חכמון ואח' נ' פולץ ואח'

המחלוקת בתביעה שלפניי נוגעת לקיומה ולתוקפה של עסקה משנת 2003 למכר דירה בנתניה.

שלמה ומירב חכמון (להלן יחד: התובעים או חכמון) הגישו את כתב התביעה המקורי בתיק זה בסוף חודש יוני 2020 נגד גב' מרים פולץ (להלן: הנתבעת) ולשכת רישום המקרקעין שנמחקה מהתביעה. הנתבעת הגישה כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד, וחכמון הגישו כתב הגנה בתביעה שכנגד. בחודש אוקטובר 2021 התיר בית המשפט לחכמון להגיש כתב תביעה מתוקן, ובעקבות זאת הוגשו כתבי טענות מתוקנים מטעם הצדדים. בסעיף 9 לכתב ההגנה המתוקן שהוגש בתביעה העיקרית, הודיעה הנתבעת כי היא מותירה את כתב התביעה שכנגד על כנו.

הדירה נושא המחלוקת בתיק זה נמצאת ברחוב בן יהודה 18 בנתניה (להלן: הדירה), והנתבעת רשומה כבעלת הזכויות בה. בתחילה טענו התובעים כי פרטי הזיהוי של הנתבעת אינם תואמים לאלה של מי שהייתה רשומה כבעלים בנסח רישום המקרקעין, אך לאחר מכן הגישה הנתבעת ללשכת רישום המקרקעין בקשה לעדכון הזיהוי בנסח הרישום, וביום 23.1.2023 הודיע רשם המקרקעין לבית המשפט שבקשת הנתבעת נבחנה ואושרה. בעקבות זאת עודכנו פרטי הזיהוי, כך שכיום אין חולק שהנתבעת היא זו שרשומה כבעלים של הדירה.

בכתב התביעה המתוקן נטען שבחודש ינואר 2003 התקשרו התובעים וב"כ הנתבעת בהסכם לרכישת הדירה, ובית המשפט התבקש להורות על אכיפת ההסכם, ולקבוע שתובעים יהיו זכאים להירשם כבעלים של הדירה, כנגד תשלום יתרת התמורה בגינה. לחלופין התבקש סעד של השבת הכספים ששילמו התובעים תמורת הדירה והכספים שהוציאו לשם השבחתה. בתביעה שכנגד שהגישה הנתבעת התבקש סעד כספי בלבד: תשלום דמי שכירות עבור מגוריהם של התובעים בדירה בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד.

ביום 11.7.2023 ניתנה החלטה של המותב קודם שדן בתיק, שלפיה הדיון בתביעה יפוצל, כך שתחילה יידון רכיב התביעה הקנייני, במנותק מהרכיב הכספי, וזאת הן ביחס לתביעה העיקרית (שנכללו בה תביעות כספיות חלופיות) והן ביחס לתביעה שכנגד.

בשנת 2024 הועבר הטיפול בתיק למותב זה.

במקביל לדיון בתיק זה, דן הח"מ בת"א 6580-09-20 - תביעה דומה שהגישה גב' פלונית נגד הנתבעת, בעניין קיומה ותוקפה של עסקה למכירת דירה אחרת ברחוב ז'בוטינסקי בנתניה (להלן: תיק פלונית). בכל אחד מהתיקים הוגשו כתבי טענות ותצהירי עדות ראשית נפרדים. חלק מהבקשות וההחלטות מתייחסות לשני התיקים, אף שהן מופיעות בנט המשפט בתיק דנן בלבד. דיוני ההוכחות נשמעו במאוחד, אך בדיון הראשון שהתקיים ביום 23.5.2024 נערך פרוטוקול נפרד לכל אחד מהתיקים, ובדיון השני שהתקיים ביום 20.6.2024 נערך פרוטוקול משותף (אם כי מספור העמודים שונה). הוגשו סיכומים נפרדים מטעם התובעים בתיק דנן ומטעם התובעת בתיק פלונית, אולם סיכומי הנתבעת הוגשו במאוחד לשני התיקים, ובעקבות זאת גם סיכומי התשובה הוגשו במאוחד.

ביום 23.6.2025 התקבלה התביעה בתיק פלונית, נקבע שזיכרון הדברים שנדון שם הנוגע למכירת דירה ברחוב ז'בוטינסקי תקף ומחייב, וניתנו הוראות בעניין אופן אכיפת עסקת המכר.

להלן עיקרי טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן:

1. התובעים מתגוררים בדירה החל מחודש ספטמבר 2000.

    

2. הנתבעת היא מי שטוענת לבעלות בדירה החל משנת 1996, עת לטענתה הועברה הבעלות הרשומה בדירה אליה, במכר ללא תמורה מאביה, מר יצחק פולץ (להלן: מר פולץ).

    

3. בתחילה שכרו התובעים את הדירה לתקופה של כשנתיים, לפי הסכמים שערכו עם מיופה כוחו של מר פולץ (שהיה בזמנו הבעלים של הדירה), מר מ' ג' ז"ל (להלן: ג'), ובהמשך חודשו הסכמי השכירות. אולם לטענת הנתבעת, הסכם השכירות מיום 18.8.2000 (להלן: הסכם השכירות) נעשה לפי ייפוי כוח שמסרה לג' בעצמה.

    

4. התובעים חתמו על הסכם השכירות על בסיס הצגת ייפוי כוח נוטריוני המסמיך את ג' לפעול מטעם הבעלים בכל ענייני הדירה, ללא כל מגבלה, לרבות השכרתה ומכירתה. הנתבעת אינה כופרת בכך שקרוב המשפחה, ג', פעל בשמה כמיופה כוח, והדבר אף מצוין במפורש בהעתקי המסמכים המצורפים לתביעה.

    

5. לפי תצהירו של עורך ייפוי הכוח, עו"ד נוטריון ארתור רוזנשטיין, בשנת 1997 ביקש ממנו מר איזק פולק ז"ל (שאין חולק כי הוא מר פולץ) יחד עם בתו, הנתבעת, לתת לג' ייפוי כוח נוטריוני לטפל בכל הקשור לשתי הדירות שבבעלותם, לרבות השכרתן או מכירתן. בהתאם לכך החתים אותם עו"ד רוזנשטיין על שני ייפויי כוח נפרדים, שכל אחד מהם התייחס לדירה שהייתה אז בבעלותו של מייפה הכוח. עקב חדירת מים שאירעה במשרדו של עו"ד רוזנשטיין, נפגעו הקלסרים במשרד, לרבות אלה שבהם היו מצויים העתקים של ייפוי הכוח. ואולם, התובעים הצליחו לקבל העתק של ייפוי כוח ששימש למכירת הדירה השנייה, שהייתה רשומה על שמו של מר פולץ, שמלבד השינוי בפרטי מייפה הכוח והדירה, הוא זהה לחלוטין לייפוי הכוח מושא תיק זה.

    

6. בהסכם השכירות צוין מספר פעמים כי ג' הוא מיופה כוח מטעם הבעלים: כך צוין בפירוט הצדדים להסכם השכירות וגם בנספח התנאים המיוחדים שהודפס באופן מיוחד על ידי ג' (בשונה מהסכם השכירות גופו שהוא הסכם סטנדרטי, שעליו הוספו בכתב יד פרטי הצדדים ושינויים נוספים).

    

7. סעיף 4 להסכם השכירות מיום 18.8.2000 עוסק באפשרות עתידית של המשכיר למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות, ושם הוסכם בין הצדדים כי לשוכר תהא זכות ראשונה לקנות את הדירה.

    

8. בחלוף תקופת שכירות של כשנתיים, הבעלים, באמצעות ג', הודיעו לתובעים כי הם מעוניינים למכור את הדירה. התובעים עשו שימוש בזכות המוקנית להם בהסכם השכירות, ובחודש פברואר 2003 הודיעו לג' כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה. התובעים ביקשו מג' לפנות לבעלים, להודיע לה על החלטתם ולברר מה המחיר הנדרש עבור רכישת הדירה. בעקבות זאת הודיע ג' לתובעים שבעלי הדירה מסכימים למכור להם את הדירה ודורשים סך של 135,000 דולר ארה"ב עבורה. התובעים הודיעו לג' כי המחיר מקובל עליהם, וביקשו להיפגש עימו לצורך רכישת הדירה.

    

9. במעמד הפגישה ביום 3.2.2003, רכשו התובעים את הדירה תמורת הסכום המוסכם של 135,000 דולר ארה"ב. במעמד הרכישה שילמו התובעים על חשבון מחיר הדירה סך במזומן של 95,000 דולר לידי ג' - הנציג המוסמך מטעם הבעלים. כמו כן סוכם בין הצדדים כי יתרת התמורה בסך של 40,000 דולר תשולם עד 3.5.2003. באותו מעמד כתב ג' בכתב ידו זיכרון דברים שכותרתו "אישור קבלה" (להלן: זיכרון הדברים). בפתח זיכרון הדברים כתב ג' כי הוא הוסמך על ידי הנתבעת למכור את הדירה, ולאחר מכן ציין את הסכום ששילמו התובעים על חשבון מחיר הדירה, את הסכום שנותר לתשלום ואת המועד לתשלום היתרה. שני הצדדים חתמו על זיכרון הדברים.

    

10. התובעים לא השלימו את יתרת התמורה כיוון שג' נפל למשכב כתוצאה ממחלה קשה, וככל הידוע לתובעים, הלך לעולמו בשנת 2003 או בסמוך לכך.

     

11. מאז חתימת זיכרון הדברים ותשלום הסך של 95,000 דולר ארה"ב, נהגו התובעים מנהג בעלים בדירה, חדלו לשלם דמי שכירות והפכו דה פקטו משוכרים לרוכשים. התובעים נוהגים בדירה מנהג בעלים גם במובן זה שהם משקיעים בעבודות בנייה ושיפוץ נרחבות ביותר בדירה. עלות ביצוע העבודות נאמדת בסכום של 282,000 ₪. התובעים רשומים כמחזיקים של הדירה בכלל הרשויות מאז תחילת החזקתם עד היום, ומשלמים לרשויות המקומיות את כל התשלומים הנדרשים בגין הדירה כסדרם.

     

12. הבעלים של הדירה ידעו שהתובעים רכשו אותה. אפשרות מכירת הדירה והאופציה לזכות ראשונים המוקנית לתובעים לרכוש אותה, צוינו בריש גלי בהסכם השכירות. ממועד הרכישה והפסקת תשלום דמי השכירות בפברואר 2003, לא ניתן לייחס לבעלים של הדירה אלא ידיעה מלאה על המתרחש בה, ובמודגש, עובדת מכירתה לתובעים.

     

13. מאז מותו של ג', ולמרות כל ניסיונותיהם של התובעים, הם לא הצליחו ליצור קשר עם הבעלים, הן בגלל שמלכתחילה כל ההתקשרות עם התובעים בקשר לדירה הייתה באמצעות ג' בלבד, והן משום שעסקינן בבעלים שמקום מושבם ואזרחותם הוא בגרמניה, ולא היו לתובעים מידע ופרטים ליצירת קשר עימם. בשלב מאוחר יותר, לאחר שהחלו להתנהל הליכים משפטיים בין הצדדים, התברר לתובעים כי ג' הוא למעשה קרוב משפחה של הבעלים בדרגת בן דוד - דבר שאף מפליא ומעצים את הניתוק שגזרו על עצמם הבעלים מהתובעים לאורך עשרות שנים.

     

14. הבעלים של הדירה מעולם לא פנו לתובעים ומעולם לא טענו כי ג' אינו פועל על דעתם. אין חולק כי רק בחלוף שנים ארוכות שבהן התובעים גרים בדירה ונוהגים בה מנהג בעלים, הופיעה לפתע הנתבעת, והחלה לטעון שג' לא היה מוסמך לפעול כפי שפעל וכן להעלות טענות נגד החזקתם של התובעים בדירה.

     

15. במהלך הביקורים המועטים של הבעלים בישראל, ורק בשנים האחרונות, הגיעה גב' רות פולץ (להלן: גב' פולץ), אימה של הנתבעת ואשתו של מר פולץ, לבקר את התובעים בדירה, והם ביקשו ממנה להשלים את עסקת הרכישה ולשלם לה את יתרת הסכום שתשלומו התעכב. גב' פולץ דחתה את הצעת התובעים בטענות שונות. הלכה למעשה ממשיכים הבעלים של הדירה בהתעלמות מוחלטת מפניות התובעים במשך תקופה של עשרות שנים.

     

16. בשנים 2009 ו-2015 ביקרה הנתבעת בישראל. בכל אחד מהביקורים הייתה הנתבעת מיוצגת בידי עו"ד אחר ששלח מכתבים לתובעים בדרישה לתשלום דמי שכירות ולפינוי. התובעים השיבו לפניות של באי כוח הנתבעת, אך טענותיהם לא נענו, ואחרי כל ביקור חזרה הנתבעת למקום מגוריה בגרמניה מבלי לנקוף אצבע כלפי התובעים, וללא כל טענה נוספת מטעמה בדבר בעלות או התכחשות לעסקה עם התובעים. בהתנהגותה אישרה הנתבעת למעשה ומכללא את טענות התובעים.

     

17. במשך שנים רבות החל מיום 3.2.2003 שבו רכשו התובעים את הדירה וחדלו לשלם דמי שכירות, לא נקטה הנתבעת הליכים כלשהם נגד התובעים. רק בחודש דצמבר 2019 הגישה נגדם תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום ברמלה (להלן: תביעת הפינוי). כתב התביעה שם מתעלם לחלוטין מכל העובדות הקשורות לרכישת הדירה על-ידי התובעים, ומתייחס אליהם כאל שוכרים בנכס שאינם משלמים דמי שכירות מזה עשרות שנים. בית משפט השלום פסק בתיק מבלי לשמוע ראיות, ופסק דינו בוטל ביום 5.8.2020.

     

18. בתביעת הפינוי הצהירה הנתבעת כי הסיבה היחידה שמנעה ממנה לנקוט הליך כלשהו נגד התובעים היא שכר הטרחה הגבוה שדרשו עורכי הדין שיצרה עימם קשר בעבר. אין בטענה זו כדי להסביר את הימנעותה של הנתבעת מלעמוד על זכויותיה הנטענות במשך עשרות שנים, שבמהלכן אין חולק שהייתה מודעת לכל המצב העובדתי.

     

19. הנתבעת אינה מגיעה לאולם בית המשפט, ועושה רושם שהיא אדישה להליך, בניגוד למצופה ממי שטוענת שהיא הבעלים. לעומת זאת, אדם בשם דוד מזרחי מקפיד להופיע לדיונים, לתת הוראות לב"כ הנתבעת ולנהל את ההליך. התובעים חושדים שמא מזרחי הוא למעשה הבעלים של הדירה.

     

20. על רקע הטענות העובדתיות הנ"ל מעלים התובעים שורה של טענות משפטיות, לרבות טענות אלה: כל פעולותיו של ג' נעשו בהתאם לייפוי הכוח שניתן לו עוד בשנת 1997, והן בעלות תוקף משפטי ללא עוררין; התנהגות הנתבעת עולה כדי שיהוי רב והסכמה מכללא שבשתיקה; הנתבעת גרמה לתובעים נזק ראייתי חמור, ומשכך עליה הנטל להוכיח את גרסתה כי ג' לא היה מוסמך למכור את הדירה וכי היא לא קיבלה ממנו את הסכום ששילמו התובעים בעת עריכת זיכרון הדברים; הנתבעת הפרה את חובת תום הלב; לחלופין, התנהגות הנתבעת עולה כדי רשלנות חמורה; בידי התובעים עילת תביעה מוצקה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

     

21. התובעים מבקשים להורות על אכיפת העסקה לרכישת הדירה מיום 3.2.2003. לחלופין מבקשים התובעים להורות על השבה של כלל הכספים ששילמו והוציאו בערכם הריאלי, הן עבור רכישת הדירה והן עבור השיפוץ שלה.

     

הנתבעת הגישה כתב הגנה מתוקן. להלן עיקרי טענותיה:

1. הנתבעת, תושבת גרמניה, היא הבעלים של הדירה שאותה קיבלה במתנה מאביה, מר פולץ. הדירה נרשמה על שם הנתבעת בשנת 1996. רישום הדירה על שמה נעשה באמצעות בן דודו של מר פולץ, ג', באמצעות ייפוי כוח מיום 1.1.1989.

    

2. מחודש ספטמבר 2000 ועד סוף חודש יולי 2003 הושכרה הדירה על-ידי ג' לתובעים תמורת דמי שכירות. בשנת 2003 נפטר ג', ומאז המשיכו התובעים להתגורר בדירה מבלי לשלם דמי שכירות.

    

3. בחודש יולי 2009 פנתה הנתבעת לעו"ד קטי אלמליח, ששלחה לתובעים מכתבי דרישה לפינוי הדירה. בתשובה לפניות אלה התקבל במשרדה של עו"ד אלמליח מכתב מב"כ התובעים, עו"ד ניסן שריפי. התובעים לא נענו לדרישת הפינוי, ועד היום הם ממשיכים להחזיק בדירה מבלי לשלם דמי שכירות.

    

4. הנתבעת המתגוררת בגרמניה לא טיפלה בנושא עד לימים אלה ממש, שבהם החליטה לממש את זכויותיה הקנייניות ולקבל את הדירה לידיה.

    

5. טענת התובעים כי רכשו את הדירה מידיו של ג' ושילמו 95,000 דולר על חשבון רכישתה היא חסרת בסיס. התובעים לא הציגו כל מסמך המעיד על רכישת הדירה, לרבות ייפוי כוח, דיווח למיסוי או הערת אזהרה, אלא רק "קבלה" הנושאת את התאריך 3.2.2003 וטענה בעלמא כי מר פולץ הסמיך את ג' למכור את הדירה.

    

6. לא הוצג כל ייפוי כוח למכירת הדירה מהנתבעת, שהייתה רשומה כבעלים של הדירה משנת 1996. מר פולץ נפטר בשנת 2000, כך שכל ייפוי כוח שנתן, אם נתן, בטל ומבוטל.

    

7. בהיעדר ייפוי כוח למכירת הדירה, מנסים התובעים להיתלות בתצהיר הנוטריון ארתור רוזנשטיין, שלפי מיטב זיכרונו (אחרי 23 שנה לערך) חתם מר פולץ בשנת 1997 על ייפוי כוח לטובת ג', אך לטענתו עקב חדירת מים נהרסו מספר קלסרים. טענה זו מוזרה, כי לו נחתם ייפוי כוח, היה הקונה שומר עותק ממנו. כמו כן, חובתו של נוטריון לציין בספר הנוטריונים כל ייפוי כוח שנעשה במשרדו, אך ספר כאמור לא הוצג.

    

8. הסתמכות התובעים על ייפוי כוח שנתן מר פולץ בשנת 1997, אשר מתייחס לדירה אחרת שהייתה אז בבעלותו ברחוב ז'בוטינסקי בנתניה, אינה רלוונטית. מה גם שבשנת 1997 הדירה ברחוב בן יהודה, נושא תביעה זו, הייתה בבעלות הנתבעת ולא בבעלות אביה.

    

9. הנתבעת לא מכרה את הדירה ולא קיבלה מעולם תמורה כלשהי בגין מכירתה. מעיון בדפי חשבון הבנק שהחזיק ג' בנאמנות עבור הנתבעת עולה כי לא נכנס שום סכום המהווה תמורה לכאורה ששילמו התובעים עבור הדירה.

    

10. בדצמבר 2019 הגישה הנתבעת שתי תביעות פינוי בבית משפט השלום ברמלה, הן נגד התובעים (תא"ח 5861-12-19) והן נגד פלונית (תא"ח 32827-12-19), שעשתה יד אחת עם התובעים וגזלה מהנתבעת דירה נוספת ברחוב ז'בוטינסקי בנתניה. בית משפט השלום קיבל את שתי התביעות והורה על פינוי התובעים ופלונית מהדירות. לא הוגש ערעור על פסק הדין נגד פלונית. בתביעת הפינוי נגד התובעים לא ביקשו הצדדים לחקור את העדים, ולכן פסק הדין נגדם ניתן בהיעדר חקירות, התובעים הגישו ערעור על פסק הדין, והוסכם כי התיק יחזור לבית משפט קמא לצורך חקירת עדים.

     

11. הנתבעת לא נתנה לג' ייפוי כוח בכתב או במפורש, אך הדירה אכן הושכרה לתובעים באמצעות ג', וגם לאחר העברת הבעלות בדירה לידי הנתבעת בשנת 1996, המשיך אביה לטפל בדירה באמצעות ג'.

     

12. הנתבעת מעולם לא חתמה על סעיף בהסכם השכירות שעניינו זכות ראשונה של המשכירים לקנות את הדירה. הנתבעת אף לא ידעה על סעיף זה, וספק בעיניה אם אכן מדובר בתוספת אוטנטית שהוספה בכתב יד. בכל מקרה, גם אם הוסף סעיף זה, עדיין אין בו שמץ של ראיה למכירת הדירה.

     

13. הנתבעת מכחישה את טענת התובעים כי היא אינה כופרת בכך שג' פעל כמיופה כוח של הבעלים, וכי הדבר עולה מהעתקי המסמכים שצורפו לתביעה. לא עולה מלשון תצהירו של עו"ד ארתור רוזנשטיין כי בשני מקרים נתן מר פולץ לג' ייפוי כוח נוטריוני לטפל בדירה שבבעלותו, לרבות לצורך השכרה ומכירה.

     

בכתב התשובה חזרו וטענו התובעים כי הנתבעת לא ביססה שהיא זו שרשומה כבעלים של הדירה, אך כאמור, בהמשך בוצע הליך זיהוי וכיום אין חולק שהנתבעת רשומה כבעלים.

מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שלמה חכמון (להלן: התובע), מר בני סבן (להלן: סבן) ומר יהודה יעקובי (להלן: יעקובי). התובעים צירפו לראיותיהם גם תצהיר של עו"ד ארתור רוזנשטיין ז"ל שנחתם לפני הגשת התביעה, וביקשו להזמין לעדות את בנו, עו"ד אליוט רוזנשטיין, שאימת את חתימת אביו על התצהיר. כמו כן ביקשו התובעים להזמין לעדות את מר דוד מזרחי (להלן: מזרחי). מנגד הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבעת ושל גב' א' ב' (להלן: ב'), בתו של ג'.

התקיימו שני דיוני הוכחות. בדיון הראשון נחקר עו"ד אליוט רוזנשטיין. אחריו נחקרו התובע, סבן ומזרחי. יעקובי לא התייצב לדיון זה, ולכן בתחילה נמשך תצהירו מהתיק בהסכמה, אך בהמשך הוא הוזמן להעיד בצו של בית המשפט, התייצב לדיון השני, נחקר בחקירה ראשית של ב"כ התובעים שבסופה חתם על התצהיר באולם (ת/4) וכן נחקר בחקירה נגדית של ב"כ הנתבעת. באותו דיון נחקרו גם ב' והנתבעת, שהעידה בהיוועדות חזותית בשפה הגרמנית בעזרת מתורגמן. לאחר תום דיוני ההוכחות הוגשו סיכומים בכתב.

בהמלצת המותב הקודם שדן בתיק, בדיון שהתקיים ביום 26.11.2020 הגיעו הצדדים להסכמות בעניין עיכוב ההליכים בתביעת הפינוי שהגישה הנתבעת נגד התובעים, כנגד תשלומים חודשיים של התובעים לנתבעת. הוסכם שהחל מיום 1.9.2020 ישלמו התובעים לנתבעת באמצעות בא כוחה סך של 5,000 ₪ לחודש, והליכי הפינוי יעוכבו עד למתן פסק דין בתיק זה. עוד הוסכם שאם תביעת התובעים בתיק זה תתקבל, ייזקפו התשלומים ששילמו התובעים על חשבון יתרת תמורת הדירה שתיקבע.

ביום 11.7.2024 הגישו התובעים בקשה להפקדת דמי השכירות הנ"ל החל ממועד הגשת הבקשה בקופת בית המשפט ולא אצל ב"כ הנתבעת. בבקשה נטען, בין היתר, כי התובעים שילמו עד היום את כל יתרת התמורה הנומינלית בגין הדירה בתוספת 30%. עוד נטען כי מהעדויות עלה שהנתבעת לא קיבלה דבר מכספי השכירות שהופקדו בחשבון של בא כוחה, ומי שקיבל כספים מחשבון זה הוא מזרחי, שאין לתובעים כל יריבות עימו. לטענת התובעים, בין אם תביעתם תתקבל או תידחה, הם יהיו זכאים לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם, וקיים חשש שלא יוכלו להיפרע מהנתבעת, הן בשל מקום מגוריה בגרמניה ואופן התנהלותה בהליך, והן בשל כך שהכספים בגין הדירה אינם מועברים אליה אלא למזרחי. ב"כ הנתבעת התנגד לבקשה, והפנה להסכמת הצדדים שניתן לה תוקף של החלטה שלפיה התובעים ישלמו את הכספים לנתבעת. כמו כן נטען יחסי הנתבעת עם מזרחי אינם רלוונטיים, שכן הכספים המשולמים שייכים לנתבעת, והיא רשאית לנהוג בהם לפי שיקול דעתה. בקשת התובעים נדחתה ללא צו להוצאות.

דיון

הבקשה להורות על משיכת תצהיר הנתבעת מהתיק

בסיכומי התובעים נטען שיש למשוך את תצהירה של הנתבעת מהתיק, הן מאחר שלא התייצבה פיזית לדיון ההוכחות, בניגוד להחלטות בית המשפט, והן משום שתצהירה שנערך בחו"ל לא אומת בפני הקונסול הכללי בגרמניה, כנדרש בפקודת הראיות. טעם נוסף למשיכת התצהיר הוא שהנספחים לו, שרבים מהם כתובים בעברית וצורפו ללא תרגום, כלל לא הוצגו לנתבעת לפני שחתמה על התצהיר, ומחקירתה הנגדית עלה שהיא לא מבינה את הנספחים ואינה יכולה לשייך אותם לתצהירה או להסביר מדוע צורפו.

בסיכומי הנתבעת נטען כי הבקשה להוצאת תצהיריה של הנתבעת מתיק זה ומתיק פלונית נדחתה בהחלטה מיום 9.7.2024 ובית המשפט הורה על חקירתה בדרך של היוועדות חזותית. עוד נטען כי מדובר בנתבעת המתגוררת בחו"ל שהגישה לבית המשפט מספר בקשות עקב חשש של ממש להגיע לישראל בעקבות המלחמה, ונחקרה במשך שעות רבות בהיוועדות חזותית. לפיכך נטען שיש לתת לה את יומה בבית המשפט. לגבי אופן אישור התצהיר, הפנה ב"כ הנתבעת לתקנה 3 לתקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים), התשל"ז-1977 ולמקורות נוספים שמהם עולה לטענתו כי לצורך אימות חתימה בחו"ל, די באישור נוטריוני ואפוסטיל, ואין צורך באימות קונסולרי. אשר לנספחים לתצהיר, נטען כי גם תצהיר שמוגש בישראל מאומת באמצעות עו"ד ללא הנספחים, והנתבעת אף הצהירה לגבי הנספחים בשפה העברית כי בא כוחה הסביר לה את תוכנם. לחלופין נטען כי אין להוציא מהתיק תצהיר שהוגש כבר לפני חודשים ארוכים עקב פגם פרוצדוראלי. ב"כ הנתבעת הפנה לתקנות סדר הדין האזרחי שלפיהן היה על התובעים להגיש בקשה למחיקת התצהיר עד 20 יום לפני קדם המשפט, והם לא עשו זאת. כמו כן הפנה ב"כ הנתבעת לתקנה שלפיה בית המשפט רשאי לתת בכל עת הוראות לתקן כל פגם או טעות בהליך.

בסיכומי התשובה הפנה ב"כ התובעים לטענותיו בסיכומים הראשיים בעניין בקשתו למשוך את תצהיריה של הנתבעת משני התיקים, והדגיש בין היתר כי בית המשפט לא דחה את הבקשה, אלא החליט שיכריע בה בפסק דינו. עוד נטען כי אופן אישור התצהיר פגום ביותר, ויורד לשורשו המהותי של המסמך. בהקשר זה נטען כי לא ייתכן שבתצהיר שרובו המכריע מתבסס על נספחים, ניתן יהיה לצרף את הנספחים לאחר חתימתה של הנתבעת על התצהיר. לבסוף נטען כי העובדות המגבשות את בקשת התובעים למשיכת תצהירה של הנתבעת מהתיק התבררו בד בבד עם התנהלות הנתבעת טרום קיום דיון ההוכחות ביום 20.6.2024 ובמהלך חקירתה של הנתבעת בדיון זה.

אכן, כפי שנטען בסיכומי התשובה, בהחלטה שניתנה ביום 9.7.2024 לא נדחתה הבקשה להוצאת תצהירי הנתבעת משני התיקים, אלא נקבע כי טענות הצדדים בעניין הקבילות והמשקל שיש לייחס לתצהירי הנתבעת יידונו ויוכרעו בפסק הדין הסופי. אציין כי רק ביום 5.6.2024, לאחר דיון ההוכחות הראשון, הגישה הנתבעת בקשה לדחיית מועד דיון ההוכחות השני שאליו הייתה אמורה להתייצב לצורך חקירתה. בקשתה שהוגשה ללא תצהיר וללא פירוט כנדרש נדחתה בהחלטה מיום 9.6.2024. ביום 16.6.2024, ימים ספורים לפני מועד הדיון השני, הוגשה מטעם הנתבעת בקשה חוזרת לדחות מועד הדיון או את מועד עדותה, ולחלופין לאפשר לה להעיד בהיוועדות חזותית. משהתנגדו התובעים לבקשה, נקבע בהחלטה מיום 17.6.2024 כי הנתבעת רשאית להגיש תגובה לתשובה, אך הובהר כי "על המבקשת להיערך להגעה לדיון בארץ במועד שנקבע, וזאת בהיעדר החלטה אחרת". לאחר הגשת תגובת הנתבעת, ניתנה ביום 19.6.2024 החלטה שבה נקבע בין היתר כי הבקשה הוגשה בצירוף תצהיר שאינו ערוך לפי דרישות הדין בישראל ואף לא הוצג ביסוס לטענות הנתבעת כנדרש, ולכן הבקשה לדחות את מועד הדיון נדחתה. ואולם, באותה החלטה נקבע שאם הנתבעת לא תתייצב לדיון פיזית ביום שלמוחרת, עליה להיערך להשתתף בו בהיוועדות חזותית, הצדדים יוכלו להעלות טענות בעניין זה ותינתן לתובעים אפשרות לבחור אם לחקור את הנתבעת. בהחלטה נוספת שניתנה באותו יום, נקבע שהוסדר ניהול הדיון בהיוועדות חזותית ובאחריות הנתבעת להסדיר זאת אצלה, אך הובהר כי "אין לפרש את ההחלטה לשתף את המבקשת בזום כהחלטה אשר מאשרת את היעדרותה הפיזית של המבקשת בדיון כפי שנקבע".

מחקירתה הנגדית של הנתבעת שהתנהלה בסופו של דבר ביום 20.6.2024 בהיוועדות חזותית, עלה כי בסוף חודש מאי 2024 רכשה כרטיס טיסה לישראל, אך "החלטתי יומיים שלושה לפני תאריך ההגעה המיועד לא להגיע". ואולם, לאחר מכן אישרה הנתבעת שכרטיס הטיסה שלה לישראל היה ליום 16.6.2024 (כארבעה ימים לפני מועד הדיון), וכשנשאלה אם "יש לך עוד כרטיס חוץ מה-16 לחודש?" השיבה בשלילה והעידה: "לא היה לי כרטיס טיסה שלתאריך מאוחר יותר" (עמ' 200 ש' 21 עד עמ' 201 ש' 14). מכאן שהנתבעת עשתה דין לעצמה, ואף שבקשתה לדחיית מועד הדיון נדחתה בהחלטה מיום 9.6.2024, רק ביום 16.6.2024 שבו הייתה אמורה לטוס, היא הגישה בקשה נוספת לדחיית מועד הדיון. הנתבעת אישרה בעדותה שהיא לא חיכתה להחלטה של בית המשפט בבקשתה הנוספת, והחליטה שהיא לא עולה על הטיסה (ראו עדותה בעמ' 201 ש' 27-16). גם לאחר שהובהר לנתבעת במפורש בהחלטה מיום 17.6.2024 כי עליה להיערך להגעה לדיון בישראל, היא לא עשתה זאת, ולא רכשה כרטיס טיסה חדש למועד מאוחר יותר. אוסיף כי הנתבעת העידה שחששה להגיע לישראל בשל המצב הביטחוני, אך לא עלה בידיה להסביר מדוע, אם כך, רכשה כרטיס טיסה ב-30 במאי, והודיעה ב-10 ביוני שתגיע לישראל, אך ימים ספורים לאחר מכן החליטה לא להגיע. טענת הנתבעת כי איומי חיזבאללה גברו באותם ימים (עמ' 201 ש' 32 עד עמ' 202 ש' 31) נאמרה בעלמא וללא תימוכין. הנתבעת אף לא ביססה את טענתה כי נבצר ממנה להגיע לישראל מסיבות רפואיות. האישור הרפואי היחיד שהציגה מיום 18.6.2024 הוא מכתב בן שורות ספורות בלבד של רופא משפחה, שאינו ערוך כחוות דעת רפואית ואין בו התייחסות מפורטת למצבה של הנתבעת. הנתבעת העידה כי ביום מתן האישור לא נערכו לה בדיקות כלשהן (עמ' 202 ש' 32 עד עמ' 203 ש' 24).

ב"כ הצדדים התייחסו בהרחבה בסיכומיהם לשאלה אם תצהירה של הנתבעת נערך כדין לפי פקודת הראיות. אינני נדרש להכריע בכך, שכן ממילא אין לייחס לתצהיר משקל של ממש. מהתצהיר עולה שאין לנתבעת ידיעה אישית בנוגע לעובדות העיקריות הרלוונטיות לתביעה, ותצהירה מבוסס ברובו על מסמכים שהוצגו לה ועל ייעוץ משפטי שקיבלה. נוסף על כך, מעדותה של הנתבעת עלה שהיא איננה מבינה חלק ניכר מהאמור בתצהיר. הנתבעת העידה שערכה את התצהיר יחד עם בא כוחה בשפה האנגלית, אך שוחחה עם הנוטריונית בגרמנית (עמ' 220 ש' 13-2). כמו כן עלה מעדותה כי אף שתצהירה מבוסס בעיקרו על הפניה למסמכים שצורפו כנספחים לתצהיר, היא מעולם לא ראתה את הנספחים (עמ' 222 ש' 20-14). אין להסתפק בעניין זה בטענתה הכללית של הנתבעת כי בא כוחה הסביר לה את תוכן הנספחים, שרבים מהם כתובים בעברית ולא תורגמו לאנגלית. הנתבעת נשאלה גם לגבי נספחים ספציפיים והעידה שהיא אינה יודעת מדוע צורפו ואינה יכולה להסביר מה כתוב בהם (עמ' 222 ש' 13-2; עמ' 239 ש' 4 עד עמ' 241 ש' 27).

משהחליטה הנתבעת על דעת עצמה לא להגיע לישראל כדי להיחקר על תצהיריה, אף שבקשותיה לדחיית מועד הדיון לא היו מבוססות כנדרש ונדחו, הייתה עילה להורות על משיכת תצהירי הנתבעת משני התיקים. עם זאת, כיוון שהנתבעת נחקרה באריכות בהיוועדות חזותית, בין היתר בנוגע לאמור בתצהירה בתיק זה, מצאתי לנכון להותיר את התצהיר בתיק, אך כפי שנקבע לעיל, יש לייחס לו משקל נמוך ביותר.

הסמכתו של ג' לנהל את נכסיו של מר פולץ בישראל

אין חולק כי במועדים הרלוונטיים לתביעה, בעלת הדירה הייתה הנתבעת, והיא זו שהייתה מוסמכת לחתום על ייפוי כוח לביצוע עסקאות הנוגעות לזכויות בדירה. ואולם, יש לתת את הדעת לכך שלפי העדויות שלפניי, אביה של הנתבעת, מר פולץ, שהיה בעל נכסים בישראל, הסמיך את ג' לנהל אותם, וג' ביצע לפי שיקול דעתו עסקאות בנכסים אלה, לרבות מכר של מגרש תמורת דירות, ובהן הדירה הנדונה בתיק זה שהועברה בהמשך לבעלותה של הנתבעת. כמו כן עולה כי הוסכם בין ג' למר פולץ ולנתבעת שאם ג' ימכור את הדירות בנתניה, הוא יקבל אחוז מסוים מהתמורה.

יעקובי העיד כי הוא מנהל מזה קרוב ל-40 שנה משרד תיווך בנתניה, וג' היה בן בית אצלם ונהג להגיע למשרד לפחות פעם בחודש (עמ' 110 ש' 9-8, עמ' 122 ש' 23-20). יעקובי העיד כי ג' הציג לו ייפוי כוח שלפיו מר פולץ הסמיך אותו לפעול בשמו בכל דבר ועניין: "לעשות הכל בנכסים שלו", וכן העיד כי ג' ביצע עסקאות במספר מגרשים שהיו בבעלותו של מר פולץ (עמ' 118 ש' 36-35 וכן ראו עמ' 119 ש' 16-9 ועמ' 121 ש' 32-27). בין היתר ביצע ג', כמיופה כוחו של מר פולץ, עסקת קומבינציה במגרש ברחוב בן יהודה בנתניה: מכר מגרש תמורת מספר דירות, וביניהן הדירה שבה מתגוררים התובעים (עמ' 110 ש' 30-9). בעקבות זאת הוצגו ליעקובי מסמכים והוא אישר שהם קשורים לעסקת הקומבינציה. ממסמכים אלה שהוגשו לתיק (ת/3), עולה שמר פולץ היה המנהל היחיד של חברה בשם "לב הכרך", ובסוף שנת 1981 חתם בשם החברה על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את ג' לבצע כל פעולה במגרש בנתניה שבבעלות החברה, "לפי תנאים שייקבעו ע"י מ' ג' ע"פ שיקול דעתו הבלעדי" (עמ' 112 ש' 3 עד עמ' 113 ש' 7). בהמשך עלה מעדותו של יעקובי כי ג' ביצע עסקה במגרש נוסף, שבגינו קיבלו תמורה כספית וכן את הדירה שהושכרה בהמשך לפלונית (עמ' 121 ש' 32-27; עמ' 122 ש' 14-19). יעקובי חזר והעיד שכל הפעולות בוצעו מול ג' בלבד, וכשנשאל אם "את מר פולץ פגשת?" השיב: "מעולם לא... אף פעם" (עמ' 122 ש' 27-20). עוד עלה מעדותו של יעקובי כי ג' לא נהג להתקשר למר פולץ ולהתייעץ איתו לגבי העסקאות (עמ' 124 ש' 13-9):

"עו"ד מזור: זאת אומרת לא היה אירוע שאתם יושבים ואומר, רגע, רגע, אני רוצה להתקשר לפולץ או משהו כזה?

העד, מר יעקובי: לא, גם על המגרש, ההחלטה הייתה שלו. סיכום של המחיר היה שלו, לא צריך לקבל תשובה לא שום דבר. לא, לפחות זה לא נאמר. ולא פעם אחת ניהלנו משא-ומתן על המגרש הזה."

גם ב' העידה כי אביה, ג', ניהל את כל נכסיו של מר פולץ (שאותו היא מכנה מוטוש) בישראל (עמ' 137 ש' 15-12 ועמ' 154 ש' 31-27). מעדותה עלה כי היא איננה בקיאה בפרטיה של עסקת הקומבינציה שנעשתה במגרש ברחוב בן יהודה, אך ידעה "שכל הרעיון הזה של עסקת הקומבינציה... זה היה משהו שאבא שלי יזם" (עמ' 150 ש' 30-28). כשנשאלה אם נכון שאביה "פעל על פי שיקול דעתו ולא שיקול דעתו של אף אחד אחר?" השיבה: "נכון". לאחר מכן אישרה שאביה התעסק בבנקים, עשה את כל הכרוך בעסקת הקומבינציה, החליט בכמה מוכרים וכמה דירות מקבלים ומכר עוד מגרש (עמ' 152 ש' 11-5). כמו כן העידה ב': "...אני יודעת שלאבא שלי היה לו גם הסכם עם מוטוש וגם עם מרים שאם ימכרו הדירות והוא ימכור את הדירות אז הוא יקבל איזשהו אחוז מסוים, כי הוא ניהל את כל הדברים שקשורים למוטוש בארץ." (עמ' 154 ש' 28-24, ההדגשה שלי – מ"ת). בהמשך, כשנשאלה ב' אם היא יודעת שאביה מכר דירות אחרות של מר פולץ במסגרת עסקת קומבינציה, השיבה שהיא איננה זוכרת אם היו עוד דירות, "אבל אני יכולה להגיד בוודאות שאם נמכרו דירות של פולץ, אבא שלי טיפל בזה. הוא טיפל בכל העניינים שלו" (עמ' 177 ש' 11-1).

בתה של התובעת בתיק פלונית, עו"ד ח', העידה כי "ג', ג' היה חזות הכל. ג' היה מחליט, ג' היה חותם, ג' היה לוקח את הכסף, ג' היה הכל. הכל מכל וכל". (ראו פרוטוקול בתיק פלונית בעמ' 82 ש' 34-32). בהמשך העידה: "ג' החליט על הכל, זה מוכיח לך שהוא ניהל לו את כל הרכוש שלו. ולא היה מדובר בדירה אחת אדוני, לא היה מדובר בדירה אחת. היה מדובר לדעתי בעשרות דירות שהסתובבו בארץ פה ומגרשים ודברים ועסקאות קומבינציה והכל, והיו עורכי דין מעורבבים איתו בכל מקום." (עמ' 83 ש' 14-11).

הנתבעת, בתו של מר פולץ, אישרה שג' הוא זה שטיפל בעניינים של אביה בישראל (עמ' 220 ש' 24-23), אך כשנשאלה אילו נכסים היו לאביה בישראל שג' טיפל בהם, השיבה שהיא יודעת רק על הדירה שנדונה בתיק פלונית ועל הדירה ששייכת לה שנדונה בתיק דנן. לדבריה, לא ידוע לה על נכסים נוספים (עמ' 221 ש' 13-1). בהמשך, נאמר לנתבעת שלאביה הייתה חברה עם מגרשים רבים שבנו עליהם בניינים והוא נתן לג' ייפוי כוח בלתי מוגבל למכור, לקנות ולבצע כל פעולה בנכסים של החברה. על כך השיבה שהיא לא מאמינה שכך היה, ושאביה לא היה נותן לאף אדם דבר כזה (עמ' 242 ש' 30 עד עמ' 243 ש' 3), אך לא התייחסה למסמכים המבססים זאת, שהוצגו לה במהלך חקירתה. עדותה של הנתבעת בעניין זה היא עדות סברה, שאינה מתיישבת עם כל יתר הראיות בתיק.

לפיכך, אני קובע כי הוכח ולא נסתר שג' הוסמך לנהל את נכסיו של מר פולץ בישראל, וביצע עסקאות בנכסי מקרקעין של מר פולץ לפי שיקול דעתו.

האם הוכח שהנתבעת חתמה על ייפוי כוח להשכרה או מכירה של הדירה?

התובע הצהיר כי לפני החתימה על הסכם השכירות, ג' הציג בפני התובעים ייפוי כוח נוטריוני כללי שלפיו הוא מוסמך לטפל בדירה מטעם הנתבעת לכל דבר ועניין, וללא מגבלות. התובע הפנה גם להוראות שונות בהסכם השכירות שלפיהן ג' הוא מיופה הכוח מטעם הנתבעת. התובע צירף תצהיר של עו"ד ארתור רוזנשטיין שלפיו בשנת 1997, הנתבעת ומר פולץ, שכל אחד מהם היה בעלים של דירה אחרת בנתניה, חתמו על ייפויי כוח נפרדים, שבכל אחד מהם ניתן לג' ייפוי כוח נוטריוני לטפל בכל ענייני הדירה שבבעלות מייפה הכוח. מתצהיר התובע עולה כי תצהירו של עו"ד רוזנשטיין הנ"ל הוגש בתביעת הפינוי, אך העדים באותה תביעה לא נחקרו, וסמוך לפני המועד שנקבע להגשת תצהירי התובעים, התברר להם שעו"ד רוזנשטיין נפטר.

לפי תצהירו של עו"ד ארתור רוזנשטיין (נספח ג לתצהיר התובע), ג' היה לקוח ותיק שלו במשך שנים רבות. עו"ד רוזנשטיין הצהיר כי למיטב זיכרונו, וכפי שעולה מהמסמכים שהוצגו לפניו, מר איזק פולק (שאין חולק כי הוא מר פולץ) ובתו ביקרו אצלו וביקשו ממנו להכין שני ייפויי כוח המסמיכים את ג' למכור את שתי הדירות שבבעלות משפחת פולץ בנתניה – דירה ברחוב ז'בוטינסקי (שנדונה בתיק פלונית) ודירה ברחוב בן יהודה (שנדונה בתיק זה). כמו כן הצהיר עו"ד ארתור רוזנשטיין שביום 6.6.1997 הכין את שני ייפויי הכוח, שמספריהם העוקבים פורטו בתצהירו, ואישר את חתימתם של מר פולץ ובתו עליהם. עו"ד רוזנשטיין ציין שאין לו העתק של ייפויי הכוח הללו, כיוון שלפני מספר שנים הייתה חדירת מים למשרדו שבמהלכה נהרסו, בין היתר, מספר קלסרים עם העתקים של ייפויי הכוח.

עו"ד אליוט רוזנשטיין אישר בעדותו כי הוא זה שאימת ביום 7.1.2020 את חתימת אביו, עו"ד ארתור רוזנשטיין ז"ל, על התצהיר בעניין ייפויי הכוח. כשנשאל אם "אתה ראית בעיניך את ייפוי הכוח הנוטריוני?" השיב: "בזמנו כן", והוסיף שהוא גם עזר לאביו לחפש אותם. לאחר מכן הבהיר כי עוד לפני שהיה עורך דין, הוא עבד במשרד של אביו משנת 1995, ועזר לו להכין את כל המסמכים המודפסים, לרבות ייפויי הכוח. עו"ד אליוט רוזנשטיין העיד כי "בזמן שהכנתי את התצהיר לא ראיתי את הייפוי כוח", וכשנשאל על הצהרת אביו כי ייפויי הכוח נשטפו בשיטפון שהיה במשרד, השיב: "נכון אבל אני עזרתי לו בזמנו להכין אותם לפני זה" (עמ' 35 ש' 16 עד עמ' 36 ש' 4). כמו כן אישר כי המספרים הסידוריים של ייפויי הכוח שצוינו בתצהיר של אביו נלקחו מספר נוטריוני, והעיד שהוא אינו יודע היכן היו הספרים הנוטריוניים של אביו בעת מתן התצהיר (עמ' 36 ש' 21-9). לגבי חשבוניות על תשלום שכר טרחה, העיד כי הוא לא חושב שאביו שמר אותן כיוון שנהג לשמור דברים במשך שבע שנים, והם לא היו ממוחשבים באותה עת (שם, ש' 34-29). כשנשאל עו"ד אליוט רוזנשטיין לגבי המצב הבריאותי של אביו בעת מתן התצהיר, השיב: "היה בסדר גמור. עבד עד גיל 84-5" (עמ' 37 ש' 2-1). בחקירה החוזרת, חזר עו"ד אליוט רוזנשטיין על עדותו כי הוא עזר לאביו להכין את ייפויי הכוח בזמן אמת (עמ' 37 ש' 17-14). בעקבות זאת הוצג לו העתק של ייפוי הכוח שנערך לגבי הדירה בתיק פלונית, והוא העיד שאינו יכול לזכור אם ראה אותו בשנת 1997, אך החתימה המופיעה עליו היא בוודאות חתימתו של אביו, ולשאלת בית המשפט אם זה הנוסח של המשרד, השיב: "כן זה הנוסח הקבוע שלנו כן" (עמ' 38 ש' 33-1).

התובע נשאל בחקירתו: "בשנת 2003 ראית ייפוי כוח נוטריוני?", והשיב: "כן". כשנשאל איפה ההעתק שלו, השיב: "תחפש אצל ג'. הוא לא צילם לא הביא" (עמ' 56 ש' 22-11). בהמשך הופנה התובע לייפוי הכוח הנוטריוני שצורף לתצהירו, הנוגע לדירה הנדונה בתיק פלונית, ונשאל מאיפה קיבל אותו. על כך השיב: "לפי דעתי עורך דין שריפי ביקש מפלונית... אני חושב שהוא קיבל את זה. אחד מעורכי הדין ביקש את זה לראות את זה כי את שלי לא מצאנו. אני אמנם ראיתי אותו אבל לא מצאתי אותו" (עמ' 57 ש' 33-16). התובע הוסיף שכאשר עו"ד ארתור רוזנשטיין היה בחיים, רצו להביא אותו להעיד בתביעת הפינוי בנוגע לקיומו של ייפוי הכוח, אך השופט באותו תיק לא שמע את העדויות (שם, ש' 35-34). לאחר מכן חזר התובע שוב על עדותו כי ראה את ייפוי הכוח בזמנו, אך הוא לא היה אצלו, וכשנשאל מדוע לא פנה לעו"ד ארתור רוזנשטיין לבקש העתקים, השיב: "מה זה לא פניתי? וודאי שפניתי". התובע העיד כי פנה לעו"ד ארתור רוזנשטיין סמוך לאחר הגשת תביעת הפינוי, ו"הוא אמר לי שהיה לו הצפה במשרד שהכל נעלם ניסינו לחפש כאילו ממה שנשאר הייתי שם יומיים חיפשתי לא מצאתי וזה היה חלק בטח מהריקבון שהיה שזה נזרק" (עמ' 58 ש' 20-1).

הנתבעת הפנתה בסעיף 13 לתצהירה למסמך הנחזה להיות צילום של ייפוי כוח אחר מחודש ספטמבר 1996 (נספח 10 לתצהיר), ללא חותמת נוטריון, שלפיו לכאורה היא הסמיכה את ג' רק להשכיר את הדירה. באותו נספח לתצהיר הנתבעת צורף גם מסמך הנחזה להיות צילום של אישור נוטריוני בגרמנית, ללא תרגום, מאפריל 1996. עיון במסמכים אלה מעלה סימני שאלה, בין היתר בשל היעדר תרגום של האישור הנוטריוני, חוסר ההתאמה בין מועד חתימת הנתבעת על ייפוי הכוח למועד החתימה על האישור הנוטריוני ותיקון של השנה שבוצע בכתב יד על גבי שני המסכמים. אולם גם אם מדובר בייפוי כוח תקף שנערך כדין, הוא נחתם ביום 29.9.1996, לפני מועד החתימה על שני ייפוי הכוח אצל עו"ד רוזנשטיין ביום 6.6.1997. כמו כן, ייפוי הכוח שהציגה הנתבעת ניתן לכאורה לתקופה של שנה עד שלוש שנים, כלומר לכל המאוחר עד 28.9.1999, והסכם השכירות הראשון עם התובעים נחתם רק באפריל 2000.

הנתבעת הצהירה כי "לא הוצג כל ייפוי כוח שלי למכירת הדירה" (סעיף 26 לתצהיר), אך לא ציינה בתצהירה אם היא חתמה אי פעם על ייפוי כוח כזה. בחקירתה הנגדית של הנתבעת הוצג לה ייפוי הכוח שערך אביה בנוגע לדירה שנדונה בתיק פלונית, וכשהתבקשה להתייחס לכך, העידה: "אני ממילא לא יכולה לתת תשובה על הדבר הזה, כי לא הבנתי את הנושא... אינני יכולה לומר דבר בנוגע לדבר הזה מכיוון שבאותה נקודת זמן הזו הדירה עדיין הייתה שייכת לאבי ולא הייתה לי נגיעה לה" (עמ' 241 ש' 35 עד עמ' 242 ש' 20). הנתבעת נשאלה אם ידוע לה שהיה הסכם שלפיו אם ג' ימכור דירות של אביה, יקבל ג' עמלות על המכירה. על כך השיבה בשלילה, והוסיפה "אינני יודעת, ונהפוך הוא, אני אפילו לא חושבת, אני ממש לא בדעה שבכלל היה הסכם כזה". כשנאמר לה שב' סיפרה ששמעה זאת מאביה, השיבה: "אני לא מאמינה שהיא יכולה לומר דבר כזה" (עמ' 243 ש' 14-6), אף שכך עלה במפורש מעדותה של ב'.

הנתבעת התבקשה להגיב לעדותו של עו"ד אליוט רוזנשטיין שלפיה "כשאבא שלך חתם על הייפוי כוח הנוטריוני גם את חתמת", ועל כך השיבה: "אינני זוכרת" (ההדגשות שלי – מ"ת). לשאלה אם נתנה לג' מספר ייפויי כוח, השיבה: "אני חתמתי על כמה ייפויי כוח לגבי קודם כל, במעמד שאבי העניק לי את הדירה שלו בשנת 98 וגם לגבי הסכמי שכירות כלשהם" (עמ' 244 ש' 28-17). לעומת זאת, לפי תצהיר עדותה הראשית של הנתבעת, היא חתמה עוד בשנת 1990 על תצהיר לצורך קבלת הדירה ללא תמורה, והדירה הועברה על שמה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1996 (סעיפים 7 ו-9 לתצהיר). כאמור לעיל, הנתבעת הציגה העתק של ייפוי כוח שנחתם בשנת 1996 המסמיך את ג' להשכיר את הדירה לכל המאוחר 28.9.1999, ולא הציגה העתק של ייפוי כוח שנחתם לאחר מכן, אשר מסמיך את ג' להשכיר את הדירה בשנים 2003-2000. לכן, הנתבעת אינה יכולה לשלול שג' השכיר את הדירה לתובעים על יסוד ייפוי הכוח הנוטריוני שעליו חתמה בשנת 1997, בעת שגם אביה חתם על ייפוי כוח בנוגע להשכרה ומכירה של דירתו. כשנשאלה הנתבעת אם "יכול להיות שבאחת הפעמים את חתמת על ייפוי כוח שלא הבנת, כי כולם בעברית ואת לא מדברת עברית?", השיבה: "זה יותר מדי זמן עבר, אינני יכולה לקבוע כאן מסמרות, מתי זה אמור היה להיות" (שם, ש' 32-29).

אוסיף כי הנתבעת כלל לא העלתה בסיכומיה טענות בעניין ייפוי הכוח הנוטריוני שנתן אביה לג' בנוגע לדירה שנדונה בתיק פלונית – ייפוי כוח משנת 1997 הנושא את חתימתו של עו"ד ארתור רוזנשטיין ושעותק מקורי שלו הוגש לתיק (ת/9). כפי שעולה מתצהירו של עו"ד ארתור רוזנשטיין שנפטר ומעדותו של בנו, עו"ד אליוט רוזנשטיין, באותו מועד שבו חתם מר פולץ על ייפוי כוח המסמיך את ג' למכור את הדירה שבבעלותו (הנדונה בתיק פלונית), חתמה גם בתו הנתבעת על ייפוי כוח המסמיך את ג' למכור את הדירה שבבעלותה (הנדונה בתיק זה). מחקירתה הנגדית של הנתבעת עלה שהיא איננה יכולה לשלול זאת.

לפיכך, אני מקבל את טענת התובעים כי הנתבעת חתמה על ייפוי כוח נוטריוני המסמיך את ג' למכור את הדירה הנדונה בתיק זה.

הסכם השכירות והאופציה לרכישת הדירה

התובע הצהיר כי הצדדים ערכו נספח להסכם השכירות שכותרתו "תנאים מיוחדים להסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 18.8.2000", הכולל הוראה העוסקת באפשרות עתידית של הבעלים למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות. בסעיף 4 לנספח זה נקבע כי אם יחליט המשכיר למכור את הדירה או לגור בה אחרי ה-1.10.2001, לא תהיה לשוכר אופציה לתקופת שכירות נוספת, אך לאחר מכן נכתבה בכתב יד תוספת שלפיה "לשוכר תהא זכות סירוב ראשונית לקנות הדירה" (ראו סעיפים 9 ו-20 לתצהיר התובע וכן הסכם השכירות שצורף בנספח ב). התובע התייחס לסעיף זה גם בחקירתו הנגדית, כאשר תיאר כיצד סמך על ג' והעיד כי "הייתי איתו ביחסים מאוד טובים בתקופת השכירות שלי והוא הציע לי כי גם רשמנו את זה גם בתנאים המיוחדים להסכם שהוא נותן לי אופציה בסירוב ראשוני" (עמ' 43 ש' 30-28).

מעדותו של יעקובי עלה כי הוא זה שתיווך בין פלונית וחכמון לג', ולכן "יש בהסכמים שלנו שאם אתה מתחיל בשכירות ואחר כך אתה מבצע עסקת מכר, אתה צריך לשלם תיווך". בהמשך העיד יעקובי כי ג' "בזמנו אמר לי שהוא רוצה למכור את הנושא של הדירות, והוא התעניין. והיה דיבור שהוא ישלם. אבל לא ראיתי אותו..." (עמ' 123 ש' 16-3).

התובע הצהיר כי הנתבעת מעולם לא כפרה ואינה כופרת בכך שהתובעים שכרו את הדירה כדין באמצעות מיופה הכוח ג', ושבהסכם השכירות מופיעה זכות סירוב ראשונית המקנה לתובעים זכות לרכוש את הדירה (סעיף 17). הנתבעת אישרה בתצהירה שייפתה את כוחו של ג' להשכיר את הדירה, וצירפה לתצהירה את הסכמי השכירות עם התובעים (נספחים 9-8), לרבות הסכם השכירות המקורי מיום 18.8.2000 הכולל את נספח התנאים המיוחדים הנ"ל. אם כן, הנתבעת ידעה שג' השכיר את הדירה לתובעים והסכמי השכירות היו בידיה. למרות זאת, אין בתצהירה של הנתבעת כל התייחסות לסעיף 4 לנספח התנאים המיוחדים, שלפיו לשוכרים תהיה זכות ראשונה לקנות את הדירה (וזאת בניגוד לנטען בכתב ההגנה כי ייתכן שמדובר בתוספת שנכתבה בדיעבד).

בחקירתה הנגדית נשאלה הנתבעת אם היא יודעת שכאשר ג' עשה הסכם שכירות עם פלונית וחכמון הוא נתן להם אופציה לקנות את הדירות, והשיבה: "אולי במידה שהוא יתייעץ איתנו, אבל ייעוץ כזה לא היה" (עמ' 143 ש' 23-21). בהמשך העידה: "ייתכן שהייתה אופציה כזו, אבל אם הייתה זה היה צריך לדון איתנו עם המשפחה..." (עמ' 244 ש' 6-5). בעקבות זאת התבקשה הנתבעת להראות היכן כתוב בהסכם השכירות שצורף לתצהירה שצריך להתייעץ איתם ושג' לא מספיק. הנתבעת לא השיבה על כך, אלא רק העידה כי "בכל מקרה לגבי הדירה של חכמון זה לא יכול היה להתבצע, מכיוון שהדירה הזו שייכת לי ואני הייתי אמורה לתת את ייפוי הכוח הזה, ואני מעולם לא נתתי ייפוי כוח כזה" (עמ' 244 ש' 14-12). אלא שכאמור לעיל, מעדותה של הנתבעת עלה כי היא חתמה על ייפויי כוח שונים בקשר לדירה, אינה זוכרת בדיוק על מה חתמה, ואינה יכולה לשלול את האפשרות שביוני 1997, היא ואביה חתמו באותו מעמד על ייפויי הכוח שאליהם התייחסו עו"ד ארתור רוזנשטיין ובנו עו"ד אליוט רוזנשטיין, למכירת שתי הדירות בנתניה.

אוסיף כי התובע הצהיר שהנתבעת ידעה על מכירת הדירה (סעיף 37 לתצהיר), וכשנשאל בחקירתו הנגדית מכוח מה אמר זאת, השיב: "מכוח זה שמ' ג' עליו השלום שהוא התקשר אלי הוא אמר לי שמרים רוצה למכור את הדירה ולך יש זכות סירוב אז היא ידעה". כשנשאל אם זה מה שג' אמר לו, השיב: "חד משמעית" (עמ' 55 ש' 24-13).

אומנם אין ראיה לכך שהנתבעת אכן אמרה לג' שברצונה למכור את הדירה, אך טענת הנתבעת כי הסמכתו של ג' לביצוע המכר הייתה מותנית בהיוועצות מוקדמת עם משפחת פולץ הועלתה לראשונה בחקירתה הנגדית, ואין לה כל בסיס ראייתי. בנוסח ייפוי הכוח הנוטריוני הנוגע לדירה הנדונה בתיק פלונית (ת/9), נקבע במפורש כי מר פולץ מייפה את כוחו של ג' למכור את הדירה – הסמכה שלא הותנתה בחובת היוועצות או בתנאים מוקדמים אחרים. מתצהירו של עו"ד ארתור רוזנשטיין עולה ששני ייפויי הכוח הנוגעים לשתי הדירות בנתניה נערכו יחד לבקשתם של מר פולץ ובתו הנתבעת. עו"ד אליוט רוזנשטיין העיד כי ייפוי הכוח הנוגע לדירה בתביעת פלונית נערך לפי הנוסח הקבוע של המשרד, ויש להניח שגם ייפוי הכוח הנוגע לדירה בתיק זה נערך לפי אותו נוסח. על כל פנים, הנתבעת העידה כי היא איננה זוכרת על אילו ייפוי כוח חתמה, ולא עולה מעדותה כי זכור לה שחתמה על ייפוי כוח שלפיו היא מסמיכה את ג' למכור את הדירה בכפוף לחובת היוועצות מוקדמת.

על כן, ומשנקבע כי התובעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס שהנתבעת חתמה על ייפוי כוח נוטריוני המסמיך את ג' למכור את הדירה, הרי שג' היה רשאי לכלול בהסכם השכירות הוראות המתייחסות לאפשרות של מכירת הדירה, לרבות זכות קדימה של התובעים לרכוש אותה. טענת הנתבעת כי הסמכתו של ג' לביצוע המכר הייתה מותנית בחובת היוועצות מוקדמת מהווה הרחבת חזית אסורה והיא איננה מבוססת כלל. לכן, טענה זו נדחית.

העדויות בעניין ההסכמות עם ג', זיכרון הדברים והתשלום

כך תיאר התובע בתצהירו את ההידברות עם ג' בעניין רכישת הדירה: לאחר תקופת שכירות של כשנתיים, הודיע ג' לתובעים שברצונה של הנתבעת למכור את הדירה (סעיף 15). בחודש פברואר 2003 הודיעו התובעים על רצונם לרכוש את הדירה, וביקשו מג' לפנות לנתבעת כדי להודיע לה על החלטתם ולברר מה המחיר שהיא דורשת תמורת הדירה (סעיף 18). ג' הודיע לתובעים כי הנתבעת מסכימה למכור להם את הדירה ודורשת עבורה סך של 135,000 דולר ארה"ב (סעיף 21). התובעים הודיעו לג' כי המחיר הנדרש מוסכם ומקובל, וביקשו להיפגש עם ג' לצורך ביצוע הרכישה (סעיף 22).

התובע התייחס בפירוט בסעיפים 33-23 לתצהירו לפגישה עם ג': ביום 3.2.2003 נסע התובע עם ידיד נעורים ששמו בני סבן לביתו של ג' בירושלים, לפגישה שנקבעה מראש לצורך רכישת הדירה. התובע לקח עימו לפגישה זו סך של 95,000 דולר במזומן על חשבון מחיר הדירה, שאותו קיבלו התובעים משלושה מקורות: כספי חסכונות של התובעים, עזרה מאביו של התובע בסך של 27,000 דולר ועזרה מחמותו בסכום של 20,000 דולר שהוציאה מחשבון הבנק שלה. כאשר הגיעו לביתו של ג', הוא היה מלא בשקיות נוזלים רפואיים, וכאשר התובע שאל על כך, ג' מסר לו שבתקופה האחרונה הדרדר מצבו הרפואי, והוא חלה במחלת כליות המחייבת טיפול. במעמד הפגישה שולם לידי ג' סך של 95,000 דולר על חשבון מחיר הדירה שסוכם. כמו כן סוכם בין הצדדים בכתב כי יתרת התמורה תשולם עד 3.5.2003. במעמד הרכישה נחתם זיכרון הדברים שכותרתו "אישור קבלה" ובו אישור על הסכום ששולם (נספח ד לתצהיר). ג' כתב בזיכרון הדברים בכתב ידו כי הוא הוסמך על-ידי הנתבעת למכור את הדירה.

סבן ערך תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים. לפי תצהירו של סבן, בתחילת פברואר 2003, ביקש ממנו התובע להתלוות אליו לנסיעה לירושלים, לפגישה שמטרתה רכישת הדירה שהתובעים גרו בה במשך כשנתיים. סבן הצהיר כי הנסיעה זכורה לו היטב, שכן בשנה זו עברה בתו ניתוח לב פתוח, והתובע הציע לשלב את הנסיעה לפגישה שלו עם ביקור לתפילה בכותל המערבי, וכך עשו. התובע אמר לסבן שהרכישה מתבצעת באמצעות מיופה כוח מצד הבעלים שהיא תושבת חו"ל. סבן נענה לבקשת התובע להיות עד למעמד הרכישה, ונסע עימו לירושלים. מתצהירו של סבן עולה כי התובע הביא עימו סכום כסף גדול במזומן בדולרים על חשבון מחיר הדירה, ובמהלך הפגישה שהתקיימה בדירה בבית משותף בירושלים, שילם התובע למיופה הכוח סכום במזומן בדולרים ארה"ב. סבן הצהיר כי הוא איננו יודע מהו הסכום המדויק ששולם, אך ראה שהתובע מסר למיופה הכוח שקית שבה היה הכסף, ומיופה הכוח התבקש לספור את הסכום בנוכחות התובע. לפי תצהירו של סבן, הוא ישב במרחק של כשניים-שלושה מטרים מהתובע וממיופה הכוח שישבו יחד, ולאחר קבלת הסכום וספירתו, חתמו השניים על מסמך שאותו מסר מיופה הכוח לתובע. כמו כן הצהיר סבן שלמיטב זיכרונו, לאחר מכן דיברו התובע ומיופה הכוח על תשלום היתרה.

סבן נחקר בחקירה נגדית קצרה וגרסתו לא נסתרה. מעדותו עלה שהוא לא ספר את הכסף ואיננו יודע כמה כסף מזומן בדולרים העביר התובע, אבל "הייתה שם חבילה גדולה" (עמ' 62 ש' 33-31). בהמשך העיד סבן: "ראיתי שהוציא מתוך תיק שקית בדולרים. חבילה. ספרו ואני ישבתי בצד" (עמ' 63 ש' 7-2). עוד עלה מעדותו של סבן כי הוא לא ראה מה היה כתוב במסמך שמסר מיופה הכוח לתובע, אבל ראה שהם חתמו על מסמך, ואחר כך שמע אותם מדברים על כך שייפגשו לתשלום היתרה (עמ' 63 ש' 14-8).

התובע הופנה בחקירתו הנגדית לכך שהמסמך שעליו הוא מסתמך אינו מכונה זיכרון דברים אלא אישור קבלה. על כך השיב: "לא. יש הסכם פה על רכישת דירה... מ' ג' עליו השלום הוא רשם את זה וזה ההסכם בינינו היה... שהוא קיבל כסף תמורת קניית דירה על חשבון מספר גוש חלקה" (עמ' 42 ש' 28 עד עמ' 43 ש' 5). לשאלה מדוע שילם לג' 95,000 דולר במזומן, השיב התובע שג' התקשר אליו ושאל אותו אם הוא רוצה לממש את האופציה לקנות את הדירה. לפי עדותו של התובע, ג' "אמר לי 'פעם מכרתי אותה וביטלו לי את ההסכם. אם אתה רציני, תעלה אליי עם סכום כזה לירושלים ואני אדע שאתה רציני' ככה היה בדיוק" (עמ' 43 ש' 17-12). התובע העיד שג' הוא זה שניסח את ההסכם, ושהוא ידע שג' לא היה הבעלים של הדירה, אבל כששכר אותה בשנת 2000, ג' "הראה לי ייפוי כוח נוטריוני שהוא יכול כאילו לבצע כל דבר בדירה. את זה ראיתי..." (עמ' 43 ש' 23-19). התובע נשאל אם לא רצה להתייעץ עם עורך דין ולהיות מיוצג בעסקה והשיב: "לא, כי הייתי איתו ביחסים מאוד טובים בתקופת השכירות שלי והוא הציע לי כי גם רשמנו את זה בתנאים המיוחדים להסכם הוא נותן לי אופציה בסירוב ראשוני וסמכתי עליו, הוא איש מבוגר איש אמין קיבל ממני במשך התקופה של השכירות כספים, והכל היה בסדר" (שם, ש' 31-28).

התובע חזר בחקירתו הנגדית על הצהרתו בעניין מקורות המימון לרכישת הדירה. בין היתר העיד כי הייתה לו נגרייה ו"תמיד חסכתי... כל כסף שקיבלתי הוצאתי חשבוניות והיה מותר לי לקנות דולרים" (עמ' 41 ש' 32-22). לאחר מכן העיד שהייתה כספת אצלם בבית והוא שמר שם את הדולרים שחסך (עמ' 44 ש' 20-17). לגבי הכסף שקיבל מאביו, העיד התובע כי "לפני שהוא נפטר הוא הביא לי אמר לי שלמה יא וולדי זה כסף שתקנה בית שיהיה לך". בהקשר זה העיד התובע כי אביו עבד בארבע עבודות, והתובע כיבד אותו ולא שאל אף פעם מאיפה הכסף (שם, ש' 27-22). לגבי הכסף מחמותו, העיד התובע כי "היא אמרה שהיא הוציאה מהבנק היא אספה כאילו היא אספה כסף והיא נתנה לנו". כשנשאל אם יש לו פירוט של הפעולות בחשבון, השיב התובע בשלילה והעיד שהוא לא יבקש זאת מחמותו כיוון שהיא נתנה להם מתנה, וזה לא עניינו לדעת מאיפה היא הביאה את הכסף. לאחר מכן אישר שחמותו עדיין בחיים ויכולה לדבר, אך הוא לא ביקש להזמין אותה לעדות בתביעה זו או בתביעת הפינוי כיוון שהיא מבוגרת מאוד, בת קרוב ל-90, נעזרת בעוזרת בבית והולכת עם הליכון (עמ' 44 ש' 19 עד עמ' 46 ש' 6). לשאלה אם אין לו אסמכתה על התשלום של 95,000 דולר. השיב: "אני חסכתי את הכסף... עבדתי מאוד קשה, חסכתי במאה מאה דולר ושמרנו את זה לרכישת בית" (עמ' 46 ש' 20-7).

נתתי דעתי לכך שהתובע לא הציג ראיות לביסוס מקור הכספים לרכישת הדירה, אולם בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון לזקוף זאת לחובת התובעים. מדובר בכספים שלפי עדותו של התובע שולמו במזומן לג' בפברואר 2003, ונצברו במשך שנים רבות קודם לכן, ויש קושי להציג ראיות ועדויות בנוגע לכספים אלה בחלוף עשרות רבות של שנים. מנגד, לגבי עצם העברת הכספים לג', התרשמתי שעדויותיהם של התובע וסבן הייתה מהימנה ושהם תיארו בכנות, לפי מיטב זיכרונם, את שהתרחש בפגישה בביתו של ג'. כאמור לעיל, לפי עדותו של התובע, ג' ניסח בכתב ידו את זיכרון הדברים שכונה "אישור קבלה" ובו אישר בחתימתו שקיבל לידיו את הסך של 95,000 דולר.

לפיכך, אני מקבל את גרסת התובעים בעניין ההסכמות שלהם עם ג', נסיבות החתימה על זיכרון הדברים והתשלום על סך 95,000 דולר.

עדותה של ב' 

ב', בתו של ג', אישרה בתצהירה שאביה טיפל בהשכרת שתי הדירות (הדירה נושא תביעה זו והדירה הנדונה בתיק פלונית) משנת 2000 ועד שנת 2003, וטענה שהיא יודעת בוודאות שאביה מעולם לא מכר אף אחת מהן. לתמיכה בטענה זו, הצהירה ב' לאמור:

בחשבון הבנק שניהל אביה עבור הנתבעת לא הייתה הכנסה חריגה מעבר לדמי השכירות בגין הדירות, לא היה בעיזבונו של אביה סכום כלשהו במזומן (בדולר או בש"ח), ואביה אף לא היה מקבל סכום כה גדול במזומן;

אביה נפטר בנובמבר 2003, והיה חולה מאוד בשנה שלפני פטירתו. גם במועד שבו נטען כי אביה חתם על זיכרון דברים, הוא היה מרותק לטיפולי דיאליזה בביתו, במשך 6-4 שעות ביום, כך שהוא לא היה יכול לנסוע לנתניה לחתום על מסמך כלשהו. אף לו היה אביה מגיע לפגישה בנתניה, הוא בוודאי היה מלווה באימה, שנהגה להסיע אותו ממקום למקום והקפידה להדפיס ולתייק עבורו כל מסמך;

ברור לב' שהחתימה על שני המסמכים, בתיק פלונית ובתיק דנן, אינה חתימתו של אביה. כך גם לא ייתכן שאביה - שהיה אדם משכיל מאוד, בעל תואר שני בכלכלה, שכיהן במשרד האוצר במשרות בכירות - היה חותם על מסמך בכתב ידו שבו מופיע סימון הדולר משמאל לסכום (שהוא לטענתה של ב' הצד הלא נכון);

אין סיכוי שאביה היה חותם על זיכרון דברים בכתב יד, בלי שנלווה לו הסכם מסודר מודפס, ללא ייעוץ וליווי משפטי, ללא קבלת אישור מבעל הדירה ומבלי לדווח על כך לרשויות המס;

אביה היה צלול עד למועד פטירתו ולא הייתה כל מניעה שהתובעים יעבירו לו את יתרת התמורה עד 3.5.2003. לא הגיוני שאביה חתם על מסמך מחייב, לא קיבל את הכסף במועד, ולא דרש לקבל אותו במועד שבו היה צריך להיות משולם.

אציין כבר עתה כי חלק ניכר מהצהרותיה של ב' בנוגע לאופן שבו אביה היה או לא היה פועל, הן השערות אישיות שלה שאין להן בסיס ראייתי, ולכן מהוות עדות סברה שאינה קבילה. עדותה של ב' בנוגע לדברים שסיפר לה אביה קבילה רק כראיה לכך שהדברים נאמרו, ולא לביסוס אמיתות תוכנם, בהיותם עדות מפי השמועה. כמו כן, וכפי שאפרט להלן, רבות מהצהרותיה של ב' נסתרו בחקירתה הנגדית.

ב' העידה כי אביה אמר לה ששתי הדירות (נושא תביעה זו והתביעה בתיק פלונית) מושכרות, ו"דאג שאני אדע בדיוק מה קורה עם הדירות, עם הנכסים שהוא מנהל עבור מוטוש" (עמ' 138 ש' 9-8). לדבריה, אין סיכוי שאביה היה מוכר דירה בלי לספר לה (עמ' 146 ש' 10-9). בתשובה לשאלה: "אבא שלך אם ככה היה מספר לך הכל? שתדעי הכל?", השיבה ב': "כן. הכל", ולפי עדותה, אביה סמך עליה והיא ידעה את כל הפרטים הנוגעים לענייניו הכספיים (סוף עמ' 139 ש' 13-4). ואולם, כשנשאלה ב' אם שמעה על חברה בשם "לב הכרך" (שהייתה בבעלותו של מר פולץ ושאביה ג' הוסמך לטפל בנכסיה), השיבה בשלילה והעידה: "לא יודעת מה זה" (עמ' 140 ש' 30-19). בעקבות זאת הוצגו לה מסמכים הנוגעים לעסקת הקומבינציה שבוצעה עם "לב הכרך" באמצעות אביה כמיופה כוחו של מר פולץ, והיא העידה שידוע לה שאביה עשה עסקאות קומבינציה, אך היא איננה יודעת איך קוראים לחברה שביצעה את העסקאות (עמ' 140 ש' 31 עד עמ' 141 ש' 14). בהמשך הופנתה ב' לייפוי הכוח הנוטריוני משנת 1997 המסמיך את אביה למכור את הדירה שנדונה בתיק פלונית, ונשאלה "למה צריך ייפוי כוח למכור דירות אם הוא לא מוכר דירות? את יודעת שאבא שלך מכר דירות של פולץ אחרות?". ועל כך השיבה: "אני לא זוכרת אם הייתה עוד דירה קודם... אני פשוט לא זוכרת. אני חושבת שהיו עוד דירות..." (עמ' 176 ש' 35 עד עמ' 177 ש' 7). כשנשאלה אם יש למר פולץ נכסים בישראל, השיבה שהייתה לו דירה אחת בנתניה שאבא שלה טיפל בה, ו"אולי היו לו עוד, אני לא יודעת" (עמ' 179 ש' 35-33). מכאן שבניגוד לעדותה של ב' כי אביה סיפר לה הכול, התברר שהיא אינה בקיאה בפרטי העסקאות שביצע אביה בנכסיו של מר פולץ.

מעדותה של ב' עלה כי היא לא התלוותה לפגישות של אביה עם פלונית או עם חכמון – "אני לא ליוויתי אותו לפגישות עם האנשים הספציפיים האלה", ובהמשך אישרה שאת האנשים האלה "מעולם לא ראיתי..." (עמ' 139 ש' 33 עד עמ' 140 ש' 16). ב' הצהירה כאמור כי אביה נפטר בנובמבר 2003, ובשנה שלפני פטירתו הוא היה חולה מאוד, מרותק לטיפולי דיאליזה בביתו במשך 6-4 שעות ביום, ולכן לא היה יכול לנסוע לנתניה לחתום על מסמך כלשהו. גם בחקירתה הנגדית התייחסה ב' לטיפולי הדיאליזה שעבר אביה בביתו בשנת 2003 (עמ' 147 ש' 6-1). אלא שכאמור לעיל, בניגוד לזיכרון הדברים בתיק פלונית שנחתם בשנת 2000 בנתניה, זיכרון הדברים בתיק זה נחתם לפי העדויות שלפניי בפברואר 2003, בביתו של ג' בירושלים. יתר על כן, התובע הצהיר כי "זכור לי באותו מעמד כי ביתו של מר ג' היה מלא בשקיות נוזלים רפואיים ולשאלתי מסר לי מר ג' המנוח כי בתקופה האחרונה התדרדר מצבו הרפואי והוא חלה במחלת כליות המחייבת ביצוע טיפול רפואי ולשם כך נועדו שקיות הנוזלים הרפואיים בהן הבחנתי" (סעיף 28 לתצהיר). התובע חזר על כך בחקירתו הנגדית והעיד: "כשאני הייתי אצלו בבית ונתתי לו את הכסף הוא אמר לי שהוא לא מרגיש טוב ראיתי שמה שקיות שהוא היה חולה בכליות דיאליזה" (עמ' 48 ש' 16-14). אומנם ב' העידה כי היא נהגה לסייע לאביה בטיפולי הדיאליזה, אך מתצהירו של סבן עולה כי במעמד הפגישה לא היו אנשים נוספים בבית אלא רק הוא, התובע ומיופה הכוח (סעיף 11 לתצהיר).

כן התברר שאין ממש בהצהרותיה של ב' כי אביה לא היה חותם על מסמך שלפיו הוא מוכר את הדירות ללא ייעוץ וליווי משפטי וללא קבלת אישור מבעל הדירה. מהראיות עלה כי ג' קיבל ייפוי כוח מלא לבצע פעולות בנכסיו של מר פולץ, ומימש את ייפוי הכוח כשביצע עסקאות מורכבות במקרקעין, לרבות עסקת קומבינציה ועסקה נוספת למכירת מגרש ללא ליווי משפטי צמוד ומבלי להיוועץ במר פולץ (ראו מוצג ת/3 וההפניות לעיל לעדותו של יעקובי בעניין העסקאות שביצע ג'). ב' עצמה אישרה כי אביה ביצע את עסקת הקומבינציה לפי שיקול דעתו הבלעדי, והחליט בכמה מוכרים וכמה דירות מקבלים (עמ' 152 ש' 11-5).

ב' הצהירה בסעיף 16 לתצהירה כי "אבי לא היה חותם על מסמך בכתב יד", ובסעיף 17 הצהירה כי "אין סיכוי שאבי, שהיה מצוי היטב במסמכים משפטיים, היה חותם על מסמכים שנכתבו בכתב יד". למרות זאת, בחקירתה הנגדית הכחישה ב' שהיא הצהירה באופן גורף כי אביה לא היה חותם על מסמכים בכתב יד (עמ' 164 ש' 32 עד עמ' 166 ש' 28). כשהופנתה להצהרתה בסעיף 16 הנ"ל, העידה בתחילה שהיא התייחסה רק לתקופה הרלוונטית לתביעות, ולאחר מכן טענה ש"מה שכתבתי והצהרתי, שאין סיכוי שאבא שלי היה חותם על מסמך בכתב יד, מתייחס לשני מסמכים שהראו לי" (עמ' 167 ש' 35-8). התרשמתי שעדותה זו של ב' לא הייתה מהימנה והיא אינה מתיישבת עם לשונו הברורה של התצהיר. בניגוד להצהרתה המפורשת של ב' שלפיה אביה לא היה חותם על מסמכים משפטיים שנכתבו בכתב יד, מחקירתה הנגדית עלה כי אביה חתם על מסמך שבו כתב בעצמו, בכתב ידו, את עקרונות עסקת הקומבינציה (עמ' 174 ש' 29-18, שם מתייחסת ב' למסמך בת/3, עמ' 18). ב' העידה שהמסמך נכתב בתקופה שבה, לטענתה, לא היו מחשבים אישיים והיו עושים דברים בכתב יד, אך מעיון במסמכי העסקה שהוגשו לתיק (ת/3) עולה שחלקם מודפסים. ב' אף לא הכחישה שבספטמבר 2001, חתם אביה על תיקון הצוואה שלו שנעשה בכתב יד (עמ' 173 ש' 17-2, שם מתייחסת ב' למסמך ת/7 בעמ' 4). בהמשך הודתה ב' כי "אפשר למכור דירה בכתב יד" (עמ' 176 ש' 7).

ב' הופנתה בחקירתה הנגדית לחתימה על גבי הגרמושקה ב-ת/3 ונשאלה אם מדובר בחתימתו של אביה. על כך השיבה תחילה: "...אני לא הסתכלתי על החתימה שלו ב-20 שנה האחרונות, אני לא רוצה להתחייב לשום דבר... אני מניחה שזה החתימה שלו. לא יודעת" (עמ' 142 ש' 26-21). בעקבות זאת נשאלה איך יכול להיות שבסעיף 21 לתצהירה היא הייתה נחרצת לגבי חתימותיו של אביה, ואילו כאן באולם היא לא רוצה להתחייב. על כך השיבה שכשנתנה את התצהיר, היא הסתכלה על החתימה של אביה במסמכים שהיו להם בבית, וראתה שהאות ג בחתימה כתובה הפוך, אך לדבריה "אני לא גרפולוגית וזה לא הדבר העיקרי שהצהרתי עליו. זה נמצא בסעיף 21 ולא בסעיף הראשון. לא באתי ואמרתי החתימה של אבא מזויפת, זה לא יכול להיות" (עמ' 144 ש' 8-1). ואולם, עיון בסעיף 21 מעלה שב' הצהירה שם נחרצות: "ברור לי שהחתימה על שני המסמכים א'-ב' ["אישור הקבלה" בעסקת חכמון וזיכרון הדברים בעסקת פלונית] אינה חתימת אבי". כשנשאלה ב' איך ייתכן שהיא איננה יודעת כעת מהי חתימתו של אביה, אף שראתה מסמכים עם חתימתו לפני שישה חודשים, השיבה, בין היתר: "זה הדבר נראה לי הכי פחות מהותי... בכל הסיפור הזה" (עמ' 144 ש' 23 עד עמ' 145 ש' 2), ובהמשך העידה: "בכלל לא אכפת לי החתימה... חתימה לא מעניינית אותי בכלל" (עמ' 151 ש' 31-28). אוסיף כי ב' לא צירפה לתצהירה מסמכים כלשהם הנושאים את חתימות אביה, הגם שעלה מעדותה כי היו בידיה מסמכים כאלה בעת שנתנה את תצהירה. אין אלא לזקוף זאת לחובתה ולקבוע כי לו צירפה את המסמכים, לא היה בהם כדי לתמוך בטענתה.

במהלך החקירה הביעה ב' תמיהה על כך שזיכרון הדברים לא עבר בדיקה של גרפולוג, וכשנשאלה מדוע לא הציעה זאת לבא כוחה, השיבה: "בגלל שהקטע של החתימה הכי פחות הטריד אותי... הדבר הראשון שקפץ לי לעין היה שהדולר רשום בכיוון הלא נכון" (עמ' 145 ש' 24-21). בהמשך נשאלה ב' מדוע לא צירפה לתצהירה דוגמאות למסמכים אחרים בכתב ידו של אביה עם סימן דולר, כדי לבסס את טענתה שהוא תמיד כתב את הדולר מימין לסכום. על כך השיבה: "אני צריכה לצרף מסמכים למשהו שהוא טריוויאלי?", ולאחר מכן הפנתה לסימן דולר המופיע במאמר מודפס שנטען שהוא של אבא שלה (עמ' 194 ש' 15 עד עמ' 195 ש' 33). אוסיף כי בניגוד לאמור בתצהירה של ב', בהעתק של זיכרון הדברים (המכונה "אישור קבלה") שצורף לתצהיר התובע, מופיעים סימוני הדולר מימין לסכומים.

הצהרתה של ב' בנוגע לסכום ששולם לפי זיכרון הדברים, כי אביה לא היה מקבל סכום כה גדול במזומן, היא עדות סברה שאין לה כל בסיס ושאף סותרת עדויות אחרות שלפיהן ג' קיבל תשלומים במזומן בסכומים משמעותיים, הן בגין דמי שכירות והן בגין מכר הדירות בנתניה (ראו לעיל הפניות לעדויותיהם של יעקובי, עו"ד פלונית, התובע וסבן בעניין תשלומים שקיבל ג' במזומן).

ב' הצהירה כי היא לא מצאה כספים במזומן בעיזבונו של אביה (שנפטר בנובמבר 2003), ובחקירתה הנגדית העידה כי לו מכר אביה דירה במזומן, היה צריך להיות סכום גדול מאוד בשקלים או בדולרים בדירת הוריה, והיא הייתה אצל ההורים שלה כל הזמן בתקופה שבה אביה עשה את טיפולי הדיאליזה (עמ' 146 ש' 32 עד עמ' 147 ש' 2). ואולם, היות שמדובר בסכום כסף גדול של כסף מזומן, אין לשלול שג' החביא אותו במקום נסתר בבית, או לחלופין הפקיד אותו בסמוך לאחר קבלתו. ב' לא פירטה אילו חשבונות בנק היו לאביה ומה מקור הכספים שהופקדו בהם. בחקירתה הנגדית העידה בתחילה כי היה להוריה חשבון אחד בלבד בבנק דיסקונט שאותו העבירו בהמשך לבנק הפועלים. לאחר מכן העידה שהיא אינה זוכרת כמה חשבונות בנק היו כשאביה נפטר, ולגבי החשבונות שהיו לאימה העידה שצריך לשאול את אחותה. בסופו של דבר אישרה ב' שהיו להוריה חשבונות בבנק הפועלים, בנק דיסקונט ובנק לאומי, ולאחר שב"כ התובעים ריענן את זיכרונה, היא נזכרה שהיה להוריה חשבון בנק גם בניו יורק (עמ' 158 ש' 26 עד עמ' 160 ש' 33).

עוד עלה מעדותה של ב' כי היא איננה יודעת אילו כספים העביר אביה לנתבעת ולמר פולץ, מתי העביר אותם וכיצד. בהקשר זה העידה שכספי השכירות של שתי הדירות בנתניה הועברו לחשבון הנאמנות (עמ' 148 ש' 12 עד עמ' 149 ש' 12), אך היא איננה יודעת מה נעשה בכספים אלה לאחר הפקדתם. במהלך החקירה הוצגו לב' תדפיסים של חשבון הנאמנות (ת/8) שמהם עולה כי ממועד פתיחתו בשנת 1995 ועד למועד סגירתו בשנת 2003 לא בוצעו העברות מהחשבון. על רקע זה נשאלה ב' אם לשיטתה, במהלך כל התקופה הנ"ל, לא העביר אביה את הכסף למשפחת פולץ, ועל כך השיבה: "לא יודעת מה הוא עשה, מאיפה אני יודעת, אולי הוא כן העביר מחשבון אחר... אני לא יודעת איזה כסף הוא העביר או לא העביר למרים או למוטוש, אני ממש לא אמרתי שאני יודעת את כל העסקאות שלו ever עם מוטוש, וגם זה, ברמה של איזה כסף הוא העביר לו ומתי, סליחה" (עמ' 188 ש' 32 עד עמ' 189 ש' 6, ההדגשה שלי – מ"ת). אם לא די בכך, כשנשאלה ב' אם נכון שיש למר פולץ חשבון נאמנות שהוא "לא בקורלציה לדמי שכירות, ז"א נכנסים שם כספים יותר גדולים של מאות אלפים", השיבה "אני לא יודעת, כנראה. כן." (עמ' 179 ש' 23-20).

אוסיף כי ב' העידה שהיו מאבקי ירושה בין הנתבעת ואימה לאישה אחרת שניהלה מערכת יחסים עם מר פולץ ושהיה להם ילד משותף. לדברי ב', אותה אישה קיבלה כספים של מר פולץ אחרי משפטים שהיו בגרמניה, והיא אינה יודעת אם מר פולץ הורה להעביר אליה גם כספים שיתקבלו ממכירת שתי הדירות בנתניה (עמ' 180 ש' 19 עד עמ' 183 ש' 21). הנתבעת הודתה בחקירתה הנגדית שיש לה אח למחצה, אך טענה שלא היה סכסוך ירושה, ושאחרי מות אביה, מנהל העיזבון העביר לאחיה את חלקו החוקי (עמ' 245 ש' 26 עד עמ' 247 ש' 17). הנתבעת לא ביקשה להזמין לעדות את מנהל העיזבון של מר פולץ ואף לא הציגה מסמכים כלשהם כדי לבסס מה כלל העיזבון, כיצד חולק, ואילו סכומים קיבל כל אחד מהיורשים. על כן, אין לשלול שחלק מהכספים בגין הדירות הגיעו לידי יורש או יורשים אחרים של מר פולץ (אם כי הדירה הנדונה בתיק זה רשומה כאמור על שם הנתבעת בלבד).

אין ממש גם בהצהרתה של ב' כי לא הייתה כל מניעה שהתובעים יעבירו לו את יתרת התמורה עד 3.5.2003, ולא הגיוני שאביה חתם על מסמך מחייב ולא עמד על כך שיתרת התמורה תשולם במועד ויבוצע דיווח על העסקה לרשויות המס. ראשית, מדובר בטענה בעלמא, ללא דוגמאות מפורטות ומבוססת בנוגע לאופן התנהלותו של אביה בעסקאות אחרות. שנית, התובע הצהיר כי לא הועברה יתרת התמורה עקב המחלה הקשה שפקדה את ג' (סעיף 35 לתצהיר), והתייחס לכך גם בחקירתו הנגדית. כשנשאל התובע אם אין לו תיעוד על כך שפנה לג' בתקופה הראשונה וביקש ממנו לשלם את היתרה ולגמור את העסקה, השיב: "בטח שהתקשרתי. לא פעם ולא פעמיים". כשנשאל אם עשה משהו בכתב, השיב בשלילה והעיד: "היה פה אמון בין אנשים" (עמ' 47 ש' 9-3). לאחר מכן נשאל התובע אם לא הטריד אותו שיתרת התמורה לא שולמה, והשיב שזה הטריד אותו מאוד. לשאלה מדוע, אם כך, לא פנה לעורך דין השיב התובע כי ג' אמר לו שהוא חולה כליות ועובר טיפולי דיאליזה, וכשהתקשר אליו "הוא אמר לי מר חכמון אל תדאג אני אגיע אני קצת לא מרגיש טוב, אני מאושפז אני אגיע אז חיכיתי כי סמכתי עליו..." (עמ' 48 ש' 20-7). אזכיר כי ב' העידה שהיא לא הייתה נוכחת בפגישות של אביה עם התובעים, ולא עולה מתצהירה או מעדותה כי היא ידעה מה נאמר בפגישות ובשיחות בין אביה לחכמון.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע שאין כל יסוד להצהרותיה של ב' כי היא יודעת בוודאות שאביה לא מכר את הדירה וכי לא ייתכן שאביה היה חותם על זיכרון הדברים למכירת הדירה, ולכן אין לייחס משקל כלשהו לעדותה של ב' בעניין זה.

התנהלות הצדדים לאחר פטירתו של ג'

התובע הצהיר כי בעקבות החתימה על זיכרון הדברים והתשלום לג', התובעים נוהגים בדירה מנהג בעלים, אינם משלמים דמי שכירות, רשומים כמחזיקים בדירה ברשות המקומית, משלמים בגינה את כל המיסים והתשלומים ואף השקיעו בעבודות שיפוץ ובניה נרחבות בדירה בעלות של מאות אלפי ש"ח (סעיפים 39-36). כמו כן הצהיר כי למרות ניסיונותיהם הרבים של התובעים, הם לא הצליחו ליצור קשר עם הנתבעת, הן משום שהקשר עימה היה דרך מיופה הכוח בלבד, והן משום שהנתבעת היא תושבת חו"ל, ולא היה לתובעים כל מידע על מקום מגוריה או פרטים ליצירת קשר עימה (סעיפים 41-40). לפי תצהירו של התובע, הנתבעת לא פנתה אליהם בטרוניה כלשהי מאז שהפסיקו לשלם דמי שכירות בשנת 2003 ועד שנת 2009, אז הגיעה יחד עם אימה לישראל והן ביקרו בדירה. במהלך הביקור בדקה הנתבעת את הדירה, ראתה את השינויים שנעשו בה, והתובעים ביקשו ממנה להשלים את עסקת הרכישה. הנתבעת דחתה את ההצעה בתואנות שונות, התכחשה לעסקה, וטענה כי התובעים הם עדיין במעמד של שוכרים. באותה שנה פנתה הנתבעת לתובעים גם באמצעות עו"ד קטי אלמליח (סעיפים 51-46).

התובע הצהיר כי הנתבעת הייתה מיוצגת בידי שני עורכי דין שונים בישראל: עו"ד קטי אלמליח בשנת 2009 ועו"ד יגאל שני בשנת 2014, והם שיגרו לתובעים מכתבי התראה. התובע תיאר כיצד בתגובה לעמדת הנתבעת באמצעות באי כוחה, קוימו פגישות בין באי כוח הצדדים, שאחת מהן התקיימה במשרדה של עו"ד אלמליח וכן נשלחו מכתבי תגובה במענה למכתבי ב"כ הנתבעת. בהקשר זה הפנה לתכתובת בנספח ו לתצהירו (סעיפים 53-51). מתצהיר התובע עולה כי הנתבעת לא פעלה כלל בעניין הדירה משנת 2009 עד שנת 2014, ולאחר מכן משנת 2014 ועד להגשת תביעת הפינוי בשנת 2019 (סעיפים 63-62).

בחקירה הנגדית חזר התובע על הצהרתו כי מאז מותו של ג', ניסו התובעים ליצור קשר עם הנתבעת, ללא הצלחה. כשנשאל אם ניסה לפנות לילדיו של ג', השיב התובע לאמור (עמ' 55 ש' 25 עד עמ' 56 ש' 2):

"התקשרתי לדינה אשתו של מ', עשרות פעמים. צרחות בטלפון אל תתקשרו לפה למה מ' נפטר אנחנו לא מתעסקים כלום... התקשרתי לשאול אותה איך אוכל להגיע למרים לסגור איתה את העניין שלי, אל תתקשר לפה, אל תתקשר... ממש כאילו, כאילו ריב בין המשפחות. לא ידעתי למה."

התובע נשאל מדוע בשנים 2003 ו-2004 לא הפקיד את יתרת התמורה בסך 40,000 דולר לחשבון הנאמנות שניהל ג' על שם הנתבעת, והשיב שהוא לא היה יכול לקבל החלטה כזו, וכשהתייעץ על כך עם עו"ד שריפי בשנת 2009, אמרו לו לחכות ולא להפקיד את הכסף (עמ' 48 ש' 23 עד עמ' 49 ש' 4). כמו כן העיד שבהמשך פעל לפי עצת בא כוחו הנוכחי, עו"ד מזור, שלא הנחה אותו לרשום הערת אזהרה או לשלם את יתרת התמורה (עמ' 49 ש' 29-18). התובע תיאר בעדותו גם את ההתנהלות מול עו"ד אלמליח, לרבות הודעתה על כך שהפסיקה לייצג את הנתבעת, והניסיון לקבל ממנה את פרטי ההתקשרות עם הנתבעת (עמ' 49 ש' 34 עד עמ' 50 ש' 2):

"ברגע שקיבלתי מקטי את המכתב והתחלתי להתנהל איתה אז עשיתי כאילו ניסיתי להגיע איתה לאיזה שהיא פשרה וזה לא הסתדר. ואחרי זה שהלכתי לקטי לחפש את מרים איפה היא נמצאת היא אמרה שהיא לא מייצגת אותה בכלל כי הלכתי לקטי לבדוק איפה מרים בשביל לפנות אליה להגיע אליה. גם לא ידעתי איפה היא נמצאת בגרמניה."

התובע הודה שלא שילם את היתרה בגין הדירה כיוון שלא פנו אליו, והוא אמר שאם יפנו אליו הוא יראה את המסמכים וישלם. בהקשר זה העיד: "עובדה שלקטי הראיתי את המסמכים היא ירדה ממני. אחרי זה עורך דין ב-2014 משרד שני גם ירדו ממני" (עמ' 50 ש' 32-29). כך תיאר התובע את ההתנהלות מול משרדו של עו"ד יגאל שני (עמ' 57 ש' 14-8):

"הגעתי למשרדו של יגאל שני... הראיתי לו את מה שיש לי והוא אמר שהוא יחזור אליי וגם הוא לא חזר אליי... גם הוא לא חזר אליי כמו קטי. שאני הלכתי לחפש את קטי, אני גם פניתי למשרד של שני כמה פעמים לקובי. כאילו קובי אחד מעורכי הדין שם."

