ה"פ 15055-09-14בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ נ' יגאל נגר ואח'

תובענה למתן הצהרה לפיה הסכם לפינוי ובינוי אשר נחתם בין הצדדים עומד בתוקפו, וכי למשיבים לא הייתה נתונה זכות לבטלו. כמו כן, מתבקש מתן צו עשה, לחיוב המשיבים לחתום על ייפויי כוח לטובת המבקשת (בהתאם לאמור בהוראות ההסכם), וככל שימנעו מלעשות כן, מתבקש מינויו של כונס נכסים אשר יפעל על מנת להוציא את ההסכם אל הפועל.

• רקע עובדתי

1. המבקשת, בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ (להלן: "החברה" או "המבקשת"), הינה חברה קבלנית לעבודות בנייה ולמיזמי פרויקטים למגורים, אשר בשנת 2009 החלה ליזום תכנית לבניית 120 יחידות דיור במסגרת פרויקט "מתחם העצמאות" ביהוד (להלן: "המתחם").

2. לצורך ייזום הפרויקט, החלה החברה לנהל משא ומתן עם כלל בעלי הדירות בארבעה מבנים הממוקמים במתחם בגוש 6692, חלקות 51-53 (להלן: "בעלי הדירות"), לשם קבלת הסכמתם לביצוע עסקת פינוי-בינוי של דירותיהם, אשר תאפשר הקמת יחידות הדיור המתוכננות במתחם (להלן: "הפרויקט"). בין בעלי הדירות עימם נשאה ונתנה החברה נכללו גם המשיב 1, יגאל נגר (להלן: "יגאל"), ואישתו, המשיבה 2, רבקה עופר נגר (להלן: "רבקה", וביחד עם יגאל: "נגר" או "המשיבים").

3. בתום דין ודברים שנמשך מספר חודשים בין החברה לבעלי הדירות, נחתם ביום 12.11.2009 מסמך שכותרתו "כתב כוונות", אשר במסגרתו הסכימו כלל בעלי הדירות, לרבות נגר, לפנות לניהול משא ומתן סופי לחתימת הסכם בדבר הקמת הפרויקט, בהתאם לעקרונות המותווים במסמך (להלן: "כתב הכוונות"). בעבור הסכמתם להתפנות מדירותיהם לטובת הקמת הפרויקט.

4. בני הזוג נגר חתמו על כתב הכוונות, ואולם סרבו לחתום על ההסכם הסופי לפינוי ובינוי אשר נכרת בין החברה לבין כל יתר בעלי הדירות ביום 11.8.2010 (להלן: "ההסכם"). בעקבות זאת הגישה החברה תובענה (ה"פ 33867-09-10) לאכיפת כתב הכוונות ולקביעה כי הזוג נגר מחוייבים בהסכם. תובענה זו הסתיימה בהסכם גישור בין הצדדים (אשר קיבל תוקף של פסק דין), במסגרתו הוסכם כי נגר יחתמו על ההסכם וכן על תוספת להסכם, מיום 27.6.2011 (להלן: "התוספת"). התוספת האמורה הוסיפה מספר שינויים להסכם, לרבות הוראות בדבר שומת המס (ס' 23.2.1 לתוספת) והמועד הסופי להוצאת היתר בניה (ס' 7 לתוספת). כמו כן, ביום בו נחתמה התוספת הוציאה החברה מסמך התחייבות נוסף (להלן: "כתב ההתחייבות", וביחד עם ההסכם והתוספת: "ההסכמים") אשר כלל התחייבות של החברה להמציא לעיונם של נגר, באמצעות באי כוחם, את התכנית לקבלת היתר בנייה המוגשת על ידי החברה לוועדה המקומית בסמוך לפני הגשתה (ס' 3 לכתב ההתחייבות). בנוסף, כלל כתב ההתחייבות הסכמה לכך שבמידה והחברה תיזום שינוי בתכנית בניין העיר החלה על הפרויקט אשר תוביל להגדלת מספר הדירות בפרויקט מעל ל- 130 דירות, תידרש החברה לקבל הסכמת בעלי הדירות (ס' 4 לכתב ההתחייבות).

5. במהלך התקופה שחלפה, הוגשה על ידי החברה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה") לקבלת היתר בנייה וכן הקלות ביחס להוספת ארבע דירות נוספות לכל אחד מן הבניינים בפרויקט (כך שהפרויקט יכלול 128 דירות). בהחלטת הועדה מיום 1.4.2012, ניתן אישור (שאינו מהווה היתר בנייה) לפיו הבקשה אושרה בכפוף לעמידה בתיקונים ודרישות המפורטים בגוף ההחלטה.

6. כמו כן, ביום 25.3.2012 נשלחה אל הזוג נגר דרישה מרשויות המס לתשלום מס שבח, בסך 432,391 ₪. בעקבות זאת שלחה באת כוחם של נגר מכתב אל החברה, בו צוין כי על פי תנאי ההסכם, תנאי מתלה לכניסתו לתוקף הינה קבלת שומת מס שבח אשר לא תעלה על סכום של 300,000 ₪, ועל כן, ככל שלא יגיעו הצדדים להסכמה בנושא, יהיו נגר רשאים לפעול לביטול ההסכם. במכתב תגובה מיום 28.5.2012, צוין כי גובה חיוב השומה נבע מטעות, כאשר במכתב תשובתה מיום 26.6.2012 ציינה באת כוח נגר כי נכון למועד זה טרם תוקן גובה החיוב בשומת מס השבח.

ביום 15.7.2012, הודע לבאת כוח נגר כי רשויות מיסוי המקרקעין תיקנו את גובה השומה של הזוג נגר, והפחיתו אותה לסך של 265,000 ₪.

7. במקביל, החלה החברה בניהול מגעים מול עירית יהוד, ובמכתב אשר שלחה החברה לעירייה ביום 27.8.2013, ביקשה החברה כי הועדה תתכנס לדון בהארכת תוקפה של החלטתה מיום 1.4.2012. עם זאת, התכנסותה של הועדה לדיון בהארכת החלטתה התעכבה, ועל כן הגישה החברה ביום 13.4.2014 ערר לוועדת הערר המחוזית. בהחלטתה מיום 3.7.2014 קבעה ועדת הערר כי ניתן להאריך את מועד החלטת הועדה מיום 1.4.2012, וזאת, בין היתר, לאור מורכבות הפרויקט והדרישות אשר הוצגו לחברה על ידי הועדה ואשר יושמו על ידה.

8. נוכח פניית הועדה המקומית אל החברה בבקשה לקבלת עותקים מייפויי הכוח אשר ניתנו לחברה מטעם כלל דיירי הפרויקט, גילתה החברה כי אין בידיה ייפוי כוח מאת נגר, אף כי ייפויי כוח כאמור נדרשים בהתאם לאמור בסעיפים 115-116 להסכם (להלן: "ייפויי הכוח"). לאור זאת, פנתה החברה אל נגר במכתב מיום 4.3.2014 ובו ציינה כי טרם נחתם ייפוי כוח על ידי הזוג נגר וכי הדבר מוביל לעיכוב בקבלת היתר הבנייה. במכתב התשובה מאת באת כוחם של נגר מיום 12.3.2014 (להלן: "הודעת הביטול"), נכתב כדלקמן (ההדגשות במקור- י.ש):

"1. בהתאם להוראות סעיף 7 לתוספת ההסכם שנחתמה בין הצדדים ביום 27.6.2011, התחייבה מרשתך לקבלת ההיתר עד לא יאוחר מ-16 חודשים ממועד חתימת התוספת, דהיינו, עד לא יאוחר מיום 27.10.2012. משמרשתך לא עשתה כן, כי אז שבהתאם לסיפא של סעיף 7 לתוספת ההסכם, הפרה מרשתך את ההסכם הפרה יסודית. על כן, רואים מרשי את ההסכם והתוספת על נספחיהם, כבטלים ומבוטלים.

2. לאור הפרתה היסודית של מרשתך את התוספת להסכם, כאמור לעיל, אין כל צורך ו/או משמעות בחתימת מרשיי על ייפוי הכוח והם מסרבים לחתום עליו."

9. בתגובה לכך, שלחה החברה אל נגר מכתב ביום 23.3.2014, בו נכתב כי זכות נגר לביטול ההסכם פקעה זה מכבר וכי החברה תסרב לכל ניסיון לשיפור בגובה התמורה מצד הזוג נגר. ביום 27.7.2014 ומשעה שלא נתקבלה תגובת נגר למכתב החברה, שלחה החברה מכתב נוסף ובו ציינה כי ניתנת לנגר ארכה בת שבוע ימים לחתימה על ייפויי הכוח שאם לא כן, תוגש על ידי החברה תובענה כנגדם.

10. ביום 10.11.2014 ניתנה החלטה נוספת של הועדה לתכנון ובנייה, אשר במסגרתה אושרה בקשת החברה לקבלת הקלה בדבר הקמת 8 דירות נוספות בפרויקט (לסך כולל של 128 דירות) וכן להקלה בנושא הנגר העילי, בכפוף לדרישות ולתיקונים בתיק הרישוי.

• תמצית טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשת:

11. לטענת החברה, התחייבות נגר לחתימה על ייפויי הכוח נכללת במסגרת הוראות ההסכם בין הצדדים, ולכן, עצם סירובם לחתום מהווה הפרה של ההסכם.

12. כן טוענת החברה, שהיות והודעת הביטול נשלחה לאחר שחלפו קרוב לשנתיים ממועד ההפרה הנטענת, ומבלי שנגר גילו דעתם בדבר כוונתם לעמוד על זכות הביטול בתוך זמן סביר ממועד ביצוע ההפרה האמורה (ותוך שהחברה הוסיפה ליטול על עצמה התחייבויות ניכרות), יש לפרש את חלוף הזמן כויתור מצד נגר על זכות הביטול. כמו כן, טוענת החברה כי היא הסתמכה על התחייבויות נגר בהסכם ובתוספת לו, ולאורן הושקעו על ידה מאמצים ומשאבים כלכליים ניכרים לקידום ההסכם.

13. לגרסת החברה, אין היא מחויבת בסד הזמנים הקבוע בסעיף 7 לתוספת, בדבר מועד הגשת ההיתר, שכן הסעיף קובע חריג למקרים בהם הוגש ערר, כפי שאכן הוגש במקרה דנן. בנוסף טוענת החברה, כי הלכה למעשה העיכובים במועד הוצאת היתר הבנייה חלו בשל נסיבות אשר לא היו בשליטתה (לרבות, קיומן של בחירות לראשות עיריית יהוד, והעדר התכנסותה של הועדה המקומית), ואשר לא יכולות להיחשב כזניחתה את הפרויקט, קל וחומר כאשר לא התקבלה אצל החברה או בא כוחה כל פנייה מנגר בשאלת התקדמות הפרויקט בכל התקופה שחלפה ממועד חתימת ההסכמים.

14. החברה טוענת כי לא פעלה לשינוי תכנית בניין העיר החלה ביחס לפרויקט, ועל כן אין מדובר בהפרה יסודית של החוזה. החברה סבורה כי זכותם של נגר לקבלת התכנית בטרם הגשתה לוועדה הינה לצרכי עיון וקבלת מידע בלבד, וממילא איננה מקנה להם כל זכות לתקנה.

15. לסיום טוענת החברה, כי נגר הם אשר פועלים להכשלת ההסכם שבין הצדדים, באמצעות אי המצאתם את ייפויי הכוח לחברה כנדרש, וכי הדבר עולה כדי הפעלת זכות ביטול שלא בתום לב.

תמצית טענות המשיבים:

16. לטענת נגר, החברה התחייבת במסגרת התוספת להסכם להוציא היתר בנייה עד ליום 27.10.2012, ואולם מאחר שהיתר זה לא הוצא במועד, מהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם מצד החברה. לגרסת נגר, הודעת הביטול ניתנה לחברה כשמונה ימים ממועד היוודע לנגר לראשונה על ההפרה היסודית, כאשר בהמשך טוענים נגר כי המתינו למעלה מ-15 חודשים ממועד ההפרה בטרם שלחו לחברה את הודעת הביטול.

17. לגרסת נגר, החברה הפרה גם את הוראות כתב ההתחייבות, מאחר שהתכנית לקבלת היתר בניין לא הובאה לעיונם עובר להגשתה לוועדה המקומית. בכך, לטענת נגר, פעלה החברה בחוסר שקיפות, תוך שהיא מונעת בפועל את זכותם החוזית של נגר להתנגד להגדלת מספר הדירות בפרויקט.

18. עוד טוענים נגר כי החברה זנחה את הפרויקט, שכן החל ממועד החלטת הועדה המקומית מיום 19.3.2012 ועד להחלטת הועדה מיום 16.9.2013 לא נעשתה כל פעילות של החברה ביחס לפרויקט, וכי אי עדכונם של נגר בעיכוב החל בקבלת ההיתר נבע, לשיטתם, מרצון החברה להשיג את ההקלות בהיתר (קרי, הוספת דירות נוספות) בטרם הדבר יתגלה על ידי בעלי הדירות.

19. לגרסת נגר, הפרה החברה את ההסכם בהיבט נוסף – בעצם בקשת ההקלות מן הועדה המקומית לתכנון ובנייה לשם הוספת דירות לפרויקט (הגדלת כמות הדירות בכל אחד מן הבניינים מ-60 ל-64) – היות שמדובר למעשה בשינוי התכנית, אשר נבע אך מרצון החברה להגדלת רווחיה. נגר סבורים כי שינוי זה הוא הסיבה בעטיה לא התקבל היתר הבנייה במועד הקבוע בהסכם, וכי לאור זאת לא יכולה החברה להסתמך על הערר אשר הוגש על ידה לשם דחיית המועד ההסכמי להוצאת ההיתר.

20. בעניין ייפויי הכוח, טוענים נגר כי אלו נחתמו על ידם עוד במועד חתימת ההסכם והתוספת, בהתאם לבקשת בא כוחה של החברה, וכפי הנדרש על פי הוראות סעיפים 115-116 להסכם, כאשר לחילופין, ככל שייפויי הכוח לא נחתמו על ידם, סבורים נגר כי מדובר במחדל של החברה ובא כוחה.

• דיון והכרעה

21. פרויקטים לפינוי ובינוי, במסגרתם מבוצעת הריסה של מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים בעלי צפיפות גבוהה יותר, נועדה במהותה להיטיב הן עם בעלי הדירות, אשר זוכים לקבלת דירה נוספת ולחיזוק תשתיות הבניין, והן עם הקבלן, אשר זוכה בהגדלת זכויות הבנייה ובחלק מן הדירות אשר נוספו לבניין. יחד עם זאת, לא אחת, ומטעמים שונים, מתגלעים סכסוכים בין הקבלן לבין מי מדיירי הפרויקט, הפוגעים באפשרות המשך שיתוף הפעולה ביניהם. קיומו של סכסוך בין הקבלן לדייר פלוני הינה לרוב בעלת השפעה החורגת מעניינם של הצדדים הישירים לו (שכן כלל בעלי הדירות בפרויקט עלולים להינזק באופן ישיר כתוצאה מעיכובים בהקמת הפרויקט), כאשר המקרה שלפני הינו אחד מאותם המקרים, בהם יחסי הצדדים נקלעו למשבר המשתק את המשך הפרויקט כולו.

22. השאלה העיקרית בענייננו, הינה אפוא, האם הפרה החברה את ההסכמים שבין הצדדים? התשובה לשאלה זו, היא אשר תשליך על זכאות נגר לביטול ההסכם. ככל שזכות ביטול כאמור אכן הייתה נתונה, תיבחן אף סוגיית היות הביטול כדין ומשמעות סירובם של נגר לחתימה על ייפויי הכוח בנסיבות אלו. אפנה לדון בסוגיות אלו כסדרן.

• הפרת ההסכמים

23. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") מגדיר בסעיף 1 "הפרה" כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". על כן, כל מעשה או מחדל המנוגדים לחוזה (לרבות אי קיום) הינם בגדר הפרה, וזאת ללא קשר לכוונתו של המפר וללא מגבלה על האופן בו ניתן להפר את החוזה (גבריאלה שלו דיני חוזים 465-466 (מהדורה שנייה, 1995) (להלן: "שלו, דיני חוזים"); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התקופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 109 (2009) (להלן: "שלו ואדר")).

24. "הפרה יסודית" מוגדרת בסעיף 6 לחוק התרופות כהפרה:

"...שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית"

הקביעה כי הפרה פלונית מהווה הפרה יסודית עשויה להתבסס על הוראות החוזה עצמו, כאשר החוזה מעיד כי כוונת הצדדים הייתה לראות בהפרה מסוימת כהפרה יסודית. במקרים אלו תיחשב ההפרה כ"הפרה יסודית מוסכמת". ברם, הפרה יסודית יכולה להיות אף בגדר "הפרה מסתברת", וזאת במקרים בהם היא נובעת מן המבחן האובייקטיבי הקבוע בסעיף 6 לחוק התרופות, דהיינו כאשר אדם סביר ביודעו מראש על ההפרה האמורה, היה בוחר שלא להתקשר בחוזה (שלו, דיני חוזים, בעמ' 547, 552).

25. האם הפרה החברה את ההסכמים? לטענת נגר, קיימים מספר אירועים המהווים הפרה של ההסכמים מצד החברה, והמקנים להם לפיכך את זכות הביטול: הראשון, הינו הגדלת כמות הדירות בפרויקט בשמונה דירות נוספות; השני, נובע מאי העברת התכנית לעיון נגר עובר למועד הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה; והשלישי, מקורו בעיכוב אשר חל במועד קבלת היתר הבנייה (להלן: "היתר הבנייה" או "ההיתר").

בטרם בחינה פרטנית של אירועים אלו אציין, כי בהודעת הביטול אשר נשלחה לחברה על ידי נגר מתוארת ההפרה השלישית בלבד – קרי העיכוב אשר חל במועד קבלת ההיתר – כגורם אשר בגינו מבוטלים ההסכמים. זה מכבר נקבע כי נפגע מהפרת הסכם איננו רשאי להסתמך על עילת ביטול אחרת מזו אשר הופיעה בהודעת הביטול אשר נשלחה למפר, אלא אם ניתנה על ידו הודעת ביטול חדשה (ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פס' 13 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 11.5.2014):

"צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם כן נתן כדין הודעת ביטול חדשה."

 (ראו גם: רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' כהן, פס' 6 להחלטתו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 27.5.2002); ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 224 (1998) – וראו לעניין זה גם עמדתה החולקת של השופטת שטרסברג-כהן בפסק הדין).

אף על פי כן ולמעלה מן הדרוש, אבחן להלן גם את טענות נגר בדבר היות שני האירועים האחרים הפרות של ההסכמים מצידה של החברה.

• הגדלת כמות הדירות בפרויקט

26. האם קבלת הקלות על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה לשם הוספת שמונה דירות לפרויקט מהווה הפרה של ההסכם?

ההסכמים קובעים מספר הוראות לעניין זה (ההדגשות אינן במקור- י.ש):

• א. בסעיף ההגדרות מוגדר "הבניין החדש" ככולל "60 יחידות דיור בכל בניין ו/או כל בית או בתי מגורים שייבנה או ייבנו במתחם, תחת המבנים הקיימים, בהתאם לאישור הועדה.....". ה"פרויקט" מוגדר ככולל "60 יחידות דיור כ"א ובסה"כ 120 יח"ד".

• ב. סעיף 10 להסכם קובע:

"הבעלים מתחייב שלא להתנגד להליכי קבלת היתרי בנייה שייזום הקבלן בנוגע למתחם, לרבות בקשות לקבלת הקלות כלשהן ו/או שינויים לתכנית ו/או לבקשות האמורות, ובלבד שלא ישתנה אופייה של התכנית כתכנית למגורים וכן לא תוגש בקשה להגדלת מספר יחידות הדיור מעבר לכמות של 60 יחידות דיור לבניין."

• ג. סעיף 48 להסכם קובע:

"הקבלן מתחייב לפעול בשקידה סבירה.....על מנת לקדם ולקבל היתרים, על מנת שניתן יהיה להרוס את המבנים הקיימים במתחם ולהקים מבנים חדשים תחתיהם שיכללו, לכל הפחות, 120 יחידות דיור..."

• ד. סעיף 52 להסכם קובע:

"....מובהר כי לקבלן תעמוד הזכות להגדיל את כמות יחידות הדיור במבנה ו/או מס' הקומות והכל בכפוף לקבלת היתר בנייה כדין".

• ה. כמו כן, סעיף 4 לכתב ההתחייבות קובע:

"מוסכם בזאת כי אם וככל שניזום תכנית בניין עיר שתשנה את התכנית (תב"ע יד/6177) ע"י תוספת שטחים עיקריים, שיעלו על 15% מהשטחים העיקריים בתכנית ויביאו להגדלת מספר הדירות מעל 130 דירות שאותן ניתן יהיה לבנות כנראה על פי התכנית, יהיה עלינו לקבל את הסכמת הבעלים......"

• ו. ובסעיף 5 לכתב ההתחייבות צוין:

"בכל מקרה של סתירה תגברנה ההוראות ו/או ההתחייבויות שלנו על פי מסמך זה על הוראות ההסכם והתוספת להסכם."

הסכמת הצדדים, כפי שהיא עולה מהוראות ההסכמים, הינה כי על החברה לבנות לכל הפחות 120 דירות בפרויקט, וכי ככל שיתקבל היתר בנייה כדין, יתאפשר לחברה להגדיל את כמות הדירות, כאשר במידה וכמות הדירות הכוללת תעלה על 130 דירות, תידרש החברה לקבל את אישור בעלי הדירות (ובכללם את אישור נגר). כמו כן, ככל שיגיש הקבלן בקשה להגדלת כמות הדירות מעל לסך של 120 דירות, תהא לנגר הזכות להתנגד לקבלת היתרי הבנייה, ההקלות ו/או השינויים לתכנית. הנה כי כן, המסקנה הינה כי הצדדים עצמם לא נותרו אדישים לאפשרות שמספר הדירות בפרויקטים יעלה על 120, אלא צפו מראש אפשרות מעיין זו, והסכימו ביניהם באופן מפורש לאפשר הגדלת מספר הדירות (בכפוף למתן הזכות לנגר להתנגד, במסגרת הליכי התנגדות מוסדרים).

27. יוצא אפוא, כי בקשת החברה מן הועדה לקבלת הקלות לשם הוספת שמונה דירות נוספות לפרויקט (כך שמספרן הכולל יעמוד על 128 דירות) אשר אושרה כדין בענייננו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, איננה ניצבת בסתירה לאמור בהסכמים ועל כן איננה מהווה הפרתם מצד החברה.

• אי העברת התכנית לעיון נגר עובר להגשתה לוועדה

28. סעיף 3 לכתב ההתחייבות קובע:

"אנו נמציא לעיונכם, באמצעות באי כוחכם, את תכנית ההגשה לקבלת היתר בנייה לבניין, בסמוך לפני הגשתה לאישור הועדה המקומית. להסרת ספק מובהר בזאת כי בתכנית זו עשויים לחול שינויים, במהלך אישורה, כתוצאה מדרישות של רשויות התכנון, ורק תכנית ההגשה הסופית, שלגביה יוצא היתר ע"י הועדה המקומית, תחייב אותנו."

הלכה למעשה, התכנית לקבלת היתר בנייה לא הומצאה על ידי החברה לבאי כוחם של נגר עובר למועד הגשתה לוועדה, כפי שאף הודה מר פנחס אולשביצקי (להלן: "פנחס") (עמ' 7 לחקירת פנחס, פרוטוקול דיון מיום 22.2.2015):

"ש. בסעיף 3 כתוב "אנו נמציא לעיונכם באמצעות באי כוחכם..." המצאת למשרדנו?

ת. עד כמה שאני יודע הוצג רק בכנס, לא למשרדכם."

היות שאי קיום הוראה הסכמית מהווה הפרה לפי סעיף 1 לחוק התרופות, הרי שהחברה הפרה התחייבותה להמצאת התכנית לבאי כוחם של נגר. יחד עם זאת, וגם אילו הודעת הביטול הייתה נסמכת על הפרה זו (וזהו אינו המצב בענייננו), אינני סבור כי מדובר בהפרה יסודית – בין מוסכמת ובין מסתברת - המאפשרת לנגר ביטול ההסכם לאלתר.

29. במסגרת הסכמות הצדדים נקבעו סעיפים ספציפיים ככאלו שהפרתם תהווה הפרה יסודית מוסכמת. מכאן, שהצדדים הגדירו ביניהם אילו מהוראות ההסכמים הינן מהותיות עבורם, כך שהפרתם תחשב כיסודית. למרות זאת, סעיף 3 לכתב ההתחייבות לא הוגדר על ידם כסעיף מהותי אשר הפרתו תהא יסודית, ומשכך, לא ניתן לראות בהפרתו כהפרה יסודית מוסכמת.

האם ניתן לראות בסעיף זה כקובע הפרה יסודית מסתברת? דומה כי קביעה כאמור אינה עולה בקנה אחד עם המבחן האובייקטיבי הקבוע בסעיף 6 לחוק התרופות, שכן בנסיבות המקרה דנן, מתקשה אני לקבוע כי אדם סביר בהכרח היה בוחר שלא להתקשר בהסכם פינוי ובינוי בקשר לדירתו, במסגרתו צפוי לו רווח פוטנציאלי ניכר, אלמלא היה מקבל את התכנית לעיונו עובר להגשתה לוועדה (ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו, פס' 9 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 13.8.2013)). מסקנתי זו מתחזקת הן נוכח העובדה כי הסעיף עצמו מסויג ומציין כי יתכנו שינויים עתידיים בתכנית, כך שממילא יתכן מצב בו התכנית הייתה מועברת לעיון נגר עובר להגשתה, ובשלב מאוחר יותר היו חלים בה שינויים, והן מאחר שאינני סבור כי באי הצגת התכנית לנגר (עובר להגשתה לוועדה) היה כדי למנוע מהזוג נגר גישה למידע הקבוע בה. התכנית, על תיקוניה ושינוייה, לרבות בדבר הגדלת כמות הדירות, פורסמה כדין להתנגדויות הציבור (כאמור בפרוטוקול הועדה לתכנון ובנייה מיום 10.1.2014). על כן, סבורני כי גם אם היה באי העברתה לנגר כדי להפר את החובה ההסכמית, הרי שלא היה בכך כדי לאיין את יכולתם המהותית של נגר לקבלת המידע האמור בה ולהגיש התנגדותם, ככל שיחפצו בכך.

30. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי הפרת סעיף 3 לכתב ההתחייבות איננה מהווה הפרה יסודית, כי אם הפרה שאיננה יסודית, ומשכך - ואף אילו הפרת סעיף זה הייתה מופיעה בהודעת הביטול כאחד הנימוקים לביטול ההסכמים - לא היה בה כדי להקנות לנגר זכות לביטולם לאלתר של ההסכמים (וללא מתן ארכה, כמפורט בהמשך הדברים) כפי שנעשה על ידם בפועל.

• עיכובים במועד קבלת היתר הבנייה

31. סעיף 7 לתוספת קובע כדלקמן:

"האמור בסעיף 50 יבוטל ובמקומו יבוא: המועד להוצאת היתר הבנייה בר-תוקף יחול לא יאוחר מ-16 חודשים, מיום חתימת תוספת זו (בתנאי שלא יחולו עיכובים בהוצאתו כתוצאה מהגשת התנגדויות ו/או עררים). סעיף זה יהווה תנאי עיקרי של ההסכם שהפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם."

על פי סעיף זה, היתר הבנייה אמור היה להתקבל עד לסוף חודש אוקטובר 2012, כאשר בפועל התקבל אישור היתר הבנייה (בכפוף לדרישות בתיק הרישוי ולהצגת תכנית דיפון וחפירה למרתפים) אך בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 10.11.2014. קבלת ההיתר כשנתיים בקירוב לאחר המועד הקבוע בסעיף 7 לתוספת, מהווה הפרה יסודית מוסכמת של ההסכמים על ידי החברה, ואולם בניגוד לטענת נגר, לא מצאתי כי ניתן לשייך עיכוב זה באופן מוחלט לבקשת ההקלות להגדלת כמות הדירות, היות שמן הפרוטוקולים של הועדה עולה כי תיקונים ודרישות נוספות אשר הוצגו על ידי הועדה לחברה (כגון בדבר נגר עילי וחניות), היוו גם הן גורם מעכב בדרך לקבלת ההיתר.

לעניין זה טוענת החברה, כי מתקיים אחד מן החריגים הקבועים בסעיף, שכן יש בערר אשר הוגש על ידה כדי לדחות את המועד ההסכמי להוצאת ההיתר. אינני סבור כי יש בטיעון זה כדי להועיל בנסיבות בהן הוגש הערר רק ביום 13.4.2014, קרי, כשנה וחצי לאחר חלוף המועד הקבוע בהסכם להוצאת ההיתר, עת הייתה החברה כבר בהפרה של סעיף 7 לתוספת. באופן דומה, לא מצאתי ממש גם בטענות החברה לפיהן בשל חקירת ראש עיריית יהוד-מונסון וקיום הבחירות לראשות עיריית יהוד-מונסון חלו עיכובים בהוצאת ההיתר. הגם כי יש באירועים אלו כדי ליצור עיכוב אובייקטיבי בהתכנסות הועדה המקומית לתכנון ובנייה (אשר ראש העירייה הוא לרוב העומד בראשה - ראו: אהרון נמדר פינוי ובינוי 40 (2013)), ומשכך להוביל לעיכובים בהוצאת ההיתר, הרי שאף נסיבות אלו אירעו חודשים רבים לאחר חלוף המועד ההסכמי ומשום כך אינם גורעים מעצם הפרתו של סעיף 7 לתוספת, החל מאוקטובר 2012.

32. סיכומה של נקודה זו, מסקנתי הינה כי מחדל החברה בהעברת התכנית לעיון באי כוחם של נגר, עובר להגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, עולה כדי הפרה שאיננה יסודית, בעוד שהעיכוב החל במועד אישור ההיתר מהווה הפרה יסודית. יחד עם זאת, אין בקביעתי האמורה כדי להוות סוף פסוק, שכן כפי שיפורט להלן, הפרה של חוזה, יסודית ככל שתהא, איננה מספיקה כשלעצמה כדי להוביל לביטולו ועל מנת לבטל את ההסכם באופן תקף, על הצד הנפגע לפעול אף בהתאם להוראות הדין. אפנה לפיכך לבחון את אופן ביטול ההסכמים על ידי נגר.

• ביטול ההסכמים – האם כדין?

33. סעיף 2 לחוק התרופות קובע את זכאות הנפגע מן ההפרה לתבוע אכיפת החוזה או ביטולו (וכן את זכותו לקבלת פיצויים), כאשר קיים שוני בין מצבים בהם חוזה בטל מעיקרא (VOID), לבין אלו בהם הוא ניתן לביטול ומהווה חוזה נפסד (VOIDABLE). החוזה בטל מעיקרא במקרים בהם על אף שבמבט ראשון נחזה הוא להיות הסכם, מתברר בדיעבד כי מדובר בחוזה אשר מלכתחילה היה חסר תוקף משפטי ולפיכך לא הייתה כל חובה לפעול לפיו. לפיכך, במקרה של חוזה בטל מעיקרא, אין כל חובה - או אף יכולת - לבטלו (כך הוא המצב למשל ביחס לחוזה פסול או חוזה למראית עין). מנגד, כאשר עסקינן בחוזה הניתן לביטול, דרושה פעולה רצונית של צד להסכם כדי להביא לפקיעתו, דהיינו כי אותו צד יממש את זכות הבחירה שלו להביא את החוזה לכדי סיומו. כל עוד לא בוצעה הפעולה המפקיעה חוזה הניתן לביטול, מוסיף החוזה לעמוד בתוקפו על כלל הזכויות והחיובים הנובעים ממנו (שלו ואדר, בעמ' 545; דפנה ברק-ארז "בטלות יחסית ושיקול דעת שיפוטי" משפטים כ"ד 519, 523 (1995); ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית, פס' 32 לפסק דינה של השופטת ארבל (פורסם בנבו, 6.8.2007)).

34. על פי סעיף 7 לחוק התרופות, חוזה אשר הופר הינו חוזה הניתן לביטול על ידי הנפגע, כאשר אין בהפרתו כדי להוביל לביטול האוטומטי, אלא עצם ההפרה מותירה ברירה בידי הנפגע ומאפשרת לו לבחור אם לבטל את החוזה או להותירו על כנו (שלו ואדר, בעמ' 544-545; שלו, דיני חוזים, בעמ' 470, 546). לעניין זה יובהר - בין אם מדובר בהפרה יסודית ובין בהפרה שאינה יסודית, קיימת לנפגע זכאות לביטול ההסכם בעקבותיה. ההבדל בין שני המקרים הינו באופן הזכאות להפעלת הזכות, שכן בהפרה יסודית מוקנית לנפגע זכות לבטל את החוזה לאלתר, בעוד שבהפרה שאינה יסודית, זכות הביטול מסויגת בחובת מתן ארכה למפר לתקן הפרתו ובמבחן הצדק (ס' 7 לחוק התרופות; שלו, דיני חוזים, בעמ' 546-547).

35. הדרך למימוש זכות הביטול העומדת לרשות הנפגע, קבועה בסעיף 8 לחוק התרופות:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."

ידיעת המפר על ההפרה הינה לפיכך תנאי לתחילת מרוץ הזמן הסביר לביטול ההסכם, כאשר מתן הודעת ביטול הכרחית לכינון כוח הביטול המצוי בידי הנפגע (הדרישה לקיומה של הודעת ביטול נגזר מאופיו של הביטול כתרופה עצמאית התלויה בהחלטת הנפגע – ראו שלו ואדר, בעמ' 637).

36. בענייננו, ונוכח קביעתי כי אי התכנית ע"י החברה לעיון באי כוחם של נגר - בטרם הוגשה תכנית זו לוועדה - מהווה הפרה שאיננה יסודית, על ביטול ההסכמים בעקבותיה להיעשות בהתאם לקבוע בסעיף 7(ב) לחוק התרופות, הווה אומר, לאחר מתן ארכה לחברה לקיום התחייבותה ורק לאחר שהחברה מוסיפה שלא לעמוד בהתחייבות זו. מתן הארכה הינו, לפיכך, תנאי מוקדם לכינון הזכות לביטול חוזה בשל הפרה לא יסודית. מתן הארכה יכול להיעשות בכל דרך מקובלת וסבירה, ובלבד שארכה כאמור תהא חד-משמעית ותאפשר לאדם סביר להבין כי קיבל ארכה למילוי החיוב אשר הופר על ידו (שלו ואדר, בעמ' 607-610). במקרה שבפני, לא מצאתי כי יש בהודעת הביטול שנשלחה על ידי נגר ביום 12.3.2014 (במסגרתה הודיעו נגר לחברה על ביטול ההסכם בעקבות אי הוצאת ההיתר במועד המוסכם) כדי להוות מתן ארכה לחברה לתיקון ההפרה ולהמצאת התכנית לידי באי כוחם של נגר, ומשלא ניתנה ארכה כנדרש, לא קמה לנגר זכות הביטול (רע"א 1690/00 מ. ש. קידוחי הצפון בע"מ נ' ורד גוילי – מפרקת זמנית ומנהלת מיוחדת, פס' 8 לפסק דינו של השופט לוין (פורסם בנבו, 19.5.2003):

"...מדובר בהפרה שאינה יסודית; לפיכך שומה היה על לנדאו לתת לאבגל ארכה לקיומו של ההסכם, כאמור בסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; משלא עשה כן, הוא לא היה רשאי לבטלו."

37. ההפרה הנוספת אשר בוצעה על ידי החברה הינה, כאמור, אי הוצאת ההיתר במועד הקבוע בהסכמים. אף כי מדובר בהפרה יסודית המאפשרת לנגר ביטול ההסכמים לאלתר, דעתי היא כי בנסיבות שבפני שליחת הודעת הביטול על ידי נגר, כמעט שנה וחצי לאחר מועד ההפרה, חורגת מגדרי "זמן סביר".

38. סעיף 8 לחוק התרופות דורש כי הודעת הביטול תישלח למפר בתוך זמן סביר מרגע היוודע דבר ההפרה. בבסיס דרישה זו קיים רצון להגן על אינטרס ההסתמכות ועל ציפיותיו הלגיטימיות של הצד המפר (ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, פס' 14-15 לפסק דינו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 16.5.2011) (להלן: "פרשת שופרסל"):

"ביטול החוזה צריך להיעשות תוך זמן סביר.... אין מדובר בדרישה טכנית גרידא. תכליתה של דרישה זו להגן על אינטרס ההסתמכות והציפיות הלגיטימיות של המפר, שכן התפיסה היא, שעל אף קיומה של ההפרה, אין לחשוף את המפר לחוסר ודאות באשר למעמדו של החוזה לאורך זמן ממושך מדי."

(ראו גם האמור ברע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פס' 6 לפסק דינו של השופט ברק (פורסם בנבו, 8.8.2002) (להלן: "פרשת שיכון ופיתוח")).

39. אורכו של ה"זמן הסביר" אשר במסגרתו תינתן הודעת הביטול יקבע בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של כל חוזה, והוא תלוי בגורמים כגון אופי החוזה, הנזק שנגרם והתנהגות הצדדים (פרשת שיכון ופיתוח, בפס' 6):

"'זמן סביר' לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם ובנסיבותיהם של הצדדים. רק על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ניתן 'למדוד' ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר."

(ראו גם פרשת שופרסל, בפס' 15; שלו, דיני חוזים, בעמ' 562; ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' מרקור, פס' 23 לפסק דינו של השופט זילברטל (פורסם בנבו, 1.10.2013))

בענייננו, על פי הוראות סעיף 7 לתוספת, היה על החברה להשיג את ההיתר עד ליום 27.10.2012, ומכאן, שהפרתה החלה להתגבש ממועד זה ואילך (להלן: "מועד ההפרה"). באשר למועד בו נודע לנגר על ההפרה, הוצגו על ידי נגר שתי גרסאות שונות. מחד גיסא טענו נגר כי דבר ההפרה נודע להם רק 8 ימים עובר למועד שליחת הודעת הביטול (קרי, ביום 4.3.2014), שכן רק בעקבות קבלת מכתב החברה מיום 4.3.2014, במסגרתו נתבקשו להעביר ייפויי כוח, פנו לעירייה ונוכחו כי טרם נתקבל ההיתר (ס' 29-30 ו-32 לתצהיר יגאל נגר). בד בבד טוענים נגר כי החל מן המועד בו תוקנה שומת מס השבח (15.7.2012) סברו כי החברה זנחה את הפרויקט ואת הוצאת היתר הבנייה, ואולם בחרו שלא לבטל את ההסכמים (ס' 10 לתצהיר נגר; עדות נגר, פרוטוקול דיון מיום 22.2.2015, בעמ' 26 שורות 20-24, בעמ' 28 שורות 1-4 וכן בעמ' 29 שורות 5-7). מכאן, שככל שסברו נגר כי החברה זנחה את הפרויקט, הרי שבמועד ההפרה (שחל לאחר תיקון שומת מס השבח), ידעו למעשה כי ההיתר הנדרש לא התקבל, ולמרות זאת בחרו להמתין כ-15 חודשים בטרם שלחו את הודעת הביטול לחברה. לעניין זה ציין יגאל נגר בעדותו (עמ' 27 לעדות נגר, פרוטוקול דיון מיום 22.2.2015):

"ש. ...אני שואל אותך בפרק הזמן מ-2012 עד אמצע 2014 כמה פעמים ביקרת בוועדה ומה למדת בביקורים הללו?

ת.   הייתי מספר פעמים בוועדה ושאלתי אם יש היתר או אין היתר ואמרו שאין היתר.

ש. וכתוצאה מאותם ביקורים הנחת שהחברה זנחה את הפרויקט?

ת. הנחתי שמשום מה או שהוא רוצה לרדת מזה אני לא יודע מה השיקולים שלו כלכליים כאלה ואחרים לא הבנתי בדיוק מה..."

הנה כי כן, הפרת התחייבות החברה בדבר מועד הוצאת ההיתר הייתה בידיעת נגר כבר בסמוך למועד ההפרה ולא רק 8 ימים לפני שליחת הודעת הביטול, כך שמן המועד בו נודעה ההפרה ועד למועד הודעת הביטול חלפו כ-15 חודשים (ע"א 8012/12 רג'בי נ' טל בניה והשקעות קרני שומרון, פס' 52 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז (פורסם בנבו, 11.3.2014):

"גם על ביטול חוזה מחמת הפרתו חל העיקרון המחייב כי הביטול יהא תוך זמן סביר, במקרה זה תוך זמן סביר מאז נודעה ההפרה לנפגע."

40. האם ביטול לאחר כ-15 חודשים מהווה "זמן סביר"? דעתי היא כי בנסיבות שבפני, התשובה לכך הינה בשלילה. בניגוד לטענת נגר, דומה כי פעולות החברה מעידות על הסתמכותה על המשך תוקפו של הפרויקט, שכן היא הוסיפה לפעול לקידומו גם לאחר מועד ההפרה. כך לדוגמא, ביום 27.8.2013 נשלח מכתב מהחברה לעיריית יהוד בו מצוין כי נכון למועד סיימה החברה להשלים את כלל התנאים להוצאת ההיתר אשר נקבעו בוועדה המקומית, וביום 16.9.2013 נערך דיון בוועדה המקומית בעניין ההיתר. זאת ועוד, כעולה מעדות נגר, במהלך כל התקופה בה ידע על ההפרה בסברו כי החברה זנחה את הפרויקט, בחר הוא שלא להעלות את העניין, לא בפני החברה, אך גם לא בפני באי כוחו (עמ' 27 שורות 1-3 לעדות נגר, פרוטוקול הדיון מיום 22.2.2015). כמו כן וכפי שצויין בסעיף 21 לעיל, במקרה דנן, מדובר כאמור בהסכמי פינוי ובינוי שהשפעתם חורגת מגבולות היחסים שבין החברה לנגר והיא חולשת גם על צדדים שלישיים (יתר בעלי הדירות בפרויקט). נראה לי איפוא כי יש גם בעובדה זו כדי לקצר את משך הזמן שיחשב סביר למתן הודעת הביטול. בנסיבות אלו, דעתי היא כי המתנה של כ-15 חודשים ממועד היוודע לנגר על ההפרה ועד למועד הביטול איננה מקיימת את דרישת הזמן הסביר להודעה על ביטול ההסכמים, ויש בה כדי לפגוע באינטרס ההסתמכות הלגיטימי של החברה.

41. מהן ההשלכות של אי ביטול ההסכמים בתוך זמן סביר? במקרה של ביטול ההסכמים בחלוף הזמן הסביר ממועד היוודע דבר ההפרה, תאבד לנגר ברירת הביטול. בעקבות זאת הודעת הביטול שניתנה על ידם תהא חסרת תוקף, כך שאי הסכמתם לקיים את ההסכמים, עשויה לגרום למצב בו נגר עצמם ייחשבו כמפרים ((פרשת שופרסל, בפס' 14; ע"א 623/10 כהן נ' אטיה, פס' 15 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 21.3.2012):

"ויודגש - ייתכן כי המשיבה סברה באמת ובתמים כי המערערים הפרו את ההסכם וכי עומדת לה עילת ביטול, אך המבטל חוזה שלא כדין נחשב הוא עצמו למפר חוזה אפילו נעשה הדבר בתום לב."

(ראו גם שלו ואדר, בעמ' 602, 649).

אם לעומת זאת, הייתה ניתנת לחברה על ידי נגר ארכה לתיקון ההפרה, היה מצב הדברים שונה. ההלכה הינה כי במקרה של ביטול החורג מגדרי הזמן הסביר, המפר לא לא יהא חשוף עוד לביטול מיידי של החוזה על ידי הנפגע, כפי שהיה מתאפשר במצב הרגיל של הפרה יסודית. ואולם, המפר איננו מוגן באופן הרמטי מביטול החוזה, שכן בידי הנפגע קיימת אפשרות "להחיות" את זכות הביטול אשר אבדה לו, וזאת באמצעות מתן ארכה למפר לשם תיקון ההפרה, וביטול החוזה בתוך זמן סביר לאחר סיומה. כלומר, מתן ארכה (בדומה לארכה הניתנת בהפרה שאינה יסודית) מאפשר לנפגע לחדש זכאותו לביטול החוזה (ראו לעניין זה דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 392 (כרך ד', 2011) (להלן: "פרידמן וכהן"); שלו, דיני חוזים, בעמ' 553-554; שלו ואדר, בעמ' 602 ו-651; פרשת שיכון ופיתוח, בפס' 8; ת"א (חי') 603/05 בית אבות פסגות חיפה בע"מ נ' עירית חיפה, פס' 25 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 24.8.2008); ע"א  670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' קרון, פס' 8 לפסק דינו של השופט בך (פורסם בנבו, 17.4.91); ע"א 8741/01 Micro Balanced Products נ' תעשיות חלאבין בע"מ, פס' 9 לפסק דינו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 3.2.2003)). לעניין זה יובהר, כי האפשרות "להחיות" את זכות הביטול קיימת רק כל עוד לא תוקנה ההפרה, שכן משעה שתוקנה, אובדת זכות הביטול בעקבותיה באופן מוחלט (שלו ואדר, בעמ' 601).

42. בענייננו, הודעת הביטול נשלחה על ידי נגר שלא במסגרת הזמן הסביר ואין בה כדי להוות ביטול כדין של ההסכם. כמו כן, לחברה לא ניתנה כל ארכה לקיום התחייבותה להוצאת ההיתר, ומכאן, שזכות הביטול אשר אבדה לנגר לא חודשה על ידם. זאת ועוד, אף ההפרה עצמה תוקנה במהלך הדיונים בתובענה זו, כפי שעולה מהודעת החברה לבית המשפט (במסגרתה הוגש פרוטוקול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 10.11.2014, המאשר מתן היתר הבנייה, בכפוף לתנאים המנויים שם), ולכן, זכות הביטול בגין הפרה זו ממילא אינה קיימת עוד לנגר.

43. מסקנתי מן האמור לעיל הינה כי ביטול ההסכמים נעשה על ידי נגר שלא כדין, ולפיכך מוסיפים ההסכמים לעמוד בתוקפם ולחייב את הצדדים (וראו לעניין זה האמור בע"א 3496/08 מכון אקסטרא לרישוי רכב בע"מ נ' המכללה הארצית להכשרה מקצועית סכנין בע"מ, פס' כ"א לפסק דינו של השופט רובינשטיין (פורסם בנבו, 16.11.2010)). לאור זאת, מתייתר איפוא הצורך לדון בטענת החברה לפיה היה בהתנהגות נגר משום ויתור על זכותה לבטל את ההסכם.

• סירוב החתימה על ייפויי הכוח

44. נוכח הכרעתי לפיה ההסכמים שבין הצדדים שרירים וקיימים, הרי שסירוב נגר לחתום על ייפויי הכוח עומד בסתירה להתחייבויותיהם בהסכמים אלו, לרבות ביחס לסעיף 139 להסכם:

"כל צד מתחייב לשתף פעולה עם משנהו ולחתום על כל מסמך שיידרש לשם קידום הפרויקט, אף שלא נזכר מפורשות בהסכם זה, ובלבד שלא תפגענה זכויותיו על פי הסכם זה."

ואולם, אף נוכח קביעתו זו, אבקש להקדיש דיון תמציתי לטענות נגר ביחס לסירובם לחתום על ייפויי הכוח.

45. לגרסת נגר, ייפויי הכוח נחתמו במועד חתימת ההסכמים ונמסרו לבא כוחה של החברה כפי האמור בסעיפים 115-116 להסכם, וכן בהתאם לעדות נגר (עמ' 26 לעדות נגר, פרוטוקול דיון מיום 22.2.2015):

"ש. אמרת שחתמת על ייפוי כוח, איפה הוא, איפה עותק ממנו?

 ת. אצלך. היה נציג מטעמך והיתה עו"ד נעמה בלחסן ישבו יחד אתכם אני מקווה שאירחתי אתכם יפה, אמרנו מזל טוב תצאו לדרך, חתמתי על כל מסמך ומסמך שביקשתם ביניהם היה מסמך של ייפוי כוח ולי אין העתק."

אף כי אינני שולל אמינות תיאור זה, הרי שמן האמור בו עולה כי אף לגרסת נגר ייפויי הכוח ניתנו לחברה בהתאם לדרישות המהותיות (קרי, גמירת דעת ומסוימות), וכי לכל היותר בשלב מאוחר יותר למועד כריתת ההסכמים יצאו ייפויי הכוח מרשות החברה מסיבה כזו או אחרת. לפיכך, הרי שגם לפי גרסה זו, מתן ייפויי הכוח פעם נוספת על ידי נגר יהווה שחזור טכני של המסמך ותו לא.

46. לחילופין טוענים נגר, כי ככל שלא נחתמו ייפויי הכוח על ידם במועד כריתת ההסכמים, מדובר במחדל של החברה ובאי כוחה. לא מצאתי ממש גם בטענה זו, שכן על פי האמור בסעיף 115 להסכם, החברה רשאית לדחות את מועד חתימת נגר על ייפויי הכוח (ההדגשה איננה במקור- י.ש):

"להורות לדייר שלא יחתום על ייפוי הכוח או לדחות את חתימת ייפוי הכוח והדייר מתחייב לנהוג על פי הוראות הקבלן. הקבלן יישא בעלות הכנת ייפוי הכוח ובשכר הנוטריון."

47. סיכומם של דברים, אף כי הפרה החברה התחייבויות הסכמיות אשר נטלה על עצמה, לא היה בהודעת הביטול שניתנה על ידי נגר כדי למלא אחר דרישות הדין לביטול חוזה בעקבות הפרתו. משכך, מוסיפים ההסכמים בין הצדדים לעמוד בתוקפם, ועל הצדדים למלא אחר הוראותיהם, לרבות בדבר מתן ייפויי הכוח לחברה, כאשר נותר רק לקוות כי בכך יעלו יחסי הצדדים על דרך המלך, עד לסיומו המוצלח של הפרויקט.

ד. סוף דבר

48. אשר על כן התובענה מתקבלת ובהתאם אני קובע כי כלל ההסכמים אשר נכרתו בין הצדדים (הסכם הפינוי והבינוי, התוספת וכתב ההתחייבות) תקפים ועל המשיבים לחתום על ייפויי כוח, בהתאם להוראות סעיפים 115-116 להסכם, בתוך 21 ימים ממועד המצאת ייפוי כוח כאמור על ידי המבקשת. המבקשת היא שתישא בעלויות הכנת ייפויי הכוח, לרבות שכר נוטריון, כאמור בהסכם.

ככל שייפויי הכוח לא ייחתמו על ידי המשיבים במועד האמור, יוסמך ב"כ החברה לחתימה על ייפויי הכוח בשם המשיבים.

המשיבים ישלמו הוצאות המבקשת בגין תשלום אגרת בית משפט, וכן שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום,  כ' תמוז תשע"ה, 07 יולי 2015, בהעדר הצדדים.