ע"א 5333/14, נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' אדמונד לזרוב ואח'

השופט צ' זילברטל:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 7.7.2014 שניתן על-ידי כב' סגן הנשיא י' כהן בת"א 42781-01-12 (להלן: פסק הדין), בגדרו מונה בא-כוח המשיבים ככונס נכסים לצורך רישום בית משותף, כאשר הוטל על המערערת לשלם את שכר טרחתו, וכן הושתו על המערערת פיצויים בסך כולל של 400,000 ש"ח לטובת חלק מן המשיבים.

רקע

1. המערערת היא חברה קבלנית אשר בנתה בית דירות ברחוב ששת הימים 14 בחדרה, בשטח הידוע כחלקה 22 בגוש 10036 (להלן: הבניין). המשיבים הם חלק מהדיירים בבניין, כאשר המשיבים 9-1 רכשו את דירותיהם ישירות מהמערערת, והמשיבים 20-10 רכשו את דירותיהם מדיירים קודמים. הסכמי המכר שערכה המערערת עם כלל רוכשי הדירות כוללים נספח תנאים (להלן: הנספח), שבין היתר מפרט את חובותיה של המערערת לגבי רישום הזכויות בספרי לשכת רישום המקרקעין. חובות אלה, המתוארות בסעיפים 17.2-17.1 לנספח, כוללות רישום הבניין כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, רישום כל דירה כיחידת רישום נפרדת ורישום הבעלות בכל דירה על-שם רוכשה. להלן יובאו סעיפים 17.2-17.1 לנספח בשלמותם וכלשונם:

"17.1. כפוף למילוי התחיבויות הקונה לפי חוזה זה, מתחייב המוכר להקנות לקונה את הזכויות בדירה בכך שיגרום לרישום הבעלות בדירה על שם הקונה בספרי לשכת רישום המקרקעין. זכות הבעלות, לכשתרשם, תהא חופשית מכל שעבוד, משכנתא, או כל זכות צד ג' למעט שעבוד או משכנתא שיוטלו על פי בקשת הקונה או להבטחת הלוואה שקיבל הקונה לרכישת הדירה.

17.2. המוכר מתחייב בזאת לעשות את הפעולות והסידורים שיהיה צורך לעשותם לביצוע רישום הבנין כבית משותף לפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 בכפוף להצמדות, (הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדה ליחידה/ות שבבית כאמור במפרט ו/או בהסכם זה) ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בבית המשותף, ולגרום לרישום הבעלות בדירה על שם הקונה בספרי לשכת רישום המקרקעין וכל זאת תוך 12 חודש מיום מתן צו לרישום הבנין כבית משותף לפי חוק המקרקעין. המוכר יעשה כל שניתן על מנת לגרום למתן צו רישום בית משותף כאמור, בתוך 12 חודשים מיום איכלוס הדירה האחרונה בבנין".

2. לאחר שכל הדירות בבניין אוכלסו (הצדדים חלוקים לגבי מועד זה, אך מוסכם כי לכל המאוחר מדובר בתחילת שנת 1998), לא צלח משך שנים רבות רישום הבניין כבית משותף, וכנובע מכך גם לא נרשמו הדירות על שם כל אחד מבעליהן. הצדדים חלוקים באשר לשאלה מה גרם לעיכוב הממושך ברישום, כפי שיפורט להלן.

3. על-פי גרסת המערערת, הבניין תוכנן כך שיכלול חניות מקורות (להלן: החניות המקורות), שהן חניות "עודפות" ונוספות לחניות אחרות שתוכננו והוצמדו בסופו של יום לכל דירה, וכן יכלול מרתף בשטח של כ-900 מ"ר ובו מחסנים (להלן: המחסנים). לטענתה, החניות המקורות והמחסנים יועדו לרכישה על-ידי דיירי הבניין, מבלי שנכללו במסגרת העסקה הבסיסית לרכישת הדירות, אך משהתברר כי מרבית הדיירים אינם מעוניינים לרכוש את אלה לאחר שנבנו, ביקשה המערערת להצמידם לאחת מיחידות הדיור. המערערת טוענת כי בהמשך, בשנת 2002 רשמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן:הוועדה) הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות בבניין, לפיה המחסנים ישמשו את בעלי יחידות הדיור בבניין בלבד. נטען, כי נוכח הערה זו אף קמה חובה לקבל את אישור הוועדה על גבי התשריט המוגש במסגרת הליך רישום הבניין כבית משותף (להלן: התשריט). המערערת מתארת כי בעזרתם של בעלי מקצוע שונים תיקנה מספר פעמים את התכניות הנדרשות לרישום, כאשר לבסוף הגישה בקשה לרישום ביום 27.4.2008. כמתואר, על-שום התנגדותה של הוועדה להצמדת מעל לשתי חניות לאותה יחידת דיור, ובשל דרישתה כי המחסנים ישמשו את בעלי הדירות בבניין בלבד, סירבה לאשר את התכניות שהוגשו במסגרת הבקשה. בהמשך לכך, טוענת המערערת כי נאלצה לאטום לחלוטין את המרתף בו נמצאו המחסנים, אף שבנייתו עלתה כשלושה מיליון ש"ח, וזאת לצורך הכנת תכניות חדשות אשר יאפשרו להביא לרישום הבניין כבית משותף. הובהר, כי עד לסגירת המרתף, עשו חלק מהדיירים שימוש במחסנים מבלי שקיבלו רשות לכך.