ביבאר ואח' נ' בסאן ואח'

רקע

1.רמי ביבאר (להלן: "התובע") הגיש תחילה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתר למתן סעד הצהרתי לפיו הזכויות הרשומות על שם נתבעת 1, גב' עליא ביסאן (להלן: "הנתבעת") והזכויות שקיבלה במכר חוזר בשטח של 913 מ"ר, בקרקע הידועה כחלקה 13 בגוש 18750 מאדמות כפר ג'ת הגלילית (להלן: "הקרקע"), הן קניינו של התובע, בהתאם להסכם מכר שכרת עם הנתבעת ביום 19.10.11, ולכן התובע זכאי כי הזכויות בקרקע יירשמו על שמו. כן התבקש פסק דין הצהרתי הקובע שזכויותיו של התובע בקרקע עדיפות של זכויות מר תאר שקרה (להלן: "נתבע 2"), כשבתחרות בין התובע לבין נתבע 2 ידו של התובע על העליונה, ושהערת האזהרה שנרשמה לטובת נתבע 2 דינה להתבטל.

2.ביום 13.12.06 מכרה הנתבעת את זכויותיה בקרקע, הרשומות על שמה בהתאם לצו קיום צוואה מאותו תאריך, לגב' ג'נאן פראג' (להלן: ג'נאן). העסקה דווחה לרשויות המס ועל הקרקע נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'נאן, אך היא לא הושלמה ברישום, כך שזכות הבעלות נותרה על שם הנתבעת.

3.על פי הנטען בהמרצת הפתיחה, במהלך 2011 עלה רעיון רכישת הזכויות מג'נאן במכר חוזר. ביום 19.10.11 התקשרה הנתבעת עם ג'נאן בהסכם לפיו הנתבעת רכשה בחזרה את הזכויות בקרקע מג'נאן (להלן: "הסכם המכר החוזר", נספח ב' להמרצת הפתיחה). הסכם המכר החוזר נערך על ידי עו"ד סאמר ביסאן (להלן: עו"ד ביסאן) והעסקה דווחה לרשויות המס ביום 16.11.11 (העתק מהבקשה לביטול הערת האזהרה וייפויי כוח בלתי חוזר חתומים על ידי ג'נאן- נספחים ג' ו-ד' להמרצת הפתיחה, שטר המכר (נספח ה' להמרצת הפתיחה), הצהרת רוכש- נספח ו' להמרצת הפתיחה).

4.במקביל, כך לפי הנטען בהמרצת הפתיחה, ולאחר משא ומתן שניהל התובע עם הנתבעת ועם אחיה, מר חכמאת ביסאן (להלן: "חכמאת" או "אח הנתבעת"), חתמו התובע והנתבעת באותו יום, ה-19.10.11, על חוזה לפיו הנתבעת מוכרת לתובע את כל זכויותיה בקרקע (העתק החוזה בין התובע לנתבעת- נספח ז' להמרצת הפתיחה). גם חוזה זה נערך על ידי עו"ד ביסאן, וגם הוא דווח לרשויות המס ביום 16.11.11 (נספחים ח'-י' להמרצת הפתיחה).

5.התובע קיבל לטענתו את החזקה בקרקע כבר ביום 19.10.11, וכבר ביום למחרת נכנס לקרקע ביחד עם בני משפחתו והם החלו בעיבודה. ביום 26.10.11 רשם התובע לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לייפויי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה הנתבעת. אלא, שמשהוציא בסוף היום נסח רישום מקרקעין, גילה התובע לתדהמתו, שלאחר הערת האזהרה לטובתו, בהמשך אותו יום, נרשמה הערת אזהרה על זכויות הנתבעת גם לטובת הנתבע.

6.בירור שערך התובע באמצעות בא כוחו בלשכת רישום המקרקעין העלה כי ביום 22.10.11, ארבעה ימים לאחר שרכש התובע את הזכויות מהנתבעת, הנתבעת העבירה לכאורה את אותן הזכויות בעסקה נוגדת לנתבע, למרות שהזכויות כבר לא היו בידה, ואף חתמה על ייפויי כוח בלתי חוזר לטובת הנתבע וכן בקשה לרישום הערת אזהרה (נספחים י"ב-י"ג להמרצת הפתיחה).

7.ניסיונות התובע לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע לא צלחו. ביום 4.12.11 שיגר עו"ד ביסאן מכתב לנתבעים בדרישה לפעול למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע, אך פנייה זו לא נענתה (נספח י"א להמרצת הפתיחה). בנסיבות אלו, ולאור סירוב נתבע 2 להסיר את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו מאוחר יותר, ולהכיר בעדיפות זכויות התובע על זכויות הנתבע, הגיש התובע ביום 18.12.11 תובענה זו.

8.הנתבעת הגישה ביום 18.3.12 תגובה מטעמה, בה הכחישה שערכה עסקת מכר עם התובע. לטענתה, פנתה לעו"ד ביסאן במטרה לרכוש את הקרקע בשנית מג'נאן. עו"ד ביסאן ערך הסכם מכר בינה לבין ג'נאן, שהיה אמור להכשיר עוד עסקה עם התובע, אך היא לא חתמה עליו. כן ציינה, שההסכם בינה לבין התובע הוא תוצאת הטעיה מצד עו"ד ביסאן, כאשר זה האחרון החתים אותה על ההסכם עם התובע מבלי שיורשה לעשות כך, תוך ניצול בוטה של תמימותה וחוסר בקיאותה. דהיינו, היא חתמה על ההסכם, אך החתימה היא תוצאת הטעייה.

9.הנתבע הגיש אף הוא כתב תשובה, במסגרתו טען כי יש לדחות את התביעה שהגיש התובע מאחר שזכויות הנתבע גוברות על זכויות התובע, לאור השתהות התובע ברישום הערת אזהרה במשך מספר ימים ולאור הפסיקה בעניין עסקאות נוגדות. כן טען הנתבע כי ההסכם שנחתם בין התובע לנתבעת הושג על ידי התובע או מי מטעמו בהטעיה, כפי שציינה הנתבעת בתצהירה.

10.השופט דניאל פיש שמע את ראיות הצדדים ונתן ביום 22.7.14 פסק דין שדחה את התביעה מחמת היעדר הוכחה. על פסק דין זה הוגש ערעור (ע"א 6472/14 ביבאר נ' ביסאן [פורסם בנבו] (22.12.15)). בית המשפט העליון, בהמלצתו ובהסכמת הצדדים, החליט לבטל את פסק דינו של השופט פיש ולהחזיר את התיק לבית משפט קמא, לדיון בפני מותב אחר. כן נקבע, שעל הנתבע להגיש תובענה שכנגד תוך 30 יום, כך ששתי התביעות תשמענה במאוחד, וכי ראיות שהוגשו על ידי הצדדים במסגרת ההליך בפני כב' השופט פיש יוכלו לשמש בהליך החדש, והכל על פי שיקול דעתו של בית משפט זה.

11.ביום 21.1.16 הגיש נתבע 2 תביעה שכנגד נגד נתבעת 1 (נתבעת שכנגד 1) והתובע (נתבע שכנגד 2). בכתב התביעה שכנגד נטען כי נתבעת 1 מכרה לנתבע 2 (התובע שכנגד) את הקרקע כדין בהתאם להסכם מכר מיום 22.10.11, וכי התובע (הנתבע שכנגד 2) טוען לזכויות בקרקע על סמך הסכם מיום 19.10.11 שהושג בהטעיה ו/או במרמה ואשר אינו עונה על התנאים הקבועים בחוק.

12.בכתב ההגנה בתביעה שכנגד מיום 1.3.16 הכחיש התובע את כל הטענות נגדו.

13.בתיק התקיימו קדם משפט ומספר ישיבות הוכחות, בהם שמעתי את העדים מחדש. מטעם התובע העידו התובע עצמו; אביו, מר פואז ביבאר (להלן: פואז); עו"ד ביסאן; עו"ד איאד פראג' (להלן: עו"ד פראג'); עו"ד אוסאמה סכס (להלן: עו"ד סכס) וחכמאת, אחיה של נתבעת 1. מטעם נתבעת 1 העידו הנתבעת 1 והגרפולוגית גב' ברכה שני (להלן: "הגרפולוגית"). מטעם נתבע 2 העידו נתבע 2 ועו"ד מייסלון יאסין (להלן: עו"ד יאסין). לאחר תום שמיעת הראיות הגישו בעלי הדין את סיכומיהם בכתב, שתמציתם להלן.

טיעוני הצדדים בסיכומיהם

טענות התובע/הנתבע שכנגד

14.לטענת התובע, לאחר שפרטי העסקה בינו לבין הנתבעת סוכמו במשא ומתן שהתנהל עמה ועם אחיה, ולאחר שהתובע גייס את התמורה המוסכמת בסך של 20,000 דולר באמצעות הלוואה מאביו, הוצאו העסקאות לפועל. עו"ד ביסאן, שייצג את הנתבעת בעסקת המכר החוזר מג'נאן ואת הנתבעת והתובע בעסקת המכר שביניהם, הכין במשרדו שני חוזי מכר (האחד בין הנתבעת לג'נאן והשני בין הנתבעת לתובע). ביום 19.10.11 עו"ד ביסאן החתים את התובע על חוזה המכר עם הנתבעת ועל יתר מסמכי העסקה, קיבל לידיו את התמורה המוסכמת, תוך התניה מפורשת כי אל לו למסור את הכסף לג'נאן, אלא לאחר השלמת החתימות על ידי הצדדים. עו"ד ביסאן, יחד עם אחיה של הנתבעת, נסע לאחר המרת הכספים אצל חלפן כספים בירכא למשרדו של עו"ד פראג', בעלה של ג'נאן, שם הוחתמה, לאחר ביצוע תיקון בכתב יד, על החוזה שבינה לבין הנתבעת ונמסרה לידה אותה תמורה ששולמה על ידי התובע.

15.לטענת התובע, הוא רכש את הקרקע בתום לב, שילם תמורה בגין רכישת הזכויות מהנתבעת וקיבל את החזקה בקרקע לידיו כבר ביום 19.10.11, וכשבוע לאחר מכן, ביום 26.10.11, רשם הערת אזהרה לטובתו. רק בהמשך אותו יום נרשמה הערת אזהרה נוספת לטובת הנתבע.

16. לטענת התובע, הנתבעת הודתה שחתמה על שני העמודים הראשונים בהסכם המכר החוזר עם ג'נאן, ורק לגבי העמוד האחרון של ההסכם יש מחלוקת אם מדובר בחתימתה של הנתבעת. בעניין זה העיד עו"ד ביסאן, שהוא החתים את הנתבעת על כל העמודים ולטענת התובע יש לקבל את גרסתו על פני חוות הדעת הגרפולוגית מטעם הנתבעת.

17.לטענת התובע, אין לקבל את חוות הדעת הגרפולוגית, מאחר שהגרפולוגית אישרה בעדותה כי הבדיקה נעשתה על גבי מסמך מצולם, אף שעו"ד ביסאן העיד שנתן העתק מקורי לנתבעת; הגרפולוגית העידה שהנתבעת לא הביאה לה מסמכים אקראיים להשוואה, אף שביקשה זאת ממנה; הגרפולוגית לא עדכנה את חוות דעתה לאחר ההליך הקודם בו הנתבעת ציינה כי יש בידיה מסמכים אקראיים להשוואה; הגרפולוגית אישרה בעדותה כי קיימת חשיבות למסמכים אלו שלא הומצאו על ידי הנתבעת ואישרה שאדם יכול לשנות חלק ממאפייני חתימתו.

18.העובדה שהגרפולוגית נתבקשה לחוות דעתה על צילום של עמוד אחד בלבד, מובילה לטענת התובע למסקנה, כי הדף שנמסר לה זויף על ידי מי שביקש ממנה לחוות דעתה. מה גם, שעיון בחוות דעתה ובחתימות להשוואה שנחתמו בפניה מלמדים כי הגרפולוגית שגתה במסקנתה, שכן קיים דמיון כמעט מוחלט בין החתימות שנחתמו בפניה לבין החתימה שבמחלוקת. כמו כן, לגרפולוגית אין כל הכשרה בהשוואת כתב יד ולכן אין לקבל את חוות דעתה.

19.התובע ציין, כי אף אם תתקבל דעתה של הגרפולוגית, שהחתימה על הדף האחרון בהסכם מזויפת, אין בכך להועיל לנתבעת היות והיא אישרה שכל יתר החתימות על ההסכם, לרבות בצד התיקון בכתב יד, שכוללות את עיקרי ההסכם, הן שלה. בנוסף, הנתבעת העבירה לשיטתה את זכויותיה בהמשך לנתבע, ללמדך כי הנתבעת מכירה בתוקפו של ההסכם שבינה לבין ג'נאן. היא לא ביטלה את הסכם המכר החוזר בטענה של זיוף וציינה מפורשות בפני עו"ד יאסין, כי ההסכם עם ג'נאן מקנה לה זכויות. משכך, נטען כי יש לקבוע שהחוזה בין הנתבעת לג'נאן תקף, בהיותו עומד בתנאים לכריתת חוזה וכי עסקינן בחוזה שמעולם לא זויף.

20.באשר לתוקפו של חוזה המכר שבין התובע לנתבעת, טען התובע שאין מחלוקת שהנתבעת אכן חתמה על ההסכם, אלא שלטענתה הוטעתה בעת החתימה ולא ידעה שהיא חותמה על החוזה שבינה לבין התובע. טענת הנתבעת נסתרה על ידי עו"ד ביסאן, ואילו עדות אחיה של הנתבעת בעניין זה אינה מהימנה. לטענת התובע, הנתבעת ידעה היטב על מה היא חותמת, וחתמה מרצונה ולכן יש לקבוע כי גם הסכם זה תקף, בדומה להסכם המכר החוזר עליו חתמה עם ג'נאן. אשר לתמורה, נטען כי אין מחלוקת שג'נאן קיבלה תמורה מהנתבעת, כאשר מהראיות עולה כי תמורה זו שולמה על ידי התובע, דהיינו שהנתבעת קיבלה מהתובע.

21.בהתייחס לטענות הנתבע בתביעה שכנגד באשר לתחרות בין הזכויות, טען התובע כי הוא הרוכש הראשון בזמן, וידו היא על העליונה, אלא אם יוכיח הרוכש המאוחר, קרי הנתבע, שהוא עומד בשלושת התנאים בסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שאותם לא הוכיח. לטענת התובע, הנתבע הכניס עצמו לעסקה נוגדת במודע, תוך שהוא מסכן את כספו, שכן אישר שהסתמך על דברי הנתבעת, ויש לראות בהתנהגותו עצימת עיניים. כמו כן, הנתבע כשל בהוכחת תשלום התמורה על פי חוזה המכר, ולכן יש לקבוע שזכותו של התובע גוברת על זכותו של הנתבע.

22.על כן ביקש התובע מבית המשפט לקבל את תביעתו, לדחות את התביעה שכנגד ולחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

טענות הנתבעת

23.לגרסת הנתבעת, לא מדובר כלל בעסקאות נוגדות, שכן היא כרתה עסקה אחת ויחידה ביחס לזכויותיה בקרקע- היא העסקה שנכרתה ביום 22.10.11 בינה לבין נתבע 2. עו"ד ביסאן, שערך עבורה את מסמכי עסקת המכר החוזר מול ג'נאן, בשיתוף פעולה עם חכמאת, החתים אותה לטענתה ללא ידיעתה על המסמכים שעליהם התבסס התובע בתביעתו, תוך שהוא נותן לה להבין שהיא חותמת על מסמכים הקשורים בעסקת המכר החוזר. הדבר מסביר לטענתה את קיומה של החתימה המזויפת, הנחזית להיות שלה, שנמצאת על העמוד האחרון של הסכם המכר שנכרת מול ג'נאן.

24.לטענת הנתבעת, המסקנה המתבקשת מעדותו של התובע היא שהוא אף פעם לא דיבר עמה ולא הודיע לה דבר, לא פגש אותה לצורך העסקה ולא בכלל, לא במשרדים ולא באירועים. התובע היה שותף להטעייתה של הנתבעת. התובע בחר לא להודיע לה דבר ולא לדבר איתה ולא לשמוע ממנה, ולא להיפגש איתה לצורך כריתת ההסכם או ביצוע העסקה ולא לשמוע מה דעתה בעניין מכירת הקרקע שלה לידו ואם היא מסכימה לתמורה וכדומה. נטען, שגם בעדות אביו של התובע יש סתירות רבות. הוא בא מוכן למתן עדות לפיה הוא "לא יודע שום דבר", לא ידע על עסקת המכר, לא שמע לפני הדיון על ג'נאן, לא נטל חלק במו"מ ולא דיבר עם חכמאת. התחמקויותיו בעדותו מגלות את שקריו, חוסר האמינות שלו והמגמתיות בעדותו.

25.הנתבעת טענה, כי עד התביעה חכמאת הסביר את דבר הזיוף בהסכם והעיד שנעשה בו שינוי. עו"ד פראג' ביקש לשנות דברים בהסכם, הוא קיצר בסעיפים, הדפיס הסכם חדש והחתים את אשתו ולכן העותקים שחתמה עליהם הנתבעת נקרעו. נטען, כי עדותו סותרת את עדות עו"ד ביסאן ומתיישבת עם עדות עורכי הדין פראג' וסכס לעניין ביצוע שינויים בהסכם במשרדו של עו"ד פראג'. כן מחזקת עדותו של חכמאת את עדות הנתבעת, לפיה חתמה ראשונה, כשעוד לא היו כל החתימות, כך שאחרי שבוצע שינוי בהסכם והוא נקרע, עו"ד ביסאן וחיכמאת לא חזרו להחתים אותה בשנית.

26.הנתבעת טענה עוד, כי עדותו של עו"ד ביסאן היא עדות שקרית, וכי אם הייתה ניתנת לו עוד הזדמנות, היה מעלה עוד גרסאות בעניין ולא מצליח לספר את האמת. מה גם, שמחדליו ברישום הערת האזהרה וביטול הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת ג'נאן זועקים לשמיים, ונראה כי כפי שהעיד חכמאת, לאחר שעו"ד ביסאן קיבל את הכסף, העניין הפסיק להיות "בוער" מבחינתו.

27.הנתבעת טענה שבדקה אצל המומחית את חתימתה רק לגבי העמוד האחרון של ההסכם עם ג'נאן, ולכן לאורך כל הדרך הכחישה חתימה זו ואישרה את כל יתר החתימות שנראות לה חתימות שלה, אך לא נבדקו בבדיקת מומחה לעניין. היא אישרה שהיא יודעת את האותיות בעברית אך לטענתה לא כל דבר היא מצליחה לקרוא בעברית ולא מבינה את כל הכתוב. היא מבינה בצורה בינונית ולא שוטפת, וניסוח משפטי היא לבטח לא מבינה.

28.הנתבעת הפנתה לדברי הגרפולוגית מטעמה, שהגיעה למסקנה שקיימת סבירות גבוהה מאוד שהחתימה שבמחלוקת על גבי הסכם המכר מיום 19.10.11, המיוחסת לנתבעת, לא נחתמה על ידה. לדבריה, המומחית נחקרה על חוות דעתה ולא סתרה אותה. הנתבעת הבהירה בטיעוניה, שחשדה רק בחתימה שבעמוד האחרון בהסכם המכר החוזר כחתימה מזויפת ולכן רק היא הוגשה למומחית מטעמה.

29.הנתבעת ציינה, כי מהראיות עולה שהתובע לא הוכיח שהנתבעת מכרה לו את זכויותיה בחלקה. התביעה לא גילתה את ההסכם המקורי, כך שבנסיבות העניין, החסר הראייתי משמעותי ויורד לשורשו של עניין, ועל כן ראוי להחיל כנגד התובע את הכלל, לפיו הימנעות בעל דין מהבאת ראיה רלוונטית נזקפת כנגדו. מקום בו עסקינן בעסקת מכר מקרקעין, הכלל הוא כי נטל השכנוע רובץ כולו על הטוען לתוקפה וכשרותה של העסקה.

30.הנתבעת הוסיפה, כי כשעסקינן בטענת הגנה המבקשת לקעקע את גרסת התובע ובה בעת רומזת למעשה מרמה שביצע התובע ושותפיו, ההלכה היא כי אף במקרה בו הנתבע לא מצליח לעמוד בנטל הנדרש לצורך קביעת המרמה שבטענתו כממצא עובדתי, אך מצליח לערער את הבסיס הראייתי שהציב התובע לביסוס טענותיו, די בכך כדי להביא לדחיית התביעה. גרסת התובע בנוגע לעסקת המכר שלכאורה נכרתה עמו היא בלתי סבירה בעליל, ולכן יש לקבוע, שהתובע לא עמד בנטל השכנוע להוכחת תביעתו. בנוסף או לחילופין, לטענת הנתבעת, יש לדחות את התביעה גם מפני שעלה בידיה לקעקע את גרסתו של התובע, ללא קשר לשאלה אם היא גם עמדה בנטל הנדרש לצורך קביעת המרמה.

31.הנתבעת טענה, כי לגרסת התובע, העסקה שנכרתה עמו הייתה למעשה החוליה השנייה בעסקת מכר סיבובית, במסגרתה טרחה הנתבעת ורכשה בחוזר את הזכויות בחלקה מג'נאן, אלא שלעסקה הסיבובית הנטענת אין ולא יכול להיות כל היגיון כלכלי או אחר. ההיגיון והשכל הישר היו מחייבים, כי במצב העניינים כפי שהיה ערב כריתת הסכם המכר הסיבובי הנטען, התובע ירכוש את הזכויות בחלקה ישירות מג'נאן, מהטעם הפשוט כי הדבר היה מפחית בחצי את החבות במסי המקרקעין, מה עוד שהדבר אינו כרוך בסיכון כלשהו להטלת עיקולים על החלקה.

32.לטענת הנתבעת, התובע הציג גרסה בלתי הגיונית בעליל בנוגע להשתלשלות העניינים שהביאה לכריתת העסקה הנטענת עמו, תוך הצגת תמונת מצב שפשוט אינה יכולה להתקבל על הדעת. לעומתו, הנתבעת הצליחה להוכיח ברמת הסבירות המתבקשת, שהיא מעולם לא התכוונה למכור את זכויותיה בחלקה לתובע, וכי המסמכים עליהם נסמך התובע בתביעתו נגדה נחתמו על ידיה במרמה, לאחר שהוסבר לה שמסמכים אלה מתייחסים לעסקת המכר החוזר שנכרתה באותו יום בינה לבין ג'נאן.

33.לפי הנתבעת, זיוף חתימתה על הסכם המכר החוזר מאושש את גרסתה באשר לנסיבות החתמה על מסמכי העסקה הנטענת מול התובע, לאחר שאלה הוצגו בפניה כמסמכי עסקת המכר החוזר. הסתמכותה על עו"ד ביסאן ותלותה המוחלטת של הנתבעת בו, הקלה מאוד את החתמתה על המסמכים השנויים במחלוקת. לפיכך, אין להחיל עליה את ההלכה, לפיה חזקה על מי שחותם על מסמך שהוא מבין את תוכנו, שכן הלכה זו עניינה בחתימה על מסמכים בין צדדים שווים, בעוד שבמקרה דנן הנתבעת חתמה על מסמכים שהוצגו לה בצורה מטעה על ידי לא אחר מאשר בא כוחה משכבר הימים, שבדיעבד הסתבר לה שהוא מייצג גם את הצד השני לאותה עסקה.

34.הנתבעת טענה, כי בנוסף לכך שלא הוכחה גמירות דעתה להתקשר בהסכם עם התובע, יש דרישה גם לתום לב- הן במו"מ לכריתת ההסכם והן בקיום ההסכם. הנתבעת הוטעתה והתקשרה עם התובע באמצעות חתימה שנתקבלה במחטף, דבר שנבע מחוסר תום ליבם של התובע ושותפיו. אשר על כן, יש לדעתה לקבל את תביעתו של נתבע 2 ולדחות את תביעת התובע.

טענות נתבע 2/התובע שכנגד

35.לטענת נתבע 2, בתחילת חודש אוקטובר 2011 או בסמוך לכך נודע לו כי בכוונת הנתבעת למכור את הקרקע. על כן, ביקר בחלקה, בחן אותה ואת כדאיות העסקה ולאחר שהתרשם שהחלקה אינה תפוסה על ידי אדם אחר ועודנה במצב בו הכיר אותה מילדותו, פנה לנתבעת באמצעות אחיינה, מר באסל עבאס, והציע לרכוש את החלקה ממנה תמורת 70,000 ₪.

36.לטענתו, בין הצדדים התנהל משא ומתן לרכישת החלקה, שבו הודיעה הנתבעת לנתבע 2 שתוכל לבצע את עסקת המכר רק לאחר שתשלים את רכישת החלקה בחזרה מג'נאן. ביום 22.10.11 התגבש המשא ומתן בין נתבע 2 לנתבעת לכדי הסכם מכר מחייב, לאחר שהנתבעת הודיעה לנתבע 2 שרכשה את הנכס בחזרה וכי תוך מספר ימים יושלם רישום הזכויות על שמה. לאחר שנתבע 2 ראה את הסכם המכר החוזר, שילם לנתבעת את התמורה המוסכמת.

37.ביום 26.10.11, ארבעה ימים לאחר שחתם על הסכם מכר, רשם נתבע 2 לטובתו הערת אזהרה. לטענתו, הופתע לגלות כי באותו יום רשם התובע אף הוא הערת אזהרה לטובתו, ופנה לנתבעת, שהודיעה לו שלמעשה הוחתמה על ההסכם עם התובע תוך הטעייתה.

38.נתבע 2 טען כי הסתמך על הרישום במועד ביצוע העסקה, אז הייתה רשומה אך ורק הערת אזהרה לטובת ג'נאן, ללא כל הערת אזהרה נוספת לטובת התובע, ולא הייתה לו שום ידיעה בדבר העסקה שהתובע טען לה, אחרת לא היה שם כספו על קרן הצבי ומסתכן בעסקה נוגדת. לטענתו, התנהגותו חסרת תום הלב של התובע מתבטאת בכך שמנע מהנתבע לגלות את מצב הזכויות בנכס, על ידי אי רישום הערת אזהרה, דבר שגרם בסופו של יום לתאונה המשפטית באותו נכס. לטענת הנתבע 2, העסקה שביצע, ידה על העליונה.

39.נתבע 2 הפנה לעדותה של עו"ד יאסין, שלטענתו הסבירה שרק לאחר שערכה את הבדיקות הרלוונטיות לגבי הנכס וראתה שאין כל מניעה משפטית לקיום העסקה, הכינה את המסמכים מושא העסקה והצדדים חתמו עליה בהתאם. לא יכול להיות ספק, לטענתו, שהוא נהג כקונה סביר ותם לב, ונעזר בבעל מקצוע שערך עבורו את הבדיקות הרלוונטיות טרם חתימתו על ההסכם עם הנתבעת. לעומתו, התובע ועו"ד ביסאן השתהו ברישום הערת האזהרה במשך כשבעה ימים מיום חתימת ההסכם ולא הציגו הסבר משכנע לכך.

40.לטענת נתבע 2, התובע פעל בחוסר תום לב ולא נקט משנה זהירות, מאחר ולא ביקש לראות ייפויי כוח מהנתבעת לחכמאת שלטענתו פועל בשמה, לא נפגש עמה והסתפק בטענה שדיבר איתה בטלפון. התובע אף הודה כי את התמורה שילם לעו"ד ביסאן ולא לנתבעת.

41.נתבע 2 טען, כי תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה השני אינו תנאי לקיום סעיף 9 לחוק המקרקעין, ותשלום התמורה בחלקה מספיקה למילוי תנאי סעיף זה. אין ספק, לטענתו, שנתבע 2 שילם את מלוא התמורה בגין רכישת הנכס ועובדה זו אושרה על ידי הנתבעת ללא כל צורך בראיה אחרת. מאידך, לטענתו, התובע לא הצליח להוכיח כי הוא שילם תמורה כלשהי לנתבעת.

42.נתבע 2 הוסיף, כי טענות התובע, כאילו זכותו עדיפה נוכח העובדה שהעסקה לא הסתיימה ברישום בהתאם לדרישה בסעיף 9 לחוק המקרקעין וכי אין קשר סיבתי בין חוסר תום לבו של הראשון בזמן לתאונה המשפטית ,דינן להידחות. זאת, נוכח פסיקות בית המשפט ולנוכח העובדה כי התובע ועו"ד סאמר ביסאן פעלו בחוסר תום לב וגרמו במכוון לתאונה משפטית.

43.לטענת נתבע 2, התובע לא הצליח להרים את הנטל להוכיח קבלת החזקה בקרקע. עצם הכניסה לקרקע אינה מקנה חזקה בה, ועל כן טענתו שנכנס לקרקע ביום 19.10.11 אינה אלא ניסיון להטעות את בית המשפט ולהשאיר רושם כי קיבל חזקה בקרקע, בעוד שבסרטון שהגיש נתבע 2 לבית המשפט רואים כי החלקה מוזנחת ואינה מעובדת. מכך יש להבין, שהתובע לא נכנס מעולם לקרקע, לא מכיר אותה ולא ביצע בה כל עבודה. לעומת זאת, נתבע 2 ביקר בנכס לאחר שנודעה לו כוונת הנתבעת למכור את הקרקע, בחן אותו וראה שהוא נקי מכל אדם וחפץ.

44.נתבע 2 טען, כי מעדותו של עו"ד ביסאן עולה שהוא לא קיבל ייפויי כוח ו/או הרשאה כלשהי מהנתבעת לאחיה חכמאת, המרשה לו לבצע בשמה את עסקת המכר הנטענת עם התובע. העובדה שלא הוגש הסכם המכר החוזר המקורי מחזקת לטענתו את טענת הנתבעת כי חתימתה הנתבעת זויפה. לכן לא נמסר שום העתק מקורי כנהוג לעשות בעסקאות מכר מקרקעין, דבר שמראה כי עו"ד ביסאן פעל בשיתוף פעולה עם חכמאת לביצוע עסקת מכר לתובע בה ירוויחו שניהם סך של 35,000 דולר. התובע טוען לזכויות בנכס על סמך הסכם שהושג במרמה ו/או בהטעיה ואשר אינו עונה על התנאים בחוק ולכן דין תביעתו להידחות על הסף.

45.לטענת הנתבע 2, בפני בית המשפט הובאו ראיות בדבר זיוף חתימתה של הנתבעת וראיות אלו לא נסתרו על ידי התובע - לא על ידי הגשת חוות דעת נגדית מטעמו ולא בחקירה נגדית של המומחית, דבר שמהווה נדבך נוסף באשר למסקנות שמביאות לדחיית תביעתו. באשר לשאלה, איך הנתבעת טוענת לזיוף חתימתה בהסכם המכר החוזר ומנגד משתמשת בו לשם ביצוע העסקה עמו, טען הנתבע 2 כי הנתבעת העידה שלא ידעה שמחתימים אותה על שני הסכמים באותה עת, אלא הבינה והאמינה שהיא חותמת רק על הסכם המכר החוזר להחזרת הקרקע אליה מג'נאן. דהיינו, כוונתה הייתה אכן לבצע את העסקה עם ג'נאן, ועל סמך ההסכם הזה היא מכרה את זכויותיה לנתבע 2 שעסקתו תקפה וגוברת על ההסכם הנטען עם התובע.

46.נתבע 2 ציין, כי לפי עדות הנתבעת, היא מכרה לו את זכויותיה בקרקע לפני שידעה על הזיוף, דהיינו ההסכם ביניהם היה בגמירות דעת, בניקיון כפיים ובתום לב, בשונה מההסכם הנטען עם התובע שבבסיסו היה מרמה והטעיה. ניתן לראות שההסכם עם התובע הוא חסר תוקף, גם בהתאם לעדותו של חכמאת, שבהיותו השותף לעבירת המרמה נגד אחותו הנתבעת הודה כי ההסכם עם התובע אינו מזויף, אך הנתבעת חתמה עליו שלא בידיעתה. על כן קיימת לנתבעת הזכות לבטל את ההסכם מחמת הטעיה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ובכך ידו של ההסכם שנחתם עם הנתבע 2 על העליונה.

47.נתבע 2 הדגיש, כי חובת הגילוי היא אחת מהחובות הנגזרות מעקרון תום הלב אשר אומץ כעקרון על בדיני החוזים, כאשר מהעדויות ניתן להסיק שעו"ד ביסאן ושותפו חכמאת הטעו את הנתבעת בעת שחתמה על מסמכים שהוצגו בפניה כמסמכי עסקת המכר החוזר, מבלי ליידע אותה אודות רצונו של התובע להתקשר עמה בחוזה. בכך הצדדים (התובע והנתבעת) לא גמרו בדעתם לכרות ביניהם את החוזה ונעדר התנאי היסודי לשכלול החוזה והוא גמירות הדעת. על כן, יש לבטל את ההסכם בין התובע לנתבעת בעילה זו, ולקבוע שההסכם היחיד שבתוקף הוא זה שנכרת עם נתבע 2.

48.נתבע 2 הפנה לכך שחכמאת הודה, כי כל הכוונה שעמדה מאחורי כריתת ההסכם עם התובע הייתה להתחלק ברווח בינו לבין עו"ד ביסאן. על כן דאגו שניהם שהתובע לא ייפגש עם עו"ד איאד ולא עם הנתבעת, כדי להבטיח ככל האפשר את הרווח שלהם מהעסקה ששניהם תכננו וביצעו במרמה. נטען, כי ויתורו של התובע על עדותו של חכמאת בהליך הקודם אינו אלא ניסיון להגן על גרסתו המפוקפקת בכל הקשור להסכם המכר עם הנתבעת. הנתבע 2 הפנה למקרים דומים בהם אף ניתנו לטענתו פסקי דין המתארים את מעלליהם של עו"ד בסאן וחכמאת, כאשר חכמאת לא היסס לכרות עסקאות מפוקפקות עם אחרים ועו"ד ביסאן הוא זה שעסק בייצוג אותן עסקאות.

49.נתבע 2 הדגיש, כי התובע לא הצליח להוכיח שאכן דיבר עם הנתבעת, לא הצליח להוכיח שנפגש עמה וכי ניהל עמה מו"מ. על כן, הוא לא נהג כקונה סביר ותם לב, והחליט לשלם את התמורה, במידה ואכן שולמה, לעו"ד ביסאן שללא ספק ביצע מעשה רמאות והטעיה, בעוד שנתבע 2 הוכיח כי ניהל מו"מ ישיר עם הנתבעת ושילם לה את מלוא התמורה.

50.לטענת נתבע 2, המסקנה החד משמעית היא שההסכם שנחתם בין התובע לבין הנתבעת הושג על ידי התובע ו/או מי מטעמו בהטעיה ו/או במרמה ועל כן התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא לדחיית התביעה נכונה וצודקת ויש לחזור ולדחותה בשנית. האמור מקבל משנה תוקף לנוכח טענות הנתבעת הקשות כלפי התובע שלפיהן הוא מחזיק בהסכם שלא כדין, שלטענתה הושג במרמה והטעיה, טענות שלדעת נתבע 2 הוכחו במשפט, דבר שמוביל למסקנה המונעת את אכיפת ההסכם.

51.עוד נטען, כי התנהלות התובע יש בה כדי להשתיק אותו מלטעון טענות כלשהו באשר לזכויות בנכס ובכלל נגד נתבע 2. התובע עתר לסעדים שמקורם בדיני היושר, הסתיר מעיני כב' בית המשפט עובדות מהותיות, והתנהלותו היא יותר מאשר סתם חוסר תום לב. התובע עתר לסעד מן היושר ולאכיפת הסכם מכר שהוכח שאינו כשר ובכך הוכח שלא נוצרה גמירות דעת מצד הנתבעת לשכלל הסכם מעין זה. די בהתנהלות זו של התובע על מנת להביא לדחיית תביעתו, ולקבלת התביעה שכנגד.

דיון והכרעה

52.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, על בסיס הראיות שהוצגו, כולל מסמכים ועדויות, דין התביעה להתקבל ודין התביעה שכנגד להידחות, מהטעמים שאפרט כעת.

53.עסקינן בתחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין, שתוכרע על פי הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, ועל פי הדין. הנתבעת כופרת בטענה שמכרה את הקרקע לתובע. אם מתקבלת טענתה שאין הסכם בינה לבין התובע, אין תחרות בין העיסקאות, אלא יש רק עיסקה אחת, עם הנתבע 2. רק אם לא מתקבלת טענתה, עשויה להיות תחרות בין עיסקאות נוגדות.

הסכם המכר החוזר בין ג'נאן לנתבעת

54.כבר בראשית הדברים אציין, שלא יכול להיות חולק, כי הנתבעת וג'נאן חתמו על הסכם מכר נוסף, חוזר, בשנת 2011, שאם לא כן הנתבעים כלל אינם יכולים לטעון שהנתבעת מכרה את הקרקע לנתבע 2, שהרי אינה יכולה למכור זכויות שאינן שלה. הנתבעת אף ציינה בסיכומיה, "בתאריך 19.10.11 רכשה המשיבה או האמינה שהיא רכשה בחזרה את זכויותיה בחלקה מאת גב' ג'נאן, וזאת בהתאם להסכם מכר שנערך באותו יום" (סעיף 4 לסיכומי הנתבעת).

55.עו"ד פראג', בעלה של ג'נאן, העיד, כי עסקת המכר החוזר עם הנתבעת נעשתה באמצעות אחיה של הנתבעת: "אישתי לא מכירה את המוכרת, אני הכרתי את אח שלה חכמאת, ייצגתי אותו בכובע שלי האחר במשרד ייעוץ מס והנה"ח ורכשתי ממנו את הקרקע, דרכו זאת אומרת מהגברת דרכו, ושילמתי להם את התמורה..." (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 8-10). הוא הבהיר כי "גם בעיסקת הרכישה וגם במכירה חכמאת עמד מאחורי זה" (עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 11); "העיסקה היתה ביני לבין חכמאת. אחותו של חכמאת באמצעות חכמאת" (עמ' 17 לפרוטוקול, שורה 23).

56.עדות זו של עו"ד פראג' תומכת בגרסת התובע, שתובא בהמשך, לפיה ניהל את המו"מ לרכישת הקרקע בעיקר מול אחיה של הנתבעת. חכמאת טען בעדותו שהוא פנה לפואז, אביו של התובע, בהצעה לרכוש את הזכויות בקרקע חזרה (עמ' 93 לפרוטוקול, שורה 26), ולאו דווקא לתובע עצמו, אך בכל מקרה, כפי שניווכח, עדותו לא הותירה עליי רושם אמין.

57.על פי עו"ד פראג', הוא ביצע את כל העסקאות, ולא אשתו ג'נאן, שכלל לא הכירה את הנפשות הפועלות, כך שרק רשם את החוזה על שם אשתו בעת הרכישה. על הנסיבות שקדמו לחתימת הסכם המכר החוזר העיד (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 18-31):

"ב-2011 מכרתי את הקרקע, הגיע אליי חכמאת אותו בן אדם שהיה מעורב בעיסקת הקנייה הרכישה מ-06' עם עורך דין סאמר ביסאן, הגיעו אליי למשרד, עו"ד סכס היה עורך דין באותו זמן קיבל שירותי משרד מהמשרד שלי, הוא ישב במשרד. ביקשתי ממנו כיוון שאני לא עוסק במקרקעין והגיע נדמה לי עורך דין ביסאן הגיע עם דיסק און קי עם ההסכם כל החומר.. ואכן הם נכנסו למשרד של אוסמה, עברו על הפרטים והביאו לי את החומר. אני לקחתי את ההסכם, ירדתי התקשרתי לאישתי או שהיא הגיעה או שאני קפצתי לבית זה קרוב, החתמתי אותה על כל המסמכים עם המש"חים, אישרתי אותם, נכנסו אליי שניהם למשרד וישבו אצלי, נתנו לי 20,000$ בשטרות דולרים והלכו לדרכם".

58.עו"ד פראג' החתים את אשתו על המסמכים הקשורים למכר החוזר ועל ההסכם עצמו ת/3 ואישר אותם בחתימתו שלו (עמ' 14 לפרוטוקול, שורה 4). הוא חזר לא אחת על כך ש"בפועל אני מאחורי כל הדברים. אני גם ייצגתי אותה וגם רכשתי וגם מכרתי. אני בצעתי את הכל. אני קבלתי את הכסף" (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 9-12). על כן, עדותה של ג'נאן מיותרת.

59.עו"ד סכס אישר את דברי עו"ד פראג' לפיהם עו"ד ביסאן, שהגיע יחד עם חכמאת למשרדו, ביקש להשתמש במחשבו כדי להדפיס את ההסכם מדיסק און קי שהיה ברשותו (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 22-23). כלומר, לא היו בידו נוסחים מודפסים לחתימה. עו"ד סכס הסביר, כי עו"ד פראג' ביקש ממנו לעבור על ההסכם, מאחר שהוא לא התעסק בענייני מיסוי ומקרקעין, "קראתי את ההסכם, עשיתי תיקון בכתב יד לעניין מס הרכוש, ובזה הסתיים הרכוש". לפי עדותו, ההסכם לא היה חתום, הוא עבר עליו, עשה את התיקון, מסר אותו ויצא. עו"ד סכס הדגיש, שלא היה לו כל קשר לצדדים וכי לא ייצג אף צד בעסקה (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 25-28).

60.בעניין עסקת המכר החוזר, הנתבעת אישרה בתצהירה כי עו"ד ביסאן ערך הסכם מכר בינה לבין ג'נאן, אלא שלדבריה " אני לא חתמתי עליו" (סעיף 10 לתצהיר הנתבעת שצורף לתגובה מטעמה מיום 18.3.12). הנתבעת הבהירה כי "מעולם לא חתמתי על הסכם המכר הנ"ל (עם הגב' ג'נאן) וכי אין זו חתימתי וכי חתימה זו, הנחזית להיות חתימתי, זויפה" (סעיף 11 לתצהיר הנתבעת).

61.כאמור, עו"ד פראג' העיד שזכויותיה של אשתו בקרקע נמכרו בשנית לנתבעת, והנתבעת טענה שלאחר מכן ביצעה עסקה בקרקע עם נתבע 2, על פי הסכם חתום עם ג'נאן שהוצג לעו"ד מטעמו של הנתבע 2, עו"ד גב' מייסלון יאסין. על כן נקודת המוצא היא, שבניגוד להצהרתה של הנתבעת, ג'נאן והנתבעת חתמו על הסכם מכר חוזר ביום 19.10.11. ואכן, הנתבעת לא הכחישה בעדותה שחתמה על הסכם עם ג'נאן (עמ' 191 לפרוטוקול, שורות 4-5). העובדה שתחילה, בתגובה מטעמה להמרצת הפתיחה ובתצהירה, הכחישה זאת- פוגעת במהימנותה.

62.הנתבעת טענה בדבר זיוף חתימתה על העמוד האחרון בהסכם המכר שנכרת עם ג'נאן, זיוף שלגישתה מאשש את גרסתה באשר לנסיבות החתמתה על מסמכי העסקה הנטענת מול התובע, לאחר שאלה הוצגו בפניה כמסמכי עסקת המכר החוזר. כשנשאלה הנתבעת בחקירתה הנגדית אם החתימה בעמוד השני להסכם עם ג'נאן, ליד התיקון, היא חתימתה, לאחר שלא הכחישה אותה, השיבה "יכול להיות שזו החתימה שלי. לא יודעת" (עמ' 189 לפרוטוקול, שורה 32). כשנאמר לה, שבעדותה הקודמת אישרה שכל החתימות על כל המסמכים הן שלה, חוץ מהעמוד האחרון להסכם ת/3 אמרה הנתבעת "החתימה הזו דומה לחתימה שלי אבל החתימה שהיא לא שלי נראית שהיא לא שלי. יכול להיות שזו החתימה שלי" (עמ' 190 לפרוטוקול, שורות 3-5). ניתן לראות כי הנתבעת בעדותה בפני התחמקה ממתן תשובה ישירה, למרות שבעדות קודמת כבר אישרה זאת, אלא, שכפי שנראה, לא נוח לה לאשר פרט זה, הפוגע בגירסתה.

חוות הדעת הגרפולוגית

63.לתמיכה בטענת הזיוף, הגישה הנתבעת חוות דעת גרפולוגית מטעמה מיום 15.1.12 (נ/8). בחוות דעתה נתבקשה הגרפולוגית לחוות דעתה רק בשאלה האם החתימה על גבי העמוד באחרון במסמך מתאריך 19.10.11, במקום המיועד לחתימת הקונים, המיוחסת לנתבעת, אכן נחתמה על ידה. זאת, משום שכל החתימות האחרות אושרו על ידי הנתבעת כחתימות שלה. איני רואה טעם רב בעיסוק בחוות דעת הגרפולוגית, שעסקה בשאלה אם החתימה בעמוד האחרון של ההסכם עם ג'נאן היא של הנתבעת עצמה, משום שאין חולק שההסכם הזה מחייב את הנתבעת, ושימש על ידה בסיס להסכמים נוספים. על כן, גם אם החתימה לא היתה שלה, היא אישרה אותה בטענתה שנוצר הסכם מחייב בינה לבין ג'נאן הכולל חתימה זו.

64.אומר בקצרה, מבלי להאריך, שגם לעיצומה של חוות הדעת, איני מייחס משקל רב לחוות דעתה של הגרפולוגית. הגרפולוגית בדקה חמישה מסמכים לצורך השוואה: הסכם מכירת קרקע שנחתם בתאריך 22.10.11 בין הנתבעת לבין נתבע 2 (מסמך מקורי- מוצג 1); ייפויי כוח בלתי חוזר שניתן על ידי הנתבעת לעו"ד ביסאן בתאריך 19.10.11 (מסמך מקורי- מוצג 2); עמוד לפני אחרון מתוך הסכם, ללא ציון תאריך (מסמך מצולם- מוצג 3); עשר חתימות של הנתבעת על גבי נייר עם שורות כפי שחתמה במשרדה של הגרפולוגית ועל פי בקשתה ביום 9.1.12 (מסמך מקורי- מוצג 4); שתיים עשרה חתימות של הנתבעת על גבי דף חלק כפי שחתמה בפני הגרפולוגית במשרדה ועל פי בקשתה ביום 9.1.12 (מסמך מקורי- מוצג 5). "ביקשתי מהגב' ביסאן עליא מסמכים נוספים אקראיים לצורך השוואה, אך, לדבריה, לא מצאה מסמכים נוספים" (נ/8, עמ' 3). אין ספק, שהיו בידה מסמכים נוספים.

