מבוא – תמצית המחלוקות
האם חייב מוכר דירה בבניין לגלות לקונה כי בבניין קיים חדר שנאים?
האם חייב עורך דין המייצג קונה דירה לגלות ללקוחו כי בבניין קיים חדר שנאים?
האם חדר שנאים שמפעילה חברת החשמל בבניין מגורים מהווה מוקד אפשרי של קרינה מסוכנת לדיירים בבניין?
אלו 3 השאלות אשר עומדות במוקד תביעה זו.
בין התובעים לבין נתבעים 1 ו- 2 נכרת הסכם שלפיו רכשו התובעים דירה בבניין, כאשר נתבע 3 הינו פרקליטם של התובעים בעסקת הרכישה. באותו הבניין, במפלס שמתחת לדירה, שוכן חדר בבעלות חברת החשמל, ובו צמד שנאים.
לטענת התובעים, פעילות השנאים יוצרת קרינה אלקטרומגנטית, וזו מהווה גורם סיכון המעיב על המגורים בדירה, ואפילו נמדדה בערכים החורגים מאלו שמתיר הדין. ערכים שמשמעותם סכנה מוחשית לבריאות דיירי הדירה.
סכנה בריאותית זו, טוענים התובעים, השיתה חובה ברורה על הנתבעים 1 ו- 2 לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים בעת כריתת חוזה המכר, והשיתה חובה דומה על הנתבע 3, פרקליטם. בפועל, כך נטען, כלל הנתבעים לא קיימו התחייבותם, לא גילו דבר לתובעים, וכך מצאו עצמם התובעים בדירה אשר חשופה לקרינה מסוכנת. סכנה זו הביאה לפגיעה משמעותית בשווי הדירה ולשלל נזקים נוספים אשר הם מבקשים להשית על הנתבעים.
הנתבעים 1 ו-2, מוכרי הדירה, טוענים שלא הסתירו דבר, פעלו בתום לב מלא, ובנסיבות העניין אין לקבל את הטענה להפרת חובת הגילוי, וממילא שאין כל יסוד לטענה שיש בכלל קרינה מסוכנת בדירה בגין סמיכותה לחדר השנאים. וודאי לא בעת מכירת הדירה.
הנתבע 3 מצידו, טוען שלא הייתה לו כל חובה לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים, כאשר אין לאותו חדר שנאים כל קשר לזכויות הנתבעים 1 ו- 2 בדירה. זכויות שעמדו בליבת השירות שהעניק לתובעים.
הנתבע 3 הגיש הודעה לצד ג' כנגד חברת החשמל לישראל בע"מ, שכן לשיטתו, כיוון שסכנת הקרינה המסוכנת עומדת בטבורן של טענות התובעים, הרי יש להשית עליה כל חבות בפיצוי שתוחל עליו.
נוכח טענות הצדדים, מסתבר שבמוקד המחלוקות עומדת שאלת חובת גילוי קיומו של חדר שנאים בבניין, בעת שנכרתת עסקה למכירת דירה באותו הבניין.
ביחס לנתבעים 1 ו- 2 עומדת לבירור המחלוקת אם היו חייבים לגלות תובעים, רוכשי הדירה, את דבר קיומו של חדר שנאים בבניין, ובסמוך לדירה, ובפרט אם ידעו על היותו מקור אפשרי לקרינה מסוכנת והשלכות ידיעה שכזו על חובת הגילוי.
בנוסף לאותה מחלוקת באשר לחובת הגילוי, עומדת לבירור השאלה אם, כטענת התובעים, מכרו להם הנתבעים 1 ו-2 דירה שלפחות חלקים ממנה אינם מתאימים למגורים, נוכח ערכי קרינה גבוהים שנמדדו בהם. כלל הנתבעים, ובפרט חברת החשמל, כפרו בטענה זו מכל וכל והשקיעו משאבים רבים בניסיון להראות שאין כל סכנת קרינה בדירה.
ביחס לנתבע 3, עומדת לבירור השאלה אם חובת הזהירות שהוא חב בה כלפי התובעים, לקוחותיו בעסקת רכישת הדירה, כוללת את החובה לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים בבניין ולוודא כי עובדה זו מובאת בפני התובעים, כך שיוכלו לקלקל צעדיהם בהתאם.
ככל שימצא שמי מהנתבעים הפר את חובתו כלפי התובעים, תתברר השאלה אם הפרה זו הסבה נזק לתובעים ובהמשך, גם שאלת אחריותה האפשרית של חברת החשמל כלפי נתבע 3.
העובדות
- תובענה זו עוסקת בדירת מגורים בבניין ברחוב עין גדי 4, בגבעתיים (להלן: "הבניין"). הבניין כולל למעשה שני אגפים נפרדים. האחד פונה לרח' עין גדי והשני פונה לרחוב המרי. בכל אחד מאגפי הבניין 7 דירות מגורים.
הדירה נשוא התביעה ממוקמת בקומה השלישית של הבניין, באגף הפונה לרחוב עין גדי, ורשומה בלשכת רישום המקרקעין כתת חלקה 11, חלקה 91, בגוש 6166 (להלן: "הדירה").
התובעים הינם בני זוג, ובמועד הגשת תביעה זו, אפריל 2013, היו בעלי הזכויות בדירה, בה התגוררו מאז תחילת 2008. התובע 1 יכונה להלן: "התובע"; והתובעת 2 תכונה להלן: "התובעת".
הנתבעים 1 ו- 2 אף הם בני זוג, והיו בעלי הזכויות בדירה מעת רכישתה על ידם, במהלך 1998, ועד מכירתה ומסירת החזקה בה לתובעים. לשם הנוחות יכונו הנתבעים 1 ו- 2 להלן: "הנתבעים".
הנתבע 3 הינו עורך דין במקצועו, וייצג את התובעים בעסקה לרכישת הדירה. לשם הנוחות יכונה הנתבע 3 להלן: "הנתבע".
- באגף השני של אותו הבניין, זה הפונה לרחוב המרי, מצוי גם חדר המכונה גם "חדר טרנספורמציה" או "חדר השנאה" (להלן: "חדר השנאים").
הצד השלישי, חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן: "חברת החשמל"), הינה בעלת הזכויות בחדר השנאים, וזו אשר התקינה ומתחזקת את השנאים ויתר המערכות אשר בחדר השנאים.
חדר השנאים משתרע על שני מפלסים. הכניסה לחדר השנאים הינה מדלת במפלס החניה של הבניין, דלת ברזל עליה מתנוסס השלט "סכנה – מתח גבוה". במפלס השני של חדר השנאים מותקנים שני שנאים, אשר קולטים חשמל במתח גבוה, ממירים אותו למתח נמוך, ומעבירים אותו ללוח חלוקה לצורך אספקת החשמל לצרכנים. בשל הפרשי הגובה שבין האגפים בבניין, אף שחדר השנאים ממוקם בקומת הקרקע של האגף הפונה לרחוב המרי, המפלס העליון של חדר השנאים, אותו מפלס בו מצויים שני השנאים, מצוי מתחת למפלס בו בנויה הדירה.
אומנם, חדר השנאים איננו מצוי ממש מתחת לדירה, ורצפת הדירה איננה ולו חלק מתקרת חדר השנאים, ברם הקיר הגובל בחדר השנאים גם גובל, מעברו האחר ובמפלס שמעל, בחדר הקיצוני של הדירה. כך ניתן לומר שהדירה וחדר השנאים חולקים "מקצוע משותף".
- בהתאם לחוזה מיום 27.11.98 (נספח 2 לתצהיר הנתבע 1) רכשו הנתבעים את הדירה ובסמוך לאחר מכן גם עברו להתגורר בדירה.
כ- 9 שנים לאחר שעברו להתגורר בדירה, בקשו הנתבעים למכור את הדירה ולעבור לדירה אחרת. אותה עת ממש בקשו התובעים לרכוש דירה. בין התובעים לבין הנתבעים נוצר קשר, והחל משא ומתן לקראת אפשרות מכירת הדירה לתובעים. במהלך משא ומתן זה אף בקרו התובעים בדירה.
התובעים והנתבעים הגיעו לעמק השווה בכל הנוגע לפרטי העסקה המתגבשת למכירת הדירה, וביום 15.5.07 נערך ונחתם זיכרון דברים שלפיו הסכימו הצדדים על מכירת הדירה לתובעים.
נוכח התקדמות המשא ומתן ולאחר חתימת זיכרון הדברים, פנו התובעים לנתבע, בכדי שזה ייצג אותם בעריכת חוזה לרכישת הדירה. הנתבע ייצג איפה את התובעים בהמשך המשא ומתן, בעוד הנתבעים למעשה מיוצגים על ידי נתבע 1, אף הוא עורך דין במקצועו, ובין הצדדים הוחלפו טיוטות של הסכם מכר.
- ביום 21.5.07 נכרת בין התובעים לבין הנתבעים הסכם מכר (להלן: "ההסכם") שלפיו רכשו התובעים את הדירה מהנתבעים והתחייבו לשלם תמורתה סך של 1,385,000 ₪. בעקבות כריתת ההסכם פנו התובעים לבנק איגוד לקבלת הלוואה למימון רכישת הדירה, ובמסגרת זו אף נערכה ביום 18.12.07 שומה באשר לשווי הדירה, על ידי השמאית פזית בובליל.
בהמשך, שולמה התמורה, נמסרה החזקה בדירה, והזכויות בדירה הועברו ונרשמו על שם התובעים. מאז 28.2.08 התגוררו התובעים בדירה ולמעשה – נותק הקשר בין הצדדים.
- כשנה לאחר שעברו להתגורר בדירה, במהלך חדש פברואר 2009 או בסמוך לכך, החלו התובעים לבדוק את האפשרות שקרינה אלקטרומגנטית, אשר מקורה חדר השנאים, מגיעה לדירה ועלולה לסכן את בריאותם ובריאות בני המשפחה המתגוררים בדירה.
במסגרת זו, הוזמנה על ידי התובעים בדיקת קרינה אלקטרומגנטית, אשר בוצעה בדירה ביום 24.2.09 על ידי מר יצחק זאביחי ממכון "ראד טסט" (נספח ג' בגילוי המסמכים של התובעים). בבדיקה זו בקשו התובעים לברר את עוצמת הקרינה האלקטרומגנטית באגפים שונים של הדירה.
בדיקת קרינה נוספת בוצעה בדירה על ידי מר זאביחי, לפי בקשת התובעים, במהלך דצמבר 2011 (נספח י' בתצהיר גילוי המסמכים של התובעים), ובמסגרתה בקשו התובעים לברר את עוצמת הקרינה האלקטרומגנטית בדירה בחשיפה ממושכת.
בדיקה שלישית של רמת הקרינה בדירה נערכה במהלך יולי – אוגוסט 2012, לבקשת ועד הבניין, על ידי מר דניאל שוורצברג, בעל עסק בשם "דריה מהנדסי בריאות" (נספח 20 לתצהיר ישראל מובשוביץ מטעם חברת החשמל).
- נוכח ממצאי המדידות, החלו התובעים לפנות בתחילת 2012 לגורמים שונים, ולהלין על רמות קרינה גבוהות שנתגלו בדירה ומגיעות, לשיטתם, כדי סכנת חיים של ממש. כך פנו התובעים לחברת החשמל ולמשרד לאיכות הסביבה, הלינו על הקרינה בדירה, ודרשו את פינוי השנאים מחדר השנאים בבניין. בעקבות פניות אלו, ערכה חברת החשמל ביום 11.1.12 בדיקה מטעמה של רמת הקרינה בדירה, ובמכתב מיום 5.2.12 הודיעה כי לשיטתה, רמות הקרינה שנמצאו בדירה מביאות למסקנה לפיה אין כל בסיס לטענות התובעים.
בהמשך, במכתב מיום 22.12.13 (נספח 19 לתצהיר מובשוביץ) הודיע מר פול זליג, ממונה קרינה בלתי מייננת במשרד להגנת הסביבה, כי החשיפה לקרינה בדירה איננה עולה על מה שנקבע על ידי המשרד להגנת הסביבה ומשרד הבריאות, ולכן הוא איננו רואה סיבה להורות לחברת החשמל לסלק את חדר השנאים או לנקוט בפעולה אחרת בגינו.
- במהלך חדש אוגוסט 2012 פנו התובעים לראשונה לנתבעים, והלינו בפניהם על רמות הקרינה שנמצאו בדירה ומקורן חדר השנאים. כך, במכתב מיום 16.8.12, טענו התובעים כי אי גילוי הימצאותו של חדר השנאים בבניין מהווה התנהגות חסרת תום לב והפרת התחייבויות הנתבעים בהסכם. התובעים דרשו מהנתבעים לשלם להם פיצויים. בתגובה, הודיעו הנתבעים כי הם דוחים את טענות התובעים מכל וכל. בהיעדר הסכמה, הוגשה תביעה זו ביום 7.4.13.
תמצית טענות הצדדים
- לטענת התובעים, הפרו כלל הנתבעים את התחייבויותיהם כלפיהם, כאשר הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב ונמנעו מלגלות לתובעים על קיומו של חדר השנאים; בעוד הנתבע התנהל ברשלנות ובהפרת חובת הזהירות שהוא חב בה כעורך דין, באשר אף הוא לא גילה להם על קיומו של חדר השנאים.
לפי גרסת התובעים, חדר השנאים, במיקומו הקרוב לדירה ונוכח הפעלת השנאים שהותקנו בו, מהווה מוקד של קרינה ברמות גבוהות, כאלו המגיעות כדי סכנת חיים של ממש. מידע זה, כך טוענים התובעים, היה בידיעתם של הנתבעים בעת כריתת ההסכם והייתה זו חובתם לגלות מידע זה לתובעים. הנתבעים לא קיימו חובה זו, הסתירו את עובדת קיומו של חדר השנאים מהתובעים וזו נתגלתה להם באקראי רק כשנה לאחר שעברו להתגורר בדירה.
בכך, טוענים התובעים, הפרו הנתבעים את חובתם הבסיסית לנהוג בתום לב. בנוסף, טוענים התובעים, מאחר ולפחות בחדר העבודה שבדירה, החדר הקרוב ביותר לחדר השנאים, נתגלתה קרינה בערכים חריגים במיוחד החורגים מרמות המינימום המומלצות על ידי משרד הגנת הסביבה, מסרו הנתבעים לתובעים דירה פגומה. כזו שאיננה תואמת את התחייבותם בהסכם.
ביחס לנתבע, טוענים התובעים כי מאחר ונשכרו שירותיו לייצוג התובעים במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם, חובתו הייתה לייצגם במיומנות ובזהירות, ברם לא כך היה. לפי טענת התובעים, לא בדק הנתבע כדבעי את מערך זכויות הנתבעים בדירה, לא משפטית ולא תכנונית ולא הנדסית. כתוצאה ממחדל זה אף לא גילה את דבר קיומו של חדר השנאים ולא התריע על כך בפני התובעים, לקוחותיו.
במצב זה, טוענים התובעים, חייבים כלל הנתבעים במלוא נזקי התובעים. בסאת נזקיהם מונים התובעים בראש ובראשונה את ירידת ערך הדירה כתוצאה מסמיכותה למוקד הקרינה בחדר השנאים, ירידת ערך אותה הם אומדים בסך של 484,000 ₪. עוד מונים התובעים את הכספים שנאלצו להשקיע בתכנון מחודש של הדירה, תכנון שיאפשר צמצום משמעותי בשימוש שנעשה באזור הקרוב ביותר לחדר השנאים, והיה כרוך בהשקעת סך של 105,000 ₪.
לשני ראשי נזק אלו מבקשים התובעים להוסיף הוצאות שהוציאו בהיקף של 16,000 ₪ וכן פיצוי משמעותי על עגמת הנפש שנגרמה להם, פיצוי אשר הם אומדים בסך כזה המשלים את סכום התביעה לסך כולל של מיליון שקלים.
- לטענת הנתבעים, אין כל בסיס לטענות התובעים, אין בסיס לתביעה נגדם, ודין התביעה דחייה.
לפי גרסת הנתבעים, אמנם היו הם מודעים לקיומו של חדר השנאים, ברם לא היה להם כל מושג באשר לתכולתו, הם לא בקרו בו מעולם, הם לא העלו בדעתם שהוא עלול להווה מוקד לקרינה מסוכנת, הם לא סברו שיש קשר כלשהו בין העסקה הנרקמת עם התובעים לבין אותו חדר שנאים, וממילא שבמצב זה לא הייתה כל סיבה שידווחו אודותיו לתובעים. חדר שנאים שכזה, טוענים הנתבעים, הרי יש בבניינים רבים ברחבי ישראל וכלל לא ידוע להם על קרינה מסוכנת שמקורה חדר שנאים בבניין מגורים.
עוד טוענים הנתבעים שאין כלל יסוד לניסיון לטעון כי הדירה, או אף חלק קטן הימנה, לא הייתה ראויה למגורים בעת מכירתה לתובעים. לטענת הנתבעים, בדיקות הקרינה שנעשו וחוות הדעת שהוגשו על בסיס מדידות אלו, מלמדות שאין ולא הייתה בדירה כל חריגה מהוראות הדין בכל הנוגע לרמות קרינה בדירת מגורים ואין יסוד לניסיון לטעון שחלקים בדירה אינם ראויים למגורים.
הנתבעים מבקשים איפה לדחות מכל וכל את הניסיון לייחס להם חוסר תום לב ביחסם לתובעים או הפרה של התחייבות מההתחייבויות שהתחייבו כלפיהם. ממילא שהנתבעים אף מבקשים לכפור בטענות התובעים בכל הנוגע לאי מודעותם לקיומו של חדר השנאים ואף בכל הנוגע לנזקים שלהם הם טוענים. בהתייחס לאותם נזקים נטענים, מבקשים הנתבעים להדגיש שאפילו היה ממש בטרוניות התובעים, הרי שדי היה בהתקנת מיגון בעלות זניחה (יחסית) כדי להסיר כל חשש לקיומה של קרינה, כך שסכום התביעה מופרז בעליל.
- אף לטענת הנתבע אין כל בסיס לטענות התובעים כלפיו.
הנתבע איננו מכחיש את הטענה שלא היה מודע לקיומו של חדר השנאים ולא העלה עובדה זו בפני התובעים בעת כריתת ההסכם או בכלל, ברם טוען שמצב זה איננו מבטא הפרת חובה כלשהי שהוא חב בה כלפי התובעים.
לפי גרסת הנתבע, מערבבים התובעים מין בשאינו מינו. לשיטתו, טרוניות התובעים מתייחסות לכדאיות העסקה שעשו מול הנתבעים, בעוד ששירותיו נשכרו כדי לוודא את העברתה החלקה של זכות הקניין בדירה לתובעים. לשיטתו, טענות שיש לתובעים באשר לסמיכות הדירה לחדר השנאים אינן שונות מטענות באשר לרעש הבוקע מהמעלית בבניין, או מטענות באשר לצחנה אפשרית מחדר האשפה, וכיו"ב טענות – כולן מתייחסות לכדאיות העסקה וחורגות מהתחום לשמו נשכרו שירותיו.
הנתבע מכחיש את הטענה לקרינה מסוכנת אשר מקורה חדר השנאים בבניין, וטוען כי אפילו יש כזו קרינה מסוכנת, הרי שלא הייתה זו חובתו להתריע אודותיה בפני התובעים ואין כל בסיס לניסיון לייחס לו רשלנות וחוסר זהירות במתן שירותיו לתובעים. ממילא שאף הנתבע מכחיש את תחשיבי הנזק של התובעים.
- כשבעה חודשים לאחר הגשת כתב ההגנה, בהיתר שניתן לכך בהחלטה מיום 10.9.13, הגיש הנתבע הודעת צד ג' כנגד חברת החשמל.
לטענת הנתבע, טענות התובעים בכתב התביעה מתבססות על הטענה שחדר השנאים מהווה מוקד של קרינה חריגה ומסוכנת. במצב שכזה, ככל שתוכח הטענה, טוען הנתבע שהאחראית לנזקים הנובעים מכך הינה חברת החשמל.
לשיטתו, בהינתן שחברת החשמל היא הבעלים והמחזיק בחדר השנאים והיא גם זו שהתקינה ומפקחת על פעילות השנאים שבאותו חדר, הרי שעליה לבדה גם החובה לוודא שלא תופץ קרינה מסוכנת במהלך פעילות השנאים.
במצב זה, טוען הנתבע, אם אכן יתברר שקרינה מסוכנת אשר מקורה חדר השנאים מגיעה לדירה, הרי שחברת החשמל התרשלה והתנהלה בחוסר זהירות, ולכן גם אחראית בכל נזק שעלול להיגרם לנתבע אם תתקבל התביעה נגדו.
- חברת החשמל מכחישה את טענות הנתבע, ומבקשת לדחות את ההודעה שהוגשה נגדה אפילו תתקבל התביעה נגד הנתבע. חברת החשמל אף מתייחסת לאותו פן בטענות התובעים בו הם מלינים על קרינה מסוכנת שנמצאה בדירה, וטוענת שלטענה זו אין כל בסיס.
ראשית לכל, טוענת חברת החשמל שיש לדחות מכל וכל את הטענה לקיומה של קרינה מסוכנת בדירה, קרינה שמקורה האפשרי הפעילות בחדר השנאים. לשיטתה, חדר השנאים הותקן בבניין כדת וכדין, בקבלת כל ההיתרים הנדרשים, ובדומה לאופן בו הוקמו חדרי שנאים בבניינים רבים ברחבי ישראל. רמות הקרינה שמקורה פעילות חדר השנאים, טוענת חברת החשמל, נמוכות עשרות מונים מרמות הקרינה המקסימליות המותרות בחשיפה לשדה מגנטי, ובכלל אין כל קשר בין רמות הקרינה הקיימות בדירה, רמות נמוכות להחריד, לסכנות בריאותיות אפשריות כלשהן.
עוד טוענת חברת החשמל שאין כלל קשר בן טענות התובעים כלפי הנתבע, לטענות הנתבע כלפיה. טענות התובעים מייחסות לנתבע רשלנות נוכח אי גילוי עובדת קיומו של חדר השנאים הסמוך לדירה, ולאלו אין קשר לטענה לקיומה של קרינה מסוכנת מחדר השנאים.
במצב זה, טוענת חברת החשמל, בין אם תידחה התביעה ובין אם תתקבל – אין כל בסיס לניסיון לייחס לה אחריות לנזקיו האפשריים של הנתבע ואין בסיס להודעה שהוגשה נגדה.
ההליך והראיות
- במקור, הוגשה התביעה גם כנגד גב' פזית בובליל, השמאית אשר ערכה שומה לדירה במסגרת בקשת המימון שהגישו התובעים לבנק. גב' בובליל הייתה נתבעת 4 בכתב התביעה, ברם במהלך ההתדיינות, הגיעו התובעים וגב' בובליל להסכמה שלפיה תידחה התביעה כלפי גב' בובליל, וזו אושרה בפסק דין מיום 21.1.16.
כך נותרו לבירור הטענות בתביעה כלפי נתבעים 1 – 3 ובהודעה לצד ג' אשר הגיש הנתבע.
- טענות הצדדים נתמכו בעדויות למכביר, הן של עדים והן של מומחים, שלעתים נדמה כי ההשקעה בהן חרגה מהנדרש לבירור המחלוקות.
כך התובעים, אשר תמכו את גרסתם בתצהיריהם, בתצהירו של מר משה פולצ'אק (בעל דירה בבניין), של גב' צביה אורון (מעצבת פנים), בחוות דעת מומחה של ד"ר אהוד נאמן (מומחה לקרינה), בחוות דעת של מר יצחק זאביחי (בעל מכון לביצוע מדידות קרינה), ובחוות דעתה של השמאית דליה עסיס.
הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהיר הנתבע 1, וכן בתצהירי גב' שרית יגל (דיירת המתגוררת בבניין), מר זאב רוזנטל (חוקר פרטי), ובחוות דעתה של השמאית רחלי טרייסטמן-אגסי.
הנתבעים אף הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, מר מישל בינאשווילי, ברם ביום 6.1.16 הודיעו שהם מבקשים כי חוות דעתו לא תהווה חלק מחומר הראיות בתיק.
הנתבע 3 תמך את גרסתו בתצהירו.
חברת החשמל תמכה גרסתה בתצהיר מר ישראל מובשוביץ ובחוות דעת מומחה (עיקרית ומשלימה) של ד"ר בן ציון כהן (מומחה בהשפעות סביבתיות של שדות מגנטיים ועובד חברת החשמל), של מר אמיר יגר (מומחה למדידות ובדיקות קרינה ועובד חברת החשמל), של פרופ' יוסף ריבק (מומחה לבריאות הציבור) ושל השמאי יוסף רייטן.
דיוני ההוכחות נפרשו על פני 8 ישיבות ולוו תדיר בהתנצחויות בין עורכי הדין, התנצחויות שלמרבה הצער נראה שהאריכו את ההתדיינות שלא לצורך.
דיון
- I. סדר בירור הטענות
- טענות התובעים כלפי הנתבעים משיקות זו לזו, אך אינן זהות ויבחנו כסדרן.
בחלק הראשון של הדיון יבחנו טענות התובעים כלפי הנתבעים, כשלאלו שני נדבכים.
ראשית, מלינים התובעים על אי גילוי עובדת קיומו של חדר השנאים בסמיכות לדירה בעת כריתת ההסכם והמשמעויות שיש לאי גילוי זה על חובות הנתבעים כמוכרים.
בירור טענות אלו נפרד מהשאלה אם חדר השנאים מהווה מקור לקרינה "חריגה ומסוכנת", או שמא מקור לקרינה "רגילה" בלבד. בירור טענות אלו מחייב בחינת חובת הגילוי החלה על מוכר דירה ויישום החובה על הנסיבות הרלוונטיות.
שנית, מלינים התובעים על רמת הקרינה שנמדדה בדירה ומקורה חדר השנאים. טענה זו מחייבת בחינת הראיות שהוצגו באשר לרמת הקרינה בדירה ומשמעותה בכל הנוגע לאפשרות השימוש בדירה או בחלקים הימנה, והכל בהתייחס למועדים הרלוונטיים.
בחלק השני של הדיון יבחנו טענות התובעים כלפי הנתבע. טענות אלו מתמקדות בחובת הזהירות החלה עליו, כמי ששירותיו נשכרו לייצוג התובעים ברכישת הדירה. בירור טענות אלו מחייב בחינת חובות הזהירות שחב בהן הנתבע ובירור הטענות להפרתן נוכח אי גילוי עצם קיומו של חדר השנאים לתובעים.
בחלק השלישי של הדיון תיבחן טענת התובעים לנזק שנגרם להם עקב המחדלים שהם מייחסים לנתבעים. מובן שלמסקנות בחינת הטענות כלפי הנתבעים כולם תהיה השלכה על עומק הבחינה שתידרש באשר לנזקים הנטענים.
בחלק הרביעי של הדיון תבחן ההודעה לצד שלישי, ומידת אחריותה של חברת החשמל לנזקי הנתבע, ואף זאת בהתייחס לתוצאות בחינת חבותו של הנתבע בנזקי התובעים הנטענים. בחלק זה של הדיון תיבחן הטענה שלפיה הפרה חברת החשמל את חובותיה להבטיח שהשימוש שהיא עושה בחדר השנאים איננו יוצר מוקד סיכון לדיירי הדירה דנא.
- לבסוף, לא יהיה מנוס משומת ההוצאות שנגרמו לצדדים בגין ניהול ההליכים בתיק זה, וזאת בהתייחס לכל הפרמטרים הרלוונטיים בשומת הוצאות, ולרבות התמשכות הדיונים והתנהלות הצדדים ובאי כוחם במהלך ההתדיינות.
- II. טענות התובעים כלפי הנתבעים
- בין התובעים לבין הנתבעים נכרת חוזה מכר. הוא ההסכם למכירת הדירה. טענות התובעים כלפי הנתבעים מתבססות על אותן התחייבויות שמקורן ההסכם, התחייבויות שלשיטת התובעים הפרו הנתבעים. כך מעלים התובעים שתי טענות חלופיות – הטענה להפרת חובת הגילוי והטענה לאי התאמה.
טענתם הראשונה של התובעים כלפי הנתבעים עוסקת בחובת הגילוי. במסגרת טענה זו, לא מתעניינים כלל התובעים בשאלה אם חדר השנאים מהווה מקור לקרינה מסוכנת ואף לא בשאלה עד כמה אותה קרינה אפשרית מתקרבת או חורגת מרמות הקרינה המותרות. בטענה זו מתמקדים התובעים באי גילוי עובדת קיומו של חדר השנאים על ידי הנתבעים. לשיטתם – אי הגילוי מהווה ביטוי לחוסר תום לב והפרה בוטה של חובתו של מוכר דירה.
טענתם השנייה של התובעים כלפי הנתבעים עוסקת במידת התאמתה של הדירה למגורים. במסגרת טענה זו, טוענים התובעים כי חדר השנאים מהווה מוקד של קרינה מסוכנת ברמה כזו, שהדירה איננה תואמת לדירה שנרכשה בהסכם.
ראשית תיבחן הטענה להפרת חובת הגילוי ולאחריה הטענה לאי ההתאמה.
- מטענות הצדדים, אין כל מחלוקת בכל הנוגע למיקום השנאים בחדר השנאים ומידת קרבתם לדירה.
אין מחלוקת כי עסקינן בבניין הכולל דירות מגורים רבות, ומחולק לשני אגפים נפרדים. באחד האגפים ממוקמת הדירה דנא; בזה האגף אשר הכניסה אליו מרחוב עין גדי. באגף השני ממוקם חדר השנאים; בזה האגף אשר הכניסה אליו מרחוב המרי.
שני הנכסים בהם עסקינן, הדירה וחדר השנאים, אינם בנויים באותו אגף של הבניין, אינם בנויים באותו מפלס ואינם בנויים זה מעל זה. מפלס הדירה גבוה ממפלס חדר השנאים.
כך, אין לדירה ולחדר השנאים רצפה או תקרה משותפים. מאידך, יש להם קיר משותף. אותו קיר אשר תוחם את הדירה תוחם גם את חדר השנאים, במפלס שתחת הדירה. קיר זה תוחם את החדר הסמוך לחדר שינה בדירה. לפי גרסת התובעים, עם קבלת החזקה בדירה הוכשר אותו חדר בדירה לשמש כחדר עבודה לתובע ולא מצאתי סיבה לפקפק בטענה עובדתית זו. כך גם יכונה החדר הקיצוני של הדירה, החדר הסמוך ביותר לחדר השנאים: "חדר העבודה".
חדר השנאים, זה השוכן במפלס שמתחת מפלס הדירה ולו קיר משותף עם "חדר העבודה" שבקצה הדירה, משתרע בעצמו על פני שני מפלסים. חלקו התחתון של חדר השנאים פונה לחניון הבניין וחסום בדלת ברזל. חלקו העליון של חדר השנאים מצוי מפלס אחד מעל וכולל 2 שנאים שהתקינה חברת חשמל. המרחק בין השנאי המותקן בחדר השנאים לחדר העבודה בדירה עומד על מטרים ספורים. כל אלו, כאמור, עובדות שאינן במחלוקת.
- לטענת התובעים, בעת כריתת ההסכם ידעו הנתבעים על קיומו של חדר השנאים בבניין.
בחינת טענות הצדדים מעלה שאין מחלוקת באשר לטענה זו. הנתבעים אינם מכחישים כי ידעו על קיומו של חדר השנאים בבניין בעת כריתת ההסכם. למשל עדות נתבע 1 בעמ' 539 בפרוט':
אני בחיים לא ראיתי את החדר חשמל מבפנים. הוא תמיד נעול. לא ראיתי אותו עד המשפט, תכניות, משהו כזה, אז אני נכון לעד למשפט אני אין לי מושג בדברים האלה, אבל זה גם לא עניין אותי. עכשיו, אם אדוני שואל אותי מה ידעתי אז, יש דלת חדר חשמל ועד כמה נפרד החלל של החדר הזה בפנים ומה יש בפנים אני פשוט לא יודע.
הנתבעים איפה, טוענים שלא היו מודעים לתכנו של החדר אך אינם מכחישים את ידיעתם על קיומו של חדר השנאים בעת כריתת ההסכם.
בנוסף, אין מחלוקת שסוגיית חדר השנאים כלל לא עלתה עובר לכריתת ההסכם. הנתבעים לא ציינו עובדה זו, לא גילו עובדה זו, והיא לא היוותה חלק מהמשא ומתן שהתנהל (למשל עדות נתבע 1 בעמ' 534; ש' 24 – 33 בפרוט').
במצב עובדתי זה, כאשר אין מחלוקת על כך שהנתבעים ידעו על קיומו של חדר השנאים, ואין מחלוקת על כך שעניין זה לא הוזכר על ידם ולא עלה כלל במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם, וגם לא נזכר בהסכם, עומדת להכרעה השאלה אם בכך הופרה חובת הגילוי של הנתבעים.
- הוראת סעיף 15 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מעגנת את חובתו של צד המנהל משא ומתן לכריתת חוזה, להימנע מהטעיית הצד שכנגד. הוראה זו אף מרחיבה את הגדרת ההטעיה, ומוסיפה: ""הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
לית מאן דפליג ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה במעשה. חובת הגילוי, מכוונת לקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (למשל: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, [פורסם בנבו] 14.8.08 פסקה 10). הסתרת מידע רלוונטי עלולה שלא לעלות בקנה אחד עם אותן נורמות של התנהגות ראויה אשר מבקשים להחיל על צדדים להסכם.
חובת גילוי על צד המנהל משא ומתן עשויה להתבסס על 3 אדנים - על הדין, על הנוהג, ועל הנסיבות. המקור האפשרי הרלוונטי במקרה דנא, הינו נסיבות העניין. על חובה שמקורה זה, נאמר שהיא תלויה - מטבעה - בעובדות הספציפיות והקונקרטיות של העסקה.
יישום חובת הגילוי המותאם לנסיבות, מבטא איזון בין זכותו הלגיטימית של צד להימנע מלפעול כנגד האינטרסים שלו עצמו ולבין השאיפה לעודד צדדים בחוזה לכוון פעולתם בהתאם לנורמות התנהגות מוסריות (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואפורטיב המאוחד להובלה בע"מ פ"ד מ(4) 533, 539).
אחד הפרמטרים המסייעים בבחינת קיומה של חובת גילוי, בוחן את השאלה בידי מי מצוי אותו מידע, ועד כמה קיימת לצד השני נחיתות באשר לאפשרות להשיג את אותו מידע, ככל שמדובר במידע בעל חשיבות לעניין נשוא העסקה הנרקמת. וכך נקבע:
תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ ואח' [פורסם בנבו] 6.6.2011, פסקה 14)
- כאשר אדם מבקש למכור דירה, אין לצפות ממנו שיעמוד וימנה ויצהיר בפני הקונה המיועד על כל פגמיה. כאשר הדירה סמוכה לכביש ראשי, אין לצפות מהמוכר שיזהיר את הקונה על הרעש והזיהום שהנגרמים מתנועת האוטובוסים בכביש. כאשר הדירה מעל חדר אשפה, אין לצפות מהמוכר שיתריע על מטרדי ריח או רעש אפשרי מהשימוש התדיר בחדר האשפה. אלו הרי פגמים שיכול הקונה להבחין בהם בלא מאמץ מיוחד.
דרישה ממוכר לפרט פגמים בהם ניתן להבחין בלא מאמץ חורגת מדרישת תום הלב ותביא להטלת נטל אלטרואיסטי גורף שרק יפגע בחיי המסחר.
לא כך כאשר עסקינן בפגם שאיננו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה. ממוכר המודע לתכנית שנרקמת להפיכת הרחוב השקט בו ממוקמת הדירה לנתיב תחבורה ראשי, מצופה שיגלה זאת לקונה המיועד. ממוכר המודע לכך שחדר האשפה מהווה מוקד למפגע חריג המתרחש בתדירות קבועה, מצופה שיגלה אף זאת לקונה המיועד. זו ואף זו דוגמאות לפגמים מהותיים בנכס, ושאותם יכול קונה לגלות רק במאמץ חריג. אלו דוגמאות למצבים שעליהם כך נקבע:
"במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו, כפי שהיה למשרד הבינוי והשיכון בענייננו, חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר. זאת בייחוד משום שמדובר במידע הנוגע לעניין שעשוי לגרוע בצורה משמעותית מן הציפיות הסבירות של הצד השני ביחס לעסקה". (ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, [פורסם בנבו] 19.1.2010, פסקה 12 בפסק הדין)
- כאמור, אין מחלוקת על כך שהנתבעים היו מודעים לקיומו של חדר השנאים ואין מחלוקת שלא גילו דבר אודותיו לתובעים. על כך מלינים התובעים. באי גילוי זה רואים התובעים הפרת חובת תום הלב של הנתבעים, ולמעשה – הטעייה של התובעים בהסתרת מידע מהותי על פגם חמור בדירה הנמכרת. נוכח טענה זו, על רקע העקרונות האמורים, הנה אשר התברר:
- א. התברר שהתובעים ידעו על קיומו של חדר השנאים עוד מאז שעברו להתגורר בבניין. כך העיד התובע (עמ' 208 בפרוט'):
אני אגיד לך כי מבחינתי שאני ראיתי חדר חשמל בקומת החנייה אני לא ייחסתי לזה חשיבות הייתי נכנס בחנייה לא , ראיתי שזה נמצא בקטע של רחוב...
ראיתי חדר חשמל במרי. במרי 33. שזה הצד שאני נכנס...
שאשתי אמרה לי תסתכל למעלה עשיתי חיבור של אחד ועוד אחד אמרתי תקשיב יש פה חדר חשמל למעלה יש חלונות אתה עושה אחד ועוד אחד ואתה מבין שיש פה סכנה...
ידעתי הוא יושב בחדר המרי הוא יושב במרי 33 הוא לא יושב בבניין שלי.
אף התובעת העידה שידעה על קיומו של חדר השנאים בבניין והבחינה זה כבר בדלת החדר שבמפלס קומת החניה (עמ' 314; ש' 11 בפרוט'). כך התובעים וכך גם כל דייר בבניין. חדר השנאים תחום בדלת ברזל הפונה לחניית הבניין ועליה כתוב "סכנה – מתח גבוה" (ראו צילום הדלת – נספח 9א לתצהיר מובשוביץ). דלת זו ברורה וגלויה. כך העיד מר משה פולצ'אק (עמ' 99; ש' 10 – 16 בפרוט'):
ת: אני בעל דירה במרי 33. כרגע אני לא מתגורר שם.
ש: התגוררת וגם חנית שם?
ת: כן.
ש: ותגיד לי, שאתה עובר שם אתה ראית אי פעם את הדלת של חדר הטרנספורמציה?
ת: בוודאי.
ש: איך? תניח, תתאר לבית המשפט איך רואים?
ת: כל פעם שמורידים את הזבל לפחי האשפה עוברים ליד דלת חדר הטרנספורמציה.
כך התברר כי הרבה לפני שהחלה התעניינותם באפשרות לקרינה שמקורה חדר השנאים, היו התובעים מודעים לקיומו של חדר שנאים ("חדר חשמל" – כפי שהוא מכונה על ידי התובע).
על אף זאת, לטענת התובעים, הם לא ידע על הקשר בין החדר שדלתו גלויה לעין במפלס החניה ולחדר שמעליו, זה שמתחת לדירה. עוד טוענים התובעים כי גילו כי חדר השנאים משתרע גם ממש תחת הדירה רק באקראי, בתחילת 2009.
הנתבעים כופרים בטענה עובדתית זו ובחקירה נגדית ארוכה ניסו להפריכה. ניסו להראות שהתובעים היו ערים לקיום חדר השנאים במפלס שתחת הדירה הרבה לפני תחילת 2009. לא מצאתי סיבה להכריע במחלוקת זו ולקבוע מתי "בדיוק" הבחינו התובעים בחדר השנאים במיקומו שתחת מפלס הדירה. לא מצאתי סיבה לפקפק בגרסת התובעים באשר לאותו אירוע מכונן בו נחשף חדר השנאים לעיני התובעת עודה ממתינה לתובע בשביל המוליך לחניה.
