בר"ם 1259-15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' מגדלי בארי – שלמה המלך בע"מ

           לפניי בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופט מ' יפרח) שקיבל את ערעור המשיבה על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר או הוועדה), לאחר שזו דחתה את ערר המשיבה על שומה מכרעת בעניין היטל השבחה.

רקע, הליכים וטענות

1. המשיבה היא הבעלים של חלקה ברחוב בארי בתל אביב-יפו שעליה הוקם מיזם בניה גדול הכולל, בין היתר, מגדל מגורים שבו שטחים משותפים לרווחת הדיירים בקומות המרתף, לרבות מועדון ספורט ובריכה (להלן: המגדל או הנכס). המבקשת היא הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב (להלן:המבקשת). המחלוקת בין הצדדים סבה סביב היטל השבחה שהטילה המבקשת על המשיבה עקב היתרים שניתנו מכוח שלוש תכניות שחלות על הנכס: "תכנית מתאר ומפורטת מספר 2769 מגורים ברחוב בארי ונהרדעא" שקבעה את זכויות הבניה בשטחים העיקריים ובשטחי השירות (להלן: תכנית 2769); "תכנית מתאר מקומית מספר תא/3440 – הסדרת שטחי בניה (עיקרי ושירות) בעת איחוד דירות" שעניינה הסדרת שטחי בניה בבנייני מגורים כגון ממ"ד, מחסן, מדרגות ומרפסות (להלן: תכנית 3440); ו"תכנית מתאר מקומית מספר 'ע/1' – מרתפים" שאושרה לאחר אישור תכנית מספר 2769, שלפיה ניתן להקים מתקנים לרווחת הדיירים בקומות המרתף (כגון מועדון ספורט ובריכה) על חשבון שטחי שירות במקום על חשבון שטחים עיקריים (להלן: תכנית ע/1).

2. המשיבה הגישה 4 בקשות לשינויים בהיתר הבנייה המקורי שניתן לה. במסגרת הבקשה הראשונה מספר 08-0126 (להלן: הבקשה הראשונה) ביקשה המשיבה לממש זכויות מכוח תכנית ע/1 ולהקים את מועדון הספורט והבריכה על חשבון שטחי שירות ולא על חשבון שטחים עיקריים. הבקשה אושרה ועקב כך ערכה המבקשת ביום 26.1.2009 שומת היטל השבחה לנכס (להלן: היתר הבניה הראשון; שומת המבקשת הראשונה). בשומה נקבע כי נכון לעת אישור הבקשה הראשונה לא נוצרה השבחה בנכס מכוח תכנית ע/1, אך ככל שתרצה המשיבה לעשות שימוש בשטחים העיקריים ש"השתחררו" מקומות המרתף בעתיד, יהיה צורך לערוך שומה נוספת. כאמור, המשיבה הגישה בקשות נוספות לשינויים בהיתר והאחרונה שבהן – בקשה מספר 08-1880 (להלן: הבקשה האחרונה) – עסקה במימוש זכויות מכוח תכניות 2769 ו-3440 ועניינה היה איחוד דירות במגדל; שינוי בחלוקת השטחים והדירות בחלק מהקומות; והוספת שטחי בנייה עיקריים לדירות המגורים. הבקשה אושרה ובעקבותיה ערכה המבקשת ביום 1.9.2009 שומה בקשר לבקשה אחרונה זו (להלן: היתר הבניההאחרון; שומת המבקשת השנייה). בשומה נקבע כי בעקבות אישור הבקשה הראשונה (שכזכור, הייתה בקשה להיתר מכוח תכנית ע/1), "השתחררו" בנכס שטחים עיקריים שכעת – במסגרת הבקשה האחרונה – המשיבה מבקשת לנצלם להוספת שטחים עיקריים לדירות, ומשכך נוצרה השבחה משמעותית בנכס. עוד נקבע בשומת המבקשת השנייה כי איחוד הדירות מכוח תכנית 3440 הביא להמרת שטחי ממ"ד (שעקב אופיים כחדרי ביטחון אינם חייבים בהיטל) לשטחים עיקריים שיש להטיל בגינם היטל השבחה. בהתאם לקביעות אלו, חויבה המשיבה לשלם היטל השבחה – הן בגין "שחרור" השטחים העיקריים, הן בגין איחוד הדירות – בסך של כ-2.2 מיליון ש"ח. ראוי להדגיש כי חיוב זה מורכב משני חיובים נפרדים: האחד בגין מימוש השטחים העיקריים לפי תכנית 2769 "שהשתחררו" מכוח תכנית ע/1 והשני בגין איחוד הדירות מכוח תכנית 3440. על חיוב כולל זה ניטשה המחלוקת בין הצדדים.

3. המשיבה הגישה ביום 15.12.2009 שומה אחרת מטעמה (להלן: שומת המשיבה), שלפיה היא אינה חייבת כלל בתשלום היטל השבחה בגין השינויים שאושרו בהיתר הבניה האחרון וזאת משני טעמים. ראשית, לגבי ההשבחה הלכאורית בנכס מכוח תכנית 2769, נקבע בשומה שבשומה מוסכמת שנערכה ביום 3.8.2003 (להלן: השומה המוסכמת) נקבע היטל לגבי מלוא הזכויות מכוח התוכנית ולפיכך אין מקום לכל היטל נוסף בגין תכנית זו. כמו כן, נקבע בשומה כי היתר הבניה האחרון לא התבסס על תכנית ע/1 ולכן אין לראות בתכנית כאילו יצרה השבחה, מה גם שבשומת המבקשת הראשונה – שעסקה בזכויות מכוח תכנית ע/1 – נקבע שהתכנית לא יצרה השבחה בנכס. שנית, לגבי תכנית 3440 שאפשרה איחוד דירות והמרת שטחי ממ"ד לשטח עיקרי, נקבע בשומת המשיבה שאין כל הבדל בין שטח עיקרי לבין שטח ממ"ד, ומשכך אין כל שינוי בשווי השטח ולכן לא חלה השבחה.

4. עקב הפערים בין שומות הצדדים הועבר העניין לעיונה של השמאית המכריעה גב' לבנה אשד (להלן: השמאית המכריעה) בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית). ביום 9.5.2010 ניתנה שומה מכרעת (להלן: השומה המכרעת) שבה נקבע כי השומה המוסכמת לגבי השבחה שחלה מכוח תכנית 2769 היא אכן שומה חלוטה, ומשכך לא ניתן לחייב את המשיבה בהיטל השבחה נוסף בגין השבחה מכוחה של תכנית זו. בצד זאת קבעה השמאית המכריעה כי תכנית ע/1, שאושרה לאחר שניתנה השומה המוסכמת, הוסיפה זכויות לשטחי שירות במרתף, שלא חויבו בהיטל בשומת המבקשת הראשונה. לשיטתה, שומת המבקשת הראשונה לא התייחסה למימוש מלא אלא למימוש חלקי של הזכויות מכוח ההיתר בבקשה הראשונה. המשמעות היא ששומת המבקשת הראשונה אינה חלוטה לעניין שטחי השירות ומשכך ניתן לחייב את המשיבה – במסגרת היתר הבניה האחרון – בהיטל השבחה בגין שטחי השירות שמומשו מכוח תכנית ע/1 במסגרת הבקשה הראשונה. משכך, השמאית המכריעה חישבה את ההיטל בפועל לפי שווי שטחים אלו ולא לפי שווי שטח עיקרי ש"שוחרר". ראוי לציין כי עמדה זאת שונה מעמדת המבקשת בשומתה השנייה, שסברה שיש לחייב בהיטל בגין "שחרור" השטחים העיקריים וחישבה את ההיטל לפי שווי שטח עיקרי. אשר להיטל ההשבחה מכוח תכנית 3440, קרי עבור המרת שטחי ממ"ד לשטחים עיקריים, קבעה השמאית המכריעה כי נוצרה השבחה שיש לשלם היטל בגינה. סופו של דבר קבעה השמאית המכריעה כי שיעור היטל ההשבחה בנסיבות דנן הוא כ-1.7 מיליון ש"ח, כאשר סך של כ-1.4 מיליון ש"ח מתוכו בגין מימוש הזכויות בשטחי השירות במרתף מכוח תכנית ע/1, והיתרה בגין המרת שטחי הממ"ד לשטחים עיקריים מכוח תכנית 3440.

5. המשיבה הגישה ערר על השומה המכרעת לוועדת הערר. לאחר שהוועדה קיבלה הבהרות מאת השמאית המכריעה בנוגע לשומה, דחתה את ערר המשיבה. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי לא נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית או דופי המצדיקים את התערבותה. עוד נקבע כי הכרעות השמאית עסקו בנושאים שמאיים מובהקים – אשר ועדת הערר תיטה שלא להתערב בהם – שהתקבלו ללא חריגה מסמכות.

6. על החלטה זו של ועדת הערר הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו. בית המשפט לעניינים מינהליים (כב' השופטמ' יפרח) קיבל את מרבית טענות המשיבה בערעור. נקבע כי נפלה בשומה המכרעת טעות משפטית בנוגע להיטל ההשבחה מכוח תכנית ע/1 וזאת משני טעמים.ראשית, הבקשה האחרונה להיתר כלל לא עסקה במימוש זכויות מכוח תכנית ע/1, והשמאית המכריעה חרגה מסמכותה כאשר קבעה היטל בגינה. שנית, ולגופו של עניין, בית המשפט קיבל את קביעת השמאית המכריעה כי השומה המוסכמת חלה על מלוא הזכויות מכוח תכנית 2769, ומשכך אישר את קביעתה שאין לחייב בהיטל בגינה. בצד זאת, בית המשפט קבע (בניגוד לעמדת השמאית המכריעה) ששומת המבקשת הראשונה היא סופית וחלוטה לעניין מלואהזכויות מכוח תכנית ע/1, ולא ניתן לחייב בהיטל השבחה נוסף בגינה במסגרת השומה המכרעת. בעקבות שני הטעמים האמורים בית המשפט קבע שהשמאית המכריעה חרגה מסמכותה וכמו כן, שנפלו בשומה המכרעת טעויות משפטיות, ומשכך יש להתערב בה ולבטל את החיוב בהיטל בגין תכנית ע/1. באשר להיטל ההשבחה מכוח תכנית 3440, קרי המרת שטחי הממ"ד לשטחים עיקריים, קבע בית המשפט קמא שלא נפל פגם מהותי או דיוני בהתנהלות השמאית המכריעה, ולפיכך לא קמה עילת התערבות בממצאיה ומסקנותיה.

7. מכאן הבקשה שלפניי. לטענת המבקשת, בית המשפט קמא התערב בשומה המכרעת לאחר שוועדת הערר לא מצאה בה כל פגם, זאת בניגוד לאמות המידה שהותוו בפסיקה לעניין זה. עוד מדגישה המבקשת כי על פי ההסדר הקבוע בסעיפים 14(ב)(1) ו-(3) לתוספת השלישית, כשהסכימה המשיבה להליך של שומה מכרעת היא ויתרה על טענותיה על עצם החיוב, שכן לשמאי מכריע סמכות לדון בגובה החיוב ולא בעצם קיומו. משכך – לטענת המבקשת – התוצאה שנוצרה בעקבות פסיקת בית המשפט קמא – שהלכה למעשה ביטל את עצם החיוב בהיתר דנן בגין תכניות 2769 ו-ע/1 – אינה מתיישבת עם ויתור המשיבה האמור, ואף מביאה לפגיעה בקופה הציבורית.

8. בהחלטתי מיום 29.4.2015 קבעתי כי הבקשה מצריכה תשובה וכי זו תתמקד בפרשנותם של סעיפים 14(ב)(1) ו-(3) לתוספת השלישית. בתשובתה טוענת המשיבה כי הפרשנות הנכונה לסעיפים האמורים היא כי הפניה לוועדת הערר ולשמאי מכריע הם מסלולים "דומים ומקבילים" שקיומם נועד להקל על הנישומים, לייעל ולקצר את ההליכים; וכי פנייה לשמאי מכריע יכולה להיעשות על סמך שומה אחרת של חיוב בשיעור "0". לגופו של עניין טוענת המשיבה כי טענה בפני השמאית המכריעה טענות שמאיות שלהן פן משפטי אך לא כאלו שחותרות תחת הסמכות להטיל היטל השבחה ולפיכך ההכרעה בהן מסורה לסמכותה של השמאית המכריעה. כמו כן טוענת המשיבה כי חריגת השמאית המכריעה מסמכותה היא שהצמיחה את טענות המשיבה בבית המשפט קמא בעניין סמכות השמאית המכריעה. לבסוף, נטען כי המבקשת לא העלתה את טענתה שלפיה השמאית המכריעה איננה מוסמכת לדון בשאלת עצם החיוב עד לשלב זה של ההליך ולכן היא מנועה מהעלאתה כעת.

דיון והכרעה

9. משעיינתי בבקשה ובתשובה לה מצאתי כי דינה להידחות. אמת המידה למתן רשות לערער לבית משפט זה על החלטת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה היא מצומצמת, זאת עקב המומחיות והמקצועיות הגבוהות של הטריבונלים הקודמים שדנו בעניין ומספר ה"גלגולים" שבהם הוא נדון. משכך, רשות הערעור מוגבלת רק למקרים שבהם מעלה הבקשה שאלה משפטית רחבה החורגת מעניינם של הצדדים למקרה (ראו בר"ם 6744/14‏ ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פסקאות 27-26 (5.3.2015); בר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פתח תקווה, פסקה 6 (13.5.2012) (להלן: עניין פ.ש.ח); בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקאות 9-8 (1.5.2012)).

10. אכן, בצד טענות המבקשת הנטועות במחלוקות העובדתיות שבין הצדדים ובאופן יישום הדין על ידי בית המשפט קמא מועלית בבקשה גם שאלת פרשנות סעיף 14 לתוספת השלישית, שהיא סוגיה בעלת היבט רחב יותר (ראו אהרון נמדר, היטל השבחה 454, 473 (2011)). ואולם, נושא זה לא עמד בלב המחלוקת בין הצדדים, ובית המשפט לעניינים מינהליים לא התייחס אליו בפסק דינו. אין אפוא מקום שערכאה זו תתייחס אליו לראשונה בגדר בקשת רשות הערעור והוא יושאר לעת מצוא (ראו בע"ם 2374/11 פלוני נ' פלונית, פסקה 6 (15.2.2011)). עוד יש לזכור כי המקרה שלפנינו נבחן שלוש פעמים בעבר: לפני השמאית המכריעה; לפני ועדת הערר; ולפני בית המשפט לעניינים מינהליים. גם בכך יש להקטין את הנכונות ליתן רשות לערער לפני בית משפט זה, וזאת אף אם בית המשפט קמא הגיע לתוצאה הפוכה מזו של ועדת הערר (ראו: עניין פ.ש.ח, שם; רע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר, פסקאות ט'-י' (13.1.2013)).

           הבקשה נדחית אפוא. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 5,000 ש"ח.

           ניתנה היום, ‏כ"ז בחשון התשע"ו (‏9.11.2015).

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15012590_M03.doc אח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il