65.הגרפולוגית ציינה, כי היא ערכה השוואה בין החתימה שבמחלוקת לבין החתימות של הנתבעת במוצגים 1-5 שקיבלה לצורך ההשוואה ומצאה כי קיימים ביניהם הבדלים ושינויים. בפרק המסקנות כתבה הגרפולוגית: "למרות העובדה שהמסמך שבמחלוקת הינו צילום בלבד, הרי בהשוואה שערכתי בין החתימה שבמחלוקת, המיוחסת לגב' ביסאן עליא, במוצג א', לבין החתימות של הגב' ביסאן עליא שקבלתי להשוואה במוצגים 1-5, מצאתי הבדלים וניגודםי רבים ומשמעותיים. לכן, לאור האמור לעיל ועל פי מיטב שיקול דעתי המקצועית, הגעתי למסקנה כי קיימת סבירות גבוהה מאוד שהחתימה שבמחלוקת, במוצג א', במקום המיועד לחתימת הקונים, על גבי הסכם המכירה מתאריך ה-19.10.11, המיוחסת לגב' ביסאם עליא, לא נחתמה על ידה" (נ/8, עמ' 6).

66.כשבית המשפט נדרש להכריע בדבר אותנטיות של מסמך או חתימה, אין הוא חייב להיעזר במומחה להשוואת כתבי יד, והוא רשאי לקבוע ממצאים בעניין זה, על סמך בחינה עצמאית שלו הכוללת בין השאר הגיון ושכל ישר. כפי שנקבע בע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סאלח, פ"ד נ (1) 499, 508 (1996) (להלן: עניין אבו סאלח):

"גם על-פי הדין הכללי לא חייב בית המשפט להזדקק לשירותיו של גרפולוג כדי לקבוע מימצא בדבר אמיתותה של חתימה (ד"נ 20/85 בחרי ואח' נ' פלדון ואח' [5], בעמ' 465). הוא רשאי להשוות את כתב היד או החתימה שבמחלוקת בעצמו (ראו ע"א 5293/90 [3] הנ"ל, בעמ' 262-263). אך לכוחו זה של בית המשפט מגבלות. בית המשפט אינו מומחה לכתבי יד. אין לו הכישורים הטכניים לבצע אבחנות דקות בדבר זהותו של בעל חתימה פלונית. לכן, במצבים שבהם מתעוררת שאלה רצינית בדבר אמיתות חתימה, רצוי להיעזר בחוות-דעתו של גרפולוג מומחה. בכך לא פורק עצמו בית המשפט מן החובה והאחריות להכריע בשאלה שמתעוררת בפניו. אכן, בית המשפט רשאי, במצב כזה, לקבל את עדות המומחה, או לדחותה, כולה או מקצתה. סמכות ההכרעה לעולם נשארת בידיו (ראו ע"א 46/77 בוכוולד נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ [6], בעמ' 719)." (ההדגשות שלי- מ' ר').

וראו דברי הנשיא שמגר בע"א 5293/90 בנק הפועלים נ' רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240 (1993) (להלן: עניין רחמים), בעמ' 263-262:

"בסוגיה זו הלכה היא מלפנינו, כי בית המשפט רשאי להיזקק לעדויות מומחים בעניינים שבהם דרושים 'ידע והתמצאות מדעיים או טכניים' (ד"נ 20/85 בחרי נ' פלדון, פ"ד לט (4) 463, בעמ' 465), ובהם עדות גרפולוג המומחה לניתוח כתבי-יד. על מקצוע הגרפולוגיה נאמר, כי 'הגיע לדרגת מדע שימושי ממש...' (ע"פ 352/71 טל נ' מדינת ישראל, פ"ד כו (2) 107, בעמ' 112), ולכן מותר - ולעתים קרובות אף רצוי - לעשות שימוש בחוות-דעתו של גרפולוג על-מנת לבסס טענה בדבר אמיתותה (או אי-אמיתותה) של חתימה. מובן כי בכך אין כדי להעביר לגרפולוג את כוח ההכרעה לעניין אמיתות החתימה, ובכל מקרה בית המשפט הוא זה המחליט אם לתת אמון בחוות-דעתו של המומחה, איזה משקל - אם בכלל - יש לייחס לה, ומה המסקנה הסופית העולה משקלול חוות-דעת זו עם שאר הראיות שבתיק ...." (ההדגשה שלי- מ' ר').

67.איני מקבל את מסקנתה של הגרפולוגית מטעם הנתבעת, בחוות דעתה נ/8. ראשית יש לציין, שלפי האמור בחוות הדעת, לגב' שני תואר גרפולוגית מוסמכת מהאגודה להשוואת כתבי יד בארה"ב. בעדותה מסרה שלמדה גרפולוגיה בין השנים 1981-1984 במכון של חנה קורן (עמ' 154 לפרוטוקול, שורות 24-31). לדבריה, עיקר העיסוק במכון התחלק ל-3 תחומים שונים: התאמת עובדים למקומות עבודה, הכוונה מקצועית והשוואות כתבי יד וזיופים, ורק 30% מלימודיה עסקו ספציפית בהשוואת חתימות, כפי שהעידה בעצמה (עמ' 156 לפרוטוקול, שורה 23).

68.בחוות דעת בדבר כתבי יד קיימת חשיבות רבה לבדיקת המסמכים המקוריים, אל מול מסמכים ספונטניים. כאשר מומחה גרפולוג מגיע למסקנה סופית לפיה נעשה זיוף – בעוד הבדיקה נעשתה על סמך מסמך מצולם ולא על סמך מסמך מקור – מן הראוי שהבעייתיות בעניין זה תאוזכר, ותילקח בחשבון במסקנות הסופיות. הגרפולוגית ציינה בחוות הדעת שבדיקתה נעשתה על סמך מסמך מצולם, אך לא התייחסה לכך שישנם מאפיינים שלא היה באפשרותה לבדוק באמצעות צילום, כדוגמת לחץ כתיבה ואיכות הקו. רק בחקירתה הנגדית הואילה לציין כי "יש פרמטרים שאי אפשר לבדוק לפי צילום" (עמ' 156 לפרוטוקול, שורות 5-6). הגרפולוגית טענה, שנאמר לה ע"י ב"כ הנתבעת שיש מקור בבית המשפט ושהיא תמציא לה אותו, אבל אחר כך הסתבר שאין מקור בבית המשפט, כך שלא הייתה לה אפשרות לבחון את עמדתה מחדש. כשהוצג לה שדווקא כן קיים מקור של ההסכם היא חזרה על כך ש"לא הביאו לי שום מסמך נוסף" וכי "זה צריך לשאול את הגברת עליא או את עורכת דינה" (עמ' 151 לפרוטוקול, שורות 15-19, 30-31). הדבר מעלה תמיהה.

69.הגרפולוגית אישרה שקיימת חשיבות לכך שמסמכי ההשוואה הם אקראיים- ולא כאלה שנכתבו לצורך בחינתה בקשר לחוות הדעת- "כיוון שאז אין אפשרות לנסות לשנות או לנסות להתאים את החתימה להתאים או לשנות את החתימה בהתאם לצורך" (עמ' 152 לפרוטוקול, שורות 3-4). כשנשאלה אם העובדה שלא היו בפניה מסמכים אקראיים פגעו בתוצאה הסופית של חוות דעתה, הודתה "אולי זה מוריד קצת" (עמ' 157 לפרוטוקול, שורה 9).

70.כן אישרה הגרפולוגית את טענת ב"כ התובע, שאדם יכול לשנות את מאפייני חתימתו וכי ניתן למחוק את החתימה המקורית בעזרת טיפקס, לחתום מחדש, לצלם ולתת לה העתק, והוסיפה "בגלל זה מצוין שחוות הדעת נעשתה על סמך צילום, בדיוק בגלל זה" (עמ' 152 לפרוטוקול, שורות 23-27). לשאלה אם הצילום של העמוד האחרון של ההסכם אליו היא התייחסה בחוות דעתה יכול להיות זיוף השיבה הגרפולוגית "באופן תיאורטי אתה צודק. נכון" (עמ' 152 לפרוטוקול, שורות 30-31). הגרפולוגית הסכימה, שרק אם היה בפניה המסמך המקורי "זה היה מוריד את האופציה שאולי זייפו את המסמך שבמחלוקת שקיבלתי, כי עורך הדין קשקוש אמר קודם שיכול להיות שמחקו את החתימה ומישהו אחר חתם, אז זה היה מוריד את הבעייתיות של זה" (עמ' 156 לפרוטוקול, שורות 3-6). לא יכול להיות ספק אם כך, כי יש "בעייתיות", כפי שהגדירה זאת הגרפולוגית, בבדיקת מסמך שבמחלוקת שכלל אינו המסמך המקורי.

71.הגרפולוגית טענה כי מסקנתה לעניין הזיוף היא בסבירות גבוהה מאוד שבין 90-95%. איני יודע את משמעות האחוזים האלה, ומה הוא 100%. לשאלה, אם לשיטתה מיותר בעצם לראות את המקור, שכן הגיעה למסקנה של 95% בלי המקור, ענתה כי "זה לא מדע מתמטי כשאני אומרת, ואז בהחלט יש מצב שיכול להיות דרגה יותר גבוהה שאומרת שלא מותיר בי ספק של ממש שזו הדרגה הכי גבוהה" (עמ' 156 לפרוטוקול, שורות 16-18). זהו כאמור אינו המצב בענייננו. אנו עוסקים בחתימה על הסכם, שהנתבעת אישרה שהוא מחייב אותה, כאשר חוות דעתה של הגרפולוגית ניתנה על סמך צילום העמוד האחרון של הסכם המכר החוזר, בלי שהוצג לה המקור של החתימה שבמחלוקת, אף על פי שניתן היה להשיגו, ומבלי שנאמר לה בכלל שהנתבעת מאשרת את חתימתה על עמודים אחרים באותו הסכם. כפי שאישרה הגרפולוגית, ניתן לזייף צילום כזה בקלות ולא הוצגו בפניה מספיק מסמכים להשוואה. דברים אלו מכרסמים, עד כלות, במשקל חוות הדעת הגרפולוגית מטעם הנתבעת.

72.קיימות ראיות נוספות ונסיבות חיצוניות, לרבות התנהגות הצדדים, המחזקות את מסקנתי, כי לא רק שחתימתה של הנתבעת לא זויפה, אלא שבין התובע לבין הנתבעת נחתמה עסקת מכר כפי שנטען על ידי התובע, והכל כמפורט להלן.

73.במסגרת פסק הדין שניתן בע"א 5293/90 בנק הפועלים נ' רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240 (1993) (להלן: עניין רחמים), קבע הנשיא (דאז) מ' שמגר:

"קיימות שלוש דרכים עיקריות שבהן ניתן להוכיח, כי חתימה כלשהי היא חתימתו של פלוני: האחת, באמצעות עדות ישירה - היינו, עדותו של החותם או של מי שהיה עד לחתימה... שנייה, באמצעות השוואת החתימה השנויה במחלוקת לחתימה הידועה כאמיתית, תוך התחקות אחרי נקודות הדמיון והשוני ביניהן... והשלישית, על-ידי עדותו של מי שמכיר היטב את כתב היד או החתימה השנויים במחלוקת ומעיד על מידת התאמתן למסמך שבדיון... המכנה המשותף לדרכי הוכחה אלה הוא קיומם של אלמנטים ראייתיים חיצוניים למסמך שבמחלוקת, השופכים אור על זהות עורך המסמך או החתום עליו. הווי אומר, כאשר מתגלעת מחלוקת בכגון דא, אין די במסמך עצמו כדי ללמד, ולו לכאורה, מיהו החתום עליו, והצד אשר עליו מוטל נטל השכנוע חייב להניח נדבכים ראייתיים נוספים, אשר ביחד עם המסמך יהיה בהם די כדי להרים את הנטל האמור. " (ההדגשות שלי- מ' ר').

עינינו הרואות, כי הוכחת אמיתות חתימה או אי-אמיתותה, יכולה להיעשות בראיות מסוגים שונים, החל מראיות ישירות על מעמד החתימה; ראיות על נסיבות החתימה; ראיות מדעיות, כגון חוות דעת גרפולוגית; השוואה ויזואלית בין החתימות; הגיון ושכל ישר; וראיות נסיבתיות, לרבות התנהגות הצדדים לפני ואחרי החתימה (ראו גם ע"א 7303/01 עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(2) 847 (2003)).

74.במקרה שלפני, התנהגות הנתבעת לאחר חתימת ההסכם עם ג'נאן מראה שהיא הכירה בתוקפו, שכן לא רק שמעולם לא ביטלה את ההסכם בטענה לזיוף, אלא שביקשה להעביר את הזכויות בהמשך לנתבע 2 וציינה מפורשות בפני עו"ד יאסין, שההסכם עם ג'נאן מקנה לה זכויות (עדות עו"ד יאסין- עמ' 168 לפרוטוקול, שורה 18). הכחשת הנתבעת את חתימתה על הסכם המכר עם ג'נאן, למרות שהתנהלותה מצביעה על כך שראתה בו כתקף, פוגמת באמינותה, אך צמכל מקום, ההסכם תקף גם לשיטתה, בניגוד לטענתה בדבר העדר חתימה.

האם בין הנתבעת והתובע נכרת הסכם למכירת הקרקע?

75.לטענת התובע, ביום 19.10.11 הוא והנתבעת חתמו על הסכם לפיו היא מכרה לו את זכויותיה בקרקע. הנתבעת מצידה לא כפרה בכך שחתמה על הסכם המכר עמו, אלא שלטענתה הוטעתה בעת החתימה ולא ידעה שהיא חותמת על הסכם בינה לבין התובע.

76.התובע הסביר בחקירתו הראשית כיצד הגיע לעשות עסקה עם הנתבעת: "אח שלה חכמאת פנה אליי ואמר שרוצים לקנות קרקע. אמרתי אני רוצה לשמוע מאחותך שהיא רוצה למכור את הקרקע, הוא סיפר שהקרקע שייכת לאחותו ושהוא רוצה למכור אותה. ניגשתי לעו"ד אוסמה ביסאן וספרתי לו את הסיפור, חכמאת היה שם, דיברתי עם עליא בטלפון רציתי לשמוע ממנה שהיא מעוניינת למכור והיא אמרה שכן ואמרה שאחיה מדבר בשמה ומייצג אותה, ניגשתי לעו"ד סאמר ביסאן שימשיך את העיסקה". בפועל הרכישה בוצעה מג'נאן לנתבעת ומהנתבעת אליו (עמ' 48 לפרוטוקול, שורות 17-23).

77.על השאלה מדוע העסקה בוצעה באופן הזה הסביר התובע כי חכמאת ואחותו, הנתבעת, דרשו שלא תושלם העסקה עם ג'נאן, שלא הסתיימה ברישום, אלא יהיה מכר חוזר מג'נאן לנתבעת ומהנתבעת לאחר מכן אליו, "שאלתי את עו"ד סאמר ביסאן אם בשורה תחתונה החוק מאפשר את זה ולא תהיה בעיה, הוא בדק וענה שבמידה וזה יבוצע כך לא צריכה להיות שום בעיה" (עמ' 48 לפרוטוקול, שורות 26-29). גם בחקירתו הנגדית חזר על כך, שלאחר שחכמאת פנה אליו, דיבר עם הנתבעת עצמה בטלפון מספר פעמים, ובעת שדנו על הסוגיה של קנייה בחזרה, חכמאת והנתבעת התעקשו שהמכר לא יבוצע ישירות מג'נאן אלא מהנתבעת ורק לאחר מכן לתובע (עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 26-28).

78.לגבי התמורה העיד התובע, ששילם 20,000 דולר לעו"ד ביסאן במשרדו ביום העסקה, ה-19.10.11, כאשר במעמד התשלום נכח גם חכמאת (עמ' 49 לפרוטוקול, שורות 1-13; עמ' 51 לפרוטוקול, שורה 15). את הכסף לעסקה גייס מאביו, ממנו לקח סכום של 100,000 ₪ (עמ' 61 לפרוטוקול, שורה 32).

