הצד השלישי:
אלקטרה קלאוס פתרונות חניה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שלמה כרוב ואח'
לפניי תביעה לליקויי בניה שהגישו התובעים כנגד החברה היזמית שבנתה את המבנה בו נמצאת דירת התובעים. התביעה עוסקת בנזקים אלו, לרבות טענה ולפיה מתקן מכפיל חנייה שנבנה בחצרי המבנה אינו עונה אחר הקריטריונים התכנוניים והשימוש בו כרוך באי נוחות.
רקע וטענות הצדדים
1.התובעים התקשרו עם הנתבעת ביום 4/9/12 בהסכם לרכישת דירה הידועה כחלקה 1 בגוש 10795 (להלן: הדירה ). המדובר בפרויקט שנבנה בהתאם לתוכנית המתאר הידועה כ-"תמ"א 38" בהסכמת כלל דיירי הבתים ברחוב אידר 42 ו-42א' בעיר חיפה. הדירה שרכשו התובעים היא בשטח 202 מ"ר ברוטו, בת 2 קומות וכוללת מחסן וחניה. ביום 2/1/15 נערכו בדירה בדיקות הנדסיות על ידי המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא והלה ערך חוות דעת בעניין זה. על פי חוות דעתו קיימים בדירה ליקויים רבים וחמורים. כך ישנם מעברי רטיבות וחדירת מים, אי התאמות לתכנית המכר כגון במעקה מרפסת הסלון והחניה, פגמים בריצוף, ליקויי ניקוז, פגמים תכנוניים בחלון פינת האוכל, לרבות זכוכית לא רבודה אשר אינה מתאימה לדרישת התקן, ליקויים בתריסים, ליקויים במדרגות הפנימיות בדירה, ליקויים במזקף הראש, ליקויים באדני החלונות ובאיטום, ליקויי אוורור, ליקויי חשמל ועוד. על פי חוות דעתו של מומחה התובעים אומדן הנזק מסתכם בסך של 181,551 ₪ ועלות עריכת חוות הדעת היא בסך של 3,450 ₪.
ביום 17/1/14 נערך פרוטוקול מסירה ראשוני במסגרתו נרשמו 54 סעיפי ליקוי אותם איתרו התובעים בעין בלתי מקצועית. ביום 30/1/14 נערך נספח להסכם שהוכתר "תיקון ותוספת להסכם מכר מיום 4/9/12 למסירה סופית שנערך ונחתם בחיפה ביום 30/1/14", על פיו וויתרו התובעים על פיצוי בגין איחור במסירה. התובעים טוענים כי מאחר ומכרו את דירתם הקודמת ועיכוב הפינוי בה היה גורר הפרה יסודית כלפי הרוכשים, נאלצו לקבל את הדירה לפני מתן טופס אכלוס ולפני השלמת תיקון הליקויים אותם איתרו בעין בלתי מקצועית. התובעים שלחו לנתבעת הודעה על ליקויים בצירוף חוות הדעת של ד"ר בן עזרא והנתבעת התבקשה לתקן את הליקויים, אך היא לא עשתה כן. למרות שהתובעים נתנו לנתבעת הזדמנויות לתקן את הליקויים היא לא עשתה כן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר ). בנוסף, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה לסיים את התיקונים שהתגלו בשנת הבדק. ביום 19/2/15 נפגש נציג הנתבעת, מר וליד חמיס, עם התובעים כאשר בפגישה נכחו נציגים נוספים מטעמה. הפגישה נערכה בדירה כאשר התאפשר לנציגי הנתבעת לבדוק את הליקויים הנטענים ולבסוף סוכם כי הנתבעת תוציא התייחסות מסודרת וכתובה לתיקונים. לאחר פגישה זו הנתבעת ביצעה תיקוני אלומיניום קוסמטיים חסרי ערך. ביום 14/3/15, לאחר שירד מעט גשם חדרו מים ללובי הדירתי למרות פעולות "התיקון" של הנתבעת וכך בהמשך עם ירידת גשמים נוספים נכנסו מים לדירה.
2.ביום 25/5/15 ביקרו נציגי הנתבעת פעם נוספת בדירה והפעם עברו בצורה מסודרת על כל הליקויים ונתנו התייחסות בכתב ביום 26/6/15. במסגרת התייחסות זו הנתבעת הכחישה את קיומם של מרבית הליקויים ואת אחריותה לקיומם. נטען בנוסף שהתובעים ביצעו שדרוגים בדירה והליקויים קשורים באותם שדרוגים ולא בנתבעת. התובעים מפנים בעניין זה ל"נספח שינויים בקומה עליונה" ועל פיו השדרוגים והשינויים שהתובעים בחרו לעשות בוצעו על ידי הנתבעת ועל אחריותה. על כן התובעים טוענים כי הנתבעת מסלפת עובדות בחוסר תום לב.
התובעים טוענים כי בנושא החניה הם לא קיבלו חניה בכלל למרות שמגיע להם לקבל שתי חניות בהתאם לגודל הדירה. בעניין זה הם מפנים לחוות דעתו של ד"ר בן עזרא המתייחס לחניה שסופקה שהיא איננה חניה, שכן גובה החניה הוא 1.75 מ' הנמוך מהדרוש לפי כל הקריטריונים התכנוניים. התובעים טוענים כי הם אינם עושים שימוש בחניה כלל בשל מידותיה הקטנות ונאלצים להחנות את רכבם מרחק הליכה רב מהדירה. מדובר בחניה צרה מהדרוש אשר אינה מאפשרת פתיחת דלתות הרכב והדבר מביא לירידה גדולה בערך דירתם. כך קורה גם אצל יתר הדיירים בבניין. התובעים מדגישים שמדובר באזור בו קשה למצוא חניה והתובעים לא היו רוכשים את הדירה לו היו יודעים כי בסופו של יום הם לא יוכלו לעשות שימוש, אפילו לא בחניה אחת. התובעים פנו בהצעה לנתבעת כי תיתן להם חניה חילופית מתוך החניות הקיימות בפרויקט, אך הצעתם לא נענתה.
3.לאור זאת, התובעים הגישו את התביעה הנוכחית בה הם מבקשים פיצוי בעבור עלות התיקונים בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעמם בסך של 181,551 ₪, שכר טרחת המהנדס בסך של 3,540 ₪, טרחה ועוגמת נפש בסך של 30,000 ₪ וירידת ערך - בשל העדר חניות - בסך של 150,000 ₪. התובעים מעמידים את תביעתם לצורכי אגרה על סך של 300,000 ₪. תביעתם של התובעים מבוססת על עוולת הרשלנות והפר חובה חקוקה.
4.הנתבעת טוענת כי לצד תביעות מוצדקות לליקויי בניה שמוגשות על ידי רוכשי דירות התפתחה למרבה הצער מגמה שהפכה לחזון נפוץ במחוזותינו עת מוגשת תביעה לליקויי בניה מתוך מגמה להתעשר שלא כדין על חשבון הקבלן, כאשר אין רצון אמיתי להביא ליקויים, ככל שקיימים, לפתרון. תביעתם של התובעים היא מסוג זה, התנהלותם של התובעים מתחילת הדרך מלמדת על תכנון מוקדם וחדור מטרה לנסות ולגרום לנתבעת את כל שלאל ידם בכדי להתעשר על חשבונה. כך טוענת הנתבעת כי לגבי הליקוי בדלת הכניסה הוא מובא פעמיים בחשבון במסגרת חוות דעתו של ד"ר בן עזרא. מעקה הזכוכית של המדרגות הפנימיות נבחר, הוזמן, סופק והותקן על ידי התובעים בעצמם וללא מעורבות ואחריות הנתבעת והלה העניקה להם זיכוי בגינו. כך גם לגבי המדרגות הפנימיות.
הנתבעת טוענת כי התובעים היו מעורבים בכל תהליך התכנון והביצוע של כל הפרויקט ושל בניית דירתם בשלבים המוקדמים של התכנון, תוך כדי ביצוע ולאחר מכן. במסגרת התהליך בוצעו לדרישת התובעים ולשביעות רצונם שינויים רבים בדירה, בקומה התחתונה, כמו גם בקומה העליונה, שינויים הכוללים תוספת בניה, הזזת קירות, מיקום חלונות ועוד ואף בחירת מיקום החניה שונה לבחירת התובעים ולשביעות רצונם, אותה חניה לגביה יש בפיהם כיום טענות. הטבה דומה ניתנה לתובעים בבחירת המחסן שיוצמד לדירתם מתוך מספר אופציות ולאחר שבקשתם כובדה הופיע טיעון מופרך כאילו יש במחסן פגם כזה או אחר. בניגוד לטענת התובעים ולפיה הנתבעת הכחישה הכחשה גורפת את הליקויים, הנתבעת שיתפה פעולה עם התובעים באופן מלא ואמיתי וכל פניותיהם נענו בסבלנות וללא דיחוי, חלק מהליקויים תוקן ובחלקו היה רצון לתקנו אלמלא סירוב התובעים ליתן לנתבעת הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים והם ניתקו איתה כל קשר.
הנתבעת טוענת כי דין התביעה להידחות על הסף בשל אי משלוח הודעה על אי התאמה בניגוד לסעיף 4א לחוק המכר. עוד טוענת הנתבעת, כי על פי ההסכם התובעים לא עמדו בתנאיו בכל הקשור במועד להגשת התביעה כאשר במסגרתו נקבעו מועדים לביצוע התיקונים, מועדים שטרם חלפו. הנתבעת מאשרת שהדירה נמסרה באופן ראשוני לתובעים ביום 30/1/14 לפני שניתן טופס אכלוס. משכך, יש למנות את שנת הבדק החל מיוני 2014, מועד בו ניתן טופס האכלוס. במסגרת ההסכם משך שנת הבדק הוא לשנה ועל פי ההסכם התובעים מנועים מלהגיש תביעה, אלא בחלוף 60 ימים מתום שנת הבדק. הנתבעת טוענת בנוסף כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים. לאחר שהנתבעת נתנה תגובה בכתב לליקויים הנטענים, זאת בחודש יוני 2015, התובעים סירבו לאפשר גישה לדירה, סירבו לתאם מועדים לביקור והתעלמו כליל מפניותיה ורק לאחר מכן גילתה הנתבעת כי התובעים הגישו את התביעה הנוכחית.
הנתבעת טוענת כי לא ברור מדוע התובעים עומדים על הטענה המופרכת כאילו יש להם זכות לשתי חניות ומהיכן הם שואבים זכות זו. הנתבעת טוענת כי מעולם לא הוקנתה לתובעים זכות כלשהי ליותר ממקום חניה אחד ויחיד אותו הם בחרו בבחינת זכות ראשונים, לפנים משורת הדין, ורק לאחר מכן ניתנה הזדמנות ליתר הדיירים לבחור כל אחד את החניה שלו. התובעים רכשו זכות לחניה אחת כמפורט בהסכם המכר ושילמו עבור חניה אחת אותה הם בחרו לאחר שראו ובחנו את מידותיה על פי התשריט ואישרו את רצונם להצמיד דווקא אותה לדירתם. הנתבעת טוענת כי מידות החניה מאפשרות שימוש סביר וכי בפועל התובעים עושים בה שימוש יומיומי רגיל וטענת התובעים כאילו הם נמנעים משימוש בה היא טענה שקרית, ממש כך. בנוסף טוענת הנתבעת, כי התקן של שתי חניות אינו חל על פרויקט המבוצע על פי תמ"א 38 ועל פי הוראות התמ"א קיימת אפשרות לקבל פטור מלא מחניות. הנתבעת טוענת עוד, כי תכנית החניות אושרה על ידי וועדת התכנון בעיריית חיפה ותואמת את תכנית המצב הסופי וההיתר הסופי. הראיה, שלפרויקט ניתן טופס אכלוס. באשר לטענה כי המתקן אינו תקני וכולל ליקויים של העדר גובה ראש או שהוא איטי, הנתבעת מכחישה טענה זו ולחילופין טוענת שמתקן החניה נרכש מצד ג' והוא מיוצר בגרמניה. צד ג' התקינה כדוגמת מתקן זה מאות מתקני חניה בארץ, המתקן עבר רגולציה ואישור על ידי משרד העבודה לאחר שבדק ואישר את תקינותו. על כן התקן נקבע על ידי משרד העבודה וזה אישר את תקינות המתקן.
הנתבעת טוענת כי התובעים ידעו מראש כי מדובר בחניה שהיא בצורת מתקן חניה ושזה אילוץ וברירת מחדל בהעדר אופציה אחרת לחניות בשל צורת המגרש. חרף ידיעתם זו בחרו התובעים בידיעה מלאה לרכוש את הדירה כאשר אליה מוצמדת חניה זו וכעת הם מנסים להתנער מהתחייבותם החוזית. לבסוף, הנתבעת מכחישה את הטענה שנגרמה ירידת ערך לדירה בסך של 150,000 ₪. בשל טענות התובעים הנתבעת שלחה הודעה לצד ג' כנגד מתקינת החניה.
להשלמת התמונה הנתבעת הגישה מטעמה שלוש חוות דעת: האחת של המהנדס מר רונן שטרנברג ולפיה להערכתו סה"כ עלות התיקונים מסתכמים לסך של 14,700 ₪. השניה של שמאי מקרקעין, מר דותן דרעי המתייחסת לנושא ירידת הערך בכל הקשור לטענה שהחניה שהוצמדה לתובעים אינה תקנית. לבסוף חוות דעת של מר יהודה פרחי – אדריכל נוף בהשכלתו ובעל משרד אדריכלות - העוסקת בשאלה כמה חניות יש להצמיד על פי הדין לכל דירה.
5.ההודעה לצד שלישי הוגשה כנגד חברת קלאוס ישראל בע"מ (להלן: קלאוס ), היא חברה העוסקת בהתקנה ומתן שירות של מכפילי חניה וחניונים אוטומטיים. ביום 18/8/2013 נכרת בין הנתבעת לקלאוס הסכם לפיו התחייבה קלאוס לספק לנתבעת שני מתקני מכפילי חניה לבניין. כמו כן נחתם בין הצדדים הסכם לאספקת שירותי תיקון למתקני החניה ובו התחייבה קלאוס לספק שירותי תיקון באיכות ובזמינות כמפורט בהסכם. הנתבעת טוענת כי קלאוס הציגה בפניה מצג לפיו המתקנים מתאימים ומותאמים לדרישות התקן הישראלי שנקבע על ידי משרד העבודה והרווחה וכי היא מתקינה וממשיכה להתקין מאות מכפילי חניה מן הסוג האמור לשביעות רצון כלל המשתמשים, רשויות התכנון ומשרד העבודה ולכן אין מניעה חוקית לרכוש ולהתקין את המתקנים הנ"ל כתחליף לחניות קרקע. מאחר והנתבעת אינה מומחית בעניין זה ומדובר בתחום חדש יחסית של הסדרה בתחום החניה והעניין מצוי במומחיותה של קלאוס פנתה הנתבעת אליה. מאחר והתובעים מבקשים פיצוי בסך של 150,000 ₪ שהם ירידת ערך שנגרמה לדירתם בשל מידות מכפילי החניה , הנתבעת טוענת כי במידה ויוכח כי נגרם נזק יש להשיתו על קלאוס. הנתבעת משתיתה את עילת התביעה כנגד קלאוס על המצגים המופיעים בהסכמים בינה לבין קלאוס, על הוראות חוק חוזה הקבלנות, תשל"ד – 1974.
6.קלאוס מאשרת כי היא עוסקת בהתקנת מכפילי חניה לרבות הענקת שירות למתקינים שהותקנו. עוד מאשרת כי סיפקה שני מתקני מכפילי חניה לנתבעת בבניין בו נמצאת הדירה. עוד נטען כי ככל שיש ממש בטענות התובעים בקשר לחניות, הרי שכל הטענות הללו נוגעות למו"מ שהתנהל בין התובעים לבין הנתבעת ומהיקף המידע שהנתבעת העבירה לתובעים או נמנעה מלהעביר להם. הנתבעת היא שתכננה את הפרויקט, היא שהזמינה את מכפילי החניות מתוך מגוון דגמים שהוצגו לפניה לאחר שידעה את מידותיהם ואת דרך הפעלתם. עוד נטען כי הפרויקט אושר לאחר שהנתבעת נועצה ביועץ תנועה לפני מתן טופס 4 לנתבעת. מכפילי החניה שסופקו הם בהתאם להזמנה של הנתבעת ואלה הותקנו באופן מקצועי. עוד נטען, כי התובעים היו צריכים לקבל הסבר מהנתבעת ומידע אודות מכפילי החניה ולהיות מודעים לכך שמכפיל החניה הוא פתרון לבעיה שקיימת בפועל (העדר מקומות חניה קונבנציונליים). ברור שהשימוש במכפיל חניה הוא פחות נוח משימוש בחניה רגילה שאין לה מגבלות גובה ואורך, או אינה כרוכה בהמתנה להרמת המתקן או הורדתו לפיר בו ממוקם המתקן. לכן המציאות מכתיבה "פתרונות" שמטבעם נוחים פחות, כאשר בבניינים רבים קיימת מצוקת חניה ויחד עם זאת, דיירים מבקשים לשדרג את הבניינים בהם הם מתגוררים בדרך של הקמת פרויקט על פי תמ"א 38. אישור הפרויקט חייב קביעת מקומות חניה נוספים על אלה הקיימים. בבניין נשוא התובענה ובסביבה הסמוכה לו קיימת מצוקת חניה קשה ביותר. בתנאים בעייתיים אלה לא היה מתאפשר ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 מבלי למצוא פתרונות לחניה.
נטען עוד, כי ברגיל הזמנת המתקנים נעשית לאחר שהמזמין חפר את הבורות המיועדים לפירי המתקנים. במקרה זה בשל לחץ הזמנים בו הייתה נתונה הנתבעת, היא ביקשה כי המתקנים יוזמנו למרות שהפירים טרם נחפרו. לכן חתמה הנתבעת ביום 2/9/13 על מסמך בו הנתבעת פטרה את קלאוס והסירה ממנה כל תביעה או טענה לגבי המתקנים במידה והבורות לא נעשו בהתאם לתכנית. קלאוס מדגישה בכתב הגנתה, כי ככל שהפיר עמוק יותר ניתן להתקין בו מכפיל חניה אשר יאפשר להחנות מכוניות גבוהות יותר והגישה למכוניות תהיה נוחה יותר גם לאדם גבוה וגם ההיפך. במקרה זה הנתבעת הזמינה מתקן אחד שמתאים לחניית מכוניות של עד 1.80 מ', הוא המתקן בעל שתי הקומות, ומתקן שני המתאים למכוניות שגובהן עד 1.70 מ', הוא המתקן בעל 3 הקומות. בקומה העליונה של כל מתקן אין מגבלת גובה. בנוסף, הנתבעת הזמינה מתקני חניה כפולים ברוחב של 4.8 מ', כלומר לכל מכונית מוקצית חניה ברוחב 2.4 מ'. בהתאם להגדרות היצרן רוחב החניה אמור להיות החל מ-2.3 מ' לחניה. עיון בנספח יב(5) לכתב התביעה מלמד לכאורה כי הוסכם בין הנתבעת לבין התובעים שהחניה הכפולה תהיה ברוחב של 5.3 מ'. לא ברור כיצד ניתן היה להסכים על מידה זו. הפיר שנחפר על ידי הנתבעת היה ברוחב של 5 מ' ומכפיל החניה שהוזמן על ידי הנתבעת היה ברוחב של 4.8 מ'. עוד נטען, כי קובץ הנחיות העירייה בעניין מכפילי חניות, שצורף לכתב התביעה, הוצא סמוך לפני הגשת התביעה ולא היה קיים במועד ההתקשרות. בענייננו עיריית חיפה אישרה את מידות מכפיל החניה, אלה הופיעו בבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי הנתבעת, היתר הבניה ניתן על ידי הוועדה המקומית לאחר שיועץ התנועה מטעם עיריית חיפה נתן את אישורו. עוד נטען, כי בודק מוסמך בדק את מכפילי החניה לפני מסירתם לנתבעת והוא אישר שאין מניעה למוסרם.
7.בתקופה הרלבנטית לתובענה לא היה מקור נורמטיבי מחייב הקובע כללים לשימוש במתקני חניה, אולם בשנת 2008 פורסמו על ידי משרד התחבורה "הנחיות לתכנון חניה" העוסקות במתקני חניה מכניים. נטען שלא מדובר במסמך משפטי מחייב. כותב ההנחיות מדגיש כי ההנחיות כפופות לחוקי התכנון והבניה, לתקנות התעבורה וכן לתקנות והנחיות הרשויות המקומיות אשר מאשרות את התכנון ובודקות התאמתו לביצוע. על פי מסמך ההנחיות מחברו עמד על ההכרח להיות פתוחים לחריגה מהנחיות בשים לב לכך שמכפיל החניה מהווה פתרון לבעיה קיימת. בישראל מותקנים מאות מכפילי חניה מהסוג שהוזמן והותקן בבניין נשוא התביעה ואפילו בגובה של 1.5 מ' לרכב.
קלאוס טוענת שאינה מתכננת את החניה או את המיסעה לחניה ואינה עוסקת בהתאמת מכפילי החניה למזמין. קלאוס מספקת ומתקינה מכפילי חניה בהתאם להזמנת המזמין והזמנה זו היא פרי תכנון של יועץ התנועה מטעם המזמין ואישור הרשות המקומית.
הכרעה ודיון
8.לאחר ששקלתי טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה כפי שיפורט להלן ואילו דין ההודעה לצד שלישי להידחות. בטרם אגש למלאכת ההנמקה אציין כי מטעם הצדדים הונחו לפני חוות דעת נוגדות. בשל הפערים בין חוות הדעת מיניתי מטעם בית המשפט את המהנדס מר דן ברלינר (להלן: המומחה ). לאחר עריכת חוות דעתו המומחה נחקר עליה לבקשת התובעים. עוד אעיר כי הנתבעת זנחה את טענותיה בכל הקשור לאי מתן הודעה על ליקויים בהתאם לסעיף 4א לחוק המכר דירות ובכל הקשור למועד תחילת תקופת הבדק.
קביעות המומחה מטעם בית המשפט
9.בשל המחלוקות השמאיות שהתגלעו בין הצדדים מיניתי בהסכמה את המומחה על מנת שיתייחס לשאלת הליקויים הנטענים על ידי התובע ולחוות הדעת הנוגדת שהוגשה. כן התבקש המומחה להתייחס לשאלה של ירידת הערך הנטענת וכן לשאלה האם מתקן החניה שהותקן בבניין הוא בניגוד לדרישות התקן בין אם במועד הזמנתו או במועד כריתת ההסכם בין התובעים לנתבעת או במועד מסירת הדירה.
המומחה בחוות דעתו העריך כי סה"כ עלות התיקונים בדירה מסתכם לסך של 47,773 ₪ הכוללים מע"מ ופיקוח הנדסי. עוד קבע המומחה כי לא מצא אסמכתא כי לדירה מגיע מקום חניה נוסף. עוד מצא המומחה כי החניה שנמסרה לתובעים שונה ממה שהובטח להם שכן אין מרווח תמרון מספיק דבר המקשה על החניה ואף אינו מאפשר חניה של רכב ארוך. המומחה העריך את שווי החניה המובטח בסך של 63,000 ₪ בעוד שהחניה שנמסרה בפועל שווה 41,000 ₪ , הפרש של 22,000 ₪. עוד ציין המומחה כי שווי חניה רגילה הוא 90,000 ₪.
כאמור לעיל המומחה נחקר על חוות דעתו ולהלן, ועל מנת שלא להלאות, נסקור ונתייחס רק לליקויים שהצדדים חולקים עליהם בהתאם למובא במסגרת הסיכומים. בטרם אתייחס לכך אפנה למחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בכל הקשור לנספחי השינויים שנחתמו ביניהם מאחר והכרעה במחלוקת זו יש לה השפעה רוחבית על סעיפי הליקוי.
נספחי שינויים
10.ביום 9/4/2013 חתמו הצדדים על נספח להסכם שכונה "נספח שינויים בקומה העליונה מ 9.4.13" שצורף על ידי התובעים כספח ג-1 לתצהירם. כמו כן נחתם בין הצדדים נספח שינויים נוסף ללא שצוין עליו תאריך (להלן שני המסמכים יקראו : נספחי השינויים ). נספחי השינויים שימשו בסיס לטענת הנתבעת לפיה חלק מהעבודות הוצא מחוץ למפרט ובוצעו על ידי התובעים ישירות ועל אחריותם. התובעים מצדם נותנים פרשנות אחרת לנספח השינויים וטוענים כי מדובר בנספח שינויים שהתובעים רשאים לבצע אולם הביצוע היה באחריות הנתבעת ולכן היא אינה יכולה להתנער מאחריותה לליקויים באותם אלמנטים. עוד טוענים כי נספחי השינויים נערכו על רקע העובדה כי התובעים רכשו 10 מ"ר נוספים לאחר חתימת הסכם המכר תמורת 100,000 ₪. במקום שהתובעים יוציאו שיק לפקודת הנתבעת – בגין אותם 10 מ"ר - הוסכם ביום 9.4.2013 כי חלק מהאלמנטים יוזמן ישירות על ידי התובעים והם ישלמו עליהם כאשר החשבונית תוצא ישירות על שם הנתבעת. לכן מטרת נספח השינויים לא הייתה לרדד את המפרט הטכני אלא הוא הסכם שנועד להסדיר תשלום התמורה הנוספת בסך של 100,000 ₪ בדרך של תשלום ישירות לספקים. לאחר שעיינתי במסמכים הרלוונטיים לעניין הגעתי למסקנה כי הדין הוא עם התובעים.
11.נספח השינויים פותח במשפט: "נספח זה מהווה בקשה לשינויים פנימיים בדירה שנרכשה בחוזה המכר נחתם בחיפה ביום 4.9.12...". נספח השינויים מזכה את התובעים בסך של 100,000 ₪ באופן הבא: ינתן זיכויי מהתמורה המוסכמת בסך של 59,900 ₪ והתובעים ישלמו ישירות בעבור המרצפות דלתות פנים וחוץ והמזגן. היתרה בסך של 40,100 ₪ תשלום על ידי התובעים בשני תשלומים הראשון במועד התשלום השלישי של הדירה ובמועד התשלום הרביעי של הדירה. הוסכם בסעיף 8 לנספח השינויים כי "החשבוניות עבור הרכישות תהיה על שם נורה יזמות הכרמל בע"מ". עוד הוסכם בסעיף 6 לנספח השינויים כי "לא יהיה שינוי בנוגע לאחריות הפריטים וההתקנות כפי שסוכם בחוזה המכר" (ההדגשה שלי – א.כ. ).
מכל האמור עד כה, עולה כי הנתבעת לא ניתקה עצמה באופן מוחלט וסופי מפריטים שנכללו בנספח השינויים. התרשמותי כי ההתקנות והאחריות לגבי פריטים אלו נותרו על שכמה. כל מטרת ההסכם מיום 9/4/2013 הוא תשלום אותם 100,000 ₪ שהתווספו לתמורה הא ותו לא. במקום שהצדדים יילכו בדרך המלך בעניין זה, והיא תשלום ישירות של סך של 100,000 ₪ תוך עדכון רשויות המס הרלוונטיות אודות עסקת המכר הנוספת שהתבצעה ביניהם ותשלום מס כדין, החשבוניות הוצאו על שמה של הנתבעת, היא נהנתה מהוצאה זו כלפי רשויות המס עת קיזזה אותם מהכנסותיה למרות שלא נשאה בה באופן ישיר. מכל מקום נראה כי ההסכמות במסגרת נספח השינויים אינן מהוות חריגה למה שהוסכם בסעיף 15.6 להסכם המכר לפיו שינויים ותוספות יש לבצע רק דרך ובאמצעות הנתבעת אלא הוא עולה בקנה אחד עמו. למעשה מדובר בשינויים שהתובעים רשאים לעשות כאשר השינוי יעשה באמצעות הנתבעת ודרכה. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא אף בסעיף 7 להסכם לפיו "...ההובלה פרט לריצופים, תבוצע בכול מקרה ע"י המוכר, לכול הפריטים שפורטו בסעיף 4" היינו הנתבעת היא שהובילה את הפריטים – למעט הריצוף – והתקינה אותם בדירה. הדלתות אף הוזמנו מאותו ספק כפי שהיה במקור. בשים לב לכך הגעתי למסקנה שאין להסיר את אחריות הנתבעת מאותם פריטים המופיעים בנספח השינויים.
מנהל הנתבעת נשאל בחקירתו הנגדית אודות סעיף 6 לנספח השינויים מיום 9/4/2013 ולטענתו סעיף זה מתייחס לתקינות התקנת הפריטים שנרכשו ישירות על ידי התובעים. לדוגמא אם התובעים רכשו את המרצפות אך הנתבעת היא שהתקינה האחריות על ההתקנה – להבדיל מאיכות המרצפות - היא על הנתבעת. אינני מקבל פרשנות זו לאותו סעיף. ראשית, סעיף 6 מנוסח בצורה גורפת ולא נאמר בו מבחינה לשונית את מה שנטען על ידי מנהל הנתבעת. שנית, אין הגיון לכלול תניה כזו בהסכם הנוסף שתבטא את המובן מאליו. ברור שהנתבעת נושאת באחריות למה שלא הוצא לכאורה מהמפרט. דווקא הכללת תניה כזו בהסכם הנוסף מחזק את המסקנה כי היא מתייחסת לפריטים שנרכשו ישירות על ידי התובעים.
ההסכם בנספח השינויים אליו הגיעו הצדדים הוא בבחינת מצב של - WIN – WIN . הנתבעת חוסכת לעצמה תשלום מס על התמורה הנוספת. יתרה מכך, היא מנכה את אותם הוצאות בפני רשויות המס. מאידך התובעים חופשיים לבחור אלמנטים ופריטים אלו בעצמם מבלי לאבד את האחריות של הנתבעת. בשים לב לכך אני סבור שההסכם אודות השינויים והתוספות לא שינה ממערך האחריות בין הצדדים אלא הוא היווה שינויים במערך התשלומים ואופן ההתחשבנות ביניהם הא ותו לא.
נעילת דלת הכניסה ודלת ראשית בקומה תחתונה
12.בחוות הדעת מטעם התובעים נטען בסעיפים 5 ו- 37 כי מנגנון דלת הכניסה ודלת ראשית בקומה תחתונה הוא מנוגד לדין שכן אין בהן נעילה כלפי מטה לכיוון הרצפה, למרות שיש בה הכנה לנעילה לכיוון הרצפה. נטען בסיכומים כי ניתן להתקין מנגנון אחר "שווה ערך" למנגנון הנדרש וכי הנטל להוכיח כי מדובר במנגנון שווה ערך הוא על מי שטוען זאת. מאחר והמומחה לא קיבל כל מסמך כי מדובר במנגנון שווה ערך הטענה לא הוכחה. על פי עדותו של ברלינר במידה ויקבע כי מדובר בפגם עלות התיקון היא 1500 ₪ לפני מע"מ עבור כל דלת ופיקוח הנדסי. בסה"כ יש להוסיף סך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי
על פי חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת הדלת היא בעלת תו תקן ישראלי ועונה לדרישות התקנות. בניגוד לטענת מומחה התובעים מעל 20 שנה לא מיוצרות דלתות בעלות פין תחתון אשר פוגע בריצוף ובעת סתימת החור גורם לקלקול מנגנון הדלת. בתצהיר עדות ראשית מטעם מנהל הנתבעת נטען שכל הדלתות לרבות דלת הכניסה של הדירה הוזמנו על ידי התובעים באופן עצמאי והם קיבלו זיכוי מהנתבעת בגין כך בסך של 22,500 ₪.
צודקים התובעים שהנטל להוכיח שדלת הכניסה היא שוות ערך לדלת הקבועה בתקנות מוטל על הנתבעת. הנתבעת לא הוכיח טענה זו והעובדה שהדלת היא דלת תיקנית אינה הופך אותה לשוות ערך לזו הקבועה בתקנות. אמנם המומחה לא מצא פגם בדלת הכניסה וקבע שהדלת היא תקנית ומאושרת. יחד עם לאור קביעתי שתקין אינו בהכרח שווה ערך נמצא שהטענה לא הוכחה. לכן יש לפסוק לתובעים בגין פריט זה סך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי.
דלת כניסה החוסמת מעבר
13.על פי התמונה בחוות דעתו של מומחה התובעים כנף דלת הכניסה נפתח לעבר דלת אחרת המובילה לחדר שירותים וחוסם אותה כאשר דלת הכניסה פתוחה. אכן מדובר בליקוי פונקציונאלי כפי שקבע המומחה ועל כך העניק 1,500 ₪ פיצוי בגין ירידת ערך ולא מצאתי כל טעות בשיקול דעתו. התובעים מבקשים לפסוק להם גם פיצוי בגין עוגמת נפש נוסף על ירידת הערך. אכן מצב זה יכול ליצור אי נוחות ואני מקבל את הטענה ואתחשב בה במסגרת פסיקת נזק לא ממוני.
חדר בית שימוש
14.התובעים דורשים כי חדר השירותים יוגדר כחדר רטוב מה שיחייב התקנת איטום מתחת לריצוף והתקנת סף. לטענתם עצם העובדה שיש צנרת, אסלה, מיכל הדחה וכיור מחייבת לסווג את החדר כחדר רטוב. בסיכומי הנתבעת לא מצאתי תשובה לטענה זו. המומחה מטעם בית המשפט מאידך שלל פגם זה וקבע כי לא מצא פגם בריצוף בחדר זה ואין חובה להתקין סף (סעיף 13 לחוות דעתו). דעתי כדעת המומחה. לעניות דעתי חדר רטוב אמור להיות חדר שבאופן רגיל ושוטף נגרים מים לרצפתו כגון חדר אמבטיה או מקלחון ומכאן הדרישה לאיטום רצפתו. המצב אינו כך בחדר שהוא רק חדר שירותים. ולכן אין לדרוש בחדר זה קיומו של איטום והתקנת סף. לכן אני דוחה את דרישת התובעים בעניין זה.
דלת שירותי אורחים/ הורים וחלון שירותי אורחים
15.התובעים טוענים שדלת לחדר שירותי האורחים נפתחת פחות מ- 90 מעלות ובסטייה של 7 ס"מ. המומחה מטעם בית המשפט לא אישר ליקוי זה בחוות דעתו. הנתבעת לא השיבה לטענה זו במסגרת סיכומיה. אומר מיד כי דעתי שונה מדעתו של המומחה.
ראשית, ההלכה הפסוקה כפי שהפנו התובעים אכן אישרה ליקוי מסוג זה (ראו: ת.א. (תל-אביב) 1208/96 אוחיון נ' חממי ואח' [פורסם בנבו]). שנית, מקובלת עליי הטענה שמדובר בפגם פונקציונאלי המקשה להכניס חפצים בעלי ממדים גדולים לחדר השירותים. שלישית, אם חלון השירותים נפתח בצורה של "דריי קיפ" אזי הדלת נתקלת בחלון.
16.בעיה נוספת בחדר זה היא שבעת פתיחת חלון חדר השירותים הוא פוגע בברז של הכיור. בן עזרא הציע בחוות דעתו לבטל את החלון בחדר זה ולאווררו באוורור מכאני. הנתבעת טענה שהתובעים שגובה החלון נותר על כנו בהסכמת התובעים. הנתבעת הוכיחה כי בהתאם לסיכום עם התובעים הוחלט להשאיר את גובה החלון (ראו נספח י' לתצהיר הנתבעת). יחד עם זאת, מאחר והבעיה בחלון זה מורכבת משני הביטים האחד אינו מאפשר פתיחת הדלת ל- 90 מעלות (באשמת הנתבעת) והשנייה החלון נתקל בברז (באשמת התובעים שביקשו להשאיר את המצב כפי שהוא) יש לחלק את עלות תיקון הליקויים על שני הצדדים באופן שווה. סה"כ עלות 2,800 ₪ שתפתור גם את הבעיה שהדלת לא נפתח ב- 90 מעלות. המומחה בחקירתו מאשר שזו העלות לביצוע תיקון זה ככל שיאושר (ראו עמ' 6 לחקירתו). מאחר והמומחה אישר בחוות דעתו סך של 1,000 ₪ בעבור תיקון הליקוי בחלון שנתקל בברז יש לאשר תוספת לחוות דעתו בסך של 1,800 ₪ לפני מע"מ ופיקוח ויש להשית על הנתבעת מחצית היינו סך של 900 ₪.
דין דומה יש להחיל על דלת שירותי הורים. המומחה בחוות דעתו קבע (סעיף 53) שאין פגם שם. אולם בחקירתו הנגדית אישר שהדלת לא נפתחת 90 מעלות. עוד אישר שעלות התיקון היא 1,000 ₪ לפני מע"מ ופיקוח (עמ' 19 ש' 7 ואילך). לכן יש להוסיף גם עלות זו לחוות דעתו.
מעקה המרפסת של הסלון וחדר הורים
17.לטענת התובעים מעקה המרפסת בהתאם לתוכנית המכר ממוקם בחלק החיצוני של השיש. בפועל הנתבעת התקינה את מעקה הזכוכית באמצע משטח השיש מה שלא מאפשר ישיבה על משטח זה. המומחה מטעם התובעים העריך את עלות ביצוע התיקון בסך של 18,000 ₪ לפני מע"מ ופיקוח, עבודה הכוללת החלפת חלק מלוחות השיש היכן שמותקנים ניצבים המחזיקים את לוחות הזכוכית. בתשובות לשאלות הבהרה כתב המומחה כי עלות העתקת המעקה היא 7,500 ₪. המומחה נחקר על כך בחקירה נגדית שם הוסיף שאין צורך להחליף את כל מעקה הזכוכית אלא רק להעתיק את מרביתו בעוד שבן עזרא נתן הערכה של החלפה של כל המעקה. לא מצאתי כל סיבה מדוע יש להחליף את המעקה וניתן כפי שסבר המומחה להעתיק את מרביתו.
הנתבעת בסיכומיה לא חלקה על ליקוי זה. אכן בהתאם לתוכנית המכר שצורפה לתצהיר התובעים (א/11) המעקה מותקן קרוב לצד החיצוני של מעקה השיש הבנוי. לכן אני מקבל את הערכת המומחה כי עלות התיקון היא 7,500 ₪ שיש להוסיף לחוות דעת המומחה. דין דומה יש להחיל על מרפסת חדר שינה הורים ויש לפצות בסך של 4,000 ₪ לפני מע"מ ופיקוח (ראו: עמ' 18 ש' 25 – 32).
מישק הפרדה
18.התובעים טוענים כי לא הונח חומר גמיש בקו התפר בין ריצוף המרפסת לחיפוי הקיר כדרישת התקן הישראלי 1555.3 (סעיף 18 לחוות דעתו). המומחה מטעם בית המשפט דחה ליקוי זה כאשר קבע שלא מצא פגם בחבור במקום זה. אינני מוצא מקום להתערב בקביעה זו. ראשית, גם המומחה מטעם התובעים אינו מנמק כיצד הגיע למסקנתו כי החומר אינו גמיש ורק קבע באופן לאקוני כי קיים פגם. לכן התובעים אינם יכולים בסיכומיהם סעיף 46 לטעון כי הבדיקה פשוטה על ידי מגע של עץ או מסמר מקום שלא מצוין בחוות דעתו כי נעשתה בדיקה כזו. שנית, המומחה העיר בצדק כי בדק את המקום לאחר שלוש שנים ולא מצא שקיעה של הריצוף, תזוזות או מרווחים שנפתחו שם (עמ' 10 ש' 2 – 3). לכן הגיע למסקנה שהמצב תקין. מטעמים אלו אין לאשר את סעיף הליקוי בחדר שירותי הורים (סעיף 52 לחוות הדעת).
רובה במרפסת
19.התובעים טענו כי הרובה במרפסת מתקלפת. המומחה קבע בחוות דעתו סעיף 20 שיש לבצע תיקונים במילוי רובה בעלות של 500 ₪. המומחה בחקירתו אישר שאם יש להתקין רובה מחדש בכל המרפסת העלות היא 1000 ₪ ולא 500 ₪. התובעים טענו בחקירת המומחה כי יש להחליף את כל הרובה במרפסת מאחר ואם לא הדבר יצור הבדלי צבע בין הרובה החדשה לישנה. המומחה נשאל על כך אך לא ניתנה לא הזדמנות להשיב. דא עקא המומחה מטעם התובעים אינו טוען בחוות דעתו שיש להחליף את כל הרובה במרפסת אלא נותן הערכת עלות של 3,500 ₪ בעבור מספר ליקויים (לרבות הרובה) מבלי לפרט כל אחד בנפרד. לכן לא מצאתי לנכון להתערב בקביעת המומחה בעניין זה.
חלון פינת אוכל
20.התובעים טוענים כי גובה אדן החלון כולל פרופיל אלומיניום הוא 94 ס"מ במקום 105 ס"מ ומעל הפרופיל יש זכוכית. לדעת מומחה התובעים עד לגובה 105 ס"מ דרושה זכוכית בטיחותי כמעקה. המומחה קבע כי "סידור חלון הזכוכית הוא סביר". המומחה הודה בחקירתו כי הזכוכית במקום זה – המשמשת למעשה כמעקה – צריכה להיות רבודה ומחוסמת ולא הוצג לו אישור על כך (עמ' 11 ש' 15 – 35 וכן ת/2 שהוא התקן הרלוונטי). המומחה קובע שעלות החלפת אותו מקטע הוא 1,200 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.
הנתבעת מאידך טוענת שאין לפסוק מאומה מאחר ומוצר זה נבחר על ידי התובעים אצל ספק אחר וככל הנראה הותקן על ידי אותו ספק והנתבעת נדרשה רק לשלם לאותו ספק סך של 8,527 ₪ בעבור שני המעקות (מעקה זה ומעקה של המדרגות הפנימיות) מתוך כלל הזיכויים שהיו לטובת התובעים אצל הנתבעת. אולם עיון בנספח זיכויים מעלה כי הוא עוסק במעקה זכוכית של מדרגות פנים ולא במעקה שנועד להגביה את החלון. לאור קביעותיי לעי בנושא נספח השינויים אני מאשר ליקוי זה בסך של 1,200 ₪ לפני מע"מ ופיקוח.
תריסים
21.נטען על ידי התובעים כי התריסים שהותקנו בסלון לא מתאימים לייעודם, הם ללא תעודת אחריות, מרעישים בפעולתם ופגומים פיזית והמומחה מטעמם העריך את עלות התיקון בסך של 15,400 ₪. המומחה בחוות דעתו אישר רק חלק מעלות החלפת התריסים.
המומחה נשאל בחקירתו הנגדית מדוע אישר חלק מהעלות למרות שלדעתו צריך להחליף את כל התריסים במקום זה ועל כך השיב: "..לא התרשמתי שבמפרט כתוב ברחל ביתך הקטנה שצריך תריס כזה חזק, זו הייתה הסיבה" (עמ' 12 ש' 14 – 15). כפי שהערתי במהלך החקירה מדובר בשאלה משפטית. בהמשך ציין המומחה: "אני מסתכל בעיני האדם הסביר. כל מי שיבוא לתריס הזה בייחוד בחורף יגיע למסקנה שזה לא תואם." (עמ' 12 ש' 18 – 19).
לדעתי יש לאשר את מלוא העלות גם אם המפרט אינו ברור. בע"א 391/80 לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 237 דן בית משפט העליון בשאלה מי צריך לשאת בעלות גנרטור להפעלת המעלית מקום הסכם המכר שותק בעניין זה. נפסק כי מאחר שמדובר בגנרטור שיש להתקינו בהתאם לחוק הצפייה הטבעית של הרוכש שעניין זה יהיה כלול בהסכם המכר משצוין שבתוכניות יש תא גנרטור. שופטים אחרים בהרכב ביססו את מסקנתם גם על חובת תום הלב. בהיקש מתאים לענייננו משנכללו תריסים במפרט הטכני הרי הציפיה הטבעית שהתריס יהיה מתאים למקום ולתנאי השטח ועניין זה מוטל על המוכר בבחינת תנאי מכללא. המומחה העריך את העלות המלאה ב- 12,000 ₪ ומשאישר סך של 3,500 בחוות דעתו יש להוסיף סך של 8,500 ₪ לפני מע"מ ופיקוח.
מעקה המדרגות
22.בחוות הדעת מטעם התובעים נטען כי המעקה אינו מזכוכית רבודה ולכן אינו מתאים לדרישות התקן. המומחה בחוות דעתו קבע כי לא נדרש החלפת המעקה גם לנוכח הסכמה בין הצדדים. מאידך מצא המומחה כי יש להתקין מאחז יד בעלות של 1,000 ₪.
הנתבעת מאידך טוענת שיש להפחית מחוות דעת המומחה את הסך של 1,000 ₪ מאחר ומוצר זה נבחר על ידי התובעים אצל ספק אחר וככל הנראה הותקנו על ידי אותו ספק והנתבעת נדרשה רק לשלם לאותו ספק סך של 8,527 ₪ בעבור שני המעקות.
המומחה מטעם בית המשפט אישר שהמעקה אינו עונה אחר דרישות התקן שכן התקן מחייב שהמעקה יהיה מזכוכית רבודה ומחוסמת ובפועל המעקה הוא רק מזכוכית מחוסמת. עוד אישר המומחה את העלות שנקבעה בחוות דעת המומחה מטעם התובעים בסך של 6,020 ₪ לפני מע"מ ופיקוח (עמ' לפרוטוקול). בנספח למפרט הטכני (נספח ה' לתצהיר מר ואליד חמיס) הוסכם בסעיף 3 תחת עבודת מסגרות כי יינתן זיכוי בעד מעקה זכוכית למדרגות פנימיות עד לסך של 1,000 ₪ למ"ר. בהתאם לכך שלחה התובעת מייל לנתבעת ובו רשמה כדלקמן:
"ואליד
בהמשך לסיכום בינך לבין ירון המעקה מזוכה לפי 930 ₪ ללא מע"מ. מדידה שבוצעה בדירה נדרש שטח 7.77 מ"ר כולל הגבהת החלון בהתאם לתקן.
מצורפת חשבונית תשלום.
אבקש לקבל צק בתוך שבוע לפרעון בעוד שבועיים מהיום."
שוב אנו רואים שהנתבעת לא ניתקה עצמה מאותה התקנה של זכוכי מעקה. החשבונית הוצאה על שמה והיא מנגד הוציאה שיק בעבור אותו מעקה (נספחים ג1 ו- ג2 לתצהיר הנתבעת). לכן היא נושאת באחריות לתקינות המעקה. בשים לב לכך יש לחייב את הנתבעת בגין מעקה זכוכית שלא מזכוכית רבודה בסך נוסף של 5,020 ₪ למה שאושר על ידי המומחה בחוות דעתו, זאת לפני מע"מ ופיקוח הנדסי.
מבנה מדרגות פנים
23.על פי חוות דעת המומחה מטעם התובעים מדרגות הפנים אינם תואמים את תוכניות המכר או את התקנות והסטיות הן רבות וממשיות. המומחה בחוות דעתו קבע כי "באופן כללי מצאתי כי המדרגות מתאימות למצב של מדרגות פנימיות בתוך דירה" וכי "מיקום המדרגה התחתונה יכול להוות מכשול" ועל כך העריך את הפיצוי בסך של 1500 ₪. הנתבעת בטענותיה חוזרת על קביעת המומחה.
המומחה בתשובות לשאלות הבהרה ששוגרו על ידי התובעים סבור כי "במדרגות קיימת אי התאמה קלה לתקנות שאינה מצדיקה החלפת המדרגות". מכל מקום העריך המומחה שאם תידרש החלפת המדרגות העלות היא 22,000 ₪. בחקירתו הנגדית שב המומחה והסכים שהמדרגות אינן לפי התקן (עמ' 13 ש' 17 – 21). אינני מסכים עם קביעת המומחה. בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים נכתב באופן מפורט ומנומק מדוע המדרגות אינן עומדות בדרישות התקנות. שם פורט פגמים משמעותיים כגון מדרגות טרפזיות בין שני קירות מקבילים שלא נועדו לשינוי כיוון המדרגות (ראו עמ' 15), המספר רב של מדרגות הן אינן עומדות בדרישות המינימאלית של שלח המדרגה, ולבסוף המדרגות שנבנו אינו תואם את המדרגות שתוכננו. די בכך על מנת להטיל אחריות על הנתבעת כאשר מאידך המומחה מטעם בית המשפט הסתפק בחוות דעת לאקונית בלתי מנומקת מדוע הוא סבור שאי ההתאמה היא קלה. לאור זאת יש לאשר בגין סעיף זה פיצוי של 22,000 ₪ ובניכוי מה שהמומחה אישר 1500 ₪ יוצא שהתוספת היא 20,500 ₪.
שטח חלון חדר שינה וחדר שירותים
24.המחלוקת בסעיף זה היא כיצד יש למדוד את החלון על מנת שיהיה תקני? האם מבלוק לבלוק אן שמא מקצה פרופיל האלומיניום? המומחה קבע כי לא מצא פגם בגודל החלון. בחקירתו הנגדית הוא מאשר את מידות החלון שפורטו בחוות דעתו של מומחה התובעים.
שטחו של חלון על פי תקנה 2.21 לתקנות התכנון ובניה אמור להיות 8% משטח החדר. אני מסכים עם הטענה שתכלית הדרישה בתקנות היא מתן אוורור ואור נאותים לחדר הספציפי. לכן על מנת להגשים תכלית זו יש לערות את החישובים נטו. דעה זו אף מקובלת בפסיקה שניתנה עד כה (ראו: ע"א (מחוזי חיפה) 13935-06-15 רקפת בגבעה בע"מ נ' סבג [פורסם בנבו]; ת"א (מחוזי תל-אביב) סולומון ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו]; ת"א (שלום חיפה) 37684-01-11 קוטר נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ [פורסם בנבו]). המומחה אישר בחקירתו כי עלות התיקון לרבות התקנת חלון בגודל מתאים הוא 5,000 ₪ לפני מע"מ ופיקוח.
באופן דומה יש לנהוג לגבי גודל חלון חדר שירותים (סעיף 57 לחוות דעת ברלינר). אמנם המומחה לא מצא פגם כשלדעתו השינוי מתוכנית המכר הוא סביר. אינני מסכים עם קביעה זו. בתוכנית המכר רשום שגודל החלון הוא 105 ס"מ על 140 ס"מ בעוד שבפועל החלון הוא 93 ס"מ על 110 ס"מ כפי שהמומחה מאשר בחקירתו. מדובר בשינוי שאינו סביר. לכן יש לאשר פיצוי בסך של 3,500 ₪ כפי שהמומחה אישר בתשובות לשאלות הבהרה ובחקירתו (ראו עמ' 19 ש' 14 – 22).
גובה האסלה
25.בניגוד לאמור בחוות דעתו סעיף 46 לפיו אין פגם בגובה האסלה בחדר השירותם (38 ס"מ) הוכח על ידי התובעים כי גובה האסלה הוא 36.5 (ראו: סעיף 79.9 לתצהיר התובע וסרטון שצורף המתעד שהמדידה מראה 36.5 ס"מ) המומחה אישר בחקירתו הנגדית כי הייתה טעות במדידה שביצע ומדובר בפגם שיש לפצות בגינו בסך של 500 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח (עמ' 18 ש' 8 ואילך).
מיקום נקז במקלחת הורים
26.על פי תוכניות המכר הנקז ממוקם בפינת תא המקלחת במקום במרכז כפי שבוצע בפועל. אכן מדובר בפגם הנוגד את תוכנית המכר ונוגד גם הוראות מתקני תברואה. לכן יש לאשר עלות תיקון בסך של 1,250 ₪ לפני מע"מ ופיקוח (ראו: סוף עמ' 18 תחילת עמ' 19).
רטיבות דרך חלונות הדירה
27.על פי הנטען בחוות הדעת מטעם התובעים אדני החלונות פגומים דבר אשר גרם לחדירת רטיבות. התובעים נאלצו לבצע תיקונים חלקיים בעלות של 25,000 ₪ כאשר אומדן תיקון כלל הליקויים למניעת רטיבות הוא על פי הצעת מחיר בסך של 35,000 ₪. המומחה בחות דעתו קבע שיש לשפר את האיטום בחלונות בעלות של 8,000 ₪ (סעיפים 58 – 60 לחוות הדעת).
יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית לאחר שהוצגו לא תמונות המומחה אישר שהליקוי נובע מחללים גדולים בין הבטון לקיר מחוסר בטון. עוד אישר שיש לבצע תיקונים נרחבים לאור הפגמים שהתגלו ונאלץ לאשר את עלות התיקונים בסך של 35,000 ₪ בהתאם להצעת המחיר שהוצגה (ראו עמ' 19 ש' 33 – עמ' 20 ש' 37). להדגיש הליקויים הוכחו כדבעי על ידי מומחה לאיטום מטעם התובעים שביצע ניסוי המטרה שהראו חד משמעית כי רטיבות חודרת סביב מסגרות החלונות. לכן יש להוסיף לחוות דעת סך של 27,000 ₪ (ראו: נספחים ב5 ו- ב6 לתצהיר התובע לעניין עלות התיקון ותיעוד עבודות התיקון).
אי מתן הזדמנות לתקן
28.הנתבעת טוענת שהתובעים לא נתנו לה הזדמנות נאותה לתקן, לבטח לא כאלה שלא היו שנויים במחלוקת. במקום לתת לנתבעת הזדמנות לתקן התובעים מיהרו והגישו את התביעה שמטרתם לממן א תחלק מרכישת הדירה על חשבון הנתבעת. פרט לנושא הרטיבות לגבי כל שאר הדברים התובע מנע מהנתבעת לממש את זכותה לתקן.
התובעים טוענים מאידך כי הנתבעת איבדה את זכותה לתקן. לטענתם הנתבעת התעלמה מחלק מהליקויים שהתובעים הביאו בפניה וחלק אחר תוקנו באופן חלקי ולא משביע רצון. עוד נטען כי גם לאחר שהומצאה חוות הדעת של המומחה מטעמם לנתבעת ניתנה לנתבעת הזדמנות לתקן בתוך 60 יום כפי שהוסכם בחוזה בין הצדדים אך הנתבעת לא ניצלה הזדמנות זו.
29.לאחר ששקלתי טענות הצדדים אני סבור שהנתבעת איבדה את זכותה לתקן וכפועל יוצא מכך אין לפטור אותה בהתאם לסעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד – 1974.
סעיף 4ב(א) לחוק המכר [דירות], התשל"ג – 1973 קובע:
"(א)התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."
הלכה פסוקה היא כי קבלן המכחיש את הליקויים - אין זכות תיקון (ראו: ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנייה בע"מ, פ"ד נז(5) 1; ע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858). בבואי ליישם את הכללים הנ"ל על ענייננו אני מוצא כי הנתבעת הכחישה את עיקר הליקויים ולכן היא איבדה את זכותה לתקן.
ראשית, חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת היא הודתה בליקויים בהיקף כספי של 14,700 ₪ בלבד. בהתאם לאמור לעיל ההיקף הכספי של הליקויים מסתכם לסך של כ- 150,000 ₪ סכום שהוא פי עשר ממה שאישר מומחה הנתבעת. שנית, הליקוי הנוגע לאיטום ובעיית רטיבות הוכחש קליל בחוות דעת מומחה הנתבעת והנה מצאתי לעיל שיש לפצות של התובעים בסך של 35,000 ₪. מדובר בליקויי משמעותי וחמור. בעיה זו אף הייתה קיימת לפני מסירת הדירה כפי שתועד בצילומים מדצמבר 2013 (סעיף 63.2 לתצהיר התובעים). חלק מתמונות אךו אף מצביעים על כך שספי השיש שהותקנו על אדני החלון הם קצרים דבר אשר הוביל לבעיית הרטיבות. שלישית, התובע התריע בפני הנתבעת במייל מיום 19/7/2013 בו מתריע על צורות השלבים במדרגות פנים. התובע דרש לקבל תכנון מאדריכל הפרויקט והדגיש כי התכנון צריך לעמוד בכללים על פי דין. עוד התריע התובע כי המדרגות שמתכוונים לצקת שונות מהמתוכנן בשרטוט. התראה זו לא זכתה לטיפול או תגובה הולמת . להזכיר ליקויי המדרגות מסתכם לסך של 22,000 ₪ לפני מע"מ וגם כאן מדובר בליקויי משמעותי. המומחה מטעם הנתבעת קבע כי עלות החלפת השלחים מסתכמת לסך של 4,000 ₪.
לסיכום מצאתי כי הנתבעת הכחישה את מרבית הליקויים והודתה רק בחלק מזערי מאותם ליקויים. קיים פער משמעותי בין הודאת הנתבעת לליקויים שקיימים בדירה בפועל ולכן נמצא שהנתבעת איבדה את זכותה לתקן.
סיכום ביניים
30.לאור האמור עד כה יש להוסיף לחוות דעתו של המומחה עלות תיקונים נוספים בסך כולל של 82,870 ₪ לפני מע"מ ופיקוח הנדסי כך שסה"כ עלות התיקונים שיש לפסוק לתובעים מסתכם ב- 119,920 ₪. עוד יש להוסיף לסכום זה פיקוח הנדסי בסך של 12,000 ₪ וכן מע"מ בסך של 22,426 ₪ וסה"כ מגיע לתובע פיצוי בגין תיקון הליקויים סך של 154,346 ₪. לבסוף מצאתי שהנתבעת איבדה את זכותה לתקן את הליקויים.
מתקן החניה
31.לטענת התובעים מקום החניה שהוקצה להם אינו משמש אותם כלל והם חונים ברחוב בשל הפגמים הרבים שנפלו בו. התובעים טוענים שלא קיבלו חניה כלל מקום שעל פי דין מגיע להם שני מקומות חניה בהתאם לגודל דירתם. לטענת התובעים בפרויקט הספציפי יש 18 דירות מתוכן 6 דירות חדשות בשטח מעל 120 מ"ר. בפועל יש 12 חניות עיליות ו- 6 חניות במתקני חניה. ובסה"כ 18 חניות. לטענת התובעים הדבר סותר את תקני החניה הדורש מקום חניה לכל 3/4 דירה בדירות מעל 120 מ"ר. לטענתם חסרות 6 חניות שכן על פי התקנות כל חלק מחניה צריך להיות מעוגל כלפי מעלה.
התובעים טוענים בנוסף כי החניה שהוקצתה להם אינה במידות התואמות את הסכמי המכר. על פי הסכם המכר מרחב התמרון לחנייתם הוא 6.3 מטר ואילו בפועל מרחב התמרון שהוקצה הוא 5.4 מטר. גם רוחב החניה הרשום בתוכנית הוא 5.4 מטר ובפועל הרוחב הוא 4.6 מטר. בתוכנית המכר לא מצוין קיומן של גדרות ובפועל יש שם גדרות המקשות על החניה. הנתבעת הציגה להגנתה תשריט עליו חתומים התובעים, אך לטענת התובעים הוא נעשה על מנת שהתובעים יבחרו את החניה מחדש ולא כאישור למידות החניה שקיבלו והסכמה להן. התשריט אינו יכול לשמש תשריט מכר שכן הוא חסר קנה מידה ולכן אינו עומד בדרישת הדין.
עוד נטען על ידי התובעים כי בחיפה קיימת הנחיה שחניות אמורות לענות אחר רמת שירות 1. בפועל לאחר קבלת היתר הבניה פנתה הנתבעת לעיריה ודרשה לשנות את סיווג החניה לרמת שירות 2 מאחר והמידות בפועל לא עונים אחרי הנדרש לחניה ברמת שירות 1 , תוך הצגת נתונים ומדידות לא נכונים וללא ידיעת הדיירים. פעולה זו נעשתה סמוך לפני מסירת הדירות אך בפועל מידות החניה לא יכולה לעמוד בחניה שהיא ברמת שירות 3 הדורשת אף הסכמת הדיירים. התובעים טוענים עוד כי הנתבעת לא מסרה להם נתונים אודות מידות החניה והאילוצים כגון עמודים וקירות ואילו היא הייתה עושה כן העסקה לא הייתה מתקיימת.
לבסוף התובעים טוענים כי על פי פרוספקט היצרן מתקן החניה אינו מתאים למגורים אלא לחניה לטווח ארוך לכן הומלץ שם על שימוש במתקני חניה בעלי מידות רחבות. על פי ההסכם הנתבעת הייתה אמורה למסור לתובעים חניה במתקן המזרחי שהוא נוח ומרווח יותר אך משיקוליה היא מסרה להם חניה במתקן המערבי. לטענתה עוד עולה כי על אף שהנתבעת קיבלה הסבר על אופן השימוש בחניה מקלאוס בו הנוסע חייב לרדת מהרכב בטרם השימוש במתקן מידע זה לא נמסר לתובעים. התובעים צירפו חוות דעת שמאית של מר אלי סידאווי לפיו ירידת הערך בשל הפגמים הנ"ל מתבטאת בסך של 135,000 ₪.
32.הנתבעת טוענת כי התובעים רכשו מקום חניה אחד ושילמו בעד מקום אחד. אף ניתנה להם זכות קדימה לבחור את מקום החניה. לטענתה יש לאבחן בין דרישה סטטוטורית להקצות למגרש מספר חניות מסוים לבין החובה החוזית לספק חניה על פי הסכם המכר. הדרישה של הועדה לתכנון ובניה היא להקצות מספר חניות למגרש ולא לדירה ספציפית והיא אף רשאית לפטור מדרישת התקן או להורות על תשלום כופר חניה. התובעים אינם חולקים על תוקף היתר הבניה שניתן לפרויקט או על המספר הכולל של החניות שאושר. התובעים לא הצביעו על מקור הזכות שמנכסת להם שתי חניות. יתרה מכך, טוענת הנתבעת כי במסגרת פרויקט המוקם מכוח תוכנית "תמ"38" אין חובה להקים חניות חדשות לדירות שהיו קיימות אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה.
טענות התובעים למעשה הן טענות של אי נוחות שהיה נוח להם לסווגה תחת הכותרת של אי תקינות. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שמכפיל החניה הוא פתרון חלופי לחניה רגילה עם כל המגבלות הכורכות עם כך כאשר מידותיו של מכפיל החניה היו ידועות לתובעים והתובע בדק עניין זה לפני הרכישה. עוד נטען כי בפועל התובעים עושים שימוש בחניה. מדובר בדגם מוצלח ומבוקש ומאידך כי במועד הרלוונטי לתביעה ההנחיות עליהם מסתמכים התובעים לא היו קיימים. עוד טוענת הנתבעת כי המומחה מטעם בית המשפט קבע שלא נמצא מקור חוקי לדרישה להקצות שתי חניות לתובעים. עוד נקבע כי אין במכפיל החניה שהותקן כל ניגוד לדרישות התקן או החוק. המומחה מטעם בית המשפט העניק פיצוי לתובעים בנושא רוחב החניה כאשר לתובעים לא היו טענות בעניין זה אלא היו להם טענות בעניין גובה מכפיל החניה בלבד. יתרה מכך, רוחב החניה אין בו לדידה כל הפרעה לשימוש.
המומחה מטעם בית המשפט העניק פיצוי נוסף לתובעים בגין רוחב תמרון מוגבל אך אישר שלא התחשב בנושא זה בהסכמת התובעים למיקום הספציפי. עוד נטען כי בתחילת הדרך ניתן לנתבעת אישור להתקנת מתקני חניה כאשר המרחק ביניהם היה 6.3 מ'. במועד זה שוריינה לתובעים חניה במפלס 3- במתקן חניה מרוחק מהדירה שבחרו. כאשר הוצג מצב בניה סופי התברר כי המרחק הסופי הוא 5.8 מ' והתובעים עודכנו על כך. כפיצוי הוסכם שהתובעים יוכלו לבחור חניה אחרת והתובעים הסכימו וחתמו על היתר החניה הסופי ובכך קירבו את מקום החניה לבניין ובחרו מקום נוח יותר. דהיינו בגין הקטנת מרחב התמרון הסכימו התובעים לקבל פיצוי בדמות קבלת חניה עם יתרונות אחרים ומשכך לא ברור לנתבעת מדוע מגיע לתובעים פיצוי נוסף על זה שכבר קיבלו.
33.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין תביעתם של התובעים בעניין החניה להידחות וכפועל יוצא מכך דין ההודעה לצד ג' אף היא להידחות.
ראשית, למחלוקת שנפלה בין הצדדים בנושא מספר החניות שיש להקצות לדירת התובעים אני סבור שדין טענת התובעים להידחות. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי לא מצא אסמכתא לכך שיש להקצות לדירה שתי חניות. בהיתר הבניה שניתן לנתבעת נקבע במספר החניות המבוקש והבקשה אושרה על ידי המחלקה לתכנון דרכים (ראו: סעיף 30 לתצהיר התובע שם יש צילום של הקטע הרלוונטי מהאישור כפי שניתן בעיריה). התובעים מבססים את דרישתם על התוספת לתקנות התכנון ובניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג – 1983 אך מתעלמים מכך שעל פי סעיף 2(ב) לתוספת של אותם תקנות רשאית הועדה לתכנון ובניה לפטור מהדרישה המינימאלית הקבועה בתוספת. משהיתר הבניה בתוקף והתובעים לא חלקו עליו הם אינם יכולים להישמע בטענה שמספר החניות שהוקצה להם פחות מהקבוע בתקן החניות.
יתרה מכך, יש טעם רב בטענה שהתובעים רכשו ושילמו בעד חניה אחת. לכן גם אם תתקבל טענתם הרי יש לחייבם מנגד בתשלום בגין אותה חניה ולכן אין כל נפקות כספית לטענתם. בשים לב לכך מתייתר הצורך לדון בשאלה האם דרישת התקן מתייחסת למגרש והאם יש הפרדה בין השאלה הקניינית לשאלה התכנונית, למרות שעל פניו ולכאורה טענות הנתבעת יש בהן ממש.
34.שנית, המומחה מטעם בית המשפט מצא בחוות דעתו כי מרחב התמרון שהובטח על פי תוכנית המכר הוא 6.3 מטר בעוד שבפועל מצא בשטח כי מרחב התמרון הוא 5.8 מטר, מרחב שהוא קצר ב- 50 ס"מ מהמובטח על פי תוכנית המכר. המומחה מצא כי מקום החניה הוא אחד מתוך 2 מקומות סמוכים והצדדים של מתקן החניה מוגבלים על ידי קורות פלדה. עוד קבע המומחה כי מרחב התמרון מקשה על יציאה וכניסה למקום החניה ומכתיבים שימוש במכוניות לא ארוכות. בתשובה לשאלת הבהרה שהופנתה על ידי למומחה השיב ביום 16/1/2018 כי לא מצא כי קיים בעניין זה ניגוד להוראות ודרישות הדין או התקן.
לענייו זה טוענת הנתבעת כי התובעים חתמו על תוכנית (מסומנת א/13 לתצהיר הנתבעת) ולפיה מרחב התמרון הוא 5.53 מטר. המומחה נשאל לגבי תוכנית זו והשיב כי לא הסתמך עליה אלא על תוכנית אחרת לפיה מרחב התמרון 6.3 מטר (עמ' 21 לפרוטוקול). אכן עיון בתוכנית א/13 לתצהיר הנתבעת מעלה כי מרחב התמרון האחורי הוא 5.53 מטר. לכן על פי תוכנית זו נופלת טענת התובעים להפרת הסכם לפיה הנתבעת סיפקה חניה עם מרווח תמרון אחורי פחות ממה שהובטח בהסכם. לעניין זה אין נפקא מינא כי התשריט א/13 הוא חסר קנה מידה ובכך הוא נוגד את הוראות חוק המכר דירות. אין קשר בין עניין זה לבין העובדה כי חתימה על תוכנית זו מקימה אצל התובעים ידיעה כי מרווח התמרון הוא 5.53 מטר. נפקות לכך עשויה הייתה להיות אילו בתוכנית לא צוין כלל מה מרווח התמרון ואז הייתה אפשרית הטענה שבהעדר קנה מידה התובעים הוטעו לחשוב שמרווח התמרון הוא שונה. כאן מרווח התמרון צוין ברחל ביתך הקטנה ולכן הוא שולל כל טענה מצד התובעים שהובטח להם חניה עם מרווח תמרון אחר או שונה. לכן משהחניה שסופקה היא על פי ההסכמות בין הצדדים והיא אינה נוגדות הוראות הדין או התקן אין לתובעים כל עילת תביעה בעניין זה.
35.שלישית, המומחה בתשובות לשאלות הבהרה מטעם הנתבעת השיב כי את ירידת הערך שקבע בשיעור 35% חילק כך ש- 20% הוא למרווח התמרון האחורי ואילו 15% ייחס למגבלת רוחב בשל קורות הפלדה בצידי המתקן. בפסקה הקודמת התייחסנו למרווח התמרון האחורי ונותר להתייחס לרוחב החניה. התובע בעודות לפני העיד כי אין לו בעיה עם רוחב וגובה המתקן אלא רק עם מיקום המתקן בשטח. התובע אף אישר כי נכנס לאתר האינטרנט ועיין במידות המתקן וידע לקראת מה פניו מועדות (עמ' 34 ו- 35 לפרוטוקול). בכך אף נופלות טענות התובעים שלא הוסבר להם מה טיב מתקן החניה וכיצד הוא פועל ומה כרוך בכך.
רביעית, הוכח על ידי הנתבעת כי התובעים עושים שימוש במתקן החניה (ראו: תמונות שצורפו לתצהיר הנתבעת) זאת מנגד התובע הצהיר בתצהיר עדות ראשית: "מקום החנייה שקיבלנו לא משמש אותנו בכלל" (סעיף 20 לתצהיר עדות הראשית). לכן משהצהרת התובע התבררה כלא אמת הדבר פוגם בתביעתו בעניין זה ומשרה אור שלילי על טענותיו.
36.חמישית, מר בן עזרא המומחה מטעם התובעים מסתמך בחוות דעתו על הנחיות מטעם משרד התחבורה בנוגע לרוחב תא החניה הרצוי כאשר יש רוחב מעבר נתון (נספח ה' לחוות דעתו). אולם התובעים לא יכולים להסתמך על הנחיות אלו שכן הן לא היו קיימות בעת כריתת ההסכם אלא הן ניתנו ביוני 2014 (ראו: נספח ח' לתצהיר הנתבעת מייל מטעם מנהל אגף תכנון ודרכים תנועה ונוף בעירית חיפה). באותו מייל אף צוין במפורש כי מדובר בנהלים ולא תקן והודגש : "יש לציין כי אלו הנחיות ואינם תקנים וכפופים לשיקול דעת הנדסי".
שישית, יש לשיקול שמדובר בפרויקט המוקם על פי "תמ"א 38", שיקול שהוא נכבד בנושא האחריות במקרה ענייננו. על פי פסיקת בית משפט העליון מטרתה של התוכנית תמ"א 38 היא לעודד חיזוק ל מבנים קיימים בפני רעידות אדמה וזאת על ידי מתן תמריצים כלכלים ותכנוניים (ראו: עע"ם 7381/15 ש. דורפרברג בע"מ נ' אברהם עודד [פורסם בנבו]). במסגרת זו אין להתייחס לנושא החניות כמו בבנין המוקם מחדש ויש לאפשר גמישות תכנונית בכל נושא החניות כפי שהנתבעת טענה בצדק בסיכומיה. לעניות דעתי במידה ויקבע כלל נוקשה בנוגע לחניות הדבר יצור גישה מצמצמת בכל הקשור לחיזוק מבנים על פי תוכנית המתאר "תמ"א 38" ולא יעודד או יאפשר הוצאתם לפועל של פרויקטים על פי תוכנית זו. מטבע הדברים – וכפי שסביר להניח התובעים הבינו זאת – חניה במתקן חניה הוא בעצם תחליף לחניה רגילה ולכן מטבע הדברים השימוש בו כרוך באי נוחות. השימוש במתקן חניה הוא אילוץ להעדר אפשרות להתקין חניות לכלל הדירות. לכן הטלת אחריות בגין אי נוחות הנגרמת כתוצאה משימוש במתקני חניה יש בה ליצור הרתעת יתר ואף אולי תדרבן את רשויות התכנון לתת פטור מוחלט מהתקנת חניה בשטח המגרש מקום בו ניתן להתקין מתקן חניה שכאמור אינו פתרון מושלם. לכן יש להיזהר בהטלת אחריות מסיבה זו. על מגמת המחוקק להקל בדרישות בנושא החניה כאשר מדובר בפרויקטים המוקמים מכוח תוכנית תמ"א 38 ניתן למצוא בהוראות סעיף 158א3. לחוק התכנון ןהבניה, תשכ"ה – 1965 שהתווסף עם כניסתה לתקוף של תוכנית תמ"א 38 והקובע:
"לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, אולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.
מטרתו של סעיף זה היא להקל על ביצוע העבודות ברכוש המשותף בתוכניות חיזוק (ראו : עניין דורפרברג לעיל ). בשים לב לכך לא שוכנעתי כי אי הנוחות הכרוכה בשימוש במתקן החניה מגיעה לרמה של התרשלות בנסיבות העניין בדגש על תכלית התמ"א וההקלות שהמחוקק העניק בצידה. לכן מכל הנימוקים הנ"ל יש לדחות את תביעתם של התובעים בכל הקשור לנושא החניה. כפועל יוצא מכך יש לדחות את ההודעה לצד שלישי.
עוגמת נפש
37.לעניין עוגמת הנפש בתביעות לליקוי בניה יפים דברי בית משפט העליון בע"א 5602/03 סגל ואח' נ. שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' [פורסם בנבו]:
"בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד."
התובעים מעמידים את דרישתם בגין עוגמת נפש על סך של 30,000 ₪. במסגרת התצהיר והסיכומים הכלילו התובעים אירוע בו נעשה שימוש בחשמל הבית שלהם על ידי הנתבעת דבר שגרם לתקלה במערכת החשמל ושריפת מכשירים חשמליים. עניין זה לא נכלל בכתב התביעה. לאחר ששקלתי את טיב הליקויים , בדגש על כך שחלקם הם ליקיים בגין רטיבות עם כל הכרוך בכך, שאושרו על ידי היקפם והצורך לשהות מחוץ לבית בעת תיקונם אני פוסק בגין עוגמת נפש סך של 20,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.
התוצאה
38.לאור האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 174,346 ₪
לסכום זה יתווסף הוצאות משפט באופן חלקי. התובעים פירטו במסגרת סעיף 152 לסיכומיהם את הוצאות המשפט. חלק מהוצאות אלו מתייחס לתביעה בכל הקשור לחניה שאין בדעתי לאשרם ואף יש להטיל הוצאות נגדיות לזכות הנתבעת בגין ניהול ההליך בנושא זה. בנוסף יש לפסוק לצד ג' הוצאות משפט בגין דחיית ההודעה לצד ג' כאשר הנתבעת תישא בהם אך יש לקזזם מהפיצוי שפסקתי לטובת התובעים שכן טענות התובעים חייבו משלוח הודעת צד שלישי.
בשים לב לכך, שהוצאות המשפט (למעט הוצאות הקשורות לנושא החניה) מסתכמות לסך של 16,921 ₪ אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪. מסכומים אלו יש לקזז את הפקדון בסך של 25,000 ₪ על פירותיו שיועבר לתובעים מת.א. 13199-11-15.
אני מחייב את הנתבעת לשלם הוצאות משפט לצד ג' בסך של 10,000 ₪. לאחר שהנתבעת תישא בסכום זה היא תהיה רשאית לקזזו מהסכומים המגיעים לתובעים.
אני מורה למזכירות על העברת כל הפקדונות (בסך של 25,000 ₪ ו- 5,000 ₪) על פירותיהם שהופקדו במסגרת ת.א. 13199-11-15 לבא כוח התובעים ולפקודתה.
מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, י"ט תשרי תש"פ, 18 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.
