ביום 8.2.16 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה מותנה אותו הציגו הצדדים בפני.
בהתאם להודעת הצדדים ולפיה התנאי המתלה לקיומו של ההסכם לא התקיים בוטל פסק הדין.
לפיכך, נדרשת אנכי למתן פסק דין בהתבסס על התשתית הראיתית אשר באה בפני לרבות סיכומי טענות הצדדים.
1.התובעת, הינה חברה יזמית במקרקעין. בתביעתה זו עתרה לסעד הצהרתי במסגרתו יצהיר בית המשפט, כי ההסכם, מיום 7.7.09, אשר נכרת בינה לבין הנתבעת, המסדיר את מכירת 60% מזכויות התובעת במקרקעין נשוא ההסכם בטל ומבוטל. (להלן: "ההסכם")
המדובר בשטח מקרקעין המצוי בגבול הדרומי של האנדרטה המצרית, בסמוך לרובע ז' באשדוד, בשטח של כ 5.2 דונם. - הידוע כחלק ממגרש 3 לפי תב"ע 1/121/03/3, אשר כולל חלק מחלקות 33-37 בגוש 182 באשדוד (להלן: "המקרקעין").
2.על פי סעיף 4 להסכם הוסכם בין הצדדים, כי בתמורה להתחייבויות התובעת (היא המוכרת), תשלם הנתבעת (היא הקונה), סך של 4,500,000 ₪, כנגד קבלת הזכויות והחזקה בממכר.
עוד הוסכם, כי סך של 2,000,000 ₪ ישולם לתובעת בתוך 21 יום ממועד חתימת ההסכם, וסך של 2,500,000 ₪ ישולם כנגד מסירת החזקה בממכר ועד לא יאוחר מיום 31.12.09, ישירות לבנק דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק"), לצורך סילוק סופי ומוחלט של המשכנתא הרובצת על המקרקעין, מכוח הלוואה אותה העמיד הבנק לרשות התובעת.
בהתאם הוסכם, כי התובעת (המוכרת) נותנת בזאת הוראה בלתי חוזרת לנתבעת לפרוע את המשכנתא.
עוד הוסכם, כי הסכום ישולם בתנאי שהתובעת תמציא את כל האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העברת הזכויות על שם הנתבעת, לרבות אישורי מס שבח, מס מכירה, אישור עירייה וכיו"ב, וכן צוין כי היה ומכל סיבה שהיא לא יהיה בידי התובעת את מלוא האישורים הנ"ל, כי אז יופקד מלוא הסכום בידי ב"כ התובעת, עו"ד סילביה אדטו, אשר תפעל לתשלום ולסילוק כל חוב הרובץ על המקרקעין, והיתרה תועבר לידי התובעת.
3.התובעת הדבקה בלשון ההסכם טוענת כי, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה על פי סעיף 4 להסכם ולא שילמה ישירות לבנק דיסקונט סך של 2,500,000 ₪ לסילוק ההלוואה שנטלה התובעת, ואשר להבטחת פירעונה אוחז הבנק כאמור במשכון על זכויותיה במקרקעין.
בהינתן האמור, טענה התובעת להפרה יסודית של ההסכם ועתרה לביטול ההסכם.
4.מנגד טענה הנתבעת, כי לצד הכתוב בהסכם גובשו בין הצדדים הסכמות בעל פה. לטענתה, מלוא תמורת המכר שולמה לתובעת וכי טענות התובעת לא רק שאינן מעוגנות בתשתית האמת, אלא נגועות בשיהוי ניכר אשר יש בו אך כדי ללמד על העדר כל אחיזה באמת. לטענתה, ככל שהיה ממש בטענות התובעת, לא היתה התובעת משתהה עם תביעתה במשך שנים כה ארוכות, מאז שנת 2009, מועד חתימת ההסכם וקיום ההתחייבויות על פי ההסכם, ועד הגשת התביעה, חמש שנים לאחר מכן.
לטענה הנתבעת, התובעת עושה שימוש ציני בתביעה זו על מנת להתעשר שלא כדין, על חשבון הנתבעת וזאת נוכח עליית מחירי הנדל"ן.
5.לגופם של דברים גורסת הנתבעת, כי תחילתה של התקשרות זו מעוגנת במישור יחסים עסקיים שהתנהלו בין מר מאיר ברמי (להלן: "ברמי"), איש עסקים צרפתי המשקיע בארץ, לבין מר פנחס ברסלאור, הבעלים ומחזיק במלוא המניות בתובעת והמצהיר מטעמה (להלן: "ברסלאור").
לטענתה, במהלך שנת 2007, הגיעו ברסלאור וברמי, באמצעות מיופה כוחו בארץ, מר בן חמו, להסכמה לפיה ישקיע ברמי סך של 700,000 דולר, על דרך של הלוואת בעלים לתובעת, על מנת להיות שותף ו/או בעל זכויות במקרקעין הנדונים, בשיעור של 50%.
מנגד התחייב ברסלאור להשקיע 300,000 דולר והיתרה תילקח מהבנק כאשר בהוצאות ההלוואה ישאו הצדדים בחלקים שווים. וככל שלא תינתן הלוואה ידרשו הצדדים להשלים היתרה כל אחד ממקורותיו.
השניים העלו סיכום דברים זה על הכתב (ראה נספח 11 לתיק מוצגי הנתבעת).
הסכמה זו לא השתכללה לידי הסכם משפטי מסודר והעסקה גם לא דווחה לרשויות ואולם, לטענת הנתבעת בפועל השקיע ברמי לצורך רכישת המקרקעין סך של כ- 2.8 מיליון ₪. (כתמיכה לגרסתה זו הפנתה לסיכום הדברים – נספח 11 למוצגיה וכן לנספח 7 לתיק המוצגים – צילומי שיקים והעברות בנקאיות אשר בוצעו לתובעת או ישירות לחברת קי.בי.עי – ממנה רכשה התובעת את הזכויות במקרקעין.)
טוענת הנתבעת, כי על פי פירוט ההמחאות שהעביר ברמי מחשבונו לידי התובעת, בתקופה שמחודש יוני 2007 ועד חודש נובמבר 2007, עולה כי שולם על ידו סך של – 2.8 מיליון ₪ -כדלקמן:
א. סך של 815,000 ₪ בשיק ליום 7.6.07.
ב. סך של 120,000 ₪ בשיק ליום 20.11.07.
ג. סך של 117,300 ₪ בשיק ליום 20.11.07.
ד. סך של 450,000 ₪ בשיק ליום 22.11.07.
ה. סך של 1,298,700 ₪ בשיק ליום 26.11.07.
כאמור טענה הנתבעת, כי מר ברמי העביר לידי התובעת, באמצעות מיופה כוחו, מר בן חמו, את הסכומים דלעיל, בין ישירות לידי התובעת ובין ישירות לידי מנהלה מר ברסלאור, כאשר חלק מהשיקים נרשמו לטובת התובעת, וחלקם אף נרשמו לטובת מוכרת המקרקעין, חברת קי.בי.עי. בע"מ, אשר מכרה הזכויות לתובעת.
יוער כבר עתה כי על עובדות אלו לא חלקה התובעת.
6.לטענת הנתבעת, כאשר הסתבר לברמי, כי ברסלאור אינו פועל לעיגון זכויותיו במקרקעין, ומשנואש מר ברמי מהתנהלותו של מר ברסלאור, נדרש לעניין מר חיים ימפל, אשר תיווך בין הצדדים, וסייע בידיהם להגיע להסכמה ולפיה, ייחתם הסכם מכר בין התובעת לבין הנתבעת ולפיו מוכרת התובעת 60% מזכויותיה במקרקעין לנתבעת, כאשר מוסכם ומובן, כי הכספים אותם שילם מר ברמי באופן אישי על חשבון המקרקעין, יזקפו על חשבון תמורת המכר הכוללת שתועבר לתובעת, במסגרת הסכם המכר שבין הנתבעת לתובעת. כאשר לצד הסכם המכר הנדון עומדת הסכמה לדברים בין הנתבעת לבין ברמי וכן הבנה כי יערך חשבון עתידי ביניהם אם וכאשר הפרויקט יצא לפועל.
אשר להוראה בהסכם בדבר סילוק המשכנתא ישירות אל מול הבנק, טענה הנתבעת כי לבקשת ברסלאור, אשר טען בפני הנוכחים, כי קיימת מחלוקת בינו לבין הבנק המלווה הנוגעת לחיובי הריבית ולבקשתו, הועברו הכספים (יתרת התמורה אשר נועדה לסילוק המשכנתא) ישירות לידיו, כשהוא מתחייב לדאוג לסילוק המשכנתא.
טוענת הנתבעת, כי כנגד העברת כספים זו והתחייבותו של ברסלאור לסילוק המשכנתא, קיבלה היא בטחונות מהתובעת – על דרך של משכון מניותיו של ברסלאור בתובעת עד לסכום של 1.6 ₪ - בתואם לגובה החוב לבנק באותה עת, כמו גם שיעבד הוא לטובתה את מלוא זכויותיו במקרקעין.
בהתאם טוענת הנתבעת, כי פעלה להעברת יתרת התמורה בסך כולל של 2,161,300 ₪ לידי התובעת, באמצעות מר ברסלאור, כמפורט להלן:
א. ביום 7.7.09 העבירה הנתבעת לחשבון התובעת סך של 750,000 ₪.
ב. ביום 21.7.09 העבירה הנתבעת לתובעת סך של 385,000 ₪.
ג. ביום 16.8.09 העבירה הנתבעת לתובעת סך של 380,000 ₪.
ד. ביום 6.9.09 העבירה הנתבעת לתובעת סך של 406,300 ₪.
ה. ביום 9.9.09 העבירה הנתבעת לתובעת סך של 40,000 ₪.
ו. ביום 21.1.10 העבירה הנתבעת לתובעת סך של 200,000 ₪.
7.התובעת אינה חולקת על כי הסכומים דלעיל, המסתכמים בסך של 2,161,300 ₪, שולמו לידיה ואולם, לטענתה היו אלו סכומים המשקפים התשלום הראשון על פי ההסכם.
התובעת גם אינה חולקת, כי ברמי שילם לידיה, במהלך שנת 2007, את הסכומים הנטענים כמפורט בסעיף 5 לעיל. ואולם, לטענתה, כספים אלו ששילם ברמי, בשנת 2007, הוסבו לבקשתו של מר ברמי לטובת עסקת מקרקעין ברומניה ואין לקשור העסקה עם הנתבעת לעסקה עם ברמי.
