א. נ' עיריית תל־אביב–יפו ואח'

בתובענה שלפניי המבקש עותר להצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית מזכויות הבעלות בדירת המגורים שברח' **** **, ******, הידועה כתת-חלקה **בחלקה **בגוש *****(להלן: הדירה), וכי זכויותיו אלו גוברות על זכויותיה של משיבה 1.

1.המבקש (להלן גם: הבן) נולד ביום 04.09.84 והוא בנם של משיב 3 (להלן: ע. או האב) ושל ס. ש. (להלן גם: האם), שהיו נשואים זה לזה. למבקש אחות אחת. הזכויות בדירה נושא תיק זה נרשמו בשנת 1987 על שם הוריו בחלקים שווים.

ביום 15.01.03 חתמו המבקש ואביו על תצהירים של העברה ללא תמורה שלפיהם העביר האב את מלוא זכויותיו בדירה, היינו מחציתה, לבנו (צורפו כנספחים ה וּ-ו, בהתאמה, לכתב התביעה). המבקש ואמו מתגוררים בדירה כיום, ויצוין כי זכויות בעלות במחצית הדירה לא נרשמו על שם המבקש ואף לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה.

ביום 22.03.09 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערה לטובת משיבה 1 על הבעלות של ע. וזאת מכוח סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה), וביום 26.03.12 רשם כונס הנכסים, משיב 2, צו ניהול. כמו-כן נרשמו על זכויות ע. בדירה עיקולים נוספים מכוח הליכי הוצאה לפועל שונים.

2.טענות הצדדים בתמצית הן כדלהלן:

המבקש טוען כי הוא זכאי להירשם כבעלי מחצית מהזכויות בדירה וכי זכויותיו גוברות על זכויות המשיבה. הוא מבקש להסתמך על ההלכה שנפסקה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 241ז–242א (1999) (להלן: הלכת אהרונוב). לטענתו זכויות אביו בדירה הועברו אליו בהסדר הגירושין של הוריו עוד בשנת 2001, וזאת מהטעם שבמשך שנים לא שילם אביו את הוצאות הבית, ובכלל זה המזונות לו ולאחותו. כארבעה חודשים לאחר שמלאו למבקש 18 שנים הועברו אליו מלוא זכויותיו של האב בדירה, והשניים חתמו ביום 15.01.03 על תצהירי ההעברה ללא תמורה. הערה על זכויות ע. לטובת משיבה 1 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין רק בשנת 2009. המשיבה כמעקלת לא הסתמכה על זכויות ע. בדירה, כך אליבא דמבקש.

המבקש מבקש לראות בוויתור על המזונות תמורה שניתנה לע. בעבור זכויותיו בדירה. עוד המבקש טוען כי העירייה היא רשות שלטונית וחלים עליה כללי המשפט המנהלי, ויש להביא בחשבון ששיהוי בלתי סביר בנקיטת פעולה בידי רשות עשוי במצבים מסוימים להביא לאי-הכרה בזכותה השלטונית לתבוע מהאזרח קיום חובה או קיום חיוב שהוא חב בהם.

המשיבה טוענת מנגד כי רישום זכויות הבעלות בחמישים אחוזים מהדירה על שם ע. הוא בבחינת ראיה חותכת לתוכנו לפי הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, ועל התובע הנטל להוכיח כי אינו משקף את מצב הדברים האמִתּי. היא סבורה כי זכותה, שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין, גוברת על זכות המבקש, אם היא קיימת, וזאת בשל העובדה שחלק מהחוב נוצר טרם החתימה על תצהירי ההעברה ללא תמורה. המשיבה עומדת על כך שלא זו בלבד שהזכויות לא נרשמו על שם המבקש, אף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו ולא הומצאו מסמכי דיווח לרשויות המס. לטענתה עסקינן לכל היותר בהעברה ללא תמורה בזמן שע. (החייב) ידע על חובותיו כלפי משיבה 1 ואף הצהיר שהיה שרוי באותם שנים בקשיים כלכליים. הימנעות המבקש מרישום הערת אזהרה לטובתו מוכיחה את חוסר תום הלב בעשייתה של עסקת המתנה, שלטענת המשיבה היא עסקה פיקטיבית שנעשתה לשם הברחת הדירה מנושי החייב, אשר צבר חובות רבים בטרם הועבר הנכס במתנה.

ד י ו ן ו ה כ ר ע ה

3.ראינו כי מטעם המבקש הוגשו שני תצהירי העברה ללא תמורה מיום 15.01.03 של מחצית מהזכויות בדירה: האחד של המבקש, המצהיר כי קיבל ללא תמורה מאביו את כל זכויותיו בדירה, והאחר של ע. , שהעניק את הזכויות לבנו. את התצהירים האלו אימת עורך-הדין שפיק חסנין, אשר העיד לפניי ביום 05.12.16. הלה אישר (סעיף 2 לתצהיר עדותו הראשית) כי המבקש ואביו הופיעו לפניו באותו יום וחתמו על התצהירים. עוד הוא הצהיר (סעיף 3) כי לאחר מועד החתימה ביקש מהם כמה וכמה פעמים לסור למשרדו כדי לחתום על מסמכים נוספים כגון שטרי מכר, ייפוי-כוח והצהרה לרשויות המס, אך ,,[...] מאחר שבאותו זמן נקלע האב למשברים קשים, הוא נמנע לטענתו מלהגיע למשרדי ולחתום על המסמכים ורישום עסקת המתנה על שם הבן בלשכת רישום המקרקעין'' (שם; כן ראו עמ' 12 לפרוטוקול הדיון, שורות 4–5). בחקירתו הנגדית סיפר כי הסביר למבקש שבשביל להשלים את העסקה עליו להביא אליו את ע. . הוא הוסיף:

[...] הבן הבטיח לי, כן, שימצא את אבא. אחרי כמה פניות אמר: לא מוצא את אבא, והם לא יכולים להגיע. אמרתי: בלי אבא אי-אפשר להשלים את העסקה. לכן זה נזנח ונזנח ולא הגיעו בסופו של יום.

(עמ' 11 לפרוטוקול, שורה

25–עמ' 12, שורה 2)

כשנשאל אם האב היה נתון בקשיים כלכליים השיב בחיוב (עמ' 12, שורות 6–7). הוא העיד: ,,אני, מה שהבנתי מהבן, שהוא נמצא במצב קשה מאוד. אני לא יודע מה ה[ר]קע של המצב הזה בכלל, אבל אני מניח שהיה במצב קשה בעקבות מצבו הכלכלי, כן'' (שם, שורות 17–18). לכך יש להוסיף את העובדה שבאותם זמנים היה המשיב אך בן 18 שנים, וחזקה עליו שלא תפס את החשיבות הגלומה בהשלמת העסקה.

מהעדויות שהונחו לפניי באתי למסקנה כי העברת הזכויות בדירה מהאב לבנו באה על רקע גירושי ההורים. האב נטש את הבית, והואיל ולא נשא בהוצאותיו ולא שילם את מזונות הילדים התחייב להעביר את חלקו כאמור. בראיות (נספח ב לתצהירי ס. וע. ) נמצא את תעודת הגירושין, שממנה עולה כי הגירושין נרשמו ביום 31.10.01. המבקש לא צירף את הסכם הגירושין משום שאינו ברשותו. החוב למשיבה 1, יוער, החל להצטבר בחודש ספטמבר 2001, היינו כחודש לפני שנרשמו הגירושין.

ע. , אבי המבקש, העיד על אודות ההסכמה להעברת הזכויות בדירה למבקש שכאשר התגרש

[...] סוכם ש... אני לא יכול לשלם מזונות, כי אין לי, הייתי על הפנים. סוכם שאני אעביר את הזכויות שלי לבן שלי, בדירה. אני לא גר בדירה מאז. כבר שמונה-עשרה שנה. אני דייר רחוב. ממש דייר רחוב, אני גר בעמותה כעת. [...]

(עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 23–25) 

הוא נשאל:

ש:[...] נכון שהיית בקשיים כלכליים בתחילת שנות האלפיים, סוף שנות התשעים?

ת:בשנות האלפיים – היה לי, כל הזמן היו לי קשיים. הגיעו עד למצב שאני כבר לא יכולתי יותר.

ש:היית מסובך כלכלית.

ת:הייתי מסובך... לא מסובך. לא הייתי מסובך. עבדתי והמשכתי ושילמתי. אבל הגיע מצב שאני לא יכולתי כבר, לאחר מכן.

(שם, שורות 13–17) 

גם אחיו, ח'ליל א. , העיד כי בעסקו של ע. פרצה שרֵפה קשה ולאחריה הלך מצבו ורע עד שנסגר (סעיף 2 לתצהירו). כפי שהצהיר,

אחי היה במצב כלכלי ובריאותי קשה מאוד – והידרדר עד שהפך בשלב מסוים לחסר דיור. חייו האישיים נהרסו ומשפחתו התפרקה. אחי לא יכול היה לשלם את מזונות הילדים, ולכן הסכים, במסגרת הגירושין מאשתו, להעביר על שם בנו, את חלקו בדירה. כך אחי אמר לי במפורש.

(סעיף 3)

והמשיך העד והעיד (שם) כי משום שבריאותו של אחיו נפגעה והוא ירד מנכסיו, לא היה ביכולתו לעשות פעולה שאינה חיונית להישרדות, כגון השלמת הרישום של חלקו בדירה על שם בנו. בחקירתו ציין ח'ליל כי לא זכור לו מתי בדיוק סגר אחיו את העסק, אבל הוא זוכר שבשנים האחרונות הגיע לפת לחם ולא היה לו כר להניח עליו את ראשו בלילות (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 5–9).

האם, ס. ש. העידה (סעיף 4 לתצהירה) כי בהסדר הגירושין מע. הוסכם שחלקו בדירה יועבר על שם המבקש אחרי שתמלאנה לו 18 שנים, לפי שע. לא שילם דמי מזונות עבור ילדיו. היא הוסיפה כי ,,[...] לא נמסר לי פרוטוקול של הסדר הגירושין, אשר נעשה בשעת הדיון בבית הדין של הכנסיה ונרשם ע"י אנשי בית הדין בפרוטוקול ידני'' (שם). ס. העידה כי לקראת הדיון בבית המשפט קבעו היא וע. פגישה עם מי שהיה הכומר והדיין בבית הדין, אך כשהגיעו לבית-ג'אלא, שבה הוא מתגורר בימים אלו, טענו בתו וחתנו בטלפון שלא יוכל להיפגש אתם בגלל בריאותו הרופפת. לשווא ניסו לשכנע אותם לקיים את הפגישה, ואף הניסיונות המרובים שעשו לאחר מכן עלו בתוהו. גם ניסיון לחפש את תיק הגירושין בכנסייה בנצרת לא הצמיח תועלת (סעיפים 7–11). המסמך הרלוונטי היחיד ברשותה (סעיף 4) היה תעודת הגירושין שקיבלה במעמד הטקס (נספח ב). ,,[...] הנני זוכרת בוודאות מלאה'', הצהירה,

[...] כי העברת חלקו של ע. בדירה אל ו. הוס[כ]מה במפורש בדיון בעניין גירושינו בבית הדין של הכנסיה, היות [ש]ע. לא שילם במשך שנים את מזונות ילדינו ולא השתתף בשום הוצאה בנוגע לדירה. זאת ועוד, זכור לי היטב, כי עו"ד יורם אחירון, אשר טיפל בי בהליך בעניין המזונות כנגד ע. , אמר לי, כי כדאי לי לוותר על מזונות המגיעים מע. לילדים כדי שאוכל להישאר בדירה, וכך עשיתי.

(סעיף 11) 

ש. הוסיפה (סעיף 6) כי רק לפני שנים אחדות נודע לה על טענותיה של משיבה 1 בדבר חובות הארנונה שצבר העסק שניהל בעלה לשעבר. כשנשאלה בחקירתה (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 12–15) מיהו עורך-הדין יורם אחירון ענתה כי הוענק לה סיוע משפטי כדי לקבל מזונות, ועו"ד אחירון טיפל למענה בנושא זה. לשאלה ממתי לא שולמו לה דמי המזונות השיבה שמאז גירושיה בשנת 2001, ולאחר מכן העידה שגם לפניהם. הדעת נותנת שהליכי הגירושין, שנסתיימו ב-2001, החלו עוד קודם לכן. מקובלת עליי עדות האם כי אף לפני שנרשמו הגירושין לא שילם האב את המזונות ולא נשא בהוצאות הבית, ולפיכך סוכם שיעביר את זכויותיו בדירה לבן.

עדותה של ס. בהקשר זה מקבלת חיזוק מפי דודתו של המבקש מצד אמו, ס. ש. שהצהירה כדלקמן:

הייתי עם אחותי בכנסיה ביום בו התגרשה בשנת 2001. ארועי היום בו אחותי התגרשה בכנסיה, זכורים לי היטב, כולל דברי הכומר, אותו שמעתי. הנני זוכרת היטב, כי הוסכם במסגרת הסדר הגירושין בינה לבין הגרוש שלה, כי הוא יעביר את חלקו בדירה על שם בנו, וסיל, כאשר ימלאו לו 18 שנים, וזאת לאחר שבמשך שנים הוא לא שילם לאחותי מזונות עבור 2 ילדיהם המשותפים, ואחותי לבדה עבדה ופירנסה את ילדיה ודאגה לכל הדרוש בבית.

(סעיף 3 לתצהירה) 

עדותה זו לא נסתרה בחקירתה הנגדית (עמ' 13 לפרוטוקול).

יוצא אפוא כי חובותיו של האב למשיבה החלו להצטבר כחודש לפני שהגירושין נרשמו, אך ההתחייבות להעביר את חלקו בדירה על שם בנו נולדה קודם לכן, והיא באה לידי ביטוי בהסדר הגירושין. הגירושין נרשמו בחודש אוקטובר 2001. אז טרם מלאו למבקש 18. כארבעה חודשים וחצי לאחר שהפך בגיר נחתמו תצהירי העברת הזכויות ביום 15.01.03 בפני עו"ד חסנין. המבקש העיד כי למִן שנת 1996 אביו אינו מתגורר בדירה ואינו עוזר. נוסף על כך זכור לו שהשכנים סיפקו את צרכיו ואת צורכי אמו ואחותו, וכי כפועל יוצא מהמצב הכלכלי הוא נאלץ לעבוד קשה בשיפוצים עוד כשהיה בן 14.

ניצה מתתיהו, אחראית גבייה במחלקת עסקים באגף לגביית ארנונה ומים בעירייה, העידה כי החוב החל להצטבר בחודש ספטמבר 2001 (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 4–5; עמ' 21, שורה 26). ואולם רק בשנת 2009 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבה, וצו הניהול על-ידי כונס הנכסים נרשם ב-2012.

ביום 14.11.16 הוגש תצהיר של המבקש שאליו צורף מסמך מאת האב הרוחני לעדה היוונית-אורתודוקסית ביפו, קונסטנטין נסאר, מיום 03.11.16. במסמך נכתב כי בתאריך 02.11.16 התייצבו לפני האב ע. וס. , וע. הצהיר לפני האב כי ויתר על ,,[...] מחצית מערך אחזקותיו [...]'' בדירה מול עו"ד חסנין ב-15 בינואר 2003. אלא שראיה זו אינה מסייעת למבקש. אין מדובר במסמך משנת 2001 המעיד על הסכם הגירושין, אלא במסמך מהשנה החולפת שבו האב הרוחני מעלה דברים שנאמרו לו מפי הצדדים באותו מועד.

4.השאלה שיש להכריע בה בתיק זה היא זכויותיו של מי גוברות – זכויות המבקש בדירה או שמא זכויות המשיבה.

בהלכת אהרונוב נפסק כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אם העסקה לא נסתיימה ברישום ואף אם טרם נרשמה הערת אזהרה, היא ,,זכות מן היושר תוצרת הארץ'', אשר גוברת על זכותו של נושה שהטיל עיקול מאוחר על הנכס אף אם העיקול נרשם. כדברי הנשיא אהרן ברק:

[...] בהתחייבות למכירת נכס (מקרקעין או מיטלטלין) רוכש הקונה זכות שביושר המעניקה לו ,,זכות מהותית בנכס מסוים''. המאפיין זכות זו הוא כי היא אינה אך כלפי המוכר. היא פועלת כלפי ,,כולי עלמא'' (,,זכות חפצא''; זכות in rem), למעט קונה בשוק הפתוח או רוכש הזכות בתמורה ובתום-לב (ובמקרקעין מוסדרים – ברישום שנעשה בעוד הקונה פועל בתום-לב). זכות שביושר זו של הקונה פועלת כלפי כל נושה של המוכר. הנושה אינו יכול ,,לרדת'' לזכות שביושר של הקונה. ממילא הוא אינו יכול לעקל אותה. [...]

(שם, עמ' 241ז–242א)

וכפי שפסקה השופטת טובה שטרסברג-כהן:

הזכות המעוקלת, שהיא הבעלות הרשומה במקרקעין, היא זכות שבעליה התחייב בגינה התחייבות קודמת והעביר זכויותיו בה, בחוזה עם רוכש. שימת ידו של המעקל על הנכס המסוים צריכה להיות כפופה להתחייבות שקיבל על עצמו מוכר הנכס כלפי הרוכש. כאשר בא המעקל ומטיל עיקול על המקרקעין, אין הוא יכול ,,לתפוס'' יותר ממה שיש לחייב בנכס. זכותו הרשומה של החייב בנכס כפופה להתחייבות שקיבל על עצמו המוכר כלפי הרוכש. אף שזו לא נרשמה, היא קיימת ולא ניתן להתעלם ממנה. אין בכוחו של עיקול למרק את זכויותיו של החייב בנכס המעוקל ואם קודם לעיקול נעשתה עיסקה תקפה בנכס, העיקול אינו יכול לבטל את תוצאותיה של העיסקה. העיקול מתגבש על זכויותיו של החייב כפי שהן [...]

(שם, עמ' 234ג–ד; ההדגשות בפסק-דין

זה אינן במקור אלא אם

צוין אחרת; על הכלל שאין נושה יכול להטיל עיקול על זכות

ששוב אינה בידי החייב ראו גם ע"א 2328/97 כוכבי

נ' ארנפלד, פ"ד נג(2) 353, 361ג [1999])

בע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם, פ"ד נט(3) 697, 705ז (2004), הביע הנשיא ברק את דעתו ,,[...] כי בעיקרון, במצב הדברים הטיפוסי אין הקונה מפר, באי-רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. אי-רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס[...]''. ,,[...] למעקל'', הסביר, ,,רק אינטרס להיפרע את חובו; אין לו אינטרס קונקרטי בנכס; נשייתו אינה קשורה לנכס הנמכר; בינו לבין הקונה אין התנגשות ישירה בעניין הנכס, והוא יכול לכאורה להיפרע באותה מידה מנכסים אחרים של החייב. הנושה מבקש לזכות זכייה כפולה – הן בנכס הן בתמורה ששילם עבורו הקונה והיא חלק ממסת הנכסים של החייב (המוכר)'' (שם, עמ' 709ד–ה). הנשיא הוסיף כי המעקל, שהוא נושה בלתי מובטח, אינו סומך על מצבו של הנכס ברישום וציפיותיו להיפרע את החוב אינן קשורות במישרין לנכס המעוקל (שם, עמ' 707ו). באותה פרשה נדונה תחרות בין זכות שביושר של קונה נכס מקרקעין ששילם תמורה וקיבל חזקה, אך המקרקעין טרם נרשמו על שמו ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו, לבין זכותו של נושה של המוכר את הנכס אשר הטיל עיקול על הנכס. הנושה ביקש לסייג את זכויות הקונה על-פי הלכת אהרונוב באמצעות עקרון תום הלב, בהתבסס על כך שהמשיב (הקונה) נמנע מרישום הערת אזהרה לטובתו. לבסוף סוכם הכלל: ,,[...]אי-רישום הערת אזהרה אינו מנוגד לעקרון תום-הלב במצב הטיפוסי של תחרות בין קונה לבין מעקל. עצם ההתנגשות הכלכלית בין הקונה לבין הנושה הרגיל אינה מצדיקה, ככלל, שלילת העדיפות מכוח עקרון תום-הלב. שאלה יפה היא אם לכלל זה עשויים להיות חריגים[...]''. שאלה זו הושארה באותו עניין בצריך-עיון (שם, עמ' 710ו).

5.להשקפת המשיבה, אשר כזכור סבורה כי במקרה דנן מדובר לכל היותר בהתחייבות ליתן מתנה, הלכת אהרונוב אינה חלה על התחייבות כזאת. היא מבקשת להסתמך על ע"א 11502/05 לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (פורסם באר"ש, 24.02.2008) (להלן: פרשת לאניאדו). באותו עניין נדונה השאלה אם הלכת אהרונוב כוחה יפה גם בהתחייבות ליתן מתנה, או שמא היא נוגעת אך להתחייבות לעסקה במקרקעין כנגד תמורה. אציין כי בהלכת אהרונוב התחייב בעל בהסכם להעביר את זכויותיו במקרקעין לאשתו. עיקול על זכויות הבעל בנכס הוטל מצד נושה של הבעל, לאחר שאושר הסכם הממון ולאחר שבני הזוג התגרשו.

עוד בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730 (2001) (להלן: פרשת חיג'אזי), קבעה השופטת אילה פרוקצ'יה כי יש מקום בנסיבות מסוימות לסייג התחייבות למתן מתנה מהלכת אהרונוב. קביעתה זו לא נדרשה לצורך ההכרעה באותו הליך, שכן נפסק שם כי ההתחייבות לתת מתנה ניתנה למראית עין בלבד. הנשיא ברק והשופט יצחק זמיר הותירו שאלה זו לעת מצוא.

לפי חוק המתנה, התשכ"ח–1968, מי שנותן מתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו במקרים המפורטים בסעיפים 5(ב) ו-5(ג) לאותו חוק, הקובעים כך:

(ב)כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג)מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.

בפרשת חיג'אזי תיארה השופטת פרוקצ'יה את גמישותה היחסית של ההתחייבות ליתן מתנה עד לרגע שבו תוקנֶה המתנה:

קשת המקרים שבהם רשאי נותן המתנה לחזור בו מן המתנה, כל עוד לא הושלמה ההקניה, היא רחבה מאוד, בכפוף לעמידה בדרישות תום-הלב, ואין לדמותה לחוזה מכר המקנה לקונה מכוחו זכות משפטית מוצקה ומגובשת, ויכולת המוכר לסגת ממנו מוגבלת ומצומצמת ביותר. חזרה ממתנה מבטלת את התחייבות הנותן לא רק מכאן ולהבא אלא גם למפרע, כאילו לא נעשתה מעולם. זכות החזרה אינה מוגבלת בזמן, ובלבד שהמתנה לא הושלמה ומקבל המתנה לא שינה מצבו לרעה והיא אינה מחייבת הודעה בכתב. נותן המתנה פטור מפיצוי או מאכיפה שכן לא הפר חוזה אלא ניצל זכות שהדין הקנה לו [...]

(עמ' 763ז–764א; דברים אלו צוטטו

בפרשת לאניאדו, פסקה 5)

בית המשפט פירט בהלכת אהרונוב את השיקולים המצדיקים את העדפת זכויותיו של רוכש מקרקעין בעסקה שלא נרשמה על פני זכותו של נושה של מעביר הזכויות – בעל זכות עיקול. בפרשת לאניאדו פירש השופט יוסף אלון כי שיקולים אלו משתנים כשעסקינן בהתנגשות בין זכותו של מקבל מתנה לבין זכות הנושה של מעניק המתנה. לדבריו,

יהיו ודאי מקרים בהם גם בתחרות שבין מקבל המתנה לבין הנושה תגבר ידו של מקבל המתנה. הבחינה העיקרית לאותם המקרים תהיה בבחינת תום הלב של נותן המתנה והמקבל והסרת כל ספק סביר שמא ההתחייבות למתנה נובעת מניסיון להברחת רכוש מנושי הנותן ונסיונו לשימור הרכוש במסגרת בני המשפחה או החברים הקרובים לו.

אינדיקציה נוספת יכול [ש]תימצא במקרה בו הצטמצמה משמעותית או התבטלה היתכנות החזרה מן המתנה הנתונה לנותנה לפי סעיף 5 לחוק המתנה. למשל, אם קודם רישום העיקול שינה המקבל את מצבו בהסתמך על ההתחייבות לתת את המתנה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה לא הורע ואפילו השתפר.

(פסקה 9 לפסק-דינו)

ובהמשך קבע כי נקודת המוצא בתחרות בין זכותו של מקבל המתנה לבין נושה של מעניק המתנה היא כי יש להעדיף את הנושה. ,,ואולם'', כלשונו,

[...] פתוחה תהיה הדרך בפני מקבל ההתחייבות למתנה לנסות ולהוכיח כי עניינו הקונקרטי נמנה ע[ם] אותם החריגים שבהם במאזן הציפיות המוגנות שלו ושל הנושה – תיטה הכף להעדפת עניינו.

ראש וראשון לאלה יהיה בהוכחת תום הלב של נותן המתנה ונסיבות נתינתה ובהפרכת והסרת כל ספק סביר שמא נועדה אותה המתנה להברחת הנכס מנושיו או למטרה בלתי ראויה אחרת.

כל אלה ייבדקו וי[י]בחנו במסגרתו של שיקול הדעת השיפוטי בהתייחס לכל מקרה לגופו ולנסיבותיו.

(שם)

גם הפרופ' נינה זלצמן סבורה כי אם מקור הזכות הוא מתנה, יש בכך ,,[...] להשפיע על מידת הכוח ,המעין-קנייני' שייוחס לה בהשוואה לזכות שביושר ש,נרכשה' בעסקת מכר [...]'' (נינה זלצמן ,,התחייבות למתנת מקרקעין, ,עסקאות נוגדות' וזכות שביושר'' ספר דניאל – עיונים בהגותו של פרופסור דניאל פרידמן 255, 296 [נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008]). לדבריה יש לבחון אם ההתחייבות ליתן מתנה היא בלתי הדירה בנסיבות המקרה הקונקרטי, אם מפני שמעניק הזכות ויתר על זכות החזרה שלו במסמך כתוב ואם מאחר שהשתנה מצבו של מקבל המתנה, שהסתמך על ההתחייבות בתום לב (שם). מלומדת זו סבורה (עמ' 297) כי ככל שהשינוי שחל במצבו של מקבל המתנה משמעותי יותר, כן חזקה יותר עצמת זיקתו לנכס, מאשר במצב שמקבל המתנה לא יצר זיקה לנכס שהובטח לו. היא מציינת כי לדעתה ,,להבחנה זו תהא נפקות [...] בנסיבות שבהן ב (מקבל ההתחייבות למתנה) לא רשם הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין[...]'' (שם; ההדגשה במקור).

אציין כבר עתה כי במקרה דנן שוכנעתי שעל-פי הסדר הגירושין האב ויתר על זכויותיו בדירה והסכים להעבירן למבקש. זמן לא רב לאחר שהבן הפך בגיר חתמו הוא ואביו על תצהירי העברת הזכויות לפני עו"ד חסנין. המבקש, אשר גר בדירה כל השנים, הסתמך על אותה התחייבות, ואילו אביו אינו מתגורר בה למעלה מ-16 שנים. אני מקבלת את הטענה שהזכויות בדירה הוקנו מהאב לבן בתום לב ובתמורה לוויתור על תשלומי המזונות, שאותם לא היה ע. מסוגל לשלם. לא רק שהזכות לקבלת הדירה ניתנה למבקש בהסכם הגירושין, אלא שזיקתו לנכס גם הייתה ברורה ומובהקת. הוא דר בדירה מאז ומעולם ואילו אביו, שהעביר את הזכויות, נטש אותה ולא נותרה לו זיקה כלשהי אליה. מן הסתם גם האם הסתמכה על אותה הסכמה. החוב לעירייה החל להיווצר באותה שנה שבה התגרשה מע. והאב כבר לא נשא בהוצאות הנחוצות לבית ולילדיו.

עניין דומה נדון ב בה"פ (מחוזי מר') 29018-06-15 ע' כ' נ' אליאש (פורסם באר"ש, 09.09.2016) (להלן: פרשת אליאש). שם התחייב בעל בהסכם גירושין להעביר את מלוא זכויותיו במחצית דירה שבבעלותו לילדיו. הגט ניתן ב-02.07.97 וזכויות האב (החייב) בדירה לא הועברו על שם הילדים. כשש שנים לאחר מכן, ביום 04.08.13, הוטל עיקול לטובת המשיב על זכויות החייב בדירה. השופט יעקב שפסר בחן אם הסכם הגירושין הוא עסקת מכר או מתנה. הוא קבע (פסקה 34) כי באותו מקרה אי-אפשר ,,[...] לסווג את אינטרס ההסתמכות של המבקשים כאינטרס השקול לזה של ,מקבל מתנה' רגיל''. בהקשר זה ציין כי המשיבים התגוררו עם אמם בדירה במשך השנים ויש בכך כדי לחזק את הסתמכותם על הענקת הזכויות בדירה. הוא הוסיף כי לעמדתו,

[...]ככלל, יש ליתן עדיפות לאינטרס ההסתמכות של קטינים במסגרת הסכמי גירושין של הוריהם, על-פני אינטרס ההסתמכות של מעקל מאוחר שהוא נושה של אחד מההורים (כאשר חריג למצב זה יהיה כאשר ההורים או מי מהם עושים שימוש בילדים כחלק מהסכם שהוא למראית עין בלבד).

(שם, פסקה 39)

במקרה שלפניי המבקש התגורר ומתגורר בדירה כל השנים, גם לאחר שהפך בגיר, והאב אינו מתגורר בה כבר שנים רבות. יש בכך כדי לחזק את המסקנה כי זיקת המבקש לדירה עָצמתה גבוהה ויש בה כדי להשפיע על כוחו המעין-קנייני מול העירייה כמעקלת הבאה לממש את זכות האב בנכס שנתן לבנו במתנה. על-כן במקרה זה אין לייחס משמעות כבדת-משקל לעובדה שהמבקש לא פעל נמרצות לרשום את זכותו בלשכת רישום המקרקעין, ושלמעשה לא הייתה לעו"ד חסנין מניעה לרשום הערת אזהרה על יסוד התצהירים שנחתמו לפניו בלי הצורך לזמן פעם נוספת את האב למשרדו. כפי שציין השופט שפסר בפרשת אליאש לא הרי אינטרס ההסתמכות של המבקש כהרי האינטרס של מקבל מתנה רגיל. המשיבה, נראה עוד בהמשך, לא הסתמכה על זכויות המבקש בדירה.

בע"א 1629/11 יצחקי נ' וכטר (פורסם באר"ש, 04.11.2012) (להלן: פרשת יצחקי) עמד השופט נעם סולברג על חשיבותו של סיווג ההסכם, אם הסכם מתנה הוא או אם לאו. הטעם לכך הוא כי נקודת המוצא בתחרות שבין מקבל מתנה לבין נושה תהא בהעדפת הנושה שהטיל עיקול על פני מקבל המתנה (פסקה 12; ראו גם דברי השופטת פרוקצ'יה בפרשת חיג'אזי; זלצמן, עמ' 255). עם זה, ציין בית המשפט, יש חריגים שקיומם יטה את הכף לטובת המקבל את המתנה: כאשר יוכח תום הלב של נותן המתנה ויוסר ,,[...] כל ספק סביר שמא נועדה אותה המתנה להברחת הנכס מנושיו או למטרה בלתי ראויה אחרת'' (פרשת לאניאדו, פסקה 8). ואולם למען הסר ספק הדגיש השופט יצחק עמית בע"א 8630/08 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' צרפתי: ,,[...] הלכת לאניאדו אינה קובעת באופן גורף כי ידו של העיקול המאוחר תמיד תהא על העליונה, ויש לקרוא הלכה זו בזהירות באשר היא מושתתת בעיקרה על מבחן תום הלב של נותן המתנה והחשש כי ההתחייבות למתנה מונעת מרצון להברחת רכוש מהנושים[...]'' (פסקה 5 לפסק-דינו; צוטט בפרשת יצחקי, פסקה 12).

פרשת יצחקי עסקה בתחרות בין מעקל לבין בת זוג שרכשה זכויות בנכס מכוח הסכם פירוד, שלא נרשמה בגינו הערת אזהרה. באותו עניין חתמו בני הזוג ביום 15.01.08 על הסכם פירוד וגירושין, שלא אושר כהסכם ממון בבית המשפט לענייני משפחה, ולפיו הוסכם שהמשיב יעביר את חלקו בנכס למשיבה, שנשארה להתגורר בדירה עם ילדיהם. בית המשפט קבע כי בנסיבות אותו עניין ספק אם המעניק את הזכויות בדירה יכול לחזור בו מהסכם הגירושין. לאותה תוצאה, הבהיר השופט סולברג, כי ניתן להגיע גם אם מסווגים את ההסכם כעסקת מתנה, ו,,זאת לנוכח החריג שנקבע בהלכת לאניאדו ובהתחשב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי ביחס לתום הלב של המשיבה, והעדר כוונה להבריח נכסים'', ממצאים שלא מצא מקום להתערב בהם (פסקה 16).

6.אני סבורה כי בנסיבות המקרה שלפניי זכויותיה של משיבה 1 ניגפות מפני זכויות המבקש. שוכנעתי כי אחת ההסכמות בהסכם הגירושין בין הורי המבקש הייתה שזכויותיו של האב בדירה תועברנה לבן. אכן ההסכם לא הוצג לפניי, ואמנם הלכה היא כי מי שבחר, בלא הסבר סביר, שלא להציג ראיה אשר היה יכול להשיג – חזקה עליו שהראיה הייתה פועלת לחובתו (ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760ה [1980]). אך כבר עמדתי על הניסיונות שעשו הורי המבקש להתחקות אחר הסכם הגירושין שלא הסתייעו. מעדויותיהם, שנתמכו גם בעדות דודתו של המבקש, שוכנעתי כי בהסדר הגירושין הוסכם על העברת הזכויות. במקרה דנן העידו הורי המבקש וכן דודתו כי בהסכם בין ההורים התחייב האב להעביר את חלקו בדירה לבנו, שכן לא היה בידיו לשלם את הוצאות הדירה או את מזונות ילדיו. גירושיהם של בני הזוג נרשמו בשנת 2001, שאז עוד היה המבקש קטין, ומצינו שכארבעה חודשים וחצי לאחר שהפך בגיר התייצבו הוא ואביו לפני עו"ד חסנין וחתמו על תצהירי ההעברה ללא תמורה. האב, בנו ועורך-הדין אישרו זאת בעדויותיהם לפניי. חובו של ע. למשיבה 1 החל להצטבר בספטמבר 2001, כחודש לפני שהגירושין נרשמו. ביום שנחתמו תצהירי ההעברה עמד החוב על סך של כ-63 אלף ש"ח. עדת ההגנה מתתיהו אישרה כי יתרת החוב הסתכמה אך בסכום זה בדצמבר 2002 (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 6–9), ונכון להיום היא עומדת על יותר ממיליון ש"ח.

אני דוחה את טענת המשיבה כי לפנינו מקרה מובהק של עסקה למראית עין, שלא נועדה אלא להבריח את המקרקעין ממנה. השתכנעתי כי העסקה ביטאה את רצונו של האב להעביר לבנו בתום לבו רכוש צנוע כלשהו באין יכולת אחרת לזון ולפרנס אותו. נכון שהעדים העידו כי מצבו הכלכלי של ע. הלך מדחי אל דחי, אך לא נוכחתי כי הוא ביקש להבריח את זכויותיו בדירה בגלל החוב לעירייה או חובות אחרים, שעובר לגירושין לא היו גבוהים במיוחד. אם הוסכם בהסדר הגירושין על העברת זכויותיו של ע. למבקש, ספק אם האב יכול לחזור בו מאותו הסדר. כאמור ע. , אחיו, ס. ואחותה העידו כי האב לא היה יכול לשלם את מזונות הילדים, ולכן הוסכם בהליך הגירושין שיעביר את זכויותיו בדירה על שם בנו. הערה מכוח סעיף 11(1), יש לזכור, נרשמה רק בשנת 2009. העיקול המוקדם ביותר שהוטל על זכויות ע. בדירה נרשם בספטמבר 2006, לאחר שכבר הועברו הזכויות.

