פרץ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

בעתירתם מבקשים העותרים, 22 משפחות שהתאחדו להגשת הצעה במכרז מקרקעין שפרסמה המשיבה מס' 1 (להלן: "רמ"י"), לפסול את החלטת רמ"י לבחור את הצעת המשיב מס' 3 (להלן: "מימוני") כהצעה הזוכה במכרז, תוך קביעה שהצעת מימוני אף אינה יכולה להימנות על ההצעות הכשרות.

עוד עותרים העותרים כי יוצהר שהצעתם, השנייה בטיבה, היא ההצעה הזוכה במכרז.

עיקרי עובדות וטענות

1.המכרז מושא דיוננו הינו מכרז צפ/2016/241 לחכירת מקרקעין (במתחם 41451) לבניית 22 יחידות בשכונת יובלים בקרית שמונה, אותו פרסמו רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, משיב מס' 2 (להלן: "המתחם").

על פי תנאי המכרז, כזוכה במכרז ייבחר מציע אשר יציע את המחיר המוצע הגבוה ביותר, לחכירת הקרקע בלבד, לא כולל מע"מ ולא כולל הוצאות פיתוח ותשתיות.

המועד האחרון להגשת הצעות למכרז נקבע ליום 3/4/2017.

לציין כי למתחם מושא דיוננו (41451) הוגשו שתי הצעות בלבד – הצעת מימוני והצעת העותרים, כפי שהדבר עולה גם מדוח ההצעות, עפ"י החלוקה למתחמים, שצורף.

2.ביום 23/4/2017 נתקבלה והתפרסמה החלטת ועדת המכרזים ביחס למתחם, על פיה הצעתו של מימוני ע"ס 3,785,555 ₪ הייתה ההצעה הגבוהה ביותר ונקבעה כהצעה הזוכה (להלן גם: "ההחלטה המקורית").

הצעת העותרים הייתה ההצעה השנייה ועמדה ע"ס 1,001,501 ₪.

נוסיף כי אומדן השמאי מטעם רמ"י (השמאי הממשלתי) ואשר עמד בפני ועדת המכרזים של רמ"י ביחס למתחם, קבע את ערך הקרקע (כאמור ללא הוצאות פיתוח ותשתיות) לסך 959,150 ₪ (להלן גם: "השומה המקורית").

3.בעתירה ובבקשה לצו הביניים נימקו העותרים את בקשותיהם, בפגמים אשר נפלו לטענתם בהצעת מימוני, לרבות פגמים בנוסח הערבות, העדר חתימות ועוד פגמים, אשר בדיעבד ועם התקדמות הבירור בעתירה נזנחו וכפי שיובהר.

4.במהלך דיון (24/5/2017) שנקבע בבקשת העותרים למתן צו ביניים לאסור כל פעולה לצורך מימוש זכייתו של מימוני במכרז, חלה תפנית בעתירה, זאת שעה שמהתגובה בכתב שהגישה רמ"י לבקשה, למדנו כי מימוני עצמו ביקש ביום 26/4/2017 לבטל זכייתו במכרז.

במסגרת הדיון הנ"ל התברר כי הצעת מימוני עומדת על כמעט, פי ארבע משווי המגרשים, על פי שומת רמ"י, על בסיסה נערך המכרז כשלטענת מימוני שגה הוא והגיש את הצעתו על בסיס ההנחה כי היא צריכה לכלול גם את הוצאות הפיתוח והתשתיות ולא את ערך הקרקע בלבד.

לציין כי מימוני עצמו לא התייצב לדיון האמור ולא מסר כל תגובה לבקשה.

5.כאן המקום לציין כי עפ"י תנאי המכרז (סע' 12), מקום בו מבוטלת זכייתו של הזוכה במכרז, יכול מציע בעל ההצעה השנייה בטיבה לזכות במכרז, אף בהנחה והצעתו עולה על אומדן שמאי רמ"י, רק אם יסכים להעלות את סכום הצעתו באופן שתעמוד על 90% מהצעת הזוכה המקורי במכרז, אופציה שלא הייתה ריאלית בנסיבות ענייננו, לאור סכום הצעתו של מימוני.

מהמפורט הוברר, כבר בשלבים הנ"ל של הדיון כי הבירור בעתירה יתמקד בשאלת תוקפה של הצעת מימוני, כהצעה כשרה, לרבות על ההשלכות הנגזרות מכך לסיכויי העותרים לזכות במכרז על בסיס הצעתם.

6.מכל מקום הוסכם ולדברים נתתי תוקף, כי עד לבירור ולהכרעה תימנע רמ"י מקידום ההתקשרות עם מימוני. עוד הובהר כי הבירור יתמקד בתוקף הצעתו של מימוני, לרבות על רקע פנייתו לרמ"י לחזור ממנה/לבטלה, פנייה אותה התחייבה ב"כ רמ"י להמציא לעיון.

7.מוקדם לישיבת ההמשך שנתקיימה ביום 6/6/2017, הציגה ב"כ רמ"י שתי פניות בכתב שהגיש מימוני לביטול המכרז, האחת מיום 26/4/2017 כאמור שנענתה ע"י רמ"י ביום 1/5/2017 והשנייה מיום 9/5/2017.

8.נציין כבר עתה כי ב"כ העותרים צירף בהמשך לדיון מיום 6/6/2017 פנייה מוקדמת יותר מצד מימוני, אשר מתברר כי נשלחה בדוא"ל לרמ"י כבר ביום 4/4/2017, לאחר הגשת הצעתו למכרז ומוקדם לפתיחת תיבת המכרזים. בפנייה הנ"ל הבהיר את טעותו בתום לב – לכלול בהצעתו גם עלויות פיתוח ולא רק את עלות הקרקע.

בפנייתו הנ"ל עתר, כי ככל שלא ניתן לחלץ את ערך הקרקע בלבד מהצעתו, הרי הוא מבקש להסיר את הצעתו ולראותה ככזו שלא הוגשה (אישור מטעם רמ"י (באתר) על קבלת הפנייה הנ"ל ניתן ביום 4/4/2017).

9. בדיון שנתקיים ביום 6/6/2017 השתתף מימוני ללא ייצוג. בדיון פרט מימוני על נסיבות הגשת הצעתו (ביום האחרון להגשת ההצעות כשחוברת המכרז אינה בפניו וכן פרט על ניסיונותיו לפנות לרמ"י להבהיר את טעותו והמצוקה בה היה נתון ועוד).

אציין כי מכלול הפירוט לא קיבל ביטוי בפרוטוקול, אולם על השתלשלות האירועים האמורה חזר המשיב בתגובתו בכתב, אשר הוגשה לאחר שדאג לייצוג כפי שהומלץ לו.

ראה בנדון תגובת המשיב מס' 3 לעתירה אשר הוגשה עובר לדיון הקבוע ליום 20/7/2017.

עוד הובהר ממהלך הדיון מיום 6/6/2017 כי בפני ועדת המכרזים של רמ"י למועד הדיון וההחלטה לגבי ההצעה הזוכה למתחם (מיום 23/4/2017), לא עמדה פנייתו המוקדמת של מימוני. כמו כן אושר למעשה כי לא נערך דיון ובירור על רקע היותה של הצעת מימוני גבוהה באופן חריג מאומדן השמאי הממשלתי שעמד בפני הוועדה.

10.במסגרת הדיון הנ"ל ראיתי להעריך ולהעיר לכאורה, כי היה מקום בנסיבות, ובמסגרת הדיון שהתקיים בוועדה, למקד בירור מעמיק יותר בהצעת מימוני, לרבות עריכת שימוע למימוני בהמשך לפנייתו, אשר הייתה צריכה גם היא לעמוד באותה עת בפני הוועדה באופן שהיה מאפשר למימוני להציג את הסבריו ובקשותיו. לאחר שקלול של אלו הייתה הוועדה צריכה לבחון האם הצעתו של מימוני על הפער החריג בינה לאומדן, באה בגדר הצעה שגויה שדינה פסילה, בהתאם להוראות תקנה 20(ד) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993 (להלן: "תקנות חובת מכרזים").

משלכאורה לא פעלה הוועדה עובר לקבלת החלטתה מושא העתירה, במתכונת כאמור, הבהרתי כי עולה ספק האם בפנינו החלטה סבירה בנסיבות.

11.מההיבט האופרטיבי, סוכם בישיבת יום 6/6/2017 הנ"ל כי ועדת המכרזים תבחן מחדש האם לא נכון היה לפסול את הצעתו של מימוני, לאור הנסיבות הייחודיות שהתבררו.

לצורך האמור הוסכם כי מימוני יוזמן לשימוע בפני ועדת המכרזים, תוך שמירת טענות הצדדים.

מימוני שב והצהיר כי הוא מבקש לבטל את זכייתו או לפסול את הצעתו. כן התחייב הוא להתייצב לשימוע ולדיון ההמשך בבימ"ש, תוך שהומלץ לו לדאוג לייצוג ע"י עורך דין.

בנוסף הוסכם כי ההסכמות הדיוניות שגובשו לעניין צו הביניים יעמדו בתוקפן עד החלטה אחרת.

12.מתוך הנחה כי המתכונת שפורטה והומלצה תביא את המחלוקות לפתרון, נקבע, מטעמי זהירות, המשך דיון בעתירה ליום 20/7/2017.

בהינתן שטיעוני העתירה, כפי שהוגשה במקורה, הפכו למעשה ללא רלוונטיים והדיון בין הצדדים התמקד בשאלת תוקף הצעת מימוני, בזיקה לתקנה 20(ד) לתקנות חובת מכרזים כאמור, התרתי לצדדים להשלים טיעונים לעתירה עד סמוך למועד הנדחה, וככל שהדיון יידרש.

13.עפ"י הודעת רמ"י מיום 17/7/2017 נערך למימוני שימוע ביום 25/6/2017 (פרוטוקול השימוע – מתומלל, צורף). בעקבות השימוע ולאחר שהונחה בפני ועדת המכרזים חוות דעת שמאית מיום 11/7/2017 שהוזמנה על ידה (להלן גם: "השומה המאוחרת"), החליטה הוועדה (ביום 11/7/2017) להותיר את הצעת מימוני כהצעה הזוכה (להלן גם: "ההחלטה המאוחרת").

הוסיפה הוועדה וקבעה בהחלטתה הנ"ל כי מאחר וחלפו מועדי התשלום הקבועים בתנאי המכרז והכספים טרם שולמו, זכיותיו של מימוני (במתחם הנוכחי ובמתחם נוסף) מבוטלות, תוך שהיא מאפשרת למימוני להעלות טענותיו ביחס לחילוט ערבויותיו.

כנדבך מרכזי בהחלטתה המאוחרת של ועדת המכרזים הנ"ל, שלא לפסול את הצעת מימוני, שימשה השומה המאוחרת, ממנה למדה הוועדה כי טעות נפלה דווקא בשומת השמאי הממשלתי המקורית אשר הוכנה כאמור לצורך הליכי המכרז ועמדה בפני הוועדה למועד החלטתה המקורית (מיום 23/4/2017).

על פי הנטען, בשומה המקורית נערך אופן הפחתת רכיב הפיתוח באופן שגוי. עפ"י השומה המאוחרת, הצעתו של מימוני דווקא מצויה בגבולות הסביר ומשום כך אין הצדקה לשיטת רמ"י לפסול הצעתו.

14.העותרים ומימוני מחו על השימוש "לרעה" שעשתה רמ"י בהליך השימוע המאוחר, אשר נועד למעשה להביא לפסילת הצעתו של מימוני, כאשר באמצעות השימוע פעלה רמ"י "להכשיר" את הצעת מימוני, על דרך של תיקון שווי הקרקע באמצעות שומה מתוקנת וכפועל יוצא מכך לסלול את הדרך לעריכת מכרז חדש ושלא כדין ולהכשיל את אישור הצעת העותרים.

15.עוד נטען כי רמ"י הפרה בהחלטתה המאוחרת את צו הביניים, באופן שנקטה צעדים "לקידום" הליכי ההתקשרות, על דרך אישור הצעת מימוני כהצעה כשרה, על הנגזר מכך לענייננו.

16.במסגרת הדיון מיום 20/7/2017 ולאור המבוי הסתום שנוצר בעקבות החלטתה המאוחרת של רמ"י, הוחלט על הגשת סיכומים לקראת מתן הכרעה.

17.על פי טיעוני העותרים, החלטת ועדת המכרזים המקורית (מיום 23/4/2017) לאשר את הצעת מימוני תחת פסילתה כהצעה לא כשרה וקביעת הצעת העותרים כזוכה, הינה החלטה בלתי סבירה.

התעלמות הוועדה מפניות מימוני והסבריו שהוצגו עוד טרם פתיחת תיבת המכרזים, כמו גם מחדליה לבחון את כשירות הצעת מימוני בהינתן שעמדה על פי ארבע מהאומדן, באה בגדר התנהלות פסולה ובלתי סבירה.

העותרים מבקשים לדחות את הטענה שהעלתה רמ"י בדבר פריצת סכר המידע, כנימוק לסירובה לשקול את הסבריו של מימוני מאוחר לסגירת תיבת המכרזים.

18.לטענתם מן הדין להתעלם "ממקצה השיפורים" לכאורה שביצעה הוועדה עובר להחלטה המאוחרת מיום 11/7/2017, כאשר את סבירות ההחלטה של רמ"י יש לבחון למועד קבלתה.

העותרים גם העלו טענות התוקפות את הערכות השומה המאוחרת שהוצגה מטעם רמ"י, לרבות הציגו חוות דעת שמאית נגדית בעניין.

לטענתם, כל תכלית השומה המאוחרת הייתה ניסיון להכשיר את ההחלטה המקורית בדיעבד, על דרך של הפיכת הצעת מימוני לסבירה, ע"י העלאת האומדן באשר למחיר הקרקע, מבלי שהוועדה בחנה בנפש חפצה את טיעוני מימוני וסבירותם.

19.עפ"י העותרים, התוצאה הסבירה היחידה שיכלה ועדת המכרזים לקבל בישיבתה המקורית מיום 23/4/2017 ובכלל, הייתה פסילת הצעת מימוני, העומדת על פי ארבע מאומדן השומה המחייבת שעמדה בבסיס המכרז במצטרף להסברי מימוני כי שגה בהגשת הצעתו וזאת כפי שמחייבת בנסיבות תקנה 20 (ד) לתקנות חובת מכרזים.

20.העותרים מדגישים כי אילו פסלה הוועדה וכמתחייב את הצעת מימוני, בהכרח הייתה היא מורה באותה ישיבה על זכיית הצעת העותרים, ההצעה השנייה בטיבה ואשר כשלעצמה הייתה גבוהה מהאומדן עפ"י השומה המקורית.

21.החלטתה המאוחרת של ועדת המכרזים להכשיר את הצעת מימוני ובאותה החלטה לבטלה, לאחר שלא עמדה בתנאי התשלום, כל תכליתה, עפ"י העותרים, לאלץ את העותרים להציע 90% מגובה הצעתו הדמיונית של מימוני (בהסתמך על תנאי המכרז, סע' 12) ובאופן מעשי יותר לבטל את המכרז.

