתי הדיר בלא מסמך מפורש ואלו הם:

א. תוצאה שאינה צודקת.

ב. הסתמכות בתום לב ובאופן סביר.

ג. שינוי מצב לרעה.

למעשה, לא טרח העיזבון לטעון בפירוט בסוגיות אלו.

47. המנוח נהנה מן השהות במקרקעין, ולא הוכח בפני, לא הסתמכות בתום לב של המנוח גם לא שינוי מצב לרעה. קודם לא היו לו זכויות, כך גם כעת, ואומר בצער, כי עם לכתו של המנוח לבית עולמו, וודאי לא שונה מצבו לרעה.

48. אמור מעתה כי הרשות בה החזיק המנוח, אכן היתה הדירה ולא בלתי הדירה, ובוודאי שלא הונחה בפני ראיה להסכמת הנתבעת (או בעלה המנוח) למתן רשיון שאינו הדיר.

בדין כתבה אפוא הנתבעת בסעיפים 28-33 לסיכומיה, כך:

  "

        "

50. אמור אפוא, כי המנוח היה בר רשות ללא תמורה מאימו לשהות במקרקעין, רישיון הניתן לביטול בכל עת.

ביטולו של רשיון

51. אמר בית המשפט המחוזי אגב ת"א (ת"א) 1592/05 אבו ערדה נ' רשות הפיתוח (פמ"מ – 6/7/2011):

 "הכלל הוא כי בר רשות השוהה ללא תמורה בנכס מקרקעין, אשר רישיונו בוטל, זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בנכס והשבחתו:

 הלכה פסוקה מקדמת דנא כי אין 'סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. יש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא ; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר; (דברי השופט ח' כהן בע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל אביב יפו , פ"ד טז 1773, 1780)... בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק" (ר' רע"א 1156/02 רע"א 1238/02 עבד אל סלאם ח'יר נ' אלון לידאי [פורסם בנבו] (ניתן ביום 11.5.03; להלן "עניין ח'יר"), ור' בענין זה גם ע"א 32/77 טבוליצנקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) 210; ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ,ד לא(2) 127; ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2) 564; בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר ת"א, פ"ד כה(1) 792; ע"א 234/07 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1) 389; ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 710 , 701; וע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות –מדינת ישראל (לא פורסם [פורסם בנבו], ניתן ביום 21.3)...

בדונו בשיקולים המנחים את בית המשפט בקביעת שווי הפיצוי לפינוי בר רשות מנכס בו החזיק, קבע בית המשפט העליון ברע"א 2701/95 תחסין מוחי אלעדין כנען נ. אחמד עסק אלטיף (פ"ד נג(3 ) 151) כי:

על בית המשפט לבחון על פי נסיבות המקרה האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לענין זה יתחשב בית המשפט בין היתר בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה אחרון על הרישיון שניתן, ובנזק שנגרם לו עקב כך".

בית המשפט הוסיף וקבע באותו ענין, כי יש לבחון את מערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים לא רק במשקפיו של הדין הפורמאלי, אלא גם על פי שיקולים של צדק".

52. אם לא צריך היה המנוח להסדיר לו מדור חלוף, לא הוכחה השקעה מצדו בנכס, ושיקולי הצדק (רכישה בתמורה) עומדים לטובת הנתבעת, ספק אם יש למנוח חלק ונחלה בפיצוי.

53. אוסיף ואסביר כי העובדה שהחכ"ל תבעה "בנשימה אחת" את כל המתגוררים בנכס לעת הגשת התובענה והמנוח בכלל זאת, עדיין אין משמע הדברים כי למנוח יש בהכרח חלק ונחלה בפיצוי.

54. אמשיך ואביא מעט מזער ממה שכתבתי בתמ"ש (ת"א) 31985-10-11 (לא פורסם), כך: 

"בת"א 1592-05 אבו ערדה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח נאמר על ידי בימ"ש המחוזי (פס"ד הוזכר ע"י בימש הנכבד בפסק דינו מיום 20/6/13): "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק" (ר' רע"א 1156/02 רע"א 1238/02 עבד אל סלאם ח'יר נ' אלון לידאי (ניתן ביום 11.5.03; להלן: "עניין ח'יר"), ור' בענין זה גם ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) 210;  ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127; ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2) 564; בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר ת"א, פ"ד כה (1) 792; ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1) 389; ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 710, 701;"

55. אתקדם ואומר, כי לא השתכנעתי כי המנוח זכאי היה לפיצוי כלשהו עם ביטול הרישיון.

האם ההליך המשפטי בתובענה יוצר השתק כלשהו כלפי הנתבעת

56. טען העיזבון בסעיפים 5-9 לסיכומיו, כך:

 .................................................

.....................................................

57. אלא מאי? טענות השתק אינן יכולות ליצור מניעות מלהתגונן בפני הליך אחר בין צדדים אחרים (ללא החכ"ל), בוודאי כאשר האמור לעיל אינו מייחד למנוח כפי הנתבע 66% דווקא, או כל אחוז אחר, ואולם דין טענות העיזבון להידחות גם מנימוקים נוספים.

58. תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות"), קובעת:

"בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם כן הצהיר הטוען כי העובדות כהווייתן אינן ידועות לו; אין באמור בתקנה זו כדי למנוע טענות משפטיות חלופיות".

59. הלכה היא כאשר נטענות טענות עובדתיות סותרות בשני הליכים משפטיים, קיים "השתק שיפוטי" לבעל הדין:

"הטענה בדבר השתק שיפוטי יכולה להתעורר מקום שבו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים (ניתן לראות באיסור על העלאת טענות עובדתיות חלופיות כנגד אותו בעל דין בכתב טענות אחד משום דוגמה של השתק שיפוטי; האיסור קבוע בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984. התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט".

 (ראה: רע"א 4224/04 בית ששון נ' שיכון עובדים, נט(6) 625 (פמ"מ – 8/3/2005)."

60. כבוד השופט רובינשטיין הצטרף לעמדת כבוד השופט גרוניס בעניין בית ששון והסביר:

"אף אני איני סבור – על פני הדברים – כי לשם השתק שיפוטי נחוץ בכל מקרה התנאי של הצלחה קודמת בטענה כחוסמת העלאתה שוב, קרי שאם נתקבלה הטענה יש חשש להיווצרותן של החלטות סותרות של בתי-המשפט, אך אם נדחתה אין החשש קיים, וניתן להעלות את הטענה. לדידי, באספקלריית תום-הלב – ובלשון פשוטה, הגינות – אין צורך ככלל בהצלחה קודמת בטענה זו. אי אפשר שהצד שכנגד, ובהכרח גם בתי-המשפט, יהיו לטוען בחינת "תכנית כבקשתך". (ראה: עניין "בית ששון")."

61. הלכה זו אף חזרה וצוטטה על-ידי כב' השופטת פרוקצ'יה ברע"א 3640/03 דקל נ' דקל (פמ"מ – 16/12/2007):

"דוקטרינת ההשתק השיפוטי מקורה בדיני היושר האנגליים, ומשמעותה היא – חסימת בעל דין מהעלאת טענות מסוימות בהליך שיפוטי, אפילו מוצדקות הן לגופן, בשל התנהגותו בהקשר לסוגיה הנדונה שדבק בה פגם.

ההשתק כלפי בעל דין נובע ממקורות ערכיים שונים - עקרון תקנת

הציבור, האיסור על שימוש  לרעה בהליכי בית המשפט, ותורת תום הלב (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים, פ"ד נט(6) 625). תכליתו של ההשתק השיפוטי למנוע פגיעה לא ראויה בבעל הדין שכנגד, למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאימון הציבור במערכת המשפט, ולמנוע ניצול לרעה של בתי המשפט (פרשת בית ששון, שם).

דוקטרינת ההשתק השיפוטי מהווה אחת השלוחות של דיני ההשתק המסורתיים. היא מציבה מחסום דיוני בפני בעל דין מלטעון טענה דיונית, שאפילו נכונה היא, יש בה דופי של חוסר תום לב דיוני. תורה זו משתלבת בעקרון תום הלב אשר חדר לכל תחומי המשפט - המהותי והדיוני כאחד".

62. דברים דומים נאמרו על ידי כב' השופט רובינשטיין בפסקי דין מאוחרים יותר, כאשר מעבר להנמקה הקונקרטית הסביר הוא, כי ניתן לראות בשימוש בהשתק השיפוטי, גם ללא תנאי ההצלחה בהליך קודם בהסתמך על הטענה הסותרת, כמסר חינוכי שבית המשפט מחויב להעביר לציבור באמצעות פסיקותיו. (ראה: בע"מ 9128/05 פלוני נ' פלוני, (פמ"מ -08/11/2005).

63. העולה מן המקובץ הוא, כי אין באמור בטיעוני העיזבון כפי שהובאו לעיל כדי ליצור מניעות כלשהי כלפי הנתבעת לטעון להעדר זכות כלשהי לשותפות בפיצוי, לא מניעות "רגילה" ולא מניעות שבהשתק שיפוטי, וזאת למרות שהיית המנוח בנכס ברשותה כ- 15 שנה.

האם יש לראות בנתבעת ובמנוח כמי שכרתו חוזה לשיתוף המנוח בפיצוי

64. עניין זה הוכח על-ידי הנתבעת בין השאר, בהסבירה כפי שהבאתי לעיל כי המנוח מחל על כל זכות בנכס.

65. ואכן ולצערנו (על פטירת המנוח), לא המנוח הוא התובע אלא הבאים בנעליו והחפצים לרשתו.