לא מצאתי סיבה לדחות גרסה זו שכן לא המועד בו נתגלה חדר השנאים במלוא הדרו לתובעים יכריע את גורל הטענה, אלא המועד בו יכלו התובעים לגלות עובדה זו.
ועל כך, התברר כי אפילו לא ידעו התובעים על גודלו של חדר השנאים, על היקפו או על תוכנו, ברור שיכולים היו בנקל לברר זאת. יכולים היו – שכן ידעו על קיומו, כדבריהם. ובפרט כאשר לגרסת התובעים, עקב נסיבות אישיות (מחלת הסרטן בה לקתה אמה של התובעת) יש להם רגישות מיוחדת למקורות אפשריים למחלה שכזו (עדות התובעים בסעיף 76 בתצהיר).
כאשר התובעים מודעים לקיומו של חדר שנאים בבניין, וכאשר להם עצמם רגישות מיוחדת למוקדי סיכון, קשה להבין מדוע לא בחנו ובדקו את משמעות אותו חדר שעל קיומו ידעו כל העת.
- ב. לטענת התובעים, יש להבחין בין הכניסה למפלס התחתון של חדר השנאים, שבה הבחינו, לבין החדר שמעליה ובו ממוקמים השנאים. בחדר העליון, לטענתם, הבחינה באקראי התובעת בפברואר 2009.
אך הנה מתברר שגם קיום המפלס העליון של חדר השנאים ניתן לגילוי בנקל. גילוי זה איננו מצריך חקירה ואין הוא מצריך דרישה ואין הוא כרוך במומחיות. שהנה כך תיארה התובעת כיצד "נודע לה" על קיומו של חלקו העליון של חדר השנאים (סעיף 25 בתצהיר התובעת):
במהלך חודש פברואר 2009, לראשונה מאז רכישת הדירה, עת הייתי אני שירי הולכת בכביש, שיפוע ירידה המוביל לקומת החניה התחתונה, כי אז במקרה הרמתי מבטי לגובה והבחנתי בחלונות - תריסים -שהיו מוסתרים על ידי צמחיה, ועליהם שילוט של צד ג', חברת חשמל, עם סימון של "ברק" וכיתוב "סכנה חשמל".
כך בדיוק. זה אשר נדרש מהתובעים כדי לגלות את קיומו של חדר השנאים בבניין – להרים את הראש.
כך מתברר שהתובעים יכלו בנקל להבחין כי חדר השנאים איננו משתרע רק במפלס אחד במפלס החניה אלא גם במפלס שמתחת לדירה. כל שנדרש מהם הוא – להרים את הראש.
- ג. התברר שזכויותיה של חברת החשמל בחדר השנאים רשומות בלשכת רישום המקרקעין.
בצו שניתן ביום 7.9.04 נרשם הבניין כבית משותף כאשר חדר השנאים רשום כיחידה נפרדת והראשונה ברשימת הדירות בבניין (נספח 6 לתצהיר מובשוביץ) והערת אזהרה על זכויותיה של חברת החשמל רשומה בלשכת רישום המקרקעין (נספח 8 לתצהיר מובשוביץ).
די היה איפה בהפקת נסח של כלל יחידות הבניין כדי לגלות על זכויותיה של חברת החשמל.
- ד. התברר שהקמת חדר שנאים בבניין מגורים איננה עניין חריג או ייחודי לבניין.
לפי טענת חברת החשמל (למשל סעיף 17 בתצהיר מובשוביץ) הוקמו על ידי חברת החשמל חדרי שנאים באלפי בתים בישראל, ובגבעתיים לבדה הוקמו לפחות 83 חדרי שנאים. גם הנתבע מצרף לתצהירו רשימה שהופקה מאתר האינטרנט של חברת החשמל ומפרטת למעלה מ- 800 מקרים של חדרי שנאים בבניינים בגוש דן (סעיף 44 בתצהיר הנתבע).
בין אם עסקינן במאות חדרי שנאים ובין אם באלפים, ברי הדבר שאין מדובר במקרה חריג ונדיר. חדר השנאים נבנה בבניין במהלך עבודתה השגרתית של חברת החשמל, לפי היתר בנייה ותוך רישום זכויות חברת החשמל במרשם פומבי.
- כאשר מסכמים עובדות אלו, קשה לראות מה שונה גורלו ומעמדו של חדר השנאים מזה של הכביש בחזית הבניין או חדר האשפה. זה וזה ואף זה, הינם נתונים גלויים וברורים לעיין. כאלו שניתן לגלות ללא קושי.
כל שנדרש מהתובעים לגילוי חדר השנאים, הוא סיור קצר בבניין או עיון במסמכי רישום הבניין. סיור ועיון שהיו מגלים בנקל את קיומו של חדר שנאים בבניין, את דלת הברזל שלו הפונה לחניה, ואף את חלונותיו הגלויים במפלס שמתחת לדירה. מידע גלוי שכזה לא היו הנתבעים חייבים לציין בפני התובעים. מצב זה של חדר הניתן לגילוי בנקל איננו מקים חובת גילוי ואיננו מבטא חוסר תום לב באי הגילוי.
- דא עקא, שלטענת התובעים בעניין חדר השנאים נדבך נוסף – סכנת הקרינה.
התובעים אינם מלינים על עצם החזקת חברת החשמל בחדר השנאים או השימוש שהיא עושה בו. התובעים הרי כלל לא תבעו את חברת החשמל. במוקד טענת התובעים עומדת סכנת הקרינה הנובעת מהשימוש שעושה חברת החשמל בחדר השנאים. וטענה זו מייחדת את חדר השנאים על פני פגמים אפשריים אחרים בדירה, פגמים דוגמת אפשרות הימצאות רחוב סואן ממול או אפשרת לצחנה העולה מחדר האשפה. לפי גרסת התובעים, ידעו הנתבעים כי חדר החשמל מהווה מוקד של קרינה מסוכנת. בין אם קרינה זו חורגת מהתקנים הרלוונטיים ובין אם לאו – לפי גרסת התובעים סכנת הקרינה כשלעצמה מקימה חובת גילוי.
הגיונה של טענה זו ברור. סכנת קרינה שמקורה חדר שנאים איננה מקבילה לעצם קיומו של חדר השנאים. בקרינה אלקטרומגנטית לא ניתן להבחין תוך כדי הליכה ואפילו לא מעיון במסמכי הרישום. אבחונה מחייב מומחיות. בדיקתה מצריכה שכירת שירותי מומחים ובדיקות קרינה. בדיקות בהיקף חריג העולה על המצופה ממי שמתעניין ברכישת דירה. לפיכך, אם מתברר שבידיעת הנתבעים היה מידע על סכנה שמקורה חדר השנאים – כי אז ניתן גם לדרוש שלא ישמרו מידע שכזה בליבם פנימה.
- אם כך, השאלה היא אם הוכח שהנתבעים לא רק שידעו על קיומו של חדר השנאים, אלא גם ידעו על סכנת קרינה שמקורה חדר השנאים. הנה אשר התברר ביחס לטענה זו:
- א. התברר שבמהלך שנת 2001 בוצעה בדיקה לבחינת אפשרות קיומה של קרינה אלקטרומגנטית שמקורה חדר השנאים. אמנם, תוצאות אותה הבדיקה וממצאיה לא הוצגו, ברם הוצג מסמך מיום 16.9.01 המעיד על התשלום ששולם לחברה בשם גל-סייף בע"מ עבור ביצוע הבדיקה (נספח טו' לתצהיר התובעים).
- ב. התברר שהיוזמה לבדיקת קרינה זו כלל לא הייתה של הנתבעים. הייתה זו יוזמה של ועדי הבניין (עדות משה פולצ'אק בעמ' 97; ש' 9 בפרוט').
- ג. התברר שבאותה בדיקה שנערכה בשנת 2001 לא נמצאה כל קרינה מסוכנת שמקורה חדר השנאים או בכלל.
כך העיד מר משה פולצ'אק, אחד מדיירי הבניין באותה עת ואשר תצהיר מטעמו הוגש על ידי התובעים (עמ' 96; ש' 17 – 22 בפרוט'):
ש: מה היו התוצאות של הבדיקה?
ת: התוצאות של הבדיקה היו בגדר, בגדר הנורמה שהייתה אז באותה שנה ואכן הפסקנו את הטיפול באותו שלב.
ש: הבנתי. לא היה שום דבר, אם צריך לעשות פעולות... שיש קושי שיש בעיה.
ת: ב- 2001? לא.
כך גם העידה גב' שרית יגל, דיירת נוספת אשר התגוררה וממשיכה להתגורר בבניין בעת מתן עדותה, וזומנה לעדות מטעם הנתבעים. גב' יגל הצהירה כי ביוזמת ועד הבית של האגף השני של הבניין (זה שפונה לרח' המרי) אכן נערכה בדיקת קרינה לחדר השנאים במהלך שנת 2000 ובעקבות הבדיקה דווח לוועד הבית שהבדיקה התבררה כתקינה, אך הבדיקה עצמה לא נמסרה.
שני עדים אלו, מר פולצ'אק וגב' יגל, אינם קשורים למחלוקות נשוא תביעה זו ולמרות חקירה ממושכת של גב' יגל על ידי ב"כ התובעים, חקירה שהתמקדה בניסיון להטיל רבב במהימנותה, לא מצאתי סיבה, ודאי שלא ראיה, לפקפק באמינות עדותה של גב' יגל או בעדותו של מר פולצ'אק.
- ד. התברר שהנתבעים, בצוותא עם ילדיהם, המשיכו להתגורר בדירה במשך כ- 7 שנים לאחר אותה בדיקת קרינה. מאז ביצוע הבדיקה במהלך 2001 ועד למסירת החזקה בדירה לתובעים בפברואר 2008.
לא מצאתי יסוד להנחה לפיה בחרו הנתבעים לסכן במודע את עצמם ואת בני ביתם הקרובים במגורים בקרבת מקור לקרינה מסוכנת.
- לפי טענת התובעים, ידעו הנתבעים על חשד לקיומה של קרינה מסוכנת שמקורה חדר השנאים. לפי גרסת הנתבעים מאידך, כל שהיה ידוע להם בקשר לחדר השנאים, הוא שבוצעה הבדיקה במהלך 2001 וזו נמצאה תקינה (למשל סעיף 73 בתצהיר נתבע 1). הנתבעים מכחישים מכל וכל את הטענה כי ידעו על סכנת קרינה כלשהי שמקורה חדר השנאים שבבניין.
ברי הדבר כי הנטל להוכחת הטענה בדבר מודעות הנתבעים לסכנת הקרינה רבץ לפתחם של התובעים. אלו הטוענים להטעיה, לחוסר תום לב, ולהפרת ההסכם. נטל זה לא הורם.
למעשה, הראיות אשר הוצגו תומכות דווקא בגרסת הנתבעים. כך עדות הדיירים בבניין בדבר תוצאות בדיקת הקרינה שנערכה בשנת 2001 וכך עובדת המשך מגורי הנתבעים בדירה במשך שנים ארוכות. ראיות אלו תומכות בגרסת הנתבעים, הגרסה שלפיה בעת כריתת ההסכם לא היה להם מושג ירוק על סכנת קרינה כלשהי שמקורה חדר השנאים. לדידם, היה זה חדר בבניין שאיננו שונה מכל דירה בבניין ואיננו שונה ממתקנים אחרים דוגמת חדר אשפה.
לפיכך, אני דוחה את גרסת התובעים, מקבל את גרסת הנתבעים וקובע כי הנתבעים לא הסתירו מהתובעים כל מידע מהותי בקשר עם חדר השנאים בעת כריתת ההסכם. הנתבעים ידעו על קיומו של חדר השנאים, ברם לא ידעו שהוא מהווה מקור לקרינה אפשרית או לסיכון דיירי הדירה, וממילא שלא הפרו את חובת הגילוי כלפי התובעים.
- הרובד השני בטענות התובעים כלפי הנתבעים מגולם בטענת אי ההתאמה.
לפי גרסת התובעים, בבדיקות אשר נעשו על ידם מאז גילו את דבר קיומו של חדר השנאים, התברר להם שחדר השנאים מהווה מוקד לקרינה החורגת מרמות הקרינה המקסימאליות המותרות בדין, ולפיכך גם אינן מאפשרות שימוש סביר במלוא שטח הדירה. במצב זה, לשיטתם, הדירה איננה מתאימה למצג הנתבעים בהסכם. היא איננה מתאימה למצגי הנתבעים בהסכם שכן בחלק ממנה, זה הקרוב לחדר השנאים – חדר העבודה, לא ניתן לעשות שימוש מלא נוכח רמות הקרינה שנתגלו בו. במצב זה, טוענים התובעים, הופר ההסכם בין אם ידעו על כך הנתבעים ובין אם לאו.
מאידך, לטענת הנתבעים, אף טענה זו איננה נכונה ויש לדחותה. לפי גרסת הנתבעים, אין כל בסיס לטענת התובעים ואין כל קרינה מסוכנת שמקורה חדר השנאים. זו, אך ברור, גם טענתה המרכזית של חברת החשמל ומוקד הראיות שהוצגו מטעמה.
- בחינתה של טענה זו למעשה מנותקת משתי הטענות הראשונות של התובעים. בחינה זו עוסקת במצב הדירה בלא קשר למודעות, או אי מודעות, הנתבעים לאפשרות קיומה של קרינה שמקורה חדר השנאים. אי התאמה, כהפרת הסכם, עלולה להתרחש גם בלא שיוכח חוסר תום לב מצד המפר.
זאת ועוד, בבחינת טענה זו מוסב הדגש על מצב הדירה בעת כריתת ההסכם וביחס למועדים הרלוונטיים שנקבעו בהסכם. בעת שבו התחייבו הנתבעים למכור את הדירה לתובעים. אם יימצא שבעת כריתת ההסכם, ולמצער – בעת מסירת החזקה בדירה לתובעים, שררה קרינה מסוכנת בדירה, או באילו מאגפיה, עלול הדבר לבסס טענה לאי התאמה.
- בסיכומים מטעמם (סעיף 353 ואילך), טוענים התובעים כי מעבר לסכנת הקרינה שמקורה חדר השנאים, עלול חדר זה גם להוות מוקד סכנה של התלקחות או התפוצצות. בטענה זו מבקשים התובעים ליצור מקור אבחון נוסף בין חדר השנאים למפגעים אפשריים אחרים הסמוכים לדירה, ובנוסף, ליצור בסיס נוסף לטענת אי-ההתאמה נוכח הסיכון שבמגורים הסמוכים לחדר השנאים.
טענה זו יש לדחות.
הטענה לסכנת התלקחות או התפוצצות של חדר השנאים אמנה נטענה בכתב התביעה (סעיף 30), אלא שלטענה זו כלל לא הוצגו ראיות. כל שנטען בהקשר זה (סעיפים 40 – 41 בתצהיר התובעים) הוא שהתובעים נחשפו לכתבה בעיתון המדווחת על פיצוץ שנאי שהתקינה חברת החשמל. הא ותו לא. ולמותר מלציין כי כתבה שכזו אשר קראו התובעים איננה ראיה היכולה לבסס טענה לסכנה הטמונה בהתקנת שנאים בחדר השנאים. לביסוס טענה שכזו שומה היה על התובעים להציג חוות דעת של מומחה אשר בדק את חדר השנאים ומצא בו סכנה שכזו. לו כך נעשה, גם יכולים היו הנתבעים לנסות ולהזים את הטענה. בהיעדר תשתית ראייתית – הטענה לאי-התאמה בדירה עקב סכנת ההתלקחות או ההתפוצצות של חדר השנאים – נדחית.
- לביסוס טענתם לקרינה מסוכנת שמקורה חדר השנאים בבניין, הוצגו על ידי התובעים שתי מדידות שערך מר יצחק זאביחי בכישוריו כמודד מוסמך ברישיון המשרד לאיכות הסביבה.
לפי ממצאי המדידה אשר ערך מר זאביחי ביום 23.2.09 בחלקים שונים של הדירה, מצא מר זאביחי רמת שדה מגנטי של 2.1 - 4.1 מיליגאוס (mg) בשלש נקודות מדידה בחדר העבודה (החדר הקרוב ביותר לחדר השנאים), רמת שדה מגנטי של 3.08 mg בחדר השינה הסמוך לחדר העבודה, ורמות שדה מגנטי של 1.8 mg ומטה ביתר חלקי הדירה.
לפי ממצאי מדידה נוספת שערך מר זאביחי בחדר השינה הסמוך לחדר העבודה ביום 12.12.11, בניטור של 24 שע', מצא מר זאביחי קרינה שנעה בין 1 mg ל- 8.8 mg, ובממוצע – 3.5 mg.
על יסוד ממצאיו של מר זאביחי, מפנים התובעים לחוות דעתו של ד"ר אהוד נאמן. ד"ר נאמן מתאר בחוות דעתו את המודעות הגדלה לנזקים בריאותיים אפשריים כתוצאה מחשיפה לשדות אלקטרומגנטיים. עוד טוען ד"ר נאמן (עמ' 8 בחוות דעתו) כך:
"בהתאם לעמדת משרד הגנת הסביבה ומשרד הבריאות נקבע לאחרונה סף חשיפה של 4 mg ממוצע ל- 24 שעות לציבור. הערך במסמך של חברת החשמל של 1,000 mg מתייחס לחשיפה "אקוטית" – רגעית בלבד."
ד"ר נאמן מסכם את חוות דעתו בטענה שמיקום השנאים ופעילותם, יוצרים בדירה שדה מגנטי העולה ברמתו על הסף המומלץ על ידי המשרד לאיכות הסביבה.
הנתבעים מצידם מבקשים לאמץ דווקא את חוות הדעת שהוצגו על ידי המומחים מטעמה של חברת החשמל. על בסיס חוות דעת אלו טוענת חברת החשמל שאין כל בסיס לטרוניות התובעים ואף לא לתחושתם על סכנת קרינה חריגה בדירה.
כך, בין היתר, טוענת חברת החשמל כי ההוראה היחידה המחייבת הרלוונטית מתבססת על חוק הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ו-2006, וזו (כל עוד לא הותקנו תקנות) מפנה אך ורק לדו"ח ועדת המומחים מחדש מרץ 2005 (נספח 3 לחוות הדעת של ד"ר בן ציון כהן). בדו"ח זה נקבע ערך סף של 1,000 mg, ואומץ "עקרון הזהירות" בנוגע לחשיפה לקרינה, אך בלא הוראה על ערכים מחייבים.
ובנוסף, טוענת חברת החשמל כי המדידות שבצעו מומחים מטעמה ביום 11.1.12 וביום 30.6.14 העלו ערכי קרינה הנופלים מאלו שמצא מר זאביחי במדידותיו והגיעו, בחדר הארונות, למקסימום של 2.8 mg בלבד (כאמור בחוות הדעת של מר אמיר יגר).
- דא עקא, שלצורך הכרעה בטענת אי ההתאמה שמעלים התובעים, אין כלל צורך להכריע בין המומחים השונים. אין בכך צורך שהרי, כזכור, במחלוקת שבין התובעים לנתבעים לא רמת הקרינה שנמצאה היום עומדת למבחן, אלא זו שנמצאה בעת כריתת ההסכם. ולמעשה - רמתה בעת העברת הזכויות לתובעים. לפי ההסכם מכרו הנתבעים לתובעים דירת מגורים, ממילא שבכך גם התחייבו שהדירה כולה, מצפון ועד דרום, ראויה למגורים, וממילא שהתחייבות זו עמדה בתוקף עד למועד העברת הזכויות לנתבעים.
נקודת המוצא בבחינת טענת התובעים לאי ההתאמה עקב ערכי הקרינה שנמצאו בדירה, הינה המלצות המשרד לאיכות הסביבה מיום 3.11.13, שלפיהן נקבע "סף חשיפה של 4 mg ממוצע ל- 24 שעות לציבור (לשון ד"ר נאמן בסעיף ד (1) בחוות דעתו). נקודת מוצא זו עושה חסד עם התובעים, שהרי היא מתבססת על המלצות שאינן הוראה מחייבת. ההוראה המחייבת היחידה באשר לערכי הקרינה המותרים הינה זו הקובעת ערך סף עליון של 1,000 mg, ערך שהוא ודאי רחוק מאד מכל רמת קרינה שעליה מלינים התובעים. במצב חוקי זה מודים אף התובעים (למשל סעיף 308 בסיכומי התובעים).
אניח איפה כי חשיפה לקרינה ממוצעת העולה על 4 mg עלולה להביא למסקנה שהדירה איננה ראויה למגורים.
- כאמור, על בסיס המדידות שבצע מר זאביחי והניתוח שערך ד"ר נאמן, טוענים התובעים כי הדירה איננה אלא "חלום בלהות". מקום שבחלקו כלל איננו ראוי למגורים. כך, בהתבסס על אותה טענה של ד"ר נאמן שלפיה רמת קרינה של מעל 4 mg יוצרת סכנה בריאותית ולכן גם מהווה חריגה מהמלצות המשרד לאיכות הסביבה. אלא שהנה כך בדיוק העיד ד"ר נאמן (עמ' 66 – 67 בפרוט'):
ש: ומשנת 2001 היה שינוי, היה שינוי בהמלצות?
ת: די מהר שסטיליאן נכנס לתפקידו, הוא די מהר שינה את המדיניות וקבע סף של 10 מיליגאוס אם אני לא טועה, תקופה מסוימת ואחר כך,
ש: ורק ב2011 שונה הדבר הזה. נכון?
ת: משהו כזה, כן.
ש: כן.
ת: משהו כן.
ש: זאת אומרת שב2007 היה 11 מיליגאוס נכון?
ת: היה 10.
ש: 10 מיליגאוס.
ת: כן.
ש: ולפי כל הבדיקות המחמירות והלא מחמירות שהיו בבית התובעים, לתחום הזה לא הגיעו, בטח לא לממוצע, אבל גם לא לבדיקה. נכון?
ת: נכון.
ש: זאת אומרת שאם בשנת 2007 היית עומד פה על דוכן העדים היית אומר בית נפלא.
ת: כן.
כך מתברר, כי בעת כריתת ההסכם ובעת מסירת החזקה בדירה לתובעים, אותן המלצות של המשרד לאיכות הסביבה עליהן מבסס ד"ר נאמן את מסקנותיו, קבעו כי הסף העליון המומלץ של חשיפה לשדה אלקטרומגנטי אומדות על 10 mg.
מתברר, כי אפילו יינתן מעמד של הוראה מחייבת להמלצות המשרד להגנת הסביבה, הרי גם לפי חוות דעתו המחמירה יותר של ד"ר נאמן, וגם לפי מדידותיו של מר זאביחי, בעת מסירת החזקה בדירה לתובעים לא הייתה כל טענה אפשרית לחריגה מהנחיות כלשהן בכל הנוגע לקיומה של קרינה אלקטרומגנטית.
- למעשה, בכך נשמטה הקרקע תחת טענת אי ההתאמה של התובעים.
לפי טענת התובעים, רגישותם לסכנות הטמונות בחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית גבוהה במיוחד, נוכח נסיבות אישיות ומשפחתיות. לא מצאתי כל יסוד לפקפק בטענה זו. לא מצאתי כל סיבה שלא להאמין לכנות טענתם של התובעים בכל הנוגע למגורים בדירה בסמיכות לחדר השנאים. ברם תחושות סובייקטיביות לחוד ואי התאמה לחוד.
תחושות סובייקטיביות אינן מבססות טענה לאי התאמה. ובמקרה דנא, המומחה מטעם התובעים בעצמו, העיד כי גם לפי הגישה המחמירה שהוא מבקש לאמץ, גם לפי אותו "עקרון הזהירות" עליו הוא מבקש להתבסס, בעת מסירת החזקה בדירה לתובעים לא הייתה בה כל בעיה של קרינה, ולפי המידע הרלוונטי לאותה עת לא הייתה בה כל סכנה לבריאות. ודאי שלא "אי התאמה".
ודוק, טענות התובעים הרי אינן מופנות כלפי חברת החשמל. התובעים כלל אינם תובעים את חברת החשמל. ברי הדבר, ברי ונעלה מכל ספק, כי לתובעים זכות מלאה שבכל עת לא תהיה בדירה קרינה אלקטרומגנטית חריגה, כזו שאפשר ומבטאת סכנה בריאותית. אלא שלטענות בכל הנוגע למצב הנוכחי של הדירה, מצבה לעת הגשת התביעה, אין דבר עם הטענות כלפי הנתבעים. אלו הרי לא התחייבו בדבר בכל הנוגע לשינויי תקינה עתידיים או היקף השימוש שייעשה בחדר השנאים ואף אין טענה שכזו. כל שהתחייבו לו הנתבעים בהסכם, הוא למסור לתובעים דירה ראויה למגורים. כך גם עשו, גם בהקשר אותה סכנת קרינה ממנה חוששים התובעים.
- כך ניתן לערוך סיכום ביניים בכל הנוגע לטענות התובעים כלפי הנתבעים.
לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את חובת הגילוי וחובת תום הלב, שכן נמנעו מלגלות להם על קיומו של חדר השנאים הסמוך לדירה. טענה זו נדחתה, שכן נקבע שחדר השנאים גלוי לעין, אין הוא שונה מחדר אשפה או כביש סואן, אין חובה להזכירו במפורש במהלך משא ומתן למכירת הדירה, והנתבעים לא הפרו כל חבות ולא נהגו בחוסר תום לב כשלא הזכירו את קיומו של חדר השנאים אף שוודאי היו ערים לקיומו.
לטענת התובעים, קמה לנתבעים חובת גילוי ספציפית, שכן היה בידיעתם כי חדר השנאים מהווה מקור אפשרי לקרינה מסוכנת. טענה זו נדחתה, שכן התברר שכל שהיה בידיעת הנתבעים הוא שמספר שנים טרם כריתת ההסכם, נבדקה רמת הקרינה מחדר השנאים ונמצא שערכיה תקינים ואין בה כל סכנה. לו ידעו הנתבעים על סכנה אפשרית שמקורה חדר השנאים, הרי שהייתה קמה להם חובת הגילוי, ברם בהיעדר מידע שכזה לא הייתה גם חובה שכזו וממילא שלא הופרה חובה שכזו.
ולבסוף, טענו התובעים כי יש "אי התאמה" בין מצב הדירה כפי שהצהירו הנתבעים בהסכם, למצבה בפועל. אי התאמה שנובעת מקיומה של קרינה מסוכנת, קרינה בערכים החורגים מרמות הקרינה המקסימליות המומלצות על ידי המשרד לאיכות הסביבה. גם טענה זו נדחתה, שכן התברר כי במועד הרלוונטי להסכם, מועד מסירת החזקה בדירה לתובעים, גם אליבא מומחה התובעים לא הייתה כל סכנת קרינה בדירה. לא כזו שמקורה חדר השנאים ולא בכלל. מסקנה זו ממילא שמייתרת את הצורך להכריע בין טענות התובעים, אלו המתבססות על מדידותיו של מר זאביחי וחוות דעתו של ד"ר נאמן, לבין טענות חברת החשמל שלפיהן אין בכלל קרינה חריגה בדירה. לא בעת כריתת ההסכם ולא בעת בירור תביעה זו. לא קרינה המהווה סכנה בריאותית אפשרית ולא קרינה שמשליכה על ערך הדירה.