כעת אתן את הדעת על האפשרות שהעסקה היא עסקת מתנה שנעשתה ביום 15.01.03. בנסיבות העניין נחה דעתי כי הזכויות בדירה הועברו בתום לב ולא לצורך הברחת נכסים מפני נושיו של האב. גם אם מצבו הכלכלי לא היה מן המשופרים לפני הסדר הגירושין, לא הוכח כי כבר נוצרו חובות לעירייה שבגינם חפץ להבריח את זכויותיו בדירה. אפילו ראינו בעסקה עסקת מתנה, מתנה שניתנה רק בראשית שנת 2003, הבן ואמו כבר הסתמכו עליה והם מתגוררים בדירה שנים ארוכות. לאב אין זיקה אליה. ושוב אזכיר כי בסוף שנת 2002, עובר לחתימה על תצהירי ההעברה ללא תמורה, עמד החוב למשיבה על סך כ-67 אלף ש"ח בלבד. מקובלת עליי טענת המבקש שהמשיבה לא הסתמכה על זכויות עיסא בדירה בכל הנוגע להיווצרות החוב. מעדותה של ניצה מתתיהו עלה כי המשיבה כלל לא ידעה על הדירה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 16–23).

לסיכום, גם אם תסווג העסקה כעסקת מתנה מתקיים החריג בפרשת לאניאדו, שלפיו המבקש היה תם לב, ולא התכוון להבריח נכסים באמצעות העברת הזכויות בדירה על שם בנו. התוצאה היא שזכויות המבקש גוברות על זכויות המשיבה.

7.לפני סיום אציין כי על-פי התצהיר מטעם משיבה 1 מיום 15.11.16, החוב עמד על סך 1,147,415 ₪ נכון לאותו מועד (הוצאות ושכר טרחת עורך-דין אינם כלולים). לסיכומיה צירפה המשיבה את ריכוז החוב נכון לחודש מארס 2017. המבקש התנגד לכך בסיכומי התשובה שהגיש. כך או אחרת אין במסמך שצורף לסיכומים כדי לשנות את התוצאה שאליה הגעתי.

המשיבה תוהה מדוע ע. נתן את זכויותיו במקרקעין לבנו וחתם עמו (לגרסתו) על תצהירי ההעברה ללא תמורה אך בשנת 2003, לאחר שנוצר החוב כלפיה, ולא כבר בסביבות אוקטובר 2001, שאז נרשמו הגירושין. אלא שאף כי אכן במועד הגירושין היה ניתן להעביר את הזכויות לבן, בל נשכח שאז היה קטין (בן 17) ונראה שהתצהירים נחתמו בתוך חודשים ספורים מעת שהפך בגיר. בנסיבות שתוארו לעיל לא מצאתי סימן כלשהו שיצביע על העדרו של תום לב.

8.המבקש טוען כי המשיבה השתהתה בפעולותיה לגביית החוב הנטען, שנוצר עוד בשנת 2001, ורק בשנת 2009 נרשמה הערת אזהרה לטובתה. לגישתו אין הרשות יכולה לגבות כל חוב בכל מועד, אם לא עשתה פעולות גבייה סבירות במהלך השנים. הוא מטעים כי על העירייה, רשות שלטונית הפועלת מכוח הדין, חלים כללי המשפט המנהלי. המשיבה משיבה כי טענה זו היא בבחינת הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין היא טוענת שלא הייתה צריכה ליידע את המבקש או את אמו בחוב כי אם את החייב עצמו, כפי שעשתה, ואין לטעון כי לא נקטה הליכים לגביית החוב עד 2009. משהגעתי לתוצאה שאליה הגעתי אין צורך לדון בטענה, ועם זאת אוסיף כי דומה שבהשתהותה משך תקופה ארוכה כל-כך לא עמדה העירייה בכללי המִנהל התקין.

ולבסוף – המבקש עותר שמחצית הזכויות תירשם על שמו בלשכת רישום המקרקעין במקום על שם אביו ,,[...] כשהן נקיות מכל רישום נוגד מכל מין וסוג, ובכלל זה, בין היתר, צו הניהול [...] על שמו של הכונס וכל רישום אחר לטובת העירייה'' (סעיף 11 לכתב התביעה). אלא שנושים אחרים לא היו צד להליך זה, וניתן להצהיר בו שזכויות המבקש גוברות על זכויות המשיבה, לרבות צו הניהול שנרשם וכל רישום אחר לטובת המשיבה.

אשר-על-כן אני מורה לרשום את הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקש כהעברה מהזכויות הרשומות על שם האב (מחצית), כשהזכויות נקיות מרישום הזכויות על שם המשיבה ומצו הניהול. למען הסר ספק מוצהר בזאת כי זכויות המבקש בדירה גוברות על זכויות משיבה 1, לרבות זכויותיה מכוח העברה שנרשמה וצו הניהול דלעיל. המשיבה תשלם למבקש את הוצאות המשפט, וכן תשלם לו שכר טרחת עורך-דין על סך 40,000 ₪, בצירוף מס ערך מוסף והפרשי הצמדה למדד מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ניתן בלשכתי היום, י"ב תמוז תשע"ז (6 ביולי 2017).

המזכירות תשגר את פסק-הדין לצדדים.