ה"פ 15055-09-14בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ נ' יגאל נגר ואח'

תובענה למתן הצהרה לפיה הסכם לפינוי ובינוי אשר נחתם בין הצדדים עומד בתוקפו, וכי למשיבים לא הייתה נתונה זכות לבטלו. כמו כן, מתבקש מתן צו עשה, לחיוב המשיבים לחתום על ייפויי כוח לטובת המבקשת (בהתאם לאמור בהוראות ההסכם), וככל שימנעו מלעשות כן, מתבקש מינויו של כונס נכסים אשר יפעל על מנת להוציא את ההסכם אל הפועל.

• רקע עובדתי

1. המבקשת, בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ (להלן: "החברה" או "המבקשת"), הינה חברה קבלנית לעבודות בנייה ולמיזמי פרויקטים למגורים, אשר בשנת 2009 החלה ליזום תכנית לבניית 120 יחידות דיור במסגרת פרויקט "מתחם העצמאות" ביהוד (להלן: "המתחם").

2. לצורך ייזום הפרויקט, החלה החברה לנהל משא ומתן עם כלל בעלי הדירות בארבעה מבנים הממוקמים במתחם בגוש 6692, חלקות 51-53 (להלן: "בעלי הדירות"), לשם קבלת הסכמתם לביצוע עסקת פינוי-בינוי של דירותיהם, אשר תאפשר הקמת יחידות הדיור המתוכננות במתחם (להלן: "הפרויקט"). בין בעלי הדירות עימם נשאה ונתנה החברה נכללו גם המשיב 1, יגאל נגר (להלן: "יגאל"), ואישתו, המשיבה 2, רבקה עופר נגר (להלן: "רבקה", וביחד עם יגאל: "נגר" או "המשיבים").

3. בתום דין ודברים שנמשך מספר חודשים בין החברה לבעלי הדירות, נחתם ביום 12.11.2009 מסמך שכותרתו "כתב כוונות", אשר במסגרתו הסכימו כלל בעלי הדירות, לרבות נגר, לפנות לניהול משא ומתן סופי לחתימת הסכם בדבר הקמת הפרויקט, בהתאם לעקרונות המותווים במסמך (להלן: "כתב הכוונות"). בעבור הסכמתם להתפנות מדירותיהם לטובת הקמת הפרויקט.

4. בני הזוג נגר חתמו על כתב הכוונות, ואולם סרבו לחתום על ההסכם הסופי לפינוי ובינוי אשר נכרת בין החברה לבין כל יתר בעלי הדירות ביום 11.8.2010 (להלן: "ההסכם"). בעקבות זאת הגישה החברה תובענה (ה"פ 33867-09-10) לאכיפת כתב הכוונות ולקביעה כי הזוג נגר מחוייבים בהסכם. תובענה זו הסתיימה בהסכם גישור בין הצדדים (אשר קיבל תוקף של פסק דין), במסגרתו הוסכם כי נגר יחתמו על ההסכם וכן על תוספת להסכם, מיום 27.6.2011 (להלן: "התוספת"). התוספת האמורה הוסיפה מספר שינויים להסכם, לרבות הוראות בדבר שומת המס (ס' 23.2.1 לתוספת) והמועד הסופי להוצאת היתר בניה (ס' 7 לתוספת). כמו כן, ביום בו נחתמה התוספת הוציאה החברה מסמך התחייבות נוסף (להלן: "כתב ההתחייבות", וביחד עם ההסכם והתוספת: "ההסכמים") אשר כלל התחייבות של החברה להמציא לעיונם של נגר, באמצעות באי כוחם, את התכנית לקבלת היתר בנייה המוגשת על ידי החברה לוועדה המקומית בסמוך לפני הגשתה (ס' 3 לכתב ההתחייבות). בנוסף, כלל כתב ההתחייבות הסכמה לכך שבמידה והחברה תיזום שינוי בתכנית בניין העיר החלה על הפרויקט אשר תוביל להגדלת מספר הדירות בפרויקט מעל ל- 130 דירות, תידרש החברה לקבל הסכמת בעלי הדירות (ס' 4 לכתב ההתחייבות).

5. במהלך התקופה שחלפה, הוגשה על ידי החברה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה") לקבלת היתר בנייה וכן הקלות ביחס להוספת ארבע דירות נוספות לכל אחד מן הבניינים בפרויקט (כך שהפרויקט יכלול 128 דירות). בהחלטת הועדה מיום 1.4.2012, ניתן אישור (שאינו מהווה היתר בנייה) לפיו הבקשה אושרה בכפוף לעמידה בתיקונים ודרישות המפורטים בגוף ההחלטה.

6. כמו כן, ביום 25.3.2012 נשלחה אל הזוג נגר דרישה מרשויות המס לתשלום מס שבח, בסך 432,391 ₪. בעקבות זאת שלחה באת כוחם של נגר מכתב אל החברה, בו צוין כי על פי תנאי ההסכם, תנאי מתלה לכניסתו לתוקף הינה קבלת שומת מס שבח אשר לא תעלה על סכום של 300,000 ₪, ועל כן, ככל שלא יגיעו הצדדים להסכמה בנושא, יהיו נגר רשאים לפעול לביטול ההסכם. במכתב תגובה מיום 28.5.2012, צוין כי גובה חיוב השומה נבע מטעות, כאשר במכתב תשובתה מיום 26.6.2012 ציינה באת כוח נגר כי נכון למועד זה טרם תוקן גובה החיוב בשומת מס השבח.

ביום 15.7.2012, הודע לבאת כוח נגר כי רשויות מיסוי המקרקעין תיקנו את גובה השומה של הזוג נגר, והפחיתו אותה לסך של 265,000 ₪.