לטענת העותרים, במקרה דנן, אין כל מקום להסתפק בפסילת הצעת מימוני, תוך החזרת הדיון לוועדת המכרזים, אלא הכרח הוא כי בימ"ש יקבע את הזוכה במכרז, עפ"י הנתונים המתחייבים, לרבות מטעמי יעילות.

החזרת הדיון לוועדת המכרזים תוביל בהכרח לביטול המכרז על הפגיעה בעותרים, הצפי להתדיינות נוספת הכרוכים בכך, זאת לצד הפגיעה בכלל לפיו יש להימנע, ככל האפשר, מביטול מכרז.

לטענת העותרים, מתן אפשרות לעריכת מכרז חדש, משהוצגו כל הנתונים שהיו חסויים לרבות השומות והצעת העותרים, תפגע קשות בעיקרון השוויון ובעותרים.

22.מימוני בטיעוניו, מעלה טיעונים חופפים בעיקרם לטיעוני העותרים ואינני רואה לחזור על אלו.

מימוני חוזר ומפרט מההיבטים העובדתיים השונים באשר לטעות שנפלה בהצעתו, טעות שנעשתה מצידו בתום לב וללא כל תכסיסנות.

עפ"י מימוני, ההחלטה המאוחרת של ועדת המכרזים אינה רלבנטית, לרבות "הנתונים החדשים" שהוצגו במסגרתה.

23.מכל מקום, לטענתו הליך השימוע שלכאורה נעשה לו, לא היה הליך כנה. הוועדה התעלמה מהסבריו וכל תכלית השימוע לרבות השומה "המתוקנת" שנתפרה למידות הצעתו המוטעית, כפי המתברר בדיעבד, היו ניסיון להכשיר את ההחלטה המקורית השגויה של ועדת המכרזים.

מימוני הבהיר כי הוא חסר כל יכולת כלכלית לעמוד בהצעה השגויה אשר עליה, עליו להוסיף כאמור עלויות פיתוח (למעשה בכפל).

24.על פי טיעוני רמ"י, החלטת ועדת המכרזים לאשר את הצעת מימוני הינה החלטה סבירה ובפרט לאחר השלמת השימוע בענייננו ומשנתקבלה השומה המאוחרת העדכנית.

25.רמ"י מדגישה כי מימוני עצמו לא הגיש כל עתירה כנגד החלטת ועדת המכרזים בגין אי פסילת הצעתו, על הנגזר מכך למשקל שיש לתת לטענות בדיעבד למעשה.

26.על פי רמ"י החלטת ועדת המכרזים תואמת את הוראות החוק, תנאי המכרז וההלכות החלות, תוך שקילת כל השיקולים הרלבנטיים.

בהקשר זה עותרת רמ"י לראות את ההחלטה המאוחרת של ועדת המכרזים מיום 11/7/17 על נתוניה ונימוקה כחלק מההחלטה הכוללת, עת בוחנים את סבירותה.

27.לטענת רמ"י, המקרה דנן אינו מתאים לביטול הצעת מימוני עפ"י תקנה 20 (ד) לתקנות.

28.על פי רמ"י, הכרה בטענת מימוני באשר לטעותו, זאת למרות שהועלתה רק אחרי סגירת תיבת המכרזים ולאחר שייתכן והגיע לידיעתו מידע באשר ליתר ההצעות, תפתח פתח לתכסיסנות או תאפשר לו להיחלץ ממימוש הערבות. בנוסף קיים חשש כי בדרך זו יצעדו להבא אחרים שישתתפו בהליכי מכרזים של רמ"י.

רמ"י מדגישה כי כל מסמכי המכרז וטופס ההצעה מנוסחים באופן ברור כשבכולם נכתב כי המחיר המוצע אינו כולל הוצאות פיתוח. על כן טענת הטעות אינה מסתברת ובפרט לא ברור העיתוי ב"גילויה".

רמ"י כרשות ציבורית האמונה על הקופה הציבורית מחויבת לפעול בשיקול דעת ובזהירות, כפי שנהגה ועדת המכרזים במקרה דנן ולדחות את הטענות.

29.לטענת רמ"י אין לראות בגובה ההצעה שהציע מימוני אינדיקציה לטעות. ראשית, כך נטען, במכרזי רמ"י לא אחת מתקבלות הצעות הגבוהות פי כמה מהאומדן ובכך אין חריג.

עוד נטען כי הבחינה החוזרת שנעשתה לאחר השימוע נותנת מענה לטענה על כי ועדת המכרזים במקור, לא בחנה את סוגיית הסטייה מהאומדן והתעלמה לכאורה מנוריות האזהרה שצריכות היו להידלק.

כן מודגש, כי גם במסגרת תקנה 20(ד) לתקנות חובת מכרזים, לוועדה נתון שיקול הדעת וזה הופעל כדבעי בענייננו, לרבות לאחר עריכת בדיקה מקיפה וקבלת שומה מעודכנת.

עוד נטען כי ככלל, קבלת בקשות לתיקון טעויות לאחר סגירת תיבת המכרזים, מביאה לפגיעה קשה בעקרון השוויון והכרח להימנע מכך.

30.רמ"י מדגישה, לחלופין, כי ככל שיורה בימ"ש על פסילת ההצעה הזוכה של מימוני, יש מקום להחזיר את הדיון לוועדת המכרזים כדי לבחון ולשקול אם להכריז על העותרים כזוכים, אם לאו. בנדון מובהר כי אין הכרח שוועדת המכרזים תקבל הצעה גם אם היא יחידה והדבר נתון לשיקול דעתה, לאחר שקילת מלוא הנסיבות.

דיון והכרעה

31.לאחר עיון, בחינה ואיזון, ראיתי לקבל את העתירה.

כללי

32.הבחינה הכוללת של התיעוד והטיעונים הנוגעים למכרז שבדיון מובילה למסקנה כי החלטת ועדת המכרזים של רמ"י לאשר ולהכריז ביום 23/4/2017 על הצעת מימוני כהצעה כשרה הזוכה במכרז הינה החלטה בלתי סבירה בנסיבות.

בנסיבות ובנתונים שהוצגו נכון ומתחייב היה כי ועדת המכרזים תפסול את הצעת מימוני בהיותה מוטעית או מבוססת על הנחה בלתי נכונה או על הבנה מוטעית, כפי שמורה בענין תקנה 20 (ד) לתקנות חובת מכרזים.

33.ועדת המכרזים אף אישרה את הצעת מימוני על דרך השגרה, מבלי שנתנה את דעתה לחריגותה ולטעות העולה ממנה, זאת בשל היותה גבוהה בכ- פי 4 משומת רמ"י שעמדה בבסיס המכרז, למרות הבחינה והבירור שנתחייבו בנסיבות.

34.יתרה מזאת, החלטת הוועדה ניתנה בהתעלם מפניית מימוני שנעשתה מוקדם לפתיחת ועדת המכרזים, בה טען כי טעה ופירט טעותו.

ועדת המכרזים לא בחנה ולא הציגה כל טעמים מיוחדים שיירשמו, המצדיקים את אישור ההצעה למרות הפגם שנפל בה, כפי שמחייבת תקנה 20(ד) לתקנות הנ"ל.

35.להבהיר כי המועד לבחינת סבירות ההחלטה של רמ"י שלא לפסול את הצעת מימוני, בפרט בנסיבות ענייננו, הינו מועד פתיחת תיבת המכרזים והדיון שנערך ביום 23/4/2017 כאמור, על הנתונים העובדתיים, שמאותיים ומשפטיים, כפי שנאספו והיו עד לאותו מועד.

36.לכל הפחות בנסיבות ענייננו, אין בשימוע המאוחר שנערך למימוני, או בשומה המאוחרת שהוצגה, עובר להחלטת ועדת המכרזים המאוחרת מיום 11/7/2017, כדי לשמש בסיס לבחינת סבירות החלטת ועדת המכרזים.

37.בפרשתנו נכון עוד לקבוע כי ועדת המכרזים בהחלטה המקורית מיום 23/4/2017 הייתה צריכה, לצד פסילת הצעת מימוני, להכריז על הצעת העותרים כהצעה הזוכה.

בענייננו, אין מקום להורות על החזרת הדיון בפני ועדת המכרזים.

38.אני רואה להבהיר כבר עתה כי השלב הנכון לבחינת הנתונים והטיעונים החדשים שהעלתה רמ"י, בדגש לשומה המאוחרת שהוצגה עובר להחלטה מיום 11/7/2017, אם בכלל, הינו השלב הבא - טרם ההתקשרות ולאחר שתאושר הצעת העותרים, כהצעה הזוכה במכרז, הכל על פי תנאי המכרז והמבחנים והאיזונים היפים לשלב הנ"ל.

וביתר פירוט למספר סוגיות הדורשות הרחבה;

סבירות החלטת ועדת המכרזים מיום 23/4/2017

39.בישיבה מיום 23/4/2017 דנה והחליטה ועדת המכרזים במכרז צפ/241/2016 לחכירת 4 מתחמים למגורים, ביניהם המתחם שבדיון, בשכונת יובלים בקריית שמונה.

אין מחלוקת כי בפני ועדת המכרזים עמדה לאותו מועד שומת השמאי הממשלתי כפי שהוכנה לכל מתחם והמשקפת את אומדן ערך הקרקע. במתחם דנן עמד האומדן על פי השומה המקורית על סך כ- 960 אש"ח (לציין כי אומדן זה נותר חסוי והוצג רק לאחר קביעת הזוכים).

40.במתחם דנן זכה כאמור מימוני, לאחר שהצעתו ע"ס כ- 3.8 מיליון ₪, הייתה ההצעה הגבוהה ביותר.

41.פרוטוקול הישיבה או כל תיעוד אחר שצורף, אינם משקפים כי תשומת לב הוועדה הוסבה לפער הגדול לכאורה בין הצעתו של מימוני לשומה.

לציין כי מר דגני אשר ליווה את הדיונים בפניי, לא חלק על כך שהוועדה לא ראתה לדון בנתון זה.

42.לצד האמור טען מר דגני, כי זו אינה פעם ראשונה, על בסיס ניסיונו במכרזי רמ"י, שמוגשות הצעות הגבוהות משמעותית משומת המכרז.

בהקשר לאמור אוסיף כי הגם שהטענה האמורה חזרה ועלתה במהלך הדיונים, ולא זכתה לאמון והסכמה, לא ראתה ב"כ רמ"י להציג נתונים לתמיכת הטענה.

לא נסתר כי לכל הפחות שעה שהמדובר בענייננו במתחם קרקע בעיר קריית שמונה, כי על פניו לא מסתבר פער כה גדול בהערכת ערכו.

מסתבר, אם כן, ובהעדר ראיה אחרת כי עסקינן בתמונת מצב חריגה, אשר חייבה לכל הפחות בחינה ודיון בוועדת המכרזים, לצד השלמת בירורים עובדתיים, שומתיים ואחרים בנדון, דבר שלא נעשה.

43.התנהלות סבירה של ועדת המכרזים, חייבה את העמקת הבירור בנתוני המציע שהציע הצעה כה חריגה, בהשוואה לשומה שבפניה, ללמוד על יכולתו הכלכלית, לברר עימו את פשר ההצעה החריגה שהציע ועוד.

לצד האמור התחייב בירור מול השמאי שמסר את האומדן, בניסיון לבחון עימו את סבירות הפער, כמו גם היה על הוועדה לבחון את הנתונים בהשוואה לשומות וההצעות במתחמים המקבילים שנדונו באותו מכרז.

44.זאת ועוד, הוכח בפנינו כי ועדת המכרזים קיבלה החלטתה מבלי שעמדה לנגד עיניה פנייתו של מימוני, פניה שהועברה לרמ"י, עפ"י הנחיות טלפוניות שנמסרו לו ע"י נציגי רמ"י, יום אחד לאחר שהגיש את הצעתו, וכבר ביום 4/4/2017.

45.בפנייתו הנ"ל פירט מימוני כי טעה לכלול בהצעתו גם את הוצאות הפיתוח ולא רק את ערך הקרקע כפי שמורים תנאי המכרז. הוא ביקש כי הצעתו תיבחן בהתאם וכי במידה ורמ"י תסרב לתיקון הטעות שנעשתה בהצעתו, בתום לב, עותר הוא כי הצעתו תוסר כאילו לא הוגשה למכרז.

מימוני הדגיש בפניה הנ"ל כי הוא פונה לפני פתיחת המעטפות וטרם החלטת ועדת המכרזים.

46.בפניי לא הוצג כל הסבר על שום מה פנייה זו לא הובאה בפני ועדת המכרזים.

בנדון גם לא חלקה רמ"י על טענת מימוני כי לא הייתה פתוחה בפניו כל דרך אחרת לפנות לרמ"י בעניין המכרז וכי הפניה נעשתה בהתאם להנחיה הטלפונית שקיבל ממשרדי רמ"י.

לציין כי הגם שרמ"י בתגובתה לצו הביניים ובתיעוד שהמציאה לאחר הדיון הראשון, לא אזכרה את הפניה המוקדמת הנדונה מיום 4/4/2017, לא חלקה על פנייה זו, אשר העתקה ואישור קבלתה, אף הוצג ע"י העותרים כאמור.

47.כאן המקום להפנות לנוסחה של תקנה 20(ד) לתקנות חובת מכרזים:

"20(א).....

(ב).....

(ג)....

 (ד)ועדת המכרזים תפסול הצעות אם הן חסרות, מוטעות או מבוססות על הנחות בלתי נכונות או על הבנה מוטעית של נושא המכרז וכן הצעות שעולה מהן שבקיום ההתקשרות ייפגעו זכויות עובדים, זולת אם החליטה הועדה אחרת מטעמים מיוחדים שיירשמו; ועדת המכרזים תדחה הצעות שלא מתקיימים בהן התנאים לפי תקנה 6א(א), זולת אם החליט אחרת לפי תקנה 6א(ב).

(ה)הועדה רשאית, מטעמים שיירשמו בפרוטוקול, להזמין מציע כדי לברר פרטים בהצעה וכן פרטים אחרים הדרושים לה לצורך קבלת החלטתה; פרטי הבירור יירשמו אף הם בפרוטוקול."

48.יש בסיס להניח כי אילו פנייתו של מימוני, המפרטת את טעותו, הייתה מובאת בפני הועדה, זו הייתה נשקלת. הדברים נכונים, על אחת כמה וכמה, שעה שפנייה זו משתלבת עם הפער הגדול בין סכום ההצעה לאומדן עפ"י השומה המקורית כפי שהצגנו (ועם נתוני הוצאות הפיתוח כפי שאלו מוצגים בפתיח פרוטוקול ועדת המכרזים).

לכל הפחות יש בסיס להניח כי המכלול היה די בו להצדיק את זימונו של מימוני בפני הוועדה למסירת הבהרות וכדומה, כפי שמוסמכת הוועדה לעשות על פי סע' 20(ה) לתקנות חובת מכרזים.

49.על כל פנים נכון לקבוע כי החלטת ועדת המכרזים בענייננו, אשר למעשה אישרה את הצעת מימוני, מבלי לתת את הדעת לפערי השומה ולפניית מימוני, אינה בגדר החלטה סבירה המצויה במתחם שיקול הדעת של ועדת המכרזים.

לטעמי הוראות תקנה 20(ד) לתקנות הנ"ל הולמות לחלוטין את ענייננו.

