אין מחלוקת כי האיש הפקיד את דמי השכירות אשר התקבלו מהדירה בק' בחשבון המשותף, ומשכך האשה נהנתה מכספים אלו ואף נהנתה מעבר לכספים שהעבירה לו. יוצא איפוא כי האשה קיבלה את מלוא כספי השקעתה ואף ביתר, משכך, הרי "מה שהוציא הוציא ומה שאכל אכל".
עד כאן ציטוט עיקרי התגובה מהאיש.
דיון והכרעה
בבואנו לדון בסוגיה זו עלינו לבחון את ראשיתו של הליך הגרלת דירה במחיר למשתכן.
בשלב הראשוני (לאחר קבלת תעודת זכאות) נרשמים להגרלה במחיר למשתכן ברשימת הפרויקטים הפתוחים להרשמה. בסדרת הגרלות ראשונה, ניתן להירשם לכמה הגרלות (אם מדובר בפרויקטים באותה העיר, ואם מדובר בסדרה של הגרלות המשך, ניתן להירשם לכמה הגרלות ללא הגבלה ובכמה ערים שיחפוץ).
פעמים רבות מתקיימת הגרלה במחיר למשתכן לפני שהקבלן שאמור לבנות את הפרויקט קיבל היתר בניה. בנוסף, לאחר שכבר קיבלו הודעה על הזכייה, ניתן לבטל את הזכייה לפרויקט שנרשמו אליו, עד לחתימת חוזה מול הקבלן ניתן לבטל את הזכייה בקלות (הביטול יכול להיעשות באופן מקוון באתר), ולא רק הזוכה יכול לבטלו אלא אף חברת הבניה, כפי שעולה מפסק הדין עע"מ 6980/21 יואב כהנא נ' משרד השיכון (2021). מהמשך פסק הדין עולה, כי החתימה על חוזה המכירה הוא שלב שבו הזכאות להנחה מגיעה לשלב של מעין "אל חזור". ומועד מסירת החזקה הוא המועד שבו אין דרך לבטל את הזכאות לאותה דירה ספציפית, וממועד זה אין אפשרות לבטל את החוזה גם מצד הקבלן אף במידה ומתברר שהזוכה לא עמד בקריטריונים או בתנאים הנדרשים לזכייה.
נעצור בשלב הזה, מאחר ובמקרה דנן השלב שקדם לנישואי הצדדים היה רק הרישום של האיש להגרלה, ושאר השלבים כבר היו לאחר נישואי הצדדים.
כפי שנוכחנו לדעת, השלב ההתחלתי של רישום להגרלת מחיר למשתכן, אינו מהווה שום זכות קניינית או אפילו ממונית בזכייתו, שהרי הוא אינו יכול להעביר את זכייתו לאף אחד (אלא רק במקרה של גירושין כאשר אחד מבני הזוג זכה בהגרלה ומבקש להעביר לבן הזוג האחר), וממילא גם לא יכול למכור את זכייתו בהגרלה. כמו כן, הזכייה בהגרלה לא מקנה לזוכה שום זכות קניינית בגוף הנכס היינו- הדירה, כל עוד לא נחתם חוזה מול הקבלן, שהרי הזוכה עדיין יכול לחזור בו ולוותר על זכייתו בפרויקט.
יתירה מזו, פעמים רבות מתקיימת הגרלה על פרויקט לפני שהקבלן קיבל היתר בנייה, ואפילו לגבי המגרש שעליו אמור להיבנות הנכס לא תמיד כבר הסתיימו הליכי ההפשרה, אם כן הנכס עדיין לא בא לעולם, מה שמוכיח שהזכייה בהגרלת מחיר למשתכן היא רק זכייה בעמידה בתור הרוכשים, אבל כאמור ללא כל משמעות רכושית.
זאת ועוד, המשתתף בהגרלת מחיר למשתכן אינו עומד מול הקבלן בהליך ההגרלה אלא מול משרד השיכון, ולכן גם אם זוכה בהגרלה, הקבלן עצמו לא מחויב לו כלום, אלא זכיה זו מחייבת את משרד השיכון ותו לא. יתר על כן, מחויבותו של הקבלן לזוכה חלה רק עם חתימת החוזה ולא קודם לכן, לפיכך, חלותה של קניית הדירה אינו חל רטרואקטיבית מיום הזכייה בהגרלת מחיר למשתכן, אלא רק מיום חתימה על חוזה המכר.
כפי שמובא בגמרא מסכת בבא מציעא דף ט"ז: ראובן המקנה במעשה קניין לשמעון נכס שאינו בבעלותו אלא בבעלות אדם אחר, והקנין שנעשה בין ראובן לשמעון היה על דעת שכאשר ראובן יקנה בעתיד את הנכס מידי בעל הנכס יהיה הנכס שייך לשמעון מחמת הקניין שנעשה ביניהם כעת. להלכה אין כל תחולה לקניין זה, מאחר וקיים כלל יסודי בדיני הקניינים שאין אדם מקנה דבר שלא בא לעולם. פירוש, אדם לא יכול למכור לחברו נכס שעדיין לא הגיע לרשותו ואין לו (המוכר) כל זיקה קניינית לנכס, היות ותחולתו של קניין יכולה להיות אך ורק כאשר למוכר הנכס יש בעלות על הנכס הנמכר או זכויות בנכס.
לפיכך, משרד השיכון אין לו כל זיקה קניינית לדירה שתימכר בעתיד על ידי הקבלן ישירות לזוכה במחיר למשתכן, וממילא משרד השיכון שאחראי על הליך ההגרלה אינו מוכר כלום לזוכים בהגרלה.
יתר על כן, לא יתכן בשום אופן מהפן ההלכתי ומההיבט החוקי, זיקה קניינית של קונה נכס מידי המוכר ללא כל פעולה קניינית, אם זה באמצעות תשלום כספי, או באמצעות חתימת חוזה מכר, כפי שנקבע בסעיפים 6 ו-7 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969:
6. עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.
7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום: העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
לפיכך ברור, כי עצם הזכייה בהגרלה ל"מחיר למשתכן" הינה "זכות" בלבד לרכישה בהנחה, אשר ניתנת לחזרה. לאחר שהצדדים כבר נישאו כאמור (הצדדים נישאו זל"ז ביום 2/8/2016), חתימת האיש על חוזה הרכישה נעשתה ביום 27/4/2017, והתשלום האחרון עבור הדירה שולם ביום 20/12/2018, אז כבר לא היה ניתן לחזור מהזכות לרכישה בהנחה, אך הבעלות בדירה עצמה עדיין לא הוקנתה לאיש, ורק לאחר שהעסקה נרשמה ברישום המקרקעין (טאבו), עברה הדירה להיות בבעלותו של האיש.
המורם מהאמור בהשלכות מהנדון באשר לאיזון הנכסים בין בני זוג, הרי שבהתאם לסעיף 5 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 נקבע:
5. (א) עם התרת הנישואין או עם פקיעת הנישואין עקב מותו של בן זוג (בחוק זה-פקיעת נישואין) זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט-
(1) נכסים שהיו להם ערב הנישואין או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין;
סעיף זה מאפשר להחריג מאיזון המשאבים נכס חיצוני אשר היה בבעלות אחד הצדדים ערב הנישואין. במקרה שלפנינו כאמור, הדירה לא הייתה בבעלותו של האיש ערב הנישואין, אלא כל מה שהיה בידו ערב הנישואין זכאות על שמו לאפשרות רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן, ולכן כל מה שניתן אם כבר להחריג מהאיזון, זו רק את "הזכאות לרכישה". עניין זה יש לבחון ולדון מה שוויה של זכאות זו אם בכלל, ובמידה ויש לזה ערך כספי ניתן להחריגו מאיזון הזכויות.
הדירה עצמה חד משמעית אינה יכולה להיקרא "נכס חיצוני" והיא נכללת עם שאר הנכסים באיזון המשאבים כפי הוראות חוק, מאחר והיא נרכשה במהלך חיי הנישואין, וכאמור אף חוזה הרכישה נכרת לאחר הנישואין.
זאת ועוד, גם אילו הדירה היתה נרכשת לבעלותו של האיש לפני הנישואין, הרי שמהתנהלות הצדדים עם הנכס עולה כוונת שיתוף מאד ברורה, החל מתשלום התמורה על ידי שני בני-הזוג בשווה, וכלה בהפקדת דמי השכירות בחשבון המשותף, וכן הצעת האיש לאשה כאשר החל הפירוד ביניהם שכל אחד מהצדדים ייקח דירה אחת, כאשר כאמור הדירה השנייה לכל הדעות משותפת לשני הצדדים, ואם האיש לא היה חושב שאף דירה זו שייכת לשני בני הזוג לא היה מציע הצעה כזו. חובה לציין כי האיש לא נתן כל הסבר אמיתי הנתמך בראיות והמניח את דעת ביה"ד לסתור את טענתה המרכזית של האשה, כי הסכום בסך 435,000 ש"ח שהיא העבירה לאיש היה בתמורה לרכישת חלקה בדירה ושיתופה בחלקים שווים עם האיש. בנוסף, בתאריך 27/4/17 (לדברי האיש בתגובתו התאריך הוא 30/4/17), שילמו הצדדים לחברת הבנייה סך 66,805 ש"ח באמצעות שיק מחשבון הבנק של כספי החתונה (צורף צילום ספח שיק מתאריך 24/7/17).
אף שהדבר מעבר לנדרש לאור האמור לעיל, נוסיף ונציין כי בסוגיית 'השיתוף הספציפי' בדירה שהובאה ערב הנישואין, נקבע בפסיקה כי על מנת להכניס אותה לתוך איזון המשאבים בין בני זוג, יש צורך להוכיח את קיומו של "דבר מה נוסף", וכפי שכתב השופט עמית (כיום נשיא ביהמ"ש העליון) בפסק דין בע"מ 1398/11 אלמונית נ' אלמוני:
"הפסיקה קבעה במרבית המקרים כי "דבר מה נוסף" אשר מעיד על כוונת שיתוף ספציפית בנכס "חיצוני" הינו השקעה של בן הזוג הלא רשום בנכס. אכן, השקעה כזו, ככל שמדובר בהשקעה כספית רצינית שאינה בטילה בשישים, מעידה בדרך של התנהגות על כוונת שיתוף מצד שני בני-הזוג ועל עירוב נכסים כלכלי. יחד עם זאת, לא מדובר בתנאי הכרחי שאין בלתו."
