עש"א 62380-10-15 עזבון המנוחה גיטה פת ז"ל ואח' נ' קלנר ואח'

1.לפנינו ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הבכירה צפורה פיגנבוים) מיום 25/10/15, ועל החלטותיה מיום 20/09/15 בתיק 121/15.

רקע עובדתי וההליכים לפני המפקחת:

2.המערערים הינם הבעלים של דירה אחת מתוך שמונה דירות בבית המשותף, הידוע כחלקה 18 בגוש 10781 (להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף מורכב משני מבנים-מבנה גדול, שברחוב סיני 25 והמונה 6 דירות (להלן: "המבנה הגדול"), שהינן בבעלות המשיבים מס' 1 עד מס' 7 (להלן: "המשיבים"), ומבנה קטן, שברחוב איילון 10 והמונה שתי דירות (להלן: "המבנה הקטן"), האחת בבעלות המערערים והשנייה בבעלות ה"ה תמר ואורי שרון (להלן: "משפחת שרון-המשיבים מס' 8 ומס' 9"). לכל אחד מהמבנים חזית אל הדרך הציבורית ויציאה עצמאית אליה, וביניהם מפרידה גדר. בהתאם לצו רישום הבית המשותף, הקרקע סביב כל מבנה צמודה לדירות אותו מבנה. המקלט היחיד בבית המשותף ממוקם במבנה הגדול.

3.המשיבים, אשר ראו במבנה הגדול בית משותף עצמאי, הנפרד מבחינה פיזית, הנדסית, מבנית וניהולית מהמבנה הקטן, ביקשו לקדם מיזם של חיזוק המבנה הגדול. לשם כך, התקשרו עם היזם, חברת אלי לעמס בנייה בע"מ, בחוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38, במסגרתו הוסכם, כי בתמורה להתחייבויות היזם לביצוע עבודות שיפור וחיזוק הבניין, יקבל היזם זכות לנצל את זכויות הבנייה השייכות והמוקנות לבניין על פי תמ"א 38, ויתאפשר לו לממש זכויות אלו, באמצעות בניית 4 יחידות חדשות על גג הבניין בשתי קומות ובעליית גג וחצי קומה מעליהן (4 דירות חדשות על גג המבנה הגדול ב-2.5 קומות נוספות). במסגרת תוספת לחוזה שערכו המשיבים עם היזם נקבע, בין היתר, כי עליית הגג וחצי הקומה לא יהוו יחידה נפרדת, אלא חלק ממפלס שני לדירות שבקומה שמתחת להן. כמו כן, הוסכם, כי חדר המדרגות במבנה הגדול יעבור שיפוץ, תוקם בו מעלית, יוקם ממ"ד וכן חדר נוסף ומרפסת לכל אחת מן הדירות הקיימות, ויוצמדו חניות וגינות.

4.ביום 02/09/13 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה-חיפה לאשר בתנאים את הבקשה להיתר בפרויקט התמ"א 38 במבנה הגדול, וזאת לאחר שהתנגדות צדדי ג' נדחתה. ערר שהוגש בהמשך לוועדת הערר המחוזית, אף הוא נדחה.

5.משאושרה הבנייה שתוכננה, בהתאם לאותן הסכמות, על ידי רשויות התכנון, וכאשר התקיים הדיון בפני המפקחת ביום 20/09/15, הבנייה כבר החלה.

6.לשם יישום ההסכם עם היזם, חתמו המשיבים על ייפויי כוח בלתי חוזרים, על בקשות לרישום הערת אזהרה לטובת היזם ועל דיווחים לרשויות מיסוי מקרקעין בגין העסקה, אלא שבקשת היזם לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף נדחתה על ידי המפקחת, בנימוק כי התשריט של הבית המשותף, הקיים בתיק הבית המשותף, אינו מדגים את חלוקת החצר בין שני המבנים, ומכאן, ועל פי התשריט, החצר מהווה רכוש משותף של שני המבנים יחד. על כן, נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות לרישום ההערה.

7.כאמור, המערערים לא התנגדו להיתר ואף הודיעו, כי בכוונתם לבנות בעתיד הקרוב פרויקט תמ"א בבניין הקטן. יחד עם זאת, הם התנו את חתימתם על ייפויי הכוח וההסכמה לרישום הערת האזהרה במספר תנאים, עליהם נעמוד בהרחבה בהמשך.

מכל מקום, בעקבות אותו סירוב של המערערים, הגישו המשיבים את תביעתם בפני המפקחת, בגדרה עתרו לאשר את עבודות תמ"א 38, לפי הסכמי ההתקשרות עם היזם, הכוללות הקמת דירות חדשות.