50.אני רואה להוסיף כי הטיעון שהועלה במהלך הדיונים בפניי, במפורש או במשתמע, ואשר במהותו מכוון לכך שבהינתן היקף המכרזים אותם מנהלת רמ"י, לצד החשש לתכסיסנות וכדומה, הרי מוצדקת התנהלות של בחינה "דווקנית" של ההצעות המוגשות, במשמע על דרך "האוטומט", דינו דחייה מכל וכל.

51.היקף המכרזים והחשש ל"פתיחת פתח לטיעונים", אינו פוטר את ועדת המכרזים של רשות ציבורית מלערוך בחינה מקיפה, דקדקנית ומלאה של כל הצעה והצעה המוגשת בפניה ובוודאי בנסיבות חריגות כבענייננו.

המלומד דקל מבאר מהם שלושת עקרונות הפעולה המחייבים את ועדת המכרזים בהתאם לתקנה 20(ד) לתקנות חובת המכרזים, כדלקמן:

"... העיקרון הראשון הינו עיגון סמכותה של ועדת המכרזים להפעיל שיקול דעת בהתייחסותה לפגמים שנפלו בהצעה. על פי ההסדר הנובע מהוראה זו, אין פגם בהצעה שמעצם הגדרתו ומהותו אינו בר תיקון, למעט איחור בהגשת ההצעה. המסקנה הנגזרת כך הינה שכל פגם שהתגלה בהצעה צריך להיבחן לגופו על ידי ועדת המכרזים, וחובה על הוועדה לשקול ולהחליט האם הפגם שנפל בהצעה חייב את פסילת ההצעה, האם ניתן לתקן את הפגם או האם ניתן להבליג עליו. לא ייתכן מצב שבו ועדת המכרזים תהיה משוחררת מהפעלת שיקול דעתה בסוגייה זו. העיקרון השני שקובעת התקנה מהווה הנחיה לוועדת המכרזים בדבר אופן הפעלת שיקול דעתה. על פי הנחיה זו, דרך המלך הינה פסילת ההצעה הפגומה, והכשרת הצעה שנפל בה פגם הינה בבחינת יוצא מן הכלל. זוהי אמנם הנחיה כללית ביותר, ואולי לא מספקת, אך אין להקל ראש בחשיבותה. משמעותה היא שלוועדת המכרזים אכן מסור שיקול דעת לגזור את גורלה של ההצעה הפגומה, אך הכשרת הצעה פגומה או מתן היתר לתיקון פגם שנפל בהצעה הינם עניין למקרים מיוחדים ויוצאי דופן בלבד. בדרך כלל, ובהעדר נימוקים לסתור, שומה על ועדת המכרזים לפסול הצעה שנפל בה פגם. עם זאת, הענקת הסמכות להפעלת שיקול דעת מטילה על ועדת המכרזים חובה לעשות שימוש בסמכות זו. על כן, העובדה שהכשרת הצעה פגומה הינה עניין למקרים מיוחדים בלבד אינה פוטרת את ועדת המכרזים מהפעלת שיקול דעתה בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו המיוחדות. העיקרון השלישי המעוגן בתקנה 20(ד) לתקנות חובת המכרזים הינו עיקרון השקיפות. על פי הקבוע בתקנה, החלטה בדבר הכשרתה של הצעה פגומה חייבת הנמקה, שתתועד בתיק המכרז. הנמקה זו תהיה פתוחה לביקורת חיצונית, הן מצד המציעים עצמן הן צד בית המשפט, אם יהיה בכך צורך" .

(עומר דקל מכרזים, כרך א' (2004) עמ' 549, 550).

52.על חובתה של ועדת המכרזים לבסס החלטותיה על תשתית עובדתית מבוררת, מוסיף המלומד דקל באומרו:

"...בנסיבות שבהן הובא בפני ועדת המכרזים מידע מכל מקור שהוא, שלפיו המידע שסופק לה על ידי מי מהמציעים אינו אמין או אינו ממצה. בנסיבות מעין אלה ועדת המכרזים אינה רשאית להתעלם מהמידע שהובא לידיעתה ועליה לבחון את הנתונים שבידיה" (דקל, כרך ב' (2006) עמ' 112 והאסמכתאות שם).

53.למותר להוסיף ולהבהיר, כי הגם שלרמ"י אינטרס לקבל את ההצעה המיטיבה ביותר מהבחינה הכלכלית, מחויבת היא כגוף מינהלי, להפעיל את שיקול דעתה בהגינות ובתום לב.

עמד על כך בית המשפט העליון בעע"מ 4821/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ (25.10.16) באומרו:

"מושכלות יסוד כי על ועדת המכרזים, כגוף מינהלי, להפעיל את שיקול דעתה בהגינות ובתום לב, כנובע ממעמדה כנאמן הציבור. עליה לפעול ביושר, בשוויון, ללא משוא פנים או שרירות, וכמובן בסבירות, תוך התחשבות בכלל השיקולים הרלבנטיים ואיזון בין האינטרסים השונים, ובהסתמכות על תשתית ראייתית מהימנה ומבוררת.

כגוף מינהלי, היא כפופה כמובן לכללי הצדק הטבעי, וחלה עליה בין היתר החובה לאפשר טיעון למתמודד שזכותה עלולה להיפגע מהחלטתה...".

54.מנסיבות ענייננו, עולה כי רמ"י לא הפעילה את שיקול דעתה בהגינות וכמתחייב כלפי מימוני, שעה שהתעלמה לחלוטין מפנייתו אליה, בה פירט כי שגה בגלמו את הוצאות הפיתוח בהצעתו. בנסיבות ענייננו, היה על ועדת המכרזים, לכל הפחות, לבחון את פנייתו של מימוני וליתן לו אפשרות להסביר על מה מבוססת ההצעה שהגיש, ולא היה מקום להמתין להליך דנן לשם כך, זאת בפרט שעה שפנייתו הנ"ל לרמ"י נעשתה בסמוך לאחר סגירת תיבת המכרזים, וכשלושה שבועות מוקדם לפתיחת תיבת ההצעות.

יפים לענייננו דבריה של פרופ' ג' שלו לפיהם:

"כפי שיבואר בסמוך הצעות המציעים הן הצעות בלתי חוזרות, כמשמעותן בסעיף 3(ב) לחוק החוזים. למרות זאת נראה כי במסגרת החובה הכללית לנהוג בתום לב בכל הליכי המכרז שומה על הרשות, בעלת המכרז, להתחשב בבקשת תיקון שמגיעה אליה מצד מציע שנוכח עוד לפני פתיחת מעטפות המכרז כי טעה בחישוביו, ואולי אף להיענות לה. גם חובה זו ניתן לעגון בסעיף 12(א), היוצר קשר משפטי בין הצדדים להליך הטרום חוזי" (ג' שלו, חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, עמ' 144-145).

55.מעבר לאמור, רמ"י אף לא נימקה את ההחלטה לדחות את פנייתו של מימוני אליה בנוגע להצעתו מושא המכרז, למעט תשובתה הלקונית כי מציע אינו יכול לעשות שינוי בהצעתו לאחר סגירת תיבת המכרזים.

בית המשפט העליון עמד לא אחת על חובת ההנמקה וחשיבותה לבחינת החלטות מינהליות באומרו:

"חובת ההנמקה היא מאבני היסוד של המשפט הציבורי וכללי הצדק הטבעי, והיא מעוגנת בחוק באופן יוצא דופן (חוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות) תשי"ט-1958). להנמקה תפקיד מרכזי ביכולתו של הפרט להתמודד עם ההחלטה, והיא מקנה את היכולת להשיג עליה ובסופו של דבר להביא לשינויה (ע"א 10419/03 דור נ' רמת הדר (לא פורסם), השופטת ארבל, פסקה 26)".

(עע"מ 8409/09 חופרי השרון בע"מ נ' א.י.ל סלע (1991) בע"מ (24/5/2010)).

בפסק הדין הנ"ל הפנה בית המשפט גם לדבריו של פרופ' יצחק זמיר בהקשר לחובת ההנמקה ולפיהם:

"כמה מעלות טובות להנמקת החלטות מינהליות. ראשית, ההנמקה דורשת מחשבה סדורה והגיונית... שנית, הנמקה... מאשרת לרשות המינהלית לבדוק את עצמה לאחר מעשה... שלישית, ההנמקה... מסייעת גם לממונים על הרשות המינהלית לקיים ביקורת על הרשות. רביעית, ללא הנמקה יקשה על אדם שנפגע מהחלטה מינהלית לשקול אם ההחלטה עומדת במבחן הדין, ואם יש יסוד וטעם להעמיד אותה לביקורת שיפוטית. ולבסוף, ההנמקה, כמו השימוע, תורמת למערכת היחסים הראויה שבין הרשות המינהלית לבין האזרח במדינה דמוקרטית" (פרופ' י' זמיר, הסמכות המינהלית, ב', 897).

56.עוד יובהר כי התנהלות רשלנית מצד מציע, או אשמו התורם, אינה, ככלל, מדד לבחינת סבירות התנהלות הרשות, עפ"י חובותיה כרשות מינהלית ציבורית.

57.מכל מקום וככל שלאמור רלבנטיות כל שהיא, הרי שבפרשתנו הבחינה צריך ותיערך אל מול התנהלות העותרים, אשר על האינטרס הישיר שלהם מבקשים הם להגן. באשר לעותרים דנן, אין חולק כי לא נפל כל פגם בהצעתם או בהתנהלותם, הגם ש"גורל" הצעתם כיום נמצא תלוי בשאלת תוקפה של הצעת מימוני.

58.על כל פנים ולעניין מימוני עצמו, הבחינה הרלבנטית לדיוננו, לרבות לגדרה של תקנה 20(ד) לתקנות המכרזים, נוגעת לשאלה האם נסתרה טענתו כי הגיש הצעה מוטעית המבוססת על הנחות שגויות.

מידת "אשמתו" של מימוני בפרשת המכרז דנן, וככל שהיא לא מלמדת על מהלך תכסיסני או זדוני, אין בה לפטור את ועדת המכרזים מהבחינה האם לא מוצדק לפסול את הצעתו כמצוות תקנה 20(ד) לתקנות.

59.מובהר כי אין בפסילת הצעת מציע כהצעה שגויה כדי להקים לו חסינות מפני תביעת נזיקין, או תביעה חוזית בעתיד, לפיצוי רמ"י ו/או העותרים, בגין הנזקים ככל שיוכח כי נגרמו להם מדרך התנהלותו של מימוני.

60.על כל פנים לענייננו ולצורך הבחינה בגדרה של תקנה 20 (ד) לתקנות, לא נסתרה גרסתו של מימוני כי טעה בתום לב והגיש הצעה הכוללת את הוצאות הפיתוח, זאת בניגוד להוראות המכרז.

מימוני הציג פירוט עובדתי נרחב בנושא, הן בתגובותיו בכתב והן בשימוע המאוחר שנערך לו עובר להחלטה המאוחרת של ועדת המכרזים מיום 11/7/2017 ואליו אתייחס בנפרד.

מבלי שאני נדרש להיכנס לפרטים בעניין, מימוני תיאר את השתלשלות האירועים שהביאה אותו להגיש הצעה שגויה (כולל עלויות פיתוח) למתחם הנוכחי ולמתחם נוסף עליו התמודד, טעות אותה גילה יום למחרת ואז ערך את פנייתו מיום 4/4/2017.

61.כאן המקום לאזכר כי מאז פנייתו מיום 4/4/2017 שלח מימוני לרמ"י שתי פניות נוספות בהן חזר על טענותיו (26/4/2017, 9/5/2017). מימוני בפניותיו ובלשונו ביקש לחזור בו מהצעתו. יובהר כי השימוש המאוחר של מימוני במונח "ביטול זכייתו", אינו מלמד על שינוי מעמדתו המקורית לחזור בו מהצעתו, כלא הייתה, אלא רק ציות מצידו להנחיות נציגי רמ"י שהנחו אותו להגיש בקשה מפורטת לוועדת המכרזים, בה יפרט על רצונו לבטל את זכייתו, על מנת שלא יחלטו את ערבותו.

62.גרסתו העובדתית של מימוני באשר לנסיבות שהביאוהו לכדי טעות בכתיבת הצעתו לא נסתרה בפניי. לצורך הדיון שבפניי על מגבלותיו והבירורים הדרושים לו, לא מצאתי בסיס שלא לאמצה.

כאמור, הפער בין הצעת מימוני לבין שומת רמ"י שעמדה בבסיס המכרז, מהווים חיזוק לאמור.

מרשה אני לעצמי להוסיף, בזהירות המתחייבת, כי הגם שהפכתי בדברים לא מצאתי איזה מהלך תכסיסני או כלכלי יכול לעמוד במתן הצעה גובהה באופן בלתי סיבר ובאופן המאפשר למציע לטעון לטעות לגביה, לאחר פתיחת תיבת המכרזים. האמור מחזק גם הוא את המסקנה כי עסקינן בטעות כנה (גם אם מימוני אשם בה).

63..בהמשך לאמור ולאור הנתונים העובדתיים שהוצגו בענייננו, גם לא מצאתי בסיס לטענת רמ"י ולפיה החשש ל"פריצת סכר המידע", הצדיק כשלעצמו את דחייתה על הסף של פניית מימוני לאור העיתוי בו הוגשה.

כאמור, פנייתו של מימוני לרמ"י נעשתה יום אחד בלבד לאחר סגירת תיבת המכרזים. אין חולק כי במועד פנייתו הנ"ל של מימוני, טרם נפתחו מעטפות ההצעות למכרז. בנסיבות אלה, אין בסיס להנחה כי סכר המידע נפרץ, זאת בפרט שעה שאין בפנינו כל אינדיקציה לכך שפנייתו של מימוני לרמ"י נעוצה בחשיפתו להצעות מי מהמציעים האחרים למכרז. גם השימוע שנערך למימוני, אינו מבסס תשתית ראייתית המלמדת על חשיפתו של מימוני להצעות אחרות לאחר סגירת תיבת המכרזים.

(ראה בהקשר דנן את שנפסק בעת"מ 8184-08-12 אלואל- חברה לבניין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון והממונה על הרכוש הממשלתי ביו"ש (4.12.12) לרבות הפירוט באשר לתשתית הראייתית הנדרשת לצורך הקביעה כי נפרץ סכר המידע).

64.מהילוכנו עד כה אינני רואה מנוס אלא מלהכריע כי נפל פגם ממשי בשיקול דעתה של וועדת המכרזים, במסגרתו קבעה את מימוני כזוכה במכרז. התשתית העובדתית והשמאית שהייתה מונחת בפניה, או הייתה צריכה להיות מונחת בפניה, חייבה את פסילת הצעתו של מימוני בגדרה של תקנה 20(ד) לתקנות.

השימוע המאוחר וההחלטה מיום 11/7/2017

65.ביום 25/6/17 ערכה ועדת המכרזים שימוע למימוני.

66.אקדים ואדגיש כי המטרה שסוכמה לקיום השימוע בדיון מיום 6/6/2017, הייתה על מנת לבחון את ההצדקה לפסילת הצעתו של מימוני בזיקה לתקנה 20(ד) לתקנות בבחינת "מוטב מאוחר מלעולם לא", זאת על בסיס מכלול הנתונים והשיקולים שנדונו בדיון, ואשר באופן שגוי לא נבחנו על ידי ועדת המכרזים במקור.

67.מההסכמה האמורה, אין ללמוד על כך שניתן היתר לוועדת המכרזים, להידרש לנתונים והערכות אשר לא היו בפניה למועד קבלת ההחלטה המקורית, לרבות על דרך של קבלת חוות דעת שמאית חדשה, הבאה ללמד לכאורה כי השמאי הממשלתי אשר ערך את השומה שעמדה בבסיס המכרז, שגה בהערכתו ובכך להכשיר את החלטתה המקורית.

68.השימוע שנקבע נועד על מנת שוועדת המכרזים תשמע את הסבריו של מימוני לטעות לה טען - בנפש חפצה, זאת שעה שנמנעה מלעשות כן "בזמן אמת", עת קיבלה את החלטתה המקורית.

נזכיר כי העותרים מצידם שמרו על מלוא טענותיהם כלפי סבירות ההחלטה המקורית, והסכמתם נועדה למציאת פתרון בונה, לתועלת כולם, ללא צורך בהכרעה שיפוטית.

69.ההלכה לפיה את סבירותה של ההחלטה המינהלית העומדת לבחינה, יש לעשות למועד בו נתקבלה, נותרה יפה ובמלוא תוקפה בענייננו.

(ראה עע"מ 4753/07 חן המקום בע"מ נ' המועצה האזורית חבל מודיעין (20/11/2008)).

70.על פי האמור ולצורך העתירה שבפניי, אינני רואה ליתן משקל לחוות הדעת השמאית המאוחרת המשלימה אשר הוצגה ועמדה למעשה בבסיס ההחלטה המאוחרת של ועדת המכרזים מיום 11/7/2017, לראות בהחלטת מימוני החלטה סבירה שלא נפלה בה טעות.

71.כאן המקום להבהיר כי אין במסקנה לעיל כדי לקבוע כי רמ"י מנועה בעתיד מליתן משקל לחווה"ד המאוחרת במסגרת החלטות שתקבל.

ברם, בירור וליבון כאמור, מקומם בשלב המאוחר לשלב בו עוסקת עתירה זו.

רוצה לומר, בחינת השלב המסתיים בבחירת ההצעה הזוכה במכרז, צריך ותיעשה כאמור, על בסיס הנתונים שעמדו או היו צריכים לעמוד בפני ועדת המכרזים בישיבתה מיום 23/4/2017.

בחינה כאמור, כפי שפירטתי ואפרט, מחייבת מסקנה כי מן הדין לפסול את הצעת מימוני ולקבוע את הצעת העותרים כהצעה הזוכה במכרז.

מאוחר יותר ובהמשך לשלב זה, רשאית לכאורה רמ"י, לרבות על פי תנאי המכרז (ראה סע' 8+11 לתנאי המכרז), לבחון האם הנתונים העדכניים שברשותה, לרבות על בסיס השומה המאוחרת, מצדיקים החלטה לבטל את המכרז ו/או להימנע מלהתקשר על פיו, למרות שנבחרה ההצעה הזוכה במכרז.

72.יובהר כי בענייננו לפחות, אין המדובר באבחנה פרוצדורלית/טכנית באשר לשלב בו רשאית רמ"י לבחון ולהעמיד לבחינה את טענותיה;

על צד המהות, הנטל המוטל על רמ"י להצדיק החלטה בעתיד לביטול המכרז, זאת לאחר שאושר זוכה במכרז, ושעה שהביטול מעוגן למעשה בטענת טעות בשומת רמ"י המקורית, הינו נטל ממשי ומהותי יותר. מעמדם של העותרים והאינטרס עליו יאבקו בבוא העת ולאחר שאושרו כזוכים במכרז, יהיה בעל משקל סגולי גבוה, בפרט בהשוואה למעמדם, מקום בו הדיון מתמקד בשאלה האם נכון לאשר את הצעתם כהצעה הזוכה.

בנדון תידרש רמ"י ליתן מענה והסברים לשורה של סוגיות, שלא נדונו במסגרת ההליך שבפנינו, זאת לרבות; האם הטעות המקצועית הנטענת בשומה המקורית, אכן עולה מהשומה הנ"ל, בהינתן שזו אף לא הוצגה בפנינו. האם עסקינן בטעות "רוחבית" שקיבלה ביטוי במכרזים נוספים של רמ"י, לרבות במתחמים הנוספים במכרז ובמידה וכך הוא, האם פעלה רמ"י לבטל גם את המכרזים הנ"ל ולמרות אישור זוכים בהם, ואם לא, מדוע.

כמו כן יהיה צורך לבדוק על שום מה נכון מבחינה מקצועית לקבוע כי השומה המאוחרת עדיפה על הראשונה וכן מה משקל טענות הנגד המקצועיות שפורטו בשומה שהגישו העותרים מטעמם ובטיעונים שהציגו לשכנע כי אין כל ממש בטענות שעלו בשומה המאוחרת אשר למעשה "נתפרה", לטענתם, רק לצורך הצדקת ההחלטה המקורית של ועדת המכרזים, כגרסת העותרים ומימוני.

ככל ששורת הסוגיות האמורה תבוא לדיון בעתיד, יהיה ניתן אז ללבנן כדבעי ולהגיע להכרעה מושכלת וצודקת.

מהטעמים לעיל גם אמנע בכוונת מכוון במסגרת פסק דין זה, מלהידרש למחלוקות השמאיות החלקיות שביקשו הצדדים להעלות בטיעוניהם ואשר מקומן יפה במסגרת אחרת, כאמור.

73.ועדת המכרזים בהחלטתה מיום 11/7/2017 הוסיפה וביקשה לתמוך את נתוני השומה המאוחרת המלמדים כי לכאורה הצעת מימוני סבירה ושגרתית כאמור, גם בנימוקים משלימים לכאורה אשר לא מצאתי בהם כל ממש;

74.הוועדה בהחלטתה המאוחרת למעשה לא התמודדה עם הסברי מימוני לפיהם הגיש את ההצעה תוך טעות, לרבות נימוקיו בעניין, כפי שהודיע עליהם, כבר יום לאחר הגשת הצעתו. ועדת המכרזים בפועל התעלמה מנימוקים אלה.

לצורך הדיון נדגיש כי אין בהנחה לפיה השומה המקורית שגויה וכי הסכום שהציע מימוני סביר, כדי לסתור את טענתו העובדתית של מימוני לפיה הוא טעה בהגשת הצעתו כפי שחזר ופירט.

75.מימוני חזר והסביר בשימוע כי עשה טעות בשל לחץ ודוחק זמנים. הוא גם הסביר שעת מילא את הצעתו חוברת המכרז לא הייתה איתו והוא למעשה אילתר. הוא הסביר כי טעותו הסתכמה בכך שהוא טעה בדרך הרישום של ההצעה באופן שהוא טעה לרשום את הצעתו ככוללת את הפיתוח. יום למחרת הבין את טעותו. "ביקשתי לנסוע מיד לנצרת. אמרו לי אין אפשרות".

הציטוטים מהשימוע שעוגנו בהחלטה אינם ממן העניין עם כל הכבוד ואין בהם לסתור את הסברי מימוני כמפורט.

76.מימוני גם פרט באשר לחוסר יכולתו הכלכלית לשלם את מחיר ההצעה שנקב ועליה להוסיף (בכפל) את עלויות הפיתוח. מימוני הסביר כי לא יוכל לקבל מימון מהבנק בנסיבות שכאלה וביחס לסכום של 6 מיליון ₪. למעשה הוועדה התעלמה מהדברים.

77.לא מצאתי בסיס למסקנות הוועדה לאחר השימוע כי מימוני בעל ניסיון (גם בהנחה וניגש למכרז קודם לפני כשנה). מימוני אינו עוסק בתחום הנדל"ן.

78.ההפניה לבדיקות שערך מימוני עובר למתן הצעתו, לרבות ניתוח רווח צפוי כפי שנימקה הוועדה, אינן עומדות בסתירה לטעות שעשה, עת כלל בהצעתו את הערכתו באשר לשווי הקרקע בתוספת עלויות הפיתוח, במקום את הצעתו לערך הקרקע בלבד.

79.לנימוק בדבר פריצת סכר המידע, עליו התבססה הוועדה התייחסתי לעיל ואינני רואה לחזור על הדברים. הוועדה אפילו לא ראתה לעמת את מימוני בעניין או לברר עימו אם שוחח עם מישהו וכו'.

נימוקי הוועדה כי בקשת מימוני לבטל את הצעתו משמעה פגיעה בעקרונות היסוד של דיני המכרזים והוודאות, תוך מתן פתח לתמרון, הינם בענייננו בבחינת סיסמאות גרידא.

80.מהמפורט עולה, אם כן, כי השימוע בדיעבד שנערך למימוני, לא היה בו לרפא את הפגמים המהותיים שנפלו בהחלטת ועדת המכרזים המקורית. המקובץ מלמד, כי אילו היה נערך למימוני והגם בדיעבד, שימוע בנפש חפצה ועל בסיס הנתונים והשיקולים שעמדו ויכלו לעמוד בפני ועדת המכרזים המקורית, הייתה צריכה הוועדה בהחלטתה המאוחרת להגיע למסקנה כי מן הדין לפסול את הצעת מימוני בגדרה של תקנה 20(ד) לתקנות.

קביעת העותרים כהצעה הזוכה

81.בנסיבות פרשתנו, מתחייבת המסקנה המשלימה, לצד פסילת הצעתו של מימוני, כי יש לקבוע את הצעת העותרים כהצעה הזוכה.

82.אכן כטענת רמ"י, דרך המלך, שעה שבית משפט רואה לבטל החלטה פגומה של הרשות, היא כי בימ"ש יורה על החזרת הענין לטיפול הרשות המוסמכת לצורך קבלת החלטה מתוקנת.

(ראה ע' דקל מכרזים כרך ב (2006), 307).

83.יחד עם זאת, אין חולק כי לעיתים קיימת הצדקה לחרוג מהכלל האמור במובן זה שבית משפט ישלים ויכריז בעצמו על הזוכה במכרז, לרבות שעה שהחזרת הענין לדיון בוועדת מכרזים תהיה בלתי יעילה לא נחוצה או לא אפשרית, כמו גם מקום בו נוצרה דעה קדומה בקרב ועדת המכרזים, אשר אינה ניתנת להסרה (דקל, שם בעמ' 308-309).

ענייננו בא בגדר המקרים החריגים הנ"ל.

84.אין חולק כי ביחס למתחם דנן עמדו שתי הצעות בלבד; האחת הצעת מימוני והשנייה הצעת העותרים.

אין חולק כי הצעת העותרים עמדה בתנאי המכרז, וכן עלתה בשוויה על שומת רמ"י המקורית שעמדה בבסיס המכרז.

משהוכרע בפסק דין זה כי הצעת מימוני נפסלה ואינה בגדר הצעה כשרה, מן הדין להכריז על הצעת העותרים כזוכה, כהצעה היחידה העומדת לדיון.

85.קביעת הצעת העותרים כהצעה הזוכה, היא בבחינת פועל יוצא וחלקה השני והשלם של החלטת ועדת המכרזים, כפי שהייתה צריכה להתקבל ביום 23/4/2017, עפ"י הניתוח שהצגנו בפסק דין זה.

במילים אחרות- אילו הפעילה ועדת המכרזים בישיבתה מיום 23/4/2017 שיקול דעת מינהלי נכון, הייתה היא פוסלת את הצעת מימוני ומכריזה על הצעת העותרים כזוכה ורק לאחר האמור, "נועלת ישיבתה".

86.יובהר כי השימוש בשומה המאוחרת מיום 11/7/2017, אסור הוא באותה מידה, גם עת באה ועדת המכרזים להשלים את ההחלטה הנכונה והסבירה, כפי שהייתה צריכה להתקבל בהחלטתה המקורית ולאחר פסילת הצעת מימוני.

כפועל יוצא מהאמור, לא תוכל ועדת המכרזים לעשות שימוש בשומה המאוחרת כנימוק לביטול המכרז, בשלב המוקדם לקביעת הזוכה במכרז.

(כאמור וכפי שפירטתי לעיל, רמ"י תוכל לבחון ההצדקה לעשות שימוש בנתוני השומה המאוחרת, לצורך ביטול המכרז או שינויו, בשלב המאוחר לקביעת הזוכה במכרז בלבד).

על בסיס האמור, אין כל תכלית והדבר אף אינו יעיל, להימנע מקביעת הזוכה במכרז, על מנת שתעשה זאת הוועדה, על פי האופציה היחידה העומדת לה בנסיבות.

87.למקרים בהם בחר בימ"ש להכריז על ההצעה שנותרה הצעה יחידה כזוכה לאחר שההצעה שנבחרה ע"י ועדת המכרזים נפסלה בבימ"ש, ראה עע"מ 5831/65 בני מאיר בע"מ נ' אלעל נתיבי אוויר לישראל בע"מ, (24/10/2006).

88.להזכיר כי בענייננו עסקינן במכרז "פשוט" שהזכייה בו מבוססת על מרכיב בודד של המחיר המוצע עבור הקרקע ובלבד שבפנינו הצעה כשרה.

89.מהיבט נוסף ומשלים יש בסיס גם להניח כי בנסיבות ענייננו, נוצרה מעיין "דעה קדומה" בקרב ועדת המכרזים, הנלמדת מהחלטתה המאוחרת מיום 11/7/2017, על הנתונים שבבסיסה, לרבות השומה המאוחרת.

90.על פי האמור, החזרת ההכרעה לבחירת ההצעה הזוכה לוועדת המכרזים, רק עלולה להכשיל, לסרבל ולהוסיף התדיינויות משפטיות שלא לצורך וגם מטעם זה מוצדק בענייננו להשלים כחלק מההכרעה השיפוטית את הכרזת הצעת העותרים כהצעה הזוכה במכרז שבדיון.

91.העיכובים עד כה בקביעת הזוכה במכרז, על אי הוודאות והעיכובים הנגזרים מכך, לרבות לקבוצת העותרים המבקשים לבנות את ביתם במתחם, מצדיקה גם היא מתן הכרעה שלמה, שתאפשר את מימוש זכייתם ללא עיכובים מיותרים.

92.בנסיבות המצטברות שפורטו בענייננו אינני רואה הצדקה להשיב את הדיון בקביעת ההצעה הזוכה לוועדת המכרזים. הכרזה על הצעת העותרים כהצעת הזוכה נכון ותיעשה בפרשתנו, ע"י בימ"ש.

סיכום

92.על בסיס מכלול הנימוקים שפורטו בפסק דין זה אני מורה על פסילת הצעתו של מימוני מכוח תקנה 20 (ד) לתקנות חובת מכרזים.

93.עוד אני מכריז על הצעת העותרים כהצעה הזוכה במכרז ובהתייחס למתחם שפרטיו בפסק הדין.

94.לאור התוצאה ודרך ההתנהלות, אני מחייב את רמ"י בהוצאות העותרים בסכום כולל של 20,000 ₪.

בנוסף אני מחייב את מימוני לאור "תרומתו" לצורך בהגשת העתירה, ועל אף הסכמתו לה, בהוצאות העותרים באופן מתון ובסכום כולל של 5,000 ₪.

95.העתק פסק הדין יומצא לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח אלול תשע"ז, 19 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.