שתי עסקאות למכירת שטח בגליל בוצעו בהפרש של שלושה ימים. כיצד ביהמ"ש התמודד עם התסבוכת והכריע בין הרוכשים?
מה קורה אם רגע אחרי שרכשתם נכס במיטב כספכם גיליתם שהוא כבר נמכר למישהו אחר? במקרה כזה נכנסים לפעולה סעיף 9 לחוק המקרקעין והפסיקה, שעל-פיהם אין זה מובן מאליו שמי שרכש את הנכס ראשון הוא בהכרח זה שיזכה בו. ואכן, יש לא מעט מקרים שבהם דווקא הרוכש השני בזמן זכה.
מדובר בעניין משפטי סבוך אולם אחד הדברים שכדאי לזכור בהקשר זה הוא שאסור לקנות נכס מבלי לבדוק את מצבו לפני ולפנים. עדיף שתכתתו רגליים בין הרשויות השונות, תבקרו כמה פעמים בנכס ותדרשו בתקיפות את כל המסמכים הרלוונטיים, מאשר שתגלו שנייה אחרי שהעברתם את הכסף, שעומד בפניכם הליך משפטי ארוך וסבוך.
פסק דין שניתן באחרונה מציג את התסבוכת המשפטית שעלולות להציב עסקאות נוגדות. הפרשה הנוכחית התנהלה כ-6 שנים, והוכרעה רק באחרונה. ומה בינתיים? מי שבאמת רכש את הנכס הפסיד הרבה זמן וכסף.
פסק הדין עסק בתביעה שהגיש הרוכש הראשון בזמן שביקש להכיר בו כבעל הזכויות בשטח של 913 מ"ר באדמות כפר ג'ת הגלילית. החלקה נמכרה לתובע לטענתו באוקטובר 2011 ובתוך שבוע ימים הוא רשם עליה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת.
אלא שבסמוך לאחר מכן הוא גילה להפתעתו, כי מספר שעות לאחריו נרשמה על הקרקע הערה נוספת, לטובתו של רוכש אחר – שני במספר. מבירור שערך התובע עלה כי שלושה ימים לאחר שרכש את השטח המוכרת העבירה אותו לרוכש השני ב"עסקה נוגדת".
המוכרת מצידה התכחשה לעסקה מול התובע ועמדה על כך שאת הקרקע מכרה לרוכש השני. היא טענה, בין היתר, כי הוטעתה לחתום על מסמכי העסקה וכי התובע ניצל את העובדה שאינה דוברת עברית היטב. הרוכש הנוסף תמך בטענותיה וטען כי זכויותיו גוברות על זכויות התובע שגרם ל"תאונה המשפטית" בכך שהשתהה ברישום הערת האזהרה.
התובע טען לעומתם כי רכש את הקרקע כדין ואף שילם תמורתה 20 אלף דולר. לעומתו, הרוכש השני כלל לא הוכיח ששילם עבורה.
מבחן תום הלב
כבר בפתח הכרעתו השופט ד"ר מנחם רניאל מביהמ"ש המחוזי בחיפה הכריז כי התובע הוא בעל הקרקע.
השופט דחה את כל טענות הנתבעת כנגד ההסכם מול התובע, תוך שהפנה לסתירות בעדותה. לאחר שהקריאה בפניו בלשון ברורה טקסט בעברית הוא התקשה להאמין שלא הבינה על מה היא חותמת, בפרט כששמו של התובע נכתב בריש גלי על המסמכים. בנסיבות אלה הנתבעת לא סתרה את ההנחה המשפטית המקובלת כי אדם יודע על מה הוא חותם.
מכאן ניגש השופט לשאלה איזו מן העסקאות גוברת במצב הנוכחי. השופט קבע כי על מנת שהרוכש השני יזכה בנכס עליו להראות כי רכש אותו בתום לב ושילם עבורו, ואילו הרוכש הראשון פעל בחוסר תום לב וגרם ליצירת "תאונה משפטית".
אבל השופט לא סבר שאיחור של 7 ימים מבטא התרשלות, ועל כל פנים, הרוכש השני לא הוכיח ששילם על הקרקע והוא גם לא עמד בחובת תום הלב מאחר שלא בדק את מצב המקרקעין כדבעי לפני שחתם על העסקה (אז היה מגלה סימני אזהרה שהיו צריכים להעלות בו ספקות).
לפיכך נקבע כי הזכויות בשטח שייכות לרוכש הראשון – הוא התובע. המוכרת והרוכש השני חויבו לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 23,400 שקל.
- ב"כ התובע: עו"ד דיאן קשקוש
- ב"כ הנתבעת: עו"ד סחר עבד אל חלים - דבאח
- ב"כ הנתבע 2: רבאב עווד -מוסא
עו"ד עינב ברנע אייל
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין