בניגוד לעמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, קבע ביהמ"ש המחוזי שבמקרה כזה, היטל ההשבחה יוטל על הנישומים באופן חלקי.
קבוצת רכישה קיבלה ביוני 2012 היתר לבניית שלושה בנייני מגורים בשוליה המזרחיים של שכונת ארמון הנציב בירושלים. שמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים קבע שהבקשה כפי שאושרה מהווה מימוש של כל זכויות הבנייה שניתנו, ולכן חייב את קבוצת הרכישה במס שבח מלא.
זקוקים לייעוץ בתכנון ובנייה?
פנו ל- עורך דין תכנון ובנייה
הנאמן של קבוצת הרכישה לא הסכים עם השומה שנקבעה ולכן פנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימונה שמאי מכריע, וכך היה. השמאית המכריעה שמונתה קבעה ששומת ההשבחה גבוהה יותר משקבע השמאי של הוועדה, אך עם זאת היא גם קבעה שהזכויות במקרקעין מומשו רק באופן חלקי, ולכן אין לחייב את הקבוצה במס שבח מלא אלא ב-47% בלבד.
הנאמן של קבוצת הרכישה והוועדה המקומית ערערו לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים. הנאמן טען שחלו טעויות בשומה, ראשית מאחר שהשמאית לא התחשבה בהקטנת מספר יחידות הדיור, ושנית כי חלה טעות בקביעת השווי למ"ר מכיוון שלא הופחת רכיב המע"מ, דבר שהגדיל את השומה. לעומת זאת, הוועדה המקומית טענה לא היה צריך לחשב את זכויות המימוש באופן חלקי.
לאחר שוועדת הערר קיבלה את טענותיה של הוועדה המקומית, ערער הנאמן לבית המשפט המחוזי בירושלים. המערער טען שנוצר חיוב עודף של היטל ההשבחה בגלל שבפועל לא נוספו זכויות מימוש, אלא נעשו שינויים בחלוקת השטחים הפנימית, שגרמו גם להורדת מספר יחידות הדיור מ-66 ל-63, בהם השמאית לא התחשבה. בנוסף טען המערער שאין לחשב את היטל ההשבחה באופן מלא על הנכס ובסכום הכולל מע"מ.
המשיבה שבה ועמדה על הטענה שהשמאית שגתה בקביעה בדבר חלקיות השימוש בזכויות, שכן הנתונים מראים ששיעור המימוש עולה באופן ניכר מעל לאחוז שקבעה.
היטל השבחה – לפי שימוש
השופטת נאוה בן-אור קבעה שהיטל ההשבחה נגזר מההשבחה ולא מהיקף הבנייה. כמו כן, מועד תשלום ההיטל הוא מועד מימוש הזכות – הרגע בעל המקרקעין מפיק הנאה כלכלית ממשית מההשבחה של הקרקע. ככל שמימוש הזכויות הוא חלקי, ישלם הבעלים היטל "בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל". לפיכך, קיבלה השופטת את אופן החישוב של השמאית המכריעה.
השופטת קבעה שאם תפעל לפי המתודה של ועדת הערר, זה יביא לחיוב כפול של מס ההשבחה על חלק מההשבחה או לפירעון מיידי של מס ההשבחה על זכויות שטרם מומשו, דבר שנוגד את פרשנות החוק.
לגבי מספר יחידות הדיור קבעה השופטת כי היא מסכימה עם המשיבה שהשמאית היתה מודעת להפחתה וחישבה את ההיטל על פיה.
בנוגע לשאלה האם יש להביא בחשבון בקביעת שווי המקרקעין את רכיב המע"מ קבעה השופטת בן-אור שהמחירים שנקבעו למכירת הדירות אינם כוללים מע"מ. ולכן קיבלה את מסקנת השמאית לפיה אין מקום להפחית את המע"מ מהסכום עליו יוטל מס ההשבחה, כדי שלא יופחת פעמיים. אולם, מכיוון שהצדדים לא ערערו בזמן על השומה לא ניתן לתקן אותה, התוצאה הסופית היא רכיב המע"מ לא ייכלל בשומה.
מאחר שהערעור התקבל באופן חלקי, קבעה השופטת שכל צד יישא בהוצאותיו.
- ב"כ המערער: עו"ד גיא זוהר, עו"ד דוד דרור
- ב"כ המשיבה: עו"ד ארז שפירא
* עו"ד יונה וינדר עוסק בדיני תכנון ובנייה.
הכותב לא ייצג בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין