פלוני נ' אלמונית

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל-אביב (כב' השופטת תמר סנונית פורר, בתלה"מ 18102-10-21), מיום 27.3.23, במסגרתה הכריע ביהמ"ש באשר לאופן בו יפורק השיתוף בנכסי המקרקעין שבבעלות הצדדים.

העובדות הצריכות לעניין

הצדדים הם בני זוג לשעבר , שנשאו בשנת 2010, הביאו לעולם שני ילדים, ומאז חודש ינואר 2021 מנהלים הליכים משפטיים שונים. אחד מאותם הליכים – תביעת המשיבה נגד המבקש לאיזון משאבים ולפירוק השיתוף בשלושת נכסי הנדל"ן הרשומים בבעלות משותפת של הצדדים. (תלה"מ 18102-10-21). מדובר בדירת מגורי הצדדים, בה מתגורר כיום המבקש (להלן: דירת המגורים) דירה נוספת וחנות.

בין הצדדים קיימת מחלוקת באשר לאופן בו יבוצע פירוק השיתוף.

המשיבה עתרה לפני ביהמ"ש קמא לפירוק השיתוף בנכסי המקרקעין על דרך של מכירתם בשוק החופשי למרבה במחיר. המבקש מנגד טען כי על נכסי המקרקעין להתחלק בין הצדדים תוך ביצוע תשלומי איזון לפי שווים כפי שהוערך ע"י השמאית מטעם ביהמ"ש. לטענת המבקש, זכות הקדימה הקיימת לו מכוח הוראת ס' 101 לחוק המקרקעין , התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קודמת להחלטה לפירוק השיתוף. הצעת המבקש שהועלתה לפני ביהמ"ש קמא הייתה כי אחד מהצדדים יקבל לידיו את מלוא הזכויות בדירת המגורים (שהוערכה בשווי של 4 מיליון ₪) וישא בתשלום המשכנתא הקיימת עליה ואלו הצד האחר יקבל לידיו את הדירה הנוספת ( שהוערכה בשווי של 1.2 מיליון ₪) ואת החנות (שהוערכה בשווי של 150,000 ₪) וכן את ההפרש הכספי בין שווי דירת המגורים (בניכוי המשכנתא עליה) לנכסים אלו . המבקש טען כי לאור זכות הקדימה המותנית לו ומשהודיע על רצונו למימושה לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים על דרך של מכירתה למרבה במחיר לצד ג'.

משהמשיבה לא ניאותה לתת הסכמתה להצעת המשיב לחלוקת נכסי המקרקעין בין הצדדים, נדרש ביהמ"ש קמא למחלוקת שלפניו וקבע כי פירוק השיתוף בכל נכסי המקרקעין המשותפים לצדדים יעשה באמצעות מכירתם בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. ביהמ"ש קמא לא קיבל את פרשנות המבקש לזכות הקדימה הקיימת בידו ובהקשר זה קבע ביהמ"ש קמא כדלקמן:

"

13. זכות הראשונים של הנתבע באה לידי ביטוי בכך שכאשר תתבצע מכירה בשוק החופשי במסגרת התמחרות הוא יוכל לקחת חלק בהתמחרות, ואם יבחר יוכל להשוות בהתמחרות למחיר הגבוה ביותר שייקבע - ולזכות בנכס (ראו: רע"א 972/10 פלוני נ' פלונית (3.3.2010)).

     

14. לא שוכנעתי מהפסיקה שצורפה על ידי ב"כ הנתבע כי הנתבע יכול לכפות על התובעת שהנכסים לא ייצאו למכירה בשוק החופשי ובפרט כאשר קיימים פערים כלכליים ביניהם שאינם מאפשרים לתובעת לטענתה לבחור באף אחת מהאפשרויות שהוצעו על ידי הנתבע לאיזון פנימי ביניהם. מכירה בשוק החופשי תעורר שאלות מיסוי ושאלות תמורה ושאלות של הוצאות נוספות של מכר ושל כינוס אולם כל אלה יוכלו לקבל מענה בהגשת תביעה מתאימה לו יחפוץ הנתבע. אין הדבר מונע את פירוק השיתוף במכירתו בשוק החופשי תוך שמירת זכות הקדימה במסגרת זו.