79.עו"ד ביסאן, שייצג את הנתבעת בעסקת המכר עם ג'נאן, העיד גם הוא אודות השתלשלות העניינים, עדות שתאמה את גרסת התובע (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 11-27):

"תחילת פנו אליי חכמאת, אחיה של עליא, הוא הראשון שפנה אליי ואמר שמתקיים מו"מ למכירת הקרקע לבחור בשם ראמי ביבאר. זו היתה ידיעה ראשונה שקבלתי. לאחר מכן גם עליא דיברה איתי וגם ראמי ביבאר על כך שמתגבש הסכמה לרכישת הקרקע מעליא לראמי ביבאר. בשלב טיפה יותר מאוחר כשהדברים ביניהם התבשלו לניהול עיסקה פנו אליי עוד פעם וביקשו שנכין מסמכים ובדיקת הקרקע מבחינת ניירת ואישורים על מנת לקיים את העיסקה. בדקתי את הקרקע מבחינת ניירת, ראיתי שיש הערת אזהרה לטובת ג'נאן פראג', הודעתי לצדדים שיש הערת אזהרה לג'נאן אז איך עליא מתכוונת למכור את זה? ואז עליא החזירה תשובה וגם לרוב באמצעות אחיה חכמאת ביסאן שאמנם הקרקע נמכרה לג'נאן אבל הם מבקשים לעשות 'מכר חוזר', כך הם קראו לזה, שג'נאן תמכור בחזרה לעליא ואז עליא תמכור לראמי. הודעתי לראמי והסברתי לו את המצב המשפטי ומה האופציות שעומדות בפניו, הצעתי שג'נאן תמכור ישירות לראמי וקבלתי תשובה מעליא ואחיה ש-'לא, אנו מבקשים לעשות מכר חוזר אליה ולא לבטל ולא למכור מג'נאן לראמי אלא לבצע מכר חוזר, ובמכר חוזר עליא תמכור לראמי'. על כן הכנתי מסמכים בהתאם כשבין היתר זה עיסקת מכר בין ג'נאן פראג' לעליא ביסאן, עם יפוי כח ומסמכים נלווים ומש"חים ויפוי כח, בקשה להערת אזהרה ושטרי מכר, והכנתי מסמכים לעיסקה בין עליא לראמי ביבאר. אחרי שווידאתי שהמיסים נשוא העיסקה הראשונה בין עליא לג'נאן כבר שולמו וכל מה שנותר חסר זה הליך הרישום בלבד" (ההדגשה שלי- מ' ר').

80.עו"ד ביסאן אישר את דברי עו"ד פראג', לפיהם לג'נאן היה לה חלק מינורי ביותר בעסקאות. "הדיבור היה עם עו"ד איאד פראג' שהוא המייצג, בעיסקאות מקרקעין לרוב הדיבור הוא עם עורכי הדין ולא עם הצדדים" (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 1-2). גם מעדותו של עו"ד ביסאן עולה, כי סכום התמורה בסך 20,000 דולר שולם לג'נאן מכספו של התובע: "התמורה היחידה שידוע לי עליה זה 20,000$ שראמי הגיע אלי למשרד ומסרנו אותו בנוכחות חכמאת ביסאן, חתם על ההסכם שהוכן, ובאותו מעמד התבקשתי על ידי עליא וחכמאת, עליא טלפונית וחכמאת נכח, להעביר את הכסף הנ"ל לידי ג'נאן או בא כוחה כתמורה עבור הרכישה החוזרת מג'נאן לעליא" (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 4-7).

81.עו"ד ביסאן אישר שהמסמכים ב-ת/3, הכוללים את הסכם המכר בין ג'נאן לנתבעת, ייפוי כוח בלתי חוזר, מש"ח, בקשה לביטול הערת אזהרה ושטר מכר, נחתמו על ידי הנתבעת בפניו ביום 19.10.11 (עמ' 24 לפרוטוקול, שורה 25). בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד ביסאן לגבי המסמכים ת/4, וביניהם ההסכם עם התובע. הוא אישר, שערך את ההסכם בין הנתבעת לתובע, כאשר הן הנתבעת והן התובע חתמו על ההסכם בפניו, בזמנים שונים, והוא אישר את חתימתם. הנתבעת חתמה בפניו גם על ייפוי כוח בלתי חוזר כדי לרשום את הקרקע והזכויות על שם התובע. לגבי המש"ח ושטר המכר ציין שגם עליהם שני הצדדים חתמו בפניו והוא אישר את חתימתם ביום 19.10.11 (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 28-32).

82.באשר לטענת הנתבעת כי הוא הטעה אותה בחתימתה על ההסכם עם התובע, עמד עו"ד ביסאן על גירסתו, שלא הייתה כל הטעייה: "אדרבא, ישבתי והיא ישבה איתי, נכח אחיה ואמא שלה המנוחה, זה היה בביתה, הסברתי והקראתי והגעתי למסקנה חד משמעית שהיא יודעת על מה היא חותמת ועל איזה מסמכים, וכל מסמך בפני עצמו כך אני עושה בכל עיסקאות המקרקעין וכל מסמך שאני מחתים מישהו עליו. לעולם לא יהיה מצב שמישהו יחתום בפניי בלי שיבין על מה הוא חותם" (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 3-7).

83.עו"ד ביסאן הבהיר בחקירתו הנגדית, כי חכמאת פנה אליו ראשון והודיע לו שמתקיים הליך כלשהו, מו"מ על מכירת הקרקע, ולאחר מכן גם הנתבעת דיברה איתו "בנושא הזה שרוצים למכור את הקרקע הנ"ל לראמי. גם ראמי דיבר איתי. הדברים הם דינאמיים, זה לא קורה ברגע אחד, זה מספר ימים אחרי שניהלו ביניהם כנראה מו"מ כלשהו והגיעו להסכמות, והייתה פנייה רשמית שהם רוצים את העסקה נא להכין ניירת ולבדוק" (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 17-21). לדבריו, הנתבעת אמרה לו שאין לה בעיה שאחיה יהיה בתמונה ושילווה את כל הנושא הזה מטעמה (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 1-2).

84.לדברי עו"ד ביסאן, כשהנתבעת ואחיה פנו אליו ואמרו לו שהם רוצים למכור לתובע, בדק את הניירת ונוכח לגלות כי יש הערת אזהרה לטובת ג'נאן. הנתבעת ואחיה הסבירו לו כי בעבר מכרו את הקרקע לג'נאן והם מבקשים לקנות אותה בחזרה מג'נאן כדי למכור לתובע. "אמרתי בשביל מה לעשות את הסידור הזה? אפשר למכור מג'נאן ישירות לראמי כי העסקה כבר בוצעה ושולמו המיסים או לבטל את העיסקה ולמכור לראמי. אמרו לא רוצים לא לבטל ולא לעשות מכר ישיר בין ג'נאן לראמי, אלא רוצים לעשות מכר חוזר אלינו ואז נמכור. השיקולים איתם. זו הייתה העצה שלי" (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 8-13).

85.עו"ד ביסאן הבהיר, כי הנתבעת אמרה לו שאין לה בעיה שאחיה חכמאת יהיה מעורב בעסקה על מנת שיהיה הצד שלה, ולא כמיופה כוח שלה בייפוי כוח או בהרשאה. "לא הבנתי שחכמאת בא במקומה. הוא בא ביחד איתה ולא במקומה" (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 21-27). עוד הדגיש, כי הנתבעת חתמה על שני ההסכמים, לאחר שהקריא והסביר אותם ווידא שהיא מבינה על מה היא חותמת. רק לאחר מכן היא חתמה והוא אישר את החתימה שלה (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 2-4).

86.בדומה לעדות עו"ד פראג', גם עו"ד ביסאן העיד כי עו"ד פראג' החתים את ג'נאן על ההסכם עם הנתבעת, כאשר התמורה הועברה לידי עו"ד פראג', "זה אותו כסף שקיבלתי מראמי ביבאר 20,000$ במזומן" (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 9-10). כן אישר כי לנתבעת נמסר העתק מקורי של ההסכם עם ג'נאן (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 17).

87.לשאלת ב"כ נתבע 2 על כך שהנתבעת לא נכחה בזמן חתימת ההסכם עם התובע הסביר עו"ד ביסאן, שאין חובה שהנתבעת תהיה נוכחת ברגע שהתובע חותם: "אני צריך ששני הצדדים יחתמו על ההסכם, אך אין חובה ששניהם יהיו נוכחים באותו מעמד כדי לחתום. אין דבר כזה. לפעמים זה קורה ולפעמים לא. במקרה הזה זה לא קרה. במקרה הזה סיימתי עם ראמי וג'נאן ואחר כך עליא חתמה" (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 28-31).

88.ב"כ נתבע 2 ביקשה מעו"ד ביסאן להסביר מדוע הנתבעת לא חתמה על המסמכים החסרים שהיו דרושים בעסקה עם ג'נאן משנת 2006, על מנת שיוכלו להשלים את העברת הזכויות על שם ג'נאן, ולאחר מכן לאפשר את ביצוע עסקת המכר ישירות בין ג'נאן לתובע. עו"ד ביסאן חזר שוב על כך שהנתבעת ואחיה אמרו שהם לא רוצים ביטול עסקה ולא השלמת עסקה, אלא רוצים להחזיר את הקרקע על שם הנתבעת ושזו תמכור אותה לתובע (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 3-6).

89.לגבי התמורה, עו"ד ביסאן העיד כי "התמורה היחידה שאני מכיר וראיתי מתוך ידיעה אישית זה 20,000$ שראמי מסר לי כשהגיע למשרד חתם על החוזה ומסר לי את הכסף בהסכמת עליא וחכמאת, הכסף הזה בידיים שלי הועבר לג'נאן לעו"ד איאד פראג' במשרדו בעכו, ברגע חתימת הסכם המכר בין ג'נאן לעליא" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 5-7). הוא הוסיף, כי התובע הגיע למשרדו ומסר לו את הכסף בנוכחות חכמאת, חתם על ההסכם שהוכן "ובאותו מעמד התבקשתי על ידי עליא וחכמאת, עליא טלפונית וחכמאת נכח, להעביר את הכסף הנ"ל לידי ג'נאן או בא כוחה כתמורה עבור הרכישה החוזרת מג'נאן לעליא" (עמ' 42 לפרוטוקול, שורות 3-8).

90.עו"ד פראג', בעלה של ג'נאן, אישר כאמור, כי עו"ד ביסאן יחד עם חכמאת הופיעו במשרדו ומסרו לו את הכסף (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 14-16), ושבמשרדו תוקן בהסכם הסעיף המתייחס לתשלומי המיסים על ידי עו"ד סכס (אשר הנתבעת חתמה לידו ואישרה זאת).

91.פואז, אביו של התובע, אישר כי התובע ביקש ממנו סיוע כספי לרכישת הקרקע. לדבריו, קיבל הלוואה מהבנק והעביר לבנו את מה שביקש. גובה ההלוואה שנטל ביום 18.10.11 היה 150,000 ₪, כשלבנו העביר 100,000 ש"ח (עמ' 75 לפרוטוקול, שורות 23-29). בהקשר זה הוצג לאביו של התובע לוח הסילוקין המאשר את דבר ההלוואה מיום 18.10.11 (ת/5) והוא אישר את נכונותו. לפי עדות פואז, ביום 19.10.11 הגיע אליו בנו בתובע ואמר לו "'אבא הכל הסתיים, הכל נחתם כדת וכדין'. אמרתי לו מברוק, וניגשנו לאדמה אני והוא" (עמ' 76 לפרוטוקול, שורות 5-6). בחקירתו הנגדית הבהיר כי בנו אמר לו שאת הקרקע קנה מהנתבעת (עמ' 76 לפרוטוקול, שורה 20).

92.עדותו של פואז נתמכת בדברים שאמר לחכמאת, כפי שהם עולים מתמליל הקלטה של שיחה שקיימו השניים והוקלטה על ידי חכמאת (נ/6). פואז נשמע אומר מפורשות לחכמאת, שניסה לדבר איתו על העסקה בנוגע לקרקע, כי "אני לא בעל העניין הישיר יש פה את ראמי אתה יודע שראמי הוא בעל העניין הישיר" (נ/6, עמ' 4, שורות 1-3). חכמאת לא תיקן את פואז על דבריו אלו ולא הכחיש את הטענה כי בעל העניין הישיר הוא התובע (בניגוד למה שעלה בדבריו בפני). בהמשך הוסיף פואז:

"אמרת לי אין שום בעיות עליא תחתום? אמרת לי עליא תחתום אם יש בעיות תגיד לנו אנחנו לא רוצים בעיות כמה פעמים חזרתי על זה נכון או לא? ובפני תאאר היה או לא היה? אמרת לי אין שום בעיה בכלל בכלל סיכמנו על הסכום ונתנו אותו לסאמר ואמרנו לו סאמר ואמרנו לסאמר אתה לא נותן את הסכום עד שהם יחתמו בפניך וסאמר בא ואמר לנו חתמו בפניי באת ואמרת שאתה רוצה דולרים הסכמנו דולרים הלכת את ונכחת שם לא שאנחנו עשינו את זה לבד אתה היית איתנו אצל סאמר ואתה באת איתנו לציינג' ואתה היית בכל הדרך, אילו היית בא ואומר לנו שיש בעיה כלשהי מההתחלה לא היינו מתקרבים לזה" (נ/6, עמ' 5, שורות 13-22).

93.פואז חזר לא אחת על כך ש"מי שחתם זו עלי מי שמכר לנו זה עליא וזה כל העניין. ואתה היית מלווה לתהליך מההתחלה ועד הסוף" (נ/6, עמ' 6, שורות 7-8). חכמאת, אחיה של הנתבעת, אישר בחקירתו הראשית כי התובע הוא ששילם את התמורה המוסכמת. הוא אומנם טען שהתובע שילם סך של 55,000 דולר (עמ' 94 לפרוטוקול, שורות 12-13), ולא 20,000 דולר, כפי שנרשם בהסכם בין התובע לנתבעת, או 70,000 ₪, כפי שנרשם בהסכם בין הנתבעת לנתבע, אך בכל מקרה, יש בדבריו לאשר את תשלום התמורה על ידי התובע (עמ' 94 לפרוטוקול, שורות 6-13):

"ש. אמרת שהחוזה בין עליא לראמי נחתם?

ת. בהתחלה כן

ש. בחוזה כתוב שראמי משלם 20,000$. האם הסכום הזה שולם?

ת. למי שולם?

ש. האם הוא שולם לך?

ת. לא

ש. האם שולם לסאמר ביסאן?

ת. כן. לסאמר כן..."

94.באשר לטענת חכמאת, שהסכום ששילם התובע היה 55,000 דולר, מעדותו עולה שכלל לא היה אצל חלפן הכספים והוא לא ראה את הכסף שהומר. כשנשאל מהיכן הוא יודע שמדובר ב-55,000 דולר אמר "סאמר אמר לי והיה מוסכם עם פואז 55,000 דולר" (עמ' 101 לפרוטוקול, שורה 28 עמ' 102 לפרוטוקול, שורה 1). עו"ד ביסאן כאמור הכחיש דברים אלו. בתשובה לשאלה אם ראה את אביו של התובע נכנס לחלפן עם הכסף השיב חכמאת כי מקור הידיעה שלו לגבי סכום הכסף הוא רק מאמירת עו"ד ביסאן והוא עצמו לא ראה את הסך של 195,000 ₪. רק לבסוף הודה שהוא "לא יודע" (עמ' 131 לפרוטוקול, שורות 4-18).