במקרה שלפנינו, אף אם נניח שמדובר בנכס חיצוני, תשלום מחצית מערכה של הדירה על ידי האשה וודאי הופך את הנכס לבר איזון.
כמו כן, נקבע זה מכבר בפסיקה כי דיני משפחה גוברים על דיני חוזים, ועל כן חתימת האיש בלבד על החוזה והרישום אינם שוללים את זכויות האשה בדירה.
בפסק דין ה"פ (שלום תל אביב-יפו) קהתי נ' אבוחסירה 176760/99 כתב השופט ק. ורדי, "עצם הערבות של המשיב למנוח מעידה שלא מדובר בשותפות אלא בערבות. לא מדובר בבני זוג שרק אחד מהם חתם על החוזה אלא באחים שאחד מהם (המבקש) חותם כאחראי וערב לאח השני- המנוח שהוא השוכר".
עולה מדבריו במפורש כי חתימת בן זוג האחד על הסכם רכישת דירה יכולה לחייב למעשה גם את בן הזוג השני.
בדבר הרישום של נכס רק על שם אחד מבני הזוג נקבע בפסק דין תמ"ש (משפחה נצרת) 3210-08 ח' ב.ד נ' י.נ(11/12/11), "כי אין משמעות הדבר התעלמות מוחלטת מאותו רישום כאילו לא היה. לרישום זה תהא לדעתי משמעות רבה כשאין מדובר בנכס שנרכש במאמץ משותף, בין אם במובן הכלכלי הטהור והצר (כאשר כל צד נושא ישירות בחלק מתשלום התמורה), ובין אם במובן הכלכלי הרחב לפיו זה משלם עבור הנכס והשני נושא בחלק הארי של הוצאות שוטפות של בני הזוג ושל משק הבית וכיוצ"ב. הכוונה לאותם המקרים בהם אין חולק, כי הנכס שנרכש במהלך החיים המשותפים מומן מכספי נכס חיצוני שהיה לאותו בן זוג בלבד, מבלי שהרכישה תשנה מהתנהלותם של בני- הזוג במישור ההוצאות השוטפות, ותטיל לפתחו של בן הזוג השני שלא השתתף ברכישה, נטל כבד יותר".
במקרה שלפנינו הנכס נרכש במאמץ משותף "במובן הכלכלי הטהור והצר", מה שמוריד מכובד משקלו של הרישום.
נוסף לכך בהחלט ייתכן, כי חתימת החוזה על ידי האיש בלבד והן רישום הדירה על שמו בלבד הייתה על מנת שלא תישלל זכייתו בהגרלה כפי שאירע במקרה המובא בפסק דין יואב כהנא נ' משרד השיכון הנ"ל, בה רצו לשלול ממנו את זכאותו בדירת "מחיר למשתכן", מפני שקיבל אישור זכאות ממשרד הבינוי והשיכון לאחר שהצהיר כי הוא רווק מעל גיל 35, אישור הזכאות הונפק על סמך הצהרתו, ובהסתמך על אישור הזכאות נרשם האיש להגרלת מחיר למשתכן ועלה בגורל. לאחר חתימת ההסכם הובא לידיעת המשרד כי האיש מתגורר עם ידועה בציבור, ולכן קבע המשרד כי דין הזכייה להתבטל, משזכייתו בהגרלה נעשתה על בסיס הצהרה מטעה. גם במקרה דנן היה לאיש ממה לחשוש לפי דבריו שהם חיו אז כידועים בציבור ואף היו מאורסים בעת הרישום, אם כן לדבריו בהחלט ייתכן שהעדיף להעלים את האשה לצורך השגת זכאות להשתתפות בהגרלה, ואין צורך להאריך.
הרב אברהם מייזלס- אב"ד
כבוד האב"ד שליט"א הפליא כדרכו לרדת לשורש העניין, ולהגדיר אל נכון את המצב ההלכתי והמשפטי בסיטואציה מורכבת זו.
אני מסכים לחלוטין הן עם המשא ומתן והן עם המסקנות.
הרב נחמיה נשר- דיין
לאור האמור פוסק ביה"ד:
-
תביעת האשה מתקבלת.
-
יש לאזן את הדירה בק' בחלקים שווים בין האיש לאשה.
-
במידה ותוגש בקשה למתן צו לפירוק שיתוף על ידי מי מהצדדים על הדירה בק', יינתן צו.
ניתן לפרסם את פסק הדין בהשמטת שמות ומספרי זהות של הצדדים.
ניתן ביום כ"ה בניסן התשפ"ה (23/04/2025).
הרב אברהם מייזלס – אב"דהרב בנימין לסריהרב נחמיה נשר
עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה