לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הזכויות בחדר בבניין מגורים באשדוד. החדר רשום במרשם המקרקעין על שם בעלי דירה אחת בבניין, אולם מוחזק בפועל על ידי בעליה של דירה סמוכה בבניין.
רקע והליכים
1.שתי התובענות שלפני נסבות על חדר בבניין ברח' שלמה בן יוסף 3 באשדוד (חלק מגוש 2456 חלקה 12).
מדובר בבניין בן 4 קומות, עם שתי כניסות, כאשר בכל כניסה שתי דירות בקומה, ובסך הכל 16 דירות.
על פי תשריט היתר הבניין משנת 1970, בכל קומה שני סוגי דירות – דירות בעלות 3 חדרים (הדירות הפנימיות) ודירות בעלות 4 חדרים (הדירות הפינתיות).
הבניין הוקם על ידי משרד הבינוי בשנת 1972 והועבר לניהולה של "עמיגור ניהול נכסים בע"מ", חברה משכנת בדיור הציבורי. בשנת 1980 רשמה עמיגור את הבניין בפנקס הבתים המשותפים.
2.התובעים בה"פ 25218-03-20, בני הזוג אורלי ודורון חדד (להלן: "חדד"), הם הבעלים של דירה מס' 11 בבניין (דירה פנימית בכניסה ב'). חדד רכשו את הדירה ביום 9.8.2006 ממר יצחק בן נעים, תמורת 75,000$.
התובעים בת"א 33071-01-21, בני הזוג יעל וחיים שוורץ (להלן: "שוורץ"), הם הבעלים של דירה מס' 4 בבניין (דירה פנימית בכניסה א'). שוורץ רכשו את הדירה ביום 14.12.2006 מה"ה ארונוב אנטולי וורה תמורת 105,000$.
על פי הרישום במרשם המקרקעין, שתי הדירות זהות בשטחן, ושטח כל דירה 65.20 מ"ר.
בפועל, הדירה של חדד היא בת 2 חדרים (שטח 53 מ"ר) ואילו הדירה של שוורץ היא בת 4 חדרים (שטח 78 מ"ר).
כך מופיעות דירות הצדדים בתשריט הבניין, כאשר החדר המסומן הוא החדר נשוא המחלוקת שלפני:
3.חדד הגישו תביעה להצהיר על בעלותם בחדר בגודל 12.5 מ"ר שנגרע לטענתם מדירתם וסופח לדירת שוורץ.
לטענת חדד, בחודש מאי 2016 התברר להם כי נגרע מדירתם "חדר". זאת כאשר ביקשו להגדיל את גובה ההלוואה המובטחת במשכנתא, שאז נשלח לביתם שמאי מטעם הבנק הממשכן ובדיקותיו העלו את דבר גריעת החדר.
חדד טוענים כי רכשו את דירתם תוך הסתמכות בתום לב על רישומי הממסד, לרבות נסח טאבו שהיה חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה.
חדד טוענים כי על פי תשריט בתים משותפים, שתי הדירות נבנו באותה צורה, באותו תכנון ובאותו גודל. כיום, לאחר סיפוח החדר, הכניסה אל החדר שנגרע מדירת חדד היא מתוך חדר שינה אחר בדירת שוורץ. מצב תכנוני זה "אינו טבעי" ונדיר ומוכיח שהחדר "נעלם" מדירה מס' 11 והועבר מלאכותית לדירה הסמוכה, דירה מס' 4.
לשם הנוחות, אביא את שרטוט "גריעת" החדר כפי שהציגו אותו חדד (סעיף 22.2 להמרצת הפתיחה):
4.יצוין כי לתביעה כאן קדמה תביעה שהגישו חדד נגד שוורץ לבית משפט השלום באשדוד לסילוק יד ממקרקעין. שוורץ הגישו הודעת צד ג' נגד עמיגור, בטענה כי היא ביצעה את הרישום (ת"א 26778-11-18). לאחר שמיעת ראיות והגשת סיכומים, הורה בית משפט השלום באשדוד (כב' השופט י' ליבליין) על עיכוב ההליך, עד להכרעה בהליך שלפני (החלטה מיום 21.7.2022).
5.תביעת חדד שלפני הוגשה במקור גם נגד עמיגור ניהול נכסים בע"מ.
בכתב התשובה ביקשה עמיגור לדחות את התובענה נגדה על הסף, מחמת התיישנות, העדר עילה ו/או יריבות ומחמת חוסר תום לב ושימוש לרעה בהליכי משפט.
בכתב התשובה טענה עמיגור כי מדובר במבנה בו חלוקת הדירות הייתה לדירות של 2 ו-4 חדרים: דירות 4 חדרים בשתי העמודות הקיצוניות ודירות 2 ו-4 חדרים בשתי העמודות הפנימיות (באופן מדורג) כך שבעמודות הפנימיות דירה 11 (דירת חדד) ודירות 2, 6, ו-15 היו דירות 2 חדרים, ודירה 4 (דירת שוורץ) ודירות 9, 13 ו-8 היו דירות 4 חדרים.
על פי תשובת עמיגור, דירת חדד התקבלה לניהול עמיגור כשהיא בת 2 חדרים וכך נותרה החל משנת 1972 לאורך כל שנות ניהולה על ידי עמיגור. הדירה נמכרה בשנת 1999 לגברת מרי בן נעים כדירת 2 חדרים. דירת שוורץ התקבלה לניהול עמיגור כשהיא בת 4 חדרים וכך נותרה החל משנת 1972 ולאורך כל שנות ניהולה. הדירה נמכרה לה"ה אליאס מורד ואליס בשנת 1989.
על פי כתב התשובה, שטח הדירות שנרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1980 אינו משקף את המצב העובדתי כפי שהיה בפועל.
נטען כי גם אם היתר הבניה המקורי היה לדירות 4 חדרים בשתי העמודות הקיצוניות ולדירות 3 חדרים בעמודות הפנימיות, הרי שבראשית שנות ה-70 בוצעו שינויים בדיור הציבורי לצורך התאמות לצרכיו, וזאת בהיתרים גורפים מול הרשויות, וחזקה כי הדבר נעשה כך גם במקרה זה.
עמיגור צרפה אישור מעיריית אשדוד (שהוגש באמצעות תעודת עובד ציבור במסגרת התביעה לסילוק יד) לפיו משנת 1972 דירה מס' 11 חויבה בארנונה לפי שטח של 68 מ"ר ודירה מס' 4 לפי שטח של 94 מ"ר.
6.שוורץ, בתשובתם, עותרים לדחות את המרצת הפתיחה וטוענים כי חדד מנצלים באופן ציני וחסר תום לב טעות רישומית במרשם הבתים המשותפים. חדד, כך נטען, ידעו היטב שהם קונים דירה בת 2 חדרים ושילמו תמורה עבור רכישה זו. לטענת שוורץ, נפלה טעות בעת רישום צו הבית המשותף ע"י הגורמים שהיו אמונים על הרישום. שגיאה זו חולשת על 7 דירות נוספות בבניין.
לטענתם, דירת חדד מאז ומעולם הייתה בת 2.5 חדרים לכל היותר, ודירת שורץ הייתה מאז ומעולם בת 4 חדרים. חדד דיווחו למיסוי מקרקעין על רכישת דירה בת 2.5 חדרים, חתמו על חוזה לפיו הם רוכשים דירה בת 2.5 חדרים ומשלמים ארנונה עבור דירה בת 2.5 חדרים בלבד.
7.שוורץ, מצידם, הגישו ביום 18.1.2021 תביעה לתיקון מרשם המקרקעין ביחס לדירת חדד וביחס לדירת שוורץ. לחלופין הם עותרים לפסק דין הצהרתי בתוספת צו עשה, לפיו שוורץ רכשו זיקת הנאה בחלק מהמקרקעין.
בתביעה טוענים שוורץ כי בדיקה שערכו העלתה כי טעויות שביצעו עמיגור ונציגיה במסגרת ובמהלך רישום הבית המשותף גרמו לרישום שגוי של שמונה דירות בבית המשותף. אחת הטעויות היא כי "החדר" נושא המחלוקת סומן בטעות כשייך לדירת חדד. שוורץ טוענים כי רכשו את דירתם בהסתמך על כך שהם קונים אותה במצבה הפיזי וכפי שהוצגה להם ע"י מוכרי הדירה. הם שילמו תמורה אמיתית עבור דירת 4 חדרים ובמשך כל השנים משלמים ארנונה עבור דירה בת 94 מ"ר. התברר כי המצב העובדתי/הפיזי של הבניין אינו תואם לאמור בפנקס הבתים המשותפים והמרשם, והדבר מחייב תיקון של המרשם ושל פנקס הבתים המשותפים.
8.הדיון בשני ההליכים התקיים במאוחד.
בהחלטה מיום 24.6.2021 הוריתי על מחיקת עמיגור מתביעת חדד, לאחר שחדד הותירו את העניין לשיקול דעת בית המשפט.
9.חדד הגישו חוות דעת שמאית (השמאי צבי וקשטוק) לגבי שווי דירתם למועד הרכישה (9.8.2006). על פי השמאות, שווי דירה בשטח של 65 מ"ר (קרי, דירה הכוללת את "החדר") בתקופה סמוכה למועד הקובע עמד על כ- 80,000$. שווי הנכס, בהתאם לתיק הבית המשותף ותיק הבניין, הועמד גם הוא על 80,000$.
חדד הגישו גם חוות דעת של מודד (המודד שלום בליזנסקי). בחוות הדעת נכתב כי "לפי מסמכי הרישום, תשריט בתים משותפים והיתר הבניה, הדירה בשטח 65.2 מ"ר כוללת במקור 3 חדרים. בפועל הדירה 53 מ"ר מאחר וקיימת פלישה מהדירה הסמוכה מצד צפון (תת חלקה 4) לתת חלקה 11 בשטח של 12.48 מ"ר המשמש כפונקציה של חדר".
המודד מצא כי שטח הדירה בפועל 53 מ"ר נטו (לא כולל מרפסת אויר וקירות חיצוניים).
10.גם שוורץ הגישו חוות דעת שמאית (השמאי משה מנשרוב) שמטרתה קביעת אומדן שווי שוק נכון לחודש דצמבר 2006 של שתי הדירות.
לגבי דירת שוורץ נכתב כי זו דירת מגורים, בת 3 חדרים, המחולקת פונקציונלית כלהלן: סלון, מטבח, פינת אוכל, 2 חדרי שינה, פינת משפחה, חדר רחצה ותא שירותים. נכתב כי: "בדירה קיים שטח שבהתאם לתשריט הבית המשותף משוייך לתת חלקה 11 ברם בפועל מהווה חלק מהדירה הנידונה, שטח זה מהווה המשך לחדר קיים והגישה אליו הנה דרך חדר שינה ולא דרך מסדרון, לכן בחוו"ד קיימת התייחסות לנכס כדירת 3 חדרים גדולה הכוללת פינת משפחה ולא כדירת 4 חדרים" (סעיף 9.3 לחוות הדעת).
השמאי העריך כי השווי של דירת שוורץ הוא 98,000$ נכון ליום 14.12.2006; ודירת חדד הוא 76,000$ נכון ליום 9.8.2006.
שוורץ מסתמכים גם על תעודת עובד ציבור של מנהל הארנונה בעיריית אשדוד, מר מאיר פרץ, אשר הציג כרטיסיות שומה באשר ל-8 דירות בבניין, התומכות לשיטתם בכך שמימים ימימה שטחי הדירות הן כפי שהמצב היום.
סיכומי חדד
11.חדד סבורים כי יש לקבל את המרצת הפתיחה ולדחות את התביעה שכנגד, וכפועל יוצא מכך להורות על החזרת החדר לדירתם.
הטיעון המרכזי של חדד הוא עליונות המרשם ביחס לחזקה במקרקעין, והסתמכותם על מרשם המקרקעין בעת רכישת הדירה. לטענת חדד, שוורץ ידעו על הוספת החדר של חדד לדירתם, וטענו טענה כוזבת של טעות ברישום. נטען כי לא בכדי הם לא מיהרו להגיש תביעה לתיקון הרישום.
12.חדד טוענים כי הסתמכו על הרשום במרשם המקרקעין. הם שמו יהבם על הרישום והופתעו לחלוטין כשנודע להם כי שטח דירתם 53 מ"ר ולא 65.2 מ"ר.
לטענת חדד, הם בדקו כדבעי את מצבה המשפטי של הדירה, לרבות רישומה, עיונו בנסח הרישום ובצו הרישום ובחוות דעת שמאית, והצהרות המוכר (בן נעים) כי הוא הבעלים הבלעדיים של הזכויות בדירה.
חדד טוענים כי שילמו תמורה על בסיס הנתון של שטח הדירה במסמכי הרישום ובהתאם למצבה הפיזי של הדירה. המוכר ביקש 85,000$ אך חדד הצליחו לאחר משא ומתן אינטנסיבי להוריד 10,000$.
חדד מוסיפים וטוענים כי הם מעולם לא גרו בדירה, והיא הושכרה ברציפות לזוג עולים מברה"מ, ואחיו של חדד טיפל בכל מה שקשור בדירה המושכרת.
חדד מציינים שהרישום תואם את היתר הבנייה לפיו החדר שייך לדירת חדד.
13.חדד טוענים כי שוורץ, בהסכם הרכישה, התייחסו במפורש לנסח הרישום, ואישרו בו כי הוא משקף נכונה את שטח דירתם. בהתאם להסכם הרכישה, הזכות שלהם מוגבלת לשטח הרשום בנסח, קרי 65 מ"ר בלבד. חדד מפנים גם לכך ששוורץ הצהירו בחוזה כי בדקו את הדירה בכל הרשויות המתאימות. על פי החוזה, עורך הדין גם הבהיר להם כי באחריותם לבדוק את הזכויות החוקיות בדירה, את היתר הבניין ואת הסוגיה של גודל השטח ומספר החדרים אצל הגורמים המוסמכים בלשכת המקרקעין ובעירייה, וכי אין זה מתפקידו לבדוק זאת. מכאן הטענה כי שוורץ ידעו שנסח הרישום משקף נכונה את זכויותיהם והאמור ביחס לחדר הרביעי מתייחס רק לשימוש בפועל וללא זכות קניינית.
14.לטענת חדד, העובדה כי "נלקח" חדר מהדירה הסמוכה היא ברורה וגלויה לעין, וגם שוורץ ידעו וראו זאת, כשם שהבעלים הקודם של דירתם ראה והבין שלקחו חדר מדירה אחרת. חדד מפנים לעדותו של מר ארונוב בבית משפט השלום וקובלים על כך ששוורץ נמנעו מלזמנו לעדות בהליך כאן. חדד טוענים, בהסתמך על חוות דעת מהנדס, כי לקיחת החדר בוצעה באופן מלאכותי, באופן שאינו מתיישב עם רציונל תכנוני בסיסי. "העברת" החדר באמצעות פריצת פתח בקיר יסוד שמפריד בין כניסות וסתימת פתח בדירת חדד גם אינה חוקית, ומנוגדת לסעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
15.חדד סבורים כי לא ניתן להסתמך על תעודת עובד ציבור של מנהל הארנונה מר פרץ, אליה צירף כרטיסים של הנכסים בבניין. הכרטיסים, כך נטען, הם חסרי משקל מאחר שלא העיד עורך המסמך, בהעדר תאריך רישום, וכאשר הרישומים עליהם הם בעטים בצבעים שונים, לרבות טיפקס, ומלבד עדותו של מר פרץ עצמו אין ראיה לשנת הרישום.
16.חדד טוענים להעדר אמינות של גב' שוורץ בעדותה, לפיה מעולם לא ראתה ששטח הדירה 65 מ"ר. הדבר סותר, כך נטען, את הדיווח לרשות המיסים עליו חתמה, ובו רשום כי שטח הנכס 65.20 מ"ר. בהקשר זה מפנים חדד גם לחוות דעת השמאי מטעם הבנק הממשכן של דירת שוורץ, ממנה עולה כי קיימים פערים של עשרות מטרים בין מסמכי הרישום לבין שטח הדירה בפועל. נטען לגרסאות מתחלפות של שוורץ בקשר לחוות הדעת. בעוד שבהליך כאן העיד מר שוורץ שלא זכור לו שראה את חוות הדעת, בבית משפט השלום טענו שוורץ כי הסתמכו על השמאות.
17.חדד מוסיפים וטוענים כי שוורץ הסתירו מסמכים מהותיים ועדים רלוונטיים. כך, הם הסתירו את נסח הטאבו שצורך לחוזה הרכישה שלהם; שטר המכר בו רשום ששטח הדירה 65.20 מ"ר; את התשריט שצירף השמאי מטעם הבנק לחוות דעתו אודות דירת שוורץ; והם נמנעו מלהעיד את אביו של מר שוורץ, שהתנהל מול השמאי.
18.לטענת חדד, תביעת שוורץ לתיקון הרישום היא תביעה חסרת יסוד ויש לדחותה על הסף ולגופה, מחמת התיישנות, היעדר עילה, שיהוי, שימוש לרעה בהליך וחוסר תום לב.
נטען כי ממועד הרישום חלפו למעלה מארבעים שנה, ולכן התביעה התיישנה. הזכות הנטענת של שוורץ אינה רשומה ועל כן לא חל עליה סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין.
עוד נטען כי רישום הזכויות הסתיים לפני יותר מארבעים שנה, הליכי ההסדר הסתיימו בשנת 1980, ולא ניתן לערער על כך אלא במסגרת פקודת ההסדר. נטען כי אין די בטענה לטעות שהועלתה זמן רב לאחר הרישום, ועל כן התובענה נעדרת עילה. נטען כי שוורץ לא עמדו בנטל להוכיח כי נפלה טעות בעת רישום צו הבית המשותף, אלא הוכח ההיפך – הפעולות לרישום צו הבית המשותף נשענו על ממצאים פיזיים ברורים ומוחלטים, על פי תיק הבניין ועל פי כל תכנון בסיסי פשוט ביותר.
נטען גם כי למרות שחדד פנו אל שוורץ כבר לפני שנים, שוורץ הגישו את התביעה רק לאחר ההליכים בהם פתחו חדד. על כן, נטען, תביעת שוורץ נגועה בשיהוי וחוסר תום לב. לטענת חדד, השיהוי גרם לנזק ראייתי חמור, בין היתר משום שבחלוף השנים לא ניתן להעיד את אביו של מר חדד, שהיה מעורב ברכישת הדירה, ואת השוכרת ששכרה מחדד את הדירה מיום רכישתה ועד 2018. נטען כי השיהוי מלמד על כך ששוורץ ויתרו על תביעתם.
סיכומי שוורץ
19.לטענת שוורץ, יש לדחות את המרצת הפתיחה ולקבל את תביעתם לתיקון המרשם. לטענת שוורץ, מדובר ב"מקרקעין מוסדרים" ובהתאם לסעיף 159 לחוק המקרקעין אין בהם התיישנות. בנוסף טוענים שוורץ כי ידעו על הטעות רק לפני כחמש שנים ומכל מקום הדירה נרכשה ע"י שוורץ רק בשנת 2006.
20.שוורץ טוענים כי חדד רכשו את הדירה כפי מצבה הפיזי בפועל וכפי שנרשם בחוזה (2.5 חדרים) ואין הם זכאים לקבל את החדר המצוי מאז ומעולם בדירת שוורץ. התמורה ששילמו תאמה למצבה הפיזי של הדירה. נטען כי חדד אישרו בהסכם כי ראו ובדקו פיזית את הדירה, ואף אם עלו חששות, רכשו את הדירה כמות שהיא. אלה, כך נטען, שוללים את ההסתמכות ומעידים על חוסר תום לב.
לטענת שוורץ, חדד מעולם לא רכשו זכות בחדר – הם לא ראו את החדר ומעולם לא קיבלו בו חזקה.
שוורץ מפנים לעדותו של מר בן נעים, שמכר את הדירה לחדד, בה אישר כי בדירה היה סלון וחדר שינה אחד, ולא היה כל חדר נוסף.
21.שוורץ טוענים כי רכשו דירה בת 4 חדרים. הם רכשו את דירתם בהסתמך על שטחה הפיזי, ושילמו תמורה הולמת לשטח זה. לטענתם, מעולם לא הייתה להם ידיעה או חשש כי החדר אינו רשום בממכר. נסח הטאבו שצורף לחוזה הרכישה אמנם מעיד על שטח קטן מזה שנרכש בפועל, אך שוורץ הוכיחו, כך נטען, כי נסח הטאבו שגוי עקב הטעות במרשם. הם היו תמי לב לכל אורך הדרך, סמכו על עורך דינם ובשום שלב לא עלה במוחם חשש.
22.לטענת שוורץ, ברישום הבניין כ"בית משותף" נפלו טעויות רישומיות ביחס לכל הבניין וביחס לדירות הצדדים בפרט. הרישום אינו משקף את המצב העובדתי ביחס ל-8 דירות. חדד, כך נטען, נאחזים בכך בחוסר תום לב תוך ניצול ציני של הטעות והם היחידים המלינים על המרשם. לטענת שוורץ, חדד מסתמכים על מסמכי הטאבו השגויים ולא הביאו כל ראייה חיצונית להוכיח שהמרשם נכון.
שוורץ מפנים לדברים שמסרה עמיגור וטוענים כי מצבן הפיזי של הדירות – 2 חדרים ו-4 חדרים – היה ונותר זהה משנת 1972 ועד היום. כך נבנו הדירות, כך נוהלו הדירות וכך נמכרו הדירות ע"י עמיגור.
23.לטענת שוורץ, חדד חסרי תום לב, ואינם עומדים בתנאים לתחולתה של "תקנת השוק" במקרקעין, המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין. נטען כי בתביעת הפינוי שהגישו לבית משפט השלום הם העלימו את הסכם המכר בו רשום כי הדירה בת 2.5 חדרים. עוד נטען כי מר חדד שינה גרסתו בעדות בהליך כאן וטען לראשונה כי ראה בנוסף לנסח הטאבו גם מסמכי בית משותף.
שוורץ מפנים גם לעדותה של גב' חדד אשר העידה כי מעולם לא ראתה את החדר, ומכאן, נטען, החדר לא היה בממכר. כן מפנים שוורץ לעדותו של מר חדד לפיה הוא חשד כבר בעת רכישת הדירה ששטח הדירה בפועל אינו תואם את השטח הרשום. חרף זאת, הוא לא שיתף בכך את המוכר או את בא-כוחו ושתק במשך למעלה מ- 11 שנים.
24.גם מצידם של שוורץ מועלות טענות למחדלים בניהול ההליך. הם קובלים על כך שחדד לא הביאו לעדות את בא-כוחם בעסקת המכר. לשיטתם, העד בן נעים שמכר לחדד את הדירה, לא תמך בגרסת חדד ולא העיד שמכר לחדד 65 מ"ר. שוורץ מייחסים לחדד חוסר תום לב גם בכך שלא תבעו את מר בן נעים.
נטען גם כי המהנדס מטעם חדד, מר יצחק אולשנברג, לא בדק את יתר הדירות בבניין, בדיקה שיכולה לאשר כי מדובר בעניין רוחבי הנפרש בכל הבניין.
25.לחלופין ומטעמי זהירות טוענים שוורץ כי העובדה שהחדר מצוי בחזקתם ובחזקת הקודמים להם מקנה להם זכות קניינית בדמות זיקת הנאה.
דיון והכרעה
26.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים והעדויות שנפרשו בפני, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה ההצהרתית של חדד להתקבל, ודין תביעת שוורץ לתיקון הרישום להידחות.
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שכותרתו "כוח ההוכחה של רישום" מורה כך:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969".
בבסיס הוראה זו עומד עיקרון סופיות המרשם והיא נועדה להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ע"א 3733/16 ארד אברהם נ' אייל שנלר (ניתן ביום 24.7.2018).
27.סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969 (להלן: "הפקודה") שכותרתו "תיקון הפנקס", מורה כך:
"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".
ההלכה הפסוקה, בבואה ליישם את הפקודה, עמדה על כך שתיקון הרישום ייעשה על פי העילות המצומצמות המנויות בפקודה, ונוכח עקרון סופיות המרשם הוא ייעשה במקרים חריגים בלבד. עמד על הדברים כב' השופט י' עמית באחת הפרשות:
"לאחר הרישום בפנקסי המקרקעין, ניתן לעתור לתיקון הפנקס על פי העילות המצומצמות המנויות בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, בכפוף למגבלת הזמן על פי חוק ההתיישנות...
בתביעה במסלול זה, יש לבחון בשלב הראשון אם אכן נפלה טעות ברישום או אם מבקש תיקון הרישום הוכיח כי יש לו זכות בנכס, ובשלב השני יש לבחון אם ניתן לתקן את הטעות בגדר סעיף 93 או בגדר סעיף אחר בפקודת ההסדר... אלא שהשלב השני יכול לייתר את השלב הראשון, מקום בו על-פניו אין עילה לתיקון המרשם. ככלל, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה לתקן את הרישום. חוק המקרקעין ביקש לחזק את זכותו של בעל הזכות הרשומה ולהבטיח יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים, על ידי ביצור אמינות המרשם ועקרון וודאות המרשם. לכן, נקבע בפסיקה כי תיקון הרישום ייעשה במקרים חריגים בלבד, נוכח עקרון סופיות המרשם, הבא לידי ביטוי בסעיף 81 לפקודת ההסדר '...המהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר, ואין לקעקע מעמדו על ידי שימוש שכיח בסעיף 93... מגמת המחוקק בחוקקו את הסעיף היתה, שלאחר ההסדר יתהווה כעין 'לוח חלק' לגבי אותה זכות, ושהדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות שמקורן לפני פתיחת הספר החדש, יהיו מצומצמות ביותר'...
כיום קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המרשם: כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה; כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם...
על רקע המגמה בפסיקה לפרש את סעיף 93 על דרך הצמצום, נקבע בפסיקה כי על הטוען לתיקון הרישום, נטל הוכחה כבד..." (ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעאלאן נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 14.8.2014) פסקאות 11-13 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית והאסמכתאות שם.
ראו גם ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל (ניתן ביום 3.12.2015) בעניין פרשנות מצומצמת לתיקון המרשם).
28.במקרה שלפני, אין התאמה בין המצב הרישומי בפנקס הבתים המשותפים, לבין המצב העובדתי המתקיים בשתי הדירות נשוא ההליכים שלפני. בעוד שחדד מבקשים ליתן למרשם מעמד בכורה ולקבוע, בהתאם למרשם, כי החדר שייך להם, שוורץ מבקשים לתקן את המרשם בשל חוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב העובדתי.
על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, שתי הדירות, הן דירת שוורץ והן דירת חדד, זהות בגודלן (65 מ"ר). על פי תשריט הדירות, הן זהות גם במספר החדרים שבכל דירה, והחדר נשוא המחלוקת שייך לדירה מספר 11. אולם כאמור, לא כך הדבר בפועל.
על פי הדברים שהובאו לפני, האפשרות כי מצב דברים זה מתקיים זמן ממושך, ולמעשה מאז שהדירות היו בבעלות עמיגור, היא המסתברת ביותר. כך עולה מהדברים שמסרה עמיגור ומההסכמים שערכה עם הרוכשים שקיבלו ממנה את הדירות, בהם מצוין מספר החדרים כפי שהוא כיום בפועל (ולא מספר החדרים בתשריט).
29.ואולם, בכך אין די לטעמי כדי לקבוע כי נפלה במרשם "טעות" כמשמעותה בסעיף 93 לפקודה.
שוורץ לא עמדו בנטל הכבד המוטל על מי שטוען לטעות במרשם. הם לא הוכיחו כי מתקיימת אחת מהעילות המאפשרות את תיקון המרשם – רישום שהושג בדרך של מרמה או רישום שהושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם. עמיגור קיבלה לידיה את הבניין בשנת 1972 ורישום הבניין והדירות בפנקס הבתים המשותפים נעשה על ידי עמיגור בשנת 1980. הרישום לווה בתשריט שהכין אינג' משה שטרן, מהנדס יועץ, ובהצהרה של אינג' שטרן אודות תיאור הדירות והשטח של כל דירה. הן דירה 4 וכן דירה 11 מתוארות כ"דירה בת 3 חדרים, הול, מטבח, מזוה, אמבטיה ושירותים" בשטח של 65.20 מ"ר.
לא הועלתה כל טענה למרמה בקשר לרישום. הרישום היה רישום ראשוני, כך שוודאי לא מדובר בהשמטה או טעות בהעתקת זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם.
30.הנסיבות בגינן החדר הרשום תחת דירה מס' 11 "סופח" בפועל לדירה מס' 4 לא הובררו עד תום. שוורץ נשענים על עדותה של הגב' כרמית סוטיל מטעם עמיגור כי "מדובר בטעות רישומית שהתגלתה רק לאחרונה", ועל הטענה כי המרשם שגוי ביחס ל-8 דירות בבניין (כולל שתי דירות הצדדים).
על פי עדותה של הגב' סוטיל, עמיגור קיבלה לידיה את הניהול בבניין בשנת 1972 כפי שמצבו היום, כלומר כולל חדר אחד שהועבר מדירת חדד לדירת שוורץ.
גב' סוטיל העידה כי: "הדירות נבנו מלכתחילה 2 חדרים ו-4 חדרים, ככה קיבלנו את הדירות האלה. יכול להיות שהייעוד היה אחר והוא שונה בהתאם לצורך לשכן משפחות גדולות בשנות ה-70 ולכן אולי הייעוד הראשוני היה של 3 חדרים, ובגלל צורך הפכו את זה לדירות 2 חדרים ו-4 חדרים" (עמ' 42 לפרוט' שורות 31-34).
31.עמיגור אינה מתכחשת לכך שעל פי היתר הבניה, שתי הדירות היו בנות 3 חדרים. בתצהיר מטעם עמיגור נכתב כי בראשית שנות ה- 70 בוצעו שינויים בדיור הציבורי לצורך התאמות לצרכיו, וזאת בהיתרים גורפים מול הרשויות, וחזקה כי הדבר נעשה כך גם במקרה זה.
מעבר לאמירה כללית זו, לא הוצגו מסמכים ולא הובאו עדים שיכולים היו לשפוך אור על ביצוע שינויים בדירות ועל נסיבות הרישום. כך, שוורץ לא הביאו לעדות את מי שטיפל בפועל ברישום הבניין, קרי המהנדס מר שטרן או גורם ממשרדו.
32.עמיגור, בכתב התשובה ובתצהיר התומך בו, וכן בעדות לפניי, לא נתנה הסבר לפער בין הרישום, שנעשה כאמור ע"י מהנדס שהגיש תשריט והצהרה, בעת שעמיגור ניהלה את הדירות, לבין המצב העובדתי של הדירות. גם אם לאחר הקמת הבניין בשנות ה-70 נעשו שינויים לצורך התאמת הדירות לצרכי האוכלוסייה, לא ברור מדוע השינויים (שנעשו לכאורה טרם הרישום) לא מצאו דרכם לרישום שבוצע מטעם חברת עמיגור.
כמו כן, לא הוצג היתר של הרשויות לערוך שינויים בדירות. יובהר כי אישור על שטח הדירות לעניין גביית ארנונה אינו בגדר היתר לשנות את מבנה הדירות. אגף הארנונה בעיריית אשדוד אינו הגוף המוסמך לשנות את מבנה הדירות ושטחן וממילא אישור על שטח הדירות יכול לכל היותר ללמד על המצב בפועל, אך לא להסדיר נורמטיבית את השינוי.
אוסיף כי הגם שעל פי האמור בתשובת עמיגור, פער בין הרישום למצב בפועל מתקיים בדירות נוספות בבניין, שעדיין נמצאות בניהול עמיגור, עמיגור לא הגישה בקשה לתיקון "טעות" במרשם. יש להניח כי לו סברה עמיגור כי נפלה "טעות" הטעונה תיקון, הייתה פועלת כמתחייב בחוק.
מכל מקום, עצם העובדה כי הרישום אינו תואם את המצב העובדתי של ההחזקה בפועל, אין בה די כדי לבסס "טעות" במובן סעיף 93 לפקודה ואין בה כדי להרים את הרף הגבוה הנדרש לשם תיקון הרישום.
33.אין בידי לקבל את טענת שוורץ כי חדד "לא טרחו להסביר מדוע הם סבורים כי המרשם הינו נכון ומדוע. כל שחדד עשו היה לנפנף בשטרי המכר, בנסח הטאבו ובמסמכי הבית המשותף..." (סעיף 9 לסיכומי שוורץ). נקודת המוצא היא כי המרשם משקף נאמנה את מצב הזכויות, הוא מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ועל הטוען לסטייה מהמרשם להוכיח את טענתו. נמצא כי הסתמכותם של חדד על מסמכי הבית המשותף – בדין היא.
לפיכך, טענות שוורץ הנוגעות לתשלומי הארנונה בגין הדירות במהלך השנים (בהתאם לגודלה בפועל של כל דירה), וטענות הנוגעות ל"הרהורים" שאולי עלו אצל חדד בשעת קניית הדירה, אינן מכתיבות את המצב הקנייני של הדירות.
34.שוורץ מנסים להדוף את דרישת חדד לקבל את החדר לחזקתם בטענה כי חדד היו חסרי תום לב בעת רכישת הזכויות והם פועלים בחוסר תום לב.
מתוך התשתית שנפרשה לפני, אינני סבורה כי ניתן לייחס לחדד חוסר תום לב שיש בו כדי לשלול את זכותם הקניינית בשטח הרשום של הדירה.
חדד רכשו את הדירה בשנת 2006 לאחר שביקרו בדירה וראו את מצבה הפיזי ולאחר שעיינו בנסח הרישום. העובדה כי לא הבחינו בחוסר ההתאמה בין המצב הפיזי לבין הרישום אינה בלתי מתקבלת על הדעת. יש לזכור כי שמאית מקרקעין מקצועית, שערכה שומה של הדירה מטעם הבנק הממשכן, גם היא לא הבחינה בחוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי (נספח 8 לתיק מוצגים חדד). השומה נערכה ביום 10.9.2006 ע"י השמאית אביגיל ביטון, ונכתב בה כי השטח הרשום של הדירה הוא 65.20 מ"ר, ושטח ברוטו הוא 75 מ"ר. לצד זאת, כתבה השמאית כי הדירה כוללת שני חדרים, כולל חדר מגורים. שווי הדירה הוערך ע"י השמאית ב- 70,000$. אין בשומה ולו רמז לאי התאמה אפשרית.
35.חדד רכשו את הדירה תמורת 75,000$, שהם 5,000$ יותר מהערכת השמאית אביגיל ביטון, אשר כאמור הביאה בחשבון את גודלה הרשום של הדירה (65.20 מ"ר). גם אם המחיר ששילמו היה על הצד הנמוך לגבי דירה של שלושה חדרים בגודל הרשום, עדיין מדובר בתמורה שמצויה בטווח הסביר של השמאות לגבי דירה כפי מצבה הרשום (הן בזמן אמת והן בדיעבד) כך שהתמורה גם היא אינה מצביעה על חוסר תום לב של חדד.
36.עדותו של המוכר, מר יצחק בן נעים, גם היא אינה מבססת קביעה כי חדד ידעו על הפער בין המצב הפיזי למצב הרישומי, כאשר המוכר עצמו מעיד שלא ידע על הפער. מר בן נעים העיד כי הוא לא גר בדירה, אלא אמו, וכשפרסם את הדירה למכירה, הגיעו הזוג חדד לדירה פעם, אולי פעמיים (עמ' 24 לפרוט' שורות 8, 17-18). עוד העיד מר בן נעים כי הוא לא ידע על החדר האמור והוא מכר את הדירה "לפי החוזה, שיש גוש חלקה בטאבו... אני לא יודע מהחדר הזה, אני יודע עליו משוורץ. כשמכרתי את הדירה לא עברתי עליו עם מטר" (עמ' 26 לפרוט' שורות 24-27).
נוכח כל האמור, אין בידי לקבוע כי בעת הרכישה חדד ידעו או צריכים היו לדעת כי השטח הפיזי של הדירה אינו תואם את שטחה הרשום במרשם המקרקעין. ממילא לא ניתן לייחס לחדד חוסר תום לב בגינו הם מנועים מלהתבסס על רישום הזכויות.
37.אין גם יסוד להניח כי בשנים הסמוכות לאחר הרכישה, חדד ידעו או צריכים היו לדעת על הפער בין המצב הפיזי למצב הרישומי. חדד השכירו את הדירה מיד לאחר רכישתה ולאורך שנים ארוכות, לאותם שוכרים.
נוסף על כך, הדעת נותנת כי לו סברו חדד שגודל הדירה אינו תואם את הרישום, היו דורשים את החדר הנוסף מיד לאחר הרכישה. על פניו, משהושלמה רכישת הדירה מבן נעים, לא היה לחדד אינטרס להמתין עם דרישתם לקבל את החדר מידי שוורץ.
בפועל, חדד החלו לדרוש משוורץ את החדר רק משנת 2016, לאחר ששמאי מטעם בנק למשכנתאות העמיד אותם על הפער בין הרישום לבין מצב הדירה בפועל (שומה של השמאי משה פרטיג מיום 15.5.2016).
הדעת נותנת כי לו חדד ידעו או חשדו מלכתחילה כי קיים פער כאמור, לא היו ממתינים כעשור, במהלכו נמנע מהם השימוש בחדר ושוורץ עשו בו שימוש לרווחתם. מנקודת מבטם של חדד, אין הגיון בכך שלא יתבעו את החדר לאלתר, כך שייהנו ממלוא השטח הרשום של הדירה.
38.ניתן לתמוה על כך ששוורץ מייחסים לחדד חוסר תום לב וחשדות בדבר אי התאמה, כאשר הם עצמם רכשו דירה שמצבה הפיזי אינו תואם את המצב הרישומי, מבלי לרדת לפשרם של הדברים, וחרף סימני אזהרה שהובאו לפתחם.
גם ביחס לדירה של שוורץ נערכה חוות דעת של שמאי מטעם הבנק למשכנתאות. השמאי מר דקל כתב בחוות הדעת (מיום 21.3.2007), כי הדירה כוללת 4 חדרים (כניסה לחדר שינה מתוך חדר אחר) ושטחה כ-90 מ"ר ברוטו. השמאי גם כתב כי שטח הדירה הרשום הוא 65.20 מ"ר, והוא המליץ לגוף המשעבד לבדוק נסח רישום עדכני ומקורי (סעיף 3 לחוות הדעת). השמאי העריך את שווי הדירה ב- 100,000$. דומה כי קריאה של חוות הדעת ויישום המלצת השמאי לבדוק נסח רישומי עדכני הייתה מעמידה את הרוכשים על אי ההתאמה.
39.שוורץ רכשו את הדירה מבני הזוג ארונוב תמורת 105,000$. בהסכם המכר נרשמה התייחסות לגודל הדירה ולחובת הקונה לבדוק אותה (נספח נ/20 לראיות שוורץ). במבוא להסכם, הוצהר:
"הואיל והמוכר מצהיר כי הנו הבעלים והמחזיק הבלעדי של דירה בת 4 חדרים... רצ"ב נסח רישום ובו ציון שטח הדירה מסומן א' והמהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה... והואיל והקונה מצהיר כי ראה את הנכס ומצאו מתאים לו והוא מוותר על כל טענות אי התאמה בכפוף לכך שהנכס יימסר לו באותו מצב כפי שהינו בעת עריכת החוזה...".
בהמשך, בסעיף 12 להסכם, נכתב כי:
"הובהר לצדדים, והצדדים מסכימים לכך, כי אין זה מתפקידו של עו"ד המטפל מטעמם בחוזה זה, לבדוק ולוודא קיומם ותוקפם של היתרי בניה... שטח הדירה ו/או מספר החדרים בה, אלא אך ורק בהתאם למסמכים אשר הובאו והוצגו ע"י הצדדים או מי מהם לעו"ד המטפל...".
במבוא להסכם צוין מפורשות כי נסח הרישום - ובו ציון שטח הדירה - הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה. אולם שוורץ לא הציגו לבית המשפט את הנסח שנספח להסכם ואף לא זימנו את בני הזוג ארונוב לעדות בבית המשפט.
40.שוורץ ידעו לכל המאוחר בשנת 2016 על כך שהם מחזיקים בחדר הרשום תחת דירת חדד (עמ' 32 לפרוט' שורה 27). חרף זאת, הם פנו לבית המשפט רק בשנת 2021, בתביעה לתיקון המרשם, וזאת כתביעה נגדית לתביעת חדד. למותר להזכיר כי במהלך כל השנים, שוורץ הם שעושים שימוש ב"חדר המריבה".
41.מר שוורץ, בעדותו בבית המשפט, לא נתן הסבר מניח את הדעת לפער במסמכי הרכישה ובעיקרו של דבר העיד כי הסתמך על עורך דינו. וכך הוא מעיד:
"ש. מכוח החוזה קנית 65 מ"ר?
ת. כתוב גם שקניתי 4 חדרים.
ש. לפי החוזה שלך קנית 4 חדרים בשטח של 65 מ"ר?
ת. אני לא שמתי לב לפרט הזה.
ש. שאלתי אם לפי החוזה שלך קנית 65 מ"ר 4 חדרים?
ת. מה שכתוב כתוב.
