הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'

מבוא

1. לפניי שתי בקשות של חברת י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ, חברה העוסקת בייזום נדל"ן ובבנייה ברחבי הארץ (להלן: "הייזם").

1. במסגרת בקשה 13 מבקש הייזם להורות על אכיפתו של סעיף 22.6 להסכם מיום 6.11.2012 בינו לבין חברת גמול יהוד בע"מ (להלן: "גמול יהוד"), לפיו יועברו על שמו של הייזם זכויותיה של גמול יהוד במקרקעין שלה ביהוד במקרה שבו ימונה לה מפרק זמני או יינתן צו להקפאת הליכים לגביה.

1. במסגרת בקשה 21 מבקש הייזם להורות על מחיקת שעבוד צף מיום 22.3.2015 שנרשם לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ב') של גמול חברה להשקעות בע"מ (להלן: "גמול השקעות"), ולחלופין, להחריג ממנו את זכויותיו של הייזם במקרקעין כהגדרתם בהמשך.

1. גמול יהוד הינה חברה פרטית, בעלת זכויות חכירה לדורות במקרקעין במזרח העיר יהוד, בהתאם להסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המקרקעין"). גמול יהוד היא חברת בת של חברת גמול נדל"ן למגורים בע"מ (להלן: "גמול נדל"ן"). גמול נדל"ן היא חברת בת של גמול השקעות.

1. גמול השקעות הינה חברה ציבורית העוסקת בנדל"ן מניב בישראל ובחו"ל. חובה העיקרי הוא למחזיקי האג"ח שלה, והוא נאמד בסך של כ- 81 מליון ₪. מדובר בחוב מובטח, שבגינו נרשם שעבוד שוטף על כלל נכסיה. בין השאר, נרשם גם שעבוד שוטף על כלל נכסיה של גמול נדל"ן ועל כלל נכסיה של גמול יהוד.

1. ביום 6.11.2012 נכרת הסכם בין גמול יהוד לבין הייזם, בנוגע למקרקעין, שעניינו פרוייקט לבנייה של 371 יחידות דיור בשבעה בניינים שאמורים להבנות על המקרקעין. מדובר בהסכם תמורות, לפיו הייזם ישלם לגמול יהוד 23% מהתמורות שיתקבלו בגין מכירת דירות, ועוד 25% מהתמורות שיתקבלו בגין שטחי מסחר ומשרדים, בהפחתת סך של 12 מליון ₪. בתמורה, תמכור גמול יהוד לייזם 77% מזכויותיה ביתרת המקרקעין (כהגדרתם בהסכם) ואת מלוא זכויותיה בשטחי הבניה (כהגדרתם בהסכם) בהפחתות מסויימות (להלן: "ההסכם").

בסעיף 4.2 להסכם התחייבה גמול יהוד שלא לשעבד את המקרקעין אלא בכפוף להוראות ההסכם. התחייבות דומה ניתנה בסעיף 24.5 להסכם.

1. בחודש מרץ 2014 הגיעה גמול השקעות להסדר נושים עם מחזיקי האג"ח שלה, המיוצגים על ידי נאמן מטעמם (להלן: "נאמן האג"ח"), במסגרתו שעבדה גמול יהוד את זכויותיה מכל מין וסוג, בשעבוד צף לטובת מחזיקי האג"ח וכן שעבדה בשעבוד קבוע את זכויותיה לפי ההסכם עם הייזם.

1. בחודש פברואר 2017 דרש הייזם מגמול יהוד למחוק את השעבוד הצף ולפחות להחריג את המקרקעין מגדרו, משום שלטענתו, יצירתו עומדת בניגוד להוראות ההסכם. נוהל משא ומתן ממושך בענין זה בין הצדדים, שלא צלח, והשעבוד הצף נותר על כנו.