י.מ.ש השקעות בע"מ ואח' נ' לנוקס השקעות בע"מ ואח'

הצד השלישי                   תורג'מן חברה לבנין בע"מ

                                 ע"י ב"כ עוה"ד אייל סילמן ודוד זיסמן

פסק דין

אדם רכש דירת יוקרה, במרכזה של תל-אביב-יפו. לשיטתו, סוכם שתהיה מעוצבת על ידי אדריכל נודע, שיתאימה אישית עבורו, ויציב בה ריהוט יוקרתי שיירכש בהנחה משמעותית. היה עליה להימסר לידיו, כשהיא מוכנה למגורים ברמת גימור המשקפת את אמות המידה הגבוהות ביותר. לשם כך היה מוכן לשלם תמורה הגבוהה בהרבה מערכה של דירה באזור זה. והנה, כך נטען, בניגוד להתחייבויות, סופקה דירה הסובלת מליקויים רבים, ומצגים מחייבים הופרו. כמו כן היא נמסרה באיחור רב, וכל אלה מזכים אותו בפיצוי, והפיצוי הנתבע הוא אכן נכבד.

ומנגד, ניצבים מוכרי הדירה הטוענים כי לא נפל כל פגם בהתנהלותם. הם עמדו בהתחייבויות החוזיות שלהם, וטענות התובע אינן מעוגנות בהן. בניגוד לטענתו, נמסרה לו דירה ברף גימור יוקרתי, וערכה האמיתי משקף גם את תמורתה החוזית. ואשר לאיחור, ככל שהתקיים, הרי שהוא נבע משינויים שביקש לבצע התובע ומאחריות צד שלישי, קבלן הביצוע, שנמסרה נגדו הודעה.

עם מי הדין? 

רקע

1. ביום 6.1.13 נחתם חוזה לרכישת דירת פנטהאוז בפינת הרחובות נחמני ואחד העם בתל-אביב-יפו. הרוכשת היא חברת י.מ.ש. השקעות בע"מ (להלן ימש), שעו"ד יוסי שגב (להלן: עו"ד שגב) הוא בעליה (לשם הנוחות ייקראו שניהם ימש או התובעים). המוכרת היא חברת לנוקס השקעות בע"מ, שהנתבעים 2 ו-3 (ה"ה איב ורוני ביג'יו, אב ובנו) הם נושאי משרה בה (לשם הנוחות ייקראו הנתבעים 3-1 כלנוקס)). הדירה הייתה חלק מפרויקט שכלל כמה מבנים, ובהם בניין לשימור בעל קשתות.

התמורה החוזית שסוכמה בעבור מכירת הדירה עמדה על 21.5 מיליון ₪.

לטענת התובעים, היה על הנתבעים למסור להם דירה גמורה, מרוהטת, מעוצבת ומאובזרת בהתאמה אישית. האדריכל הצרפתי בעל השם העולמי, מר רדה אמלו (להלן: האדריכל אמלו או מר אמלו) וחברת AW2 PARIS שבבעלותו (להלן: AW2), הציגו עצמם כאדריכלים של הפרויקט ושל הדירה. איש הקשר בין האדריכל אמלו לתובעים, היה אמור להיות האדריכל אסף דיאמונד, הנתבע 4 (להלן: מר דיאמונד), שגם היה אמור לתאם בין תכנית העיצוב של האדריכל אמלו (להלן: תכנית-העל) ובין המצב בשטח, בשים לב להנחיות היועצים והמהנדסים שליוו את הבנייה.

בהתאם לכך מר אמלו והחברה שבבעלותו, היו אמורים לדאוג לבחירת הרהיטים והאביזרים תוך הצבתם באופן מעוצב בדירה, כך שעו"ד שגב ורעייתו היו אמורים "לבוא להיכנס לדירה עם מברשת שיניים בלבד". התובעים כינו התחייבות זו בשם "המסירה המושלמת"; כשלעצמי הייתי מעדיף את הביטוי "המסירה המעוצבת", שהרי כל מסירת דירה אמורה לשאוף להיות מושלמת. ועדיין אצעד בעקבות מושגיות זו, שקנתה אחיזה בהתדיינות. עוד טוענים התובעים כי לנוקס אף התחייבו בעל פה לדאוג לנתבעים להנחה בעלות הריהוט בשיעור של  40%, כאשר ביתרת עלותם היו אמורים התובעים לשאת בעצמם, מעבר למחיר הכולל של הדירה.

2. והנה, לקראת מועד מסירת הדירה גילו ימש שלא זו בלבד שהדירה לא הושלמה בהתאם להתחייבויות לנוקס, אלא שהיא כלל לא הייתה ראויה למגורים. לאחר שקיבלו את החזקה בדירה באיחור, ביום 21.3.16, הם גילו ליקויים וחוסרים רבים, ונאלצו לבצע בעצמם ובמימונם עבודות נרחבות על מנת לתקן הליקויים ולהשלים החוסרים (להלן: עבודות התובעים). כל אלה הושלמו רק בסוף חודש נובמבר 2017, ורק אז הפכה הדירה ראויה למגורים סבירים, באופן המאפשר להתגורר בה.

התובעים טוענים כי עקב הפרות לנוקס, והפער בין המצגים שהוצגו ובין המציאות, שוויה של הדירה במועד מסירתה עמד על 11,670,000 ₪ בלבד (לפי חוות דעת השמאי מטעמם, מר ירון ספקטור, להלן: מר ספקטור).

לפיכך הוגשה התביעה שבנדון, בה עתרו התובעים לפיצוי כספי בסך של 10,000,000 ₪ (לצרכי אגרה) בשל הנזקים הרבים שנגרמו להם ע"י הנתבעים.

הנתבעים הודפים את הטענות המכוונות נגדם, וביום 21.5.2017 הגישה חברת לנוקס הודעת צד ג' על סך מיליון ₪ (לצרכי אגרה) נגד קבלן הביצוע של הפרויקט, תורג'מן חברה לבניין בע"מ (להלן: תורג'מן).

3. יש לציין כי במקור הוגשה התביעה גם נגד האדריכל אמלו ו-AW2, שמקום מושבם בצרפת. התובעים קיבלו היתר המצאה מחוץ לתחום, אך הוא בוטל (על ידי חברי כב' השופט שילה), לאור הקושי להוכיח את ההסכם בעל פה שנכרת לטענתם עם נתבעים אלה. לפיכך תוקנה התביעה בהתאם, והאחרונים אינם עוד צד לה.

רכיבי התביעה

4. כאמור, ימש עתרו לתשלום פיצוי בסך כולל של 10 מיליון ₪ לצרכי אגרה, הכולל את הרכיבים הבאים:

א)     העדר המסירה המושלמת – 9,830,000 ₪ (כשנזק זה כולל בתוכו סך של 455,000 ₪ לפי חוות דעת ספקטור בשל הימצאות מכונות מיזוג אוויר ומתקנים טכניים ביתרת שטח הגג הגורמים מטרד –  30% משווי מרפסת הגג והבריכה), ולצרכי אגרה – 5,455,000 ₪.

לחילופין, אם לא תתקבל תביעת הרכיב של המסירה המושלמת, עתרו התובעים לתשלום פיצוי בסך של כ-1.6 מיליון ₪ בגין המתקנים הנטענים שעל הגג, בהתאם לחוות דעת מר ברזילי, המומחה מטעם בית המשפט (ראו: פסקה 174 לסיכומי ימש).

ב)      722,413 ₪ ולצרכי אגרה 394,000 ₪ - סך ההפרש בין סכום מס הרכישה ששולם ובין הסכום שהיה צריך לשלם בגין מצב הדירה כפי שנמסרה בפועל (לפי שמאות ספקטור).

ג)      155,265 ₪ ולצרכי אגרה 86,180 ₪ - סך ההפרש בין סכום שכ"ט לעורכי-הדין של לנוקס ששולמו, ובין הסכום שהיה צריך לשלם בגין מצב הדירה כפי שנמסרה בפועל (לפי שמאות ספקטור).

ד)      1,412,000 ₪ לפי חוות דעת השמאי ארז כהן ולצרכי אגרה 835,500 ₪ - בגין גובה פנים הדירה הנמוך, על פי הטענה, מההתחייבות שבתשריט המוסכם, ובגין גובה ומרחק קטנים מדי ביחס לדירת הפנטהאוז מצפון וביחס למלון נורמן ממערב בניגוד להדמיה של תכנית ההמחשה.

ה)     2,000,000 ₪ ולצרכי אגרה 1,115,000 ₪ - שכולל בתוכו את הליקויים והחוסרים שתוקנו על ידי ימש בסך של 813,332 ₪, ופיצוי בגין הצורך לטפל בהם.

ו)   648,342 ₪ ולצרכי אגרה סך של 356,590 ₪ - בגין החזר סכום ששילמה ימש, תחת מחאה, כדי לקבל את החזקה בדירה, בגין "שינויי דיירים, עבודות נוספות ושדרוגים" (ראו: נספח 32 לתצהיר עו"ד שגב), בצירוף ריבית והצמדה מיום תשלום סכום זה ביום 21.12.15 ועד למועד תשלומו בפועל.

ז)      פיצוי בסך 501,720 ₪ ולצרכי אגרה 275,946 ₪, מיום 21.12.15 ועד למועד תשלומו בפועל - בגין המטבח והריצוף בדירה המורכב משני רכיבים:  סך של 370,000 ₪ בגין זיכוי עבור המטבח בסך של 100,000 $ לפי סעיף 38 למפרט הטכני (נספח 6 לתצהיר עו"ד שגב) ולצרכי אגרה סך של 203,500 ₪; 131,720 ₪ בגין זיכוי על ריצוף בסך של בהתאם למפרט, ולצרכי אגרה סך של 72,446 ₪ .

ח)     דמי שכירות ראויים בסך של 2,178,362 ₪ ולצרכי אגרה 1,397,600 ₪, בגין התקופה שמיום 6.7.14 ועד ליום 30.11.17, בצירוף ריבית והצמדה החל מיום 6.7.14 ועד ליום התשלום בפועל בגין כל אחד מחודשי האיחור.

ט)     דמי הניהול והארנונה מקבלת החזקה בדירה ועד שהוכשרה על ידי ימש למגורים ראויים: 115,898 ₪ דמי ניהול, ולצרכי אגרה – 63,744 ₪; ארנונה בסך של 37,165 ₪ ולצרכי אגרה – 20,440 ₪ .

5. ניתן אפוא להתרשם כי המחלוקת היא מסועפת. עניינה לא רק בשאלה אילו מצגים הוצגו ואילו הסכמות גובשו, אלא היא סבה סביב סוגיות רבות נוספות הנוגעות לליקויים נטענים ולעיכוב במסירת הדירה.

לשיטת התובעים יש לחייב בסכום הנתבע את חברת לנוקס, את ה"ה ביג'יו אישית, וכן את האדריכל דיאמונד. 

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

6. כאמור, אחד הרכיבים המרכזיים של התובענה עסק בטענה לפער ניכר בין עלות הדירה כפי שנמסקה בפועל ובין העלות החוזית, האמורה לשקף את המסירה המושלמת. כמו כן הציגו הצדדים חוות דעת שונות וסותרות לגבי סוגיות שונות שבמחלוקת.

לפיכך ביום 4.9.20 מונה כמומחה מטעם בית המשפט, ד"ר בועז ברזילי (להלן: מר ברזילי או המומחה), על מנת שיחווה דעתו על הסוגיות שבמחלוקת, תוך התייחסות לחוות הדעת של מומחי הצדדים.

7. מר ברזילי קבע כי שווי השוק של הדירה, נכון למועד רכישתה בחודש ינואר 2013, הוא 16,500,000 ₪ בקירוב. הוא הסביר את הפער האפשרי בין הערכה זו ובין המחיר החוזי שעמד, כזכור, על 21.5 מיליון ₪, במספר גורמים:

א)     פחת תכנוני עקב צורתה הכללית הלא רגולרית של הדירה (בשל דלת כניסה ראשית הנפתחת למסדרון וממ"ד פנימי בדירה) בסך של 1,075,000 ₪ (5% מהמחיר החוזי של הדירה).

ב)      הפחתה בגין ממ"ד פנימי בסך של 159,000 ₪.

ג)      הפחתה בגין הימצאות מתקנים טכניים על הגג בסמוך לבריכה בסך של 1,634,000 ₪.

ד)      הפחתה בגין הגובה הפנימי של הדירה: אם תתקבל עמדת לנוקס שהגובה המובטח הוא הגובה לפני הנמכות של תקרות גבס, הרי שההפחתה היא בסך של 10,000 ₪, ואם תתקבל עמדת ימש שהגובה המובטח הוא הגובה שאחרי ההנמכות של תקרות הגבס, הרי שההפחתה היא בסך של 633,000 ₪.

ה)     הפחתה בגין הגובה האנכי של הדירה יחסית למלון נורמן הסמוך לבניין (בהנחה שתתקבל עמדת ימש שהובטח להם שהדירה תהיה גבוהה יותר ביחס למלון נורמן בהשוואה למצבה הנוכחי), בסך של 430,000 ₪.

ו)       פחת למטבח בסך של 300,000 ₪ בשל צמצום שטח המטבח יחסית להיתר הבנייה המקורי משנת 2011 (בהנחה שתתקבל עמדת ימש שהופרה כאן התחייבות של לנוקס).

8. ואשר לנזק בשל האיחור במסירת הדירה, קבע מר ברזילי כי גובה דמי השכירות הראויים בתקופה שמחודש יולי 2014 (המועד החוזי שנקבע למסירת הדירה) ועד סוף חודש יוני 2016 הוא 34,000 ₪ לחודש, וגובה דמי השכירות הראויים לתקופה שמחודש יולי 2016 ועד סוף חודש נובמבר 2017 (שאז עו"ד שגב נכנס לגור בדירה לאחר סיום עבודות ההשלמה והתיקון) הוא 35,000 ₪ לחודש.
9. אתייחס לחוות דעת זו ואנתח אותה בהמשך הדרך. מכל מקום, זה המקום להודות לד"ר ברזילי על עבודתו היסודית, שסייעה רבות.

הדיונים והעדים

10. בתיק התקיימו שישה דיוני הוכחות והעידו מטעם הצדדים העדים הבאים:

מטעם ימש העידו: עו"ד שגב, השמאי ירון ספקטור – שהגיש חוות דעת שמאית על שווי הדירה, השמאי ארז כהן – שהגיש חוות דעת שמאית על דמי השכירות עבור הדירה, המהנדס יוגב פלד – שהגיש חוות דעת על שווי הליקויים בדירה בשנת 2015, המהנדס רון מאירי – שהגיש חוות דעת על ליקויי האלומיניום בדירה, מר עפר קאופמן – יועץ בתחומי הזכוכית, שהגיש חוות דעת על הזגוגיות בדירה ומאיה מייבלט – מהנדסת חשמל מחברת רם אור ששכרה לנוקס ליתן ייעוץ בתחום החשמל והתאורה עבור הפרויקט.

מטעם לנוקס העידו: מר איב ביג'יו, שהעיד בעזרת מתרגם, המהנדס אמיל ברגינר  - שהגיש חוות דעת שמאית על הליקויים בדירה, המהנדס טוני לופו – שהגיש חוות דעת בעניין לוחות זמנים, המהנדס מרדכי עמוס לנדמן – שהגיש חוות דעת בעניין ליקויי האלומיניום ועל הזגוגיות בדירה, גב' איוונה שגב – אשתו של עו"ד שגב, שנחקרה ללא הגשת תצהיר והשמאי גלעד המאירי (ממשרד שמאים אהוד המאירי ושות'), שהגיש חוות דעת שמאית על שווי הדירה אך לא נחקר.

מטעם הנתבע 4, העיד מר דיאמונד עצמו.

מטעם הצד השלישי – חברת תורג'מן העידו: מר דניאל צפניה – מהנדס בכיר בחברת תורג'מן שניהל את הפרויקט שבנדון, מר דני ישעיה – מנהל פרויקטים בחברת תורג'מן, האדריכלית יונה הלפרין – שהגישה חוות דעת מומחה, והמהנדס ד"ר אורי שקד – שהגיש חוות דעת מומחה ללוחות זמנים.

11. כמו כן גם המומחה מטעם בית המשפט, השמאי ד"ר בועז ברזילי, נחקר על חוות דעתו.
12. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב, והגיעה עת ההכרעה.

עיקרי טענות הצדדים

13. טענות הצדדים הן רבות. עיקרן יוצג כעת, ובהמשך אתייחס לטענות נוספות. בשאר לא מצאתי צידוק לסטות מהמסקנות אליהן הגעתי.

עיקרי טענות ימש

14. הטענה העיקרית של ימש היא, שלנוקס התחייבו כלפיהם במסירה מושלמת של הדירה, דהיינו מסירה של דירה מרוהטת ומאובזרת, שעוצבה באופן אישי לפרטי פרטים על ידי האדריכל אמלו והחברה שבבעלותו AW2. עו"ד שגב, כעו"ד מנוסה ידע שהקובע הן ההתחייבויות המעוגנות בהסכם, ועל כן דאג לקבל תכנית ההמחשה שנמסרה לו בפגישתו הראשונה עם הנתבעים 3-2. ה"ה ביג'יו הבטיחו לו את המסירה המושלמת בעל פה באותה פגישה, וגם לאחר מכן במספר פעמים, ובכלל זה לאחר חתימת ההסכם, לרבות בפגישה במסעדת הרברט סמואל בת"א, שבה נכח גם מר אמלו.

לטענת עו"ד שגב, לנוקס הבטיחה לו שכל מה שמופיע בתוכנית ההמחשה יינתן לו, ובכלל זה שגובהה של הדירה יהיה גבוה יחסית למבנים הסמוכים (להלן: הגובה החיצוני), ושהיא תהיה גם גבוהה, מבחינת תצורתה הפנימית, כאמור בתוכנית (להלן: הגובה הפנימי).

במעמד חתימת ההסכם, הוסיף עו"ד ממשרד פישר-בכר-חן, שייצג את חברת לנוקס, בכתב ידו כיתוב, שהוסכם על הצדדים, על גבי התשריט שצורף כנספח ד' להסכם, שכלל את המילים "מוסכם כי התשריט יהא זה כולל 3 חדרי שינה כפי שנמסר לקונה". לטענת ימש, הכוונה הייתה להגדיר במילים אלה את תכנית ההמחשה בתור "התשריט המוסכם", ובכך להכלילה, על דרך ההפניה, במסמכי ההסכם המחייבים. מבחינת ימש תכנית ההמחשה היא אחד המסמכים העיקריים אפוא המגבשים את הסכמות הצדדים.

אלמלא מצגים אלה לא היה רוכש עו"ד שגב את הדירה. הוא הביע תמיהתו בפני ה"ה ביג'יו ביחס לפשר מחירה הגבוה, בהשוואה לדירות יוקרה אחרות בסביבה, ונאמר לו כי הדבר נובע מהמעורבות העיצובית של אדריכל אמלו, שידאג בעצמו להתאים את הדירה לצורכי הרוכש. הדבר הניח את דעתו. והנה, מהתחייבות ישירה זו מנסים הנתבעים להתחמק. 

ימש הפנתה למספר ראיות המראות שאין לקבל את גרסת לנוקס לפיה המסמך שאליו היפנו הצדדים הוא אותו תשריט שעליו הוסיפו הצדדים את הכיתוב המוסכם, קרי את התשריט שצורף להסכם. תשריט זה כונה על ידה בשם "התשריט הלא מוסכם" ו"מסמך הדלתות". ואשר לריהוט, מר איב ביג'יו התחייב כי הוא ירכוש אותו מחברה בחוץ לארץ, ועו"ד שגב ישלם עבורו את המחיר ששילמה לנוקס. וכך הריהוט היוקרתי יירכש בהוזלה ניכרת שתעמוד על 40%.

         עוד נטען שגרסת לנוקס אינה מהימנה. הנתבעים ניסו בתחילה להצניע את חלקו של אדריכל אמלו, וטענו כי הוא היה מעורב באופן כללי בלבד בפרויקט. והנה בהמשך הדרך נאלצו להודות כי הוא היה מעורב גם בשלבים פרטניים יותר, נתון התומך בהתחייבות למסירה המושלמת.

15. עו"ד שגב קיבל לידיו את הדירה באופן כפוי, באיחור ניכר, ביום 21.3.16, במקום ביום 6.7.14 שהוא המועד החוזי שנקבע בהסכם. וגם אז הדירה לא הייתה מוכנה ולא כשירה למגורים סבירים. היא סבלה מחוסרים ומליקויים שונים ומגוונים. במצב זה שוויה עמד על כ-11 מיליון ₪. וגם לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, מר ברזילי, התקיים פער ניכר בין שוויה האמיתי לתמורה החוזית. זה קבע כי שווי השוק של הדירה עמד על 16.5 מיליון ₪, ומכאן יוצא ששווי המסירה המושלמת שלא קוים עומד על 5 מיליון ₪ (שכן התמורה החוזית עמדה על 21.5 מיליון ₪).

מאחר שהדירה לא הייתה ראויה למגורים סבירים, נאלץ עו"ד שגב לשכור דירה עד לסוף חודש נובמבר 2017, וזאת עד שהתיקונים בדירה יסתיימו. בנוסף, הופרה התחייבות לנוקס להשיג לימש הנחה בריהוט בשיעור של 40%.

16. לפיכך עתרה ימש לפיצויים הנתבעים בסך של 10 מיליון ₪ לצרכי אגרה.

ימש עתרה בנוסף למתן סעד הצהרתי המורה ללנוקס למסור לה את כל הוראות התחזוקה והשימוש של הדירה, לרבות המידע והוראות היצרן ותוכניות הדירה במלואן.

עוד עתרה להוצאות בסך כולל של 164,939.88 ₪ בגין חוות דעת מומחים והוצאות הכנת מסמכים, בהתאם לרכיבים שפורטו בנספח לסיכומים, ובהתאם לקבלות שצירפה, וכן עתרה לתשלום שכ"ט עו"ד.

עיקרי טענות לנוקס

17. לטענת לנוקס יש לדחות את התביעה במלואה. הנתבעים עמדו בכל ההתחייבויות החוזיות שנטלו על עצמם. לטענות המועלות בתביעה בדבר התחייבות ל"מסירה מושלמת", כזו או אחרת, אין זכר בהסכמים. למעשה, עו"ד שגב ניסה להשיג הפחתות בתמורה שהיה עליו לשלם, ושעה שלנוקס לא נעתרו לדרישותיו, הוא הגיש תביעה זו כ"מסע עונשין", כדי לאיים עליהם שיסכימו לדרישותיו. מחירה המקורי של הדירה עמד על 24 מיליון ₪, כך שהתובעים כבר זכו להנחה במחיר, אך לא היה בכך כדי להניח את דעתם. לכן החלו לחפש עילות תביעה מתוך נקמנות. בינתיים ערך הדירות במקום רק עלה משמעותית, אך לא היה בכך כדי להפיס את דעתם.

תכנית ההמחשה כשמה כן היא, היא נועדה להמחשה בלבד. כמו כן לנוקס הפנו לשורה של סעיפים בהסכם ובמפרט הקובעים מפורשות כי ההסכם ממצה; כי אין תוקף לכל מצג או סיכום שקדמו לחתימתו; שכל שינוי שלו ייעשה בכתב ובחתימת הצדדים; וכי המפרט גובר על כל תכנית. המסמך שאליו הפנו הצדדים בכיתוב בכתב יד, שהוסיפו על גבי התשריט שצורף להסכם, הוא אותו תשריט עצמו ולא מסמך חיצוני כזה או אחר. מכאן שגובה הדירה הפנימי לא יכול להתבסס על תכנית ההמחשה. המחייב הוא המפרט. וכפי שצוין במפרט, הגבהים שאליהם התחייבה לנוקס הם לפני ההנמכות של תקרות הגבס שביצעה. והוא הדין בעניין גובה הדירה החיצוני, יחסית לסביבתה. גם הוא לא יכול להישען על תכנית ההמחשה. ימש הצהירה שבדקה הממכר ואת המצב התכנוני, ולהסכם המכר צורף ההסכם של לנוקס עם הבעלים של החלקה, שעליה נבנה מלון נורמן הסמוך. לעו"ד שגב מומחיות רבה ומוכחת בתחום המקרקעין. על רקע זה הוא ודאי הבין את גבולות המחויבות החוזית של לנוקס, ומכל מקום היה עליו לבחון את המסמכים עליהם חתם.

כחיזוק לטיעונה מפנה לנוקס למכתב התודה ששלחה רעייתו של עו"ד שגב למר דיאמונד. אם הייתה נכונה גרסת ימש, הרי שהתובעים לא היו מוכנים לשלם למר דיאמונד בגין עיצוב הדירה, מאחר שזה היה אמור להיות כלול בתמורה ששולמה במסגרת ה"מסירה המושלמת". והנה, לא רק שהתובעים לא הציגו מכתב מחאה מזמן אמת, לפני מסירת החזקה בדירה, אלא שעוד טרחו להודות למר דיאמונד.

אין גם יסוד לטענת התובעים בדבר הפער בין שוויה של הדירה כפי שנמסרה ובין רכיב התמורה החוזית. המחיר החוזי, 21.5 מיליון ₪, תואם את שווי השוק של הדירה. בעניין זה ניתן להפנות לחוות דעת השמאי גלעד המאירי, שקבע כי שווי השוק של הדירה הוא 23.3 מיליון ₪ (ראו: עמוד 33 לחוות דעתו). וגם המומחה מטעם בית המשפט, מר ברזילי, הודה כי המחיר החוזי של הדירה הוא סביר מאד, בהתחשב במאפייניה ובמאפייני השוק.

18. עוד אין יסוד לטענה בדבר ליקויים בדירה בשווי של 2 מיליון ₪. כך, בחודש אוקטובר 2015 ערך מר פלד חוות דעת מטעם ימש, ומצא שסך כל הליקויים בדירה מסתכם בכ-50,000 ₪ לא כולל מע"מ ולא כולל פיקוח הנדסי (ששיעורו 10% משווי הליקויים). עוד טענה לנוקס כי שווי כל הליקויים צריך להיפסק בטווח שבין חוות דעתו של מר פלד וחוות דעת המומחה שמטעם לנוקס, מר ברגינר, שקבע כי היקפם הוא כ-8,000 ₪ (כולל מע"מ). לא נפל גם איחור במסירת הדירה, לאור הארכות מועד שניתנו בשל בקשות שינויים ושדרוגים מטעם ימש ודרישות חריגות של הרשויות. בעניין זה הפנתה לנוקס לחוות דעת המומחה ללוחות זמנים מטעמה, מר לופו. אשר למטבח, לריצוף ולארונות ימש קיבלה זיכוי בהתאם למוסכם. עוד הפנתה לחוות דעת מומחה אחר מטעמה, המהנדס מר לנדמן, שהתייחס בחוות דעתו לחוות דעת של המומחים שמטעם ימש, בעניין הזכוכיות והאלומיניום והליקויים האחרים (חוות הדעת של מר קאופמן, מר רון מאירי ומר פלד). יתר רכיבי הליקויים והחוסרים יידונו להלן.
19. לא הוכחה כל עילה אישית נגד ה"ה איב ורוני ביג'יו. אחריות אישית שכזו יכולה להיות מוטלת במקרים יוצאי דופן, והמקרה הנוכחי רחוק מלבוא בקהלם.
20. לנוקס עתרה לפסיקת הוצאות משמעותיות בשל הגשת תביעת הסרק שגרמה להם הן נזק כלכלי עצום והן נזק נפשי במשך מספר שנים. בנוסף עתרה לחייב את ימש בהחזר הוצאותיה בסך כולל של 820,716 ₪, בהתאם לטבלה שצירפה כנספח לסיכומיה, הכוללת שכ"ט מומחים, מתרגם לעדות מר ביג'יו, ושכ"ט באי כוחה, בהתאם לחשבוניות שצירפה.

טענות לנוקס בהודעה לצד שלישי

21. לנוקס שלחה הודעת צד שלישי לחברת תורג'מן וטענה כי ככל שטענות ההגנה שלה נגד תביעת ימש לא תתקבלנה, הרי שיש להשית את כל החבות על תורג'מן מאחר שזו נובעת ממחדליה. היא העמידה את ההודעה על סך של מיליון ₪ לצרכי אגרה (כשמחצית הפיצוי הנתבע הוא בגין רכיב האיחור).
22. לנוקס מפנה במסגרת הודעתה להסכם הפאושלי שנחתם בינה ובין תורג'מן ביום 25.12.11, בו התחייבה האחרונה לבצע את כל העבודות הנדרשות לצורך הקמת הפרויקט. היא שימשה כקבלן הראשי שלו. והנה, בשל הפרות ההסכם מצד תורג'מן, לנוקס נאלצה לסלק ידה, ולהשקיע זמן ומשאבים רבים נוספים בסך עשרות מיליוני שקלים, כמעט בגובה התמורה שסוכמה עם תורג'מן. כזאת עשתה כדי שתוכל לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הדיירים, ובעקבות השקעותיה המרובות עלה בידה לעשות זאת.

לפי ההסכם שבין תורג'מן ללנוקס, היה על תורג'מן למסור את יחידות הדיור וטופס 4 לפרויקט עד ליום 5.10.13. לפיכך, נכון ליום סילוק תורג'מן מהאתר ביום 7.10.14, תורג'מן איחרה בסיום העבודות.

23. חילוקי הדעות בין הצדדים הובילו להתדיינות נפרדת. תורג'מן הגישה תביעה נגד לנוקס לפיצוי בגין הפסקת ההתקשרות עמה (ת"א (מחוזי ת"א) 16564-10-14), ואילו לנוקס הגישה תביעה שכנגד במסגרת ההליך שם. חילוקי הדעות בין הצדדים יתבררו שם, ועדיין, אם תתקבלנה טענות ימש נגד לנוקס בתביעה הנוכחית הרי שהאחריות לכך מוטלת על תורג'מן.

עיקרי טענות מר דיאמונד

24. לטענת מר דיאמונד התביעה הוגשה נגדו רק משום שסירב להמציא מסמכים לעו"ד שגב. האחרון הודה בכך ולמעשה ימש זנחו בסיכומיהם את רוב הטענות נגדו. יש לדחות התביעה נגדו על הסף בהעדר עילה, מאחר שהוא לא היה צד להסכם המכר, ואין בנמצא כול התחייבויות שלו כלפי ימש.

תפקידו של מר דיאמונד, שנשכר לעבודה ע"י מר איב ביג'יו, היה לתאם בין מעצבי הפנים של השטחים הציבוריים והדירות השונות בפרויקט. הוא תיאם גם בין עבודת האדריכל אמלו וחברת AW2 ובין היועצים השונים בארץ. במסגרת זו הוא העביר את תכניות הדירות שנערכו על ידי מר אמלו ליועצים השונים כדי שאלה יתאימו אותן לתקנים הנדרשים בישראל.

שכרו היה בן כמה אלפי ₪ בחודש בממוצע. מכאן שהיקף האחריות שלו בפרויקט היה שולי, ולא הוכח שהוא היה אדריכל הפנים של הדירה שבנדון. ההסכם שבין ימש ללנוקס נכרת ביום 6.1.13 ואילו מר דיאמונד נכנס לתפקידו בפרויקט רק בחודש פברואר 2013. אפילו עו"ד שגב הודה בעדותו כי מר דיאמונד כלל לא היה מעורב בעריכת הסכם המכר או בנספחיו.

מכל מקום מר דיאמונד פעל כנדרש ולשביעות רצון כל הצדדים, לרבות עו"ד שגב, שאף שכר את שירותיו בנפרד, והוא ורעייתו היו מרוצים מתפקודו.

מר דיאמונד עתר לפסיקת הוצאות גבוהות בשל הנזק הכלכלי, הנפשי והמקצועי שהתביעה גרמה לו, לרבות הפגיעה בשמו הטוב.

עיקרי טענות הצד השלישי תורג'מן

25. לטענת תורג'מן, יש לדחות את ההודעה לצד שלישי שהוגשה נגדה, שכן התביעה נשענת על המצגים שבין לנוקס לימש, והיא לא הייתה צד להם ואין היא אחראית בגינם.
26. בעקבות החלטת בית המשפט העמידה לנוקס את ההודעה על סך של מיליון ₪, כאשר מחציתה בגין האיחור במסירת הדירה, ומחציתה בגין הליקויים בדירה, אולם שתי העילות חסרות בסיס. בכל הנוגע לתחומי אחריותה, גובה הדירה ותצורתה תואמים לתוכניות הבנייה ולהיתר המעודכן. כך גם קבע המומחה מטעם בית המשפט מר ברזילי בחוות דעתו, וגם מומחה ימש אישר זאת בעדותו. גם עבודות הזכויות והאלומיניום נעשו לפי המפרט והתוכניות, ואין לתורג'מן אחריות למצגים כלשהם כלפי ימש. הוא הדין ביחס למיקום מכונות מיזוג האוויר.

לתורג'מן אין כל קשר לטענות ימש לליקויים הנוספים – כמו הנחה בריהוט, תשלום לאדריכל הפנים, תשלום נוסף לארונות וכו', שכן כולם נוגעים למצגים ולהתחייבויות שבין לנוקס לימש. כך, מר איב ביג'יו הודה בעדותו כי תורג'מן אחראית רק על הגובה של הדירה, כי היא בנתה את השלד. כמו כן, רכיבים רבים בדירה ממילא לא בוצעו ע"י תורג'מן כמו עבודות הפרקט, דלתות פנים, כלים סניטריים, אינטרקום ועוד.

וגם התשלום תחת מחאה ששילמו ימש ללנוקס כדי לקבל החזקה בדירה לא קשור לצד השלישי. מעבר לכך, תורג'מן יכלה לתקן ליקויים בדירה אם לנוקס הייתה פונה אליה, אך כזאת לא נעשה.

27. לכל היותר יכולה לנוקס להעלות טענות בעניין האיחור במסירת הדירה, אך ממילא סוגיה זו נדונה בתביעה האחרת שמתנהלת בין לנוקס לתורג'מן, כך שיש כאן כפל תביעה. מכאן שיש למחוק על הסף את העילה של פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. לגופו של עניין, תורג'מן קיבלה הארכות מועד מלנוקס. ממילא היא לא יכלה לעמוד במועד שהוסכם מסיבות שלא תלויות בה, וזאת לאור בקשות לשדרוגים מצד ימש, והצורך להשיג את אישורי רשויות כיבוי אש ומחלקת השימור, ונוכח מחדלים תכנוניים שלנוקס אחראים להם.
28. תורג'מן עתרה לפסיקת הוצאות ריאליות בסך של 217,750 ₪ בצירוף מע"מ, עבור שכ"ט עו"ד ועבור חוות דעת מומחים ששכרה לצורך תביעת סרק מיותרת שדרשה הוצאות מרובות לניהולה.

דיון והכרעה

29. המחלוקת בין הצדדים נוגעת במישורים משפטיים שונים. המישור הראשון עניינו בדיני החוזים המסורתיים. כאן עולה השאלה מה הייתה הסכמת הצדדים? האם הם הסכימו על מתכונת של מסירת הדירה המושלמת לה טוענים התובעים? ומה משמיעים לנו המסמכים הכתובים המגבשים את ההסכמות? האם מדובר במסמכים ממצים או שמא גובשו גם הסכמות בעל פה שיש לתת להן מעמד מחייב?

המישור השני עניינו בטענות לליקויים כאלה ואחרים; והמישור השלישי עניינו בטענות לאיחור במסירת הדירה המצדיק פיצוי. 

30. אקדים אחרית לראשית, ואציין כי בכל הנוגע במישור החוזי מצאתי שיש לתת מעמד ממצה להסכמות החוזיות הכתובות שבין הצדדים. כך הצדדים הסכימו ולהסכמה זו יש לתת תוקף.

         טענות התובעים מבקשות אפוא לסטות מההסכמות הכתובות ולכך אין ליתן יד. כך, למשל, התובעים נשענים על תוכנית ההמחשה כבסיס למצגים מחייבים, אך זו לא עוגנה בצורה מספקת בהסכמות החוזיות שהתגבשו.

         על כן מצאתי לדחות את הטענות החוזיות במישור הראשון.

         בנוסף מצאתי לפצות את התובעים בהיקף נמוך יחסית בגין ליקויים, כמפורט להלן, היקף שאינו יוצא דופן ביחס לפרויקטים מורכבים מהסוג שעל הפרק, וכן בגין העיכוב במסירת הדירה, וגם זאת רק ביחס לחלק מהתקופה הנתבעת. כל אלה מובילים לקבלת התביעה בחלקה הקטן העומד על כעשירית מהסכום הנתבע.

         עוד מצאתי לדחות את התביעה נגד מר דיאמונד ונגד הצד השלישי, ולא לחייב את ה"ה ביג'יו באחריות אישית.  

המישור החוזי

31. מהן ההסכמות המחייבות אליהן הגיעו הצדדים? השאלה הראשונה שיש לשאול היא האם תכנית ההמחשה מהווה חלק מהן?

מהו אותו מסמך שאליו הפנו הצדדים בחתימתם באמצעות הכיתוב שהוסיפו על גבי התשריט שצורף להסכם: האם זוהי תכנית ההמחשה או התשריט המצורף עצמו?

32. ראשית יש למקד המבט בתוכנית ההמחשה. זו כללה תמונה של המבנה, וכפי שניתן לראות בה, דירת הפנטהאוז מצויה כשהיא גבוהה יותר מהבניין מצפון, וכן ממלון נורמן המצוי ממערב (שכמעט לא נראה באיור)

עוד יש לציין כי במסמך שנמסר לעו"ד שגב ננקב שמה של החברה של אדריכל אמלו, ומצויה עליו חותמת החברה. לעו"ד שגב נמסרו גם גיליונות הכוללים את התמונה האמורה לצד נתונים לגבי שתי קומות הדירה.

כך נראה הדף בנוגע לקומת הדירה התחתונה, ודף נוסף קיים ביחס לקומתה העליונה.

33. כאמור, התובעים טוענים כי תוכנית ההמחשה (נספח 1 לתצהיר עו"ד שגב) היא חלק מההסכמות שבין הצדדים. מנגד הנתבעים מפנים לתשריט (נספח 7 לתצהיר מר איב ביג'יו) שבו הוסף הכיתוב בכתב יד במעמד חתימת ההסכם – "מוסכם כי התשריט יהא זה הכולל 3 חדרי שינה כפי שנמסר לקונה", ולידו מופיעות חתימות הצדדים.

ימש מכנה את התשריט עם הכיתוב בכתב יד – כ"התשריט הלא מוסכם", וגם "מסמך הדלתות" (ראו: פסקאות 37 ו-43 לתצהיר עו"ד שגב ופסקה 24 לסיכומי ימש) והיא קיבלה אותו לידיה, ללא הכיתוב, מלנוקס לפני חתימת ההסכם, ביום 31.12.12 (ראו: פסקה 54 לכתב התביעה המקורי והמתוקן, ופסקה 37 לתצהיר עו"ד שגב).

34. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי הצדק עם הנתבעים והצדדים להסכם לא העניקו מעמד מחייב לתוכנית ההמחשה. מכאן שמדובר במסמך שיווקי בלבד, שכשמו שנועד להמחשה בלבד, ולא הוכחה כוונתם להופכו למסמך חוזי מחייב.
35. נקודת המוצא מצויה בבחינת תוכנית ההמחשה, בשלב ראשון כשהיא עומדת לבדה. תוכנית זו מעידה על עצמה שהיא נועדה להמחשה בלבד ושאין לה תוקף משפטי מחייב.

כך, בתוכנית ההמחשה צוין במפורש תחת הכותרת "הערות" כי היא "נועדה להמחשה בלבד".

לכתב התביעה (בנספח 1) ולתצהיר עו"ד שגב (בנספחים 2-1) צירפה ימש את תכנית ההמחשה, אולם לא ניתן לראות בנספח את ההערה שבתחתית המסמך, שם צוין במפורש כי מדובר בתוכנית "להמחשה בלבד" שאיננה מחייבת את לנוקס אלא מה שיחייב אותה הוא "אך ורק המפרט והתכניות הסופיות שיחתמו על ידי החברה ועל ידי הקונה ויצורפו לחוזה המכר" [ההדגשות הוספו].

אין חולק כי הצדדים לא חתמו על תכנית ההמחשה, ואין חולק שתכנית ההמחשה לא צורפה להסכם המכר.

עוד צוין בהערות שבתכנית ההמחשה כי - "תכנית זו איננה סופית וכפופה לכל שינוי שיאושר ע"י החברה ו/או או רשויות התכנון המוסכמות". נתון זה שומר את היכולת לשנותה בהתאם לשינוי נסיבות עתידי, ומעיד על התוכנית כי אין המדובר במסמך המשקף התחייבויות חוזיות מחייבות. ועוד צוין בהערות כי "האבזרים ומשטחי העבודה המסומנים הינם להמחשה בלבד".

36. האם הצדדים הפנו, במסגרת ההסכם שכרתו, לאותה תוכנית המחשה, ושילבו אותה בהוראות החוזיות המחייבות? תשובתו של עו"ד שגב היא בחיוב. הוא העיד כי כך נעשה ולכך התכוון.

אלא שכוונתו הסובייקטיבית של עו"ד שגב, או של הצד השני לחוזה, אינה מטה את הכף. הקובע לעניין זה אינו הרצון הסובייקטיבי עצמו אלא הגילוי האובייקטיבי שלו. עמדתי על הדברים בהזדמנות אחרת (ראו ה"פ (מחוזי ת"א) 26723-10-16 עזרא נ' כדורי (פורסם במאגרים; 2017; בפסקה 28 לפסק הדין)) ואחזור עליהם כאן לשם הנוחות.

בשיטתנו המשפטית המובן שיש לתת ללשון החוזה אינו נקבע לפי הכוונה הסובייקטיבית הטהורה של הצדדים לחוזה אלא לאור הביטוי החיצוני של כוונותיהם. זוהי הגישה המכונה בספרות האקדמית כ"גישה האובייקטיבית" לדיני החוזים. מטרתה לעודד ודאות ויציבות חוזית, ולהגן על הסתמכותם של אלה ששינו מצבם לרעה לאור הבעות הרצון החיצוניות של הצדדים. כך, עוד לפני למעלה ממאה שנה כתב השופט הולמס בארצות הברית כי בדיני החוזים אין אנו שואלים למה יוצרי החוזה התכוונו במחשבתם אלא מה יבין דובר אנגלית מן המניין מהמילים שבהן בחרו להשתמש, בהינתן נסיבות כריתת החוזה (Oliver Wendell Holmes, The Theory of Legal Interpretation, 12 HARV. L. REV. 417, 417-418 (1899)). והשופט לרנד האנד (Learned Hand) ציין כי גם אם יצעדו לבית המשפט שלו עשרים בישופים (אנשי כמורה מכובדים), שישמשו כעדים, וישבעו בהן צדק כי התכוון צד לחוזה למובן זה ולא לאחר, לא יהיה בכך כדי להועיל. הבעת הרצון החיצונית היא הקובעת ולא הרצון הפנימי (האמירה מובאת אצל KENT GREENAWALT, LEGAL INTERPRETATION 262 (2010)). גישה אובייקטיבית זו אינה זרה לישראל. היא זו הנוהגת בשיטתנו המשפטית (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 135 (2005)). בכך אימצנו גישה השונה מזו הנוהגת בקונטיננט, שם מיוחסת חשיבות רבה הרבה יותר לכוונות הסובייקטיביות הטהורות של הצדדים (ראו הניתוח אצל MCMEEL, THE CONSTRUCTION OF CONTRACTS: INTERPRETATION, IMPLICATION, AND RECTIFICATION 97-104 (2011))).

37. על רקע זה נפנה לבחון את הגילויים האובייקטיביים של כוונות הצדדים כפי שעולות מהחוזה שחתמו. עיון בו מעלה שהצדדים ביקשו להשליט על מערכת היחסים שלהם ודאות, ולשלול את האפשרות להעלות טענות בדבר כפיפותם למצגים כאלה ואחרים החיצוניים לו. כך:

א)     פסקה 23.14 להסכם המכר קובעת כי ההסכם גובר על כל התחייבות בעל פה או בכתב או חומר שיווקי או מצג שנמסר לפני חתימת ההסכם, ונקבע בו במפורש שהחומר השיווקי וכל התחייבות שהיא מלפני חתימת ההסכם איננה מחייבת.

ב)      פסקה 23.17 להסכם מוסיפה וקובעת שכל שינוי של ההסכם חייב להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים.

ג)      פסקאות 18.1-18.2 להסכם קובעות כי ההסכם מבטל כל משא ומתן מוקדם, וכי את הצדדים יחייבו רק הוראות ההסכם והתחייבויות כתובות וחתומות.

ד)      גם פסקה 33 למפרט קובעת כי חומר שיווקי אינו מהווה חלק מהמפרט או מהחוזה ואינו מחייב את המוכר.

ה)     ההסכם שבין הצדדים צועד באפיק שהתווה המחוקק. לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: חוק המכר דירות) הסכמים מהסוג שעל הפרק חייבים לכלול מפרט, ולפי סעיף 2(ב) לחוק "כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים", מכאן שהמחוקק ראה חשיבות רבה במפרט כאמצעי לשיקוף התחייבויות המוכר, ואכן פסקה 3.1 להסכם קובעת כי המפרט גובר על התוכניות שצורפו לו, קל וחומר על אלו שלא צורפו להסכם כמו תכנית ההמחשה.

38. שעה שההסכם מקפיד לבסס ודאות, ולשלול מצגים שלא כלולים בו, או שינויים שאינם כתובים וחתומים, בולט הקושי שבטענות התובעים. אין בנמצא הכללה ברורה ומפורשת של תוכנית ההמחשה כמהווה חלק מהתחייבויות המוכרת, לנוקס. יותר מכך, כתוב בו במפורש כי חומר שיווקי אינו מחייב את המוכרת.

התובעים מפנים לעניין זה לפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק (פורסם במאגרים; פסקה יט'; 2017) הנותן מעמד מחייב, בכל הנוגע לשטח הדירה, לפרוספקט, אך אין בכך כדי לסייע להם. בפסק דין זה הובהר הכלל כי מעמד זה יינתן במקרה בו לא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל על אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף). במקרה הנוכחי צורף מפרט מפורט ומקיף, כך שאין תחולה לפסק הדין האמור.

39. ועדיין התובעים טוענים כי יש לעמדתם עיגון בלשון ההסכם. זאת משום שעו"ד שגב, המכיר את הפסיקה והדין, התעקש שעל גבי נספח ד' להסכם יתווסף הכיתוב בכתב יד "מוסכם כי התשריט יהא זה כולל 3 חדרי שינה כפי שנמסר לקונה". מכאן שלשיטתם מילים אלה "כפי שנמסר לקונה" כוללות את הנתונים שהוצגו בתוכנית ההמחשה. יש כאן שילוב של כל המצגים שבתוכנית ההמחשה לתוך מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים.

מנגד, לנוקס טוענים כי הצדדים הוסיפו את הכיתוב לאור בקשת עו"ד שגב במועד חתימת ההסכם להוסיף אמבטיה, וההבדל בין התשריטים משקף שינויים פנימיים בלבד בדירה (פסקה 43 לתצהיר מר איב ביג'יו).

במאמר מוסגר אעיר כי לנוקס לא צירפה את התוכניות החתומות על ידי הצדדים לתצהירים מטעמה, ואלה הוגשו בהודעה נפרדת אליה צורף גם התשריט האמור כשהוא חתום.

40. לאחר עיון לא השתכנעתי שעלה בידי התובעים לבסס את טענותיהם. המלל שהוסף בכתב יד אינו אלא הפניה כללית, המתייחסת לכאורה רק לקיומם של שלושה חדרי שינה. אין זה ברור כלל ועיקר למה הכוונה במילים "כפי שנמסר לקונה".
41. בעניין זה אני מעדיף את גרסתו של מר ביג'יו, שהיא העולה בקנה אחד עם המסמכים. ככל שהיה עו"ד שגב מעוניין בעיגון תוכנית ההמחשה היה יכול לעשות כן בפשטות, להפנות אליה ישירות או לצרפה להסכם. כזאת לא עשה. אינני סבור שהיה על הנתבעים להבין, מהפניה כללית זו, כי כל המצגים שבתוכנית ההמחשה, ובכלל זה גובה הדירה יחסית לסביבתה, ונתוני הדירה הפנימיים, יהפכו לפתע למחייבים, וזאת בניגוד גמור לכל ההסכמות החוזיות המנוסחות עליהן עמדתי לעיל. עו"ד שגב הוא עו"ד מנוסה. חזקה שקרא את החוזה על נספחיו לפני שחתם עליו. חזקה שהבין את שיש בו ואת שאין בו. ככל שהיה מעוניין לבצע סטייה כה משמעותית מהוראותיו, היה עליו לעשות כן במפורש ובכתב. כזאת לא עשה. אין די במלל שהוסף בכתב יד, כדי לבסס שינוי כה ניכר של המוסכם.

הדברים מתחזקים נוכח עדותו של עו"ד שגב עצמו כי התשריט שנשלח אליו כשבוע לפני חתימת ההסכם "שונה בצורה קיצונית" מההסכמות שגובשו (פסקה 38.2 לתצהירו, ובאופן כללי בפסקאות 43-37). אם זה המצב מדוע עו"ד שגב לא דרש להוציא את התשריט השונה כל כך מנספחי ההסכם? או לקבוע כי לנוקס מחוייבת בתוכנית ההמחשה ושזו גוברת על התשריט? או לצרף את התשריט המוסכם לשיטתו, שהוא המסמך המכונן של כל העסקה? וזאת במיוחד כאשר פסקה 3.1 להסכם ופסקה 32 למפרט, מבססות שהמפרט גובר על כל תכנית שצורפה להסכם?

יותר מכך, התובעים לא זימנו לעדות את אותו ערך הדין ממשרד פישר-בכר-חן שהוסיף בכתב ידו את המילים הנ"ל, על מנת שיעיד על פרשנותן. הימנעות זו מקימה את החזקה הראייתית כי עדותו הייתה פועלת לרעת ימש.

42. קיימות גם ראיות נסיבתיות לכך שהתובעים לא חשבו שמגיעה להם קבלת דירה מעוצבת ומותאמת אישית לצורכיהם על ידי אדריכל אמלו, כך שכל שיידרש מבחינתם הוא מעבר אליה "עם מברשת שיניים". התובעים הרי פנו למר דיאמונד ושילמו לו כ-7,500 ₪ (קבלה אחת על כמחצית מהסכום מיום 16.7.15 והקבלה השנייה על כמחצית מהסכום מיום 13.9.15, נספח 39 לתצהיר עו"ד שגב), וזאת תמורת בחירת הריהוט וייעוץ על הצבתו.

נתון זה מעורר סימן שאלה.

מדוע שילמו את ששילמו שעה שמי שהיה אמור לטפל בכך לשיטתם, במסגרת "המסירה המושלמת", הוא אדריכל אמלו או מי מחברת 2AW?  מכל מקום עובר לכניסה לדירה כבר היה ברור שלא מתקיים מצב דברים בו אדריכל הצמרת מעורב בעצמו בכל הדרוש, והנה אין בנמצא מחאה, מזמן אמת, של עו"ד שגב בעניין זה, נתון המחזק את עמדת לנוקס. תשובה המניחה את הדעת לקושיה זו לא ניתנה.

43. התובעים טוענים כי לנוקס הסתירו מהם את תוכניות הדירה, לרבות אלה שהוכנו על ידי אדריכל אמלו, ועניין זה מוכיח את התחייבותם לקונספט המסירה המושלמת. אין בידי לקבל את הטענה. אני מוכן לקבל כי התנהלות לנוקס בשלב גילוי המסמכים יכולה הייתה להיות משופרת, ועדיין, גם אם גילה אדריכל אמלו מעורבות משמעותית יותר, אין בכך כדי לבסס את התחייבות לנוקס למושגיות של "מסירה מושלמת". זו הייתה צריכה להיות, כאמור, מעוגנת במפורש בהסכם. הוא הדין ביחס לטענות להסתרת הסכמי שכ"ט מול אמלו או מול האדריכל דיאמונד.

ועוד מוסיפים התובעים כי למרות ניסיונות לנוקס להסתיר את המסמכים שברשותם, הם הראו כי האדריכל דיאמונד קיבל מאדריכל אמלו תוכניות שונות לאחר חתימת הסכם המכר (ת/1-ת/3), שכללו אלמנטים עיצוביים של תאורה מתחת לרצפה, חימום תת רצפתי ופרטים נוספים שלא יושמו בשלב עבודות הגמר, ואינם קיימים בדירה. זאת משום שבשלב מתקדם יותר, לאחר סילוק תורג'מן מהמקום, הופסק הקשר עם אדריכל אמלו.

גם כאן, אינני סבור שטיעון זה יכול לסייע לתובעים. הקובע הוא ההסכם, על המפרט הנלווה אליו. לטיב המדויק של מערכת היחסים שבין לנוקס ובין אדריכל אמלו אין השלכה על כך. האדריכל היה מעורב בגיבוש הפרויקט. לא בוססה טענת התובעים כי לנוקס התחייבה שיהיה מעורב אישית בכל פרטי עיצוב דירתם.  

 הפגישה במסעדת הרברט סמואל בת"א

44. מוסיפים התובעים וטוענים כי בפגישה לאחר חתימת ההסכם במסעדת הרברט סמואל בת"א, התחייבו לנוקס והאדריכל אמלו בפני עו"ד שגב על אודות המסירה המושלמת של הדירה (פסקאות 59-49 לתצהיר עו"ד שגב).

אלא שאין לטיעון זה מקום, שכן הוא נוגד את פסקה 23.17 להסכם, לפיה כל שינוי של ההסכם חייב להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים. מטרתה של הפיסקה היא בדיוק למנוע את קו הטיעון ולפיו יש תוקף למצגים שניתנו בעל פה, שאין להם עיגון בהסכמות שבכתב. משקיבלו על עצמם הצדדים את המגבלות כאמור, אין לאפשר את עקיפתן. לכן, ככל שניתנו התחייבויות כאלה ואחרות, הרי שבהתאם להסכם שכבר נחתם בשלב זה, היה על עו"ד שגב לדאוג ולעגנן בכתב. כזאת לא עשה.  

45. עו"ד שגב נשאל בחקירתו מדוע לא עיגן בכתב את אותה התחייבות בעל פה שהתרחשה באותה ארוחת ערב, ומדוע לא הוציא דוא"ל בדיעבד שמזכיר אותה כדי לעגנה בכתובים? הסבר המניח את הדעת לא ניתן (60, ש. 1- 61, ש. 18).

לא הוכחה שוויה של המסירה המושלמת ודי בכך כדי לדחות רכיב תביעה זה

46. עד כה עסקנו בטענה להבנה הסובייקטיבית של התובעים את שהובטח להם. בשלב זה יש להתייחס גם לטענה אובייקטיבית שהעלו. לשיטתם, שווי השוק של הדירה כפי שנמסרה להם עמד על כ-11 מיליון ₪, והיה נמוך בכעשרה מיליון ₪ מהתמורה החוזית. על רקע זה, כך נטען, ניתן להסביר את הפער בכך שלנוקס לא קיימה את המצגים שנתנה, ושהובילו את התובעים לנכונות לשלם סכומים כה נכבדים בעבור הדירה. כביסוס לטענתם נשענים התובעים על חוות דעתו של המומחה מטעמם, מר ספקטור. זוהי ראייה נסיבתית הבאה לתמוך בנכונות גרסתם.
47. לא אוכל לקבל טענה זו, שבמובנה האמיתי משקפת לכל היותר טעות בכדאיות העסקה ולא הטעיה או הפרת מצגים מצד לנוקס.

בבסיס עמדתי זו עומדת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. כידוע, בית המשפט יסטה מעמדת המומחה שמטעמו, רק כאשר קיימת סיבה בולטת לעין לעשות זאת ומנימוקים כבדי משקל לכך. כך נפסקו הדברים בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (פורסם במאגרים; 1988; בפסקה 4):

משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" [ההדגשות הוספו].

מר ברזילי אישר כי שווי העסקה אכן ריאלי ומשקף את שווי השוק של הדירה באותה העת, חודש ינואר 2013, ללא הרכיב של המסירה המושלמת הנטענת, שאין לו זכר בשמאות שערך (עמוד 59 לחוות דעתו). הוא קבע בחוות דעתו כי שווי השוק של הדירה הוא 16.5 מיליון ₪, אולם יחד עם זאת מר ברזילי אישר, הן בחוות דעתו והן בעדותו, כי המחיר החוזי של 21.5 מיליון ₪ הוא מחיר סביר לדירת פנטהאוז יוקרתית ואף סביר מאד (ראו בעמוד 59 לחוות דעתו, ובעדותו בעמוד 206, ש. 25-24).

זאת ועוד; מר ברזילי ציין כי הפחית מהשווי בגין שורה של עניינים משפטיים שבהם יש חילוקי דעות בין לנוקס לתובעים. כפי שנראה בהמשך הכרעתי בעניינים אלה לטובת לנוקס, ומכאן ששוויה של הדירה בהתאם לחוות הדעת אף אמור להיות גבוה יותר.

ימש לא ערערה את האמור בחוות הדעת. תחת זאת היא טענה כי מומחה בית המשפט קבע כי שווי ההתחייבות למסירה המושלמת עומד על 5 מיליון ₪, שזהו הפער שבין התמורה החוזית להערכה שקבע. אלא שגם טיעון זה דינו דחייה. המומחה העריך את שוויה של הדירה ברמה השמאית הכללית. אין זכר בחוות דעתו למסירה המושלמת. לעומת זאת, מר ברזילי הודה, הן בחוות דעתו והן בעדותו, כי הדירה תואמת את ההסכם, המפרט ותוכניות חוק המכר (ראו: עמוד 59 לחוות דעתו).

48. מכאן נובע כי התמורה החוזית בעבור הדירה נמצאת ב"מתחם הסבירות" הכלכלי של דירות יוקרה מהסוג האמור. לכל היותר ניתן לטעון כי התובעים טעו בכדאיות העסקה, אבל אפילו במישור זה אינני סבור שהתובעים עצמם מאמינים לכך. כך, לנוקס הציעו לימש, אפילו בסיכומיהם (בפסקה 43), לבטל את העסקה ולהשיב את מלוא התמורה שקיבלו, אך ימש לא מוכנה לכך. לנוקס הצביעו על העלייה הניכרת בשווי הנכסים בפרויקט. נראה שהתובעים סבורים כי בכל זאת התקשרו בעסקה ראויה.
49. אני קובע אפוא כי לא עלה בידי התובעים לשכנע שגובשו הסכמות החורגות מאלה הקבועות בהסכם שנכרת, ולא עלה בידיהם להוכיח כי הסכם זה כלל התחייבות למסירה מושלמת כזו או אחרת מעבר לאמור בהוראותיו ובמפרט. אין לראות בתוכנית ההמחשה כחלק מהתחייבות הנתבעים.

מיקום מכונות מיזוג אוויר ומתקנים טכניים על הגג – לא בוססה הפרת התחייבות מצד לנוקס

50. בסיכומיה עתרה ימש לפיצוי בסך של 1,634,000 ₪ בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט מר ברזילי (ראו: עמוד 57 לחוות דעתו), בגין התקנת מתקנים ומעבי מזגנים של כל הבניינים על שטח הגג ששייך לדירת התובעים.

רכיב זה של התביעה כולל שלוש טענות נפרדות להפרות מצד לנוקס. האחת היא כי זו מיקמה מתקנים ומעבי מזגנים על גג הבניין בו מצויה דירת התובעים, השייכים לבניינים סמוכים; השנייה כי מתקנים אלה הוצבו על שטח הגג השייך לדירת התובעים. והשלישית כי עצם הצבת המתקנים על הגג מפרה את התחייבויות לנוקס.

לאחר עיון מצאתי לדחות טענות אלה;

51. אשר לטענת ימש כי המתקנים שעל הגג לא הופיעו במסמך התשריט של קומת הגג שהוצג לעו"ד שגב בפגישה, הרי שכפי שהוסבר לעיל, מה שקובע הוא הסכם המכר ונספחיו, ובהסכם צוין שהוא מבטל כל התחייבויות קודמות (בפסקה 23.14 להסכם). כמו כן, צורפו להסכם המכר תשריט חתום על ידי הצדדים של קומת הגג, שבו כן מופיעים המתקנים שעל הגג.

בסעיף 1.6 למפרט שצורף להסכם המכר (נספח 2 לתצהיר מר איב ביג'יו) צוין במפורש כי לנוקס רשאית להציב בגג מתקנים של הבניין, בין פרטיים ובין משותפים לדיירי הבניין, לרבות מיזוג אוויר, וכן "וכל מתקנים אחרים שהמוכר ימצא לנכון למקם על הגג". התובעים לא הרימן את נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח שלנוקס עשו שימוש לא סביר ולא מידתי בפסקה זו של המפרט. כלומר ימש לא הוכיחו, שהביצוע של החוזה מצד לנוקס חרג מהציפיות הסבירות של הצדדים כעולה מלשון פיסקה זו. המומחה ברזילי ציין בחוות דעתו (בעמוד 60, בסוף השורה השלישית בטבלה) שהמתקנים הטכניים על הגג מופיעים בחלק המילולי של המפרט, ותואמים את ההיתר ממאי 2013, אך הוא הוסיף וקבע (בתחילת עמוד 60) כי הוא מתייחס רק להיבט השמאי, ולא לשאלה המשפטית האם הצבת המתקנים על הגג מהווה הפרת התחייבות או לא, שנותרה להכרעה על ידי בית המשפט.

וכאן יש להעיר שבניגוד לקביעת המומחה ברזילי בחוות דעתו כי המתקנים לא נמצאים בתשריט, הרי שהדבר נובע מכך שהמומחה ברזילי התייחס לתכנית ההמחשה ולא לתשריט שצורף להסכם המכר ששם אכן מסומנים המתקנים על הגג (ראו: מכתב השמאי המאירי למר ברזילי, נ/9, שמיום 20.12.20, עמוד 5).

52. אין גם ממש בטענה כי לנוקס לא הייתה יכולה להציג מתקנים המשרתים בניינים אחרים על גג הבניין בו מצויה דירת התובעים.

ראוי לפנות תחילה להסכמות בין הצדדים, וכאן באה פסקה 22.1 להסכם וקובעת במפורש כי הקונה מצהיר שידוע לו שחלק מהמתקנים שממוקמים בבניין ושמיועדים לשרת את כלל דיירי הבניין או חלקם, "יכול וישרתו בניינים נוספים מלבד הבנין...על פי שיקול דעתו הבלעדי של המוכר".

בנסיבות הפרויקט הנוכחי קיים היגיון בניסוח זה של ההסכם. הפרויקט עצמו מורכב מכמה בניינים ולענייננו רלוונטיים בניינים B ו-D. יש לזכור כי לבניינים אלה יש קיר משותף ולובי משותף. כך בהיתר מיום 8.8.11 (ת/20א) צוין בפסקה 3 כי "בניין 'ד', בקיר משותף ולובי כניסה משותף עם מבנה ב'...על הגג העליון של הבניינים – מערכת סולרית ומיזוג אוויר". לפיכך קיימת סבירות תכנונית בכך שחלק ממתקני בניין B יהיו בגג של בניין D. בנוסף, המומחה ברזילי אישר בחקירתו כי יש קשר בין הגגות של הבניינים (183,  ש. 22-21). והוא אף אישר בהמשך חקירתו שם כי קיימת גלישה בין המבנים של דירות, כלומר יש מצב שחלק מדירות בניין B נמצאות גם תחת הגג של בניין D (183, ש. 33-27).

53. נותרה טענת התובעים כי המתקנים או חלקם מצויים על שטח הגג השייך לדירת הפנטהאוז. טיעון זה מהווה הרחבת חזית, והוא לא בוסס בנסיבות העניין.

בכתב התביעה המקורי, ובכתב התביעה המתוקן, בתצהיר עו"ד שגב, בחוות דעת מומחה ימש מר ספקטור, ובחוות דעת מומחה בית המשפט מר ברזילי, אין זכר לטענה כי המתקנים נבנו בשטח הגג ששייך לדירה שבנדון. יתר על כן, בחוות דעתו של מומחה ימש מר ספקטור עולה, שמדובר בגג המשותף של הבניין (ראו: עמוד 26 לחוות דעתו, פסקה שלישית). כך גם עולה מחוות דעתו של מומחה בית המשפט (ראו: עמוד 57 לחוות דעתו).

54. אני דוחה אפוא את טענת התובעים כי קיומם של מתקנים על הגג מהווה הפרה של ההסכם. כזאת עשיתי במישור החוזי. כמובן שאין בכך כדי לנקוט עמדה במישורים משפטיים אפשריים אחרים, כמו דיני המטרד הנזיקיים וכיו"ב.

ההתחייבות של לנוקס לדאוג לימש להנחה בשיעור 40% על הריהוט

55. בעניין זה עו"ד שגב הודה בחקירתו (49, ש. 5 – 50, ש. 10) כי ההבטחה של לנוקס לדאוג עבורו להנחה בשיעור 40% עבור הריהוט, הייתה בעל פה.

מדובר בעדות יחידה של בעל דין בעניין רכיב זה של התביעה, וככזו היא בעייתית (ראו סעיף 54(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: פקודת הראיות)). לא הוצגו בעניין זה כל סיוע או תמיכה ראייתית מספקת אחרת מצד ימש. הנטל מוטל בעניין זה על התובעים, והם לא עמדו בו. לא מצאתי להסתפק בעדות היחידה האמורה, שכן היא סותרת את המנגנון החוזי שאמצו התובעים, ולפיו את הסכמותיהם יש להעלות באופן ממצה על הכתב. 

אני דוחה רכיב זה של התביעה.

גובה הפנים של הדירה

56. בעניין זה טוענים התובעים כי לנוקס הפרו התחייבותם בתכנית ההמחשה, לפיה חלק מהחדרים של הדירה (הסלון, חדר האוכל וחדר שינה הורים) יהיו בגובה גבוה יותר מזה שקיים בפועל. בנוסף נטען שלנוקס הפרו גם את ההתחייבות לגובה בחלק מהחדרים (שני חדרי השינה האחרים והמטבח) וזאת גם לפי המידות שצוינו במפרט (ראו: עמודים 54-53 לחוות דעת מר ברזילי), וזאת בהתבסס על ההנחה שכל ההתחייבויות למידות גובה הן לפי הגובה הפנימי שנותר לאחר ההנמכות שבוצעו בדירה באמצעות תקרות גבס.

­אין בידי לקבל טענות אלו.

57. אשר לטענה כי גובה החלקים בדירה נמוך יותר ממה שצוין בתכנית המחשה, הרי שכפי שהכרעתי לעיל, תכנית ההמחשה איננה מחייבת ואיננה חלק מההסכם. ככל שעו"ד שגב ביקש לשנות מהמפרט היה מתבקש שהדבר ייכתב בנספח השינויים, או במפרט או בהסכם עצמו, שנחתמו כולם באותו המעמד.
58. ואם המפרט הוא הקובע, עולה השאלה האם לנוקס חרגה גם ממידות הגובה שצוינו בו, מתוך הנחה שאלה מתייחסות לגובה הפנימי שנותר לאחר ביצוע הנמכות תקרה על ידי תקרות הגבס.

התשובה היא בשלילה. הדבר נוגד את לשונו המפורשת של המפרט בסעיף 3.3, לפיו הגובה אינו כולל מקומות שיש בהם הנמכת תקרה, וסעיף 32 למפרט קובע כי המפרט גובר על התכניות.

אינני סבור שלפנינו פרשנות שלא בתום לב של המפרט, כפי שטענו ימש. מדובר בהתחייבות ברורה למדי של המערך ההסכמי שבין הצדדים. הרי התובעים לא טענו שלנוקס ביצעו הנמכות תקרה בניגוד לרצונם. הנמכות תקרה הן דבר הפיך, וניתן לתמחר את עלות ביטולן. פעילות בחוסר תום לב לא בוססה כלל ועיקר.

לאחר שבוחנים את החריגות מהמפרט ללא ההנמכות, יוצא שהיו חריגות מינוריות ביותר בסביבות 1-2 ס"מ ואפילו פחות מכך, ובמטבח – סטייה של 3 ס"מ (ראו: עמודים 54-53 לחוות דעת מר ברזילי).

על החריגות המינוריות האלו קבע המומחה ברזילי פיצוי של 10,000 ₪. אולם לנוקס הפנתה לקביעת המומחה שמטעם לנוקס, מר גלעד המאירי, שמאי מקרקעין, שקבע בחוות דעתו שמיום 25.2.20 (בעמוד 36 לחוות דעתו) שמותרת לפי המפרט סטייה של 2%. ואכן הסטייה הקיימת היא בסביבות 1-3 ס"מ שהם פחות מ-2%, ולכן אין חובה לפצות בגינם. המומחה ברזילי לא התייחס לסעיף זה במפרט, שאכן מופיע בו (בסעיף 9.3 למפרט, ב"הערות כלליות").

59. לפיכך אני דוחה רכיב זה בתביעת ימש.

גובה הדירה יחסית למלון נורמן ולדירת הפנטהאוז מצפון

60. ימש טוענים כי לנוקס התחייבו שדירת הפנטהאוז תהיה גבוהה יחסית למלון נורמן שממערב ויחסית לדירת הפנטהאוז שבצפון.

כפי שניתן לראות מערך המבנים ובו דירת התובעים מצויה בשכנות למלון נורמן המצוי ממערב ולבניין נוסף המצוי מצפון ובו דירת פנטהאוז. טענת התובעים היא שכתוצאה מהפרת התחייבות לנוקס, חשופה משפחת שגב לפגיעה בפרטיותה מצד דירת הפנטהאוז מצפון, ולרעש ניכר ולפגיעה בפרטיות מצד בריכת הגג המצויה במלון נורמן.

אלא שכפי שציינתי, תוכנית ההמחשה אינה מחייבת ואינה כלולה בנספחי ההסכם.

61. ואשר להסכם, פסקה 2.5.1 קובעת כי ימש בדקה גם את סביבת הפרויקט וגם את הבניין והדירה והיא מוותרת על כל טענת לפגם או לאי התאמה.

המומחה מטעם לנוקס, מר גלעד המאירי, ציין בחוות דעתו (בעמוד 39) כי מהיתרי הבנייה שיצאו בשנת 2009, כשלוש שנים לפני רכישת הדירה שבנדון, עולה כי הותרה בניית בריכת שחייה במלון נורמן בקומה הרביעית. המלון כבר היה בנוי בעת שנחתם ההסכם (ראו גם עדות מומחה התובעים מר ארז כהן: 250, ש. 13-11). ומומחה בית המשפט, מר ברזילי, אישר בחוות דעתו (בפסקה 9.13) כי המלון תואם את היתר הבנייה שלו. מכאן עולה שניתן היה לברר את הפרטים הרלוונטיים כבר במעמד רכישת הדירה

בנוסף, ההסכם של חברת המלך אלברט בע"מ, הבעלים של מלון נורמן, עם לנוקס מיום 18.6.08, צורף כנספח ח' להסכם המכר. צוין בו כי הבעלים של חלקת המלון מתכננים לבנות עליו את מלון נורמן. גם לאור זאת היה מתבקש שעו"ד שגב, יבדוק את היתרי הבנייה של המלון שמהם יוכל לדעת את הפרשי הגבהים בין הדירה שבנדון למלון.

62. התובעים טוענים כי גם אם לא הייתה התחייבות חוזית של לנוקס שהדירה תהיה גבוהה משכניה כפי המתואר בתכנית ההמחשה, הרי שקמה לפנינו הטעייה וחוסר תום לב במשא ומתן. דעתי שונה. תוכנית ההמחשה עצמה ציינה כי אין היא מחייבת, ושהיא נועדה להמחשה בלבד. החוזה הטיל על הרוכשים את החובה לבדוק את המצב התכנוני בסביבה, ואין לקבוע שהנתבעים התחייבו התחייבות כזו או אחרת כי לא יקומו בניינים גבוהים יותר בסמיכות לפרויקט שלהם. אין בנמצא הפרה של התחייבויות שנטלו על עצמם.
63. אשר להפניית ימש לע"א 8068/11 ‏עיני נ' שיפריס (פורסם במאגרים, 2014), הרי שפסק דין זה עוסק בעילת אי ההתאמה שלא רלוונטית למקרה דנן, לאור הכרעותיי כאמור לעיל. זאת משום שבענייננו לא הוכח שנמסר נכס שלא תואם להתחייבויות החוזיות. כמו כן, פרשת שיפריס עוסקת במקרה של תרמית (ראו: פסקה 2(ג) לחוות דעתו של כב' השופט, כתוארו אז, מלצר). באותו מקרה המוכרים הצהירו בחוזה במפורש כי הנכס נבנה לפי היתר הבנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס. בדיעבד הסתבר לקונים שהמוכרים בנו את הקומה השנייה של הבית שלהם ללא היתר בנייה, כדי לא להתחייב בארנונה (ראו: פסקה ב' לחוות דעתו של כב' השופט רובינשטיין). לפיכך אין להקיש ממקרה זה לענייננו.

סיכום ביניים המישור החוזי

64. אני דוחה את טענות התובעים בכל הנוגע להפרת ההתחייבויות החוזיות של לנוקס כלפיהם.

בכלל זה נדחות הטענות בדבר העדר המסירה המושלמת, וקיומם של המתקנים על הגג. כמו כן נדחות הטענות בעניין גובה פנים הדירה, וגובהה יחסית לסביבתה.

כתוצאה מכך יש לדחות את טענות התובעים להפרש בין סכום מס הרכישה ששולם בפועל ובין הסכום שהיה צריך לשלם, ולהפרש שבין סכום שכ"ט עוה"ד של לנוקס ששולם בפועל ובין הסכום שהיה צריך לשלם.

עילת התביעה כלפי מר אסף דיאמונד

65. המסקנות אליהן הגעתי עד כה מובילות לדחיית התביעה נגד אדריכל דיאמונד.

אינני סבור שהיה מקום להגישה נגדו מלכתחילה. מר דיאמונד לא היה צד להסכם שבין התובעים ולנוקס. מדובר באדריכל צעיר, שמהראיות שהוצגו לי עשה עבודתו נאמנה. הוא לא התחייב לרעיון של "מסירה מושלמת" וגם אם היו מוכיחים התובעים את טענותיהם לגביה, לא נראה כי הוא עצמו היה צריך לשאת בפיצוי כלשהו. אלא שהתובעים לא הוכיחו טענותיהם, וממילא נשמטת הקרקע תחת הבסיס לחיובו בתשלום.

מישור הטענות בעניין הליקויים בהיקף נטען של  1,115,000 ₪

66. אעבור לבחון את המישור הבא של טענות התובעים, הנוגע בליקויים שנפלו, לשיטתם, בדירה.
67. בכתב התביעה המקורי ימש עתרו לפיצוי בגין הליקויים בסך של 2 מיליון ₪, ובכתב התביעה המתוקן הם תיקנו את הסכום (לצורכי אגרה) כך שיעמוד על 1,115,000 ₪.

אלא שגם הסכום המתוקן עומד בניגוד להתייחסות הראשונית של התובעים מזמן אמת. כך, בחודש אוקטובר 2015, לאחר שלטענת לנוקס הדירה הייתה מוכנה והיא ביקשה מהתובעים לקבל את החזקה בה, האחרונים שלחו מומחה מטעמם, את מר פלד, כדי שיבדוק אותה.

מר פלד קבע בחוות דעתו שנערכה אז כי סך כל הליקויים עומד על כ-50,000 ₪ (לא כולל מע"מ ולא כולל פיקוח הנדסי). והנה כעת נתבע סכום הגבוה פי 22.3.

68. הנה כי כן, קם לפנינו חוסר עקביות, לכאורי, בין הסכום הנתבע בתביעה ובין ההערכות הבדוקות בסמוך לבנייתה. חוסר עקביות זה, אומר דרשני. התובעים טוענים כי גילו מאז את ההיקף האמיתי של הליקויים, ועדיין הם נמנעו מלהגיש חוות דעת מומחה מעודכנת מטעמם (פרט למומחה אלומיניום ומומחה זכוכיות). בכל אלה יש כדי להצביע על קשיים העומדים לפניהם בבואם לבסס טענותיהם. ושעה שבוחנים את מכלול הראיות בנושא, אכן מצאתי כי יש לדחותן ברובן, למעט האמור בעמדת מר פלד.

חלונות הדירה – הזכוכיות והאלומיניום

הזכוכיות

69. רכיב הנזק היקר ביותר בליקויים הנטענים נוגע בהחלפת הזכוכיות, והוא עומד על סך של 259,196 ₪ (חשבונית מיום 25.9.16, של חברת טיב האלומיניום, נספח 39 לתצהיר עו"ד שגב, בעמוד 393, ובפסקה 180 לתצהיר עו"ד שגב, הפריט שבשורה 12 בטבלה שבתצהיר). התובעים טוענים כי שרר בדירה חום בלתי נסבל, וזאת נוכח חשיפתה לאור השמש. לפיכך הם נאלצו להחליף זכוכיות בעלות נכבדה, ועל לנוקס לשפותם בגין כך.

למעשה התובעים טוענים כי לנוקס הפרו את ההסכם ונספחיו בכל הנוגע בטיב הזכוכיות המקוריות שהתקינו בדירה, וזאת בניגוד לתקן המקובל בענף הבנייה בעניין זה.

70. לנוקס טענו כי הזכוכיות עומדות בתקן 1045, שכותרתו "בידוד תרמי של בניינים: בתי מגורים", והפנו לחוות דעת המומחה מטעמם, מר לנדמן, שמאשר זאת. לעומת זאת ימש טענו, תוך התבססות על עדותו של המומחה מטעמם מר קאופמן, שתקן 1045 עוסק אומנם בבידוד תרמי לבניינים, אך לא זו השאלה העומדת לבחינה, ולא זו הסיבה לליקוי בדירה מבחינת החום השורר בה. הבעיה אינה בבידוד התרמי אלא ב"מאזן האנרגיה", מושג עמום למדי, שנראה שמכוון לקרינת השמש הישירה הרבה שיש בדירה, העומדת על 75% מ"מאזן האנרגיה" שבה.

אין בידי לקבל טיעון זה.

ראשית, בזמן אמת התובעים ציינו כי קיימת בעיה בזכוכיות שכן אין הן מבודדות מפני קרינת השמש. אף נטען כי בחלק מהזכוכיות אין כלל בידוד טרמי, וזו הסיבה להתחממות הדירה. טיעון זה נכלל גם בכתב התביעה, ואף בתצהירו של עו"ד שגב.

רק לאחר שהוגשה ההתייחסות מטעם לנוקס, ממנה עלה כי הזכוכיות אכן עומדות בתקן הרלוונטי, הועלתה המושגיות החדשה של "מאזן אנרגיה", וגם זאת רק בחקירה החוזרת של המומחה מטעם התובעים.

על רקע זה, ניתן אכן להסכים כי החלפת החלונות שיפרה את מצב הדברים בדירה בכל הנוגע לחום הפנימי הנגרם כתוצאה מחשיפה לשמש, אך עדיין הדירה כפי שנמסרה לא שיקפה הפרה בעניין זה מצד לנוקס. אפרט.

71. נקודת המוצא של הדיון מצויה בעמדת אנשי המקצוע ששכרו התובעים לבדוק את החום הקיים בדירה, בזמן אמת לאחר שקיבלו בה חזקה בשנת 2016. לשיטתם החום נגרם כתוצאה מחדירת השמש את חלונות הזכוכית. התייחסותם הייתה לבעיית הבידוד הטרמי.

כך, במכתב מיום 19.5.16 (נספח 34 לתצהיר עו"ד שגב), של מר קאופמן אל עו"ד שגב, צוין שהבעיה בדירה היא התחממותה כתוצאה מהזגוגיות. במכתבו התייחס מר קאופמן במפורש למונח "הבידוד התרמי" (בפסקה 6) ובהמשך מכתבו (בפסקאות 8-7) ציין כי מומלץ להחליף גם הזכויות שבחדרי המקלחת בגלל בעיות ב"בידוד".

איש מקצוע נוסף היה מר מאירי, שביקר בדירה ביום 4.7.16, ומסר את חוות דעתו ביום 14.7.16. מר מאירי ציין בתחילת עמוד 3 לחוות דעתו, כי ביצוע התיקונים הדרושים מתבצע תוך החלפת לוחות הזכוכית "לשיפור הבידוד בפן התרמי".

72. אין זה מפתיע אפוא שהטענות בעניין הבידוד הן שמצאו את דרכן לכתב התביעה. בכתב התביעה שהוגש בשנת 2017 טענו התובעים כי הייתה בעיה בזכוכיות החיצוניות מבחינת הבידוד הטרמי. ובכתב התביעה המתוקן צוין (בפסקה 148.6) כי "זגוגיות החלונות עשויות מחומרים ירודים, ובחלקן אין בידוד טרמי – דבר שגרם לחימום-יתר של הדירה." עינינו הרואות כי בכתב התביעה אין התייחסות ל"מאזן אנרגיה" כזה או אחר, אלא הטענה היא ברורה – החלונות אינם מבודדים כראוי, ולכן נגרם חום יתר בדירה.

גם בתצהיר עו"ד שגב (בפסקה 147.4) נטען מפורשות, שמאחר שבחלק מזגוגיות החלונות של הדירה אין "בידוד טרמי", הרי שכתוצאה מכך יש התחממות יתר שלה. ועוד נטען בהמשך התצהיר שבחלונות הדירה אין "בידוד טרמי" (בפסקה 147.8.2).

73. בהתאם לכך ניתנה חוות דעתו הסותרת של המומחה מטעם לנוקס. המומחה מרדכי לנדמן ציין בחוות דעתו (מיום 7.12.19), בעניין מלבני האלומיניום והזכוכית (בעמוד 8, בפסקה 3), כי המוליכות התרמית של הדירה עומדת בתקן 1045 שכותרתו "בידוד תרמי של בניינים: בתי מגורים". תקן זה היה תקף בחודש מאי 2013 בעת שהבניין קיבל את ההיתר הרלוונטי. המדובר במוליכות שהיא שקלול בין הקירות הבנויים והחלונות. המומחה לנדמן הבהיר בחוות דעתו (בפסקה 4) ששדרוג השמשות שביצעו ימש בדירה, אומנם צמצם את כמות החום בה, אולם הוא לא נדרש מבחינת התקן המחייב.

חשוב לציין כי מר לנדמן שימש יו"ר ועדת המומחים שכתבה את ת"י 1568 לקירות מסך של אלומיניום וזכוכית בבניינים (ראו: עמוד 2 לחוות דעתו, וכן בחקירתו:  479, ש. 20).

74. למעשה, מומחה ימש, מר קאופמן, לא סתר קביעות אלה, ולא טען שלנוקס הפרה את החוזה או את המפרט, אלא הסתפק בטענה שהיה חום בלתי סביר בדירה, ושהחלפת הזגוגיות שיפרה זאת. אך הוא לא טען כי לנוקס השתמשו בזגוגיות שלא עומדות בתקן מחייב כלשהו או הפרה חיקוקים כלשהם. וכפי שציין מר לנדמן, מומחה לנוקס, בעדותו (460, ש. 24-21): "יש פה חוות דעת של אופן גלאס [חוות דעתו של מר קאופמן] שאומרת שלהבנתו הסובייקטיבית השמשות חמות. טענתו הסובייקטיבית. לא מגבה את זה, בתקן. לא מגבה את זה ב...יש תקן 1045 שאומר מה צריך להיות בידוד טרמי של מעטפת."

גם במכתב של מר קאופמן מזמן אמת, וגם בחוות דעתו, לא נעשתה הבחנה בין המושגים בידוד טרמי, מאזן אנרגיה, ונוחות טרמית, וכך גם במכתבי ימש ללנוקס מזמן אמת ובסמוך להגשת התביעה, לא צוינו כל החילוקים הדקים האלו.

75. נחזור לעמדתו של מר קאופמן, המומחה מטעם ימש, כדי לעמוד על נקודה זו ביתר פירוט. הוא ציין בחוות דעתו מיום 13.6.19 (בעמוד 3 לחוות דעתו, פיסקה 9), כי בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2016 הוחלפו הזכוכיות בדירה לאלה שהומלצו על ידו, וכך הופחתה כמות האנרגיה החודרת לדירה בכמעט 30%. לטענתו, דבר זה שיפר את תנאי החיים ואת "הנוחות התרמית" בתוכה.

הוא ציין כי ביקר בדירה ביום 16.5.16, כאשר בכותרת חוות הדעת צוין "הנדון: זכוכיות בידודיות בדירה 10D ברחוב נחמני 27, תל-אביב [ההדגשה הוספה]", ועוד צוין שם (בפסקה 1) כי מטרת הבדיקות שביצע היא לבחון את "התלונות בדבר תנאי חום בלתי סבירים המורגשים בתוך הדירה בימים חמים". בפסקה 5 לחוות דעתו ציין המומחה ש"בכדי לאפשר נוחות תרמית סבירה בדירה....המלצתי על החלפת הזכוכיות שהותקנו בדירה... [ההדגשה הוספה]". ובהמשך ציין במפורש את המונח "הבידוד התרמי" (בפסקה 6).

מי שקורא את חוות דעתו של מר קאופמן, מבין אפוא בצורה ברורה, שפנו אליו כדי לבדוק התלונות בגין החום הגבוה המורגש בדירה, הוא בדק את הרכב הזכוכיות שלה, וגילה ששמשות הדירה, בגלל הרכבן והבידוד שהן יוצרות מהשמש, מעבירות 42% מהאנרגיה הישירה של השמש, וכי בשל הרכב הזכוכיות הזה קיים מעבר אנרגיה גבוה, שיוצר בה תנאי חום בלתי סבירים (פסקה 4 לחוות דעתו). וגם במכתבו של מר קאופמן מזמן אמת לעו"ד שגב מיום 19.5.16 (נספח 34 לתצהיר עו"ד שגב) צוין (בפסקה 5) כי "בכדי לאפשר נוחות תרמית סבירה בדירה [ההדגשה הוספה]" הוא המליץ על החלפת הזכוכיות.

76. על רקע זה מר קאופמן התייחס לתנאים שבתוך הדירה. מקובל עלי כי בימי הקיץ נוצרה בעיה של חום יתר בגין חדירת קרני השמש, ועוד מקובל שהחלפת הזכוכיות שיפרה את פני הדברים. ועדיין, השאלה היא האם הזכויות שסיפקה לנוקס הפרה תנאי תקן רלוונטיים או את התחייבויותיה? התובעים לא ביססו זאת.

מר קאופמן הודה בחקירתו, כי למרות שהוא מכיר היטב ומומחה גם לתקן 1045, הוא לא בדק את הנושא הזה, כלומר את התאמת הדירה לתקן (398, ש. 30 – 399, ש. 8). ועוד הודה בחקירתו החוזרת שמבחינת הבידוד הטרמי, הדירה היא "בסדר" (ראו: 404, ש. 8-7).

77. והנה, בסוף עדותו בחקירתו החוזרת טען מר קאופמן, שיש להבחין בין בידוד טרמי, שבזה עוסק תקן 1045, ושהזכוכית שהייתה בדירה עמדה בו, לבין מאזן האנרגיה, והנוחות הטרמית שזו התחושה הסובייקטיבית של האדם בדירה שמרגיש שחם לו. לטענת מר קאופמן, 75% ממאזן האנרגיה בתוך הדירה מגיע מקרינת השמש הישירה, ורק 25% ממאזן האנרגיה בדירה מגיע מעוצמת הבידוד הטרמי של הזכוכיות (ראו: 404, ש. 20-4). אולם, דברים אלה נאמרו רק בחקירתו החוזרת, וחידוד זה לא מופיע, לא בכתב התביעה המקורי והמתוקן, ולא בחוות דעתו. ואשר לעמידת לנוקס בתקן הרלוונטי, זו לא נסתרה.
78. אני דוחה אפוא את טענת התובעת שיש לחייב את לנוקס לשאת בעלות עבודות החלפת הזכוכיות.

ליקויי האלומיניום

79. בעניין זה מצויה התפתחות בנתונים שהצביעו עליהם התובעים. כך, מצויה בתיק חוות דעתו של מר פלד מחודש אוקטובר 2015, שביקר בדירה ביום 18.10.15. מר פלד קבע בחוות דעתו כי תיקוני ליקויי החלונות והאלומיניום עומד על סך של 4,850 ₪ לפני מע"מ (שורה 6 בטבלה שבסוף חוות דעתו).

והנה, בסיכומיה (בפסקה 163) עתרה ימש לפיצוי בשל הליקויים של עבודות האלומיניום בסך של 28,100 ₪ לפני מע"מ בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמה, מר רון מאירי (ראו: עמוד 10 לחוות דעתו), שהגיש חוות דעת מיום 14.7.16, וביקר בנכס ביום 4.7.16.

מדובר בפער שמצריך יישוב. מאחר שלטענת ימש ליקויים אלה כבר תוקנו בפועל, בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2016 (ראו: פסקה 162 לסיכומי ימש) הרי שהיה על התובעים להגיש את הקבלות בגין הוצאות אלה, ולא רק את חוות הדעת השמאית, שלא מתייחסת לתיקון שבוצע בפועל. הימנעות ימש מהגשת הקבלות מקימה את החזקה הראייתית כי אלה היו פועלות לרעתה. מכל מקום, לא ניתן הסבר המניח את הדעת מדוע לא צורפו הקבלות האמורות. עוד ביום 26.4.16 שלחו ימש מכתב התראה ללנוקס על אודות ליקויי החלונות, והודיעו לה שבכוונתם לתבוע את לנוקס על כך (ראו: נספח 33 לתצהיר עו"ד שגב, עמודים 297-295 לנספחים, בפסקה 5 למכתב). מכאן שהתבקש כי יישמר התיעוד בנושא בכל הנוגע לתיקונים שבוצעו.

80. על רקע זה הציבו התובעים בסיס ראייתי לחיוב לנוקס בסך 4,850 ₪, כאמור בחוות דעת מר פלד, ולא בוססה דרישתם העודפת.

מנגד ניצבת עמדת המומחה מר לנדמן, מטעם לנוקס, שקבע כי שווי ליקויים אלה עומד על 2,200 ₪, אלא שזה ביקר בדירה לראשונה רק בשנת 2019, וזאת כאשר התיקונים הרלוונטיים בוצעו בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2016. מר לנדמן אישר בחקירתו כי הוא לא בדק את הזכוכיות שהיו בדירה לפני שהוחלפו (458, ש. 13-10), והוא גם אישר שביקורו הראשון היה רק בחודש נובמבר 2019 (458, ש. 35 – 459, ש. 1). בנסיבות אלה חוות דעת זו לא יכולה לסתור את זו של מר פלד. 

לנוקס הגישו גם את חוות דעתו של המומחה אמיל ברגינר, שמיום 31.1.17 (שביקר בדירה ביום 28.8.16), ושקבע כי עלות כל הליקויים היא – 7,979 ₪ (כולל מע"מ). אלא שבחוות דעתו הוא לא התייחס לליקויי האלומיניום, ולא תמחר אותם. זאת משום שהוא ביקר בדירה רק ביום 28.8.16, אחרי שכל הליקויים בגין החלונות והאלומיניום שבחוות דעת מר פלד כבר תוקנו. הוא הוסיף וציין שהוא לא בדק את הנועל של חלון הממ"ד שלא ניתן לבדיקה מאחר שנמצא מאחורי ארון קיר (ראו עמודים: 28-26 ו-30 לחוות דעתו של מר ברגינר). 

81. מכאן עולה שלנוקס לא סתרו את חוות דעתו של מר פלד, וזאת בשים לב למאזן ההסתברויות החל במשפט האזרחי.
82. במאמר מוסגר אציין כי המומחה מטעם התובעות, מר פלד, ציין בחוות דעתו כי החלונות לא בטיחותיים היות שהם "נפתחים לכיוון מרחב הדירה ב90 מעלות, ובכך מהווים מפגע בטיחותי ומפריע לשימוש נוח ותקין באזור שטח החדרים. כמו כן, פתיחת החלון חוסמת את מרחב השימוש באזורים הנ"ל" (פסקה ז לחוות דעתו). על רקע זה הוא המליץ לשנות את צורת פתיחת החלון. יחד עם זאת הוא לא תמחר רכיב זה. מנגד המומחה ברגינר מטעם לנוקס ציין כי החלונות שהותקנו תואמים את דרישות התקן הישראלי (בפסקה 6.ו לחוות דעתו). עמדה זו לא נסתרה, ומכל מקום התובעים לא הציגו עלויות נוספות ולא ביססו את קיומן מעבר לסכום שנקב בו המומחה פלד.

לפיכך אני קובע כי על לנוקס לשלם לימש את שווי הליקויים בהתאם לסכום שקבע מר פלד לרכיב זה – סך של 4,850 ₪ בצירוף מע"מ, בתוספת הצמדה וריבית כדין מיום ביקורו של מר פלד בדירה ביום 18.10.15, ועד ליום התשלום בפועל.

כפי שנראה מיד סכום זה יבלע בעלויות הכוללות של תיקון ליקויים נוספים, שגם בעניינם מצאתי להעדיף את עמדתו.

שווי יתר הליקויים שנמצאו בדירה על ידי מר פלד ב-18.10.15 (פרט לחלונות ואלומיניום) – האם יש לאמץ את השמאות שנקבעה להם בחוות דעת פלד או את השמאות שנקבעה להם בחוות דעת ברגינר?

83. כפי שציינתי, קיים פער ניכר בין חוות הדעת של מר פלד, שביקר בדירה ביום 18.10.15 ובין הסכום הנתבע על ידי התובעים בגין הליקויים השונים. מר פלד, שבדק את מצב הדירה עבור התובעים, העריך את עלות תיקון הליקויים שמצא בסך 63,178 ₪ (כולל מע"מ). התובעים לעומת זאת ציינו כי עם חלוף הזמן התגלו ליקויים נוספים ועל רקע זה העלות הכוללת הנתבעת על ידם עומדת על סך של 1,115,000 ₪ (הכוללים רכיבים של עוגמת נפש וטרחה בטיפול בליקויים).

כמו כן, ובכל הנוגע בעניין האלומיניום הם עתרו לפיצוי בהיקף גבוה יותר מזה שהעריך מר פלד, ומצאתי לדחות את טענותיהם ולאמץ את עמדתו (כאמור בפסקה 79 לעיל).  

84. לפני שאפנה לבחון את טענות התובעים ביחס לליקויים הנוספים, מן הראוי להתייחס לשאלה האם יש לאמץ את עמדתו של המומחה פלד ביחס לליקויים האחרים אליהם התייחס, או שמא יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים, מר ברגינר. שקבע את היקף הליקויים כעומד על 7,979 ₪ (כולל מע"מ).
85. לאחר בחינת הדברים מצאתי להעדיף את חוות דעתו של מר פלד על פני זו של מר ברגינר.

חוות דעתו של מר ברגינר נכתבה ביום 31.1.17 על סמך ביקור בדירה ביום 28.8.16, אחרי שממילא מרבית הליקויים כבר תוקנו. מר ברגינר עמד על הדברים בחוות דעתו (ראו למשל: בעמ' 1, 8, 9, 29-26, ו-31). והוא לא תמחר את הליקויים שכבר תוקנו (ראו: שם). לעומת זאת חוות דעתו של מר פלד נעשתה לפני מסירת החזקה בדירה לימש, ואחרי שהתקבל טופס 4. היא משקפת את מצב הדברים כפי שהיה בזמן אמת.

אומנם מר פלד הודה בעדותו כי לא בדק את כל הרכיבים באותה מידת עומק (ראו בחקירתו בעמ' 382, ש. 32-14) ועדיין התרשמתי שמדובר באיש מקצוע שהעיד בכנות, ועדותו גם עולה בקנה אחד עם התיעוד החזותי שהוצג בתיק זה. נראה שהיקף הליקויים שהעריך מר ברגינר הוא על הצד הנמוך והלא סביר בנסיבות העניין. 

מתן ההזדמנות לתקן הליקויים ללנוקס תחילה בהתאם לדין ולהסכם

86. המסקנה אליה הגעתי, לפיה יש לשלם את הפיצוי בהתאם לעמדת מר פלד מעוררת קושי. העדפתי את עדותו היות שהוא התייחס לנזקים בזמן אמת, ואילו המומחה מטעם לנוקס התייחס לדברים רק לאחר שיחק ניכר מהנזקים כבר תוקן.

וכאן עולה השאלה, האם לא היה זה ראוי לאפשר ללנוקס לתקן את הנזקים בעצמה? ואז גם אנשי המקצוע מטעמה היו יכולים להעריך את ההיקף הנאות של הליקויים. התשובה הכללית היא שאכן צריך היה לאפשר ללנוקס לתקן את הליקויים, אך זאת בתנאי שגישתה לתלונות שקיבלה היו רציניות. כך, נקבע בע"א 472/95 ‎זלוצין ואח'‏‎ ‎נ' דיור לעולה בע"מ, פ''ד נ(2) 858, 863 (1996) כי "אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית" [ההדגשה הוספה].

87. במקרה הנוכחי לא נראה כי לנוקס שיקפה נכונות להידרש לנושא התיקונים באופן מספק. כך, במכתב המענה שלה למכתבי ימש אליה בעניין ליקויים שונים (נספח 33 לתצהיר עו"ד שגב, עמודים 315-316), היא השיבה (ביום 23.5.16), כי היא דוחה את כל טענות התובעים (פסקה 1 למכתב), ושהיא "כבר נענתה לבקשות מרשתך וביקרה בדירה ביחד עם אנשי מקצוע ובוצעו, לפנים משורת הדין ולבקשת מרשתך, תיקונים בדירה" (פסקה 3.3 למכתב).

עוד טענה באותו המכתב, כי למרות שהיא כבר העמידה אנשי מקצוע שבדקו הדירה, היא מוכנה לפנים משורת הדין לשלוח שוב אנשי מקצוע לדירה כדי לבדוק הטענות, למרות שלשיטתה כל מערכותיה של הדירה תקינות (פסקה 2 למכתב).

הנתבעת הכחישה אפוא את דבר קיומם של ליקויים כלשהם. בנוסף, המכתב בעניין החלונות נשלח ביום 26.4.16, ואילו ליקויי האלומיניום תוקנו רק בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2016. גם במכתב לנוקס לימש מיום 12.12.16 טענה לנוקס באופן גורף שבכל הליקויים הרבים הנטענים שהיא בחנה בליווי מומחה מטעמה לא נמצא כל ממש (נספח 33 לתצהיר עו"ד שגב, עמוד 352, בפסקה 2).

בנסיבות אלה אינני סבור שמתערערות מסקנותיו של מר פלד, נוכח אי תיקון הליקויים על ידי לנוקס.

88. על רקע זה אני קובע שעל לנוקס לשלם לתובעים 63,178 ₪ (כולל מע"מ וכולל פיקוח הנדסי) בגין ליקויי הדירה לפי חוות דעת מר פלד, בצירוף הצמדה וריבית כדין מיום ביקור מר פלד בדירה ביום 18.10.15 ועד למועד התשלום בפועל. סכום זה כולל את רכיב האלומיניום שנפסק לעיל בפסקה 82.

יש לדחות את הטענות לליקויים נוספים שפורטו בתצהיר עו"ד שגב

89. עד כה עסקנו בהחלפת הזגוגיות ובתיקוני האלומיניום. אשר ליתר הליקויים מפנים ימש בסיכומיהם לתצהיר עו"ד שגב, לפסקאות 166-142 ו-181-180.

אלא שבפסקאות אלה מאוזכרות ראיות שהן תכתובות שבין ימש ללנוקס החל מיום 22.3.16 (למחרת מסירת החזקה בדירה) ועד ליום 19.12.16 (נספח 33 לתצהיר עו"ד שגב). עו"ד שגב הפנה באופן כללי לנספח 33 לתצהירו המכיל קבלות ותכתובות שונות המתפרשות על פני כ- 100 עמודים, אך הוא לא התייחס ספציפית לתכתובת קונקרטיות, אלא הסתפק בהישענות על מכלול כוללני.

ימש לא צירפו כל חוות דעת מומחה לליקויים הרבים הנטענים על ידה בדירה, פרט לליקויי זכוכיות וליקויי האלומיניום, שנדונו לעיל. התובעים גם לא ניסו להוכיח טענותיהם בדרך אחרת, למשל על ידי העדת הגורמים שביצעו התיקונים.

90. הימנעות זו של ימש מהצגת תשתית ראייתית ממצה בעניין זה מקימה את החזקה הראייתית, שראיות אלו היו פועלות לרעתם. על מנת לבסס את טענות התובעים אין די בהעלאת טענות על-ידי עו"ד שגב (בפסקה 180 לתצהירו) לפיה ימש הוציאה 813,332 ₪, תוך צירוף קבלות המגיעות לסכום האמור.

טיעון זה אינו נותן מענה נאות לשאלות בסיסיות: האם היה הכרח להוציא את ההוצאות האמורות? האם הן באו להתמודד עם ליקויים שלנוקס אחראית להם? האם הן משקפות הפרה של התחייבויותיה של לנוקס? על ימש, כתובעת, להרים את נטל הראיה המוטל עליה על מנת להוכיח כי העבודות האלה אכן נדרשו לפי החוזה והמפרט, באמצעות הסבר מפורט, או באמצעות חוות דעת מומחה. כמו כן, היה על ימש להוכיח שמדובר בתיקונים שאכן נדרשו לצורך הכשרת הדירה למגורים סבירים, ולא לשם שדרוג הדירה מעבר למה שסוכם בחוזה ובמפרט. אין די בעניין זה באמירות כלליות של עו"ד שגב, מה גם שמדובר בעדות יחידה של בעל דין, שלא מצאתי להשתית על בסיסה אחריות בהיקפים כה נכבדים (ואזכיר שוב בהקשר זה את סעיף 54(2) לפקודת הראיות).

91. הייתי יכול לעצור כאן את ההתייחסות אך בכל זאת אתייחס לכל אחד מהליקויים הנטענים הללו בנפרד.

חשמל ותאורה

92. לטענת עו"ד שגב, התגלו ליקויים במערכת החשמל והתאורה, כשחלקם הם מסכניי חיים.

לגבי תקלות החשמל, שהן מסכנות החיים, הרי שהעובדה שהתקבל טופס 4 לבניין מהווה ראיה נסיבתית לכך שהמבנה לא סיכן את חיי המתגוררים בו. לא עלה בידי התובעים לשכנע אחרת.  ואומנם, באחד ממכתביה של ימש ללנוקס, טענה ימש כי היא תבדוק איך קרה שהתקבל טופס 4 למרות ליקויי מערכת החשמל (עמוד 274 לנספחי תצהיר עו"ד שגב, בפסקה 2.4 למכתב), אולם בסופו של דבר ימש לא התייחסה כלל בסיכומיה לסוגיה זו.

כמו כן, התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את קיומם של הליקויים בדרך ממצה אחרת. הם לא הצביעו על הסעיף בחוזה או במפרט שהופר לטענתם.

רכיב זה של התביעה נדחה אפוא.

זיכוי בגין ריצוף בסך של 72,446 ₪ (לצרכי אגרה)

93. לטענת ימש, במרפסות הדירה לנוקס ריצפו בדק במקום באריחי אבן מיוחדים, למרות שלפי סעיף 3.7 למפרט ולפי המוסכם בין הצדדים, ימש מימשה בחירתה לרצף המרפסות באריחי אבן ולא בדק.

אין בידי לקבל את הטענה. זאת לאור העובדה שסעיף 3.7 למפרט קובע במפורש לגבי ריצוף המרפסות כי הריצוף יהיה – "דק או אריחי אבן בדומה לחדר אורחים ולפי החלטת האדריכל [ההדגשה הוספה]".

ואכן, לפי החלטת אדריכל הפרויקט, מר עדן בר, ממשרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ, מיום 5.11.15 (נספח 25 לתצהיר מר איב ביג'יו), החומר שנבחר לכל מרפסות המבנה הוא הדק שבוצע בפועל, וזהו החומר האחיד והיחיד שאושר למרפסות הפרויקט.

עו"ד שגב הודה בחקירתו שכתוב במפרט שריצוף המרפסת הוא בהתאם להחלטת האדריכל, אך טען שלאחר מכן הייתה הסכמה בכתב ובחתימת הצדדים בעניין סוג ריצוף המרפסת (ראו: 63, ש. 20-6). יחד עם זאת, ימש לא הפנתה בסיכומיה לסיכום כאמור.

94. לטענת ימש, הדירה עצמה רוצפה בפרקט בניגוד להתחייבות לנוקס לרצף את הדירה בעיצוב ארכיטקטוני מיוחד שמשלב חומרים שונים כמפורט בסעיף 3.7 למפרט, כגון שיש, אבן מלוטשת, וריאציה עיצובית ופרקט רב שכבתי.

אין בידי לקבל טענה זאת.

סעיף 3.7 למפרט קובע לגבי הריצוף בדירה כי "...אריחי ריצוף משיש או מאבן מלוטשת במידות עד 80/80 ממבחר שיוצע ע"י המוכר, או וריאציה עיצובית של מספר מידות לפי עיצוב של אדריכל החברה שתוצע לקונה, או בחיתוך מיוחד על פי עיצוב האדריכל /או פרקט רב שכבתי". כלומר קיימות כאן מספר אפשרויות לבחירת ימש, ואומנם גב' איוונה, אשתו של עו"ד שגב, בחרה באפשרות של פרקט, והוא זה שהותקן בפועל בדירה, כפי שעולה ממכתב מזמן אמת של גב' אורלי אדר, מנהלת מכירות, אל ללנוקס, מיום 20.8.17 (נספח 26 לתצהיר מר איב ביג'יו).

כמו כן, עו"ד שגב הודה בחקירתו כי לנוקס הציגו לו מספר סוגי פרקט והוא בחר מתוכן את אחד הסוגים, והדבר עוגן בכתב (ראו: 62, ש. 27 – 63, ש. 5). התובעים לא ביססו הפרה של הסיכום שבמסמך.

לפי סעיף 38 למפרט – הזכאות של ימש לזיכוי בגין הריצוף (והמטבח) קמה רק כאשר ימש מחליטה לרצף בעצמה ולא באמצעות לנוקס. אולם אין חולק כי מי שבפועל ריצף את הדירה עצמה הייתה לנוקס – כך לגבי הדירה בפרקט ולגבי המרפסות בדק.

95. עו"ד שגב הוסיף וטען בחקירתו כי הצדדים סיכמו בכתב, שמגיע לו זיכוי עבור המקומות בדירה שלא עשו בהם ריצוף. לטענתו חסר זה עומד על 50 מטר במרפסת (81, ש. 6-1). הסיכום בכתב לא הוצג, והטענה לא הוכחה. מדובר בעדות יחידה של בעל דין, שלא ניתן בעניינה סיוע, ולא מצאתי להסתמך עליה. כמו כן, ימש לא חזרו בסיכומיהם על הטענה כי לנוקס לא ריצפה 50 מטר במרפסת, ולפיכך אין להידרש לה שעה שנזנחה בסיכומים.

התובעים טענו בסיכומיהם כי מגיע להם גם זיכוי בגין הריצוף וגם פיצוי בגין הליקויים בריצוף, אולם המדובר בכפל פיצוי, שכן סעיף 38 למפרט קובע במפורש כי רק אם ימש בוחרת לרצף בעצמה ולא באמצעות לנוקס, היא זכאית לזיכוי. וכאמור לעיל, אין חולק שלנוקס היא שריצפה את הדירה והמרפסות.

96. לאור האמור לעיל, יש לדחות רכיב זה בתביעה.

זיכוי בגין המטבח בסך של 203,500 ₪ (לצרכי אגרה)

97. מהסיבות הבאות ראיתי לדחות את תביעת ימש לתשלום זיכוי בגין המטבח.
98. אין חולק כי לנוקס בנתה מטבח בדירה (ראו: פסקה 154 לתצהיר עו"ד שגב) אולם לטענת התובעים המטבח פגום ושוויו הכספי נמוך בהרבה מהסכום שסוכם, העומד על 100,000$.

והנה, סעיף 38 למפרט קובע במפורש, שרק אם ימש מתכוונת לקנות באופן עצמאי מטבח ואביזריו הרי שהיא תהיה זכאית לזיכוי בסך 100,000$. ימש לא בחרה בערוץ הזה, ולכן היא לא זכאית כעת לכפל פיצוי – גם לקבל מטבח מלנוקס, וגם לקבל זיכוי בשווי 100,000 $, שהוא השווי המוסכם בין הצדדים של כל המטבח.

99. ככל שימש סברה כי לנוקס לא סיפקה לה מטבח בשווי 100,000 $, או כי לנוקס סיפקה לה מטבח פגום, עליה להוכיח זאת. אולם כזאת לא נעשה. אין לפני נתונים המבססים פער בין שווי המטבח שסופק ובין ההתחייבות החוזית. די בכך כדי לדחות רכיב זה של התביעה, גם בלי קשר לשאלת האחריות.

ימש מנתה בתצהיר עו"ד שגב (בפסקה 154 לתצהירו) שורת ליקויים במטבח שלנוקס סיפקה לה, מבלי לציין כלל את העלות לתיקון של כל ליקוי לפי דעתה, ומבלי לצרף למשל קבלות של תיקון הליקויים הללו, ומבלי לצרף חוות דעת מומחה שתתמחר את הליקויים הללו ותעיד על קיומם.

100. די בכל האמור כדי לדחות רכיב זה של התביעה.

העדר מיקום ייעודי למכונות הכביסה והייבוש

101. ימש מלינה (פסקה 155 לתצהיר עו"ד שגב וה"ש 179 בעמוד 34 בסיכומי ימש) על היעדר מיקום ייעודי למכונות הכביסה והייבוש. אלה מוקמו ב"מחסנון" מתחת למדרגות העלייה לגג, שהכניסה אליו מחדר השינה בלבד. על פי הטענה מצב זה גורם לנזק בלתי הפיך לדירה בשל הפגם התכנוני עיצובי פונקציונאלי שנוצר בגין השימוש במיקום הזה. שוויו של רכיב תביעה זה לפי חוות דעת השמאי שמטעם ימש, מר ספקטור, עומד על 560,000 ₪.

לטענת לנוקס בסיכומיה (בפסקה 118) אשתו של עו"ד שגב היא זו שביקשה שמיקום מכונת הכביסה יהיה במיקום זה.

102. נטל הראיה בתביעה מוטל על ימש, והיא לא עמדה בו ביחס לרכיב שעל הפרק. היא לא הוכיחה שלנוקס התחייבה ליצור מיקום ייעודי אחר למכונת הכביסה והייבוש, בחוזה או במפרט או באחד מנספחי החוזה. היה מתבקש שרכיב כה קרדינאלי ששוויו לטענת ימש 560,000 ₪ יבוא לידי ביטוי בהסכם המכר, או במפרט או בנספחי ההסכם.

במאמר מוסגר אציין שאפילו בתוכנית ההמחשה אין בנמצא ציור של מיקום מכונת הכביסה והייבוש במקום אחר.

103. אני דוחה אפוא את התביעה בגין רכיב זה.

העדר צמחיה ומערכת השקיה מינימאלית

104. עו"ד שגב טען בתצהירו (בפסקה 158) להעדר צמחייה ומערכת השקיה מינימאלית בדירה. הטענה הועלתה בכלליות ללא פירוט העלות של רכיב תביעה זה, וללא ביסוס מספק שלו. בסיכומיה של ימש אין התייחסות לרכיב זה, מלבד הפניה לתצהיר, הכולל גם התייחסות אליו.

עו"ד שגב טען בתצהירו, כי ההתחייבות לצמחייה ולמערכת השקיה כלולה בתכנית ההמחשה, אולם כפי שהוסבר לעיל, מאחר שקבעתי שתכנית ההמחשה איננה מחייבת חוזית, הרי שאין לקבל הטיעון.

105. רכיב זה נדחה.

וילונות ותריסים

106. וילונות ותריסים לא מופיעים במפרט, וימש לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח שהייתה התחייבות של לנוקס להתקינם. לפיכך אני דוחה רכיב זה.

רכיבים נוספים (פסקאות 150.5-150.2 לתצהיר עו"ד שגב)

107. עו"ד שגב ציין בתצהירו (בפסקאות 150.5-150.2) מספר ליקויים ברכיבים נוספים בדירה: ליקויים בסאונה, ליקויים בדלתות הדירה, וליקויים בעבודות העץ במרפסות ובגג. אולם הוא לא נקב בתצהירו בעלויות של רכיבים אלה, ולא היפנה באופן מספק ומפורט לקבלות של תיקוניהם. הוא לא הוכיח את טענותיו על ידי צירוף חוות דעת מומחה או בדרך ממצה אחרת.

כאן המקום לשוב ולציין כי בהוספת נספח ובו קבלות אין די. לא ניתן לדעת מה מתוך סכום הקבלה נועד אך ורק לתיקון הליקויים, ומה נועד לשדרוג מעבר לליקוי עצמו, שייתכן שבחרה ימש לעשות באותה ההזדמנות. כאמור, ימש אף נמנעו מלהביא לעדות את אנשי המקצוע שביצעו את תיקוני הליקויים. הימנעות זו מקימה את החזקה הראייתית כי עדותם הייתה פועלת לרעתם. גם בסיכומי ימש אין התייחסות לרכיבים אלה.

108. די בכך כדי לדחות את תביעת ימש בסוגיה זו.

ארונות

109. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הארונות לא סופקו, ובמקום זאת קיבלו ימש זיכוי בסך של כ-27,000 ₪.

בעניין זה קיימת מורכבות ראייתית מסוימת. עו"ד שגב טען בחקירתו כי קיבל זיכוי מלנוקס בסך של 27,000 ₪ (ראו: 79, ש. 14-13).

לנוקס בסיכומיה סתרה את עצמה מעט לגבי הסכום המדויק של הזיכוי: במקום אחד בסיכומיה טענה (בפסקה 121) כי הזיכוי היה על סך של 23,400 ₪ כולל מע"מ (3,000 ₪ למטר ארונות * 7.8 מטר). ואילו במקום אחר בסיכומיה טענה (בפסקה 123) שסכום הזיכוי היה 27,000 ₪.

זיכוי זה, בסכום של 23,400 ₪ כולל מע"מ, צוין במסמך של לנוקס שכותרתו "שינויי דיירים, עבודות נוספות ושדרוגים", שצורף לדוא"ל ששלחה לנוקס לימש ביום 14.10.15 (נספח 21 לתצהיר עו"ד שגב, עמוד 166-165 בנספחי התצהיר).

בפסקה 22.7 לתצהירו ציין עו"ד שגב כי בתכנית ההמחשה נכתב (באנגלית, ולהלן התרגום) – "חדרי ארונות בנויים בהתאמה אישית לקונה". בחקירתו טען כי לנוקס הייתה אמורה לספק לו חדר ארונות בהתאמה אשית, שבסוף לא סופק, ובמקום זאת לנוקס נתנה לו, לפי הודאתו בעדותו, זיכוי בסך של 27,000 ₪.

ציינתי נושא זה כדי לחדד את הדברים, ונראה כי מהראיות עולה שהזיכוי עמד על 23,400 ₪. כך או כך, אין המדובר בהכרעה המשפיעה על המשך הניתוח.

110. האם מגיע לתובעים תשלום נוסף בעבור הארונות מעבר לזיכוי שהתקבל? תשובתי היא בשלילה.

ראשית, כפי שהכרעתי לעיל, מסמך זה של תכנית ההמחשה נועד "להמחשה בלבד". וצוין בו במפורש ש"את החברה יחייבו אך ורק המפרט והתכניות הסופיות שיחתמו על ידי החברה ועל ידי הקונה ויצורפו לחוזה המכר" (נספח 5 לתצהיר מר איב ביג'יו).

שנית, לא צוין בתשריט זה באיזה שווי יהיו חדרי הארונות. ימש לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם כתובעים להוכיח, שלנוקס התחייבו לספק להם ארונות וחדר ארונות בשווי כולל שיותר יקר מהזיכוי שהתקבל בסך של 23,400 ₪ כולל מע"מ. לפיכך יש לדחות את תביעת ימש ביחס לרכיב זה.

שלישית, בסיכומיה ימש לא נקבו בסכום הנתבע בעבור הארונות. הוא אמור להיות כלול ברכיב של חוסרים וליקויים בדירה שבסך כולל של 1,115,000 ₪. מעיון בטבלה שבתצהיר עו"ד שגב (פסקה 180 לתצהירו) צוינה, בשורה ה-11 בטבלה, קבלה על סך של 25,480 ₪ מיום 16.8.16 עבור "חדר ארונות" (צורפה בעמוד 392 לנספחי תצהירו). בנוסף לחשבונית זו, ציין עו"ד שגב בהמשך בטבלה, בשורה 33-32 עוד שתי קבלות בגין ארונות. אחת על סך של 64,000 ₪ מיום 8.4.18 (צורפה בעמוד 419 לתצהיר עו"ד שגב) בגין "ארון קיר משולב פורניר + פורמייקה", "משקוף + דלת" "שידת מיטה" "ארון אמבטיה". והקבלה השנייה שצירף עו"ד שגב לתצהירו (בעמוד 420 לנספחי תצהירו) הייתה על סך של 66,296 ₪ מיום 9.5.18 בגין "ארונות קיר+חדר ארונות".

לעומת זאת, כאשר נשאל עו"ד שגב על אודות החשבוניות הללו בחקירתו הוא הסביר, שהחשבונית הראשונה שמשנת 2016 בסך של כ-25,000 ₪ הייתה רק "כמה קרשים שנוכל לשים את הדברים" (ראו: 78, ש. 33 – 79, ש. 3). ועוד הוסיף בהמשך חקירתו: "אני ביקשתי ממישהו לעשות לי דבר פרוביזורי, מדפים, קרשים ודיקטים שיאפשרו לי כי אין לי איפה לשים את המכנסיים, שיאפשרו לי לשים עד שאני אעשה חדר ארונות" (78, ש. 18-16).

לדברי עו"ד שגב בעדותו, הוא השתמש בקרשים הזמניים האלו בערך שנתיים (79, ש. 9-8). לעומת זאת החשבוניות שמשנת 2018, היו עבור חדר ארונות שהוזמן על ידו בהתאמה אישית ושעלה לו כ- 100,000 ₪ (ראו: 79, ש. 7-6). אולם תמוה הוא שימש תובעת מלנוקס, בנוסף לזיכוי שהיא כבר מודה שהיא קיבלה עבור ארונות בסך של 27,000 ₪ , גם החזר על כ-25,000 ₪ עבור "כמה קרשים", וגם בנוסף לכך חדר ארונות בשווי של כ-100,000 ₪.

111. חשוב לציין כי בתצהירו לא הסביר עו"ד שגב את כל הנתונים האלה שתיאר בחקירתו הנגדית, אלא הוא צירף 3 חשבוניות שהסך הכולל שלהם הוא כ-155,000 ₪ , כאשר לפי המתואר באחת החשבוניות הללו, התשלום כולל גם תמורה עבור פריטי נגרות נוספים שבעליל אינם שייכים לארונות: "משקוף + דלת" "שידת מיטה" "ארון אמבטיה", וימש לא דאגו לפצל את שווי תביעתם עבור רכיב הארונות בלבד. התנהלות זו אומרת דרשני, ואינה יכולה לבסס את הרכיב הנתבע.

גם במפרט לא צוין דבר מעבר לאמירה כי "הקונה מקבל ארונות עץ בחדרי השינה" (פסקה 40 למפרט).

לפיכך אני דוחה רכיב תביעה זה של תשלום בגין ארונות.

פחת למטבח, פחת תכנוני עקב צורת הדירה, ממ"ד פנימי

112. התובעים העלו טענות נוספות לפגמים בדירה, אשר נזנחו על ידם בסיכומים: פחת למטבח עקב צמצום שטחו יחסית להיתר הבנייה המקורי שמשנת 2011; פחת תכנוני עקב צורת הדירה הלא רגולרית; ממ"ד פנימי (שלא מוצמד לקיר חיצוני).

מאחר שטענות אלו נזנחו אין להידרש להן.

המישור השלישי  - האיחור במסירת הדירה

113. מישור הטענות הנוסף שהתובעים צועדים בו נוגע בסוגיית האיחור במסירת הדירה. המועד החוזי למסירת הדירה עמד על תאריך 6.7.14. התובעים קיבלו את החזקה בדירה ביום 21.3.16 (וגם אז נטען כי היא לא הייתה ראויה למגורים).

השאלה הראשונה אליה יש להידרש נוגעת בגיבוש תקופת האיחור. לאחר מכן יהיה מקום לבדוק את הפיצוי הראוי בגין תקופה זו.

משך האיחור – האם יש למנות את חודשי האיחור שלאחר חודש אוקטובר 2015 שהוא המועד שלנוקס רצתה למסור הדירה אך ימש סירבה?

114. לאחר עיון בטענות הצדדים ראיתי לקבוע את חודשי האיחור לתקופה שמיום 6.7.14 (המועד החוזי למסירת הדירה) ועד לחודש אוקטובר 2015 (כולל), מאחר שבמועד זה הודיעה לנוקס לימש כי היא מוזמנת לקבל את החזקה בדירה, ולא הוכח שהדירה לא הייתה ראויה למסירה. כמה שיקולים ראייתיים תומכים במסקנה האמורה:

א)     ניתן טופס 4 לדירה ביום 20.7.15 (נספח 18 לתצהיר מר איב ביג'יו).

ב)      בוצעה בדיקת מהנדס ביום 24.12.15 (נספח 19 לתצהיר מר איב ביג'יו) שאישר שהדירה מוכנה.

ג)      חוות דעת המומחה פלד שמטעם ימש מיום 23.10.15, שביקר בדירה כזכור ביום 18.10.15, ואישר שסך כל הליקויים שמצא עומד על כ-50,000 ₪ לפני מע"מ (לא כולל פיקוח הנדסי לביצועם שהוא בשיעור של תוספת בת 10%). מדובר בהיקף שלא משקף עומק ליקויים המונע את מסירת הדירה, והניתן לתיקון במהירות יחסית 

ימש טוענת (בפסקה 179 לכתב התביעה המתוקן) כי שילמה סכום של 648,342 ₪ תחת מחאה על מנת לקבל את החזקה בדירה, וכדי לפעול לצמצום הנזק. אך כשם שהסכימה לקבל לידיה את החזקה בדירה ביום 21.3.16, לאחר ששילמה תחת מחאה, הרי שיכלה לעשות כן עוד בסביבות אמצע חודש אוקטובר 2015, אחרי שניתן לדירה טופס 4, ואחרי שלנוקס ביקשה ממנה לקבל את החזקה בה. ועוד יש לציין כי גם רכיב התחממות הדירה שהתובעים טוענים לו, בגין הטענות לבידוד לא מספק של החלונות, לא היה אקוטי באותה עת, בפתחו של החורף. 

115. גם החוזה שבין הצדדים תומך במסקנה האמורה.

פיסקה 15.2 להסכם קובעת במפורש כי במקרה שהקונה לא יופיע לקבל את הדירה לחזקתו, יראו במוכר כאילו מילא חובותיו למסירתה, והמוכר לא יחוב בכל חובה נוספת בקשר לכך כלפי הקונה.

פסקה 15.13 להסכם מוסיפה וקובעת כי ימש תהיה חייבת לקבל החזקה בדירה גם אם ימצאו בה ליקויים ובלבד שהם לא מונעים שימוש סביר בדירה. מחוות דעת מומחה ימש, מר פלד, מזמן אמת מחודש אוקטובר 2015, עולה כי הליקויים הם מינוריים יחסית, ואינם כאלו המונעים מגורים סבירים בדירה. מכל מקום, ימש לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח, שעבודות אלה היו הכרחיות לצורך שימוש סביר בדירה, בהתאם לפסקה זו להסכם.

116. לאור האמור לעיל ניתן להעמיד את תקופת האיחור כאמור, עד חודש אוקטובר 2015 (כולל), ואין לחייב את לנוקס בפיצוי מעבר לכך.
117. לנוקס מבקשת לסטות ממסקנה זו ולקצר את תקופת האיחור לה היא אחראית, וזאת תוך הישענות על חוות דעת המומחה מטעמה ללוחות זמנים מר לופו. אלא שלא מצאתי ברכיבים הרלוונטיים בחוות דעתו צידוק לסטות מהמסקנה אליה הגעתי:

א)     מר לופו התייחס לעבודות בעניין מחולל האדים ושדרוג המקלחונים כמצדיקים את האיחור, אך אלה התבצעו לפי חוות דעתו בחודשים אוקטובר עד דצמבר 2015, ולאור התוצאה אליה הגעתי, ממילא אינני נדרש לקחת עניין זה בחשבון.

ב)      יש לדחות את הטענה כי בקשות ימש בעניין הפרקטים דחו את המועד החוזי למסירת הדירה בשבועיים. זאת לאור סעיף 14.10 להסכם, הקובע במפורש כי הארכה של מועד מסירת הדירה בשל עבודות נוספות שהקבלן יסכים לבצע בדירה, חייבת להיות מוסכמת מראש על ידי ימש.

מאחר שלנוקס לא הוכיחו שימש הסכימו לכך מראש בהתאם לפרוצדורה שבסעיף 14.10 להסכם, הרי שדי בכך כדי לדחות את טענתם.

ג)      גם את הטענה כי הגבהת המעקה מאריכה את המועד החוזי למסירת הדירה בכשבוע (לפי פסקה 3.8.5 לחוות דעת מר לופו), יש לדחות, מאותה הסיבה שלעיל, כי לא הייתה הסכמה מראש של ימש בהתאם לסעיף 14.10 להסכם.

ד)      אשר לשדרוג הזכוכית, עוד ביום 22.1.2014, כחמישה וחצי חודשים לפני המועד החוזי למסירת הדירה, שלח מר דיאמונד מכתב לימש, בו פירט את תוצאות בדיקתו בעקבות בקשתה לשדרוג אקוסטי של הזכוכיות. אולם מר דיאמונד לא ציין כי בקשת השדרוג תגרור הארכה של מועד מסירת הדירה. וזאת בניגוד גמור לפרוצדורה הקבועה בסעיף 14.10 להסכם. שוב די בסיבה זו על מנת לדחות את טענת לנוקס להארכה חוזית של מועד מסירת הדירה בשל שדרוג הזכוכיות.

ה)     הוא הדין ביחס ליתר הרכיבים עליהם עמד מר לופו (בפסקאות 3.8.6 – 3.8.10 לחוות דעתו), לאור העובדה שלנוקס לא השיגו את אישורי ימש להארכה חוזית של מועד המסירה בשל עבודות אלה.

ו)       ימש טענו בסיכומיהם שמר לופו הודה בחקירתו הנגדית, כי העדר ארונות וחדר ארונות בדירה מוביל לעיכוב במסירתה לתקופה בת חצי שנה/שנה. אולם עיון בעדותו מעלה כי הוא לא טען זאת (491, ש. 33-22). מר לופו ציין כי משך הזמן לייצור של חדר ארונות בהתאמה אישית "תלוי בהרבה מאד דברים" (491, ש. 27) ועבודה בעניין זה יכולה להתמשך על פני חצי שנה או שנה. אין בכך כדי לומר שלא ניתן למסור את החזקה בדירה קודם לכן, תוך בנית חדר ארונות בהתאמה אישית בשלב מאוחר יותר.

118. כאמור, דחיתי את טענת לנוקס כי השינויים שביקשו ימש מצדיקים את קיצור תקופת האיחור, שכן היא לא נקטה בפרוצדורה הקבועה בפסקה 14.10 להסכם.

מוסיפים לנוקס ומצביעים על כך שמר רון בן דוד, המפקח מטעמם, חתם על הסכמי השינויים גם בשם לנוקס וגם בשם ימש, ומכאן שהדייר (התובעים) אישר איחור בן 8 חודשים במסירת הדירה. אלא שאין בנמצא את חתימת התובעים או את אישורם. לא הוצגה הרשאה כזו לפעול בשמה של ימש, והימנעות לנוקס מלהגיש תצהיר או להביא את מר בן דוד או כל גורם רלוונטי אחר, מקימה את החזקה הראייתית כי עדותו הייתה פועלת לרעתם. לפיכך אין לקבל את טענת לנוקס להארכת המועד של סיום העבודות מכוח סעיף 14.10 להסכם.

119. מוסיפה לנוקס ומצביעה על דרישות חריגות של הרשויות, שהצדיקו את האיחור. אלא שהיא לא פירטה טענותיה בעניין זה בפירוט מספק לא בכתב ההגנה, לא בתצהיר מר איב ביג'יו, וגם לא בסיכומיה. טענותיה בעניין בסיכומים היו לקוניות, ומתמצות בפסקה אחת (פסקה 96). היא לא ביססה מדוע דובר בדרישות חריגות, כיצד הן משפיעות על מועד המסירה, והאם אין במקביל לדרישה, גם עיכובים אחרים שמנתקים את הקשר הסיבתי בין הדרישה ובין העיכוב.

כך, למשל, צודקים התובעים בטענתם כי דרישות כיבוי האש הוצבו כבר בתחילת הטיפול בתוכנית השינויים (נספח 10 לחוות דעת לופו); ואת דרישת מחלקת שימור המבנים ביחס לטיח הישן ניתן היה לצפות ולטפל בו בשלבים מוקדמים יותר.

אפילו בחוות דעת המומחה מר לופו שמטעם לנוקס, הרי שהוא לא הכניס לתוך התחשיב שלו של 30 חודשי הארכה את הרכיב של הדרישות החריגות של הרשויות. הוא לא הסביר שם מדוע מדובר בדרישות חריגות, והאם ההארכות שנדרשות לצורך האישורים החריגים הללו מהרשויות לא יכולות להתבצע במקביל לעבודות אחרות שנעשות בדירה ממילא באותה התקופה.

מכל הטעמים לעיל במצטבר, אני דוחה את טענת לנוקס לעיכוב במסירה בשל דרישות חריגות של הרשויות.

120. לנוקס הוסיפו והצביעו על כך שימש לא הגישו חוות דעת מומחה מטעמם בתחום לוחות הזמנים, ובנסיבות אלה לא נסתרה עמדת המומחה מטעמם, מר לופו. אכן, התובעים לא הגישו חוות דעת מומחה בעניין זה, ועדיין אין בכך לחייב את בית המשפט לאמץ את עמדת המומחה שמטעם הצד שכנגד. הניתוח שנעשה לעיל מבוסס על הנסיבות העובדתיות שהוכחו בתיק זה.
121. הנה כי כן, לנוקס הציעה לימש לקבל את החזקה בדירה באוקטובר 2015. היא לא הצליחה להוכיח אחריות של ימש לעיכוב עד למועד זה. מכאן שעליה לפצות את ימש על האיחור בגין תקופה זו בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם.

יש לציין כי לנוקס לא זכאית לתקופת חסד (גרייס) לפיה היא פטורה מאחריות בגין חודשיים של איחור. זאת משום שלאור פסקה 4.4 לנספח השינויים, כאשר האיחור עולה על 60 יום, ואין המדובר בכוח עליון, הרי שעליה לשאת בפיצוי כבר מהיום הראשון.

חישוב הפיצוי המגיע לימש

122. ימש עתרו לפיצוי עבור תקופת האיחור של דמי שכירות ראויים בסך כולל של 2,178,362 ₪, עבור 41 חודשי שכירות (מיום 6.7.14 ועד ליום 30.11.17). אולם, לצרכי אגרה הפחיתו ימש את סכום תביעתם ברכיב זה לסך של 1,397,600 ₪ .

לעומת זאת, לפי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר ברזילי, יוצא שבעבור 41 חודשי השכירות (בהנחה שהייתי מקבל את כל תקופת האיחור הנתבעת), היה על לנוקס לשלם לימש 1,411,000 ₪ (24*34,000 ₪ + 17*35,000 ₪). כאמור, לפי חוות הדעת עד לחודש יולי 2016 (ולא כולל חודש יולי) דמי השכירות הראויים הם 34,000 ₪, ואילו מחודש יולי 2016 ועד לחודש נובמבר 2017 דמי השכירות הראויים הם 35,000 ₪.

בנסיבות אלה, לא מצאתי לסטות ממתכונת החישוב של המומחה מטעם בית המשפט. הוא גזר את שווי דמי השכירות משווי הדירה, ולא מצאתי לפסוק דמי שכירות ראויים גבוהים יותר כאמור בחוות דעת המומחה מטעם התובעים. מתכונת החישוב שביצע המומחה היא ראויה, ונגזרת ישירות ממומחיותו. לנוקס לא הגישו שמאות מצדם. לא קם אפוא המקרה החריג המצדיק סטייה מעמדת המומחה שמינה בית המשפט מטעמו. אני מאמץ אפוא את קביעותיו בכל הנוגע לדמי השכירות הראויים.

כאמור, אימוץ זה נוגע לחלק מתקופת האיחור שרק לגביו מצאתי להטיל אחריות על לנוקס (מיום 6.7.14, ועד לחודש אוקטובר 2015 (כולל). כלומר תקופה בת 16 חודשים.

השמאי ברזילי קבע בחוות דעתו (בעמוד 58) שדמי השכירות הראויים בגין כל חודש בתקופה זו הם – 34,000 ₪ . לפיכך, אני מחייב את לנוקס לשלם לימש בגין תקופה האיחור הזו, סך של 544,000 ₪ (34,000 ₪ * 16 = 544,000 ₪ ). סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה לפי החוק החל מיום 6.7.14 (המועד החוזי למסירת הדירה) ועד לתשלום בפועל, ובהתאם לכל אחד מחודשי האיחור.

123. אשר לתשלומי הארנונה ודמי ניהול שתבעו ימש החל ממועד קבלת החזקה (21.3.16) ועד ליום 30.11.17, הרי שמאחר שקבעתי כי בחודש אוקטובר 2015 הדירה הייתה ראויה למגורים, ואין לייחס אחריות ללנוקס בגין האיחור, הרי שיש לדחות רכיב תביעה זה.
124. כאן יש להתייחס לכמה טענות נוספות שהעלו הצדדים, שאינן משנות מהמסקנה אליה הגעתי.

א)     התובעים טוענים כי הערכת המומחה מטעם בית המשפט את דמי השכירות הייתה נמוכה, שכן העריך את שוויה של הדירה כולה ב-16.5 מיליון ₪, ולא במחיר החוזי העומד על 21.5 מיליון ₪. 

טיעון זה אינו יכול לסייע לתובעים שכן טענותיהם להתחייבות למסור להם "מסירה מושלמת" נדחו. מכאן שהם לא היו זכאים לקבל דירה מסוג אחר מזה שקיבלו הלכה למעשה (בכפוף לתיקון ליקויים בהיקף שאינו משמעותי ביחס לשווי הדירה).

ב)      מנגד, לנוקס טוענת כי התובעים לא זכאים לפיצוי כלל היות שסטו מהמנגנון שנקבע בחוזה לגיבוש הפיצוי.

כך, בפסקה 4.10 להסכם נקבע כי ימש תהיה זכאית לפיצוי בגין כל חודש של איחור במסירת הדירה. ופסקה 4.10 לנספח השינויים, שצורף להסכם, מוסיפה וקובעת, כי הפיצוי בגין כל חודש יהיה לפי הוראות חוק המכר (דירות) כפי שיוסכם בין הצדדים, וכי בהעדר הסכמה הפיצוי יקבע על ידי השמאי איציק שפיגל, ואם יבצר ממנו, על ידי השמאי אריה קמיל, כאמור בחוק. ושעה שלא נעשתה פנייה לאותם שמאים אין מקום לפיצוי כלל.

לא אוכל לקבל את הטענה.

לפי החלטתי (מיום 20.5.20) הצדדים קיבלו את הצעתי שימונה שמאי מטעם בית המשפט, שיתייחס לחוות הדעת השמאיות שהגישו, ושייתן דעתו ביחס לסוגיות השמאיות שבחוות דעת הצדדים, לרבות סוגיית דמי השימוש הראויים בגין תקופת האיחור שבמסירת הדירה.

לנוקס לא הגישה חוות דעת שמאית מטעמה בשאלת דמי השכירות הראויים בתקופת האיחור. היא נמנעה מלהגיש חוות דעת שמאית מהשמאי איציק שפיגל או מהשמאי אריה קמיל, המוזכרים בסעיף 4.10 לנספח השינויים, והיא גם נמנעה מלהגיש חוות דעת שמאית מכל שמאי אחר. היא התנגדה למעשה למינוי המומחה מטעם בית המשפט, וגם נמנעה מלהתייחס לקביעות המומחה לגופן.

לפיכך, אני דוחה את טענת לנוקס בסיכומיה (בפסקה 98), לפיה בית המשפט מנוע כעת מלקבוע את דמי השכירות הראויים, מאחר שיש לפנות אל השמאי שפיגל או השמאי קמיל לקביעת הסכום, בהתאם לפסקה 4.10 לנספח השינויים. משניתנה החלטה שיפוטית כי המומחה מטעם בית המשפט יתייחס לנושא במסגרת ההתדיינות, הרי שהחלטה זו גוברת על ההסכמה החוזית. לא מתקבל על הדעת לשלול מהתובעים את הפיצוי המגיע להם בגין האיחור שעה שאלה הם פני הדברים.  יש להביא את חילוקי הצדדים לכדי סיום במסגרת ההתדיינות הנוכחית, ולא להאריכה.

125. ימש זכאים אפוא לפיצוי בגין רכיב זה כאמור בפסקה 122 לעיל.

התשלום ששילמה ימש תחת מחאה בסך של 648,342 ₪ בדצמבר 2015 כדי לקבל את החזקה בדירה (שהפיצוי בגינו הועמד לצורכי אגרה על 356,590 ₪)

126. ימש שילמה, תחת מחאה, סכום של 648,342 ₪ בחודש דצמבר 2015, וזאת כדי לקבל את החזקה בדירה. מקור הדרישה שהציבה לנוקס היה בגין שינויים שהוגדרו כשינויי דיירים, ומסיבות נוספות. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין זה אינני סבור שלנוקס יכלה לגבות הכספים מימש כפי שעשתה.
127. מהסיבות הבאות הגעתי למסקנה כי יש לחייב את לנוקס בתשלום רכיב זה:

לנוקס לא התייחסה לרכיב זה בסיכומיה באופן ממשי, וזאת למרות שימש התייחסה אליו בפירוט (ראו בפסקאות 187-178 לסיכומי ימש, בעמודים 36-35).

סכום זה כולל רכיב של "שינויי דיירים" בסך של 217,887.93 ₪ כולל מע"מ, המהווה למעשה את מרבית הסכום הנתבע (שהועמד על 356,590 ₪ לצרכי אגרה). והנה, מר איב ביג'יו הודה בחקירתו הנגדית שהוא לא יודע אם עו"ד שגב אישר התיקונים הללו (339, ש. 21 ואילך). ולא נסתרה טענת התובעים כי עו"ד שגב לא ביקש את שינוי הדיירים. בנוסף, בכל הנוגע לסיכום שנעשה בזמן אמת, סיכום דיון מיום 23.7.14, ת/31, בעמוד 9, צוין, תחת הכותרת – "שינויי דיירים", ותחת הכותרת המשנית – "להלן הנחיות עדכניות של המזמין בנוגע להתנהלות ולחיוב דרישות התשלום לשינויי דיירים שמבוצעים בדירות", בפסקה 1 כי "דירה 9-C חשבונות שינויים בדירה יהיו ע"ח לנוקס. דירה D-10 כנ"ל ". סיכום זה שומט את הקרקע תחת דרישת תשלום בגין רכיב שינויי הדיירים.

128. בנוסף, לנוקס לא הציגו מסמך בחתימת ימש שבו הם מאשרים את חיובם בתשלום בגין תוספות התשלום שברכיב זה. אשר למסמך ת/34, שבו גב' שגב חתומה, יחד עם מר דיאמונד, על אישור הזמנה של פריטים שונים מחברת טלי-אבני טל בע"מ, מתאריך הזמנה: 10.2.14, ותאריך הדפסה: 18.3.14, הרי שלא צוינו במסמכים אלה המחירים. כך שלא ניתן להסיק מהם שימש הסכימו לשאת בתשלום בעבור רכיבים אלו, מעבר למחיר החוזי הכולל של הדירה.
129. לפיכך אני נעתר לרכיב זה של התביעה בסך של 356,590 ₪ , בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום תשלומו על ידי ימש ביום 21.12.15 ועד למועד תשלומו בפועל.

הסעד ההצהרתי למתן הוראות תחזוקה והפעלה

130. התובעים עותרים לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים לקבל מלנוקס את כל הוראות התחזוקה והשימוש של הדירה לרבות המידע והוראות היצרן ותוכניות הדירה במלואן (ראו: פסקה 209 לסיכומי ימש).
131. הדין עומד לימין התובעים, שכן בהתאם לסעיפים 2(א) ו-4(א)(6) לחוק המכר דירות, המוכר מחויב למסור לקונה את "הוראות תחזוקה ושימוש", כאשר סעיף 1 לחוק, שכותרתו "הגדרות", מגדיר כי משמעות המונח הוראות תחזוקה ושימוש הוא "הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה".
132. מדוע אם כן להימנע ממסירת ההוראות?

לנוקס התייחסו בסיכומיהם לרכיב זה בצורה לקונית (בפסקה 161). לשיטתם, הטענה נזנחה במהלך הדיונים, אלא שלא אלה הם פני הדברים. ימש לא הודיעו שהם מוותרים על סעד זה, שמופיע הן בכתב התביעה המתוקן (בפסקאות 11.2, 200) הן בסיכומיהם (בפסקה 209), ולא ניתן לומר אפוא כי הוא נזנח.

מוסיפים לנוקס וטוענים כי מדובר בעניין שבמומחיות שלא בוסס, אך אין זה ברור מדוע. מדובר במחלוקת עובדתית ומשפטית. לנוקס טענה כי "מלוא ההוראות נמסרו לתובעים עם קבלת החזקה בדירה". לביסוס טענותיה היא הפנתה ל-"אישור על קבלת חזקה בדירה" מיום 21.3.16 (נספח 9 לתצהיר מר איב ביג'יו), אך כול שכתוב בו הוא שנמסרו "הוראות הפעלה למיזוג".

133. לפיכך, אני נעתר לסעד ההצהרתי לפיו ימש זכאית לקבל מלנוקס את כל הוראות התחזוקה והשימוש של הדירה, וכן את המידע והוראות היצרן ותוכניות הדירה במלואן.

יש לדחות את עילת תביעה אישית כלפי ה"ה איב ורוני ביג'יו

134. בהינתן מכלול ההכרעות עד כה, ובכלל זה דחיית הטענה להתחייבות לחזון מסירת ה"דירה המושלמת", הרי שיש לדחות גם את תביעת ימש האישית כלפי ה"ה רוני ואיב ביג'יו.

התובעים לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי פעילותם של הנתבעים 3-2 בלנוקס חורגת מגדר היותם אורגנים של החברה, שפועלים בשמה לשם ביצוע החוזה. ניתן לשקול להטיל אחריות אישית כאשר מדובר בהתנהגות שאינה בתום-לב, ברשלנות בולטת או בניצול לרעה של הליכי משפט, ובמקרים נדירים דוגמת תרמית (אשר לעילה נזיקית ראו בפסק דינה של כב' השופט חיות, כתוארה אז, בע"א 2273/02‏ חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח(2) 36, בפסקה 12 (2003); ואשר לעילה חוזית ראו בפסק דינו של כב' השופט דנציגר בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון (פורסם במאגרים) בפסקאות 62 ואילך (2015)). כל אלה לא בוססו בנסיבות העניין. יתר על כן, בל נשכח שטענת תרמית מצריכה מידת הוכחה גבוהה, שימש כתובעים לא עמדו בו (ע"א 475/81‏  ‎זיקרי יעקב‎ ‎נ' ‏‎"‎כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 606-605 (1986)).

135. אשר לטענת ימש כי מר לופו העיד שמר איב ביג'יו היה הדומיננטי בשינויי הדיירים, הרי שהדבר חסר משמעות, שכן מר לופו לא יודע זאת מידיעה אישית, כפי שהודה בחקירתו שלא היה מעורב בשינויי הדיירים (ראו: 486, ש. 21-13) והגיע לפרויקט רק בסביבות חודש יולי 2014 (ראו: 518, ש. 22-16), ואף הודה כי לא הכיר את הנוסח של נספח ז' להסכם שהוא הטופס שלפיו צריך לעשות את לבצע הדיירים (ראו: 494, ש. 1). לפיכך אמירתו של מר לופו בעניין זה היא עדות מפי השמועה שאיננה קבילה.

ההודעה לצד שלישי ששלחה לנוקס לתורג'מן

136. מאחר שבסופו של דבר חייבתי את לנוקס לשלם לימש רק בגין שלושה רכיבי תביעה בלבד: פיצוי על האיחור במסירת הדירה, פיצוי בגין ליקויים מינוריים יחסית, והשבת סכום שגבתה לנוקס מימש שלא כדין כתנאי למסירת הדירה, הרי שנותר לדון בהודעה לצד שלישי רק בשלושת הרכיבים הללו. זאת משום שהודעה לצד שלישי היא תביעה על תנאי, שמתממשת רק אם התביעה הראשית מתקבלת, כולה או חלקה.

הפיצוי על האיחור במסירת הדירה

137. אין חולק כי תורג'מן כבר לא מעורבת בפרויקט מאז חודש אוקטובר 2014 (ראו: פסקה 68.ג. לסיכומי ימש, ופסקה 87 לסיכומי תורג'מן).

לפי ההסכם שבין תורג'מן ללנוקס, היה על תורג'מן לסיים את העבודה בבניית הדירה עד לחודש אוקטובר 2013.

לנוקס האריכו לתורג'מן את המועד לסיום העבודה עד ליום 27.3.14. כך עולה ממוצג נ/12, מכתב מיום 21.4.13 שנשלח אל תורג'מן, מאת מר רון בן דוד, ממשרד אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים בע"מ, שהיו המפקחים מטעם לנוקס על עבודות תורג'מן, ובו צוין כי מאושרת תוספת זמן לסיום הדירה של 5.5 חודשים, וצוין במכתב – "כלומר סיום הפרויקט (קבלת טופס 4) ב-27/3/14".

בנוסף לכך, בחודש מרץ 2014 נחתם בין לנוקס לתורג'מן מסמך שכותרתו "נספח ז' – הסכם לביצוע שינויים" (נספח 2 לחוות דעת מר לופו, עמוד 24), שבו המפקח מטעם לנוקס, מר רון בן דוד חתם גם בשם לנוקס וגם בשם ימש, ובו אישרה לנוקס לתורג'מן הארכת מועד למסירת הדירה בעוד 8 חודשים, בנוסף לכל דחייה נוספת שהוסכמה בין הצדדים, ובנוסף לדחייה עקב נסיבות התלויות בדייר. יצוין כי מסמך זה נושא תאריך 23.2.14, והוא חתום בסופו ביום 3.3.14 וביום 25.3.14.

חישוב מצטבר של שתי התקופות הנ"ל, מביא אותנו למסקנה, כי לנוקס הסכימה להאריך לתורג'מן את המועד לסיום העבודות בדירה עד לסוף חודש נובמבר 2014. כאמור לעיל, אין חולק שתורג'מן עזבה את הפרויקט בחודש אוקטובר 2014.

138. האם ניתן לייחס אחריות לתורג'מן בגין העיכובים האמורים? האם ניתן היה לקבל טופס 4 במועד זה? תורג'מן טוענת שלא. זאת נוכח כשלים בעבודתה של לנוקס. לשיטתה, התעוררו בעיות בכל הנגע לעמידה בדרישות כיבוי האש; נושא השימור; שינויים בפרויקט; והיתרי השינויים.

לא הוצגה לפני תשתית המאפשרת הכרעה ממצה בעניין זה. כזכור, בין לנוקס ובין תורג'מן מתנהלת התדיינות משפטית נפרדת, וטענות הצדדים תלובנה שם. לצורך ההליך כאן לנוקס לא הציגה תשתית, שניתן לקבוע על בסיסה ממצא כי האחריות בעיכובים רובצת לפתחה של תורג'מן. לנוקס לא ביססה פיצול שניתן לבצע בין האחריות שלה לאיחור, לבין האחריות של תורג'מן לאיחור.

המומחה ללוחות הזמנים מטעם לנוקס, מר לופו, מיקד את המבט בחוות דעתו במערכת היחסים שבין ימש ובין לנוקס. עמדנו לעיל על התייחסותו לטענות בעניין ההארכות השונות סביב השינויים שבוצעו בדירת התובעים. יחד עם זאת, אין למצוא בחוות דעתו ניתוח ממשי בכל הנוגע למערכת היחסים שבין לנוקס ובין תורג'מן. ההתייחסות היחידה שיש לתורג'מן בחוות הדעת מצויה בפסקה 7 לחוות דעתו, שם ציין כי החומר שהציגו תורג'מן אינו רלוונטי לביצוע דירת התובעים. ועוד הוסיף כי ממילא תורג'מן לא ביצעה את השינויים המבוקשים בדירת התובעים, היות שסולקה מהאתר בתחילת הרבעון השלישי של שנת 2014. הוא הוסיף וסיכם את טענות תורג'מן, לא קבע לגביהן עמדה, ובהמשך בכל בנוגע במסקנות וציר הזמן הוא לא התייחס, כאמור, למישור היחסים שבין לנוקס ובין תורג'מן. על רקע זה אין בחוות דעתו כדי לבסס את טענות לנוקס לאחריות כזו או אחרת מצד תורג'מן.

בנסיבות אלה, לא עלה בידי לנוקס לבסס טענותיה כי תורג'מן אחראית לאיחור. טענות הצדדים בעניין זה שמורות להם להתדיינות הנפרדת המתנהלת בין הצדדים.

הפיצוי בגין הליקויים בדירה

139. אשר לרכיב הנזק שחייבתי בו את לנוקס בגין ליקויים שנמצאו בדירה, הרי שלנוקס לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח כי תורג'מן היא זו שהייתה אחראית על העבודות הללו. כמו כן, תורג'מן עזבה את האתר בחודש אוקטובר 2014, והדירה הייתה ראויה למגורים בחודש אוקטובר 2015, בהתאם להכרעתי לעיל, והיא נמסרה בסופו של דבר לימש בחודש מרץ 2016. לפיכך, לנוקס לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח, שהליקויים המינוריים יחסית שנמצאו בדירה, נוצרו לפני חודש אוקטובר 2014, שאז ניתן היה להעלות טענות כלפי תורג'מן.

התשלום בסך של 356,590 ₪  שנגבה של כדין מימש על ידי לנוקס בחודש דצמבר 2015

140. נותר רכיב הנזק הנוסף שחייבתי את לנוקס לשלם לימש – בגין גביית התשלום שלא כדין של כ-356,590 ₪, שנגבה על ידה כתנאי למסירת הדירה, בחודש דצמבר 2015. ברור שתורג'מן, שפרשה מהפרויקט בחודש אוקטובר 2014, לא אמורה להיות אחראית לגביית התשלום שלא כדין כשנה וחודשיים לאחר מכן. לכל הפחות, לנוקס לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח, שתורג'מן אחראית בצורה כזו או אחרת בגין גביית הסכום הזה.

התוצאה

141. לאור האמור לעיל, אני דוחה את תביעת ימש ברובה, במובן זה שאני מחייב את הנתבעת 1 בלבד לשלם לימש כ-963,768 ₪ (הסכום המדויק יקבע בפסיקתה שתוגש לעיוני, בה יהיה על הצדדים לחשב את רכיבי ההצמדה והריבית השונים) כדלהלן:

א)     63,178 ₪ (כולל מע"מ וכולל פיקוח הנדסי) בגין ליקויי הדירה לפי חוות דעת מר פלד, בצירוף הצמדה וריבית כדין מיום ביקור מר פלד בדירה ביום 18.10.15 ועד למועד התשלום בפועל.

ב)      544,000 ₪ בגין דמי שכירות ראויים עבור התקופה שמיום 6.7.14 ועד לסוף חודש אוקטובר 2015 (16 חודשים) בצירוף ריבית והצמדה כדין, החל מיום 6.7.14 ובהתאם לכל אחד חודשי האיחור.

ג)      356,590 ₪ בגין התשלום ששולם על ידי ימש תחת מחאה, בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום תשלומו על ידי ימש ביום 21.12.15 ועד למועד תשלומו בפועל.

ד)      אני נעתר לסעד ההצהרתי לפיו ימש זכאים לקבל מלנוקס את כל הוראות התחזוקה והשימוש של הדירה, וכן את המידע והוראות היצרן ותכניות הדירה במלואן. על לנוקס להעביר את הוראות התחזוקה והשימוש לימש עד תאריך 14.9.23 מיום מתן פסק דין זה, ככל שהן מצויות בידה.

142. התביעה נגד הנתבעים 4-2 נדחית במלואה.
143. ההודעה לצד שלישי נדחית במלואה.
144. הצדדים יגישו פסיקתה (מבלי לגרוע מטענות ערעור) לחתימתי, במידת הצורך.
145. אשר להוצאות, התובעים אומנם זכו בפיצוי, אך חלקה הארי של התביעה נדחה (כ-90 אחוזים). בנסיבות אלה יהיה על התובעים לשאת בהוצאות הנתבעים, זאת משום שגרמו לניהול הליך מורכב ומסועף ללא כל הצדקה. הנתבעים 3-1 הגישו טבלה של הוצאותיהם (שצורפה כנספח לסיכומיהם). מדובר בהוצאות בהיקף ניכר, שהם נדרשו להוציא לאור העמדת התביעה על היקף הגדול בהרבה מערכה האמיתי. חלף תביעה מצומצמת בגין עיכוב במסירת הדירה ואחריות לליקויים בהיקף לא גדול, הוגשה תביעה בהיקף של 10 מיליון ₪ שנטען כי הנתבעים 2-3 אחראים בגינה אישית.

בנסיבות אלה אני קובע כי התובעים יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות שכ"ט ב"כ הנתבעים 3-1 בסך של 400,000 ₪ בתוספת מע"מ. במסגרת זו לקחתי בחשבון כי חלק מהתביעה התקבל, ואת היקף הדיונים והסיכומים. עוד יישאו ביחד ולחוד בהוצאות הנתבעים 3-2 בסך 15,000 ₪ בשים לב למאמץ שנדרשו להשקיע בתיק זה, במסירת התצהירים, ובזמן העדויות. ככל שהוצאות אלה לא ישולמו תוך 30 יום מהיום, הן תישאנה ריבית והצמדה כדין מהיום ועד לתשלום בפועל. 

התובעים גם יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות כל המומחים, שפורטו בנספח לסיכומי נתבעים 3-1 בכפוף לאמור להלן: בכל הנוגע לעדות מר לופו, היות שחלק משמעותי ממנה לא אומץ, הרי שחלקם של התובעים יועמד על מחצית מעלות חוות הדעת, ועלות עדותו. להוצאות יש להוסיף רכיב של ריבית והצמדה כדין ממועד התשלום למומחים השונים. ניתן יהיה לקזז הוצאות אלה מהתשלום שנפסק לטובת התובעים.

146. התובעים יישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט ב"כ הנתבע 4 בסך 70,000 ₪ בתוספת מע"מ. במסגרת זו לקחתי בחשבון את חלקו המצומצם יותר של הנתבע ואת היקפם המצומצם יותר של סיכומיו. עוד מצאתי לחייב את התובעים, ביחד ולחוד, בהוצאות הנתבע 4 בסך 10,000 ₪, בשים לב לצורך שלו להשקיע משאבים בהתדיינות, ולזמן העדות שלו.

אכן, הנתבע 4 לא הגיש פירוט של הוצאותיו, ולכן הערכתי את הדברים בכלליותם.

147. בכל הנוגע להודעת צד שלישי, זו נדחתה, ונראה כי לא היה מקום להגישה. בנסיבות אלה מצאתי לחייב בתשלום הוצאות שכ"ט ב"כ תורג'מן בסך 120,000 ₪ בתוספת מע"מ וכן בעלויות המומחים והעדים שצוינו בפסקה 145 לסיכומי הצד השלישי. לתשלום ששולם לאחרונים תתווסף ריבית והצמדה כדין, מיום התשלום ששולם להם ועד התשלום ששולם בפועל. בכל הנוגע בשכ"ט, ככל שזה לא ישולם תוך שלושים ימים הוא יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד לתשלום בפועל. מצאתי לפסוק סכום זה בשים לב להיקף המצומצם יותר של המחלוקת מול תורג'מן.

כמו כן מצאתי לחייב את התובעים לשלם, ביחד ולחוד, 25% מההוצאות האמורות, שכן התביעה שהגישו היא שהובילה להודעת הצד השלישי שהוגשה (ראו ברע"א 19/10 מורביקו אוברסיס בע"מ נ' ז. גולמן אינטרנשיונל טרייד בע"מ (פורסם במאגרים; 2012; בפסקה 8 להחלטה)). לנוקס צמצמו את ההודעה לסכום נמוך יחסית, ועדיין נראה שהיה מקום להגישה, בשים לב להליך הנוסף שמתנהל בין הצדדים, ומכאן שהיא צריכה לשאת ביתרת החיוב בהוצאות הצד השלישי כאמור, בהיקף של 75% כאמור.

148. זכות ערעור כדין.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לצדדים ולסגור את התיק.                                                                    

ניתן היום,  כ"ז אב תשפ"ג, 14 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.