לטענתה, לא היתה כל הסכמה, ובפרט לא מצידה, כי הכספים ששילם ברמי יזקפו לטובת העסקה עם הנתבעת וככל שהיו הסכמות בין ברמי לבין הנתבעת, אין בהן כדי לחייב אותה, בהעדר כל הסכמה לדברים מצידה.
התובעת תקפה את מהימנות גרסת הנתבעת והעדים מטעמה כשהיא חוזרת וטוענת, כי אין ולא היתה הסכמה אחרת מזו הכתובה בהסכם.
אשר לסילוק חוב ההלוואה לבנק, טענה התובעת כי ככל שהסכימה הנתבעת, כי התובעת תדאג לסילוק ההלוואה לבנק היתה הסכמה זו באה לידי ביטוי על הכתב במסגרת ההסכם, דבר אשר לא היה ועל כן גם לא נעשה ולא נאמר בהסכם.
התובעת אף בקשה לזקוף לחובת הנתבעת את דבר אי עדותו של מר ברמי ושל מנהל הנתבעת מר בורנשטיין.
8.המחלוקת בין הצדדים מתמקדת אפוא בשאלה העיקרית והיא האם לצד הסכם המכר הכתוב אשר נחתם בין הצדדים התקיימה הסכמה בעל פה בין הצדדים ומר ברמי ולפיה כספים ששילם ברמי לתובעת בגין רכישת זכויות במקרקעין – סך של 2.8 מיליון ₪ - בגין רכישת זכויות במקרקעין נשוא התובענה, יזקפו לטובת העסקה דנן, שבין התובעת לנתבעת, כפי שטוענת הנתבעת. או שמא, יש לדבוק בלשון ההסכם. וכפי שטוענת התובעת הכספים אותם שילם ברמי לתובעת בשנת 2007, הוסבו לטובת עסקאות אחרות של רכישת מקרקעין ברומניה.
9.בטרם אדרש לשאלה שבמחלוקת יש להוסיף ולהתייחס למהלכים אשר אירעו לאחר הגשת התביעה - כאמור, הבנק העמיד אשראי לתובעת ולהבטחת האשראי יצרה התובעת שיעבוד ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, לטובת הבנק, על המקרקעין, וזאת בהתאם לאיגרת חוב מיום 13.11.07. ביום 4.12.07 נרשם השעבוד אצל רשם החברות.
לאחר שהתובעת חדלה מלעמוד בחיוביה כלפי הבנק, פתח הבנק בהליכים לאכיפת השעבוד הקיים, לטובתו, על המקרקעין, במסגרת תיק הוצל"פ מס' 26-13446-11-6.
ביום 17.6.12, הורתה כב' רשמת ההוצל"פ על מינוי עו"ד מוטי זהבי, מטעם הבנק, ככונס נכסים על המקרקעין.
במקביל, ועוד קודם לנקיטת ההליכים בתובענה זו, (כתב התביעה הוגש ביום 7.1.14), התנהלו מגעים בין הנתבעת לבין הבנק (נטען כי החלו בחודש דצמבר 2013) להסרת השעבוד.
ביום 27.1.14 נחתם בין הנתבעת לבין הבנק הסכם המחאת זכות במסגרתו המחה הבנק את מלוא זכויותיו לנתבעת, בהמחאה גמורה ובלתי חוזרת, מכוח השעבוד הקיים לטובת הבנק על המקרקעין, וזאת בתמורה לסך של 1,341,219 ₪, ששולם לבנק על ידי הנתבעת.
ביום 10.2.14 הגישו הנתבעת והבנק בקשה מוסכמת לתיק ההוצל"פ, במסגרתה עתרו להחלפת הבנק כזוכה בתיק, על ידי הנתבעת.
בהחלטה מיום 19.2.14 אישרה כב' הרשמת הבקשה ובהתאם, שוחרר עו"ד זהבי מתפקידו ככונס נכסים מטעם הבנק ומונה עו"ד חבר ככונס נכסים מטעם הנתבעת, על המקרקעין.
בדיון שהתקיים בפני ביום 12.6.14, במסגרת ההליכים הנדונים, עוכבו הליכי המימוש בהליכי ההוצאה לפועל.
התובעת אשר לא שבעה נחת מהליכים אלו פנתה בתביעתה זו אל בית המשפט כשלראשונה בחלוף 5 שנים מיום חתימת ההסכם טענה להפרות מהותיות המצדיקות ביטול ההסכם אל מול הנתבעת.
המחלוקת העובדתית - הכרעה
10.כפי שצוין לעיל, תביעת התובעת עניינה ביטול הסכם מכר מחמת הפרה כאשר התובעת דבקה בלשון ההסכם וטוענת, כי ההפרה מכוונת כנגד אי תשלום הרכיב השני של התמורה אשר על פי הוראות ההסכם אמור היה להיות משולם על ידי הנתבעת ישירות אל הבנק, לשם סילוק הלוואה ובהתאם שיעבוד שהיה רשום על המקרקעין לטובת הבנק.
אין חולק כי הנתבעת לא העבירה כספים ישירות אל הבנק לסילוק המשכנתא.
התובעת, הדבקה בלשון ההסכם, טוענת, כי טענות הנתבעת בדבר קיומן של הסכמות אחרות לצד הכתוב בהסכם הינן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב ועל כן נטל ההוכחה רובץ לפתחה של הנתבעת.
11.הנתבעת מנגד, דבקה בגרסתה והצביעה על שיטת עבודה אשר התנהלה בין מר ברסלאור לבין מר ברמי, באמצעות מיופה כוחו, מר בן חמו, לפיה לא אחת גובשו הסכמות בעל פה בינו לבין התובעת ולעיתים אף נרשמו סיכומי דברים בין הצדדים (ברסלאור ובן חמו) באופן בלתי מקצועי ובשפה פשוטה.
לטענתה, אין לזקוף את תמימותה ואמונה ביושרו של מר ברסלאור לחובתה מקום שכיבדה את ההסכמות שנעשו בעל פה ונתנה אמון בהתנהלות זו שבין הצדדים, לצד הסכם מכר שהועלה על הכתב, נשוא הדיון.
לעניין זה הביאה הנתבעת לעדות את מר בן חמו, מיופה כוחו של מר ברמי אשר ניהל עסקיו בארץ ובפרט אל מול מר ברסלאור; את מר ימפל, מי שתיווך בעסקה נשוא הסכם המכר; עו"ד שחור, אשר ייצג את הנתבעת בעסקת המכר, וכן את מר בורנשטיין -מנהל הנתבעת.
כולם נחקרו בחקירה נגדית, למעט מר בורנשטיין שעל חקירתו ויתרה התובעת ותצהירו התקבל כלשונו.
12.בטרם אדרש לשלל הראיות והטענות ראיתי לנכון לציין, כי התקשיתי להתעלם מהתנהלותה של התובעת והשיהוי הקיצוני והבלתי מוסבר בפנייתה לבית המשפט בתביעה זו, בנסיבות בהן , לטענתה, הנתבעת הפרה את הסכם המכר בכך שלא קיימה חיוב שהיה עליה לקיים 5 שנים קודם לכן, ועוד ובנוסף, היתה מודעת להליכים שהתקיימו בין הבנק לבין הנתבעת באשר להמחאת הזכות המתגבשת ולא עשתה דבר בעניין.
שיהוי ניכר זה יש בו, על פניו, כדי להשתיק התובעת בתביעתה זו מלטעון כל טענה כנגד הנתבעת, בשתיקתה לאורך השנים גילתה דעתה, כי אין בנמצא כל הפרה מטעם הנתבעת וגם אם לכאורה קיימת הפרה אין המדובר בהפרה מהותית המצדיקה ביטול ההסכם כי אם לכל היותר תיקון ההפרה.
סד הזמנים המותווה בהסכם המכר קובע מפורשות (סעיף 4.02 להסכם) כי סך של 2 מיליון₪ ישולם בתוך 21 יום, ובהמשך (סעיף 4.03 להסכם) קובע כי סך של 2.5 מיליון ₪ ישולם כנגד מסירת החזקה בממכר עד לא יאוחר מיום 31.12.09.
רוצה לומר, כי אם אכן ביקשה התובעת לעמוד לכאורה על זכויותיה על פי לשון ההסכם ולטעון טענות בדבר הפרת ההסכם, היה עליה לעשות כן בסמוך לאחר יום 31.12.09, בטענה כי התמורה לא שולמה על פי המועדים הנקובים בהסכם וכי לא שולמה יתרת התמורה.
עיון בלוח רצף התשלומים אשר נעשה לאחר חתימת ההסכם מלמד, כי סך של 2.1 מיליון ₪ שולם לשיעורין במהלך החודשים יולי, אוגוסט, ספטמבר 2009 ולאחריו תשלום בינואר 2010.
ואולם, התובעת לא מחתה כנגד רצף התשלומים אשר בוצע לאחר חתימת ההסכם, לכאורה בניגוד לנוסח ההסכם, וגם לא נמצאה כל עדות לפניה בכתב מצידה אל הנתבעת בטענה להפרה עקב אי ביצוע התשלום השני - סילוק חוב ההלוואה לבנק, כפי שהיא טוענת בתביעתה זו כעת.
המדובר בשיהוי ניכר של שנים רבות, מאז תחילת 2010 ועד הגשת תביעה זו, מבלי שבפי התובעת כל הסבר מניח את הדעת לשיהוי הניכר בהגשת התביעה, עד כי יאמר כי מתעורר חשד לניצול לרעה של הליך משפטי זה, בפרט נוכח טענת הנתבעת כי תשלום זה אכן שולם עוד קודם לחתימת הסכם המכר.
שיהוי ניכר זה בפניה לערכאות, בהעדר טענות מוצדקות מפי התובעת, יצדיק דחיית התביעה על הסף מחמת שיהוי (ראה ברע"א 2413/02 לוקרנו חב' להשקעות בע"מ נגד קבוצת כינרת אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, פ"ד נ"ח (2) , 889, שם אומר בית המשפט העליון:
"יש בהשתהות בפניה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפיה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי".
שיהוי ניכר זה עשוי גם ללמד על חוסר תום לב, ובמקרה דנן מועצם חוסר תום הלב בדרך שבה הוגשה התביעה, תביעה המתמצת בטיעון קצר ולקוני, אשר אינו פורש בצורה מלאה את מערך היחסים שבין הצדדים. גם בתצהירו של מר ברסלאור, התומך בבקשה לסעד זמני שהוגש, יחד עם התובענה, אין בנמצא כל פרט השופך אור על מהלך העסקים שבין הצדדים כפי שנלמדו מגרסת ההגנה.
די בכל האמור לעיל כדי לדחות את בקשת התובעת לביטול הסכם המכר.
13.ואולם, לא אעשה מלאכתי קצרה ואתייחס גם לטענות לגופו של ענין אשר נטענו על ידי הנתבעת ולפיה שילמה היא את מלוא התמורה על פי הסכם המכר, וכי כספים ששילם מר ברמי לשם רכישת זכויות במקרקעין נשוא העסקה, נזקפו בהסכמה לטובת העסקה שבין התובעת לנתבעת, נשוא הסכם המכר נשוא תובענה זו.
אך מובן כי נטל ההוכחה רובץ לפתחה של הנתבעת הטוענת להסכמות בעל פה לצד הסכם בכתב.
אקדים ואומר כי בנטל כבד זה עמדה הנתבעת.
14.מטעם הנתבעים העידו מר אורי בן חמו, מיופה הכוח של מר ברמי בארץ, אשר ביצע הפעולות מטעמו הן בשנת 2007 עת הועברו כספים לתובעת בגין רכישת זכויות במקרקעין, בהתאם להסכם – נספח 11 לתיק מוצגי הנתבעת, והן בשנת 2009 עת נחתם ההסכם בין הנתבעת לבין התובעת; וכן מר ימפל מי שתווך בעסקה שבין התובעת לנתבעת ועו"ד שחור אשר ביצע וליווה את העסקה נשוא התובענה, מטעם הנתבעת.
מר ברונשטיין, מנהל הנתבעת, הגיש תצהיר עדות ראשית ואולם, התובעת ויתרה על חקירתו ובהתאם גרסתו מתקבלת כלשונה.
15.בן חמו בעדותו, אשר נמצאה מהימנה עלי, חזר והדגיש כי בין ברמי לבין ברסלאור היה סיכום דברים משנת 2007 (נספח 11 לתיק מוצגי הנתבעת) לפיו, כנגד העברת הכספים, יקבל מר ברמי מחצית הזכויות במקרקעין.
לגרסתו, הכספים אשר הועברו בתקופה שמחודש יוני 2007 ועד חודש נובמבר 2007, שולמו בגין המקרקעין נשוא התובענה, והרישום על פני ההמחאות, שהעתקן צורף לכתב ההגנה, מעיד שכך היה הדבר. המחאות אלו מאושרות בכתב ידו של מי מטעמו של מר ברסלאור, כי התקבלו בגין עסקת המקרקעין המצויים באשדוד בסמוך לאזור המכונה "האנדרטה המצרית".
לדבריו, מר ברסלאור לא פעל לעיגון זכויותיו של ברמי במקרקעין, ולאחר פניות חוזרות ונשנות בהן דחה מר ברסלאור את ברמי, נוכח ברמי להבין כי ברסלאור מותיר אותו עם הבטחות חסרות כיסוי ולא פועל לעיגון זכויותיו במקרקעין.
או אז, גויס מר ימפל לסייע והוא זה אשר תיווך בין הצדדים עד לגיבוש הסכם ולפיו נכנסה לתמונה הנתבעת מולה קידמו הצדדים את עסקת המכר.
לגרסת בן חמו, בעיסקה שגובשה בין התובעת לבין הנתבעת, מוסכם היה על כל הצדדים, כי כספים ששילם ברמי ע"ח רכישת זכויות במקרקעין יזקפו לטובת הנתבעת על חשבון עסקת המכר הנדונה.
הדגיש בן חמו, כי ברמי נואש מהתנהלות מול ברסלאור ומבחינתו היתה זו הדרך היחידה להציל את השקעתו, על אף שהיה בעסקה החדשה, מבחינתו משום הפסד. רוצה לומר, כי אם על פי העסקה בשנת 2007 היה אמור ברמי לקבל 50 אחוז זכויות במקרקעין הרי שעל פי ההסכם עם הנתבעת אשר רכשה 60 אחוז זכויות במקרקעין, זכאי היה רק למחצית הזכויות שנרכשו מכוח עסקה חדשה זו.
כדבריו, אומר על כך בן חמו (עמ' 29 לפרוטוקול ש' 11):
"מר ימפל בא לאחר כל הוויכוחים שהיו לנו עם מר ברסלאוור הוא הציע שיש מישהו שמוכן להיכנס לנעליים של ברמי, הוסיף עוד סכום כסף ולסדר בהסכם מסודר מול ברסלאוור כי עד עכשיו לא היה מסודר. ברמי קיבל הבטחה מהנתבעת כי כל הכספים שהוא השקיע יוחזרו לו על ידי הנתבעת בסכום הקרן..."
"היתה לנו הבטחה בל פה הנתבעת, עו"ד יוסף שחור וחיים ימפל סיכמו את הדברים עם ברסלאוור.
בהסכם הביטול מיום 22.2.09, השורות האחרונות היה בהם כדי להבטיח את ההשקעה שלנו .. של ברמי בפרויקט.."
בן חמו הוסיף וציין, כי מעולם לא ויתר ברמי על זכויותיו במקרקעין ודחה את גרסת ברסלאור לפיה, הסכים ברמי להסב השקעתו זו לשם רכישת אדמות ברומניה.
לדבריו, בין ברמי לבין ברסלאור היו הסכמים אחרים קודמים ביחס למקרקעין ברומניה והציג את ההסכם מיום 15.8.06 (נספח 16 לתיק המוצגים) על פיו הוענקו לברמי 75% ממניות חברה המחזיקה בשטח של 410 דונם ברומניה, רוצה לומר כי עסקה זו נעשתה עוד בטרם רכישת הזכויות של ברמי במקרקעין נשוא התובענה.
בן חמו חזר והדגיש בעדותו, כי עסקאות רומניה אינן קשורות לעסקה דנן וכי יש לדחות את גרסת ברסלאור, לפיה היתה הסכמה לזקוף כספים ששילם ברמי בגין זכויות במקרקעין נשוא התובענה לטובת רכישת מקרקעין נוספים ברומניה.
בן חמו דחה אפשרות זו וטען, כי אינה תואמת מציאות או הגיון נוכח העליה במחירי הנדל"ן בארץ לעומת התרסקות שוק הנדל"ן ברומניה (ראה עדותו בעמ' 32 לפרוטוקול). ועוד הצביע על "הסכם הביטול" מיום 22.9.09 (נספח 8 למוצגי התובעת) המבטל הסכמים קודמים בין הצדדים ומאשר כי למר ברמי זכויות במקרקעין.
16.חיזוק לגרסה מהימנה זו של בן חמו, הנוגעת לגיבושן של הסכמות ולפיהן יזקפו הכספים אשר שילם ברמי לטובת עסקת המכר עם הנתבעת נמצאה בעדותם של מר ימפל ושל עו"ד שחור.
מר ימפל בעדותו שפך אור על פועלו כמתווך בין הצדדים והדגיש את דבר הסכמת הצדדים, כי הכספים ששילם ברמי ע"ח המקרקעין יזקפו לטובת ההסכם עם הנתבעת אשר לכאורה נכנסה בנעליו של ברמי לצרכי ביצוע העסקה. ובלשונו:
"ההסדר שגיבשתי בין הצדדים, היה שברונשטיין בכסף קטן קונה פרויקט ענק על החובות של ברמי.
ברור היה על פי ההסכם שהסכום של 2.8 מיליון ₪ שברמי שילם לברסלאור בעבר זה חלק מהתמורה נשוא ההסכם. זה היה חלק מההסדר שגיבשתי בין הצדדים."
(ראה עמ' 42 ש' 31 לפרוטוקול)
17.גם עו"ד שחור, אשר ייצג את הנתבעת בעסקה והיה מעורב בפרטי העסקה, חזר אף הוא על הדברים שאמרו קודמיו.
בעדותו סיפר עו"ד שחור, כי למעשה ברמי היה נתון לחסדיו של ברסלאור ומבחינתו כל עסקה או אפשרות שיתכן ותציל את כספו היתה עדיפה על המצב הכה בעייתי אליו נקלע.
כדבריו:
"קל בדיעבד להיות חכם לאחר מעשה אולם, צריך להבין את הסיטואציה באותם זמנים. אדון ברמי שם כסף כמה שנים קודם לכן שלא בא זכרו בשום דבר, אין חולק שהוא העביר כסף עבור העסקה ועבור הקרקע והוא לא קיבל תמורה והעסקה לא דווחה. כשאנו נמצאים היום בשנת 2009 שנתיים או כמה זמן מאוחר יותר, הוא נתון לחסדיו של אדון ברסלוואר, הוא יכול היה להתעלם או למשוך את זה באיזשהי צורה, ולכן כל עסקה חדשה או כל מה שיכולנו ליצור מחדש היה מבחינת ברמי משום עליית מדרגה או שיפור המצב. היה ברור לצדדים מה מהות העסקה.
מר ברונשטיין התעקש כי בחוזה תינתן מלוא התמורה. כל הסכמה חדשה מבחינת אדון ברמי או שיפור העסקה היה כרוך בתשלום, כלומר במועד העסקה או בסמוך למועד העסקה התמורה היתה צריכה להשתלם אדון ברסלוואר לא עשה את זה בהתנדבות, אלא הוא מוכן לעשות בתנאי שנוסיף ונשלם כסף.
לכאורה בהסכם רגיל התשלום הראשון אמור לכסות את השעבוד על הקרקע והיתרה אמורה לעבור לידי המוכר. במקרה דנן זה לא היה. זה היה חלק מההסכמה של הצדדים.
התועלת שתצמח למר ברסלוואר שהוא יקבל כסף מיידי מהקונה והחלק האחר ישאר עד שהוא יסתדר עם הבנק ויסדר את המשכנתא ולכן התשלום השני, המשכנתא נדחה לסוף כדי לשחרר את כספי המשכנתא. את זה היה צריך להסדיר מר ברסלוואר במובן זה שהוא היה צריך להבטיח תזרים מזומנים שיהא בו לסלק את המשכנתא שרבצה על הנכס לטובת הבנק. ולכן גם היה צורך בקבלת בטוחות בהמשך כדי שלא נהיה חשופים מול בנק באיזשהי צורה. אבל בטוחה שתגדיר לפחות את החשיפה מול הבנק."
(ראה עמ' 36 ש 1-9 לפרוטוקול)
ובהמשך:
"הובן על ידי כולם שעל אף שכתוב בהסכם שהתשלום השני צריך להיות מוסדר על דרך של סילוק המשכנתא על ידי הנתבעת, שחובת סילוק המשכנתא חלה על התובעת. מאותם כספים שהוא קיבל בשעתו מברמי."
(ראה עמ' 36 ש 14-16 לפרוטוקול)
כאמור הבהיר עו"ד שחור, אשר ליווה את העסקה, כי היה בעסקה החדשה כדי להציל את כספיו של מר ברמי גם "במחיר" לו נדרש (אובדן חלק מזכויותיו במקרקעין לטובת הנתבעת), כמו גם היה בעסקה החדשה להצמיח תועלת למר ברסלאור אשר קיבל סכום כסף נכבד נוסף ומידי מידי הנתבעת.
והוא מוסיף ומסביר, כי על אף ההוראה בהסכם ולפיה נדרשה הנתבעת לשלם התשלום השני ישירות לבנק לשם סילוק השעבוד הועברו הכספים ישירות למר ברסלאור, וזאת על פי דרישתו של מר ברסלאור, כשהוא מתחייב בפני הצדדים להסדיר את ההתחשבנות והסרת השעבוד אל מול בנק.
לדבריו, כבטוחה לתשלום חוב המשכנתא על ידי התובעת ישירות לבנק, משכנה התובעת לטובת הנתבעת את כלל זכויותיה במקרקעין. ואף הוסיף ומשכן מר ברסלאור מניותיו בתובעת לטובת הנתבעת, עד לסכום של 1.6 מיליון ₪, גובה יתרת החוב לבנק.
מהימנה עלי גרסתו זו של עו"ד שחור גם בעניין זה וחיזוק לגרסה זו מצאתי בהסכמת התובעת מיום 26.1.10, מיד לאחר תשלום התמורה שבוצעה מכח ההסכם, כמפורט לעיל, למשכן לטובת הנתבעת את כלל זכויותיה במקרקעין, עד לסכום של 1.6 מיליון ₪. וביום 27.1.10 אף הוסיף מר ברסלאור ומשכן, באופן אישי, מאה אחוז ממניותיו בתובעת הנתבעת וזאת עד לסכום 1.6 מיליון ₪ שזה היה גובה המשכון לבנק, באותה עת , כפי שאף אישר מר ברסלאור בחקירתו.
גרסתו המתחכמת של מר ברסלאור בנדון, כי שיעבד מניותיו בסכום זה המשקף מחיר התשלום הראשון על פי ההסכם בקיזוז סכום פיצויים מוסכמים עקב הפרה אין לי אלא לדחות בשתי ידיים שהרי השעבוד נוצר מיד לאחר ביצוע התשלום והכיצד ניתן היה לדרוש קיזוז פיצוי מוסכם על בסיס טענת הפרה בטרם התקיימה.
אין זו אלא דוגמה נוספת לעדותו המתחכמת, היצירתית ומתפתלת של מר ברסלאור, אשר חזרה ועלתה לאורך עדותו.
18.עולה מן העדויות המהימנות והמשכנעות אותן הביאה הנתבעת בפני, כי משנתגלתה מחלוקת בין מר ברמי לבין מר ברסלאור בכל הנוגע לעיגון זכויותיו של מר ברמי במקרקעין, נכנס לתמונה מר חיים ימפל שהצליח לתווך בהצלחה בין כל הצדדים בכך שהביא את הנתבעת אשר מולה נערך הסכם מכר מסודר בכתב ביחס להעברת הזכויות במקרקעין.
ההסכם, המשקף את מלוא התמורה בגין רכישת הזכויות במקרקעין נערך על פי דרישת הנתבעת כאשר מוסכם בעל פה על דעת כל הצדדים, כי אין על הנתבעת לשלם את כל הסכום הנקוב בחוזה וכי הכספים אשר שילם ברמי בגין זכויותיו במקרקעין מכוח הסכם עקרונות משנת 2007, יזקפו לטובת עסקת המכר אל מול הנתבעת.
הנתבעת היתה צריכה, אפוא, להביא מימון משלים לסכומים אותם שילם ברמי בגין רכישת זכויות במקרקעין, ובמקביל לשמור על זכויותיו של ברמי.
הנתבעת עשתה כן בהעברת כספים ישירות לידי התובעת, באמצעות מנהלה מר ברסלאור, וזאת על פי דרישתו וכנגד התחייבותו לסלק המשכנתא אל מול הבנק.
19.כך, גם דוחה אני את גרסת ברסלאור לפיה, כספי ברמי אשר שולמו בשנת 2007, בגין רכישת זכויות במקרקעין הוסבו לטובת רכישת אדמות ברומניה. עדותו בנדון נמצאה מתחמקת ומתפתלת, מבלי שיש בה להתמודד עם גרסת התובעת והעדים שבאו מטעמה, מה גם שבהעדר מסמכים בכתב המעידים על ביצוע העסקאות ברומניה לטובת מר ברמי, לא ניתן ליתן כל אמון בגרסתו זו. אבהיר -
אין חולק, כי בין ברמי לבין ברסלאור היו עסקים גם ברומניה ואולם, לא נמצא כל בסיס עובדתי לקשור העברת הכספים שביצע ברמי בשנת 2007 לעסקאות רומניה.
היה זה אך ניסיונו של ברסלאור לבלבל את היוצרות ולשייך התשלום אשר בוצע על ידי ברמי בשנת 2007 כמי שהוסב לטובת עסקאות ברומניה.
גרסת הקרקעות ברומניה עלתה בשלב מאוחר של הדברים, וכך גם מסמכים אותם הציג בהפתעה מר ברסלאור – נספחים 6 – 7 לתצהירו המשלים – מסמכים הנושאים תאריך משנת 2008 -2009 אשר נחתמו לכאורה בינו לבין בן חמו התומכים לכאורה בגרסת ברסלאור לפיה חלף השבת סך של 2.8 מיליון ₪, סכום אשר שולם על ידי ברמי בגין עסקת המקרקעין באשדוד, יועברו למר ברמי מגרשים ברומניה.
מסמך 7, נושא תאריך 3.2.09, מציין כי חלף התשלום אשר שולם על סך של 2.65 מיליון ₪ (ולא 2.8 מיליון ₪ כפי שבפועל מודה ברסלאור ששולם) יקבל ברמי מקרקעין ברומניה.
– בעוד שעל פי תצהירו של ברסלאור כבר ביום 15.8.06 הועברה קרקע בשטח של 410 דונם ברומניה למר ברמי.
בן חמו דחה אמיתות מסמכים אלו – נספחים 6-7 - וטען, כי מדובר במסמכים מזויפים על פניו כשהוא מסביר, כי לא יעלה על הדעת, כי יחתום על מסמכים אלו נוכח העובדה, כי כבר בחודש אוקטובר 2008 עבר שוק הנדל"ן ברומניה משבר אשר ריסק לחלוטין את שוק הנדל"ן במזרח אירופה ולא יכול להיות כי היה חותם על הסכמה מעין זו בתקופה הרלבנטית, בפרט כאשר מנגד מחירי הנדל"ן בארץ נסקו.
כפי שציינתי לעיל, גרסתו של בן חמו היתה מהימנה עלי אותה בחרתי להעדיף על פני גרסתו המתחכמת של מר ברסלאור.
יתר על כן, ומבלי להיכנס לשאלת זיופם של המסמכים 7-8 לתצהיר ברסלאור, המעידים לכאורה על זקיפת הכספים ששילם ברמי לטובת רכישת אדמות ברומניה. די לי בקיומו של "הסכם הביטול" – נספח 8 לתצהיר מר ברסלאור המאשר דבר זכויותיו של ברמי במקרקעין נשוא התובענה, כדי למוטט את גרסת מר ברסלאור בכל הנוגע לזקיפת הכספים לטובת רכישת אדמות ברומניה.
כפי שצויין לעיל, "הסכם הביטול" נחתם ביום 22.2.09, לצד גיבוש ההסכמה נשוא ההסכם דנן. היה זה אפוא מסמך מהותי שבעקבותיו ועל יסודותיו גובשה ההסכמה, כי הכספים ששילם ברמי בשנת 2007, על חשבון עסקת המקרקעין יזקפו לטובת העסקה נשוא הדיון שבין התובעת לנתבעת.
20.בהינתן האמור, יש לקבוע כי ברמי העביר כספים לברסלאור לטובת רכישת זכויות במקרקעין נשוא התובענה וכי הוסכם, כי כספים אלו יזקפו לטובת העסקה דנן ולא לטובת רכישת קרקעות ברומניה, כפי שטען ברסלאור.
יוער בנדון, כי אך תמוהה בעיני הימנעותה של התובעת מלזמן לעדות את עו"ד אימבר אשר יצג אותה בהליכי החתימה על ההסכם נשוא העסקה ואשר בקיא ברזי ההסכמות לצד ההסכם הכתוב, כפי שהעיד עו"ד שחור.
יש להניח כי בעדותו יכול היה עו"ד אימבר לשפוך אור על הסכמות הצדדים שהתגבשו בעל פה לצד ההסכם הכתוב. הימנעותה של התובעת מלזמן עד חשוב זה לעדות יש בה אך כדי להיזקף לחובתה.
סוף דבר
21.תביעה זו לביטול הסכם מחמת הפרה מן הראוי היה כי לא היתה באה אל העולם. היה בה כדי לחשוף התנהלות בלתי ראויה הנגועה בחוסר תום לב ניכר של התובעת והעומד בראשה.
תביעה זו כל כולה ניסיון כושל להתעשר על חשבון תמימותו של מר ברמי והנתבעת אשר נתנו אמון ביושרה של התובעת ומנהלה, מציאות שטפחה על פניהם.
בהינתן מכלול העדויות והראיות שבאו בפני ובהינתן הטעמים המשפטיים המצדיקים דחיה מטעמי שיהוי וחוסר תום לב, ראיתי לנכון לדחות תביעת התובעת לביטול הסכם המכר נשוא התובענה.
ככל שקיימת יתרה לתשלום, כפי שמודה הנתבעת, המדובר ביתרה שולית של שקלים בודדים אשר בוודאי איננה מצדיקה ביטול ההסכם.
התביעה נדחית.
התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסך של 50,000 ₪.
ניתן היום, י"ח כסלו תשע"ח, 06 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.