     

15. על כן באיזון בין הצדדים אני מורה כדלקמן: אני מורה על פירוק שיתוף בכל הנכסים המשותפים לצדדים באמצעות מכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. פירוק השיתוף יתבצע באמצעות מינוי כונס נכסים. לאור חוסר שיתוף הפעולה בין הצדדים אין מקום להורות על מינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים.....

     

16. למען הסר ספק כל אחד מהצדדים רשאי לקחת חלק במסגרת ההתמחרות למכירת הזכויות בנכסים ולעמוד בכל התנאים הנדרשים לצורך כך, לרבות השתתפות בהתמחרות כמו כל מציע חיצוני אחר. הצדדים יוכלו לממש את זכות הקדימה במסגרת הליך ההתמחרות באופן שבו יוכלו להשוות את המחיר המוצע לכל הצעה שתתקבל על ידי מציעים חיצוניים או לזכות בדרך המלך ככל שהצעת אחד מהם תהיה הגבוהה ביותר.

    אין מניעה גם במסגרת הכינוס וככל ותהיה הסכמה בין הצדדים לגבי נכס ספציפי כי תתבצע העברה אגב גירושין במסגרת הכינוס. "

     

     

    על החלטה זו מלין המבקש במסגרת בקשת רשות הערעור שלפניי.

     

    לטענת המבקש, ביהמ"ש קמא שגה כשדחה את טענותיו לגבי זכות הקדימה; לא ניתן להציע את הדירה לרכישה לצד ג' שעה שאחד מבני הזוג מודיע על רצונו למימוש זכות הקדימה; וזכות הקדימה אינה קיימת לאחר מתן צו לפירוק השיתוף על דרך של מכירת הנכסים לצד ג' בשוק החופשי. בבקשת רשות הערעור הפנה המבקש למספר פס"ד של בתי המשפט לענייני משפחה אשר לטענתו תומכים בעמדתו וכדוגמאות למקרים בהם בוצע איזון פנימי בין בני זוג בנכסי מקרקעין תוך ביצוע תשלומי איזון ביניהם , מנגנון אשר לטענת המבקש מתבצע "משך שנים בעשרות אלפי תיקים במסגרת הליכי גירושין, וזאת באמצעות מינוי שמאי לצורך קבלת חוו"ד הקובעת את מחיר הנכס הראוי בשוק החופשי" (ס' 20 לבר"ע). עוד טוען המבקש כי טרם ניתנה ההחלטה מושא הבר"ע קיבלה המשיבה שהות להודיע אם מעוניינת לחלוקת נכסי המקרקעין בין הצדדים ועל כן בהתאם לעיקרון השוויון, יש לאפשר לו שהות דומה לממש את זכות הקדימה ולרכוש את זכויות המשיבה אגב גירושין בדירת המגורים , כששאר נכסי המקרקעין יועברו למשיבה, שתוכל, אם תרצה, למכרם בשוק החופשי ותוך תשלומי איזון.

     

    בד בבד עם הגשת בקשת רשות ערעור הגיש המבקש גם בקשה לעיכוב ביצוע החלטת ביהמ"ש קמא. ביום 3.5.23, לאחר שהתבקשה והוגשה תגובת המשיבה לאותה בקשה, נעתר בימ"ש זה (כב' השופט העמית ק.ורדי, במסגרת תורנות) לבקשת המבקש והורה על עיכוב ביצוע ההחלטה עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

     

    ביום 9.5.23 התבקשה המשיבה להגיש תשובתה לבקשת רשות הערעור.

     

    ביום 8.6.23 הוגשה תשובת המשיבה. המשיבה בתשובתה סומכת ידיה על החלטת ביהמ"ש קמא ונימוקיה. המשיבה שוללת מכל וכל את טענת המבקש לפיה ביהמ"ש קנא הפלה בין הצדדים וכי מכוח עקרון השוויון יש לאפשר לו "לממש את זכות הקדימה" ולרכוש את זכויותיה בדירת המגורים, או ביתר נכסי המקרקעין, שלא על דרך מכירתם בשוק החופשי.

     

    דיון והכרעה

     

    בהתאם לסמכותי לפי תקנה 149 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן: התקנות), לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובת המשיבה לה, הגעתי למסקנה כי יש לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה הרשות, וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה.

     

    מצאתי כי דין הערעור להידחות.

     

    חוק המקרקעין קובעבסעיף 39 (א):"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". הוראה משלימה מצויה בסעיף 40 (א)לחוק:"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה... יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון .אין בעניינו מחלוקת כי כל אחד מנכסי המקרקעין של הצדדים אינו ניתן לחלוקה בעין ולכן על פירוק השיתוף בו חלה הוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. המחלוקת היא באשר ליחסי הגומלין של הוראה זו עם זכות הקדימה הקיימת לבני זוג בנכסים משותפים, מכוח הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין, שקובעת כדלקמן:

     

    "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו."

     

    טענת המבקש היא למעשה כי משעסקינן בנכסי מקרקעין משותפים לצדדים, שהינם בני זוג, אז הבעת רצון מצד אחד מבני הזוג לממש את זכות הקדימה מכוח הוראת סעיף זה (ס' 101 לחוק המקרקעין) מסייגת את זכותו של בן הזוג האחר לפעול לפירוק השיתוף בנכס מכוח הוראת סעיף 40(א) לחוק, ומהווה הגנה כלפי תביעה שכזו. לעמדת המבקש, לאור זכות הקדימה הנתונה בידו מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין תביעת המשיבה לפירוק השיתוף בדירת המגורים צריכה להידחות והוא רשאי לפדות את חלקה בדירה, כפי שהוערכה בחוו"ד שמאי מטעם ביהמ"ש, בחלקו בנכסי מקרקעין אחרים משותפים ובכסף (תשלומי איזון).

     

    לא מצאתי בסיס לעמדה זו של המבקש. ההלכה בעניין סוכמה היטב בספרו של חברי, כב' השופט יעקב שקד:

     

    "אין חוק המקרקעין מעניק לשותף במקרקעין, שהשיתוף בהם מפורק על דרך של מכירה פומבית, זכות קדימה לרכישת חלקו של שותפו. אמנם, סעיפים 100 ו-101 לחוק המקרקעין מעניקים זכות קדימה לשותף במקרה של בעלים משותפים שהם בני זוג או יורשים, אך כאן מדובר בסיטואציה ייחודית, העוסקת במכר רצוני של מי מהשותפים. סעיפים אלה לא עוסקים במכר כפוי דוגמת מכר בהליך לפירוק שיתוף" (ראו ד"ר י.שקד, פירוק שיתוף במקרקעין, הוצאת בורסי התש"ף-2020, בעמ' 207 והאסמכתאות המובאות שם).

     

    גם בפסיקת בתי המשפט לענייני משפחה נקבע לא אחת כי סעיף 101 לחוק המקרקעין עוסק במכר רצוני של שותף ונועד למנוע כניסת אדם זר לחיק השותפים – וזאת להבדיל מהליך של פירוק שיתוף שהוא הליך של מכר כפוי שבו הנכס כולו מוצע למכירה והמכירה הפומבית מחסלת את השותפות כולה (ראו בפסקה 105 לפס"ד של כב' השופט זגורי בתמ"ש (משפחה נצרת) 1622-11-11 ו.ש נ' ע.ש,נבו 25.12.2016, ובפסקה 27 לפס"ד של חברי כב' השופט גייפמן, שניתן לפני למעלה משני עשורים בעת כהונתו בביהמ"ש לענייני משפחה בתמ"ש (ת"א) 17821/96עשירה סלומון נ אליהו סלומון ,פורסם בנבו, 3.10.1999). הן במקרה דנן הן במקרים שנדונו לפני השופטים זגורי וגייפמן שהזכרתי זה עתה, שילבו בתי המשפט לענייני משפחה בין הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין לבין הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין, ועת נתנו צו לפירוק השיתוף בנכס המקרקעין והורו על מכירתו למרבה המחיר, קבעו כי לבן הזוג שותף בנכס תישמר זכות לרכוש את חלקו של בן זוגו בהתאם לסכום הגבוה ביותר שיוצע. קביעת ביהמ"ש קמא בעניין זה אינה מותקפת בבקשת רשות הערעור שלפניי (המבקש אינו תוקף את "זכות הקדימה" המצומצמת שהוענקה לו אלא את "זכות הקדימה" המורחבת לה עתר, כפי פרשנותו, שלא התקבלה ולא הוענקה לו) ולכן איני נדרש לבחון עד כמה מעוגנת היא בדין (אציין בהקשר זה כי השופט שקד בספרו הנ"ל מציין כי התשובה לשאלה אם ניתן להחיל את הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין במכר כפוי אינה כה פשוטה והוא מנמק את עמדתו השלילית בעניין, שם בעמ' 208-210).

     

    אשר לטענת המבקש כי מכוח עקרון השוויון בין בעלי הדין "לאחר שהמשיבה קיבלה שהות וזכות קדימה להחליט באם מעוניינת לרכוש אם לאו, מבוקש לאפשר באותו האופן למבקש לממש את זכות הקדימה הקיימת לו על פי הדין..." – מצאתי את הטענה שגויה עובדתית. הדברים עולים אפילו מתיאור העובדות שפירט המבקש בבקשת רשות הערעור. המבקש מתאר כי בדיון שהתקיים ביום 26.1.23 ניסה ביהמ"ש קמא להביא את הצדדים להסכמות (ס' 6 לבר"ע). הדיון התקיים כשלפני ביהמ"ש קמא והצדדים הצעת פשרה אותה הציע המבקש לחלוקת נכסי המקרקעין בין הצדדים (הצעה אותה פירטתי לעיל ושאותה פירט המבקש גם בס' 3 לבר"ע). הדיון הסתיים בהחלטה לפיה "עד ליום 12.2.2023 תודיע התובעת לגבי הסכמתה או אי הסכמתה לאיזון בין נכסי המקרקעין". ביום 12.2.23 הודיעה המשיבה כי אינה מסכימה להצעת המבקש ונימקה את טעמיה (ס' 9 לבר"ע). מן המקובץ עולה כי המשיבה מעולם לא ביקשה לממש "זכות קדימה"; ביהמ"ש קמא לא הקנה בידה בהחלטתו בדיון שהתקיים ביום 26.1.23 "זכות קדימה" לרכישת חלקו של המשיב בנכסים; לפני המשיבה הייתה הצעה אותה הניח המבקש לפניה, היא התבקשה להודיע אם היא מסכימה לה אם לאו, והיא הודיעה על היעדר הסכמתה. היעדר קיבול להצעה שניתנה ע"י המבקש לא מקנה בידי המבקש זכות לתת קיבול להצעה נגדית מצד המשיבה (ברוח הצעתו שלו) שמעולם לא ניתנה על-ידה.

     

     

    סוף דבר

     

    לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

     

    משהערעור נדחה מבוטל עיכוב הביצוע שניתן ע"י בימ"ש זה (כב' השופט ורדי) ביום 3.5.23.

     

    המבקש ישא בהוצאות המשיבה ובשכ"ט עו"ד בגין הליך זה בסך של 7,500 ₪ .

     

    העירבון שהופקד ע"י המבקש יועבר למשיבה, באמצעות באת כוחה, על חשבון ההוצאות שנפסקו.

    מתיר פרסום פסה"ד במתכונת בה נחתם, בהיעדר שמות הצדדים ופרטים מזהים אחרים.

     

     

    ניתנה היום, ט"ו תמוז תשפ"ג, 04 יולי 2023, בהעדר הצדדים.