בעדותם ובסיכומים מטעמם, שבים ומטעימים התובעים כי עומדת להם הזכות הטבעית לדור בדירה שהיקפי הקרינה בה אינם עולים על אלו בכל דירה "רגילה". בערכים של כ- 0.4 mg ולא יותר. עוד מלינים התובעים על כך שהנתבעים וכל אותם מומחים שהובאו כנגדם, לא היו בעצמם מסכימים להתגורר שעה אחת בדירה בה ערכי קרינה כאלו שנמצאו בדירה.
עם כל הרצון להבין לליבם של התובעים, אינני סבור שדי בתחושות אלו כדי לבסס את התביעה כלפי מי מהנתבעים. רגישות יתר של התובעים לסכנת קרינה איננה יכולה להצמיח להם עילת תביעה, אך יכולה לעורר תהיה באשר להתנהגותם בעת רכישת הדירה ובשנים שחלפו מאז הוגשה התביעה. קשה להבין כיצד לא ערכו התובעים בדיקה ספציפית של הקרינה בדירה עת נרכשה, אם הם טוענים לרגישות יתרה עקב נסיבות אישיות. קשה להבין כיצד המשיכו להתגורר בדירה במשך שנים לאחר אותו גילוי (ולפי עדותם – הדירה שרכשו אמורה להימסר רק בסוף 2017 – עמ' 216 ו- 271 בפרוט') אם זו מהווה "מלכודת מוות".
מסקנות אלו משמעותן אחת – דחיית התביעה כלפי הנתבעים.
III. טענות התובעים כלפי הנתבע – עו"ד גונן רהב
- לטענת התובעים, הפר הנתבע את חובת הזהירות שהוא חב להם.
בטענה זו מתמקדים התובעים באי גילוי דבר קיומו של חדר השנאים בבניין עובר לכריתת ההסכם.
לפי גרסת התובעים, בדיקה ראויה של מצב הדירה על ידי הנתבע, למשל באמצעות רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, או למשל באמצעות הפירוט בהסכם שלפיו רכשו הנתבעים את הדירה, או למשל באמצעות עיון בתקנון הבניין, היו מגלים לנתבע בנקל את דבר קיומו של חדר השנאים וכך גם יכול היה הנתבע להתריע בפניהם על קיומו מבעוד מועד. בפועל, טוענים התובעים, לא גילה להם הנתבע את דבר קיומו של חדר השנאים ובכך התרשל והפר את חובת הזהירות שהוא חב בה כלפיהם. הפרה זו, ממשיכים ומשלימים התובעים את הטענה, גרמה להם לכל אותם נזקים בגינם הוגשה התביעה ומכאן חבות הנתבע בפיצויים.
הנתבע כופר בטענה זו. לפי גרסת הנתבע, השירותים בגינם נשכרו שירותיו בעת שהתובעים בקשו לרכוש את הדירה, כלל לא כללו שירותים לבדיקת אפשרות קיומם של מטרדים בסביבת הדירה. אותו מטרד עליו מלינים התובעים בגין קרבת הדירה לחדר השנאים, לגרסת הנתבע, איננו שונה מכל מטרד אפשרי נוסף שימצא בסביבת הדירה. מטרד כגון רעש אפשרי מחדר המעלית, צחנה אפשרית מחדר האשפה, או חדירת גז ראדון ממרתף הבניין.
לשיטת הנתבע, שירותיו נשכרו לבחינת זכויות הקניין של הנתבעים בדירה והבטחת העברתם לתובעים לפי התנאים שסוכמו (למשל עדותו בעמ' 610; ש' 5 בפרוט'), ובהתחייבויות אלו עמד הנתבע כדבעי. שירותי הנתבע לא נשכרו לבחינת אפשרות קיום מטרדים סביב הדירה ולכן אין אפשרות לטעון שהפר את חובת הזהירות שהוא חב בה כלפי התובעים ואין לייחס לו אחריות לנזק לו הם טוענים.
- לית מאן דפליג כי עורך דין חב בחובת זהירות כלפי הלקוח אותו הוא מייצג. בסיסה העיקרי של חבות זו טמון בחוזה עליו מתבססת ההתקשרות שבין עורך הדין ללקוח. כאשר שוכר לקוח את שירותיו של עורך דין שייצגו, ועורך הדין מסכים ליתן את שירותיו ללקוח, הרי שבכך נכרת בין השניים הסכם. הסכם לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת-דין, בתמורה לשכר-טרחה המשולם לו.
יש שהסכם זה מועלה על הכתב, ויש והוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל-פה. אלא שבין אם כך ובין אם כך, הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה הן, כי לעורך הדין, המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות, הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי-יושר כלפי הלקוח, עלולות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו (ע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח' פ"ד מד (4) 446, 473).
בסיס אפשרי נוסף לביסוס חובת הזהירות של עורך הדין ניתן למצוא בעוולת הרשלנות אשר בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], אך באופן מעשי, בכל הנוגע לקביעת אמת המידה של מיומנות וזהירות נדרשים, אין הבדל בין השתת הבחינה על היחסים החוזיים או על העוולה הנזיקית.
בבחינת חבותו של עורך הדין כלפי הלקוח, נקודת המוצא הינה כי עורך-דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח - אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה - רואים אותו כמי שמציג מצג לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו, וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות.
- אין למעשה מחלוקת, כי הנתבע לא גילה לתובעים את דבר קיומו של חדר השנאים בבניין. כך טענו התובעים ובכך כלל לא כופר הנתבע. לא בכתב ההגנה, לא בתצהירו, ולא בכל מקום אחר טען הנתבע כי בכלל ידע על קיומו של חדר שנאים בבניין או שנושא זה עלה בשיחותיו עם התובעים. גם בעדותו אישר הנתבע שלא שוחח כלל עם התובעים על חדר השנאים (עמ' 651; ש' 29 בפרוט').
בנוסף, ואף זאת לא במחלוקת, את דבר קיומו של חדר השנאים בבניין יכול היה הנתבע לגלות ואין צורך במאמץ מיוחד כדי לגלות זאת. חדר השנאים נרשם כיחידה נפרדת בבניין, וכך גם מופיע בתקנון הבית המשותף ורשום בפנקס הבתים המשותפים מאז 2004 (נספח 6 לתצהיר מובשוביץ). כך גם בתקנון המוסכם של הבניין. כך גם בהיתר הבנייה שניתן לבניין. לגילוי דבר קיומו של חדר שנאים בבניין לא נדרש איפה הנתבע לסיור בדירה או בבניין ודי היה לו עיין במסמכים שלפיהם נבנה ונרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים, כדי לגלות זאת.
נקודת המוצא לבחינת טענת התובעים כלפי הנתבע הינה איפה, כי הנתבע לא ידע וממילא שגם לא גילה לתובעים דבר על קיומו של חדר שנאים בבניין, וכי הנתבע יכול היה לגלות את דבר קיום חדר השנאים באמצעות הזמנה ועיון במסמכי רישום הבניין.
- השאלה המתחייבת במצב דברים זה היא איפה אם בכך הפר הנתבע את חובת הזהירות שלו כלפי התובעים.
אך מובן כי היקפה של חובת הזהירות בה חב עורך הדין כלפי הלקוח ישתנה מעניין לעניין ויקבע בהתאמה לנסיבות הרלוונטיות. לו, למשל, היה נכרת בין התובעים לנתבעים הסכם שכר טרחה בכתב, אפשר והוא היה מהווה מקור לבחינת היקף התחייבויות הנתבע, אך הסכם שכר טרחה בכתב לא נכרת בין הצדדים.
התובעים, בסיכומיהם, מלינים על אי כריתתו של הסכם שכר טרחה בכתב ורואים בכך אות ועדות נוספים למחדל הנתבע. למרות טענה זו, למרות אותן הלכות אותן מצטטים התובעים בכל הנוגע לחובתו של עורך הדין להסדרת תנאי התקשרותו עם הלקוח בכתב, נראה שלחובה זו משמעות מעשית כאשר מדובר בייצוג בעניין סבוך ובקשר אפשרי מתמשך. למשל ייצוג בהליך משפטי או בעסקה סבוכה. קשה לראות בעסקת רכש דירה, דוגמת העסקה דנא, דוגמא למערכת יחסים שמצדיקה הסכם שכר טרחה בכתב. על כל פנים, כמו בכל התקשרות שבין עורך דין ללקוח, גם במקרה זה, גם בייצוג בעניין פשוט וקצר מועד, עמימות ואי ודאות הנוצרים בהעדר חוזה התקשרות כתוב עלולים לעמוד לו לעורך הדין לרועץ, כאשר ממנו ניתן היה לצפות להסדרה כתובה וסדורה של חוזה ההתקשרות.
- ככלל, מקובל לראות בעורך דין המייצג לקוח ברכישת דירה כמי שחובתו מתמקדת בבחינה ווידוא טיב הזכויות הנמכרות. כך באה לכדי ביטוי תפיסה זו בפסיקה:
"עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה. סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)." (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט פ"ד מו (4) 529, 537).
בייצוג לקוח ברכישת דירה, בראש ובראשונה מצופה מעורך הדין שיוודא את טיב הזכויות הנמכרות. שיוודא כי הזכויות אכן רשומות כדבעי ובאם מוטלות עליהן מגבלות כלשהן, דוגמת משכנתא או עיקול. וכאשר בבדיקת הזכויות נמצא שנדלקה "נורה אדומה", מצופה מעורך הדין שיעמיק את הבדיקה. שיבחן גם את המגבלה בגינה נדלקה הנורה. למשל בבדיקת היתר הבנייה או חוקיות הבנייה. למשל בבדיקה במחלקת ההנדסה או בוועדות התכנון הרלוונטיות.
זאת ועוד, מעורך דין המייצג לקוח ברכישת דירה גם מצופה שיקפיד על ניסוח תנאי העסקה. שיוודא כי ניתנות הבטוחות המקובלות בעסקאות שכאלו. וכך נפסק:
עורך-דין חייב להשתמש במיומנות מקצועית סבירה כדי לשמור על זכויות לקוחו. "... חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר...". ראה על"ע 2/80 [1] בעמ' 708, שם נמצא שעורך-הדין התרשל, משלא קבע כל הוראה המבטיחה את הקונה כנגד התחייבות המוכרים לעשות תשלומים שונים שהיו תנאי מוקדם לאפשרות העברת המכר לקונה, דבר שניתן היה לעשותו אם על-ידי עיכוב כספים ששילמו הקונים על חשבון המחיר ואם בדרך אחרת. "הטענה שהחוזה משקף את העסקה שהלקוח רוצה בה אינה טענה" נאמר שם. היא גם אינה טענה בענייננו. לא על כישלון העיסקה נתבע המשיב אלא על רשלנותו בכך שלא הבטיח את כספו של המערער אם תיכשל. (ע"א 554/87 דוד מזור נ' שמואל אריאלי פ"ד מה(1) 370, 374)
אם כך, בייצוג לקוח בעסקה לרכישת דירה, מקובל לכלול בחובת זהירותו של עורך הדין את החובה לבחון את טיב הזכויות הנמכרות, להעמיק את הבדיקה ביחס לזכויות כאשר נדלקת "נורה אדומה" באשר לטיבן, ואף לנסח את ההסכם המתגבש כך שיובטחו בצורה המיטבית זכויות הקונה.
- בכל עקרונות אלו, בכל הנוגע לחובת זהירותו של עורך הדין, אין לתובעים כל טענה שהיא כלפי הנתבע. ואין כל סיבה שתהיה להם כזו טענה, שהרי הזכויות בדירה הועברו ונרשמו על שם התובעים זה מכבר ובלא כל מכשול. לא על מחדל בבחינת זכויות הנתבעים מלינים התובעים ואף לא על אי הבטחת כספם ביישום העסקה. טרוניית התובעים עוסקת באיכותה של הדירה. בקרבתה לחדר השנאים שבבניין ולסכנת הקרינה הנובעת מקרבה זו.
לפי טענת התובעים, אי גילוי דבר קיומו של חדר השנאים מהווה מחדל מצידו של הנתבע והפרת חובת הזהירות שלו כלפיהם. טענה זו, מתבססת על ההנחה שחובת הזהירות שחב בה הנתבע כלפיהם כוללת גם את החובה לבחון את סביבת הדירה ולהצביע על מקורות אפשריים לסיכון בריאותם. אלא שהפוך והפוך בטענות התובעים או בראיות שהוצגו, ולא תמצא מקור שיבסס כזו חובה של הנתבע. התובעים אינם מציגים כל מקור המבסס טענה שלפיה התחייבותו של הנתבע כלפיהם כללה גם בחינת סביבתה של הדירה. ולא בכדי לא מציגים התובעים כזה מקור, שכן נראה שבכך מפנים התובעים לכדאיות העסקה שנרקמה. ואין כל בסיס לניסיונם להשית על הנתבע אחריות לכדאיות העסקה.
סמיכותה של הדירה לחדר שנאים הרי איננה שונה מקרבה אפשרית לקו מתח גבוה, או לכביש סואן, או לחדר אשפה מדיף צחנה, או לשדה כותנה המיועד להפוך לבית עלמין. פגם שכזה בדירה אף איננו שונה מליקוי תכנוני בדירה, ממערכת אינסטלציה קלוקלת, או משכנים שתחביבם ניגון בלהקת קצב.
אך ברי הדבר שכל אלו דוגמאות למשתנים שעלולים להשפיע בצורה דרמטית על כדאיות העסקה הנרקמת, ברם אין אלו סוגיות שבמצב דברים רגיל מצופה שיבדקו על ידי עורך דין.
ודוק, כשם שחוזה יכול שיהיה כל שיסכימו עליו הצדדים, כך גם חוזה בין עורך דין ללקוח. ניתן לקבל מצב אפשרי בו שירותי עורך הדין, גם בעסקה פשוטה של רכישת דירה, יורחבו ויכללו גם בדיקות החורגות מהמקובל. למשל, בחינת תכניות מתאר באזור הסמוך לדירה.
לקוח הטוען להרחבת חובת הזהירות של עורך הדין כך שתכלול גם בדיקות שכאלו חייב להניח תשתית ראייתית לביסוס הטענה. וכזו במקרה זה – איין. התובעים כלל לא טוענים כי שכרו את שירותי הנתבע כדי שיבחן את סביבת הדירה ויחווה דעתו באשר למוקדי סיכון שעלולים להשפיע על העסקה הנרקמת. לא בהתייחס לכבישים סואנים, לא בהתייחס לקווי מתח גבוה סמוכים, לא בהתייחס לחדר אשפה, לא בהתייחס לשכנים ואף לא בהתייחס לחדר שנאים.
למעלה מכך, לו נדלקה "נורה אדומה" בבדיקות שעשה הנתבע. לו עמדו בפניו בעת כריתת ההסכם עובדות המצדיקות בדיקה נוספת או מתן התראה לתובעים – אפשר וניתן היה לצפות שכך גם יפעל. אך התובעים כלל לא הצביעו על כזו "נורה אדומה". התובעים מלינים על רישום חברת החשמל כבעלת נכס בבניין, ברם התברר שרישום שכזה, וחדר שנאים, הינו מחזה שכיח שניתן למצאו באלפי בניינים. התברר שבניית חדר השנאים ורישום זכויות חברת החשמל עברו את עינם הבוחנת של כל רשויות התכנון. על פניו איפה, אין כל דרך להצביע על אותות סכנה שנצנצו לעיני הנתבע והשיתו עליו את אותה חובה לה טוענים התובעים.
- אם כך, אף שעובדתית יכול היה הנתבע בנקל לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים בניין; ואף שעובדתית לא גילה זאת הנתבע בעצמו ולא "התריע" על כך בפני התובעים – התברר שלא הייתה עליו כל חובה לעשות כן. התברר שבמקרה זה, חובת הזהירות של הנתבע לא חרגה מהמקובל בעסקאות לרכישת דירה – החובה לוודא את טיב הזכויות הנמכרות והחובה לערוך את חוזה המכר באופן שיבטיח את כספי התובעים. אלו היו חובות הנתבע ובהן עמד גם עמד.
חובותיו של הנתבע לא כללו את החובה לבחון את סביבת הדירה ולא כללו את החובה לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים. הטענה שאי הגילוי מהווה הפרת חובת הזהירות של הנתבע – נדחית.
- IV. טענות הנזק של התובעים
- לטענת התובעים, המחדלים שהם מייחסים לתובעים הסבו להם נזקים כבדים הנאמדים בסכום התביעה - סך כולל של 1,000,000 ₪.
לאחר שמצאתי שדין התביעה להידחות ביחס לכלל הנתבעים, אין עוד משמעות לבחינת תחשיבי הנזק של התובעים. על אף זאת, אתייחס לטענות אלו בתמצית.
- במוקד טענות התובעים לנזק שנגרם להם, עומדת טענתם לירידת ערך הדירה.
לפי גרסת התובעים, מרגע שהתברר שהדירה סמוכה לחדר שנאים, ערכה ירד דרמטית. בהתבסס על חוות דעתה של השמאית דליה עסיס, טוענים התובעים לירידה בסך של 484,000 ₪ בערך הדירה.
הנתבעים מאידך, טוענים שממילא אין לקיום חדר השנאים כל השפעה על ערך הדירה וודאי שאין בטענה זו כדי לבטא נזק שנגרם לתובעים. כך גם מתבססים הנתבעים על חוות הדעת של השמאית רחלי טרייסטמן-אגסי, אשר מצאה שלמיקום חדר השנאים השפעה שולית, אם בכלל, על ערך הדירה. אף השמאי יוסף רייטן, אשר חוות דעתו הוגשה מטעמה של חברת החשמל, סבור שאין לקיומו של חדר שנאים השפעה כלשהי על ערך הדירה.
במהלך עדותה, הסבירה השמאית עסיס כי הערכתה לירידה בערך הדירה התבססה על ההנחה שנמצאו בדירה ערכי קרינה חריגים ואם מתברר שאין כזו חריגה, כי אז ההשפעה על שווי הדירה שולית בלבד (עמ' 138; ש' 11 בפרוט'). לאחר שהתברר כי במועד הרלוונטי לתביעה, מועד ההסכם, לא הייתה כלל חריגה מערכי הקרינה המומלצים, הרי שאף לא ניתן לבוא בטרוניה לנתבעים על ירידת ערך הדירה. בנוסף, קשה לקבל את תחשיביה של השמאית עסיס, לאחר שהתברר שלא עשתה כל השוואה לעסקאות שנעשו בבניינים שבהם יש חדר שנאים, בדומה לבניין דנא.
- נזק נוסף לו טענו התובעים מתייחס לשיפוץ שעשו בדירה בהיקף כספי כולל של 105,000 ₪.
לטענת התובעים, מעת שנתגלה להם חדר השנאים בפברואר 2009, לא נותרה להם ברירה אלא לערוך שינוי פנימי בדירה, ולהסיט את חדר העבודה של התובע לקצה השני של הדירה, הרחק מחדר השנאים, למקום שיועד להיות מרפסת שמש. בשינויים אלו, טוענים התובעים, הושקע סך כולל של 105,000 ₪.
לתמיכה בטענה זו, הציגו התובעים את עדותה של גב' צביה אורן. גב' אורן הצהירה כי הינה מעצבת פנים בעיסוקה, והיא זו שהוזעקה לייעץ לתובעים בכל הנוגע לשינויים בדירה עקב גילוי חדר השנאים וסכנת הקרינה. במהלך עדותה של גב' אורן מאידך, התברר כי תכנית השיפוץ בכלל נעשתה כשנה לאחר אותו גילוי, בדצמבר 2009 (מוצג נ/4) וכי בפרסומים שעשתה גב' אורן באתר העוסק בעיצוב, היא הסבירה שהסיבה לשינוי שנעשה בדירת התובעים היה הרצון להרחיק את חדר העבודה מחדר השינה (מוצג נ/5) ובלא רמז לקשר כלשהו לחדר השנאים. לא ברור כיצד ניתן להתעלם מאמירה כה ברורה ולא ברור מדוע לשיטת התובעים (למשל סעיף 61 בסיכומי התשובה) אין ליתן לכך משקל שכן זו "כתבה שיווקית".
עוד הציגו התובעים, לתמיכה בטענה זו, אסמכתאות על הוצאות שהוציאו בביצוע השיפוץ, אך מעיון באסמכתאות אלו (נספח ו' לתצהיר התובעים) אין כל אפשרות לסכום את האסמכתאות ולהגיע לסכום בו נוקבים התובעים. במהלך עדותו של התובע, ניתנה לו ההזדמנות להסביר את התחשיב עליו התבססה הטענה לנזק בסכום זה, שאז התברר כי התובעים כללו בתחשיב שיפוצים שעשו כבר כשעברו לראשונה להתגורר בדירה (עמ' 224; ש' 21 בפרוט') ושבכלל אסמכתאות שעלה בידיהם לאתר מגיעות כדי עד 70,000 ₪ בעוד היתרה חושבה על ידם באופן שכלל איננו ברור (עדות התובע בעמ' 229; ש' 5 בפרוט').
לפיכך, אפילו בחרו התובעים להעביר את חדר העבודה בדירה בגלל חדר השנאים (בניגוד לעדות אותה עדה מטעמם), כלל לא הוכח שההוצאות שנדרשו לכך מגיעות לסכום לו טענו התובעים.
- אינני מוצא מקום לסקור את יתר רכיבי הנזק הנטענים, רכיבים בסכומים קטנים (הוצאות על בדיקות למשל) או שמתייחסים לנזק לא ממוני (עוגמת נפש למשל). עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שאפילו התברר שחדר השנאים מהווה מקור לסיכון אפשרי לתובעים, ואפילו התברר שדי להם לתובעים בחשש מפני סיכון עתידי שטרם התממש כדי שתקום להם עילה כנגד התובעים – הרי שניתן היה להפיג כל נזק אפשרי באמצעות התקנת מיגון.
ד"ר נאמן העיד על אפשרות להתקנת מיגון הדוחה שדה מגנטי ואשר יפחית סיכוני קרינה ב- 99% (עמ' 66 – 67 בפרוט') ועוד העיד כי עלותו של מיגון שכזה, בשים לב למידות אותו חדר עבודה בדירה, יגיעו כדי 15,000 ₪ לערך בלבד (עמ' 16; ש' 1 – 8 בפרוט'). גם מר זאביחי העיד כי התקנת מיגון שכזה בדירה הייתה כרוכה בהשקעה של 800 – 1,200 ₪ למ"ר (עמ' 70 בפרוט').
התובעים מאידך, משום מה התעלמו מאפשרות זו בתצהיריהם ואף לא הביאו כל ראיה שתסתור אפשרות זו שהציעו המומחים מטעמם הם. במהלך עדותו, טען התובע כי ערך בדיקות ומצא שמיגון מפני הקרינה עלול להיות כרוך באיטום חלונות ושינויים אשר יהפכו את הדירה "לבונקר" (עמ' 214; ש' 32 בפרוט') אולם מסתבר שאף לא אחד מהמומחים מטעם התובעים בכלל העלה אפשרות שכזו או טען שמיגון הדירה כך שתופחת משמעותית הקרינה, יהיה כרוך באיטום חלונות או בפגיעה אחרת באיכות הדירה. בהמשך עדותו, הוסיף התובע וטען שבכלל נועץ בעניין זה עם שני מומחים, שבשמם לא נקב ואת עדותם לא הציג כלל (עמ' 275 – 276 בפרוט').
התובעת, אשר העידה לאחר תום עדות התובע, זכרה שמות של חברות עמם התייעצו התובעים בנוגע לאפשרות מיגון הדירה, ואפילו ציינה שנתקבלו מהם הצעות מחיר (אשר לא הוגשו כלל) אולם הם הבהירו שלא יתחייבו להצלחת המיגון (עמ' 352; ש' 17 – 20 בפרוט'). קשה היה להבין כיצד טענה כה משמעותית לא נזכרה בתצהירה וכיצד עדות כה חשובה לא הוצגה בפני בית המשפט.
בהיעדר התייחסות מפורטת לכך בתצהירים, בהיעדר עדות אחרת של מומחה למיגון, ונוכח עדות המומחים מטעם התובעים כאמור, לא ניתן לקבל את טענת התובעים הכופרת באפשרות הפשוטה להסרת כל חשש מפני קרינה באמצעות התקנת מיגון.
כך מתברר שגם את אותו חשש סובייקטיבי של התובעים מקרינה בחדר העבודה, אותו חדר יחיד בו נמצאה קרינה בערכים המתקרבים למגבלה בהמלצות המשרד לאיכות הסביבה, הרי שניתן היה להפיג חשש זה בהשקעה של כ- 20,000 ₪ בלבד. הרחק מכל אותם תחשיבי נזק להם טוענים התובעים.
- משכך, אפילו קבלתי טענה מטענות התובעים, ואפילו מצאתי שמי מהנתבעים הפר חובתו כלפי התובעים, קשה לראות מה בסיס היה לפסוק לתובעים פיצוי בהיקף העולה על עלות התקנת מיגון בסך של כ- 20,000 ₪.
- V. טענות הנתבע כלפי חברת החשמל במסגרת ההודעה לצד ג'
- לאחר שנמצא שיש לדחות אף את התביעה שהוגשה כנגד הנתבע, אין עוד טעם בבירור ההודעה לצד ג' אשר הגיש הנתבע כנגד חברת החשמל. ממילא שאף גורלה של הודעה זו להידחות.
עם זאת, לבירור ההודעה לצד ג' עלולה להיות השלכה על פסיקת ההוצאות ולפיכך תיעשה לה התייחסות, אך בתמצית.
- בבחינת מידת אחריותה של חברת החשמל, יש להדגיש כי לא הייתה כל מחלוקת באשר לזכויותיה של חברת החשמל בחדר השנאים וזכותה לעשות בו שימוש בהצבת השנאים.
מהמסמכים שהוצגו (נספחים 2 – 4 לתצהיר מובשוביץ) עולה כי הכוונה להקים חדר שנאים בבניין הופיעה כבר בהיתר הבנייה של הבניין, התברר שזכויות חברת החשמל בחדר השנאים נרכשו כדין, והתברר שהצבת השנאים והפעלתם נעשו לפי היתר שניתן לחברת החשמל מאת הממונה על הקרינה במשרד לאיכות הסביבה. איש מבעלי הדין בתיק זה לא כפר בעובדות אלו.
- במוקד ההודעה לצד ג' עמדה טענת הנתבע, שלפיה ככל שתתקבלנה טענות התובעים הרי שנמצא כי חדר השנאים מהווה מוקד לפליטת קרינה אלקטרומגנטית אסורה, בערכים העולים על אלו המרביים המותרים. מצב שכזה, כך טען הנתבע, מהווה הפרת חבות חברת החשמל לפי הדין, ביטוי לרשלנות מצידה, ומכאן ההצדקה לחיובה בכל נזק שיגרם לו.
דא עקא, וכפי שכבר הובהר, טענות התובעים כלפי הנתבע כלל וכלל לא התבססו על הטענה לקרינה אלקטרומגנטית בערכים העולים על אלו המרביים המותרים. בטענת התובעים כלפי הנתבע (סעיף 70 בכתב התביעה) אין ולו טענה אחת המתייחסת לערכי הקרינה הנובעים מחדר השנאים ולא כל שכן שאין בהם טענה המכוונת להטלת חובה על הנתבע לבחינת ערכי הקרינה בדירה. טענתם של התובעים כלפי הנתבע התייחסה לאי גילוי דבר קיומו של חדר השנאים. לא על כמות יחידות הקרינה הלינו התובעים כלפי הנתבע, אלא על עצם קיומו של חדר השנאים.
וכאשר אין מחלוקת על כך שחדר השנאים הוקם כדת וכדין, בנטילת כל אישור שנדרש בדין להקמתו, לרישומו על שם חברת החשמל, ולשימוש בו – לא ברור כיצד קבלת טענות התובעים כלפי הנתבע הייתה מביאה לקבלת טענת הנתבע כלפי חברת החשמל.
- אשר לאפשרות שנתגלתה בדירה, או בחלקים הימנה, קרינה בערכים החורגים מאלו המומלצים על ידי המשרד לאיכות הסביבה ומגיעים כדי סיכון בריאותי, הובהר לעיל שלטענה זו נפקות בהתייחס לערכי הקרינה בעת מכירתה לתובעים, ורמות הקרינה להם טענו הנתבעים וודאי שלא היוו חריגה אותה עת.
לערכי הקרינה הנמצאים בדירה בעת בירור התביעה עלולה הייתה להיות נפקות, לו הוגשה התביעה במישרין נגד חברת החשמל, ברם התובעים בחרו בקפידה את זהות הנתבעים ולא בכדי לא מצאו לכלול בהם את חברת החשמל ולמרות שלא פסחו עליה בהצגת טיעוניהם (סעיפים 43 – 52 בכתב התביעה).
לא בכדי – שכן כבר בבירורים שעשו התובעים טרם הגשת התביעה נתברר להם הקושי בניסיון לייחס לחברת החשמל אחריות לקרינה חריגה שכזו בדירה.
מהמסמכים אותם הציגה חברת החשמל מתברר כי בנוסף למדידות שבוצעו על ידי מר זאביחי והוצגו על ידי התובעים בתיק זה, שכר ועד הבניין את שירותיו של דניאל שוורצברד ("דריה מהנדסי בריאות") וזה ערך מדידות והציג את חוות דעתו מיום 12.3.13 (צורפה לנספח 15 בתצהיר מובשוביץ). באותה חוות דעת, סוקר מר שוורצברד את הקרינה שנמצאה הן בדירות הנמצאות באותו המפלס של חדר השנאים, והן בדירות במפלס שמעל חדר השנאים. דהיינו – אותו מפלס בו מצויה דירת התובעים. וביחס לדירות במפלס דירת התובעים, מציין מר שוורצברד בפרק המסקנות (סע' 8 במכתבו האמור) כי נמצאה קרינה שהיא "נמוכה מ-4 מיליגאוס" וכן כי "אין צורך בביצוע פעולות להפחתת עצמת צפיפות השטף המגנטי".
בנוסף, הוצג מכתב מיום 22.12.13 המפנה לתובעים, ונשלח על ידי מר פול זליג, ממונה קרינה בלתי מייננת במשרד להגנת הסביבה (נספח 19 לתצהיר מובשוביץ) ובו נאמר בזו הלשון:
מבדיקה של דוחו"ת המדידה שבוצעו בדירתכם למדנו שלמרות שחדר העבודה נמצא מעל חדר ההשנאה של חברת החשמל, החשיפה לקרינה גם בחדר זה אינה עולה על מה שנקבע על ידי (ה)משרד להגנת הסיבה ומשרד הבריאות כמותר.
כך התברר, אליבא דכולי עלמא, כי הפעלתם של השנאים בחדר השנאים שבבניין נעשית כדת וכדין, כי נוכח טענות התובעים נבחנו רמות הקרינה שמקורם חדר השנאים, ובבדיקות שנעשו לא נמצא מתום בהתנהלות חברת החשמל. לא נמצאה קרינה בערכים המגיעים כדי סכנה בריאותית, לא נמצאה קרינה בערכים החורגים מהמלצות משרד הבריאות, ולא נמצאה סיבה לבוא חשבון עם חברת החשמל.
התובעים ודאי שמעדיפים היו להתגורר בדירה הרחוקה מחדר שנאים. התובעים ודאי שהיו סומכים ידם על תיקון החוק כך שהמלצות המשרד לאיכות הסביבה יהוו הוראה מחייבת (וכיום איננה כזו). התובעים ודאי שהיו מבקשים כי רמת הקרינה המרבית המומלצת תהיה נמוכה עוד יותר מזו המומלצת כיום (כפי שמצטטים התובעים בסיכומיהם את דברי נציג חברת החשמל, ד"ר בן ציון כהן, בדיון בפני ועדת הכנסת – סעיף 25 בסיכומי התובעים ומוצג ת/28).
אך התובעים ערים לכך שרצון לחוד ודין לחוד. והדין הקיים איננו מקנה להם בסיס לתביעה נגד חברת החשמל. זו, כך נראה, הסיבה לכך שהתובעים לא הגישו תביעה כנגד חברת החשמל. התובעים אמנם הלינו על ערכים של קרינה חריגה בדירה, אך התמקדו בטענה לזכותם להימנע ממגורים בקרבה לחדר השנאים אפילו הקרינה הנובעת ממנו נמוכה. במצב זה, נראה שלא הייתה הצדקה להגשת ההודעה לצד ג' ודינה היה להידחות אפילו נמצא שיש לקבל טענה מטענות התובעים כלפי הנתבע.
- VI. סיכום
- כך ניתן לסכם.
בטבורן של טענות התובעים עמדה הטענה כי עצם קיומו של חדר השנאים בבניין וכה סמוך לדירה נפלו עליהם כרעם ביום בהיר. לא רמת הקרינה עמדה לנגד עיני התובעים בטרוניה זו, ולא השאלה לכמות יחידות מיליגאוס שנמצאו בגובה 1 מ' מהרצפה בדירה או בכלל. בליבת טיעוני התובעים עמדה הטענה שהנתבעים כולם חייבים היו לגלות להם מראש את דבר קיומו של חדר השנאים ולתת להם את הזכות לבחור אם ברצונם לרכוש את הדירה במצב זה.
ביחס לנתבעים, מוכרי הדירה, נמצא כי אמנם ידעו על קיומו של חדר השנאים בבניין, אך לא ידעו שזה מהווה מוקד אפשרי לקרינה חריגה ומסוכנת. כל שידעו הנתבעים, כך נמצא, הוא שאי אז נבדקה רמת הקרינה ונמצא שזו תקינה. במצב זה של היעדר סכנת קרינה, אין דינו של חדר שנאים שונה מדינו של חדר אשפה או כביש סואן. כשם שיכלו התובעים בנקל לאתר חדר אשפה בבניין כך גם יכלו לאתר את חדר השנאים, לו סברו שעלולה להיות להימצאו השפעה על החלטתם לרכוש את הדירה. במצב שכזה, אין לגביו חובת גילוי ואין באי הגילוי הפרה של התחייבויות הנתבעים.
ביחס לטענה שקרבת הדירה לחדר השנאים מביאה להיעדר התאמה בין איכות הדירה שנקבעה בהסכם לאיכותה ואפשרות השימוש בה בפועל, נקבע שהמועד הרלוונטי לבחינת הטענה הינו (לכל המאוחר) מועד מסירתה לתובעים בפברואר 2008. ובמועד זה, כך העיד אפילו מומחה התובעים, ד"ר נאמן, לא היה כל פגם בדירה נוכח המלצות המשרד לאיכות הסביבה דאז. ובהיעדר קרינה חריגה אותה עת – אין גם יסוד לטענת אי ההתאמה.
ביחס לטענה להתרשלות הנתבע, זה שייצג את התובעים בעסקת רכישת הדירה, נמצא שחובת הזהירות בה הוא חב כלפיהם התמקדה בווידוא זכויות הנתבעים והבטחת התובעים בעסקה. ובהתחייבויות אלו עמד הנתבע. נמצא גם שהתחייבויות הנתבע לא כללו בחינת מפגעים אפשריים המשליכים על ערכה של הדירה או איכות המגורים בדירה. בהיעדר ראיה להתחייבות מפורשת שכזו, לא נמצא בסיס לטענת התובעים לפיה שומה היה על הנתבע לגלות להם כי בבניין, במפלס שמתחת למפלס הדירה, בנוי חדר שנאים.
ביחס לתחשיבי הנזק של התובעים, נמצא שלא הוכחה כלל הטענה שקרבת הדירה לחדר השנאים מביאה לירידה בערך הדירה. עוד נמצא שלא הוכחה הטענה להוצאות בסכום גבוה שהוציאו התובעים לשיפוץ הדירה בלית ברירה ורק נוכח גילוי חדר השנאים. ובכלל, נמצא שאפילו בקשו התובעים להתמודד עם סכנת קרינה המדירה שינה מעיניהם – עמדה להם האפשרות לעשות כן בהתקנת מיגון ובהשקעת סך של כ- 20,000 ₪. הרחק מהנזקים שנטענו.
ולבסוף, ביחס להודעת צד ג', נמצא שזו הייתה נדחית אפילו הייתה מתקבלת התביעה כנגד הנתבע, זה שהגיש את ההודעה לצד ג'. נמצא שחדר השנאים הוקם כדת וכדין. נמצא שחדר השנאים פועל לפי היתרים כדין. נמצא שחדר השנאים מפוקח כדבעי, ולא נמצא כי פעילותו מביאה לחשיפה לקרינה בהיקף חריג העולה על המלצות משרד הבריאות.
- לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
בפרט, לא מצאתי הצדקה לבחון את המחלוקת שנתגלעה בשאלה אם בכלל הוכח שקרינה אלקטרומגנטית מרשת החשמל מהווה סכנה בריאותית. בירור שאלה זו חורג מהמחלוקות הנדרשות להכרעה בתביעה זו.
- כל אשר נותר הוא לבחון ולפסוק את ההוצאות שיש להשית כתוצאה מדחיית התביעה וההודעה לצד ג'. בשומת ההוצאות יש לשים לב למספר משתנים.
ראשית, יש לשים לב להתמשכות ההתדיינות. בתיק זה הוגשו עדויות רבות, חוות דעת מומחים רבים, ונדרשו לא פחות מ- 8 ישיבות לשמיעת הראיות. בשומת ההוצאות יש לקחת בחשבון את העלויות שהושתו על הנתבעים ועל חברת החשמל נוכח הצורך להתמודד עם עדויות כה רבות.
שנית, יש לשים לב להתנהלותו של ב"כ הנתבעים במהלך ההתדיינות. עיון בפרוטוקול הדיונים מלמד על כמות חריגה, מאד, של התנגדויות וטענות שהעלה ב"כ הנתבעים תוך כדי ההתדיינות. טענות בהיקף כה חריג, עד כדי צורך להתערבות חוזרת ונשנית מצד בית המשפט ואזהרה על אפשרות לחיוב בהוצאות נוכח התנהגות זו. התנהגות ב"כ הנתבעים הביאה כשלעצמה להתמשכות ההתדיינות, הקשתה על בירור הטענות, ותבוא בחשבון בפסיקת ההוצאות.
שלישית, יש לשים לב לחריגה מהיקף העמודים שהוקצה לסיכומי התובעים. בהחלטה על הגשת סיכומים הוגבל היקף סיכומי התובעים ל- 50 עמודים. בפועל, השתרעו סיכומי התובעים על פני למעלה מ- 80 (!) עמודים. לא מצאתי הצדקה להיקף כזה של סיכומים.
רביעית, יש לשים לב לכך שהגשת ההודעה לצד ג' לבדה, בצירופה של חברת החשמל כבעל דין, "תרמה" רבות להתמשכות ההתדיינות. חברת החשמל, נוכח רצונה להתמודד עם הטענות להפעלת חדר שנאים המסכן את הציבור, הביאה לא פחות מ-4 חוות דעת עבות כרס מטעמה, וכאשר כל בעל דין ממש זכותו לחקירות נגדיות, ההשפעה על התמשכות ההתדיינות ברורה.
בשים לב לכל האמור, אני קובע כדלהלן:
תביעת התובעים כלפי הנתבעים – נדחית.
ההודעה לצד ג' כלפי חברת החשמל – נדחית.
אני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות נתבעים 1 ו- 2 בסך של 50,000 ₪.
אני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות נתבע 3 בסך של 20,000 ₪.
אני מחייב את נתבע 3 לשאת בהוצאות הצד השלישי, חברת החשמל, בסך של 40,000 ₪.
ניתן היום, כ"ג חשוון תשע"ח, 12 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.