הנתבעת לא פירטה בתצהירה מה עשתה בעניין הדירה החל מהמועד שבו חדלו התובעים לשלם דמי שכירות בשנת 2003 ועד שנת 2009, שבמהלכה נשלח לתובעים מכתבה של עו"ד קטי אלמליח. בחקירה הנגדית העידה הנתבעת כי רק בשנת 2005 ניתן צו לקיום צוואת אביה (שנפטר באוגוסט 2000), ואז מינו הנתבעת ואימה עורך דין בפרנקפורט, ד"ר מילר, לטפל בהעברת הנכסים של אביה על שמן. לפי עדותה של הנתבעת, בעקבות הטיפול של עו"ד מילר נודע להן שלא שולם שכר דירה משנת 2003 (עמ' 212 ש' 12-2; עמ' 217 ש' 30-26). הנתבעת לא הזכירה את עו"ד מילר בתצהירה, ולא הציגה אסמכתאות כלשהן כדי לבסס אילו פעולות ובירורים ביצע ומתי. הנתבעת אף לא פירטה בתצהירה מה עשתה בעניין הדירה, אם בכלל, במהלך השנים 2008-2005. בחקירה הנגדית טענה הנתבעת לראשונה כי עו"ד מילר פנה לתובעים בשנת 2006. טענה זו אינה מופיעה בתצהיר הנתבעת ואין לה כל ביסוס ראייתי.

הנתבעת נשאלה מתי נודע לה על הטענות של פלונית וחכמון כי הם קנו את הדירות, והשיבה שגילתה זאת בשנת "2006... לכל המאוחר ב-2007... דרך קטי אלמליח" (עמ' 247 ש' 12-1). בניגוד להצהרת הנתבעת (בסעיף 19 לתצהירה) כי היא פנתה לעו"ד אלמליח בחודש יוני 2009 או בסמוך לכך, בחקירתה הנגדית העידה הנתבעת שעו"ד אלמליח החלה לטפל בעניינה משנת 2007, והיא סבורה שבאותה שנה שוחחה עו"ד אלמליח עם אשתו של ג', דינה (עמ' 28-13). כמו כן העידה הנתבעת כי היא הייתה בישראל בשנים 2007, 2008 ו-2009, ובהזדמנויות האלה שוחחה עם עו"ד אלמליח (עמ' 211 ש' 4). כשנשאלה הנתבעת אם יש בידיה מכתבים של עו"ד אלמליח לתובעים מלפני שנת 2009, השיבה תחילה שהיא צריכה לבדוק, ולאחר מכן הפנתה לדוא"ל בגרמנית והעידה שאינה יכולה להפנות למכתבים של עו"ד אלמליח בעברית, כיוון שהיא לא יכולה לקרוא אותם (עמ' 214 ש' 32 עד עמ' 215 ש' 8). אלא שהמכתב היחיד של עו"ד אלמליח שצורף לתצהירה של הנתבעת הוא מחודש יולי 2009 (נספח 11), ולא הוצגה כל ראיה לכך שעו"ד אלמליח פנתה לפלונית קודם לכן.

מהנספחים לתצהיר הנתבעת (נספחים 11 ו-12) עולה כי עו"ד קטי אלמליח כתבה לתובעים מכתב מיום 2.7.2009, שבו נדרשו לשלם דמי שכירות החל משנת 2004 ולפנות את הדירה עד 17.7.2009, וכן נכתב שאם לא יעשו זאת, הנתבעת תנקוט את כל האמצעים החוקיים העומדים לרשותה, ללא כל התראה נוספת. בתשובה לכך נשלח לעו"ד אלמליח מכתב מיום 7.7.2009 של עו"ד ניסן שריפי, שטען כי מרשיו התובעים רכשו את הדירה בשנת 2003 לפי חוזה שנערך עם מיופה הכוח, ג', אישר שהתובעים טרם שילמו את היתרה עקב פטירתו של ג', וביקש לקבוע פגישה לצורך השלמת העסקה ורישום התובעים כבעלים. אין טענה או ראיה לכך שעו"ד אלמליח השיבה למכתב זה, והנתבעת לא התייחסה לפניות נוספות כלשהן לתובעים מהמועד שבו התקבל מכתבו של עו"ד שריפי בשנת 2009 ועד להגשת תביעת הפינוי בשנת 2019. בחקירתה הנגדית העידה הנתבעת כי היא כלל לא יודעת שעו"ד יגאל שני פנה בשמה לחכמון בשנת 2014 בעניין הדירה (עמ' 218 ש' 15-11).

הנתבעת נשאלה בחקירתה הנגדית מדוע אימה אמרה לעו"ד אלמליח להפסיק לטפל בתיקים של פלונית וחכמון, והשיבה שהיו כמה סיבות שלא אפשרו להן לנסוע לישראל, וביניהן מחלת אימה, העובדה שהנתבעת הייתה אם יחידנית והמצב הביטחוני (עמ' 216 ש' 12-4). אין התייחסות לכך בתצהירה של הנתבעת, ובעדותה לא הסבירה מדוע לשיטתה יכלו היא ואימה להגיע לישראל בשנים 2007, 2008 ו-2009, אך לא יכלו לעשות זאת בשנת 2010. הנתבעת העידה שעו"ד אלמליח דיווחה לה שהיא הגיעה לפגישה עם עורכי הדין של פלונית וחכמון וקיבלה מהם מסמכים, אך הם לא היו רלוונטיים (עמ' 261 ש' 20 עד עמ' 262 ש' 3). לפי עדותה של הנתבעת, עו"ד אלמליח אמרה לה שהוצגו בפניה מסמכים מדרגה ד' ו-ה', שבחלקם כתובים בכתב יד ושהיא לא יכלה להתייחס אליהם (עמ' 254 ש' 3 עד עמ' 256 ש' 13). הנתבעת כלל לא העלתה בתצהירה את הטענה שעו"ד אלמליח דיווחה לה שנפגשה עם ב"כ התובעים, וגם בחקירתה הנגדית לא פירטה מתי נודע לה על כך ומהם המסמכים שלדבריה של עו"ד אלמליח הוצגו לה בפגישה זו. כשנשאלה הנתבעת מדוע לא ביקשה להזמין את עו"ד אלמליח לעדות, השיבה: "אינני יודעת, זה לא היה מתוכנן, אין לי מושג... לא חשבנו על זה" (עמ' עמ' 218 ש' 4-1). בהיעדר הסבר מתקבל על הדעת לכך שעו"ד אלמליח לא הוזמנה לעדות, יש לזקוף זאת לחובת הנתבעת ולקבוע כי לו נשמעה עדותה של עו"ד אלמליח, היה בה כדי לתמוך בגרסת התובעים.

הנתבעת לא הסבירה בתצהירה מדוע לא נקטה הליכים משפטיים כלשהם נגד פלונית וחכמון במשך שנים רבות, ורק בשנת 2019 הגישה תביעות לפינויים מהדירות. ב' הצהירה כי למיטב הבנתה, הנתבעת לא המשיכה את הטיפול באמצעות עורכי הדין שיצרה עימם קשר משיקולי שכר טרחה. בחקירתה הנגדית העידה ב' תחילה כי היא איננה זוכרת מדוע הפסיקה הנתבעת את הטיפול באמצעות עו"ד אלמליח, ולאחר מכן העידה כי היא חושבת שהנתבעת הייתה מתוסכלת כיוון ששילמה לעו"ד אלמליח הרבה כסף והיא לא הביאה לשום תוצאה (עמ' 193 ש' 35-17). לעומת זאת, הנתבעת הציגה בחקירתה הנגדית טעמים אחרים לגמרי לכך שבמשך תקופה ארוכה לא נקטה הליכים משפטיים נגד פלונית וחכמון. כאמור לעיל, בעדותה התייחסה הנתבעת לראשונה לנסיבות שלטענתה הקשו עליה להגיע לישראל, וכשנשאלה מה השתנה בשנת 2019 כשהגישה את תביעות הפינוי, השיבה: "מה שהשתנה היה, שדוד [מזרחי] באמת הגיע אלי והציע לי לייצג אותי בישראל". כשנשאלה אם הייתה מנהלת בכלל את ההליכים המשפטיים אם מזרחי לא היה פונה אליה, השיבה: "אינני יודעת...", והוסיפה שהיה שלב שבו חשבו למכור את הדירות על יושביהן (עמ' 215 ש' 29 עד עמ' 216 ש' 34).

מהחקירות הנגדיות עלה שהנתבעת הגיעה להסכם עם מזרחי בעניין ניהול ההליכים המשפטיים נגד חכמון ופלונית. הסכם זה אינו מוזכר כלל בתצהירה של הנתבעת. מזרחי העיד כי בתחילה הציע לנתבעת לרכוש את הדירות, אך לאחר מכן שונה המתווה, והוסכם שהוא יסייע לנתבעת בניהול ההליכים המשפטיים ויממן את שכר טרחת עורך הדין (עמ' 71 ש' 20 עד עמ' 73 ש' 25). מזרחי אישר בעדותו שהוא היה נוכח בפגישות בין הנתבעת לבא כוחה וגם בתביעת הפינוי, ושהוא ממוען לכל הודעת דוא"ל שב"כ הנתבעת מוציא (סוף עמ' 83 ותחילת עמ' 84). מזרחי העיד כי ההסכמים שלו עם הנתבעת "אינם כוללים את רכישת הדירות בשום פנים ואופן בשום צורה ואופן לא במרומז..." (עמ' 58 ש' 13-12), אך כשנשאל מהי התמורה המגיעה לו לפי ההסכם עם הנתבעת, סירב להתייחס לכך (עמ' 77 ש' 33-11). הנתבעת נרתעה בתחילה מלגלות את תוכן ההסכם שלה עם מזרחי, אך לאחר מכן העידה כי הוסכם עימו שהוא זה שיטפל בהגשת התביעות נגד פלונית וחכמון ויממן את שכר הטרחה של עורך הדין, ובתמורה, אם ייקבע כי הדירות נשארות בבעלות הנתבעת, יקבל מזרחי חלקים מזכויות הבעלות בהן – "אני לא מחזירה לו את ההוצאות שהוא שילם לעוה"ד, אלא הוא מקבל חלק מהבעלות של הדירות" (לפי עדותה, מדובר ב-25% מהדירה שבה מתגוררים חכמון ו-20% מהדירה שבה מתגוררת פלונית). הסכם זה לא הוצג לבית המשפט. כמו כן העידה הנתבעת כי מזרחי משלם את שכר טרחתו של בא כוחה מזה חמש שנים, ומקבל אחוזים גם משכר הדירה שמשולם בגין הדירות (סוף עמ' 210 ש' 34 עד עמ' 213 ש' 13). עוד עלה מעדותה של הנתבעת כי עד היום היא לא קיבלה כל חלק מדמי השכירות בסך כולל של 126,000 יורו ששילמו פלונית וחכמון החל משנת 2020, ואין לה שום גישה לחשבון שבו מופקדים הכספים (עמ' 205 ש' 5-1).

סיכום עובדתי

התובעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס שהנתבעת חתמה בשנת 1997 על ייפוי כוח נוטריוני המסמיך את ג' להשכיר או למכור את הדירה, ומעדותה של הנתבעת עלה שהיא אינה יכולה לשלול זאת. על יסוד ייפוי הכוח, השכיר ג' את הדירה לתובעים החל משנת 2000, וכלל בהסכם השכירות זכות קדימה של התובעים לרכישת הדירה. טענת הנתבעת כי מכירת הדירה הייתה מותנית בהיוועצות עימה היא בגדר הרחבת חזית אסורה ואין לה תימוכין בראיות. התובע וסבן תיארו בפירוט את המפגש עם ג' שבו נחתם זיכרון הדברים והועבר התשלום. התרשמתי שעדותם הייתה מהימנה. מנגד, טענתה של ב' כי לא ייתכן שאביה חתם על זיכרון הדברים התבררה כחסרת כל בסיס. מהראיות עולה כי לאחר פטירתו של ג' ניסו התובעים ליצור קשר עם הנתבעת, בין היתר באמצעות פניות רבות לאלמנתו של ג' שסירבה לשוחח עם התובע ולמסור לו את פרטי ההתקשרות עם הנתבעת. לפי עדותה של הנתבעת, היא ידעה על טענותיהם חכמון ולפלונית בעניין רכישת הדירות לכל המאוחר בשנת 2007, אך פנתה אליהם רק בשנת 2009. לא נסתרה עדותו של התובע כי בעקבות פנייה זו, הציעו התובעים ומי מטעמם להשלים את העסקה, אולם לא הייתה נכונות של הנתבעת או של עו"ד אלמליח לדון בכך. התובע העיד כי בשנת 2014 העלה את טענותיו גם בפני עורך דין נוסף שפנה אליו מטעם הנתבעת, אך הנתבעת העידה שלא ידוע לה על פנייה כזו. מכאן שלגרסת הנתבעת, משנת 2009 ועד מועד הגשת תביעת הפינוי בשנת 2019, היא כלל לא פנתה לתובעים בעצמה או באמצעות מי מטעמה.

לאור כל האמור לעיל, ולנוכח התרשמותי ממכלול העדויות והראיות, אני מקבל את גרסת התובעים שלפיה ג', שהיה מיופה כוחה של הנתבעת למכירת הדירה, חתם על זיכרון דברים וקיבל מהתובעים במזומן את התשלום הראשון שנקבע בגין המכר. כמו כן אני קובע שהתובעים היו מעוניינים להשלים את העסקה, ואף ניסו ליצור קשר עם הנתבעת לשם כך, אך לא הצליחו לעשות זאת. מנגד, הנתבעת לא יצרה קשר עם התובעים במשך תקופות ארוכות, וגם בפעמים הספורות שפנתה אליהם, ישירות או באמצעות מי מטעמה, היא לא הביעה נכונות להשלים את עסקת המכר. אומנם בשנים הרבות שחלפו לא נקטו התובעים הליכים משפטיים נגד הנתבעת, אך גם הנתבעת לא נקטה הליכים משפטיים נגד התובעים. היא עשתה זאת רק בשנת 2019 בעקבות התקשרותה בהסכם עם מזרחי, שלא הוזכר בתצהירה, וניכר כי היא ניסתה להסתיר את קיומו. ההסכם לא הוגש לתיק, אולם לפי עדותה של הנתבעת, הוסכם שמזרחי יסייע לה בניהול ההליכים המשפטיים נגד חכמון ופלונית, לרבות באמצעות מימון מלוא שכר הטרחה של עורך הדין, ובתמורה יקבל חלק מהזכויות בדירות.

טענות הנתבעת בעניין חוק השליחות

בסיכומי הנתבעת נטען כי התובעים לא הוכיחו שהנתבעת ידעה על העסקה עם ג', אישרה אותה וקיבלה את הכסף לידיה. בהקשר זה נטען שכלל לא הוצג ייפוי כוח המסמיך את ג' למכור את הדירה. טענה נוספת היא כי ההיגיון מחייב שבעסקת מקרקעין הנעשית על ידי שלוח בישראל, תתקבל לפחות הסכמה של בעל המקרקעין השוהה בחו"ל, ובאמצעים האלקטרוניים שהיו קיימים באותה עת, לא הייתה מניעה לקבל הסכמה כזו. הנתבעת טוענת שבפועל לא התבקשה הסכמה ולא התבקש או ניתן אישור, לא במועד החתימה לכאורה ואף לא בדיעבד, לרבות בשנת 2009 בעת פנייתה של עו"ד אלמליח לתובעים. עוד נטען שגם אם ג' קיבל מפלונית סכומי כסף ניכרים, לא הוכח שהנתבעת קיבלה כספים אלה, ובהתאם לעדותה ולדפי הבנק בחשבון הנאמנות, ברור כי היא לא קיבלה סכום כלשהו על חשבון מכירת הדירות. לפיכך נטען כי ג' חרג מהרשאתו, ולאור סעיף 6(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות), בר הפלוגתא של התובעים הוא ג' ולא הנתבעת.

בסיכומי התשובה נטען כי עסקינן בטענה חדשה שהיא בגדר הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין נטען כי התובעים אינם צריכים להוכיח שמר פולץ והנתבעת ידעו על העסקאות למכירת הדירות ואישרו אותן, וכי חובת הפעולה היא על מייפי הכוח, שנתנו בידי ג' ייפוי כוח מלא ובלתי מוגבל לפעול בנכסיהם, לרבות מכירתם, ללא הגבלה. בהקשר הזכירו התובעים שג' ביצע עבור משפחת פולץ עסקאות מקרקעין מורכבות ביותר לבדו ולפי ייפוי שניתן לו. לפיכך, נטען כי הנתבעת היא זו שנדרשה להוכיח שההרשאה שניתנה למיופה הכוח בוטלה או שונתה, והיא לא הרימה נטל זה.

אומנם, בניגוד למקרה שנדון בתיק פלונית, בענייננו לא הוצג ייפוי הכוח שנחתם או העתק שלו. עו"ד פלונית הצליחה לאתר במשרדה את ייפוי הכוח המקורי שעליו חתם מר פולץ בפני הנוטריון ארתור רוזנשטיין, אשר הוגש לתיק פלונית, ואילו התובע בתיק זה, שאיננו עורך דין, העיד כי ג' הראה לו את ייפוי הכוח שעליו חתמה הנתבעת, אך לא הותיר בידיו העתק. ואולם כפי שנקבע לעיל, התובעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס שבשנת 1997, באותו מעמד שבו חתם מר פולץ על ייפוי הכוח המסמיך את ג' למכור את הדירה שהייתה בבעלותו, חתמה גם הנתבעת בפני אותו נוטריון על ייפוי כוח המסמיך את ג' למכור את הדירה שבבעלותה. התובעים ביססו באמצעות עדותו של עו"ד אליוט רוזנשטיין ותצהירו של עו"ד ארתור רוזנשטיין ז"ל ששני ייפויי הכוח נחתמו באותו מועד, אך כעבור שנים רבות לא נמצאו במשרד הנוטריון. מנגד, הנתבעת צירפה לתצהירה העתק של ייפוי כוח משנת 1996 המסמיך את ג' להשכיר את הדירה לכל המאוחר עד 28.9.1999, ובחקירתה הנגדית העידה שחתמה על מספר ייפוי כוח בקשר לדירה שהיא אינם זוכרת מהם, ואינה זוכרת אם חתמה על ייפויי כוח יחד עם אביה. מכאן שהנתבעת אינה יכולה לשלול שבשנת 1997, בעת שאביה חתם בפני הנוטריון עו"ד ארתור רוזנשטיין על ייפויי כוח המסמיך את ג' להשכיר ולמכור את דירתו, חתמה אף היא על ייפוי כוח המסמיך את ג' להשכיר ולמכור את דירתה.

בסעיף 2 לחוק השליחות נקבע כי "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין את השולח". משהתקבלה הטענה כי הנתבעת חתמה על ייפוי כוח המסמיך את ג' למכור את הדירה, וג' פעל לפי ייפוי כוח זה, אזי ההסכמות שאליהן הגיע ג' עם התובעים מחייבות ומזכות את הנתבעת. הנתבעת לא ביססה שג' חרג מהרשאתו, ושחלות בענייננו הוראות סעיף 6 לחוק השליחות. אין בסיס לטענתה החדשה של הנתבעת בחקירתה הנגדית כי ג' נדרש להתייעץ עימה או עם מר פולץ לפני מכירת הדירה. הנתבעת כלל לא טענה בכתב ההגנה או בתצהיר עדותה הראשית שהיא חתמה על ייפוי כוח למכירת דירתה, וממילא לא טענה שייפוי הכוח שחתמה עליו כלל תנאי של חובת היוועצות מוקדמת. בייפוי הכוח למכירת דירתו של מר פולץ שנחתם באותו מעמד לא נכלל תנאי כזה, וכן עולה מהעדויות והראיות כי שנים רבות לפני החתימה על ייפויי הכוח נושא תיק זה ותיק פלונית, ניהל ג' לפי שיקול דעתו נכסי מקרקעין של מר פולץ בישראל וביצע בהן עסקאות משמעותיות. טענת הנתבעת כי לא התבקשה ולא נטענה הסכמתה לביצוע העסקה לאחר חתימת זיכרון הדברים אינה רלוונטית, כיוון שזיכרון הדברים נחתם על יסוד ייפוי כוח נוטריוני שנתנה הנתבעת לג' בשנת 1997. בסעיף 14(א) לחוק השליחות נקבע כי "השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח...", בסעיף 15(א) נקבע כי "כל עוד לא ידע השלוח על סיום השליחות, זכאי הוא כלפי השולח לראותה כנמשכת", ובסעיף 15(ב) נקבע: "לא ידע הצד השלישי על סיום השליחות, זכאי הוא לראותה כנמשכת...". לפיכך, משלא הוצגו ראיות כלשהן על ביטול ייפוי הכוח הנוטריוני למכירת הדירה משנת 1997, הרי שייפוי כוח זה המשיך לעמוד בתוקפו בעת החתימה על זיכרון הדברים בשנת 2003.