66. בפסיקת בתי המשפט התגבשה תבנית לבחינת תביעות מסוג זה, כך שתיעשה בשני שלבים:

א. ראשית, יש לבחון מן הפן החוזי האם העסקה מהווה התקשרות חוזית מחייבת וככזו מתקיימת בה גמירות דעת של הצדדים להתקשר ולבצע עסקה על פי המסמך וכן יש בה המסוימות הנדרשת המתבטאת בכך שהמסמך כולל את הפרטים החיוניים בעסקה .

גמירות הדעת משמעותה כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות שכוונת הצדדים היתה ליצור יחסים משפטיים מחייבים . המבחן לקיומה של גמירות הדעת יהיה בדרך כלל מבחן אובייקטיבי , כלומר, שבנסיבות כגון אלה אדם סביר היה למד מהתנהגות הצדדים כי הם התכוונן לכרות הסכם מחייב.

ב. שנית, ואם התשובה לשאלה הראשונה הינה חיובית, נבדקת במידת הצורך השאלה האם עומד המסמך בדרישות הדין.

(ראה: ע"א 8144/00 עלריג נכסים נ' ברנדר, נז(1) 158 {פמ"מ – 20/11/2002}).

67. הלכה ידועה היא כי דרישת המסוימות בכריתתו של חוזה, אינה כי יהיה הוא כליל השלמות תוך שיכיל את כל הפרטים הנוגעים לו, ומספיק שניתן יהיה ללמוד ממנו על מהותה וגדרה של העסקה.

לעניין זה יפים דבריה של פרופ' ג' שלו בספרה "דיני חוזים", מהדורה שנייה,1999, בעמוד 88-89:

"משמעותה של דרישת המסוימות איננה, אם כן, כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים. משמעותה היא כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים."

68. אלא שבענייננו, אין אני יכול להצביע אפילו על קיום גמירות דעת והסכמה ולפיה, למנוח מגיע דבר מה (זה הרי נפטר טרם שיקלול ההסכם עם החכ"ל), קל וחומר שאין אני יכול לדעת כי סוכם אחוז כזה או אחר המגיע לו.

69. העיזבון מבקש כי אסיק דבר קיום "חוזה מתנה"  והיקפה על-פי מה שתיארתי קודם, כתמצית טיעוני העיזבון, לאמור כי כל מה שנהנה ממנו המנוח, הן זמנית והן לאורך זמן, יחשב כמתנה הנכללת בעיזבונו.

70. אלא שבה במידה יכול אני להסיק כי מהיעדר הסכם ברור צריך דווקא ללמוד על אי קיום הסכמה, וסברה זו עדיפה, כי היא גורסת שבאין ראיות להסכם אין הסכם.

האם תבוא לעיזבון ישועה מן העדויות

71. ברור כי לשאלת גובה האחוזים המגיעים לעיזבון לא תמצא תימוכין בעדויות שנשמעו, ודי בכך לדחות התובענה.

72. העד, מר ......, סיפר כי אין הוא יודע אם המנוח היה בעל זכויות או חתם על מחילה על זכויותיו (עמוד 6).

73. העד, מר ......, אמר גם הוא כי לא ידוע לו על זכויות שהיו למנוח (עמוד 8).

74. העדה, גברת ....., בת זוגו של המנוח, העידה כי נחתם חוזה שכירות עם הנתבעת אפילו לגבי יחידת המגורים בה התגורר המנוח (עמוד 9).

75. העדה, גברת ......, הרוח החיה בתביעת העיזבון, הסבירה כי את חישוב האחוזים עשתה היא עצמה (ולא השומה), אך לא ברור לה איך הגיעו לסך הפשרה, וכי את האחוזים יחסה היא למנוח (עמוד 15) לפי שיפוץ שעשה המנוח, או גביית דמי שכירות.

76. מוכן אני להסכים כי המנוח ביצע עבודות שיפוץ כאלה ואחרות, ששווין לא נטען והוכח וסבור אני כי קיימת לנתבעת לפחות מעין טענת קיזוז לעניין שווי שימוש המנוח במקרקעין ושווי הסיוע הכספי שניתן לו על דרך גביית דמי שכירות המגיעים לבעלת המקרקעין – הנתבעת.

77. אלא שגביית דמי השכירות או מגורי חינם ביחידה מסוימת, אינה מעניקה למנוח זכות כלשהי מוקנית בלא ציון מפורש בפסק הדין שבתובענה או בהסכם עם הנתבעת.

סוף דבר

78. התובענה נדחית.

79. מששווי התובענה עולה לכמעט 1,800,000 ₪, יישא העיזבון בהוצאות הנתבעת בסך 30,000 ₪.

80. אני מתיר פרסום פסק הדין ללא פרט מזהה אודות הצדדים.

81. המזכירות תסגור התיק.

ניתן היום,  ב' שבט תשע"ח, 18 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.