תמ"א בונים איכות נ' מועצה מקומית בית דגן

1.העותרת עוסקת בייזום, פיתוח וניהול פרויקטים בתחום הנדל"ן. המשיבה היא מועצה מקומית, שבתחום שיפוטה, ברחוב מנחם בגין 10, בית דגן, נמצא בנין מגורים ישן, שנבנה בשנות ה-60 של המאה הקודמת. העותרת מעוניינת להגיש בקשה להיתר בניה, לשיפוץ המבנה הקיים, חיזוקו, ותוספת בניה. לפי הנוהל של המועצה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, המסמכים, הדרושים לקליטת תיק בקשה להיתר במחלקת הרישוי, כוללים (בין היתר) אישור המועצה המקומית (היא המשיבה) על גבי התכנית. במאי 2016 הגישה אפוא העותרת למשיבה בקשה לקבל את אישורה הנ"ל על גבי התכנית, וזאת במטרה לפתוח תיק בקשה להיתר בוועדה המקומית.

בספטמבר 2016 הוציאה המשיבה לעותרת דרישות לתשלום היטל תיעול ואגרת סלילת רחובות, בסך כולל של 547,146₪. התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים ומשא ומתן בקשר לדרישות תשלום אלה, ובמסגרת זו המציאה המשיבה לעותרת, ביום 15.11.16, דרישות תשלום מעודכנות, בסך כולל של 546,593₪. העותרת העלתה טענות שונות בקשר לכך, וביום 23.1.17 דחה ב"כ המשיבה את טענותיה.

העתירה הוגשה ביום 2.3.17.

המועד להוצאת דרישה לתשלום היטלי פיתוח

2.טענתה הראשונה של העותרת היא, כי המשיבה אינה מוסמכת להתנות פתיחת תיק בקשה להיתר בניה, בתשלום היטלי פיתוח. מהוראותיהם של חוק עזר לבית דגן (תיעול) התשס"ג – 2003 (להלן: "חוק התיעול") וחוק עזר לבית דגן (סלילת רחובות) התשס"ב – (להלן:"חוק הסלילה") עולה בבירור, כי הדרישה לתשלום ההיטל תימסר "עם הגשת בקשה למתן היתר בניה בנכס". לטענת העותרת, הכוונה היא לשלב לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר, ובטרם הוצא היתר בפועל. לטענתה, המשיבה מוסמכת לגבות היטלי פיתוח בגין בניה חדשה או תוספת בניה לנכס קיים, רק לאחר שהוועדה המקומית אישרה למגיש הבקשה לפעול להוצאת היתר בניה או לאחר שאישרה את תכניות הבניה. כאן, המשיבה מבקשת לגבות היטלי פיתוח כתנאי להגשת הבקשה להיתר, כתנאי לפתיחת תיק בוועדה המקומית, ולכך אינה מוסמכת, לפי חוקי העזר הנ"ל. עד כאן – טענת העותרת.

3.המשיבה מעלה, בתגובתה לעתירה, טענת שיהוי בהגשת העתירה, שכן, דרישות התשלום הוצאו ביום 20.9.16, אך העתירה הוגשה רק ביום 2.3.17.

אינני סבור כי עתירה זו דינה להידחות על הסף מחמת שיהוי בהגשתה.

העותרת טוענת בעתירתה (סעיף 9, סעיף 10) כי דרישות התשלום הנ"ל כלל לא הומצאו לה.

לעותרת נודע על הדרישות הללו, ואז נוהל משא ומתן בינה לבין המשיבה, והמשיבה טוענת (סעיף 2.13 לתגובתה לעתירה) כי הושג סיכום מפורש עם מנהל העותרת ביחס לתנאי ההסכם (היינו – תשלום של 20% מדרישת התשלום לאלתר; ותשלום היתרה בעת קבלת ההיתר, תוך העמדת ערבות בנקאית על ידי העותרת להבטחת תשלום היתרה). מסמכים להוצאה לפועל של ההסכם הנ"ל הועברו על ידי המשיבה אל העותרת ביום 17.11.16. במצב דברים זה, ברור שלא היה מקום שהעותרת תפנה בשלב זה לביהמ"ש, דבר שהיה מתפרש כפניה מוקדמת, ללא מיצוי ההליכים, ואולי אף כחוסר תום לב במשא ומתן. העותרת פנתה אל המשיבה פעמיים, ביום 21.12.16, וביום 3.1.17, בהשגות שונות על ההיטלים, וקיבלה את תשובתה של המשיבה ביום 23.1.17. העתירה הוגשה ביום 2.3.17, משמעה בתוך פחות מ-45 ימים ממועד קבלת התשובה. אינני סבור, בנסיבות אלה, כי חל שיהוי בהגשת העתירה.

4. לגופו של ענין, טוענת המשיבה, שאכן, לפי חוקי העזר הנ"ל, המועד להוצאת הדרישה לתשלום ההיטלים הוא עם הגשת הבקשה להיתר בניה, אולם הכוונה איננה לשלב לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר, אלא הכוונה היא לשלב הראשון, שלב קליטת תיק הבקשה להיתר.

בשלב הזה – כך לפי נהלי הוועדה המקומית מצפה אופק – נדרש אישור המשיבה על גבי התכנית, ואישור זה לטענתה הוא אישור על תשלום היטלי הפיתוח. הדברים נעשים כך משום שהוועדה המקומית מצפה אופק היא ועדה מרחבית: אין למשיבה ועדה מקומית "משלה", באופן שיש לה למעשה שליטה על הוצאת ההיתרים. כאמור, כאן מדובר בוועדה מרחבית, ולמשיבה יש ייצוג של חבר אחד מתוך שבעה בוועדה המרחבית, והתוצאה היא, שהמשיבה איננה הגורם המחליט, ואין לה כל אפשרות למנוע הוצאת היתר בניה בשל אי תשלום ההיטלים. זו הסיבה לכך שהמשיבה דורשת לשלם את היטלי הפיתוח בטרם פתיחת תיק הבקשה להיתר בוועדה המרחבית מצפה אופק, וכנגד קבלת אישור המשיבה לפתיחת התיק. לסיכום, עמדת המשיבה היא, כי התשלום של ההיטלים ייעשה כתנאי מוקדם להגשת בקשה להיתר בניה לוועדה המרחבית מצפה אופק.

5.אינני מקבל את עמדת העותרת, כי המועד שבו מוסמכת המשיבה להוציא דרישה לתשלום היטלי הפיתוח הוא – לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר, או לאחר שאישרה למגיש הבקשה לפעול להוצאת היתר בניה, או לאחר שאישרה את תכניות הבניה. הדבר אינו מתיישב עם הוראות חוקי העזר, הקובעות במפורש, כי דרישת התשלום תימסר עם הגשת הבקשה למתן היתר בניה, להבדיל מאישור הבקשה למתן היתר בניה.

6.אינני מקבל גם את עמדת המשיבה, כי היא מוסמכת להוציא דרישה לתשלום היטלי הפיתוח בטרם וכתנאי מוקדם להגשת בקשה להיתר בניה. גם עמדה זו איננה מתיישבת עם הוראות חוקי העזר, הקובעות, כאמור, כי דרישת התשלום תימסר עם הגשת הבקשה למתן היתר בניה, ולא טרם הגשת הבקשה. אינני מתעלם מהרציונל, כפי שהוסבר ע"י ב"כ המשיבה והובא לעיל, אך כאמור הדבר אינו מתיישב עם לשונם הפשוטה והברורה של חוקי העזר. תתכבד המשיבה ותמצא את הדרך החוקית להבטיח שלא יינתנו היתרים בטרם שולמו ההיטלים, או לחלופין תתכבד ותתקן את חוקי העזר. כפי נוסחם של חוקי העזר הנ"ל כיום, אני מקבל את עמדת העותרת, כי אין זה בסמכותה של המשיבה להתנות פתיחת תיק בקשה להיתר בוועדה המקומית בתשלום היטלי הפיתוח.