אין יסוד גם לטענה כי ג' חרג מההרשאה שניתנה לו כאשר קיבל לידיו סכום ניכר של כסף על חשבון התמורה בגין הדירה. בסעיף 5(א) לחוק השליחות נקבע כי "השליחות חלה – באין הגבלה בהרשאה – על כל פעולה הדרושה באופן סביר לביצועו התקין של נושא השליחות...", בסעיף 10(א) נקבע כי "כל נכס שבא לידי השלוח עקב השליחות מוחזק בידו כנאמן של השולח" ובסעיף 10(ב) נקבע כי "השולח זכאי לכל ריווח או טובת הנאה שבאו לשלוח בקשר לנושא השליחות". מכאן שחזקה כי שליחותו של ג' חלה על כל פעולה הדרושה באופן סביר לביצוע המכר, לרבות קבלת כספים בגין הדירה (כפי שצוין במפורש בייפוי הכוח שעליו חתם מר פולץ למכירת דירתו). כמו כן, לפי הוראות חוק השליחות הנ"ל, הסכום ששילמו התובעים לג' עקב השליחות מוחזק בידי ג' כנאמן, והנתבעת זכאית לקבלו. אוסיף שבניגוד לנטען בסיכומי הנתבעת, אין בעדותה ובמסמכים שהציגה כדי לבסס שהיא ואימה לא קיבלו כספים כלשהם על חשבון מכירת שתי הדירות בנתניה. יתר על כן, מעדותה של הנתבעת שאליה התייחסתי לעיל עלה כי היא ואימה משכו מחשבון בנק על שם אביה בישראל סכום כסף גדול, שהגיוני לדבריה כי עמד על מאות אלפי ש"ח, ולא נשללה האפשרות שמקורו בתשלומים ששילמו התובעים ופלונית לג' בגין הדירות. על כל פנים, התובעים לא נדרשו להוכיח שהסכום ששילמו לג' בגין הדירה הגיע לידי הנתבעת. די שהוכח כי בעת חתימתו של ג' על זיכרון הדברים וקבלת התשלום מהתובעים בגין הדירה, פעל ג' בהתאם לייפוי הכוח הנוטריוני שקיבל מהנתבעת.

לפיכך, אני קובע כי התובעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס שג' התקשר בעסקת המכר וקיבל תשלום בגינה לפי ייפוי כוח נוטריוני שניתן לו כדין, ולא חרג מההרשאה שניתנה לו.

האם התקיימו התנאים הדרושים להתקשרות בעסקת מכר מקרקעין?

בסיכומי הנתבעת נטען כי בהיעדר מסמכים מקוריים, לא הוכחה דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובוודאי לא קיומה של עסקה. דינה של טענה זו להידחות. משהתקבלה טענת התובעים כי המסמך שצורף לתצהיר התובע הוא העתק של זיכרון הדברים שנכתב בכתב ידו של ג' במהלך הפגישה עימו, הרי שהוכח כי ההתחייבות למכירת הדירה נעשתה במסמך בכתב, ואין בהיעדרו של המסמך המקורי כדי לגרוע מכך. הנתבעת לא הציגה ראיות כדי לבסס, ולו לכאורה, שמדובר במסמך מזויף. עדותה של ב' כי לא ייתכן שאביה חתם על המסמך היא עדות סברה, שאין לה כל בסיס. יובהר כי לא נטען בסיכומי הנתבעת שהפרטים שצוינו בזיכרון הדברים אינם מספיקים כדי לקיים את דרישת הכתב בעסקת מקרקעין, והטענה היחידה בהקשר זה נגעה רק לעצם קיומו של המסמך.

טענה נוספת של הנתבעת היא שזיכרון הדברים אינו מהווה הסכם מכר מחייב. בעניין זה נקבע עוד בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283 (1979) כי זיכרון דברים יכול להשתייך לאחת משתי קטגוריות: (1) מסמך שנערך במהלך משא ומתן בין הצדדים שטרם הסתיים ושרק אחריו ייחתם החוזה המחייב; או (2) הסכם גמור ומוחלט המסיים את המשא ומתן בין הצדדים, אף אם לא ייחתם אחריו חוזה פורמאלי. כדי לקבוע לאיזו משתי הקטגוריות משתייך זיכרון דברים מסוים, נקבעו בפסיקה שני מבחנים מצטברים: (1) גמירות דעת: כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם; ו-(2) מסוימות: קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. בפסיקה מאוחרת יותר רוככה דרישת המסוימות, ונקבע כי היא משנית לדרישת גמירות הדעת (ראו למשל ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, (נבו 24.7.2013) בפסקה 12 וע"א 4933/17 גרין (איבגי) נ' פרידמן (נבו 11.10.2020) בפסקה 42 וההפניות שם).

לעניין המסוימות, די בכך שנקבע בבירור בזיכרון הדברים שנחתם בענייננו מיהם הצדדים לעסקה, מהו הנכס הנמכר, מה סכום התמורה בגינו, מהו הסכום שישולם במועד חתימת זיכרון הדברים ומתי וכיצד תשולם יתרת התמורה. אציין שאין בסיכומי הנתבעת טענה שלפיה דרישת המסוימות לא התקיימה בענייננו.

אשר לגמירות דעת, אומנם לא נחתם הסכם מסודר ומודפס, אך הרוכשים ומיופה הכוח ג' אישרו בחתימתם את כל פרטיה העיקריים של העסקה, ובהם זיהוי של הדירה הנמכרת (כתובת ומספר גוש וחלקה), שמות הצדדים (תוך שצוין כי הנתבעת הסמיכה את ג' לבצע את המכירה) ומועדי ביצוע התשלומים. כמו כן נקבע פיצוי מוסכם במקרה של הפרת התנאים שנקבעו. ג' אף הצהיר בזיכרון הדברים שנכתב בכתב ידו שהוא קיבל מהתובע סכום של 95,000 דולר במזומן על חשבון הקנייה, אשר מהווה כ-70% מהתמורה הכוללת (בסך 135,000 דולר). ראו והשוו לעניין זה ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (נבו 25.1.2016), שם נקבע כי מכלול הנתונים מוביל למסקנה שהצדדים ביקשו להתקשר בחוזה מחייב, אף שבאותו מקרה שולם סכום נמוך מאוד ביחס לתמורה הכוללת, ונקבע שהמסמכים שנחתמו לא היו ברורים והקשו להבין את התנהלות הצדדים בעת עריכתם. בענייננו, הגם שזיכרון הדברים נערך בכתב יד ולא נחתם בעקבותיו הסכם מכר מפורט, תנאי העסקה היו ברורים, חלק הארי של התמורה שולם, ונקבע כי היתרה בסך 40,000 דולר תשולם בתוך פרק זמן קצר – לא יאוחר מיום 3.5.2003, כלומר 90 יום לאחר מועד החתימה על זיכרון הדברים.

אין לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה כי היות שלא התבקשה ולא נטענה הסכמתה למכירת הדירה, לא הוכחה גמירות דעת. משהתקבלה טענת התובעים כי ג' פעל למכירת הדירה לפי ייפוי כוח שהנתבעת חתמה עליו בשנת 1997, ובהיעדר טענה או ראיה לכך שייפוי הכוח פקע, לא היה צורך בקבלת הסכמה נוספת של הנתבעת לביצוע עסקת המכר. על כן, ולפי הוראות חוק השליחות, פעולותיו של ג' מחייבות את הנתבעת, ויש לראותו כמי שהסכים להתקשר בעסקה בתנאים שסוכמו עם התובעים.

אין חולק כי לאחר החתימה על זיכרון הדברים לא נחתם הסכם פורמלי בניסוח משפטי, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים, לא דווח על העסקה למיסוי מקרקעין ולא שולמה יתרת התמורה. במקרים מסוימים, התנהלות זו עשויה ללמד כי הצדדים לא התכוונו להתקשר בחוזה מכר מחייב, אך סבורני כי לא כך הוא בנסיבות המקרה דנן. כפי שפורט לעיל, התובע העיד כי לא רצה להתייעץ עם עורך דין ולהיות מיוצג בעסקה, כיוון שבמהלך תקופת השכירות הוא היה ביחסים טובים מאוד עם ג', שהיה איש מבוגר ואמין עם ניסיון רב (עמ' 45 ש' 26 עד עמ' 46 ש' 3). כמו כן העיד התובע כי ג' אמר לו שבהמשך ייחתם הסכם מסודר עם עורך דין, אך לאחר מכן, כשהתקשר לג' מספר פעמים וביקש לשלם את יתרת התמורה, ג' אמר לו שהוא לא מרגיש טוב ומאושפז, ביקש מהתובע לא לדאוג, והתובע סמך עליו (עמ' 47 ש' 29-14). חודשים ספורים לאחר מכן, בנובמבר 2003, ג' נפטר. התובע העיד שהתקשר לאלמנתו של ג' עשרות פעמים כדי לשאול איך יוכל ליצור קשר עם הנתבעת, אך היא סירבה לדבר איתו על כך (סוף עמ' 55 ותחילת עמ' 56). לגבי רישום הערת אזהרה העיד התובע כי הוא רצה לעשות הכול לפי חוק (עמ' 46 ש' 8-4), ולכן כשהנתבעת ומי מטעמה יצרו עימו קשר, הוא פנה לעו"ד שריפי שייצג אותו וניסה להסדיר את השלמת העסקה, אך לא זכה לשיתוף פעולה. לפי עדותו של התובע, עו"ד שריפי, שהיה גם יועץ משפטי במס שבח, לא אמר לו שצריך לדווח על העסקה למיסוי או לרשום הערת אזהרה (עמ' 46 ש' 15 עד עמ' 47 ש' 2). כמו כן העיד התובע כי עו"ד שריפי יעץ לו לחכות ולא להפקיד את יתרת התמורה בחשבון הנאמנות (עמ' 48 ש' 23 עד עמ' 49 ש' 4, עמ' 56 ש' 10-3), ובהמשך פעל לפי עצת בא כוחו הנוכחי, עו"ד מזור, שלא הנחה אותו לרשום הערת אזהרה או לשלם את יתרת התמורה (עמ' 49 ש' 29-18).

התרשמתי כי עדותו של התובע הנ"ל הייתה מהימנה, ושבנסיבות העניין, התנהלותו איננה מעידה על היעדר גמירות דעת במעמד החתימה על זיכרון הדברים.

על כן, אני קובע כי התקיימו התנאים הקבועים בדין להתקשרות בעסקת מכר מקרקעין, ומקבל את טענת התובעים כי הצדדים התקשרו בהסכם מכר מחייב.

הטענה כי העסקה אינה תקפה לנוכח הוראות סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין

ב"כ הנתבעת הפנה בסיכומיו לסעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין, שלפיו "תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה". התנאים המנויים בסעיף הם תשלום המס על המכירה, מתן הצהרות המוכר והקונה ותשלום המס המגיע לפי הצהרות אלה או הפקדת ערובה לתשלום המס. על יסוד סעיף זה נטען כי בענייננו, היעדר הדיווח למיסוי מקרקעין משמיט את הקרקע מתחת לעסקה, ואין לה כל תוקף.

ואולם, מלשונו של סעיף 16(א) הנ"ל עולה שאי קיום התנאים המנויים בו אינו מאיין את העסקה, אלא משליך רק על תוקפה הקנייני. ולראיה – בסעיף נקבע במפורש שכאשר יתמלאו התנאים, יינתן לעסקה תוקף קנייני "למפרע". התובעים התייחסו לכך בסיכומיהם העיקריים והפנו לע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' עבד אלרחמן (נבו 14.4.2010) בעמ' 27, שם קבעה השופטת חיות, כתוארה אז, לאמור (ההדגשה שלי – מ"ת):

"טענתה האחרונה של המערערת לעניין העסקה בין עבד אלרחים לסמור היא שגם אם הסכימו עבד אלרחים וסמור על מכירת הזכויות במקרקעין, העסקה משוללת תוקף מאחר שאינה עומדת בתנאי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין... טענה זו אינה מקובלת עליי... אין מחלוקת כי עד לשלב זה ובמשך יותר משלושים שנים לא שילם אף אחד מן הצדדים לעסקה בין עבד אלרחים לסמור (וזוהיר אחריו) את המס בגינה, אך עובדה זו אין בה כדי לשלול מן העסקה את תוקפה החוזי. משמעותו של סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין היא כי כל עוד לא שולם המס בגין העסקה אין היא יכולה לעבור מן השלב החוזי (כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין) אל השלב הקנייני כמכר רשום של זכויות במקרקעין."

בסיכומי הנתבעת לא ניתן כל מענה לטענות התובעים בעניין פרשנות הסעיף לפי לשונו ולפי האמור 4 לפסק הדין הנ"ל, ואף אין התייחסות לפסיקה אחרת העוסקת בפרשנות הסעיף.

לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעת כי העסקה חסרת כל תוקף עקב אי קיום התנאים הקבועים בסעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין.

תום לב בקיום הסכם המכר 

בסיכומי הנתבעת נטען כי בענייננו, קשה לראות את תום הלב העולה מהתנהלות התובעים. בהקשר זה חזרה הנתבעת על הטענות שכבר נדונו לעיל ונדחו, על כך שלא הוצג מסמך מקורי, העסקה בוצעה באמצעות מיופה כוח, התובעים טוענים כי שילמו סכום גדול במזומן ללא אסמכתה למקור הכסף, לא בוצע דיווח על העסקה לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה ולא שולמה מלוא התמורה במשך למעלה מ-20 שנה.

התובע התייחס בפירוט בעדותו לנסיבות ביצוע העסקה. בין היתר העיד שעוד לפני התקשרות בהסכמי השכירות הציג לו ג' ייפוי כוח של הנתבעת אך לא הותיר בידיו העתק, תיאר את מצבו הרפואי של ג' בעת שהגיע לביתו כדי לחתום על זיכרון הדברים, הסביר מדוע שילם סכום נכבד במזומן לבקשתו של ג', והעיד שעורכי הדין שפנה אליהם לא ייעצו לו לדווח על העסקה לרשויות המס או לרשום הערת אזהרה. אוסיף כי אף אם היה מקום לדווח על העסקה לרשויות המס ולרשום הערת אזהרה, ההשלכות של היעדר הדיווח והרישום נוגעות בעיקרן לתוקפה הקנייני של העסקה ולתחרות שהייתה עלולה להיווצר בין זכויות התובעים לזכויותיו של צד שלישי במקרה של התקשרות בעסקה נוגדת. אין בהימנעות התובעים מלבצע דיווח ורישום משום חוסר תום לב כלפי הנתבעת. נהפוך הוא. מעדותו של התובע עלה כי הוא רצה לפעול לפי חוק ונמנע מלבצע רישום או דיווח ללא שיתוף פעולה של הנתבעת. כמו כן תיאר התובע כיצד חזר וניסה ליצור קשר עם הנתבעת, ישירות ובאמצעות באי כוחה, לצורך השלמת העסקה, אך לא זכה לשיתוף פעולה. אשר לכך שיתרת התמורה לא שולמה – ראו התייחסות בהמשך לטענה בעניין הפרת הסכם המכר.

נתתי דעתי לכך שלאחר פטירתו של ג' בנובמבר 2003, לא הגישו התובעים תביעה נגד הנתבעת. אומנם התובע הצהיר כאמור שלא הצליח ליצור קשר ישיר עם הנתבעת, ושבאי כוחה לא נענו לפניותיו, אך אין בכך כדי להסביר מדוע לא יזמו התובעים הליך משפטי נגד הנתבעת. התובעים לא ביקשו להזמין לעדות את עורכי הדין שהתייעצו עימם, ולכן לא ברור מהן האפשרויות המשפטיות שהוצגו בפניהם, אולם ברי שגם בהיעדר פרטי התקשרות עם הנתבעת, התובעים היו יכולים להגיש תביעה נגדה ולפנות לבית המשפט לצורך מתן הוראות לאיתורה ולהמצאת כתב התביעה לידיה. אל מול זאת, גם הנתבעת לא יצרה כל קשר עם התובעים, אף שידעה שהם מתגוררים בדירה, אינם משלמים דמי שכירות וטוענים שחתמו עם מיופה הכוח, ג', על זיכרון דברים לרכישת הדירה. הנתבעת ומי מטעמה סירבו להידבר עם התובעים בעניין עסקת המכר, ומנגד, במשך שנים רבות לא נקטה הנתבעת הליכים משפטיים כלשהם נגד התובעים, לתשלום דמי שכירות ולפינויים מהדירה.

בנסיבות המתוארות לעיל, ואף ששני הצדדים לא פעלו כנדרש כאשר נמנעו במשך שנים רבות מנקיטת הליכים משפטיים, סבורני שאין מקום לדחות את התביעה בשל חוסר תום לב של התובעים בקיום הסכם המכר.

האם התנהלות התובעים מהווה הפרה של הסכם המכר והאם ההסכם בוטל כדין?

אין חולק שהתובעים לא שילמו את יתרת התמורה בגין רכישת הדירה.

בסיכומי הנתבעת נטען כי עמדו בפני התובעים אפשרויות שונות לתשלום יתרת התמורה, כמו תשלום לג', תשלום לעו"ד אלמליח והפקדה בחשבון נאמנות או בקופת בית המשפט. לטענת ב"כ הנתבעת, אי ביצוע התשלום מהווה הפרה יסודית של ההסכם. עוד נטען כי יש לראות במכתביה של עו"ד אלמליח לתובעים משנת 2009, ולחלופין בתביעת הפינוי שהגישה הנתבעת בשנת 2019, משום הודעת ביטול של ההסכם. בהקשר זה נטען כי הביטול נעשה לאחר שנים רבות כיוון שהנתבעת לא הייתה ערה למסמכים שעליהם מסתמכים התובעים, וזיכרון הדברים מעולם לא הוצג לה. ב"כ הנתבעת הפנה גם להוראה בזיכרון הדברים המתייחסת לתשלום פיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם.

ואולם, התובע הסביר מדוע לא שילם יתרת התמורה לג', ותיאר כיצד ניסה להגיע להסכמות עם הנתבעת ומי מטעמה לצורך השלמת העסקה. כמו כן העיד התובע שעו"ד שריפי שאליו פנה באותה עת, יעץ לו להמתין ולא להפקיד את התמורה לחשבון הנאמנות שניהל ג' לפני פטירתו (עמ' 47 ש' 30 עד עמ' 48 ש' 12). מתצהיר התובע עולה כי בשנת 2009 פנתה אליהם עו"ד אלמליח מטעם הנתבעת, ועו"ד שריפי שלח לה מכתב תשובה שבו פירט את טענות התובעים בעניין עסקת המכר (מכתבים אלה צורפו בנספח ו לתצהיר התובע). התובע העיד כי בעקבות ההתכתבות, הוא נפגש הן לבדו והן בליווי עו"ד שריפי עם עו"ד אלמליח, והציע לה לשלם את היתרה ולהשלים את העסקה, אך היא אמרה שזה לא מקובל עליה (עמ' 46 ש' 24-9). הנתבעת לא טענה וודאי שלא ביססה כי עו"ד אלמליח השיבה בכתב למכתבו של עו"ד שריפי, ואף לא הוצגה כל ראיה לכך שעו"ד אלמליח הודיעה לתובעים, במפורש או במשתמע, על ביטול העסקה עקב הפרתה. כמו כן עולה מעדותו של התובע כי בשנת 2014 פנה לתובעים עורך דין נוסף מטעם הנתבעת, עו"ד קובי בנימין ממשרדו של עו"ד יגאל שני, התובע שוחח עימו מספר פעמים, ועורך הדין הבטיח לתובע שיחזור אליו, אך לא עשה זאת (ראו מכתבו של עו"ד קובי בנימין בנספח ו לתצהיר התובע ועדותו של התובע בעמ' 57 ש' 15-2).

אין לקבל את טענת הנתבעת כי היא לא הייתה ערה לקיומו של זיכרון הדברים. הנתבעת העידה בחקירתה הנגדית לראשונה כי נודע לה על טענותיהם של חכמון ופלונית עוד בשנת 2006, ולכל המאוחר בשנת 2007. עוד עלה מעדותה של הנתבעת כי לפי הדיווח שקיבלה מעו"ד אלמליח, עורכי הדין של חכמון ופלונית הציגו לה מסמכים שחלקם כתובים בכתב יד, לתמיכה בטענותיהם בעניין ההתקשרות בעסקאות המכר, אך עו"ד אלמליח סברה שהם אינם ראויים להתייחסות. מכאן שהנתבעת ידעה שיש בידי התובעים מסמכים המבססים לטענתם התחייבות לביצוע עסקת מכר. לו סברה הנתבעת, לפי ייעוץ משפטי שקיבלה, כי המסמכים שהציגו התובעים חסרי כל ערך, הרי שהיה עליה לנקוט הליכים משפטיים נגד התובעים לצורך פינויים מהדירה בהקדם האפשרי, אך היא לא עשתה זאת. בנסיבות אלה, תביעת הפינוי שהגישה הנתבעת למעלה מ-17 שנים לאחר חתימת זיכרון הדברים וכ-10 שנים לאחר ההתכתבות עו"ד אלמליח, אינה מהווה הודעה בתום לב על ביטול עסקת המכר.

על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת כי בנסיבות העניין, התנהלות התובעים מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, ושבעקבותיה בוטל ההסכם כדין.

האם יש מקום להורות על אכיפת הסכם המכר וכיצד?

בפתח כתב התביעה המתוקן, בסעיף א, התבקש בית המשפט "ליתן פסק דין המורה על אכיפת ההסכם עליו חתמו התובע וב"כ הבעלים, ביום 03.02.2003, ולפיו זכאים התובעים להירשם כבעלים הבלעדיים, בחלקים שווים" של הדירה. כמו כן התבקשו סעדים נוספים: להצהיר כי ההסכם תקף ומחייב את התובעים ואת הבעלים לכל דבר ועניין (סעיף ב); להורות כי התובע רשאי לחתום על כל המסמכים הנדרשים לצורך דיווח על מכירת הדירה לרשויות המס השונות, לאחר שהתובעים ישלמו את יתרת התמורה בסך 40,000 דולר ויעבירו לקופת בית המשפט יתרה זו (סעיף ג); לתת פסק דין הצהרתי הקובע כי אין לנתבעת זכות כלשהי בדירה (סעיף ד); להורות כי ב"כ התובעים יהיה רשאי לחתום על כל המסמכים הנדרשים בשם הבעלים לצורך השלמת רישום הדירה על שם התובעים (לרבות שטרי מכר, טופסי דיווח ופנייה לרשויות השונות), וזאת אף בשמה של הנתבעת אם תסרב לחתום על המסמכים (סעיף ו); וליתן צו המורה לרשם המקרקעין בנתניה לרשום את הדירה על שם התובעים בחלקים שווים (סעיף ז). בסעיף ה לכתב התביעה המתוקן התבקש סעד נוסף שנזנח לאחר מכן בסיכומי התובעים (לקבוע כי הנתבעת אינה רשאית לנהל הליכים משפטיים שבעיקרם שמורים לבעלי המקרקעין, ואם נפתחו הליכים כאלה, להורות על דחייתם).

בהמשך כתב התביעה המתוקן התבקשו סעדים חלופיים. התובעים טענו שאם בית המשפט ימצא שאין להורות על אכיפת הסכם המכר כמות שהוא, יש "להורות על אכיפת ההסכם מול הנתבעת בכפוף להשלמת יתרת סכום התמורה בסכומים ריאליים נכון להיום, וזאת בהתאם לתמורה המוסכמת בהסכם..." (סעיף ח). לחלופין נטען כי אם יחליט בית המשפט שאין לאכוף את עסקת המכר כלל, אזי יש להורות על "השבה של כלל הכספים ששולמו והוצאו ע"י התובעים בערכם הריאלי בצירוף ריבית והצמדה...", ללא כל קיזוז. בהקשר זה נטען כי הנתבעת איננה זכאית לדרוש מהתובעים תשלום שהיא נמנעה מלדרוש במשך שנים, בידיעה שהתובעים יושבים בדירה ברשות לפי הסכם בכתב, והימנעותה היא בבחינת השתק בדרישת שכר דירה עד להגשת תביעת הפינוי (סעיף י).

בכתב ההגנה המתוקן התבקש בית המשפט לדחות את התביעה, ו"מחמת הזהירות בלבד תטען התובעת כי יש לקזז מכל סכום המגיע לתובעים את דמי השכירות שלא שילמו במשך 17 שנה המסתכמים בכ-6,000 ₪ לחודש" (סעיף 101). דמי שכירות אלה נתבעו עוד קודם לכן בכתב התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת, שם נתבע סך של 6,000 ₪ לחודש למשך שבע השנים האחרונות, ובסך הכול, סכום מעוגל של 500,000 ₪.

התובעים חזרו וביקשו את הסעדים הנ"ל בסיכומיהם, אולם הוסיפו וביקשו להורות שאם תתקבל התביעה, "אזי כל התשלומים ששילמו התובעים לנתבעת בהתאם להחלטה זו [ההחלטה מיום 26.11.2020 – מ"ת] ייזקפו על חשבון יתרת התמורה, וככל שנותר עודף לטובת התובעים, תחויב הנתבעת בהחזר היתרה העודפת לידי התובעים" (סעיף ו). בהמשך התייחסו התובעים להחלטה בעניין פיצול הדיון, כך שבשלב הראשון יתנהל ההליך רק בנוגע לסעדי אכיפת ההסכם והסעד ההצהרתי, ואם יהיה צורך בכך, יתנהל בשלב השני דיון בסעדים הכספיים הקשורים לביטול והשבה (סעיף ח). כמו כן התייחסו התובעים להתנהלות הנתבעת בהליך, וביקשו להטיל עליה הוצאות כבדות שישקפו את המשאבים העצומים שנאלצו התובעים להשקיע במשך למעלה מארבע שנים.

בסיכומי הנתבעת התבקש בית המשפט לדחות את התביעה, מבלי להתייחס לטענות התובעים בעניין הדרכים האפשריות להורות על אכיפת ההסכם או על ביצוע השבה. בגוף הסיכומים נטען, בין היתר, כי התובעים ממשיכים להחזיק בדירה מבלי לשלם דמי שכירות משנת 2003 ומבלי שקיימת להם כל זכות להחזיק בדירה, אולם אין התייחסות מפורשת ומפורטת לטענת התובעים בעניין השתק וויתור על גביית דמי שכירות עד להגשת תביעת הפינוי. לגבי התובעת בתיק פלונית בלבד, נטען כי דמי השכירות שהיא חייבת משנת 2003 מתקזזים בקושי עם עלות השיפוץ שביצעה בדירה, אך טענה זו לא הועלתה בנוגע לתובעים בתיק זה, ומכל מקום, היא רלוונטית רק למקרה שייקבע כי אין לאכוף את ההסכם אלא להורות על ביטול והשבה.

בדיון שהתקיים ביום 26.11.2020 לפני המותב הקודם בתיק, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית שניתן לה תוקף של החלטה שבה נקבע, בין היתר, שכתנאי לעיכוב ההליכים בתביעת הפינוי "ישלמו התובעים לנתבעת 1 החל מיום 1.9.2020 סך של 5,000 ₪ לחודש, מידי חודש, ביום ה-15 לכל חודש והכל עד להכרעה בתובענה דנן" (סעיף 2). עוד נקבע כי "היה והתביעה תתקבל, ייחשבו התשלומים שישלמו התובעים בהתאם להסכם זה, כתשלומים על חשבון יתרת התמורה מבלי שיהיה בכך משום קביעה מהו סכום יתרת תמורת הדירה" (סעיף 6). ביום 11.7.2024, סמוך לפני הגשת הסיכומים, הגישה התובעת בקשה (שנדחתה) להפקדת דמי השכירות בקופת בית המשפט. בבקשה הפנו התובעים להחלטה מיום 26.11.2020 שלפיה הוסכם שישולמו דמי שכירות בסכום שנקבע ושאם התביעה תתקבל, דמי השכירות אלה ייחשבו כתשלומים על חשבון יתרת התמורה בגין הדירה. בתשובת הנתבעת לבקשה נטען בין היתר כי היות שהתובעים אינם חלוקים על כך שיתרת התמורה לא שולמה, אזי אין חולק שהדירה לא נמסרה להם מכוח זיכרון הדברים, ולכן הם "חייבים לפחות בתשלום דמי שכירות ראויים, ללא קשר ליתרת התמורה". בתשובה לתגובת הנתבעת חזרו התובעים על טענותיהם בעניין ההסדר הדיוני בין הצדדים.

אם כן, התובעים טוענים שיש לאכוף את ההסכם תמורת תשלום היתרה הנומינלית שנקבעה ולחלופין תמורת תשלום היתרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, בניכוי דמי השכירות ששולמו לנתבעת בהסכמה החל מיום 1.9.2020. כמו כן מתייחסים התובעים לאופן שבו לטענתם יש להורות על השבה אם ייקבע שאין לאכוף את ההסכם – השבה של הסכומים שהוצאו ושולמו במונחים ריאליים ללא קיזוז. מנגד, הנתבעת אינה מתייחסת לאופן שבו יש לאכוף את ההסכם או לחלופין לבצע השבה, למעט טענה בעניין זכאותה לדמי שכירות. בהקשר זה אציין שאומנם בכתב התביעה שכנגד נתבעו דמי שכירות ראויים, אך לא נטען שם או בסיכומים במפורש כי הנתבעת זכאית לדמי השכירות אף אם בית המשפט יורה על אכיפת ההסכם.

בפסיקה נקבע כי בנסיבות שבהן נוצר פער בין ערכו של חיוב כספי במועד שנקבע בהסכם לערכו במועד המימוש, מוסמך בית המשפט לשערך את הסכום המקורי שנקבע ולהתאימו לערכו הריאלי. עוד נקבע שמטרת השערוך היא להעמיד את הצדדים במקום שהיו בו לו יושם ההסכם כמתוכנן, אך אופן ביצוע השערוך יותאם לנסיבות, ובית המשפט ייתן דעתו בין היתר לאינטרסים של הצדדים, למידת הפער בין הערך הנוכחי לערך הקיום ולאחריות של כל אחד מהצדדים לעיכוב שנוצר בביצוע ההסכם (ראו סעיפים 137-135 לפסק הדין בתיק פלונית ופסקי הדין המצוטטים שם: ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מאחג'נה (נבו 8.6.2005), ע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ (233.2011) וע"א 3172/15 שלו נ' זיגר (נבו 15.6.2017)).

התרשמתי שבמקרה דנן, שני הצדדים נושאים באחריות לכך שעסקת המכר לא קוימה והושלמה במשך שנים רבות. מעדותה של הנתבעת עלה כי נודע לה לכל המאוחר בשנת 2007 על טענות התובעים בעניין עסקת המכר, אך פרט לפנייה בשנת 2009 באמצעות עו"ד אלמליח (שסירבה לבקשת התובעים ובא כוחם לדון במימוש עסקת המכר) ולפנייה נוספת בשנת 2014 באמצעות עו"ד אחר (אשר הנתבעת העידה שכלל לא הייתה מודעת לה), לא יצרה הנתבעת כל קשר עם התובעים עד להגשת תביעת הפינוי בסוף שנת 2019. מנגד, התובע אומנם הצהיר שניסה ליצור קשר עם ישיר הנתבעת ללא הצלחה ושבאי כוחה לא נענו לפניות התובעים ובא כוחם, אך לא הסביר מדוע נמנעו התובעים במשך שנים רבות מליזום הליך משפטי לאכיפת עסקת המכר. ברי שגם בהיעדר פרטי התקשרות עם הנתבעת, התובעים היו יכולים להגיש תביעה נגדה ולפנות לבית המשפט לצורך מתן הוראות לאיתורה ולהמצאת כתב התביעה לידיה, אך הם לא עשו זאת. מחקירתו הנגדית של התובע משתמעת טענה כי התובעים הסתמכו בעניין זה על ייעוץ משפטי שקיבלו, אך אין בכתב התביעה או בתצהירו של התובע טענה מפורשת שלפיה מעולם לא הוצע לתובעים לנקוט הליכים משפטיים נגד הנתבעת, והתובעים אף לא הזמינו לעדות את עורכי הדין שהתייעצו עימם כדי לבסס כיצד הומלץ להם לפעול. במהלך השנים הרבות שבהן נמנעו שני הצדדים מנקיטת הליכים משפטיים, המשיכו התובעים להתגורר בדירה מבלי לשלם את יתרת התמורה המוסכמת בגינה ומבלי לשלם דמי שכירות.

בנסיבות אלה, מצאתי כי האיזון הראוי הוא אכיפת עסקת המכר תוך ביצוע שערוך שמטרתו להעמיד את הצדדים במצב שהיו בו לו הושלמה העסקה במועד. על כן, אני קובע שיש לשערך את יתרת התמורה בגין הדירה כך שתישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום שבו היה על התובעים לשלמה לפי זיכרון הדברים ועד למועד התשלום בפועל; מנגד, יש לקזז מיתרת התמורה את הסכומים ששולמו מתחילת ההליך בגין דמי שכירות, כפי שהוסכם בין הצדדים, ואף אין לחייב את התובעים בתשלום דמי שכירות בגין התקופה שקדמה להגשת התביעה שלפניי.

לפיכך, אני קובע כי לצורך אכיפת עסקת המכר, תשולם יתרת התמורה בסך 40,000 דולר ארה"ב לפי השער היציג במועד שנקבע לתשלום היתרה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. המועד שנקבע לתשלום היתרה, 3.5.2003, חל ביום שבת, ולכן יש לבצע את החישוב לפי השער היציג האחרון שנקבע קודם לכן, ביום 2.5.2003, שעמד על 4.486 ש"ח לדולר, כך שעל התובעים לשלם לנתבעת סך של 179,440 ₪ (40,000 X 4.486), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, וזאת מיום 3.5.2003 ועד היום (מועד מתן פסק הדין). מסכום זה ינוכו התשלומים החודשיים בסך 5,000 ₪ כל אחד ששילמו התובעים בגין דמי שכירות החל מיום 1.9.2020, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד ביצועו של כל תשלום ועד היום. לסכום שיוותר לאחר ניכוי התשלומים הנ"ל יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד למועד התשלום בפועל.

כמו כן, משהוריתי על אכיפת עסקת המכר והעמדת הצדדים במצב שהיו בו אילו הושלמה העסקה במועד, אני קובע כי אין מקום לדון בתביעות הכספיות החלופיות של התובעים, וכן יש לדחות את התביעה שכנגד, כיוון שהנתבעת איננה זכאית לדמי שכירות בגין התקופה שבה התגוררו התובעים בדירה לאחר חתימת זיכרון הדברים. עם זאת יובהר כי התובעים אינם זכאים לקיזוז דמי השכירות ששולמו לפי עדותו של התובע עד ליום 31.7.2003. סעד זה לא התבקש ולא כומת בכתב התביעה המתוקן, וכאשר טען התובע בחקירתו הנגדית כי מגיע לו זיכוי על דמי שכירות אלה, אמר ב"כ התובעים: "לא צריך לקזז, כתוב שהיתרה תשולם" (עמ' 53 ש' 32 עד עמ' 54 ש' 17). גם בסיכומי התובעים לא התבקש קיזוז של סכומים אלה.

התוצאה

התביעה העיקרית מתקבלת, כך שמוצהר כי זיכרון הדברים בעניין מכירת הדירה שנחתם ביום 3.2.2003 בין התובעים לנתבעת באמצעות מיופה כוחה, תקף ומחייב את הצדדים, והתובעים זכאים לאוכפו בתנאים שפורטו לעיל.

משהתקבלה תביעת האכיפה, אין מקום לדון בתביעותיהם הכספיות החלופיות של התובעים.

משנקבע כי יש להעמיד את הצדדים במצב שהיו בו לו הושלמה עסקת המכר במועד, התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת לתשלום דמי שכירות נדחית.

לנוכח התנהלות הנתבעת בהליך זה, כמפורט בפסק הדין, לרבות אופן עריכת תצהיר עדותה הראשית, בקשותיה לדחיית מועד דיון ההוכחות שהוגשו ללא בסיס, אי התייצבותה לדיון ההוכחות שנקבע והקושי לחקור אותה בהיוועדות חזותית, אני קובע כי הנתבעת תשלם לתובעים סך של 8,500 ₪ בגין הוצאות משפט וסך של 95,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל. התובעים יהיו רשאים לקזז סכומים אלה מחלקה של הנתבעת ביתרת התמורה המשוערכת.

ב"כ התובעים מתבקש להגיש בתוך 14 ימים טיוטת פסיקתה לחתימה הכוללת תחשיב של יתרת התמורה המשוערכת בניכוי הסכומים שנקבעו (כמפורט בסעיפים 114 ו-119 לעיל) טיוטת הפסיקתה תועבר לתשובת הנתבעת.

אם ייקבע בפסיקתה שתיחתם כי היתרה המשוערכת גבוהה מהסכומים שהתובעים זכאים ומעוניינים לנכות ממנה, כך שנותר סכום שעל התובעים לשלם לנתבעת בגין יתרת התמורה עבור הדירה, אזי כנגד תשלום סכום זה בתוך 120 יום ממועד אישור הפסיקתה הנ"ל, יהיו התובעים זכאים להירשם במרשם המקרקעין כבעלים של הדירה בחלקים שווים.

אם ייקבע בפסיקתה שתיחתם כי יתרת התמורה המשוערכת נמוכה מהסכומים שהתובעים זכאים ומעוניינים לנכות ממנה, כך שנותר הפרש לזכות התובעים, אזי יהיה על הנתבעת לשלם הפרש זה לתובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל, והתובעים יהיו זכאים להירשם במרשם המקרקעין כבעלים של הדירה בחלקים שווים.

כבר עתה, בטרם תשלום יתרת החוב של התובעים לנתבעת (אם ישנה), זכאים התובעים לרשום הערת אזהרה על קיומו של הסכם לרכישת הדירה.

רישום הזכויות בדירה על שם התובעים במרשם המקרקעין יתבצע רק לאחר קיום כל הדרישות של הרשויות המוסמכות, לרבות תשלום מס רכישה וכל חוב אחר, אם קיים. כל צד יישא בתשלומי המיסים החלים עליו לפי דין. עו"ד דוד מזור ישמש כונס נכסים להשלמת העסקה, ויהיה מוסמך לטפל בכל עניין הקשור לרישום, לרבות פנייה לרשויות השונות לשם דיווח על העסקה. הנתבעת תחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך הליכי הדיווח והרישום, ואם תסרב לעשות זאת, יורשה עו"ד מזור לחתום בשמה. עם זאת, עו"ד מזור לא יחתום בשם הנתבעת על מסמכים ובקשות הנוגעים לתשלומים שחלים עליה, אלא באישור מפורש של בית המשפט. בהיעדר שיתוף פעולה של הנתבעת או מי מטעמה בנוגע להמצאת אישור תשלום מס שבח או המצאת פטור ממס שבח, ניתן להגיש בקשה לעיכוב העברת חלק מהסכום שייקבע שעל התובעים לשלם לנתבעת (אם יוותר סכום כאמור) לצורך כיסוי סכום המס, ובית המשפט ייתן החלטה נוספת בהתאם.

ימי פגרות בית המשפט יבואו במניין הימים שנקבעו בפסק דין זה, וזאת בהיעדר החלטה אחרת.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, 3 ביולי 2025, ‏ז' תמוז תשפ"ה, בהעדר הצדדים.