דין עמלת פירעון מוקדם של משכנתא במסגרת פירוק שיתוף בדירה

פסק דין (חלקי)

פסק הדין שלפנינו עניינו בשאלה עקרונית שהונחה לפתחו של בית הדין להכרעתו ביוזמת הצדדים ובהסכמתם.

א) במסגרת הליך גירושין של בני זוג היה סכסוך סביב אופן פירוק השיתוף בדירתם המשותפת. בסופו של הליך הצדדים הסכימו לערוך התמחרות על הדירה, כששווי הדירה המינימלי היה הערך אותו העריך השמאי. לאחר הליך קצר של התמחרות זכה הבעל בזכות לרכוש מהאישה את חלקה. הצדדים נתבקשו להמציא הסכם מכר בין הצדדים ובית הדין ייתן לו תוקף פסק דין. עם המצאת הסכם המכר לבית הדין הצדדים התווכחו סביב שאלה שנלוותה להסכם המכר, שאותה הניחו לפתחו של בית הדין להכרעה וכלהלן.

על הדירה רבצה משכנתא שהייתה גבוהה ביחס למחיר הדירה שנקבע בהתמחרות.

הבעל שזכה בהתמחרות התכוון להעביר את המשכנתא במלואה על שמו ולהוציא את האישה משעבוד כל שהוא לבנק (כמובן, בהסכמת הבנק המשעבד), ולנכות מחלקה של האישה את מחצית המשכנתא, וכאן התעוררה השאלה.

לטענת הבעל, מאחר שאם האישה הייתה פועלת בעצמה מול הבנק לסילוק חלקה במשכנתא הייתה נדרשת לשלם לבנק בנוסף ליתרת המשכנתא גם עמלת סילוק מוקדם לפי כללי הבנק, וכפי שמופיע בכל תדפיס ליתרת סילוק, הרי שגם את ערך עמלת הסילוק צריך הבעל לנכות מהיתרה שתשולם לאישה. לטענתו, אין סיבה שהאישה תרוויח את עמלת הסילוק, כשהיא מקבלת את אותה תוצאה.

האישה, מאידך גיסא, טוענת שמאחר שבפועל הבעל מעביר את המשכנתא על שמו, פעולה שאינה מחייבת בעמלה כל שהיא, אין סיבה שתשלם עמלת סילוק שבפועל הבעל לא נדרש לשלם.

הבעל, מאידך גיסא, משיב וטוען שזה נתון לשיקול דעתו, שהרי אם מחר או מחרתיים ירצה לפרוע את מחצית המשכנתא, שזהו חלקה של האישה, יידרש לשלם את עמלת הסילוק. לטענתו, האישה צריכה להעביר לו את מחצית יתרת הסילוק כפי שהיא מופיעה בתדפיסי הבנק, שזהו חלקה של האישה, הכוללת גם את עמלת הסילוק המוקדם. בפועל הוא ידאג לסלק את האישה מהמשכנתא בדרך שהוא יבחר בין אם זה על ידי גרירה על שמו ובין אם זה על ידי סילוק בפועל.

זוהי השאלה העקרונית שבפנינו.

בבירור קצר שבית הדין ערך בקרב עורכי דין שמתעסקים בהעברות דירה בין בני זוג, התברר, שאין בזה נוהג מקובל. יש שמנכים מבן הזוג גם את עמלת הסילוק כפי שמופיע בתדפיסי היתרה של הבנק, ויש שמנכים רק את יתרת החוב ללא עמלת הסילוק בנימוק שהרי בן הזוג שזכה בדירה לא סילק את המשכנתא אלא גרר אותה על שמו.

הצדדים שבפנינו ביקשו את הכרעת בית הדין בשאלה זו כדי לסיים את ההליך, ואלמלי שהיה מדובר בשאלה עקרונית בית הדין היה מוביל את הצדדים להסכמה (אולי בפשרה) ולא היה נדרש לכתוב על כך פסק דין. אולם מאחר שהשאלה הזו יכולה להופיע במעשים שבכל יום בהעברות דירה בין בני זוג, בית הדין בחר להכריע בשאלה זו בצורה עקרונית, כך שהכרעה זו תשמש כמתווה דרך למקרים דומים.

צדדי השאלה (ובעיקר סביב הביסוס האפשרי לטענות הבעל) הם ארבעה. שלושה מהם מתייחסים לפירוק השיתוף בדירה ולפירוק השיתוף במשכנתא, והרביעי מתייחס לדין "נהנה". אלו יובאו להלן בהרחבה במהלך הבירור.

ב) אחד מהטיעונים שהעלה הבעל הוא שהרי אם הדירה הייתה נמכרת לצד שלישי שהיה נדרש לסלק את המשכנתא כדי להעביר את הדירה על שמו, היו צריכים בני הזוג לשלם גם את עמלת הסילוק המוקדם. כשהוא קונה מהאישה את החלקה יש לנהוג כאילו נמכרה הדירה לצד שלישי. לדעתי, יש לדחות את הטענה הזו.

בכל דרישה לפירוק שיתוף בנכס משותף, כשיש כמה אופנים לפירוק השיתוף, יש לשאול את השאלה, איזו דרך בפירוק השיתוף היא הדרך המועדפת, הצודקת והנכונה יותר לפירוק השיתוף. אם הדרך המועדפת הייתה על ידי מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקת התמורה על ידי הצדדים, היה מקום לטענה זו להישמע. אילו כך היה הדין, היינו רואים את רכישת הדירה על ידי אחד מהצדדים כתחליף למכירה לצד שלישי, וממילא יש מקום לומר שיש להעתיק את המצב שהיה נוצר עם מכירתה לצד שלישי שבה היו נדרשים לשלם את עמלת הסילוק למצב הנוכחי. אבל כפי שיבואר להלן, הדרך הראשונית והמועדפת יותר בפירוק השיתוף היא מכירתה לאחד מהצדדים. לפי זה נוכל לומר, שדווקא מכירתה לצד שלישי היא התחליף למכירתה לאחד מהצדדים, ולא ההיפך.

כאמור, שתי אפשרויות יש לפירוק שיתוף בדירת בני הזוג עם גירושיהם, ושניהם מצויות לרוב. האפשרות האחת היא שצד אחד מוכר את חלקו לצד השני תמורת קבלת תשלום של מחצית משווי הדירה. האפשרות השנייה היא מכירת הדירה לצד שלישי וחלוקת התמורה בין הצדדים בשווה. השאלה המתעוררת היא איזו מהאפשרויות היא המועדפת יותר, כך שצד אחד יוכל לאלץ את הצד השני לפעול על פיה.

נקדים ונאמר, שאם היה מדובר על פירוק שיתוף בדבר שיש בו כדי חלוקה, דהיינו, שניתן לחצותו בפועל לשני חלקים וכל אחד יקבל חלק אחד שיהיה ניתן לעשות בו את אותו שימוש שנעשה בו בטרם החלוקה, אין חולק שזוהי דרך החלוקה המועדפת והצודקת של השותפות. אבל בדירת בני זוג או אפילו בשתי דירות סמוכות של בני זוג, שעל פי ההלכה בני הזוג לאחר גירושיהם לא יוכלו להתגורר בסמיכות זה לזה, כמעט בכל חלוקת דירת מגורים של בני זוג נגיע למסקנה שמדובר בדבר שאין בו כדי חלוקה לפי ההגדרה הנ"ל.

על פי החוק הנהוג כעת במדינה נראה שדרך החלוקה הראשונית היא במכירת הנכס לצד שלישי. בסעיף 40 לחוק המקרקעין התשכ"ט–1969 המחוקק קובע "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה.. יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". לפי זה, כשצד אחד קונה את חלקו של השני, הרי הוא ככל צד שלישי הבא לרכוש את הדבר המשותף.

אולם נראה, שאין כן דעת משפט תורתנו הקדושה, וכלהלן.

בכל שותפות שאין בה כדי חלוקה לזה ולזה, הכלל הוא שכל צד יכול לאכוף את הצד השני לחלוק בדרך של "גוד או איגוד" שמשמעותה (כך בפשטות לדעת רוב הראשונים) היא "או אתה קנה את חלקי או אני אקנה את חלקך". אולם כאשר הצד המבקש את החלוקה מעוניין לקנות את חלקו של האחר כדי למכרו לאחרים, ולא כדי להשתמש בו בעצמו, באנו למחלוקת ראשונים, האם ניתן לכפות את פירוק השיתוף באופן שכזה.

הרמב"ם, הלכות שכנים פ"א ה"ב, כתב שעני השותף עם עשיר, באופן שאין לו כדי לקנות את חלקו של העשיר, אעפ"כ יוכל העני, המבקש לחלוק, לומר לעשיר "או קנה ממני את חלקי או מכור לי חלקך והריני לווה וקונה או מוכר לאחרים". זאת אומרת, התביעה לפירוק השיתוף יכולה להיענות על פי ההלכה, גם אם בסופה יימכר הדבר המשותף לצד שלישי, והתמורה היא זו שתחולק בין השותפים. הצד השני אינו יכול לעכב ולומר, שאיני רוצה לקנות את חלקך ואף לא למכור לאחרים. במקרה שכזה הוא מוכרח לבחור אחת משתי האפשרויות, כדי לאפשר את פירוק השיתוף. כך פסק השו"ע בחו"מ סי' קע"א סעי' ו' בסופו.