|
|
תאריך פרסום : 26/09/2019
|  גרסת הדפסה
בית המשפט המחוזי ירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
|
17069-03-15
06/07/2015
|
בפני השופטת:
נאוה בן אור
|
| - נגד - |
המערער:
דוד זעירא
עו"ד גיא זוהר
עו"ד דוד דרור
|
המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
עו"ד ארז שפירא
|
| פסק דין |
עניינו העיקרי של הערעור שלפניי הוא בשאלה כיצד יחושב היטל השבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי. בצד סוגיה זו עומדות על הפרק שתי סוגיות נוספות. האחת, עניינה בטענת המערער לפיה היה על השמאית המכריעה לבטא בקביעת שיעור ההשבחה את העובדה שמספר יחידות הדיור בתכנית המשביחה נמוך ממספרן במצב התכנוני הקודם ולהפחית את שיעור ההשבחה בהתאם. האחרת, עניינה בשאלה כיצד יש להתייחס לרכיב המע"מ בקביעת שווי המקרקעין לצורך שומת ההשבחה.
-
רקע עובדתי כללי
1.בעלי המקרקעין נשוא המחלוקת הם קבוצת רכישה, והמערער מייצגם כנאמן. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה לשם בניית שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל שתי קומות חניה ומחסנים תת קרקעיים. המדובר בגוש 30208 (לא מוסדר) חלקה 35, שבשוליה המזרחיים של שכונת ארמון הנציב בירושלים. הבקשה הוגשה לאחר שב- 10.11.2011 פורסמה למתן תוקף תכנית מק/12879 (להלן: התכנית המשביחה), אשר החליפה תכנית אחרת שהייתה בתוקף, כפי שיפורט בהמשך.
הבקשה אושרה ב- 27.6.2012, וב- 23.4.2013 הוחלט להאריך את תוקף ההחלטה.
2. מתן היתר בנייה הוא בבחינת "מימוש זכויות" (סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולהלן: התוספת השלישית), ומשכך הוציאה הוועדה המקומית הודעה על חיוב בהיטל השבחה, על בסיס שומתו של שמאי מקרקעין מטעמה, מר דוד אנזנברג. השמאי אנזנברג קבע, כי הבקשה להיתר בנייה כפי שאושרה מהווה מימוש מלא של הזכויות שהוקנו בתכנית המשביחה, כי שומת ההשבחה היא 1,593,000 ₪, ומכאן שהיטל ההשבחה החל עומד על 796,500 ₪ (מחצית ההשבחה - סעיף 3 לתוספת השלישית) נכון ל- 25.11.11.
המערער חלק על השומה ופנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע, בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית. גב' דורית פריאל מונתה כשמאית מכריעה.
בהליכים שהתקיימו לפני השמאית המכריעה הציג המערער שומה מטעמו, של השמאי איל טדי הראל. שמאי זה קבע כי אין השבחה לנוכח המימוש החלקי המבוקש.
השמאית המכריעה קבעה כי שומת ההשבחה היא 2,450,107 ₪ ומשכך היטל ההשבחה במצב של מימוש מלא עומד על 1,225,053 ₪ למועד הקובע. עם זאת, מסקנתה הייתה כי המימוש הוא חלקי, ועומד על שיעור של 47%. לפיכך העמידה את גובה ההיטל על 574,062 ₪ למועד הקובע.
3. הן המערער והן הוועדה המקומית עררו לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר או הוועדה). המערער טען שתי טענות כלפי השומה המכרעת. האחת, כי חלה טעות בשומה המכרעת בכך שלא התחשבה בהקטנת מספר יחידות הדיור מ- 66 במצב התכנוני הקודם ל- 63 במצב התכנוני החדש. האחרת - כי חלה טעות בקביעת השווי למ"ר בשל אי הפחתת רכיב המע"מ. הוועדה המקומית טענה כי אופן חישוב חלקיות המימוש - שגוי.
ועדת הערר קיבלה את עררה של הוועדה המקומית ודחתה את עררו של המערער. מכאן הערעור.
אדון תחילה בסוגית אופן חישוב חלקיות המימוש, שהיא הסוגיה העיקרית שעל הפרק. לאחר מכן אדרש לסוגית מספר יחידות הדיור ולבסוף אדון בחישוב רכיב המע"מ.
-
אופן חישוב חלקיות המימוש
-
המצב התכנוני
4. המצב התכנוני הקודם מעוגן בהוראות תכנית 6210, שפורסמה למתן תוקף ב- 19.9.2000. התכנית סיווגה את החלקה שבמחלוקת כ"אזור מגורים מיוחד" ואפשרה הקמת שלושה בנייני מגורים בני חמש קומות עיליות, מעל 3-2 קומות תת קרקעיות. מספר יחידות הדיור שניתן היה לבנות - 66.
המצב התכנוני החדש מעוגן בתכנית המשביחה. התכנית סיווגה את החלקה ל"אזור מגורים ד'", והיא מאפשרת את מימוש זכויות הבנייה מכוח תכנית 6210 על ידי שינוי קווי בניין, שינוי מספר הקומות, שינוי גובה הבניין והעברת שטחי שירות ושטחים עיקריים, מבלי שחל שינוי בסך כל השטחים.
התכנית מאפשרת הקמת שלושה בניינים בני 8-7 קומות עיליות מעל מפלס 00, ו- 3-2 קומות מתחת למפלס 00. מספר יחידות הדיור שניתן לבנות - 63.
-
הבקשה להיתר בנייה
5. הבקשה להיתר בנייה, שאישורה הצמיח את החבות בהיטל השבחה, היא להקמת שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל 2 קומות חנייה ומחסנים תת קרקעיים, ובסך הכל 62 יחידות דיור.
להלן טבלה המשווה בין זכויות הבנייה לפי התכנית המשביחה לבין זכויות הבנייה שאושרו במסגרת הבקשה להיתר בנייה, כפי שנקבעו על ידי השמאית המכריעה:
|
רכיב
|
הזכויות בתכנית המשביחה
|
הבקשה להיתר הבנייה
|
הפרש
|
|
שטח עיקרי
|
4,848 מ"ר
|
4,829 מ"ר
|
19 מ"ר -
|
|
שטח עיקרי תחתון
|
209 מ"ר
|
206 מ"ר
|
3 מ"ר -
|
|
סה"כ שטח עיקרי
|
5,057 מ"ר
|
5,036 מ"ר
|
21 מ"ר -
|
|
שטחי שירות עיליים
|
1,486 מ"ר
|
1,594 מ"ר
|
108 מ"ר +
|
|
שטחי שירות תת קרקעיים
|
5,069 מ"ר
|
3,124 מ"ר
|
1,945 מ"ר -
|
|
מרפסות זיז
|
459 מ"ר
|
459 מ"ר
|
0
|
|
מספר יחידות דיור
|
63
|
62
|
1 -
|
-
חוות דעת השמאית המכריעה בנוגע למימוש החלקי
6. בסעיף 10.1 לחוות דעתה מפנה השמאית המכריעה לבדיקה שערכו האדריכליות מטעם המערער באשר להיתכנות ניצול זכויות הבנייה במצב התכנוני הקודם. בדיקתן העלתה מספר בעיות, ובכללן: התכנית הקודמת מגדירה קווי בנייה קשיחים שאינם מאפשרים תכנון נאות; העמדת המבנים במגרש בעייתית; מספר הקומות המותר אינו מאפשר ניצול כל יחידות הדיור המותרות. הפרויקט שהוצע, כך מצוטטות הן, "יאפשר ניצול אופטימאלי של חטיבת הקרקע תוך התאמה מירבית לטופוגרפיה הקיימת, התאמת קווי הבניין, התאמת הבינוי לטופוגרפיה, התאמת מס' הקומות למספר הדירות המותרות".
על יסוד בדיקה זו קובעת השמאית המכריעה כי "ברור כי במצב הקודם חלק מהזכויות אינן זמינות/יוצרות תכנון מאולץ ובעייתי, אם בכלל אפשרי". מכאן מסקנתה, כי "השיטה המתאימה ביותר לאומדן ההשבחה הינה אומדן ההשבחה כהפרש השווי בין השווי במצב החדש והשווי במצב הקודם, כל מצב על מאפייניו והשטחים הרלוונטיים". ולפיכך, "במקרה הנדון, כדי לאמוד ההשבחה ביחס למימוש המבוקש, יש לאמוד ההשבחה המלאה ומתוכה לגזור את ההשבחה הרלוונטית למימוש המבוקש. במקרה הנדון ניתן לאמוד הניצול במר"א את הזכויות במצב הקודם, במצב החדש ובמימוש המבוקש, ולגזור ההשבחה היחסית מתוך מלוא ההשבחה" (סעיף 10.2 לחוות הדעת).
7. על יסוד עקרונות אלה פרטה השמאית המכריעה את תחשיב ההשבחה (סעיף 10.5 לחוות דעתה), כמפורט בטבלאות להלן:
10.5.1 אומדן ההשבחה למימוש המלא:
|
מצב קודם
|
יח"ד
|
63
|
|
|
עיקרי זמין
|
4,383
|
1.00
|
4,383
|
|
עיקרי עם בעיית זמינות
|
674
|
0.80
|
539
|
|
סה"כ עיקרי
|
5,057
|
|
|
|
שטחי שירות עיליים מעבר לממ"דים
|
44
|
0.70
|
31
|
|
שטחי שירות תת קרקעיים
|
3,780
|
0.30
|
1,134
|
|
שטחי שירות תת קרקעיים שולי
|
2,731
|
0.24
|
655
|
|
סה"כ שטחי שירות תת קרקעיים
|
6,511
|
|
|
|
מרפסות זיז
|
459
|
0.25
|
115
|
|
סה"כ מר"א
|
|
|
6,857
|
|
מצב חדש
|
יח"ד
|
63
|
|
|
עיקרי
|
4,848
|
1.00
|
4,848
|
|
עיקרי תחתון
|
209
|
0.97
|
203
|
|
שטחי שירות עיליים מעבר לממ"דים
|
1,486
|
0.70
|
1,040
|
|
שטחי שירות תת קרקעיים
|
3,780
|
0.30
|
1,134
|
|
שטחי שירות שולי
|
1,289
|
0.24
|
309
|
|
סה"כ שטחי שירות תת קרקעיים
|
5,069
|
|
|
|
מרפסות זיז
|
459
|
0.28
|
126
|
|
סה"כ מר"א
|
|
|
7,660
|
|
השבחה במר"א
|
|
|
803
|
|
שווי קרקע למר"א
|
|
|
3,050 ₪
|
|
השבחה
|
|
|
2,450,107 ש"ח
|
|
היטל השבחה
|
|
|
1,225,053 ₪
|
10.5.2 אומדן ההשבחה למימוש החלקי:
|
מימוש חלקי
|
יח"ד
|
62
|
|
|
עיקרי
|
4,770
|
1.00
|
4,770
|
|
עיקרי (במקום יח"ד 63)
|
59
|
0.95
|
56
|
|
עיקרי תחתון
|
206
|
0.97
|
200
|
|
סה"כ עיקרי
|
5,036
|
|
|
|
שטחי שירות עיליים מעבר לממ"דים
|
1,594
|
0.70
|
1,116
|
|
שטחי שירות תת קרקעיים
|
3,214
|
0.30
|
964
|
|
מרפסות זיז
|
459
|
0.28
|
126
|
|
סה"כ מר"א
|
|
|
7,233
|
|
השבחה במר"א
|
|
|
376
|
|
שיעור המימוש החלקי
|
376/803
|
|
0.47
|
|
היטל השבחה
|
|
|
574,062 ₪
|
8. יובהר, כי עמודת הספרות הימנית מפרטת את השטחים במ"ר, לפי סוגיהם. לצידם, בעמודת הספרות המרכזית, מקדמי ההפחתה השונים שקבעה השמאית המכריעה עבור כל אחד מהם. התוצאה, בעמודה השמאלית, היא אותם שטחים במכפלת מקדמי ההפחתה, קרי מ"ר אקוויוולנטי (ולהלן:מר"א). קביעת השמאית המכריעה הינה, אפוא, כי ההשבחה במר"א למימוש מלא היא 803 (הפער בין סה"כ מר"א לפי המצב התכנוני הקודם - 6,857, לבין סה"כ מר"א לפי התכנית המשביחה - 7,660), וכי מתבקש ניצולם של 376 מר"א מתוך ההשבחה (הפער בין סה"כ מר"א לפי המצב התכנוני הקודם - 6,857, לבין סה"כ מר"א לפי היתר הבנייה - 7,233), ומכאן ששיעור המימוש הוא 47% (376/803).
-
החלטת ועדת הערר
על רקע המתואר לעיל, נפנה להחלטת ועדת הערר.
9. ההחלטה נשענת על החלטה קודמת שקיבלה הוועדה, בערר 289/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' פרידה קלמן (16.12.2011), להלן: עניין קלמן). באותה פרשה, קבעה ועדת הערר כי בעת מימוש חלקי יש לחשב את היטל ההשבחה בשני שלבים. בשלב הראשון, יש לקבוע את מלוא ההשבחה הנובעת מן התכנית המשביחה. בשלב השני, לאחר שנקבע מלוא ההשבחה, יש לבחון מהי חלקיות המימוש. את השאלה כיצד תחושב חלקיות המימוש הציגה הוועדה במילים אלה:
"האם יש לחשב את ההשבחה כיחס בין ההשבחה הנובעת מהמימוש החלקי ביחס להשבחה המלאה מכוח התכנית כעמדת השמאי המכריע, או שמא, כיחס בין השווי של המקרקעין לאור המימוש היחסי לבין השווי המלא של המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה" (שם, פסקה 42).
10. ועדת הערר סברה, כי לשון הוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, המורה כי מימוש של חלק מן הזכויות במקרקעין גורר חיוב בהיטל "בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל", אין בה כדי לסייע. לפיכך בחנה שיקולי מדיניות ותכלית כדי להגיע למסקנה הראויה. מסקנתה הייתה, כי משיקולים אלה יש להעדיף את הגישה לפיה במקרה של מימוש חלקי תיקבע ההשבחה לתשלום כיחס בין שווי המקרקעין בהתאם למימוש החלקי לבין שווים בהתאם לתכנית המשביחה. שיטה זו מבטיחה, לשיטתה, כי תיעשה חלוקה נכונה בין ההיטל לתשלום בשל המימוש בהווה לבין ההיטל לתשלום בעת המימוש העתידי. עוד סברה הוועדה, כי השיטה מבטיחה שההיטל לתשלום המחושב בדרך זו יבטא את "מידת ההעמסה על התשתית העירונית" בפועל, וכך ישרת הוא כראוי את התכלית של היטל ההשבחה. ועוד סברה, כי על פי השיטה האמורה "מחושבים שני פרמטרים ברורים וקלים לחישוב, שווי לפי היתר הבנייה שנתבקש ושווי לפי התכנית, כאשר היחס הינו חלוקה של זה בזה" (שם, פסקה 62).
מנגד מצאה הוועדה, כי שיטת השמאי המכריע כפי שהוצעה היא שיטה מורכבת, קשה ליישום במקרים רבים ויוצרת אי וודאות. אין זה אפשרי, כך נקבע, לבודד את שווי תוספת הזכויות, שכן "תכנית חדשה אינה רק עניין טכני של הוספת זכויות למצב קיים. תכנית מפורטת בדרך כלל מהווה מכלול שלם של פרמטרים תכנוניים ואחרים היוצרת מציאות תכנונית חדשה, ומכוחה מוצר תכנוני חדש לגמרי. המוצר התכנוני החדש אינו מהווה את המוצר הקודם + תוספת זכויות, אלא הינו מוצר אחר, שונה וחדש, אשר יש להתייחס אליו כמכלול" (שם, פסקאות 70-69). עם זאת, הוועדה פתחה פתח להכיר בחריגים לשיטה האמורה, אותם מקרים בהם התכנית המשביחה אינה אלא "תכנית טכנית של הוספת זכויות בלבד על מצב קיים שלם" (פסקה 74). במקרים כאלה נכון יהיה לחשב את המימוש היחסי כיחס בין שווי הזכויות שמומשו לבין שווי ההשבחה בלבד.
עוד יש לומר כי הוועדה העידה על עצמה, כמפורט בפסקה 85 לאותה החלטה, כי היא מודעת למשמעות הקיים במצב התכנוני הקודם והסבירה כי שווי זה מופחת מן ההשבחה הכוללת. אלא שעל פי שיטתה, "ההפחתה בגין התכנון הקיים מיוחסת הן לחלק הממומש כיום והן לחלק שימומש בעתיד".
11. הכלל שהתוותה, אפוא, ועדת הערר באותה פרשה (פסקה 89), לשם חישוב שיעור יחסיות המימוש החלקי, היה כדלהלן:
-
שלב ראשון: חישוב שווי המקרקעין לפי היתר הבנייה שנתבקש;
-
שלב שני: חישוב שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה (כלומר במימוש מלא);
-
שיעור יחסיות המימוש יהיה: שווי המקרקעין לפי היתר הבנייה שנתבקש לחלק לשווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה;
-
ההשבחה לתשלום תהא: שיעור יחסיות המימוש כפול סך ההשבחה הנובעת מהתכנית.
12. נחזור להחלטה נשוא הערעור שלפנינו. ועדת הערר ראתה את המחלוקת בין הצדדים בשאלה האם חל על העניין הנדון הכלל שנקבע בפרשת קלמן או שמא החריג לו.
מסקנת הוועדה הייתה כי העניין שלפנינו הוא "מקרה מובהק של תכנית מורכבת המשנה הוראות תכנוניות על מנת לאפשר ניצול מיטבי של זכויות". לפיכך חל הכלל ולא החריג. משהגיעה למסקנה זו, הורתה ועדת הערר לשמאית המכריעה לערוך תחשיב משלים על פי הכלל האמור.
13. בתחשיב המשלים כותבת השמאית המכריעה כי בשומה המכרעת גזרה את ההשבחה בגין המימוש המבוקש בהתאם לחלק היחסי מסך ההשבחה המבוקש בפועל, ואילו התחשיב המשלים, שנערך על פי הנחיית הוועדה, אומד את ההשבחה בהתאם ליחסיות המימוש של כלל הזכויות (יחס בין שווי המקרקעין במימוש החלקי לשוויים במימוש המלא). וכך הוצג על ידה התחשיב המשלים:
| |
מר"א
|
שווי מר"א
|
אקו
|
|
שווי בהתאם להיתר הבניה
|
7,233
|
3,050 ₪
|
22,061,317 ₪
|
|
שווי בהתאם לתכנית המשביחה
|
7,660
|
3,050 ₪
|
23,363,300 ₪
|
|
שיעור יחסיות המימוש
|
7233/7660
|
|
0.944
|
|
היטל השבחה למימוש מלא
|
כמפורט בשומה
|
|
1,225,053 ₪
|
|
היטל השבחה למימוש המבוקש
|
|
|
1,156,784 ₪
|
-
טענות הצדדים בערעור
14. לטענת המערער, ההחלטה בעניין קלמן שגויה ומכל מקום יישומה על ענייננו שגוי. ההחלטה בעניין קלמן שגויה, משום שאין היא מביאה בחשבון את היטל ההשבחה ששולם בעת מימוש הזכויות על פי המצב התכנוני הקודם. יישומה על ענייננו שגוי, משום שכלל לא נוספו זכויות אלא נעשו שינויים בחלוקת השטחים הפנימית (עיליים לעומת תת קרקעיים), בהוספת קומות, ואף גרעו משמעותית ממספר יחידות הדיור, שהורד מ- 66 ל- 63.
בהקשר זה טוען הוא, כי לא היה מקום לקבל את טענת המשיבה לפיה מרבית הזכויות מומשו בהיתר הבנייה שניתן, כשלתמיכה בטענתה הציגה חישוב לפיו התבקשו 62 יחידות דיור למול 63 יחידות מותרות על פי התכנית המשביחה (מימוש של 98%); התבקשו 5,036 מ"ר שטחים עיקריים מתוך 5,057 מ"ר (מימוש של 99.5%); ניצול שטחי שירות עיליים עלה על הזכויות המאושרות בתכנית; התבקשו שטחי שירות תת קרקעיים בהיקף של 3,124 מ"ר מתוך 5,069 מ"ר (מימוש של 61%); וסה"כ שטחי בנייה עיקרי ושירות: התבקשו 15,248 מ"ר מתוך 17,128 מ"ר (מימוש של 89%). באמצעות נתונים מספריים אלה ביקשה המשיבה לשכנע, כי שיעור המימוש עולה באופן ניכר על שיעור של 47% כפי שנקבע מלכתחילה על ידי השמאית המכריעה, ומכאן שחוות דעתה שגויה. אלא שלטענת המערער, לשם עריכת התחשיב יש להתייחס למקדם האקוויוולנטי שנקבע לכל רכיב, והוא הבסיס לאומדן ההשבחה החלקי. כך, למשל, רובו המכריע של שטח הבנייה המבוקש הוא שטחי שירות תת קרקעיים (3,214 מ"ר), וביחס אליהם קבעה השמאית המכריעה שווי אקוויוולנטי של 0.3. לכן, לצורך חישוב ההשבחה, לאור המימוש החלקי, "שווה" השטח האמור 964 מר"א, ובמונחים של ניצול זכויות שיעורם 18.3% בלבד.
15. המשיבה מצדדת בהחלטת ועדת הערר. לטענתה, הנתונים העובדתיים מראים בעליל כי שיעור המימוש עולה באופן ניכר על 47%, ונתונים אלה צריכים היו להביא מלכתחילה את השמאית המכריעה לבחינה מחודשת של עמדתה, שמא טעתה באופן בו ערכה את חישוב חלקיות המימוש.
אשר לטענה לפיה טעותה של ועדת הערר נעוצה בהתעלמות מן העובדה שבגין המצב התכנוני הקודם כבר שולם היטל השבחה סבורה המשיבה כי אין לה יסוד, שכן עובדה זו הובאה בחשבון בשלב הראשון, של חישוב היטל ההשבחה למימוש מלא, כאשר השטח הקיים הובא בחשבון בשווי המצב הקודם. לפיכך, המערער לא חויב בגינו בהיטל השבחה בשל אישורה של התכנית המשביחה.
-
אופן חישוב חלקיות המימוש - דיון והכרעה
16. כפי שאבהיר להלן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל בסוגיה זו.
17. אקדים ואומר, שאין מתבקשת התערבות בשיקול דעתו של השמאי המכריע, שיקול דעת שאין ועדת הערר ובית המשפט בעקבותיה נוטים להתערב בו אלא במקרים בהם נפלו בחוות דעתו "טעות מהותית או דופי חמור" (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, פסקה 8 (23.4.2014)). לא למותר להוסיף, כי בענייננו ממילא סברה השמאית המכריעה כעמדת המערער והשומה המשלימה באה רק בעקבות ההחלטה נשוא הערעור. ואכן, הסוגיה שלפניי היא סוגיה משפטית שעניינה פרשנות הוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, וכפועל יוצא ממנה מהי המתודה לחישוב ההשבחה במימוש חלקי, אשר תעלה בקנה אחד עם עקרונות החוק ויהיה בה כדי לבטא את תכליתו.
18. שתי תכליות עומדות ביסוד היטל ההשבחה. האחת, כעולה מדברי ההסבר לתוספת השלישית, נובעת מדיני עשיית עושר ולא במשפט:
"היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני 'עשיית עושר ולא במשפט', לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח" (הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 15), התשמ"א-1980, ה"ח 1491, עמ' 55)
דברי הסבר אלה באו לידי ביטוי בסעיף 13 לתוספת השלישית, הקובע כי "סכומים שנגבו כהיטל מיועדים ... לכיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית או של רשות מקומית ... להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור...".
בנוסף עומד ביסוד היטל ההשבחה רעיון של צדק חלוקתי, ולפיו בעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מפעילות תכנונית של רשות תכנון "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003), וראו גם ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב - יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999)).
המשותף לשתי תכליות אלה, כדברי בית המשפט העליון, הוא "יסוד ההתעשרות. היטל ההשבחה מוטל כל אימת שבעל הקרקע התעשר מהפעולה התכנונית של הרשות" (ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים, פסקה 32 (27.8.2012), ולהלן: עניין הפטריארך היווני). פועל יוצא מכך, ש"השאלה אינה אם מומשו זכויות הבנייה או השימוש 'בשטח' דווקא, אלא אם מישהו התעשר - התעשרות כמובנה בחוק - כתוצאה מן ההשבחה" (שם).
ובקצרה: היטל ההשבחה הוא פונקציה של מידת ההתעשרות של בעל המקרקעין, ככל שאותה התעשרות היא תולדה של פעילות תכנונית של רשות תכנון. אין היא פונקציה של היקף הבנייה.
19. ואכן, התוספת השלישית מגדירה "השבחה" כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת). אישור התכנית (או מתן הקלה או התרת שימוש חורג) הוא האירוע המקים את החבות בהיטל. עם זאת, מועד חובת פירעונו של ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות, הוא המועד בו יוצאת ההשבחה מן הכוח אל הפועל, הוא המועד בו מפיק בעל המקרקעין הנאה כלכלית ממשית מן ההשבחה (עניין הפטריארך היווני לעיל, פסקה 24).
"מימוש זכויות" במקרקעין על פי התוספת השלישית יכול ויתרחש במספר דרכים, ולענייננו - מתן היתר בנייה לפי חוק התכנון והבניה, שלא ניתן היה לתתו אלמלא אישור תכנית (סעיף 1 לתוספת). עוד קובעת התוספת כי אם חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת (סעיף 2(א)), וכי "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה" (סעיף 3). אם כך, אירוע המס המקים את החבות הוא מועד אישורה של התכנית המשביחה, אולם סעיף 7(א) לתוספת השלישית מאפשר את דחיית התשלום למועד מימוש הזכויות בפועל, כשאחת הדרכים למימוש היא קבלת היתר בנייה שלא היה ניתן אלמלא התכנית המשביחה. משכך, ממשיך סעיף 7(ב) וקובע, כי ככל שמימוש הזכויות הוא חלקי, ישלם הבעלים היטל "בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל". הפיצול בין מועד צמיחת החבות לבין מועד פירעונה "מבטא עקרון יסוד בדיני המס, הוא עקרון המימוש" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד סא(3) 386, 401 (2006), ולהלן: עניין פמיני).
שני עקרונות עולים מן האמור לעיל: העקרון האחד, שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, ומכאן שהשבחה שכבר שולם עליה היטל לא תחויב פעם נוספת; העיקרון האחר, שאין קמה חובת פירעון של ההיטל עבור זכויות שטרם מומשו.
20. כשאנו מצוידים בשני עקרונות אלה, המסקנה היא, כי המתודה שבחרה ועדת הערר בפרשת קלמן ואשר יושמה על ענייננו, כפי שבצדק טוען המערער, אינה יכולה לעמוד. יישומה, כפי שנראה להלן, מביא לחיוב כפול בהיטל על חלק מן ההשבחה, או לפירעון מידי של ההיטל - על זכויות שטרם מומשו.
21. בטרם נפנה להבהרת הכשלים הנעוצים במתודה שנבחרה על ידי ועדת הערר לשם חישוב חלקיות המימוש, יש להדגיש, ועל כך לא היה חולק, כי על מנת לשום את ההשבחה יש להביא את השטחים השונים שבתכניות הרלוונטיות למכנה משותף, בדרך של "תרגום" כל אחד מן הסוגים למ"ר אקוויוולנטי (מר"א), כפי שנהגה השמאית המכריעה. זו הייתה גם תפיסתה העקרונית של ועדת הערר בעניין קלמן בהחלטה הראשונה שניתנה על ידה במסגרת אותה פרשה, כאשר החזירה את הדיון לשמאי המכריע בלוויית הוראות. וכלשונה:
"לעניין ההשבחה הנובעת מהתכנית, כאשר בוחנים השבחה מכוח תכנית יש לבחון את כלל המרכיבים בתכנית ואין כל הכרחיות כי לכל מ"ר בתכנית יהיה שווי זהה (אם כי כמובן שהדבר אפשרי)".
מכאן, שהפניית המשיבה לשיעורי המימוש ביחס לכל סוג וסוג מן השטחים (או למספר יחידות הדיור) על פי גודלם במ"ר, על מנת להדגים את שיעור המימוש בכל אחד מהם, אינה עולה בקנה אחד עם המצוטט לעיל, יש בה כדי לעוות את התמונה ולפיכך אינה יכולה לשמש אמת מידה לחישוב חלקיות המימוש. ואם כך, יש לבסס את החישוב על פי יחידות מר"א בלבד.
22. נדגים עתה את הכשלים הנובעים מן המתודה שנבחרה, באמצעות הנתונים נשוא הערעור הנדון.
נקודת המוצא היא, כי המצב התכנוני הקודם הוא 6,857 מר"א (להלן: A), בעוד שעל פי התכנית המשביחה המדובר ב- 7,660 מר"א (להלן: B). ההשבחה היא ההפרש בין המצב התכנוני הקודם לבין התכנית המשביחה (להלן: X). ואם כך:
X=B-A=7,660-6,857=803
זו ההשבחה המלאה האפשרית. ההיטל במימוש מלא יהיה, אם כך, מחצית משוויו של X. על כך אין חולק.
היתר הבנייה המבוקש הוא 7,233 מר"א (ולהלן: C). ההפרש בין המצב התכנוני הקודם (A) לבין היתר הבנייה (C) הוא Y, כאשר:
Y=C-A=7,233-6,857=376
23. לשיטתה של ועדת הערר, חישוב חלקיות המימוש הוא היחס בין היתר הבנייה לבין התכנית המשביחה (C/B) במכפלת ההשבחה המלאה (X). ובדוגמא שלפנינו:
הנה כי כן, לשיטת ועדת הערר, ישלם המערער עתה עבור 758.24 מר"א וזאת למרות ששטח הבנייה הנוסף על המצב התכנוני הקודם הוא 376 מר"א.
24. נראה עתה, מה יקרה כאשר יבקש המערער, בעתיד, לממש את מלוא הזכויות, בין על ידי מכירת המקרקעין, בין על ידי קבלת היתר בנייה. הזכויות שנותרו ביחידות מר"א הן 427 (427=803-376). אם נאמר, שעליו להשלים את התשלום עד מלוא ההשבחה – 803 מר"א, הרי שבהביאנו בחשבון שכבר שילם עבור 758.24 מר"א, יהיה עליו לשלם רק עבור 44.76 מר"א (803-758.24). ואם כך - יוצא בבירור, שהתשלום היום כולל תשלום גם עבור מימוש עתידי, בניגוד מפורש להוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית. ואם נאמר שגם על מימוש היתרה יש להחיל את המתודה שקבעה ועדת הערר, הרי שבעת שיבקש את ההיתר (או ימכור את הקרקע) ייחשב הדבר כמימוש מלא (שכן היתר הבנייה יהיה עבור 427 מר"א והזכויות שנותרו על פי התכנית המשביחה הן 427 מר"א). המערער יחויב, אפוא, בתשלום עבור 427 מר"א. ואם כך, ההיטל הכולל שישלם בסופו של דבר יהיה:
1,185.24=758.24+427
וזאת עבור השבחה שהוערכה ב- 803 מר"א בלבד. ואם כך הוא, שיעור היטל ההשבחה שישלם בסופו של דבר עולה על מחצית ההשבחה, בניגוד מפורש להוראת סעיף 3 לתוספת.
25. לעומת זאת, לשיטת השמאית המכריעה כפי שסברה מלכתחילה, כמו גם כטענת המערער, לצורך חישוב חלקיות המימוש יש להביא בחשבון את ההפרש שבין היתר הבנייה לבין המצב התכנוני הקודם, ובסימון שלנו Y=C-A, ואת תוספת הזכויות שנוספו בתכנית המשביחה, ובסימון שלנו X=B-A. היחס בין שני אלה:
אחוז המימוש =
כפי שקבעה השמאית המכריעה, ולפיכך ישלם עבור 47% מתוך ההשבחה המלאה, 803, היינו 376.
26. ועדת הערר שללה מתודה זו בהחלטה בעניין קלמן. באותה פרשה ערך השמאי המכריע תחשיב, בו ניתנו על ידו ערכים יחסיים לשטחים השונים (שכונו על ידו "זכויות בנייה אקוויוולנטיות") על מנת להביאם למכנה משותף ולאפשר בדרך זו את ההשוואה בין התכניות השונות לשם קביעת שומת ההשבחה. על מנת שניתן יהיה לעקוב אחר הנמקתה של ועדת הערר בעניין קלמן, אפרט במקום זה את הערכים שקבע השמאי שם:
|
זכויות הבנייה האקוו' במצב התכנוני הקודם
|
60.62 מ"רX0.65 + 556.88 מ"רX1.2778
|
750.97
|
|
זכויות הבנייה האקוו' עפ"י התכנית המשביחה
|
117.12 מ"רX0.7 + 913.33 מ"רX0.95
|
949.64
|
|
ההשבחה המלאה
|
949.64-750.97
|
198.67
|
|
שטח הבנייה האקוו' עפ"י היתר הבנייה
|
913.33X0.95
|
867.66
|
|
תוספת הבנייה האקוו'
|
867.66-750.97
|
116.69
|
|
שיעור המימוש
|
116.69/198.67X0.94
|
55.21%
|
ואם נחזור לנוסחה בה הצגנו את הדברים לעיל, ההשבחה המלאה היא ההפרש בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם, היינו X=B-A. בדוגמא שלפנינו 198.67=X. ההפרש בין המצב התכנוני הקודם (A) לבין היתר הבנייה (C) הוא Y. בדוגמא שלפנינו 867.66-750.97. מכאן ש- 116.69=Y, וחלקיות המימוש היא Y/X או 55.21%, כפי שקבע השמאי.
אלא שוועדת הערר בעניין קלמן ראתה לנגד עיניה 556 מ"ר בנוי במצב התכנוני הקודם, 913 מ"ר מבוקש על פי היתר הבנייה, ו- 1,020 מ"ר שניתן לבנות על פי התכנית המשביחה. כך נראה, שבמ"ר (להבדיל ממר"א), מומשה לכאורה מרבית ההשבחה. בדרך זו ראתה הוועדה להצדיק את המתודה שבחרה בה, קרי חילוץ אחוז המימוש מן היחס שבין היתר הבנייה (C) לבין התכנית המשביחה (B), להבדיל מן היחס שבין מימוש ההשבחה פועל על פי היתר הבנייה (Y), לבין מלוא ההשבחה (X). והנה, ביחידות מר"א מתבררת התמונה הנכונה ולפיה מומשה רק 55% ממלוא ההשבחה (116.69 מתוך 198.67). נחזור ונדגיש, כי היטל ההשבחה, כמו גם היטל השבחה חלקי, הם לעולם נגזרת של ההשבחה ולא של היקף הבנייה.
27. הנה כי כן, חישוב ההיטל על פי היחס בין הזכויות שמימושן מתבקש (C) לבין כלל הזכויות במגרש על פי התכנית המשביחה (B), זכויות שעבור חלקן שולם כבר היטל השבחה בעבר, ועל כך אין חולק, אינו ממין העניין. אדגים זאת בדוגמא משלי: נניח שעל פי המצב התכנוני קודם ניתן היה לבנות 100,000 מר"א, והתכנית המשביחה מוסיפה 200 מר"א. הבעלים מבקש לנצל 100 מר"א מתוך ההשבחה, ולבנות 100,100 מר"א מתוך 100,200 מר"א. נניח מקרה נוסף, בו על פי המצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות 100 מר"א, וכמו במקרה הראשון, התכנית המשביחה מוסיפה 200 מר"א והבעלים מבקש לנצל 100 מר"א מתוך ההשבחה, כלומר לבנות 200 מר"א מתוך ה- 300 מר"א. עוד נניח, שערכי המר"א בשני המגרשים - זהים. על פי עמדתה המקורית של השמאית המכריעה, בשני המקרים יהיה שיעור המימוש זהה: 100/200. ואילו לפי עמדת ועדת הערר, במקרה הראשון יהיה שיעור המימוש 99%=100100/100200, ובמקרה השני יהיה שיעורו 66%=200/300. כלומר, בעוד שסעיף 3 לתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, שבשני המקרים זהה: 200, וגם חלקיות המימוש זהה: 100 מתוך 200, על פי המתודה שבחרה בה הוועדה יוצא שעל השבחה זהה ועל מימוש זהה ישולמו סכומים שונים, כשהשוני אינו נעוץ בהשבחה, אלא בכלל הזכויות במגרש.
28. ועדת הערר נימקה את המתודה שהועדפה על ידה משיקולים של מדיניות ציבורית ותכלית החקיקה. לדידה, מאחר שבפועל נבנה אחוז של C (היתר הבנייה) מתוך B (התכנית המשביחה), אחוז המימוש צריך להיות היחס ביניהם, C/B. כל כך, משום שבנייה בהיקף של C (היתר הבנייה) מעמיסה על התשתית העירונית ולכן יש לקבוע את היטל ההשבחה על פי היחס המשקף את מידת ההעמסה על התשתית העירונית בפועל. אלא שראינו לעיל, היטל ההשבחה, כשמו כן הוא, היטל על ההשבחה או על "ההתעשרות", ותכליתו שיתוף הציבור באותה "התעשרות", ככל שהיא תולדה של פעילות מוסדות התכנון. וכפי שכבר ראינו, אין עניינו של ההיטל בשאלה אם מומשו זכויות הבנייה "בשטח", כי אם בשאלה אם מישהו התעשר כמובנו של ביטוי זה בחוק (עניין הפטריארך היווני לעיל).
אם כך, אירוע המס היוצר את החבות הוא פעולת ההשבחה (אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג), אותו ערך מוסף שצמח לבעל המקרקעין כתוצאה מעבודתה של רשות התכנון, ועל ההשבחה, או על "ההתעשרות" מוטל ההיטל - לא על היקף הבנייה הכולל בפועל. לכן רואה התוספת כ"מימוש זכויות" גם העברת הזכויות במקרקעין. והרי גם לשיטת הוועדה מלוא ההשבחה הוא הפער בין המצב התכנוני הקודם לבין התכנית המשביחה, ולו מומשה ההשבחה במלואה בבת אחת, היה המערער מתחייב בגין פער זה בלבד (בענייננו: בגין 803 מר"א), ולא בגין היקף הבנייה על פי היתר הבנייה ו"מידת ההעמסה על התשתית העירונית" שהיא יוצרת. זאת ועוד. בנימוק זה מתעלמת הוועדה מן העובדה שעבור חלק ניכר מ- C, קרי A (המצב התכנוני הקודם), כבר שולם היטל השבחה ולכן התשלום המתחייב הוא חלקיות המימוש מתוך תוספת המר"א ולא מתוך כלל זכויות הבנייה במקרקעין. כפי שהודגם לעיל, שיטת החישוב של הוועדה מובילה לתשלום כפול, ולחלופין - פירעון מוקדם בגין זכויות שטרם מומשו, כמו גם להטלת תשלומים שונים בגין השבחה וחלקיות מימוש זהים, כשהשוני מושפע מנתון בלתי רלוונטי - היקף הזכויות בעבר, להבדיל מהיקף מימוש ההשבחה.
29. טענה נוספת שהייתה בפי המשיבה היא, שבכל מקרה המערער אינו משלם עתה יותר ממלוא היטל ההשבחה (X). אלא שכבר ראינו, כי המתודה שבחרה הוועדה לחישוב מביאה לכך שהמערער ישלם, בין אם בהווה ובין אם בעתיד, כ- X1.5. זהו תשלום היטל ביתר, בין אם נראה אותו כתוספת ל- X, ובין אם, כטענת המערער, הוא מהווה תוספת למה שכבר שולם על המצב התכנוני הקודם (A).
נשוב ונדגיש, כי חישוב ההשבחה במר"א מבטא באופן מדויק את הפער שבין המצב התכנוני הקודם לבין התכנית המשביחה. כך, ככל שבשל בעיות תכנוניות לא ניתן היה לנצל חלק מן הזכויות הקיימות במצב התכנוני הקודם, מקדם ההפחתה יהיה נמוך, וככל שהתכנית המשביחה שיפרה את זמינות הניצול, מקדם ההפחתה במצב החדש - גבוה. במצב דברים זה הפער בין שני המצבים יהיה גדול, והיטל ההשבחה - בהתאם. לעומת זאת, ככל שהמצב התכנוני הקודם אפשר ניצול זכויות מיטבי, מקדם ההפחתה יהיה גבוה, והפער בינו לבין התכנית המשביחה (ככל שיש בה השבחה) אינו גדול. ומכאן, ששיעור ההשבחה (ככל שתהיה) יהיה נמוך במקרה זה. כך באה במלואה ההתחשבות בהיטל הקודם ששולם, וכך בא לידי ביטוי מדויק הפרש השווי בין "המוצר התכנוני החדש" לבין המצב התכנוני הקודם.
30. גם מורכבות החישוב אינה צריכה להוות אבן נגף. כפי שראינו, השמאית המעריכה, כמו גם השמאי המעריך בעניין קלמן, ידעו לשום את השטחים השונים על פי ערכם ולהביאם לידי מכנה משותף אחד. זו מותר מיומנותו של השמאי. והרי גם לשיטת הוועדה, על מנת לאמוד את ההשבחה המלאה, יש צורך להביא את השטחים לערכם היחסי, ביחידות מר"א, הן במצב בתכנוני הקודם והן בתכנית המשביחה. החישוב המורכב לא ייחסך, אפוא, כך או כך.
לא למותר להוסיף, כפי שנקבע בעניין פמיני לעיל, כי האיזון בין יעילות בהליך השומה לבין שיטה המבטאת באופן מדויק יותר את הקשר הסיבתי בין ההשבחה לבין הפעילות התכנונית מוביל למסקנה כי האינטרס האחרון גובר על הראשון "בהיותו עקרון יסוד המבטא את ערכי הצדק החברתי הגלומים בהיטל ההשבחה". לפיכך בחר בית המשפט העליון באותה פרשה ב"שיטת המדרגות" לחישוב השבחה מקום בו אושרו תכניות משביחות בזו אחר זו מבלי ששולם היטל השבחה עבור איזו מהן, וקבע כי העדפתה "מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל יתר..." (שם, פסקה 13). וכפי שראינו לעיל, שיטתה של ועדת הערר, אותה ראתה כשיטה "ברורה וקלה ליישום" (עניין קלמן, פסקה 61), יש בה כדי להוביל לפירעון מידי של השבחה שטרם מומשה, או להיטל יתר. שתי התוצאות אינן ראויות, ומובן שאף אינן עולות בקנה אחד עם הדין.
31. המסקנה המתבקשת מכל אלה, שחלקיות המימוש, בדיוק כפי שקבעה השמאית המכריעה בשומתה המקורית, הוא היחס בין ההשבחה החלקית (היינו, ההפרש בין היתר הבנייה לבין המצב התכנוני הקודם) לבין ההשבחה המלאה (היינו, ההפרש בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם). יחסיות זו אינה מצריכה יצירת כלל וחריגים לו, שכן בין אם המדובר ב"מוצר תכנוני חדש", המחייב, כפי שקבעה הוועדה בעצמה, יצירת מכנה משותף בין השטחים השונים וטיבם על ידי הכפלתם במקדמים המתאימים, ובין אם מדובר בהוספת זכויות טכנית, הניתנת לביטוי פשוט בתוספת המ"ר שאושרה, חלקיות המימוש היא לעולם אותה חלקיות. חזרנו לפשוטו של מקרא: חלקיות המימוש היא אותו חלק יחסי מ"מידת המימוש החייבת בהיטל". קרי, חלקיות מימוש ההשבחה. זו לשון החוק, זו גם תכליתו.
לנוכח האמור, אין כל צורך להידרש לטענת המערער הנוגעת לתחולת החריג של ההחלטה בעניין קלמן על עניינו.
32. מסקנתי היא, אפוא, כפי שאמרתי בפתח הדברים, כי דין הערעור להתקבל בסוגיה זו וכי היטל ההשבחה שיחויב בו המערער הוא ההיטל שקבעה השמאית המכריעה בשומתה המקורית.
ג. מספר יחידות הדיור
33. אין חולק, כי בראש הטבלה המפרטת את אומדן ההשבחה למימוש המלא (סעיף 10.5.1 לחוות הדעת), נכתב, בטעות, כי מספר יחידות הדיור לפי המצב התכנוני הקודם הוא 63, על אף שהנכון הוא כי ניתן היה לבנות 66 יחידות דיור. עוד אין חולק, כי על פי התכנית המשביחה ניתן לבנות רק 63 יחידות דיור.
לטענת המערער, טעות זו מלמדת כי השמאית המכריעה לא הביאה את ההפחתה במספר יחידות הדיור בחשבון לשם קביעת שיעור ההשבחה המלא.
34. בעניין זה הדין עם המשיבה.
עיון בחוות דעתה של השמאית המכריעה מלמד, כי השמאית הייתה מודעת להפחתה במספר יחידות הדיור. ראשית, היא סוקרת את שתי התכניות (המצב הקודם והתכנית המשביחה) ומציינת מפורשות כי בעוד שעל פי הראשונה ניתן היה לבנות 66 יחידות דיור, הרי שעל פי השנייה מספרן 63 (סעיפים 8.1 ו-8.2 לחוות הדעת). שנית, השמאית המכריעה עומדת על טענת המערער לפניה לפיה יש להפחית את שיעור ההשבחה כשיעור ההפחתה במספר יחידות הדיור (סעיפים 9 ו- 10.1 לחוות הדעת). ושלישית, וזה העיקר, השמאית המכריעה לא ערכה את התחשיב על פי מספר יחידות הדיור אלא על פי הערכת השווי למ"ר, לפי שטחים עיקריים ושטחי שירות. השמאית המכריעה מסבירה בחוות דעתה, כי בשל טיבה של התכנית הקודמת, שלא אפשרה ניצול חלק מן הזכויות, יש לאמוד את ההשבחה על פי יחידות מר"א. רוצה לומר, הביטוי השמאי לשינוי במספר יחידות הדיור הובא במקדמי ההפחתה השונים שהוצבו בצד סוגי השטחים שפורטו בתחשיב. כך, בצד השטח העיקרי שהיה זמין לבנייה על פי המצב התכנוני הקודם, 4,383 מ"ר, הוצב מקדם 1, היינו ניתן לו שווי מלא, ואילו בצד השטחים שלא היו זמינים לבנייה, 674 מ"ר, הובא מקדם הפחתה של 0.8. רוצה לומר, השמאית המכריעה הייתה מודעת להפחתה במספר יחידות הדיור בתכנית המשביחה, אולם לשיטתה, ובניגוד לעמדת השמאי מטעם המערער, לא ניתן היה לנצל את מלוא זכויות הבנייה במצב התכנוני הקודם ונתון זה היה בו כדי להשפיע, על פי עמדתה המקצועית, על השווי במצב האמור.
35. נראה, אפוא, כי ציון המספר 63 בצד מספר יחידות הדיור שניתן היה לבנות על פי המצב התכנוני הקודם אינו אלא טעות סופר. ההשוואה בין התכנית המשביחה לבין המצב התכנוני הקודם, שנעשתה בנסיבות העניין על פי הערכת השווי למ"ר על פי סוגי השטחים תוך קביעת מקדמי הפחתה בצידם במקרים המתאימים, היא שיטת חישוב שמאית מקובלת שלא נמצאה לי עילה להתערב בה על פי הכללים הנוגעים להתערבות בחוות דעתו המקצועית של שמאי מכריע.
ד. רכיב המע"מ
-
עמדת השמאית המכריעה
36. בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלה האם יש להביא בחשבון את רכיב המע"מ בקביעת שווי המקרקעין. המערער טען כי אין להביא בחשבון רכיב זה ואילו המשיבה סברה כי בבנייה למגורים שווי המקרקעין כולל את רכיב המע"מ.
37. בחוות דעתה (סעיף 10.3) הפנתה השמאית המכריעה לתקן 11א של מועצת שמאי המקרקעין (אושר ב- 8.7.2009), ולפיו ההתייחסות לרכיב המע"מ תהיה תלויה בסוג הנכס הנישום.
השמאית המכריעה סברה, כי שוק הקונים הפוטנציאליים למגרשים לבנייה רוויה בצפיפות כמו זו הנדונה הוא ברובו שוק עסקי, שמרכיב המע"מ אינו מהווה עבורו חלק מהשווי. השמאית מסבירה בהקשר זה, כי בחוזי מכר מעוסק לעוסק, המע"מ אינו רלוונטי לשווי שכן הקונה מעביר את המע"מ למוכר, שמעבירו לרשויות המס, ואלה מזכות את הקונה. ואילו בחוזי מכר מגורם שאינו עוסק לעוסק, מצוין על פי רוב כי המחיר אינו כולל מע"מ, וכי הקונה, שהינו עוסק, יקזז את המע"מ באמצעות חשבונית עצמית.
38. על דרך העיקרון סברה, אפוא, השמאית המכריעה כי בענייננו נכון היה להפחית את רכיב המע"מ משווי המקרקעין, וזאת כעמדת המערער. לפיכך, מעסקות השוואה של דירות מגורים בסביבת הפרויקט, הפחיתה את המע"מ כדי לקבל את שווי הקרקע בשוק העסקי בבנייה רוויה למגורים. באשר לחוזי המכירה בפרויקט עצמו, מסקנת השמאית המכריעה הייתה כי המחירים שנקבעו בהם אינם כוללים מע"מ ולפיכך אין מקום להפחתתו, על מנת שלא יופחת פעמיים.
-
החלטת ועדת הערר
39. ועדת הערר אימצה את עמדת המשיבה, ולפיה ככלל אין להפחית את רכיב המע"מ משווי המקרקעין לצורך שומת ההשבחה. במענה לטענת המערער לפיה הוועדה לא רשאית הייתה לאפשר למשיבה לטעון בעניין, משום שלא ערערה על השומה המכרעת בסוגיה זו השיבה ועדת הערר, כי המשיבה רשאית הייתה לתמוך בתוצאת השומה, גם אם לא מטעמיה.
40. בהחלטתה עומדת ועדת הערר על הכלל שכבר קבעה בהחלטות קודמות, ולפיו על דרך העיקרון יש להביא בחשבון מע"מ כאשר קובעים את שווי המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש. החריג לכלל זה הוא מקום שהשוק בו מדובר הוא שוק של עוסקים בלבד.
את עמדתה תומכת ועדת הערר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א (ת"א) 2409/99 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא"י בע"מ נ' הוועדה המקומית רמת השרון (20.3.2002), (ולהלן: עניין קופת התגמולים), שקבע כי לעניין היטל השבחה יש לכלול בעליית השווי של מקרקעין את מס ערך מוסף.
פסק דין זה צוטט בהסכמה על ידי בית המשפט העליון בע"א 222/00 מדינת ישראל, מנהל המכס ומס בולים נ' שיכון ובינוי אחזקות בע"מ (פ"ד נז(3) 353 (2003)). בנוסף הפנתה הוועדה להחלטות של ועדות ערר אחרות, הנוהגות בהתאם לפסיקה המצוטטת.
ועדת הערר דחתה את טענת המערער לפיה יש לשנות את העמדה המובאת לעיל, לנוכח תקן 11א, המבטא, על פי הנטען, את העמדה המקצועית השמאית הרווחת. מעבר לכך שסברה כי אין היא רשאית להתעלם מפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, במיוחד לנוכח ציטוטו בהסכמה בפסק דין של בית המשפט העליון, גם לגופו של עניין לא מצאה הצדקה לכך.
-
טענות הצדדים
41. לטענת המערער, התשתית העובדתית עליה נסמכה השמאית המכריעה בהיבט הנדון של שומתה, שגויה. חוזי המכר בפרויקט לא קבעו כי היה ויוטל מע"מ הוא יתווסף לסכום התמורה, אלא נקבע כי אם יוטל מע"מ יתווסף סכום קטן (כ- 2% ממחיר הדירה) לתמורה.
עוד סבור המערער, כי הקביעה בעניין קופת התגמולים מחייבת עיון מחדש, שכן לא נפרסה בשעתו בפני בית המשפט מלוא התמונה, ובוודאי שלא ניתנה דעתו לסוגיה של תחולת המע"מ על השבחה של קבוצות רכישה. כך גם, לטעמו, היה על ועדת הערר להביא בחשבון את תקן 11א, התומך בעמדתה העקרונית של השמאית המכריעה. ב"כ המערער מפנה, בהקשר זה, לביקורת מקצועית של שמאים הסוברים כי אין להביא בחשבון את רכיב המע"מ לצורך חישוב שווי הקרקע.
42. מנגד, בכל הנוגע לטענה העובדתית לפיה טעתה השמאית המכריעה בסברה כי חוזי המכירה בפרויקט אינם כוללים מע"מ מראה המשיבה, כי מנתוני מכר דירות קיימות, בסביבת הפרויקט הנדון, ניכתה השמאית המכריעה את רכיב המע"מ והגיעה למסקנה כי שווין 3,100 ₪ למ"ר (לאחר הניכוי). זו הייתה גם הערכת השווי ביחס לקרקע נשוא דיוננו, אליה הגיעה מניתוח חוזי המכירה בפרויקט. ללמדך, שהמסקנה כי בהתאם להסכמים שהוצגו לפניה, המחירים בפרויקט אינם כוללים מע"מ, היא מסקנה נכונה, שהרי לאחר ניכוי המע"מ בעסקות ההשוואה, שווי הקרקע למ"ר באותן עסקאות זהה לשווי הקרקע על פי חוזי המכירה. מאחר שהשמאית המכריעה קיבלה את עמדת המערער על דרך העיקרון, לא ראתה להוסיף את רכיב המע"מ לשווי המקרקעין אותו קבעה.
ועדת הערר הכריעה, בניגוד לעמדת השמאית המכריעה, כי יש לכלול בעליית השווי של המקרקעין את רכיב המע"מ, וכפועל יוצא מהחלטה זו, כך לטענת המשיבה, התחייבה מתן הנחייה לשמאית המכריעה לתקן את שומתה בהיבט זה. אלא שבסיכום ההנחיות לשמאית המכריעה (שהעניין הוחזר אליה לצורך חישוב המימוש החלקי על פי המתודה שקבעה הוועדה), לא נכללה ההנחיה המתחייבת, ונראה כי המדובר בהשמטה שיסודה בטעות. לפיכך סבורה המשיבה כי יש ליתן לשמאית הנחיה מתאימה לתקן את השומה ולהוסיף לקביעת השווי למ"ר את רכיב המע"מ, בהתאם להכרעתה של ועדת הערר.
לגופו של עניין סבורה המשיבה כי אין מקום לסטות מפסק הדין בעניין קופת התגמולים, שהקביעה בו שבה ושמשה ערכאות שונות - בתי משפט וועדות ערר כאחד - במהלך השנים שחלפו מאז ניתן, לא כל שכן לנוכח אזכורו בהסכמה בבית המשפט העליון. עוד מפנה היא לעמדת מלומדים המצדדים בקביעה האמורה, וכך גם לעמדותיהם של שמאים מכריעים. בענייננו קבעה ועדת הערר, ולטעמה של המשיבה בצדק, כי המדובר במקרה פשוט. החייבים בהיטל ההשבחה הם אנשים פרטיים החברים בקבוצת רכישה, ולפיכך אין חל עליהם החריג שנקבע בעניין קופת התגמולים.
בכל הנוגע לתקן 11א טוענת המשיבה, כי התקן האמור אינו מתייחס לפסיקת בתי המשפט ואין הוא יכול להתיימר לסטות ממנה. עוד טוענת היא, כי גם על פי התקן האמור מובאת בחשבון האפשרות שרכיב המע"מ יהיה חלק מן השווי.
-
רכיב המע"מ - דיון והכרעה
43. בפועל, כפי שראינו, מצאה השמאית המכריעה כי הסכמי המכר בפרויקט הנדון אינם מגלמים את רכיב המע"מ, ולפיכך לא הפחיתה פעם נוספת רכיב זה. ואכן, כפי שמראה המשיבה, מסקנתה של השמאית המכריעה ולפיה ערך הקרקע בדירות מגורים שבסביבת הפרויקט, בניכוי רכיב המע"מ, זהה או כמעט זהה לערך הקרקע בפרויקט, מלמדת כי רכיב המע"מ לא נכלל על ידה. בקביעה זו לא מצאתי עילה להתערב, שהרי מדובר בקביעה שמאית מובהקת.
44. את טענת המשיבה לפיה על בית המשפט לתקן את שהשמיטה ועדת הערר ולהורות לשמאית המכריעה לתקן את שומתה ולכלול בה את רכיב המע"מ - לא אוכל לקבל. המשיבה לא עררה על השומה בהיבט זה, ובניגוד לנטען על ידה בעיקרי הטיעון (סעיף 68) כמו גם בניגוד לאמור בהחלטת הוועדה לפיה רשאית הייתה המשיבה לתמוך במסקנת השמאית המכריעה אם כי לא מטעמיה, המשיבה כופרת, למעשה, בתוצאת השומה ולא רק בטעמיה. המשיבה סוברת כי השמאית המכריעה הפחיתה שלא כדין את רכיב המע"מ, במובן זה שקבעה את שווים של המקרקעין בבניינים סמוכים תוך ניכוי רכיב המע"מ, והגיעה לכלל דעה כי חוזי הרכישה אינם כוללים מע"מ. על פי עמדת המשיבה, כמו גם כמתחייב מעניין קופת התגמולים, היה על השמאית המכריעה להימנע מהפחתת רכיב המע"מ. על מנת להביא לתיקון השומה, היה על המשיבה לערור על ההחלטה. משלא עררה, לא ניתן עוד לתקן את הטעון תיקון בדרך של מתן הנחייה לשמאית המכריעה לתקן את שומתה.
די בכל אלה כדי לדחות את ערעור המערער, וכדי לדחות את טענת המשיבה בתשובתה כאילו פועל יוצא מהחלטת ועדת הערר הוא מתן הנחייה לשמאית המכריעה לתיקון השומה.
45. עם זאת, למעלה מן הצורך אוסיף, כי נראה בעיני שעל דרך העיקרון צודקת ועדת הערר במסקנתה לפיה אין להפחית את רכיב המע"מ אלא בחריג של שוק של עוסקים בלבד. לפיכך, לו עמד לפניה ערר מטעם המשיבה, נכון היה להורות לשמאית המכריעה לתקן את שומתה בהיבט זה. אסביר.
את פסק דינו בעניין קופת התגמולים ביסס בית המשפט על מספר נימוקים, ונראה כי כוחם יפה גם היום. הנימוק האחד הוא, שמחיר השוק כולל בחובו, בהכרח, את רכיב המע"מ, שהרי קונה פוטנציאלי לא יהא מוכן לשלם לפלוני סכום גבוה יותר מזה שישלם לאלמוני, אך משום שפלוני חייב להעביר חלק מן התמורה שקיבל לרשויות מע"מ, ובלשון בית המשפט:
"במילים אחרות, יש להניח שבשוק מפותח ומשוכלל יהא מחירן של חלקות דומה, בהנחה שמדובר בנתונים זהים, אפילו קיים הבדל באשר לחבות במע"מ בין המוכרים השונים" (שם, פסקה 6).
הנימוק האחר עליו נסמך בית המשפט היה שהמועד הקובע לעניין בחינת השאלה האם הייתה השבחה אינו קשור כלל בעשייתה בפועל של עסקה ביחס למקרקעין הרלוונטיים.
נימוק נוסף שעמד ביסוד פסק הדין האמור עניינו בכך שגם אם מדובר בתשלום "מס על מס", אין לנכות מע"מ שכן המדובר בחבות בתשלום כלפי רשויות ציבוריות שונות. מס ערך מוסף משולם למדינה, ואילו היטל השבחה משולם לרשות התכנון המקומית. מכל מקום, טענה דומה נדחתה בבית המשפט העליון (ע"א 766/78 החברה המרכזית לשיכון ולבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב , פ"ד לד(2) 683, 687 (1980)).
ולבסוף, הן בחקיקה והן בפסיקה נקבע, כי מע"מ כלול במחיר של מוצר או שירות. אף שחוק הפיקוח על מצרכים ושירותים, התשי"ח-1957, הקובע עיקרון זה, אינו חל על מקרקעין, שהרי אינם בבחינת "מצרך", ניתן ללמוד ממנו את הגישה העקרונית לגבי היחס בין מחיר למע"מ, ולפיה "המס הנזכר נכלל בגדר המחיר" (עניין קופת התגמולים, פסקה 9).
זו גם דעתו של המלומד פרופ' אהרון נמדר בספרו היטל השבחה (חושן למשפט, התשע"ב-2011):
"אחת השאלות המעניינות העולות בהקשר להערכת שווים של מקרקעין בכלל ובהקשר לחישוב ההשבחה לעניין היטל השבחה בפרט הינה השאלה האם יש לכלול את מס ערך המוסף בכלל שווי המקרקעין בחישוב ההשבחה. מס ערך מוסף הינו מס עקיף, המגולגל על ידי המוכר על הקונה דרך מחירו של המוצר, ובתור שכזה הנטל נופל על הצרכן הסופי שמשלם אותו כחלק ממחיר המוצר. השאלה הינה האם לעניין השווי שנקבע למוצר בשוק החופשי יש לכלול את המע"מ כחלק ממנו.
נראה כי התשובה לכך צריכה להיות חיובית. על פי סעיף 4(7) לתוספת השלישית שומת היטל ההשבחה תיערך 'בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי'. משמעותו של דבר כי יש להעריך את שווי המקרקעין הן במצב החדש והן במצב הישן, כשהם כוללים מס ערך מוסף. המלים 'שוק חופשי' מכוונים לעניין זה למחיר השוק במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, הכולל בעיניו של קונה פוטנציאלי גם את המע"מ.
...
לנו נראה כי הנימוק העיקרי לעניין זה צריך להתרכז באופיו של מע"מ כמס עקיף. לדעתנו מיסים עקיפים, בהכרח, חייבים להיכלל במחירם של המוצרים ולעניין זה אין להבדיל בין צרכן סופי שאיננו יכול לנכות את המס כמס תשומות לבין עוסק שיכול לנכותו כמס תשומות. לדעתנו, שווים של המוצרים בשוק החופשי הינו אחיד ולא קיימים שווקים נפרדים לצרכנים סופיים ולצרכנים עסקיים. לפיכך, בכל הערכת שווי יש לכלול את המע"מ בשוק המקרקעין, ובכלל זה לעניין היטל השבחה" (שם, בעמ' 193-192).
כך על דרך העיקרון, ולא מצאתי טעם טוב לסטות מן הפסיקה הנוהגת. גם תקן 11א אין בו כדי להצדיק סטייה מן ההלכה, שכן אין בו אמירה קטגורית לפיה המע"מ לעולם לא ייכלל בשווי המקרקעין.
46. המסקנה היא שדין הערעור בסוגיה זו להידחות, שכן ודאי שלא ניתן להפחית את רכיב המע"מ פעם נוספת. בפועל, נוכח מחדלה של המשיבה, התוצאה הסופית היא שרכיב המע"מ לא ייכלל בשומה.
ה. סיכום
47. ערעורו של המערער בכל הנוגע לאופן חישוב המימוש החלקי מתקבל, והיטל ההשבחה שעליו לשלם יהא על פי חוות דעתה המקורית של השמאית המכריעה.
ההיבטים האחרים של ערעורו, הן לעניין ההפחתה ביחידות הדיור והן לעניין רכיב המע"מ, נדחים.
בנסיבות אלה, כל צד יישא בהוצאותיו.
העירבון שהופקד יוחזר לידי המערער.
המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ט תמוז תשע"ה, 06 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
| הודעה |
Disclaimer |
|
באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.
האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.
|
שאל את המשפטן
יעוץ אישי
שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
|
|