95.לפי גירסתו של חכמאת, הוא ועו"ד ביסאן קשרו קשר לרמות את אחותו, ולמכור את הקרקע בסכום גבוה יותר מהסכום שירשם בהסכם שעליו תחתום, ולחלק את ההפרש ביניהם. לפי דבריו, לאחר שעו"ד ביסאן סירב לחלק עמו את רווחי התרמית כלפי אחותו, העלה את הטענה שההסכם מזוייף. לטענתו, לאחר שההסכם תוקן במשרדו של עו"ד פראג', לא שבו להחתים את אחותו, שחתמה קודם לכן רק כאשר הגניבו לה את ההסכם ביחד עם הסכם הרכישה מג'נאן, ומכיוון שההסכם תוקן, עו"ד ביסאן זייף את החתימה של אחותו על ההסכם החדש. כלומר, לפי גירסתו של חכמאת, הוא התכוון לרמות את אחותו בעריכת ההסכם, ואילו היה עו"ד ביסאן מחלק עמו את הרווחים בכלל לא היתה עולה טענה כנגד ההסכם, אלא שהתרמית נכשלה מבחינתו של חכמאת, והוא לא נהנה ממנה. עדותו של אדם המעיד על עצמו כרמאי זקוקה לזהירות מיוחדת.

96.חכמאת הותיר עלי בעדותו בעדותו רושם בלתי מהימן. עדותו הייתה רצופה סתירות, בינה לבינה ובינה לבין עדויות אחרות, ואינני מאמין לגרסתו אודות נסיבות עריכת עסקת המכר החוזר וההסכם שנערך בנוגע לקרקע לאחר מכן. כך, בעוד שעו"ד פראג', שעדותו לא נסתרה והייתה אמינה בעיניי, ציין בחקירתו כי "עם אישתי אף אחד לא נפגש מעולם" והוא שנפגש עם הנתבעת בעסקת הרכישה ולאחר מכן החתים את אשתו, חכמאת העיד כי בעסקה משנת 2006 הנתבעת וג'נאן נפגשו במעמד החתימות והתשלום (עמ' 92 לפרוטוקול, שורה 32).

97.חכמאת העיד עוד, שעו"ד פראג' הוא שפנה אליו בשנת 2011 שהוא רוצה למכור בחזרה את הקרקע (עמ' 93 לפרוטוקול, שורות 9-10), ורק לאחר שעו"ד פראג' עניין אותו בקרקע, פנה חכמאת לאביו של התובע בהצעה לרכישת הקרקע (עמ' 93 לפרוטוקול, שורה 27). עדותו זו סותרת את עדות עו"ד פארג', שאמינה עליי, לפיה חכמאת הוא שפנה אליו ו"שאל אם אני מעוניין למכור את הקרקע" (עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 17). עדותה של הנתבעת לפיה "בא קודם כל חכמאת ואמר לי שהאדמה חייבת לחזור אליי" (עמ' 174 לפרוטוקול, שורה 5) תומכת בגרסה כי חכמאת הוא זה שפנה לעו"ד פראג' ויזם את עניין המכירה החוזרת, ולא שפנו אליו בעניין.

98.כמו כן, למרות שהנתבעת עצמה אישרה שחתמה על ההסכם עם ג'נאן, חכמאת העיד שאחותו "לא חתמה ולא פגשה את סאמר אפילו כי משם התחיל הבלגן עם סאמר... על ההסכם בין ג'נאן ועליא היא לא חתמה. על אף דף בהסכם" (עמ' 95 לפרוטוקול, שורות 21-29). זאת, למרות שהנתבעת אישרה את חתימתה על הדף הכולל את התיקון שנעשה על ההסכם, ורק את הדף האחרון הכחישה, על פי צילום. זאת ועוד – לפי עדותו, היו שני נוסחים להסכם, ואחותו חתמה רק על הנוסח הקודם לפגישה עם עו"ד פראג'. עדות זו נסתרת על ידי עדותו של עו"ד סכס, האמינה עלי, שעו"ד ביסאן הגיע עם דיסק און קי והדפיס את ההסכם במשרד עו"ד פראג', ואז נחתם ההסכם, בנוסח האחד והיחיד, כשהוא כולל תיקון שעליו אישרה הנתבעת את חתימתה.

99.חכמאת טען, שההסכם עם ג'נאן לא תקף, ושהקרקע צריכה להיות של ג'נאן (עמ' 97 לפרוטוקול ,שורות 3-5). משכך, נשאל חכמאת כיצד מכרה הנתבעת את הקרקע על סמך הסכם מזויף. לדברי חכמאת, "אחרי שעליא התעקשה והתחילה להפעיל עלי לחץ שהיא רוצה את ההסכם ולא אמרתי לה ששיש עוד מסמכים מזויפים ולא אמרתי שיש בלגן עכשיו על הקרקע, התעלמתי מהכל ולא רציתי שהיא תיכנס ללחץ" (עמ' 97 לפרוטוקול, שורות 10-12). עדותו זו של חכמאת כאילו אחותו הנתבעת היא שהתעקשה והתחילה להפעיל עליו לחץ שהיא רוצה את ההסכם, אינה מתיישבת עם שאר העדויות לפיהן חכמאת היה הכוח המניע מאחורי העסקאות, וכי מייד קיבלה עותק ההסכם. סתירה נוספת בגרסתו של חכמאת היא שבהמשך העיד שהוא ששילם בפועל לעו"ד פראג' את התשלום עבור הקרקע (עמ' 99 לפרוטוקול, שורה 25), בסתירה לעדות קודמת שלו שלא ידע את הסכום. לא מובן מדוע על חכמאת לשלם לעו"ד פראג' לפי הסכם מכר מג'נאן לנתבעת שהוא מכחיש את קיומו.

100.על חוסר אמינותו של חכמאת ניתן ללמוד גם מחקירתו בנוגע להקלטה, בה נשמע משוחח עם פואז (תמליל ההקלטה- נ/6), לגביה טען שהיא מנובמבר 2011 (עמ' 104 לפרוטוקול, שורה 30). בין השאר נשמע חכמאת אומר לפואז, "תשמע יש מלחמה ביני לבין סאמר שהיא לא קשורה רק לעניין הזה, יש הרבה דברים זה לא קשור יש בעיות ביני לבין סאמר כי הוא סיבך אותי בהרבה דברים וזה חשבון אחר זה לא קשור לעניין הזה" (נ/6, עמ' 2, שורות 1-3). חכמאת הסביר ש"הייתי חייב להגיד את זה על מנת להוציא את כל הדברים מפואז כי פואז מההתחלה התחיל להתחמק ואמר לא מעניין אותי, אני רכשתי ביעוץ של עורך דין ואני שילמתי לסאמר". חכמאת הודה ששיקר בשיחה שהוקלטה כשאמר שהוא חייב להחזיר את הכסף. כשנשאל במה עוד שיקר בדברים שאמר לפואז בהקלטה טען כי הוא "לא זוכר מה עוד" (עמ' 104 לפרוטוקול, שורה 22). מדוע שדווקא בפני בית המשפט יאמר אמת, כאשר הוא מודה שהוא שקרן ורמאי במקומות אחרים?

101.לגבי יחסיו עם עו"ד ביסאן העיד חכמאת, כי "עד לקטע של הזיופים היה בסדר גמור ואחרי כן עד עכשיו אנחנו לא מדברים, אין לי קשר". תחילה טען כי עו"ד ביסאן סיבך אותו רק לאחר העסקה, והוא לא זכר כמה זמן אחרי; "אחרי שנה, חצי שנה, חודשיים, שלושה, לא יודע" (עמ' 105 לפרוטוקול, שורה 3-16). כאמור, השיחה שבה אמר לפואז שהוא בסכסוך עם עו"ד ביסאן היתה לשיטתו בנובמבר 2011, חודש אחרי העיסקאות. לשאלה אם שיקר לפואז או שמא לא אמר אמת בזמן עדותו, התחמק חכמאת ממתן תשובה עניינית וטען כי "ביני לבין סאמר לא היו תקלות" (עמ' 105 לפרוטוקול, שורה 32). רק בהמשך הודה כי אכן שיקר בשיחה עם פואז:

"ש. אני רק רוצה להבהיר עוד פעם, עד העיסקה לא היה בינך לבין סאמר שום תקלה ושום סכסוך, 3 שבועות אחרי העיסקה אתה אומר שיש בינך, לא בין אחיך אלא בינך לבין סאמר הרבה עניינים. איזה עניינים צמחו בינך לבין סאמר ב-3 השבועות האלה?

ת. סתם דוגמה על הזיוף. כשבית המשפט מפנה תשומת ליבי לכך שאמרתי הרבה עניינים חוץ מהעניין הזה אני משיב שיש פסקי דין שחטפתי בהיעדר התייצבות

ש. לבית המשפט: ב-3 השבועות האלה?

ת. לא ב-3 השבועות האלה. ב-3 השבועות האלה שום דבר לא קרה

ש. לעו"ד קשקוש: כשאמרת "סאמר סיבך אותי" זה שקר?

ת. אמרתי לך הייתי חייב להגיד את זה" (עמ' 106 לפרוטוקול, שורות 6-14).

102.חכמאת שיקר לא רק בשיחתו עם פואז כי אם גם בעדותו בנושא זה. בתחילת חקירתו העיד חכמאת שהסתכסך עם עו"ד ביסאן רק לאחר חתימת העסקה בנוגע לקרקע, אך בהמשך, בתשובה לשאלת ב"כ הנתבעת למה התכוון כשאמר שיש מלחמה בינו לבין עו"ד ביסאן, העיד חכמאת כי מדובר בעניינים שהיו לפני העסקה של הנתבעת עם התובע (עמ' 130 לפרוטוקול, שורות 2-7). אלו הם רק מקצת הסתירות שעולות מחקירתו של חכמאת, שאינו נחשב בעיני כעד שניתן לסמוך על דבריו כלל.

103.חכמאת העיד שניסה לרמות את אחותו ובשל כך היה מעוניין שהעסקה תתבצע כפי שבוצעה בפועל, ולא באמצעות עסקה מכר ישירה של הקרקע מג'נאן לתובע (עמ' 110-111 לפרוטוקול):

"ש. אני רוצה להבין את הטענה של הרווח. הקרקע של עליא, לא שלך, למה שאתה או סאמר תקבלו איזשהו חלק מהתמורה בגין הקרקע?

ת. את הרווח?

ש. את התמורה שמישהו משלם עבור הקרקע, למה שאתם תקבלו חלק מהתמורה אם אתה לא הבעלים וסאמר לא הבעלים?

ת. האמת לא יודע. להרוויח

ש. איזה זכות יש לך לקבל חלק מהתמורה של הקרקע ששייכת לעליא?

ת. אמרתי אני יכול להסתדר איתה, אני נותן לה 20,000$ ומה שנשאר אני מקבל, אני לוקח אני וסאמר

ש. באיזה זכות אתה לוקח?

ת. נכון אני יודע שאין לי זכות אבל חשבתי על זה

ש. וכשהסתבר לך שאתה לא מרוויח אז לטענתך סאמר השותף שלך לנטילת הרווח צריך לשלם לך, ובגלל שהוא לא משלם לך פואז צריך לשלם לך? מה ההגיון שפואז ישלם לך אגורה אחת?

ת. היה מוסכם שאני משלם את ה-20,000$ לאיאד אחרי שנצא משם ההסכם חתום אני מקבל את ה-20,000$ ואת ה-35 זה ביני לבין סאמר. זה מה שסיכמנו אני וסאמר, בשביל זה גם עשינו הסכם מג'נאן לעליא ואחר כך לראמי, כי לא רצה להיפגש ראמי עם איאד, אז הוא ידע את המחיר האמיתי זה 20,000$

ש. אבל הוא שילם 55,000$ לפי גירסתך?

ת. כן

ש. וזה מה שהוסכם שהוא ישלם?

ת. פואז כן

ש. אז למה אם אתה מסתכסך עם השותף שלך לגזילה לפי גירסתך סאמר שהיה צריך לקבל חצי ואתה אומר שהוא לקח הכל? למה צריך פואז להוסיף עוד אגורה אחת מעבר למה שהוא שילם?

ת. אני לא אמרתי שהוא צריך להוסיף"

104.אציין, אם נכונות שתי האמירות של חכמאת, שאכן שילם התובע 55,000 דולר לרכישה מהנתבעת, והנתבעת עמדה לחתום וחתמה על ההסכם בלי לדעת את תוכנו, דבר לא הפריע לחכמאת ולצדדים לעיסקה לרשום בהסכם 55,000 דולר כתמורה, ולא 20,000 דולר. בהסכם שהנתבעת אינה יודעת שהיא חותמת עליו, לא משנה אם היא לא יודעת על 20,000 דולר או לא יודעת על 55,000 דולר. העובדה שנרשם 20,000 דולר מעידה שהנתבעת ידעה מה רשום בהסכם, ולכן, אף לפי גירסת חכמאת, היה צריך לרשום בהסכם שהנתבעת יודעת עליו 20,000 דולר, כדי להסתיר את התמורה האמיתית.

105.גם אם ניסה חכמאת לרמות את אחותו, אין בכך כדי לפגוע בזכויות התובע. הוא ניהל משא ומתן לרכישת הקרקע עם הנתבעת וחכמאת, וכרת עם הנתבעת הסכם. טענותיו של חכמאת נגד עו"ד ביסאן אינן צריכות להשפיע על זכויות התובע. מכל מקום, גם מבלי להידרש לעדותו של חכמאת יש בעדויות שהציג התובע, כולל בעדות הנתבעת עצמה, כדי להוכיח את טענתו שבינו לבין הנתבעת נחתם הסכם מכר תקף ומחייב ולסתור את טענתה בדבר הטעייה כלשהיא.

106.הנתבעת נשאלה גם היא בנוגע לתמורה, ומעדותה עולה שהיא לא שילמה את התמורה לג'נאן והיא לא יודעת מי שילם אותה (עמ' 176 לפרוטוקול, שורות 1-10):

"ש. ... עכשיו אנחנו מדברים על העיסקה השנייה. צריך להחזיר את הכסף. את הוצאת כסף מהכיס

ת. למי אני צריכה להחזיר כסף?

ש. לג'נאן, צריך להחזיר לה?

ת. כשאחי החזיר אותה והחתימו אותי האדמה הזו מג'נאן אליי בחזרה, מי שילם לג'נאן אני לא יודעת 

ש. ולא שאלת? הרי מישהו צריך לשלם. את לא משלמת אז מישהו צריך לשלם

ת. אחי כשהחזיר אותה הוא צריך לשלם. אני צריכה לשלם?"

בהמשך הוסיפה "אין לי כסף לשלם לג'נאן על מנת להחזיר אותה. מה שמעניין אותי זה שחלקת האדמה תחזור אליי" וכי לא שילמה את המיסים עבור רכישת הקרקע בחזרה (עמ' 188 לפרוטוקול, שורות 10-14). דבריה אלו של הנתבעת בעניין התמורה תומכים בגרסת התובע, הנתמכת בעדים נוספים, שהיא סמכה על אחיה, שפעל מטעמה לעריכת ההסכם. אין חולק, שהכספים לתשלום לג'נאן הגיעו מהתובע ולא משום מקור אחר, והם איפשרו לנתבעת למכור את הקרקע, אם לתובע ואם לנתבע.

107.הנתבעת טוענת כדבר שבשגרה, שהיא חותמת על מסמכים שאינה יודעת את תוכנם. כלומר, אין מדובר בהטעייה הגורמת לה לחתום על מסמכים בלי לדעת את תוכנם, אלא בויתור מרצון על קריאת המסמכים. כך למשל, הנתבעת הגישה סיכומים מטעמה (ולא באמצעות עו"ד) לבית המשפט העליון. כשנשאלה אם קראה סיכומים אלו השיבה שלא קראה אותם, אלא רק חתמה עליהם, וכי עורך דינה כלל לא הסביר לה מה כתב בהם (עמ' 184 לפרוטוקול, שורות 12-18). לגבי התלונה שהגישה נגד עו"ד ביסאן ללשכת עורכי הדין, העידה הנתבעת שהיא לא יודעת מה כתוב בתלונה עליה היא חתומה (עמ' 185 לפרוטוקול, שורות 13-14). הנתבעת מסרה עוד, כי היה קיים על שמה מפעל ניילון, אך למרות שחתמה על מסמכי החברה, היא לא הייתה קוראת את המסמכים לפני החתימה (עמ' 187 לפרוטוקול, שורות 1-4). לגבי התצהיר שהוגש בתמיכה לכתב התשובה מטעמה ציינה "מאיפה אני יודעת מה כתוב בכל התצהיר" (עמ' 188 לפרוטוקול, שורה 24). עוד טענה בהמשך כי כל מה שכתוב בתצהיר זה עורך דינה כתב והיא רק חתמה עליו, "לא אמרו לי מה כתוב בדיוק" (עמ' 193 לפרוטוקול, שורה 22). אם הייתי מאמין לנתבעת בנושא זה, אין צורך כלל בהטעייה. הנתבעת חותמת על כל מסמך שמגישים לה, גם אם לא מטעים אותה.

108. איני מאמין לטענת הנתבעת, שהוטעתה כיוון שאינה יודעת את השפה העברית, אף אילו היתה טענה כזו יכולה לעזור לה. הנתבעת הקריאה, לבקשת ב"כ התובע, את סעיף 1 לסיכומים שהוגשו בשמה לבית המשפט העליון ללא כל קושי מיוחד, למעט טעות בהגהת המילה "להלן", אותה הקריאה אותה "להֶלֶן" (עמ' 183 לפרוטוקול, שורות 23-24; עמ' 184 לפרוטוקול, שורות 24-25). יתר על כן, שמו של התובע הודפס על הסכם המכר בבירור ליד שמה של הנתבעת והמקום בו הייתה צריכה לחתום. הנתבעת יכלה להבחין, ששמה של ג'נאן לא מופיע בהסכם. על כן, אני דוחה את טענתה, כאילו כאשר חתמה על הסכם המכר לתובע סברה שהיא חותמת על הסכם הרכישה מג'נאן. כך גם לגבי ייפויי הכוח הבלתי חוזר והבקשה לרישום הערת אזהרה מיום 19.10.11, עליהם חתמה הנתבעת, בהם מודפס שמו של התובע ולא של ג'נאן (ת/9).

109.כאמור, הנתבעת אינה מכחישה את תוקף ההסכם עם ג'נאן, ואף מסתמכת עליו, למרות טענתה שהחתימה בדף האחרון מזוייפת. הסכם זה היא כן הבינה. לפי הסכם זה היה עליה לשלם לג'נאן 20,000 דולר שלא היו לה והיא לא שילמה, אלא התובע. למרות זאת, כמה ימים לאחר עריכת הסכם הרכישה מג'נאן, ששולם בכסף שנתן התובע במסגרת רכישת הקרקע על ידו, כשהנתבעת ידעה שלא הוציאה אגורה מכיסה לתשלום לג'נאן, הציגה הנתבעת בפני עו"ד יאסין את הסכם הרכישה מג'נאן כהסכם תקף שבוצע והקנה לה זכויות למכור את הקרקע. לכל היותר, אפשר לומר על הנתבעת, שהיא חותמת על כל מסמך, ולאחר מכן, לפי האינטרסים שלה או של אחיה, היא קובעת לאיזה הסכם תתכחש ואיזה הסכם תאמץ. זו אינה המסקנה שלי. המסקנה שלי מעדותה של הנתבעת בפני, על פי כל מכלול העדויות והתרשמותי מעדותה, היא שהנתבעת ידעה היטב שהיא קונה את הקרקע מג'נאן בכספו של התובע ומוכרת לתובע את הקרקע. היא לא הוטעתה ולא היתה שרויה בכל חוסר ידיעה, וכך אני קובע.

110.בהעדר הטעייה, אף אם הנתבעת לא היתה קוראת את הסכם המכר ולא יודעת על מה חתמה - תוקפו עומד בעינו. "כלל הוא כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו... עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591 (2000); ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365 (2002); ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934)).

111.חזקת ידיעת החותם קובעת שהחותם קרא את המסמך בפועל. זהו מימד עובדתי אך לצידו קיים מימד משפטי. החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול להסתמך על עצימת עיניים (ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג [פורסם בנבו] (24.11.11)). על בעל הדין המבקש לסתור חזקה זו לשאת בנטל הוכחה כבד, כדברי השופטת ד' דורנר בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, 570 (2000): "זאת ועוד: הנטל להוכחת טענת 'לא נעשה דבר' הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים ... על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גירסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה.." (ראו והשווו: ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701 (1980); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497 (1990)). לא רק שההנתבעת לא עמדה בנטל של סתירת החזקה האמורה, בוודאי שלא "בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה", אלא שהגעתי למסקנה הפוכה. התוצאה היא שחתימת הנתבעת על הסכם המכר עם התובע מחייבת אותה לכל דבר וענין. על כן, התשובה לשאלה שהצבתי בראש פרק זה היא חיובית. הנתבעת התקשרה בהסכם עם התובע למכירת הקרקע הנדונה.

האם עסקת התובע עדיפה על-פני עסקת הנתבע 2?

112.כעולה מחומר הראיות, ביום 22.10.11, שלושה ימים לאחר ההתקשרות של הנתבעת עם התובע, חתמה הנתבעת על חוזה נוסף עם נתבע 2, בו מכרה לנתבע 2 את הזכויות בקרקע תמורת סכום של 20,000 דולר. הנתבעת אישרה בעדותה את חתימתה על ההסכם עם נתבע 2 ועל ייפויי הכוח הבלתי חוזר, ומסרה שחתמה על המסמכים במשרד עו"ד יאסין (עמ' 177 לפרוטוקול, שורות 17-26).

113.על פי עדות הנתבעת, בתחילת חודש אוקטובר 2011, לאחר שחכמאת אמר לה שהקרקע חוזרת אליה, אמרה לסג'יה, אח אחר שלה, "אם האדמה חוזרת אליי אני רוצה למכור אותה" (עמ' 177 לפרוטוקול, שורות 29-30). לטענתה, לא ידעה למי היא הולכת למכור את הקרקע, אך אחיינה אמר לה שיש לו קונה בשבילה (עמ' 178 לפרוטוקול, שורות 2-3). "לאחר שהחתימו אותי והביא לי מסמך שהאדמה חזרה אליי דיברתי עם הבן של אחותי והבן של אחותי בא יחד עם ת'איר ואמר שהוא מוכן לקנות את האדמה". יש לשים לב למונח "החתימו אותי" המתייחס להסכם שהנתבעת מעידה שנעשה בהכרתה וברצונה המלא. לדבריה, נקבע סכום של 70,000 ₪ וההסכם עם נתבע 2 נחתם אצל עו"ד יאסין, לאחר שחתמה על ההסכם עם ג'נאן (עמ' 178 לפרוטוקול, שורות 5-16).

114.עו"ד יאסין העידה שנתבעת ונתבע 2 הגיעו למשרדה וביקשו ממנה לערוך הסכם למכירת הקרקע, ובאותו יום חתמו על ההסכם (עמ' 160 לפרוטוקול, שורה 28). היא העידה, שהוציאה נסח טאבו מהאינטרנט, ראתה שרשומה הערת אזהרה לטובת ג'נאן, וכששאלה את הנתבעת ונתבע 2 לפשר ההערה, הם אמרו לה שיש הסכם בענין זה בין הנתבעת לג'נאן, ונתנו לה אותו (עמ' 161 לפרוטוקול, שורות 1-2). עו"ד יאסין לא ערכה שום בירור נוסף באשר לזכויות ג'נאן, והסתפקה בכך שהציגו לה הסכם רכישה מג'נאן. היא לא בדקה אם ההסכם בתוקף, ומדוע נותר רישום הערת האזהרה לטובת ג'נאן אם אין לה עוד כל זכויות במקרקעין.

115.בהקשר זה טען נתבע 2, כי הופתע לגלות שבאותו יום בו רשם הערת אזהרה, ה-26.10.11 (4 ימים לאחר חתימת ההסכם שלו), גם התובע רשם הערת אזהרה לטובתו בהתאם לייפויי כוח בלתי חוזר מיום 19.10.11 (שבעה ימים לפני כן). לאחר בירור שעשה עם הנתבעת נמסר לנתבע 2 כי הנתבעת מעולם לא מכרה לתובע את זכויותיה בקרקע ואף לא פגשה אותו ולא קיבלה תמורה כלשהי ממנו. בשלב מאוחר יותר הנתבעת הודיעה לו כי היא הוחתמה על ההסכם עם התובע תוך כדי הטעייתה (סעיף 2.12 לכתב התביעה שכנגד; סעיף 12 לסיכומים מטעם נתבע 2).

116.לגישת נתבע 2, ההסכם של התובע עם הנתבעת מיום 19.10.11 לא היה תקף, ולכן התובע לא היה בעל "עסקה", ואין מדובר ב"עסקה נוגדת", כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין (סעיף 3 לכתב התביעה שכנגד; סעיף 18 לסיכומים מטעם נתבע 2). כבר הכרעתי בשאלה זו וקבעתי שהסכם המכר מיום 19.10.11 בו מכרה הנתבעת את זכויותיה בקרקע – תקף. על כן, מדובר בעסקאות נוגדות הנשלטות על ידי סעיף 9 לחוק המקרקעין. בהקשר זה יש לבחון את טענתו החלופית של נתבע 2, לפיה התובע השתהה ברישום הערת האזהרה כך גרם ל"תאונה משפטית" שבה הנתבע 2 נקלע לסיטואציה של עסקאות נוגדות בעל כורחו, ולכן העסקה שביצע הנתבע 2 ידה על העליונה (סעיף 4 לכתב התביעה שכנגד).

117.סעיף 9 לחוק המקרקעין דן בשאלת עדיפותן של שתי עסקאות נוגדות, וקובע:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, העדיף המחוקק את הראשון בזמן (התובע), אלא אם השני (נתבע 2) פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב. במקרה שבפנינו, שתי העסקאות לא הסתיימו ברישום, כך שלא התקיים התנאי המקנה למאוחר בזמן, נתבע 2, עדיפות על הראשון בזמן. עם זאת, נקבע כי אין לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין כהסדר ממצה, והוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים אפשר שתגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9 (רישום, תום-לב ותמורה) (ע"א 4175/12 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' גדיר [פורסם בנבו] (10.3.14)).

118.בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) נפסק, כי כאשר הקונה הראשון בזמן מפר את חובת תום הלב האובייקטיבי וגורם ליצירת "תאונה משפטית", הוא עלול לאבד את עדיפותו. על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה. חובת תום הלב מופרת, אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא הייתה מניעה לכך, באשר במחדלו זה יצר תשתית לתאונה משפטית, בבחינת לא תיתן מכשול בפני עיוור. ואולם, יש לגדר את הלכת גנז – היא עוסקת במקרה שבו הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה לפני ההסכם השני, אך אם הקונה הראשון לא התרשל באי-רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר – אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה ואם מאחר שרישום ההערה התעכב מסיבה שאינה בשליטתו – הלכת גנז לא חלה ויחול ההסדר שבסעיף 9 לחוק המקרקעין.

119.בהתייחסו לרישום הערת אזהרה ציין השופט י' עמית בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל [פורסם בנבו] (27.2.14) בפסקה 12 את הדברים הבאים:

"רישום הערת אזהרה הוא אקט פשוט וזול. במחיר של 159 ₪ נכון ליום פסק דין זה, ותוך דקות ספורות, ניתן לרשום הערת אזהרה ולמנוע תאונות משפטיות קשות, אשר עלולות להוריד לטמיון סכומי עתק ולבזבז משאבי שיפוט. במונחים השאולים מדיני הנזיקין, עלות מניעת הנזק היא אפסית מול תוחלת נזק גבוהה ביותר. נשאלת אפוא השאלה המתבקשת – מדוע אנו עדים שוב ושוב לתופעה של אי רישום הערת אזהרה מקום בו אין מניעה משפטית לרישום הערה? ניתן להצביע על מספר סיבות, ואמנה את העיקריות שבהן. האחת - התרשלות של המתקשר או של עורך דינו. השנייה - ניסיון "לחסוך" בשקלים בודדים, דמי רישום ההערה או שכר טרחת עורך דין בגין רישום ההערה... השלישית – ושמא העיקרית – אי רישום ההערה נעשה מחמת עינא בישא, כדי להסתיר את העסקה מעיני צדדים שלישיים ובמיוחד מעיני רשויות המס. לא בכדי, לעיתים קרובות, ההימנעות מרישום הערת אזהרה נעשית בד בבד עם הימנעות מדיווח לרשויות המס".

120.בענייננו, לא ניתן לומר על התובע שהוא ניסה לחסוך את דמי הרישום או ניסה להסתיר את העסקה מעיני צדדים שלישיים ורשויות המס. העיסקה דווחה לרשויות המס. אין חולק שהתובע רשם הערת אזהרה לטובתו לאחר 7 ימים, בעוד הנתבע 2 רושם הערת אזהרה לאחר 4 ימים, לאחר הערת האזהרה של התובע. הרישום תוך 7 ימים כשלעצמו אינו איחור המבטא התרשלות כלפי הקונה, כפי שאילו רשם יום לאחר העיסקה היתה הנתבעת יכולה לבצע את העיסקה עם הנתבע 2 למחרת העיסקה עם התובע, לפני רישום הערת האזהרה.

121.עו"ד ביסאן הסביר את הסיבה לרישום הערת האזהרה מספר ימים לאחר החתימה על ההסכם - "ימים לפני זה היה חג סוכות והן רשם המקרקעין והן מס רכוש היו סגורים ולא היה ניתן לרשום יום למחרת. חיכינו שהחג יסתיים ואז עליתי ורשמתי" (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 11-12). ב"כ נתבע 2 טענה שהחג לכאורה הסתיים בתאריך 20.10.11, אך עו"ד ביסאן השיב שהוא לא זוכר. בהמשך חקירתו הנגדית חזר על כך שלא זכור לו אם ניגש לרשום את ההערה יום למחרת החג או בצמוד לזה, אך התעקש ש"בסמוך לצאת החג עשיתי זאת" (עמ' 44 לפרוטוקול, שורה 32).

122.הן התובע והן הנתבע 2 רשמו את הערות האזהרה ביום רביעי, 26.10.11, שלפניו היו 3 ימי חול, אחרי חג הסוכות שבו היתה חופשה מרוכזת עד 23.10.11 (שמחת תורה ביום חמישי, אחריו יום שישי ושבת 22.10.11). בהעדר הסבר מספיק לעיכוב של שני הקונים, מלבד דברי עו"ד ביסאן, בדקתי באתר האינטרנט של משרד המשפטים, הפתוח לציבור, ובו מתפרסמות גם הודעות רשמיות של אגף רישום מקרקעין. לפי אתר זה, ביום 9.10.11 פורסמה הודעה על סגירת לשכות נצרת לקבלת קהל עקב שיפוצים ומעבר זמני. לגבי המפקח על רישום מקרקעין (אך לא לגבי לשכת רישום המקרקעין) נרשם שהשירות ינתן החל מיום 21.10.11 (כתוב 21.6.11 אבל כנראה זו טעות דפוס משום שההודעה 4 חודשים אחר כך) בלשכת עכו. לגבי לשכת רישום המקרקעין לא נאמר מתי יחודש השירות. הצדדים לא הביאו ראיה בענין זה ולא התייחסו לכך בראיותיהם ובסיכומיהם, ועל כן ביום 28.3.17 הודעתי להם על כך ואפשרתי להם להתייחס לכך. ב"כ התובע טען שהדבר מחזק את גירסת עו"ד ביסאן שמייד כשאפשר היה, לאחר חג הסוכות, רשם את הערת האזהרה. ב"כ הנתבעים טענו שהלשכה לא היתה סגורה עקב שיפוצים, למרות ההודעה האמורה. אניח איפוא, שהלשכה יתה פתוחה החל מיום 23.10.11, ולמרות זאת, שני הקונים שביום זה כבר היו בידיהם הסכמי מכר, רשמו הערות אזהרה ביום 26.10.11.

123.כשנשאל עו"ד ביסאן מתי נודע לו לראשונה שקיימת הערת אזהרה לטובת נתבע 2, השיב עו"ד ביסאן כי זה היה יום למחרת רישום הערת האזהרה על ידו או באותו יום בערב. "ניסיתי להוציא נסח טאבו חדש ולקחת את זה לראמי למסור לו שביצעתי את הערת האזהרה כחלק מהפעולות לרישום. זה היה או באותו ערב או יום למחרת. זה היה בצמוד ליום שנרשמה הערת האזהרה" (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 22-24).

124.נתבע 2 ניסה לטעון כאילו התובע רשם הערת אזהרה רק מאחר שנודע לו על הרכישה על ידי הנתבע 2, אלא שטענה זו סותרת טענה אחרת שלו, לפיה לא סיפר לאיש על רכישת הזכויות מהנתבעת עד ליום בו רשם את הערת האזהרה (עמ' 202 לפרוטוקול, שורה 4). נתבע 2 ניסה ליישב סתירה זו בטענה ש"כנראה סאמר חש שאני רכשתי את האדמה מעליא, לכן הוא מיהר לרשום". לשאלתי כיצד עו"ד ביסאן יכול היה לחוש מה שהתרחש במשרד השיב נתבע 2 "לא יודע, אולי החושים שלו" (עמ' 202 לפרוטוקול, שורות 19-24). איני מקבל את טענת נתבע 2 בדבר חושים לידיעת הנסתר אצל עו"ד ביסאן. התובע לא רשם את הערת האזהרה לטובתו מכיוון שנודע לו על הרכישה על ידי נתבע 2.

125.בין אם מדובר ברישום אחרי 4 ימים (כמו נתבע 2), ובין אם מדובר ברישום ביום פתיחת לשכת רישום המקרקעין, כך שלא היה איחור כלל (גם כן כמו נתבע 2), מועד הרישום של הערת האזהרה אינו מצביע על רשלנות התובע ברישום הערת האזהרה לטובתו, שהטעה את הנתבע 2, וגרם ל"תאונה משפטית". מה גם, שאף אם התובע לא היה רושם הערת אזהרה, ממילא "לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי-רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעקרון תום-הלב" (עניין גנז, עמ' 405). מקום בו השני בזמן פעל בחוסר תום לב ודרך מקובלת יגבר הראשון בזמן, גם אם חטא באי רישום הערת אזהרה. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת א' חיות בע"א 30/99 אבו שקרה נ' חדד [פורסם בנבו] (9.10.12) בפסקה 11:

"גם במישור היחסים שבין הרוכש הראשון והרוכש השני בזמן יתכנו מצבים אשר בהם לא יכשיל אי-רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון את העדיפות שתוקנה לו בתחרות שבינו ובין הרוכש השני (שם, 406; וראו גם: עניין זריק, פסקה 22; עניין אלקודס, פסקה 31). כך למשל אם פעל הרוכש השני בזמן בחוסר תום-לב, כי אז אין נפקות לאי-רישום הערת האזהרה על ידי הרוכש הראשון ואין לראותו כמי שגרם באשמו לקיומן של העסקאות הנוגדות (ראו: עניין אלקודס, פסקה 32; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, פסקה 9 (טרם פורסם, [פורסם בנבו], 28.10.2008) (להלן: עניין אבו זיאד)). על כן אנו נדרשים לשאלת תום-לבו של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העסקה (ראו עניין זריק, פסקה 23)" (ההדגשות שלי- מ' ר').

ובהמשך נאמר (בפסקה 13):

"על מנת להגיע אל המסקנה כי הרוכש השני פעל בחוסר תום-לב, אין צורך להוכיח כי הוא ידע ידיעה של ממש על עריכת העסקה הראשונה ודי בכך ש'עצם עיניו' לאפשרות כי לרוכש אחר שקדם לו בזמן קיימת זכות בנכס. שאלת תום-לבו של הרוכש השני בזמן נבחנת בשני היבטים מרכזיים: בהיבט הסובייקטיבי- האם הרוכש השני בזמן ידע על העסקה הראשונה בעת שהתקשר בעסקה שלו; ובהיבט האובייקטיבי- האם הרוכש השני בדק את מצב המקרקעין בשטח ובפנקס הרישום טרם עריכת העסקה (ראו: עניין אבו זיאד, פסקה 8; דויטש, כרך ג', 219-218)" (ההדגשה שלי- מ' ר').

126.בנתבע 2 לא התקיים ההיבט האובייקטיבי של חובת תום-הלב, לפיו היה עליו לבדוק את מצב המקרקעין בשטח ובפנקס הרישום טרם עריכת העסקה. באשר לבדיקת מצב המקרקעין, העיד נתבע 2, בניגוד לעדות הנתבעת ולצילומים שהוצגו, כי "הקרקע איך שהכרתי אותה בתור ילד היא אותו דבר, אדמה שלא מעובדת, יש בה מלא שיחים, קוצים, אדמה שצריכה עיבוד" (עמ' 196 לפרוטוקול, שורות 23-24). עדותו זו סותרת את העובדה, שבקרקע נטועים עצי זית ומלמדת שנתבע 2 לא ביקר בקרקע ולא בדק את מצבה. ממילא הסתבר שגם לא קיבל את ההחזקה במקרקעין, למרות רכישתו הנטענת.

127.אשר לבדיקת הרישום טרם עריכת העסקה, העידה עו"ד יאסין, שהוציאה נסח רישום מקרקעין ביום של העסקה, ה-22.10.11, וראתה שיש הערת אזהרה לטובת ג'נאן (עמ' 162 לפרוטוקול, שורות 14-15). למרות זאת ערכה חוזה שבו הנתבעת מוכרת לנתבע 2 מקרקעין הכפופים להערת אזהרה לטובת ג'נאן, בלי שתברר עם ג'נאן או מי מטעמה אם אכן מכרה בחזרה את המקרקעין לנתבעת, לפי הסכם שהוצג לה ואשר היום הנתבעת טוענת שהיא לא חתומה על העמוד האחרון שלו (עמ' 162 לפרוטוקול, שורות 14-27). בחוזה שערכה עו"ד יאסין, לא צוין כלל קיומה של הערת אזהרה לטובת ג'נאן, למרות עדות עו"ד יאסין שידעה עליה. כל שצוין בסעיף 3 להסכם הוא על הערות "במידה וקיימות". זה נוסח שלא ניתן להסיק ממנו שאכן רשומה הערת אזהרה סותרת. עו"ד יאסין אף לא אזכרה בהסכם עם הנתבע 2 את ההסכם שנכרת בין הנתבעת לג'נאן (עמ' 164 לפרוטוקול, שורה 12). על כך יש להוסיף, שבמכתבה של עו"ד יאסין לעו"ד ביסאן מיום 17.12.11 (נ/2) כלל לא טענה שהוצג לה הסכם מכר עם ג'נאן.

128.בתשובה לשאלה מדוע לא פנתה לעו"ד ביסאן לברר את ביטול הערת האזהרה, ענתה עו"ד יאסין "כנראה שלא היה צורך" (עמ' 164 לפרוטוקול, שורה 29). כשנשאלה כיצד ייתכן שאין צורך, שהרי קיימת הערת אזהרה והצדדים לא הציגו בפניה בקשה לביטול הערת אזהרה, טענה שהיא "לא זוכרת את העובדות מלפני 4 שנים" (עמ' 164 לפרוטוקול, שורה 32). איני מאמין לעו"ד יאסין שלא זכרה עובדות באשר לתיק היחיד עליו העידה מעולם, כפי שאמרה, כאשר כבר העידה בקשר אליו לפני כמה שנים. איני מקבל את דברי עו"ד יאסין כי בהקשר זה "יש הרבה דברים בחיים שנתקלים בהם ואין מה לעשות אנחנו בני אדם" (עמ' 165 לפרוטוקול, שורות 20-21). המסקנה שלי מבחינת עדותה של עו"ד מייסלון יאסין היא, שבניגוד לעדותה, ספק רב אם בדקה את מצב הרישום קודם העיסקה.

129.לא ניתן לבטל הערת אזהרה בלי בקשה לביטול הערת אזהרה או צו בית המשפט. עו"ד יאסין העידה שסיפרה על כך לנתבע 2 ו"הוא יודע והוא נשא באחריות שהכל יהיה תקין... יש צורך בביטול הערת האזהרה, והוא יודע את זה וידע" (עמ' 166 לפרוטוקול, שורות 3-6). כלומר, לפי עדותה, נתבע 2 לא נמנע מלעשות עסקה עם הנתבעת לרכישת המקרקעין, אף שידע על קיומה של הערת אזהרה לטובת צד שלישי על אותה הקרקע, שלא בוטלה ואין בידו אמצעים לבטלה. בעדותו העיד, שהרכישה שלו הסתמכה על התחייבות הנתבעת לבטל את הערת האזהרה (עמ' 203 לפרוטוקול, שורה 20), אך כאמור בהסכם לא צוין לגבי כך מפורשות דבר, ואיני מאמין שהנתבעת התחייבה כך.

130.נתבע 2 אישר, שידע שעו"ד ביסאן טיפל בהסכם עם ג'נאן, אך לא טרח לבקש מעורכת דינו דאז, עו"ד יאסין, לברר עם עו"ד ביסאן את העניין, לא פנה אליו בעצמו ולא שאל אותו אם יש לו בקשה לביטול הערת האזהרה לטובת ג'נאן (עמ' 204 לפרוטוקול, שורות 5-17). זו עצימת עיניים מצדו של הנתבע 2, באשר לזכותה של הנתבעת, שאילו היה פוקח את עיניו, אין ספק שהיה נודע לו מעו"ד ביסאןן, שבמקביל למכירת המקרקעין מג'נאן לנתבעת, מכרה הנתבעת לתובע, וכספו הוא שמימן את הרכישה מג'נאן. על פי הדין, די בכך שהקונה השני בזמן עצם עיניו לאפשרות כי לרוכש אחר שקדם לו בזמן קיימת זכות בנכס, על מנת להגיע למסקנה שהרוכש השני פעל בחוסר תום-לב. על כן, אני קובע שהנתבע 2 לא פעל בתום לב ברכישת הנכס.

131.באשר לקיומה של תמורה, טען התובע שנתבע 2 כשל בהוכחת תשלום תמורה על פי חוזה המכר, כך שגם מטעם זה אין לתת עדיפות לעסקה עמו. בהקשר זה עו"ד יאסין העידה שנתבע 2 שילם את מלוא התמורה לנתבעת מאחר שכך "רשום בהסכם". לשאלה אם זו הראיה היחידה לתשלום התמורה על ידי נתבע 2 השיבה: "כן, הם אמרו לי שכן, אמרו לי ששילם ורשמתי בהסכם שעם חתימת ההסכם שולם הכסף". עו"ד יאסין לא ראתה את תשלום התמורה במעמד חתימת ההסכם "וגם לא יודעת מה הסכום, רק מה שרשום" (עמ' 161 לפרוטוקול, שורות 5-13). כלומר, בהסכם רשום שהתמורה שולמה במעמד ההסכם, אך עו"ד יאסין העידה שלא כך היה בפועל, אלא סיפרו לה שהתמורה שולמה. מכאן, שהאמור בהסכם בין הנתבעת לנתבע 2 אינו משקף את מצב הדברים לאשורו.

132.נוכח עדותה של עו"ד יאסין, שכלל לא ידעה מה הסכום מלבד מה שרשום, תמוהה עדותו של נתבע 2, ששילם לנתבעת 70,000 בשקלים, וכי עו"ד יאסין היא שבחרה לרשום בהסכם את הסכום בדולרים "המירה לדולרים ורשמה בדולרים" (עמ' 204 לפרוטוקול, שורה 29). נתבע 2 הכחיש תחילה ששילם לנתבעת לפני חתימת החוזה (עמ' 205 לפרוטוקול, שורה 3), אך בהמשך חזר בו מדבריו אלו:

"ש. אז מתי שילמת אותם?

ת. אמרתי אחרי שעליא פנה לאחיין שלה באסל ואמרה שההסכם אצלה ביד ניגשנו אליה, ראיתי את ההסכם מכר החוזר, נתנו לה את הכסף ועלינו למייסלון

ש. אבל מקודם שאלו אם שילמת לפני שעשית את ההסכם אצל מייסלון ואמרת שלא, עכשיו אתה אומר שלפני שעליתם למייסלון לעשות את ההסכם שילמת לה, אז מה נכון?

ת. מה שאמרתי עכשיו. בחיים לא אמרתי ששילמתי לה אחרי שעשינו את ההסכם 

ש. נכון. מקודם אמרת שלא שילמת לעליא לפני שהיה לך חוזה עם עליא ועכשיו אתה אומר שכן שילמת לעליא לפני שהיה לך חוזה עם עליא. אז תסביר בבקשה

ת. אז אני חוזר. העברתי את הכסף לעליא אחרי שהיא הראתה לי את ההסכם בינה לבין ג'נאן, אחרי זה עלינו למשרד של מייסלון והיא חתמה על הסכם ביני לבינה" (עמ' 205 לפרוטוקול, שורות 7-16).

133.מלבד עדות סותרת זו, שאין לדעת לאיזה שלב בה להאמין, לא הציג נתבע 2 כל ראיה לכך ששילם את הסכום הנקוב בהסכם ומתי. הוא העיד שלא קיבל מהנתבעת אישור לפיו שילם לה את התמורה (עמ' 204 לפרוטוקול, שורה 29) ושלא היה צריך למשוך כסף מהבנק כדי לשלם, מאחר שהכסף היה אצלו בבית. לדבריו "זה לא רק הכסף שלי, זה כסף של האחים שלי גם". נתבע 2 העיד, שהודיע לאחים שלו אמל ומועתז כי הוא לוקח 70,000 ₪ כדי לקנות את הקרקע (עמ' 205 לפרוטוקול, שורות 22-26). נתבע 2 לא הביא אף אחד מאחיו לעדות כדי לתמוך בגירסה זו. הלכה פסוקה היא כי צד הנמנע מלהביא עד רלוונטי מקים עליו את החזקה שלו הובא עד זה, עדותו הייתה פועלת לחובת עניינו (ראו למשל: ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתתיהו, פ"ד מה (4) 651, 658 (1991); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז (2) 605 (1993)). המסקנה היא, שאכן, לא הוכח בפני במידה מספקת שהנתבע 2 שילם לנתבעת את התמורה המוסכמת.

134.הנה כי כן, אף לפי הפסיקה, שהלכה מעבר לתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, משלא התקיימו תנאי תום הלב של הנתבע 2 והוכחת תשלום התמורה, והתובע לא התרשל ברישום מאוחר של הערת אזהרה, אני דוחה את טענת התובע שכנגד, כאילו העסקה שעשה עם הנתבעת עדיפה על העיסקה הקודמת בזמן שעשתה הנתבעת עם התובע.

סוף דבר

135.על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התובענה, ודוחה את התובענה שכנגד. בהתאם לכך, אני קובע כי הזכויות הרשומות על שם הנתבעת, שרכשה במכר חוזר, בשטח של 913 מ"ר במקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 18750 מאדמות כפר ג'ת הגלילית, הינן קניינו של התובע, והוא זכאי שהם יירשמו על שמו. כמו כן אני קובע שזכויות התובע במקרקעין עדיפות על זכויות הנתבע 2 ומורה על מחיקת הערת האזהרה לטובת הנתבע 2 שנרשמה על זכויות הנתבעת במקרקעין.

הנתבעת והנתבע 2 ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות המשפט שהם אגרת בית המשפט ועוד שכ"ט עו"ד בסך 23,400 ₪.

ניתן היום, ז' ניסן תשע"ז, 03 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.