ש. אתה מצהיר בחוזה שלך בעמ' 2, שבדקת את הדירה בכל הרשויות, לרבות בעירייה. ראית את ההיתר בנייה בזמן אמת, ראית שהחדר הזה לא שייך לך. מה אתה בא עכשיו בטענות ותובע אותי לתקן את הרישום?
ת. יכול להיות שבנוגע לעירייה, התכוונתי לארנונה. אני לא חושב שאחרי שחתמתי על החוזה יכולת לבחון אותי עליו. הסתמכתי על העורך דין.
ש. מלבד זה שהחוזה מדבר במפורש על ציון השטח בנסח הטאבו, אומר לך העורך דין שלא מתפקידו לבדוק את שטח הדירה ומספר החדרים בה. עניין הסתירה בין שטח הדירה למספר החדרים, עמד לנגד עיניך בזמן אמת והעורך דין שלך אומר לך שלא תכניס אותו לזה כי זה התפקיד שלך (סעיף 12) ואתה בכל זאת רכשת את הדירה. הסתירה הזאת עמדה לנגד עיניך בזמן אמת ביחד עם היתר הבנייה שראית בעירייה. למה אתה עוצם עיניים עד שאני אבוא ואעלה על זה, ועוד מגיש תביעה נגדי לתיקון רישום?
ת. אתה אומר שידעתי מזה ועוד תובע אותך? אני אומר שלא ידעתי מזה. כתוב פה שהעורך דין לא צריך לבוא אליי הביתה ולבדוק את החדרים. כתבו שהעורך דין הסביר לי שיש סתירה?" (עמ' 35 לפרוט' שורות 16-32, עמ' 36 לפרוט' שורות 1-2).
בקשר לאמור בחוות הדעת השמאית, מר שוורץ העיד כי אביו הוא שטיפל בכל נושא המשכנתא:
"ש. בא אליך השמאי של המשכנתא ואומר לך בזמן אמת שעליך לבדוק נסח רישום מקורי ועדכני. תסביר לי אם היה לך ידע כל כך ברור, גם מהשמאי, ואתה עדיין מתעלם?
ת. את השמאות לא לקחנו כדי לדעת אם אני קונה במחיר שווה או לא, אלא בשביל לקיחת המשכנתא. בכל נושא המשכנתא אבא שלי טיפל ועד היום, ואפשר לבדוק את זה, זה יוצא מהחשבון שלו ולא שלי
ש. ראית את מוצג 14 השמאות של השמאי דקל, כשרכשת את הדירה?
ת. לא זכור לי שראיתי את זה.
ש. אמר העורך דין שלך בבית משפט השלום, בסיכומים, שהסתמכת על השמאות הזאת בזמן אמת. העו"ד שלך שיקר?
ת. הכוונה בזה שהעורך דין שלי הסתמך על זה. אמרתי שאני לא מבין בדברים האלה. אני לא משפטן" (עמ' 36 לפרוט' שורות 3-7).
42.מכל האמור עולה כי כבר בעת רכישת הדירה, בפני שוורץ והגורמים מטעמם היו סימנים לפער אפשרי בין השטח הפיזי של הדירה לשטח הרשום. מבנה הדירה כשלעצמו, של כניסה מחדר שינה אחד לחדר שינה אחר, מרמז על משהו "לא שגרתי". שוורץ, שלא מצאו לנכון להעמיק בבדיקות בטרם רכשו את הדירה, אינם יכולים להישמע בטענה כי חדד חסרי תום לב.
יש לקבל איפוא את תביעת חדד, המסתמכת על מרשם המקרקעין, משלא מצאתי כי הורם הנטל להוכיח כי מתקיימים התנאים לתיקון המרשם.
43.נוכח מסקנתי כי דין התביעה של שוורץ לתיקון המרשם להידחות לגופה, אינני נדרשת להכריע בטענת חדד כי תביעת שוורץ התיישנה. אציין רק כי אין לקבל את טענת שוורץ כי חוק ההתיישנות אינו חל על התביעה, בשל סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. שוורץ תובעים את תיקון המרשם, כלומר טענתם מנוגדת לרישום. על כן, ובהתאם לפרשנות התכליתית של סעיף 159(ב) בהלכה הפסוקה, התביעה כפופה לדיני ההתיישנות (ע"א 4787/06 מאהל מנאע נ' עזבון המנוח חוסין סלים מנאע (ניתן ביום 26.5.2008) פסקה מ"ח-מ"ט לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין והאסמכתאות שם). על פי חוק ההתיישנות, תביעה בעניין מקרקעין רשומים מתיישנת בחלוף 25 שנים. אמנם, הטעות הנטענת ברישום התרחשה בשנת 1980, כארבעים שנה לפני הגשת התביעה, אך "כוח התביעה" לשוורץ עמד להם רק ממועד רכישת המקרקעין, בשנת 2006, כך שעל פניו תביעתם לא התיישנה.
44.לבסוף, אין בידי להיעתר לסעד החלופי לו עותרים שוורץ, להורות כי הם בעלי זיקת הנאה לחדר נשוא המחלוקת.
למעט ציון הסעד המבוקש בכתב התביעה ובסיכומים, שוורץ לא פירטו איזה סוג זיקת הנאה קיבלו, לשיטתם, ובאילו תנאים קיבלו את הזיקה, בהתאם לעילות המנויות בפרק ז' סימן ג' לחוק המקרקעין. שוורץ גם לא תמכו טענתם העמומה בראיות, והטענה נטענה בשולי סיכומיהם, ללא נימוק או אסמכתאות.
סוף דבר –
התביעה בה"פ 25218-03-20 מתקבלת ומוצהר בזאת כי חדד הם בעלי הזכויות בדירה 11 כפי גודלה ושטחה במרשם המקרקעין (גוש 2456 חלקה 12 תת חלקה 11), לרבות החדר שמוחזק בפועל ע"י שוורץ.
התביעה בת.א. 33071-01-21 נדחית.
שוורץ ישלמו לחדד הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.
ניתנה היום, כ"ז כסלו תשפ"ג, 21 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.
