פסק הדין ניתן במסגרת סעיף 15(א) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד-1984.
רקע
ב"כ התובעת הגדיר את "הפרשה" נשוא התביעה כמקרה עצוב. ב"כ הנתבע הגדיר את התביעה כתביעה חמסנית.
התובעת, מ. אדלר הנדסה בע"מ (להלן: "התובעת") היא חברה העוסקת בבנייה, ובשנת 2003 קיבלה הלוואה מאת הנתבע, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הנתבע" או "הבנק") על מנת לבנות מבנה תעשייה ומלאכה קלה באזור התעשייה בנהריה (להלן: "המבנה" או "הנכס"). המבנה היה אמור להיבנות על מגרש 4 בחלקה 16 בגוש 18206 בנהריה. זכויות החכירה לדורות היו ברשות מר יחזקאל קטן, והוא העביר מזכויותיו לתובעת לצורך הבנייה במסגרת הסכם קומבינציה.
בין התובעת לנתבע הוסכם כי תועמד לרשותה לצורך השלמת המבנה הלוואה של 925,000 ₪. למרות ההסכם, אשר נחתם ב- 29.5.03 (להלן: "ההסכם" או "החוזה") הנתבע העביר לתובעת סכום של 450,000 ₪ בלבד, ונמנע מלהעביר את חלקה השני של ההלוואה.
אי העברת החלק השני של ההלוואה יצרה קשיים כספיים רבים בפני התובעת, אשר לא יכלה להשלים את בניית הפרויקט עפ"י התכנון, ובסופו של דבר גרמה לה נזקים כבדים ביותר. בגין נזקים אלו הנאמדים ע"י הנתבע ב- 1,645,154 ₪ ובשל כך הוגשה התביעה.
עילת התביעה היא הפרת חוזה, הפרה אשר גרמה לתובעת נזקים.
נזקים אלו באו לידי ביטוי בכך שהתובעת היתה צריכה לקבל אשראי חריג, דבר אשר גרם לתשלום ריביות גבוהות ביותר, שלא היתה משלמת אותן אילו היתה מקבלת את ההלוואה כמובטח.
הפיצוי בגין נזק זה נאמד ע"י התובעת ב- 200,000 ₪. כך בכתב התביעה.
בתצהיר – ת/1, נתבע סכום של 104,828 ₪ לתקופה שבין 29.7.03 עד 31.5.07 (סעיף 21.2 לתצהיר – ת/1).
נזק אחר התבטא בכך שעיכוב השלמת המבנה מנע ממנה מלקבל טופס 4 ולהשכיר את החנויות אשר בנתה במבנה. בנוסף לכך טענה התובעת, כי נאלצה לשלם פרמיות ביטוח גבוהות בהרבה ממה שהיה עליה לשלם מלכתחילה.
הפיצוי הנדרש בגין נזק זה הוא 40,600 ₪.
סעד נוסף אותו מבקשת התובעת הוא תשלום של 346,517 ₪, שכן לו היתה ניתנת לה ההלוואה כמוסכם היא היתה יכולה לעשות שימוש בכספים אלו ע"י תשלום לספקים במזומן, דבר שהיה גורם להנחה של 10% מהוצאותיה בשל הקדמת תשלומים, כמקובל בענף.
מכיוון ש- 4 פעמים בשנה לא יכלה לעשות זאת החישוב הוא כאמור לעיל.
בתצהיר ת/1 הסעד המבוקש בגין נזק זה הוא 411,509 ₪.
הפערים מוסברים כנראה לאור הגשת חוות דעת המומחים מטעם התובעת לאחר הגשת כתב התביעה. לא התבקש תיקון כתב התביעה.
בכתב התביעה הוגשה גם בקשה לפיצול סעדים בטענה כי ההלוואה ניתנה ל- 180 חודשים, ומכיוון שעם הגשת התביעה עברו רק 84 חודשים, הרי לא ניתן לחשב את רכיב הנזק לתקופה של 96 חודשים עתידיים עד סיום תשלום ההלוואה.
בתאריך 30.8.11 ניתנה על ידי החלטה לפיה דחיתי את טענת ההתיישנות של הנתבע, וכן נדחתה בקשת התובעת לפיצול סעדים.
הנתבע טען להגנתו טענות סף של התיישנות ושיהוי קיצוני בהגשת התביעה. בנוסף, טען הנתבע כי אין קשר סיבתי בין הנזקים אשר נגרמו לתובעת ככל שנגרמו, לבין המעשים המיוחסים לו אשר מוכחשים כשלעצמם. טענה אחרת היא כי התובעת לא עשתה דבר להקטנת נזקיה במשך השנים.
לגופו של עניין טען הנתבע, כי התובעת לא קיבלה את מלוא ההלוואה, היות ולא עמדה בתנאים הנדרשים לקבלתה, ולא המציאה את כל הבטוחות והביטחונות אשר דרש הנתבע מהתובעת.
לעניין הנזקים כפר הנתבע ושלל מכל וכל את הנזקים הנטענים כשלעצמם, וכן שלל קשר כלשהו בין אי העמדת יתרת ההלוואה לתובעת לבין הנזקים הנטענים.
המשפט
מטעם התובעת העידו:
מנהל התובעת – מר אדלר – תצהיר עדות ראשי – ת/1.
השמאי מר אטקין – לעניין שווי דמי שכירות "אבודים" – חוות דעתו מסומנת ת/2.
רו"ח שמעון גיא – לעניין נזק כלכלי אשר נגרם לתובעת בגלל חיובי ותשלומי ריבית מיותרים, והפסד הנחת מזומן – חוות דעתו סומנה ת/4.
מטעם הנתבע העיד מר סמי טיבי – תצהיר עדות ראשית מתוקן – נ/8.
הצדדים צירפו לתצהירים מסמכים שונים, כפי שיפורט להלן:
מסמכי התובעת
לתצהירו של מר אדלר מטעם התובעת צורפו המסמכים כדלקמן:
1. הסכם ההלוואה בין התובעת לנתבע מיום 29.5.03 אשר בויל בתאריך 13.6.03. עפ"י הסכם זה סכום ההלוואה היה 925,000 ₪, וב"הואיל" הראשון אשר בהסכם ההלוואה נכתב כך: "הואיל והלווה התקשר בחוזה עם ______________ (כך במקור) (הנקרא(ת) להלן "המוכר") בענין רכישת (כולל שכירות בדמי מפתח) וכן/או שיפוץ וכן/או בניה של דירה בת 1 חדרים ונוחיות ו/או לגבי חלק מהמגרש ו/או הרכוש המשותף הנמצא(ים) (הנקראת(ים) להלן "הנכסים" או "הדירה");"
בהסכם זה נאמר בסעיף 2 שבו כי הלווה מאשר כי קיבל מהבנק סכום של 925,000 ₪. לא למותר לציין כי משפט זה כמובן אינו נכון.
סעיף 6 של ההסכם מתייחס לביטחונות ולהתחייבויות של הלווה בנוסף לערבות הנדרשת של ערבים.
התנאי הראשון הוא לרשום בלשכת רישום מקרקעין משכנתא ראשונה על הנכס או על הזכויות בו לטובת הבנק, וישנן הוראות מפורטות מה אמור להיכלל ברישום זה.
בנוסף נדרש הלווה לשעבד את כל הזכויות מכל סוג שהוא שיש לו בנכסים נשוא ההלוואה עפ"י חוק המשכון.
על הלווה גם היה לדאוג לביטוח נכסים עד לסילוק מלא של ההלוואה.
כמובן שחוזה ההלוואה כלל תנאים רבים נוספים אלא שהמפורט לעיל נדרש לצורך המחלוקת אשר בין הצדדים.
עפ"י נספח פירוט התשלום ותנאי הריבית, גובה התשלום החודשי היה 6,846.75 ₪ אשר כלל גם ריבית שנתית בגובה של 4.08%.
2. אישור של אינג'יניר בלנק מיום 19.12.02 אל הבנק המפרט מה הושלם בינתיים במבנה ומה היא העלות המשוערת הנדרשת להשלמתו עד לטופס 4. מהנדס בלנק קבע כי העלות אשר הושקעה בבנייה עד למועד מתן האישור היא כ- 1,000,000$ בתוספת מע"מ, ואילו עלות משוערת לסיום המבנה כולל עבודות פיתוח עד לקבלת טופס 4 היא 200,000$, אף זאת בתוספת מע"מ.
3. חוות דעת של השמאי גלעד יצחקי מיום 6.4.03. חוות דעת זו נדרשה על מנת להעריך את שווי זכויות התובעת בנכס על מנת לשמש בסיס לקבלת האשראי מהנתבע.
מר יצחקי העריך את זכויות התובעת בסכום של 720,000$ בהנחה כי ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שם הרוכש בפרק זמן סביר.
4. העתק מתעודת ביטוח מיום 27.5.03 לפיו בוטח המבנה ב- 1,500,000 ₪ החל מיום 1.6.03.
יש לציין כי בתיאור הרכוש המבוטח מדובר על "דירה בת חדר אחד עם נוחיות בשטח של 800 מ"ר".
5. מכתבו של הנתבע ע"י מר סמי טיבי אל עו"ד אביבי מיום 18.6.03. במכתב זה מאשר מר טיבי כי היה והנתבע יקבל התחייבות מהמינהל לרשום משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיו של מר קטן בנכס, הנתבע ימציא אישור לפיו המשכנתא לא תחול על יחידות מסוימות בתשריט, ולעומת זאת המשכנתא תחול רק על יחידות מספר 8, 6, 5, 4, 3 ו- 19 כמסומן בתשריט.
6. מכתב התחייבות מאת מנהל מקרקעי ישראל מיום 23.7.03 לפיו התחייב המינהל כי לא יאשרו העברת זכויות ללא הסכמת הבנק וכי: "אם וכאשר נסכים לרישום זכות החכירה, לא נעביר ולא נרשום את זכות החכירה לשם החוכר, או מטעמו על שם מישהו אחר אלא אם באותו מעמד תרשם לזכותכם משכנתא בדרגה ראשונה על זכות החכירה בסכום שלא יעלה של סך 925,000 ₪".
על גבי מסמך זה נכתב כי הוא מתייחס רק לגבי יחידות 3, 4, 5, 6, 8 ו- 19.
6.א-ג. מסמכים מהנתבע אל התובעת מיום 29.7.03 המודיע על העברת 450,000 ₪ לזכות התובעת.
- 4.8.03 - מכתב מאת הנתבע אל עו"ד גרי אביבי מיום 31.7.03, המבקש בנוסף להתחייבות אשר קיבל מהמינהל, להמציא שוב התחייבות נוספת על שטחים מסוימים לצורך רישום משכנתא ראשונה ללא הגבלה בסכום. גם מכתב זה נכתב ע"י מר טיבי. המכתב נכתב לאחר שהועברו לתובעת 450,000 ₪.
8. מסמך אישור ההלוואה אשר שלח הנתבע אל מנהל התובעת, מר אדלר, על סך 925,000 ₪ מיום 29.7.03. במסמך זה מצוין כי אחוז הריבית המתואמת הוא 3.99%.
9. מכתב התובעת אל הנתבע מיום 16.11.05. במכתב זה מתרעם מנהל התובעת על חיובו בעמלות שונות כביכול ניתנה לו הלוואה של 925,000 ₪, בשעה שקיבל רק 450,000 ₪. אי לכך הוא מבקש להחזיר לו את הפרשי החיובים, וללא כל קשר מבקש להקפיא את תשלומי החזר ההלוואה לתקופה של מחצית השנה. עוד הוסיף מר אדלר במכתבו זה כי התובעת עומדת בפני מכירת נכס ועל כן ישקול לפרוע חלק מההלוואה או כולה, ועוד הוסיף וכתב כי המבנה נשוא התביעה עומד בפני קבלת טופס 4.
- 17.5.06 - מכתב של התובעת אל הגב' אליס, במחלקת הגבייה אצל הנתבע. במכתב זה חוזר מר אדלר על דרישתו לקבל החזר כל החיובים והעמלות הנובעים כתוצאה משינוי גובה ההלוואה ומודיע לנתבע כי נגרמו לו נזקים עקב הפרת הסכם ההלוואה. בסיום מכתבו מבקש מר אדלר פירוט יתרת הפיגורים נכון ליום מכתבו על מנת להגיע להסדר.
למכתב זה צירפה התובעת אישור של עיריית נהריה משנת 2001 לעניין בקשת מר קטן לשינויים ותוספות במגרש 4 בחלקה 16 בגוש 18206.
עוד צירפה התובעת לנספח זה את מכתבה אל היועץ המשפטי של עיריית נהריה מיום 9.10.03 המתייחס לעניין חיבור מים אשר לדעת התובעת בוצע שלא כדין, והתובעת מבקשת פיצוי על אי חיבור מים בסך 5,000 ₪.
11. אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נהריה עפ"י טופס ב' המאשר כי בתאריך 1.9.05 הסתיים גמר שלד וגמר קומת קרקע בנכס נשוא התביעה.
12. בקשה למתן טופס 4 לקומת הקרקע בלבד מיום 20.9.05.
- 18.6.07 - אישור להספקת מים, חשמל וטלפון לפי סעיף 157(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה– 1965 ולפי התקנות. האישור מתייחס ל- 10 חנויות אשר מספרן 1, 2, 7, 8, 11, 13, 14, 15, 16 ו- 17.
14. פנייה של התובעת ע"י מנהלה אל מהנדס העיר נהריה מיום 9.1.07 לפיו ביקש מתן טופס 4 חלקי בלבד. הסיבה לבקשה זו, היתה עפ"י התצהיר, להקטין הנזק עכב העיכוב בהשלמת כל הבנייה, בגלל אי מתן כל ההלוואה.
15. אישור קבלת המכתב ע"י עיריית נהריה.
11-1.16.דוגמאות להסכמים שונים של התובעת.
17. דפי חשבון בנק של התובעת בגין תשלומי פרמיית הביטוח מיום 31.8.03 ועד ליום 31.12.10.
2-1.18. מכתבים אשר נכתבו ע"י מנהל התובעת המעידים על ביטול הביטוח החל מ- 1.11. לטענתו, לא בדק כל השנים ושילם פרמיות מוגדלות ללא כל הצדקה, שכן שועבדו לכך 23 מ"ר בלבד והוא שילם עבור 200 מ"ר.
3.18. מכתב הנתבע אל התובעת מיום 12.1.11 המקבל את הבקשה לבטל את הביטוח, ומודיע גם כי חשבון ההלוואה יזוכה בסכום של 3,796 ₪. עוד מוסיפה הגב' תמר בר יוסף שהיא מנהלת מחלקת ביטוח וזכאות אצל הנתבע, כי עפ"י החישוב אשר נערך נתקבלה יתרה לביטוח מסכום של 30,000 ₪ ולכן אין חובה לבטח את הנכס, עם זאת מומלץ לערוך ביטוח לנכס עפ"י שווי הכינון שלו.
19. הסכם הלוואה מיום 20.2.06 של התובעת על סך 400,000 ₪ אשר נועד לכיסוי חוב בחשבון עו"ש. בנוסף צורף לבקשה לוח סילוקין.
20. דפי שיערוך לתשלומי הפרמיות אשר שולמו ביתר לטענת התובעת החל מיום 31.8.03 ועד ל- 31.5.10.
8-1.21. אסמכתאות בגין תשלומי הביטוח החל מיום 31.8.2003 ועד 12.2010.
בנוסף הוגשו ע"י התובע מסמכים כדלקמן:
ת/2 – חוות דעת מומחה של השמאי חיים אטקין. חוות דעת זו נדרשה לצורך הערכת שווי דמי שכירות ראויים במבנה. מר אטקין הגיע למסקנה כי מדובר בסכום של 401,139$ נכון ליום 19.1.12 המהווים נכון ליום הגשת התביעה 1,604,554 ₪. התובע ציין בסעיף 21.2 לתצהירו כי מדובר באובדן דמי שכירות לקומה א' והגג במבנה רק עד חודש יוני 2007, אז התקבל טופס 4 לרוב השטחים בקומת הקרקע ואין דרישה לגבי התקופה לאחר מכן יש כבר לומר כי יש בכך (סתירה לאמור בסיכומים).
ת/3 – היתר הבנייה אשר ניתן למבנה עוד בשנת 1999.
ת/4 – בדיקת חשבון הבנק אשר נעשתה ע"י רואה חשבון מר שמעון גיא לעניין הנזק הכלכלי אשר נוצר לחברה בגלל התנהלות הנתבע לטענתם. מר גיא סיכם את הנזקים אשר נגרמו לתובעת בגלל חיובי ותשלומי ריבית מיותרים ונזקים כלכליים נוספים ב- 516,337 ₪.
ת/5 – מסמך רשם החברות.
ת/6 – היתר הבנייה אשר ניתן לאחר קבלת בקשות לשינויים. ההיתר ניתן ביום 11.10.05.
התובעת השיבה בתצהירו של מר אדלר, במקום תשובה לכתב הגנה לטענות ההגנה, בהכחישה אותן באופן כמעט גורף, כאשר עיקר ההכחשה היא כי הנתבע לא אמר מראש לתובעת כי ההלוואה תחולק, וכי לא נדרש מן התובעת לפני החתימה על ההסכם שיעבוד על כל הזכויות, וכי התובעת לא ראתה את נספח א' לכתב ההגנה מעולם, ולגבי נספח ג' עליו חתמה, היה זה משום שנאמר לה כי מדובר במסמך סטנדרטי וכי יתרת ההלוואה תתקבל אצלה תוך מספר ימים.
מסמכי הנתבע
לתצהירו של מר סמי טיבי – נ/8 - צורפו המסמכים כדלקמן:
א. בקשה לקבלת הלוואה מיום 28.4.03, טופס לגביו כתבה התובעת בכתב התשובה לכתב ההגנה כי איננה מכירה. הבקשה אושרה להלוואה על סך 925,000 ₪. האישור העקרוני היה מותנה בהתחייבות המנהל, רישום ברשם המשכונות על זכויותיו של מר קטן יחזקאל, איגרת חוב של רשם החברות, והמחאת זכות שכר דירה – כללית.
ב. הערכת שווי זכויות של השמאי זאב מייבום אשר העריך את זכויותיה של התובעת ב- 750,000$, זאת לאחר שהעריך את שווי הנכס כגמור ב- 1,000,000$, את שווי הנכס במצבו הנוכחי, דהיינו ביום – 25.5.03 ב- 850,000$ ואומדן העלויות עד גמר הפיתוח היה צריך להיות 250,000$.
מר מייבום צירף "נספח בטחונות" לחוות דעתו ולפיו מכיוון שהנכס עדיין לא נרשם על שם התובעת הרי במימוש מהיר יש להוריד 25% משווין ועל כן במצב זה האומדן מסתכם ב- 400,000$ בלבד. מר מייבום הוסיף כי במידה וכל הנכס ישועבד, שווי הנכס יעלה בהתאם, כאשר הכוונה היא כי כל הנכס הרשום על שם מר קטן ולא רק 70% אשר הועברו אל התובעת.
ג. נספח ה' לתצהיר התובעת.
ד. נספח ז' לתצהיר התובעת.
ה. מכתב מאת הנתבע אל התובעת מיום 26.5.06 המהווה תשובה למכתבו של אדלר מיום 17.5.06. ממכתב זה נלמד, כי ביום 15.5.06 עמדה יתרת החוב על סך 25,200 ₪, כאשר התשלום החודשי השוטף הוא 4,750 ₪. בנוסף, נכתב במכתב זה כי דמי הטיפול אשר נגבו עמדו על סך 2,775 ₪ כנגזרת של 0.6% מסכום של 925,000 ₪ בניכוי הנחה של 50%. הבנק הודיע כי אם תסולק מלוא יתרת חוב הפיגורים, הנתבע יהיה מוכן לתת הנחה נוספת של 1,300 ₪ בלבד. עוד הודיע הבנק כי אם לא יסולק חוב הפיגורים עד ליום 30.5.06 הבנק ינקוט בהליכים משפטיים. בנוסף ביקש הבנק תשלום של 65 ₪ עבור המצאת דפי החשבון עבור ההלוואה.
ו. מכתבו של מר אדלר מיום 16.11.05, נספח ט' לתצהיר התובעת.
ז. מכתבו של מר אדלר אל הנתבע מיום 17.5.06 אשר נספח ה' לעיל היה התשובה אליו.
בנוסף הוגשה מטעם הנתבע חוות דעת השמאי מר דרעי לעניין דמי השכירות הראויים – נ/9. מר דרעי קבע כי דמי השכירות אשר אבדו לכאורה לתובעת בתקופה של 3.5 שנים הם 335,390 ₪ בלבד, ולא 1,600,000 ₪ כפי שתבעה התובעת.
כן הוגשה חוות דעת של רואה החשבון מר עמית קורנפלד לעניין הנזקים העקיפים הנטענים ע"י התובעת – נ/10. מר קורנפלד חיווה דעתו כי חישוביו של רואה החשבון מר גיא לעניין הפרשי הריבית בהם יש לזכות את התובעת אינם נכונים והם אמורים לעמוד על 36,099 ₪ נכון ליום 31.12.09 בלבד לעומת הפרשי הריבית אשר נקבעו ע"י מר גיא בסכום של 104,828 ₪ (נכון ליום 15.12.11).
לעניין הנזק העקיף לו טענה התובעת היות ולא קיבלה הנחת מזומן בגלל מצוקת האשראי, הרי גם כאן החישוב היה לא נכון, אין מר קורנפלד מצביע מה היה צריך להיות לדעתו החישוב הנכון.
חלק מתצהירו של מר טיבי כלל את תצהיר גילוי המסמכים אשר נעשה במסגרת ההליכים לפני תחילת שמיעת ההוכחות.
המסמך החשוב בתצהיר גילוי המסמכים אשר גם צורף לתצהיר העדות הראשית הוא המסמך המכונה "בקשה לקבלת הלוואה" – נספח א' ועליו הערות בכתב יד, והוא איננו נושא חתימתו של מנהל התובעת ונראה כמסמך פנימי של הבנק. מר אדלר עמד על כך בכל תוקף בעת הדיון כמו גם בתצהירו – ת/1 כי מעולם לא ראה מסמך זה ואיננו מכיר את ההערות וההנחיות שבו.
חלק מהמסמכים בתצהיר גילוי המסמכים הם אותם המסמכים אשר צורפו גם לתצהיר עדות ראשית של מר טיבי – נ/8 או אשר הוגשו באמצעות המומחים מטעם הנתבע.
יחד עם זאת הוגשו מסמכים נוספים והם:
1. נספח יד' לתצהיר גילוי מסמכים והוא התחייבות לרישום משכנתא מיום 11.6.03 אשר מר אדלר חתם עליו ועו"ד גרי אביבי אישר את חתימתו. כל אשר מצויין מבחינת פרטי הנכס הוא מגרש 4 בגוש 18206 חלקה 16.
מסמך נוסף הוא נספח כד' בתצהיר גילוי מסמכים (נ/3) והוא הסכמת הנתבע מיום 27.5.03 למתן הלוואה בסך 925,000 ₪ לתובעת לעניין שעבוד הנכס המצוי בחלקה 16 גוש 18206. הנתבע ביקש כתב הסכמה לשעבוד הזכויות והתחייבות לא לבצע שום פעולה בנכס אלא אם תרשם משכנתא ראשונה לטובתו. מעבר לכך לא ביקש הנתבע דבר במסמך זה.
נ/4 הוא אגרת חוב ללא הגבלה בסכום אשר אף היא הוצאה ביום 13.6.03 ע"י התובעת לזכות הנתבע. אגרת חוב זו דנה בשעבוד קבוע ראשון לגבי כל זכויות התובעת הקיימות ותהיינה בעתיד במבנה תעשייה בשתי קומות וגג טכני (שירות) עם שטח עיקרי של 1,769.65 מ"ר מקלט (ממ"ק) בשטח של 47.6 מ"ר, ומדרגות בשטח של 85 מ"ר, הידוע כגוש 18206 חלקה 16 (חלק) מגרש 35 ת.ב.ע. ג/בת/98, וכן על כל ההכנסות הצפויות מנכס זה.
נספח נוסף הוא תעודת רישום שעבוד או משכנתא אשר נוצרה ע"י התובעת עפ"י פקודת החברות ללא הגבלת סכום לטובת הנתבע.
נ/5 הוא מסמך המופנה אל הנתבע שעניינו הלוואה ללא ציון מספר של התובעת. במסמך אישר עו"ד גרי אביבי את חתימתו של כנראה מנהל התובעת. במסמך זה הפרט היחיד הקושר אותו לעניין שבפנינו הוא כי בתאריך 28.7.03 הועבר סך של 450,000 ₪ לתובעת.
נ/6 הוא ייפוי כוח מיוחד ובלתי חוזר של מר יחזקאל קטן בין התובעת לבין עו"ד אדלר.
נ/7 הוא מכתב של עו"ד סובול ממשרדו של עו"ד אביבי אל הנתבע מיום 1.6.03 המצרף עפ"י בקשת הנתבע דוגמא לכתב הסכמה של מר קטן, עותק שמאות ופירוט החנויות אשר נמכרו כאמור במכתב זה. למכתב צורפה בקשתו של מר קטן לרישום משכנתא אשר הופנתה אל מנהל מקרקעי ישראל וכן בקשתו של מר קטן אל המנהל לעשות כן ולרשום את המשכנתא. בסופו של מר קטן לא השתמש בכך.
סיכומים מטעם הצדדים
סיכומי התובעת
לטענת ב"כ התובעת, הוכח כי דרישתו הראשונית של הנתבע, ובהתאם לכך גם נכרת הסכם ההלוואה, היתה שעבוד על 6 חנויות בלבד. הנתבע שינה את דעתו, ונתן הלוואה על סך 450,000 ₪ בלבד, במקום 925,000 ₪ כפי שהוסכם, ובאי עמידתו בתנאי ההסכם, גרם לתובעת נזקים כבדים.
לדעת ב"כ התובעת הוכח כי, הבטחונות אשר הועמדו לטובת הנתבע היו עפ"י דרישתו, ועמדו על סך כל ההלוואה אשר הובטחה, ולא היתה כל הצדקה שלא להעניק לתובעת את החלק השני של ההלוואה.
הסכם ההלוואה אשר נכרת בין הצדדים, כפי שעולה מנספח א' לתצהירו של מר אדלר, מדבר על בניית דירה בת חדר אחד על חלק אותו מגרש אשר לגביו מתבקשת ההלוואה. ברור כי אין הדבר נכון, שהרי אין בבניין כל דירה הבנויה מחדר אחד בלבד ואזכור פרטי הגוש והחלקה היה רק לשם שיוך ההלוואה לנושא הבנייה, לכן ה"הואיל" הראשון בהסכם ההלוואה חסר כל משמעות.
טענת הנתבע כי בגלל ששועבדו לו רק 6 חנויות, ולא כל הזכויות בנכס לא נתן לתובעת את יתרת ההלוואה, היא טענה אשר יש לדחותה מכל וכל בהיותה חסרת תום לב והפרת ההבטחה. מכיוון שנוסח ההסכם נוסח ע"י הבנק ולא ע"י כל גורם אחר, הרי לחובתו עומד המחדל בניסוח ה"הואיל" הראשון.
גם מהמכתב אשר הופנה ע"י הבנק למנהל מקרקעי ישראל ברור כי מלכתחילה הנתבע עמד על שעבוד 6 חנויות בלבד ולא כל נכס אחר.
היות והתובעת עמדה בדרישות הבנק והציגה הסכמת המינהל לשעבוד 6 החנויות – נספח ו' לתצהירו של מר אדלר, לא היתה לנתבע כל סיבה שלא להזרים את יתרת ההלוואה. מר טיבי בעצמו לא יכול היה להסביר את סעיף 5 לתצהירו לפיו התובעת פעלה בניגוד למכתב הנתבע מיום 18.6.03 ולא העמידה את הבטחונות אשר נדרשו ממנה. הוכח בעליל כי עמדה זו של הנתבע איננה נכונה.
הנתבע טען כי הוסכם שהלוואה תינתן לשיעורים בהתאם להתקדמות הבנייה וכנגד שעבוד כל זכויות התובעת בנכס, כפי שמופיע בנספח א' לתצהירו – נספח אשר מר אדלר עמד בכל תוקף שהוא לא ידע עליו, לא ראה אותו מימיו ולא חתם עליו, אינו מכיר את תוכנו, ויתרה מכך הוא מעולם לא פגש את מר טיבי.
האדם היחיד אשר עבד מולו בבנק היתה פקידה אשר עמה סיכם את פרטי העסקה, פקידה אשר הנתבע לא טרח להביאה כעדה מטעמו. גם מר טיבי אישר כי אכן איננו מכיר את מר אדלר והקשר היחיד שלו היה עם עו"ד אביבי, בא כוחה של התובעת.
מן המסמכים אשר הוגשו לבית המשפט עולה כי הקשר עם עו"ד אביבי נוצר רק אחרי החתימה על הסכם ההלוואה ולכן אין משמעות לעמדת הנתבע כי מר טיבי היה בקשר עם עו"ד אביבי בנושא ההלוואה.
יש לדחות מכל וכל את עמדת הבנק כי יתרת ההלוואה לא הועמדה לתובעת, משלא הוכחה לבנק התקדמות הבנייה כנדרש. מר טיבי אישר כי איש מהבנק לא בא לבדוק את התקדמות הבנייה ולכן ברור כי טענה זו מופרכת על פניה.
יש לזקוף לחובת הנתבע את העובדה כי לא הובאו לעדות הפקידים אשר טיפלו באופן ישיר במתן ההלוואה לתובעת, אלא רק את מר טיבי ולכן, עדותו היא בעלת משקל נמוך במיוחד.
יתר על כן, הרי כל זכויותיה של התובעת בנכס שועבדו לנתבע עפ"י הרישום ברשם החברות, ולכן לא ברור כלל מדוע נדרש גם אישורו של מנהל מקרקעי ישראל, ומר טיבי לא יכול היה להסביר זאת. לא למותר לציין כתבה ב"כ התובעת, כי בהסכם ההלוואה, כלל לא היה חיוב להמציא התחייבות מאת המנהל כפי שדרש הבנק מאוחר יותר.
ב"כ התובעת סבורה כי עמדת הבנק לפיה דובר במתן ההלוואה בשני שלבים, היא המצאה לצורך המשפט ולא היתה לה כל אחיזה במציאות.
ב"כ התובעת ציינה כי אגרת החוב – נ/4, אשר נרשמה ברשם החברות ביום 17.6.03 היתה כנגד כל זכויותיה של התובעת בנכס ללא הגבלה בסכום, וזאת למרות שסכום ההלוואה עמד על 925,000 ₪, ולא היתה על כן כל הצדקה לרישום השעבוד ללא הגבלה בסכום, שעבוד הקיים עד היום. לכן, לא היה כל צורך ברישום שעבוד גם בטאבו או במינהל, שהרי לתובעת לא היו זכויות במקרקעין, מדובר היה בעסקת קומבינציה בלבד.
הסברו של מר טיבי כי אין סתירה בכך שהתבקש שעבוד גם במנהל וגם ברשם החברות, רק מעיד על כך כי גם מר טיבי הבין שישנה בעייתיות בהתנהלות הבנק.
בהסכם ההלוואה, הסעיף היחיד העוסק בבטחונות, מעבר לדרישה לרישום המשכנתא, הוא התחייבות של מינהל מקרקעי ישראל כפי שדרש הבנק והתחייבות זו ניתנה.
המכתב מיום 18.6.03 נכתב לאחר רישום אגרת החוב. ברור אם כך כי הבנק התכוון להחריג את השעבוד הכללי אשר נרשם ברשם החברות על כל הזכויות ל- 6 חנויות בלבד. יחד עם זאת, הקובע הוא הרישום ברשם החברות, ומאז שנוצר השעבוד ונרשם כחוק, הרי עד היום ישנו שעבוד ללא הגבלה בסכום על כל זכויות התובעת בקשר לפרויקט נשוא התביעה. וזו הבטוחה היחידה הקובעת ביחסים בין הבנק לתובעת.
ב"כ התובעת הפנתה לסעיף 178 לפקודת החברות ולפסק דינו של כב' השופט אנגלרד בע"א 6400/99 מיראז' חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים, פ"ד נ"ו(4) עמ' 830.
לטענת ב"כ התובעת, הבנק הפר את התחייבויותו כלפי התובעת, הפר את ההסכם ומעל בחובת הנאמנות אשר יש לו כלפי התובעת.
הפרה זו של הבנק את ההסכם, גרמה לתובעת נזקים כבדים. התובעת היתה זקוקה להלוואה זו לצורך השלמת המבנה, לאחר שהשקיעה בו כבר כמיליון דולר, והיו דרושים לה עוד 200,000$ נוספים שהם למעשה סכום ההלוואה אשר התבקשה. מר אדלר הצהיר כי אילו היו כל הכספים מוזרמים אליו עפ"י ההסכם הבנייה היתה מסתיימת תוך 4 חודשים. מכיוון שהוזרמה רק מחצית ההלוואה בקושי הספיק להשלים את קומת הקרקע במבנה.
חוות דעתו של מר אטקין לגבי הסכום הנדרש להשלמה, דהיינו 200,000$ לא נסתרה.
גם לשיטתו של מר דרעי, השמאי מטעם הנתבעת, הרי על מנת להשלים את הקומה התחתונה היה צורך בהשקעה של כ- 533,000 ₪, דהיינו גם עפ"י עמדה זו הלוואה אשר הועמדה בסך 450,000 ₪ לא הספיקה אפילו להשלמת קומת הקרקע. המסקנה שיש להסיק מכך היא כי אי העמדת מלוא ההלוואה גרמה להפסקת העבודות בפרויקט.
עדותו של מר אדלר, כי פניותיו אל הבנק באמצעות הפקידה אשר טיפלה בהלוואה זו לא נענו, אלא נאמר לו כי העניין בטיפול וכי הכסף יוזרם תוך מספר ימים, לא נסתרה.
מכתבו של הבנק מיום 31.7.03 (הערה – בסעיף 18 לסיכומים נכתב 31.6.13 אך ברור כי זו טעות סופר – ח.ל.ה) לתגבור הבטחונות היה בניגוד להסכם, והתובעת נקלעה לסחרור כספי אשר הביא אותה כמעט לפשיטת רגל. בין השאר הדבר גרם לכך שהתובעת לא יכלה להחזיר את מלוא סכום ההלוואה, וסיום קומת הקרקע היה רק בחודש ספטמבר 2005, במקום בינואר 2004.
התובעת התייחסה לטענות הבנק כנגדה לעניין אי הקטנת הנזק: מר אדלר העיד כי המצוקה הכספית חייבה אותו לקחת אשראי חריג מבנק דיסקונט לישראל, אשר מטבע הדברים היה מוגבל ויקר. התובעת היתה צריכה לתמרן בין פרויקטים אחרים אותם ניהלה באותו זמן, ולכל זה היתה השפעה על מועד סיום הבנייה.
לא ברור מה הם האמצעים בהם חשב הבנק כי על התובעת היה לנקוט על מנת להקטין את הנזק, לטענה זו אין כל יסוד, במיוחד כאשר הבנק הוא זה אשר הכניס את התובעת לתסבוכת כספית.
יש לדחות את טענת הבנק כי לפי חישובו יכולה היתה התובעת למשוך מחשבונה כספים לסיום הפרויקט. הוכח כי הכספים אשר היו בחשבונה של התובעת שימשו פרוייקטים אחרים, בנוסף היו כספים אשר מר אדלר העביר באופן פרטי, לפרוייקטים האחרים נמשכו כספים בסך 900,000 ₪, ולפרוייקט בנהריה 550,000 ₪ ולכן אין זה נכון כי התובעת היתה יכולה למשוך מכספיה כספים נוספים להשלמת הפרוייקט. לעניין זה יש לקבל את עדותו של רואה החשבון של התובעת, מר שמעון גיא.
אחד הגורמים אשר השפיעו לרעה על מצבה של התובעת באי מתן המחצית השנייה של ההלוואה ע"י הבנק, היה חוסר האפשרות להשלים את הבנייה במועד, ומשהצטרפה לכך גם מלחמת לבנון השנייה, היה קושי להשכיר את החנויות. בתקופה זו שוק הנדל"ן היה בירידה משמעותית, עיריית נהריה התמהמה זמן רב עד אשר הסכימה לתת טופס 4 חלקי על מנת שאפשר יהיה להשכיר חלק מהחנויות אשר היו כבר גמורות, וכל אלו גרמו לתובעת נזקים כבדים.
יש לדחות את הטענה כי אי מסירת התחייבות נוספת של המינהל מהווה הפרה של חובת הקטנת הנזק, שכן מלכתחילה הבנק לא דרש התחייבות זו. יתר על כן, קיים שעבוד על כל זכויות התובעת כפי שרשום ברשם החברות ולכן לא היה הבנק רשאי לדרוש בטחונות נוספים.
יש לדחות את הטענה כי מר אדלר לא פנה בכתב אל הבנק, משהעיד מר טיבי כי גם פנייתו זו לא היתה עוזרת. מה עוד, מר אדלר העיד כי פנה פעמים רבות והבהיר כי מאחר ולא קיבל את כל כספי ההלוואה נקלע למצוקה. אין כל אסמכתא לטענה כי התובעת התחייבה להשלים את הבנייה בתוך שנה, וממילא לא נבדקה התקדמות הבנייה ע"י הנתבע, כפי שמרטיבי הודה בעצמו.
לעניין הנזק אשר נגרם לתובעת, התנהלות הבנק אילצה את התובעת לסיים את הבנייה רק בחודש נובמבר 2009, לעומת חודש ינואר 2004 בו היתה אמורה הבנייה להסתיים, לו היתה מקבלת את כל הלוואה. ב"כ התובעת טענה כי יש שני ראשי נזק חילופיים לאמוד את הנזקים: האחד – פיצוי המקביל לדמי שכירות האבודים, או דמי שימוש ראויים לכל אותה תקופה. האחר – עלות האשראי היקר אותו נטלה התובעת מבנק דיסקונט במקום שימוש בהלוואה אשר לא הוזרמה במלואה, ובנוסף לכך, העדר היכולת להנות מהנחת תשלום במזומן כמקובל בענף, כל זאת כמפורט בחוות דעת המומחים מטעם התובעת ובתצהירו של מר אדלר.
ב"כ התובעת טענה כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי אטקין לעניין הפסד דמי השכירות בסך 1,604,554 ₪ ליום 19.12.12, ולדחות את חוות דעתו של השמאי דרעי, אשר קבע כי דמי השכירות מסתכמים ב- 335,390 ₪ בלבד בהיות חוות דעתו של מר דרעי בלתי סבירה לחלוטין.
ראשית, יש לציין כי חוות דעתו של מר אטקין התייחסה עד למועד 19.12.12 ואילו חוות דעתו של מר דרעי התייחסה לתאריך 18.6.07. יש לציין כבר עתה כי אמירה זו אינה מדויקת, שכן מר אטקין כתב במפורש כי תקופת החישוב היא ל- 2007 ולא 2012.
יש לשים לב לחוות הדעת של השמאי מר מייבום אשר הוכנה עוד לפני אישור ההלוואה והבנק הסתמך עליה באישור ההלוואה. עפ"י חוות דעת זו ערכה ב"כ התובעת חישוב בעצמה ומצאה כי דמי השכירות המצרפיים לחלקה של התובעת בפרוייקט מסתכם ב- 1,169,154 ₪.
מר דרעי השתדל כמיטב יכולתו להקטין את כל הסכומים הרלוונטיים וגם לא לקח בחשבון שטחים שונים, כמו למשל שטח הגג, שטחי ציבור וכיוצ"ב, קיצוץ תקופות ולכן הגיע למסקנה בלתי סבירה בעליל. הוא עצמו, אילו היה נוהג בשיטה עליה דיבר בעת העדות, היה מגיע למסקנה כי דמי השכירות אותם קבע הם שגויים.
נושאים נוספים אשר העלתה ב"כ התובעת בסיכומיה הם: הוספת חלק יחסי בגין שטחי ציבור, כפי שעשה השמאי אטקין וזאת עפ"י רשימת התכליות בתב"ע הרלוונטית, שהרי חלק משטחי הציבור מצורפים לשטח המושכר שכן הם נתונים לשימוש ע"י כל אחד מהדיירים מחד, ומאידך הושקעו בהם כספים ע"י היזם ו/או הקבלן הבונה. אי לכך, לפי הנחיות השמאים נהוג להוסיף 20% לשטחים הפרטיים לצורך קביעת גודל מושכר בעת קביעת דמי שכירות לנכס.
ברור כי בכל נכס קיימים שטחים משותפים רבים כמו חדרי מדרגות, מרחבים מוגנים, מעליות, מבואות ואין זה הגיוני כלל ועיקר לקבל את דעתו של מר דרעי שלא להביא בחשבון לצורכי חישוב דמי שכירות ראויים שטחים אלו.
כדוגמא לאי סבירות חוות דעתו של מר דרעי, מציינת ב"כ התובעת כי מר דרעי לא לקח בחשבון כלל ועיקר שטח אשר נועד לפריקת מטענים, אשר אומנם לשיטתו שייך למושכר אחד בלבד ולא לכולם, אך גם לעניין מושכר אחד בלבד לא הביאו בחשבון אלא התעלם ממנו לחלוטין.
כך גם לעניין הגג – מר אטקין כלל אותו בחישוביו ואילו מר דרעי התעלם ממנו לחלוטין. ברור כי הגג נתון לשימוש כמו הצבת אנטנות סלולריות, הצבת שלטים, וגם מר דרעי אישר בסופו של דבר כי דמי שכירות לאנטנה סלולרית יכולים לנוע בין 3,000 ל- 6,000 ₪.
תקופת הפיצוי
מר אטקין קבע כי יש לפצות בגין תקופה של 3.5 שנים, דהיינו מיום 1.1.04 שאז הבניין היה אמור להסתיים אילו ההלוואה היתה מתקבלת במלואה ועד ליום 1.8.07 בו ניתן טופס 4 לקומה א' במבנה, ואילו מר דרעי חשב כי מדובר בתקופה של 3 שנים בלבד היות והתובעת היתה אמורה להערך להשכרת המבנה במשך תקופה של שנה. ברור כי הדבר אינו הגיוני ובוודאי שאין לקחת בחשבון תקופת התארגנות על חשבון הקבלן. ידוע כי הרבה פעמים גם שוכרים מבנים שהם עדיין על הנייר בלבד.
מר דרעי, לטענת ב"כ התובעת, קיצץ שלא כדין נושאים אשר היו אמורים להיות חלק מדמי השכירות, ובנוסף לכל גם החליט שאת כל דמי השכירות יש להפחית, היות וקבע מקדם של 0.6 על כל הסכום וזאת ללא כל הצדקה וללא כל סבירות. ההסבר היחיד לכך כי מר דרעי עשה כן, היות ורצה להגיע למטרה והיא סכום נמוך ככל האפשר.
ב"כ התובעת תבעה נזק חלופי, שהוא אובדן האפשרות לקבל הנחת מזומן והסתמכה בכתב התביעה על חוות דעתו של רואה החשבון שמעון גיא, אשר קבע כי הנזק אשר נגרם לתובעת בעניין זה הוא 411,509 ₪. לעומת זאת, המומחה מטעם הנתבע, מר קורנפלד, הבהיר כי אינו בקיא בנושא ואין לו כל ניסיון פיננסי ולכן לעדותו בעניין זה אין משקל.
התובעת דורשת גם השבת סך של 104,000 ₪ תוספת ריבית אשר נאלצה לשלם על הלוואה יותר יקרה.
נזק נוסף וחלופי הוא תשלומי הביטוח הגבוהים אשר שילמה התובעת היות וכל חלקה במבנה בוטח.
סך כל הוצאות הביטוח הסתכמו ב- 40,600 ₪ היות והביטוח נעשה מתוך הנחה עפ"י חישוב של כל ההלוואה.
נתון זה לא נסתר ע"י הנתבעת.
ברור כי משהנתבע לא העמיד לרשות התובעת את כל ההלוואה הוא לא היה רשאי לערוך את חישוב הביטוח עפ"י סכום מלוא ההלוואה, אלא היה צריך לעשות התאמה ולהקטין את דמי הביטוח.
יש על כן לקבל את התביעה ולפסוק לתובעת פיצוי, מאחד משני הערוצים דלעיל.
סיכומי הנתבע
ב"כ הנתבע חזרה בסיכומיה על טענת ההתיישנות, למרות כי טענה זו נדחתה עפ"י החלטתי מיום 30.8.11. בנוסף חזרה ב"כ הנתבע על הטענה כי גם אם לא תתקבל טענת ההתיישנות הרי התביעה הוגשה בשיהוי קיצוני עד כי גם מטעם זה יש לדחות את התביעה.
יש לדחות את טענות מר אדלר כי הופתע מאי העברת 925,000 ₪ במלואם היות וכבר ב- 28.7.03 חתם הוא עצמו ועו"ד אביבי על הבקשה לקבל סכום של 450,000 ₪ בלבד וזאת ללא כל הסתייגות או בקשה אחרת אשר לא באו לא אז וגם לא אח"כ. סכום זה היה ידוע מראש ולכן, לטענת ב"כ הנתבע, על מר אדלר היה להוכיח מתי לראשונה נקבע סכום זה וכל גרסתו כי הדברים באו לו בהפתעה הם גרסת כזב בלבד.
מכתבו של מר אדלר אל הנתבע מיום 16.11.05 נשלח למעלה משנתיים לאחר קבלת מחצית מכספי ההלוואה, וגם כאן אין מילה וחצי מילה על דרישה או הסתייגות או טענה לגבי אי קבלת החלק השני של ההלוואה, אדרבא, ישנה בקשה להקפיא את תשלומי ההלוואה עקב אי מכירת נכסים, ובקשה להשיב הפרשי חיובים ועמלות הנובעים משינוי סכום ההלוואה. רק בשנת 2006 מציין לראשונה מר אדלר כי הוא רואה בהתנהלות הבנק הפרת ההסכם אבל גם אז אין כל דרישה לקבל את יתרת ההלוואה.
היות והתובעת התעלמה מדרישת הנתבע להמציא את הבטחונות החסרים אשר נשלחה אל עו"ד אביבי כבר ב- 31.7.03, אין מקום לחשוב כי הנתבע היה צריך לצפות טענות כלשהן כלפיו לעניין קבלת יתרת ההלוואה. צריך היה להיות ברור כי משהתעלמה התובעת מהדרישות, היא לא תקבל את יתרת ההלוואה.
התובעת נמנעה במשך שנים מלדרוש את יתרת ההלוואה ולכן הנכון הוא כי היא כלל לא היתה מעוניינת בכך.
אין בפי התובעת כל תירוץ או הסבר סביר לשיהוי הקיצוני בו נקטה עד אשר העלתה את טענותיה כלפי הנתבע ובכך גרמה לו נזק ראייתי. ברור כי מר טיבי, הגם שזכר את המקרה, לא יכול לזכור כל פרט ופרט במשך 10 שנים.
אין ספק לדעת ב"כ הנתבעת, כי עו"ד אביבי אשר טיפל בתובעת ובנושא ההלוואה במשך כל השנים, היה דואג לפנות אל הנתבע, ולבקש את יתרת ההלוואה, או לפחות להתריע בפניו, לו סבר שאכן נפל פגם בהתנהלות כלשהי של הנתבע.
יש לדחות את טענת מר אדלר, כביכול הסכים הנתבע לתת את ההלוואה תמורת שעבוד 6 חנויות בלבד, ורק עליהן תחול המשכנתא, כאשר ברור הוא עפ"י חוות דעת השמאי מייבום כי אין שווין מגיע ל- 925,000 ₪.
התובעת מתעלמת מכך כי למכתב מיום 18.6.03 קדמו מסמכים רבים עליהם חתם גם מר אדלר בשם התובעת, וכן התכתבויות עם עו"ד אביבי, הסותרים את הטענה כי הנתבע הסתפק בשעבוד על 6 חנויות בלבד. ברור כי הנתבע לא הסכים לתת הלוואה כאשר אין הבטוחות מבטיחות את מלוא שווי ההלוואה.
יש לציין כי גם בהסכם ההלוואה עצמו אין מדובר ב- 6 חנויות בלבד ולמעשה אין כל ציון של נכס אלא פרטי גוש וחלקה בלבד.
הדרישה, כי כתנאי למתן ההלוואה יומצא מסמך התחייבות של המינהל לגבי כלל הזכויות של התובעת בנכס, נשלחה כבר ביום 27.5.03 כפי שהעיד מר טיבי, וזה היה יומיים לפני חתימת ההסכם, וגם שם מדובר על הנכס כולו עם פרטי גוש וחלקה ואין כל אזכור ל- 6 חנויות בלבד.
לא למותר לציין כי באגרת החוב – נ/4 - דובר במפורש על כל זכויות החברה הקיימות ואשר תהיינה קיימות בעתיד, והיות וגם התובעת, ומר אדלר בשמה, חתמו על אגרת החוב אשר נשלחה לבנק ע"י עו"ד אביבי ולרשם החברות ביום 15.6.03, הרי ידע מר אדלר כי מדובר בדרישה לבטוחות על כל הזכויות ולא 6 חנויות בלבד.
מר אדלר העיד כי רישום זה היה בטעות, והוא תוקן, ואם עכשיו יוצא תדפיס מרשם החברות יוכח כי אכן נעשה כזה תיקון. ברור היה כי אין מדובר בטענה אמיתית וממילא לא נמצא כל רישום כזה.
יתר על כן, ב"כ התובעת עצמה הוציאה תדפיס מיום 20.1.13 דהיינו לאחר עדותו של מר אדלר, והסתבר כי אכן דבריו של מר אדלר היו לא נכונים.
ב"כ התובעת טענה בסיכומיה לראשונה טענה אשר לא נזכרה בכתב התביעה ואף לא בעדות, כי מכוח הדין מספיק הרישום ברשם החברות, ולכן לא היה מקום כי הבנק ידרוש את התחייבות מנהל מקרקעי ישראל על מלוא זכויות התובעת בנכס. טענה זו לא זו בלבד שהיא חדשה ומהווה הרחבת חזית אסורה, אלא שהיא סותרת לחלוטין את הטענה העיקרית מכוחה הוגשה התביעה, דהיינו – כי הנתבע מעולם לא דרש, והתובעת מעולם לא הסכימה לשעבד את מלוא זכויותיה בנכס כנגד קבלת ההלוואה.
למעלה מן הצורך מתייחסת ב"כ הנתבע לטענה זו כביכול די ברישום אגרת החוב על זכויות התובעת ולא היה צורך בהתחייבות מינהל מקרקעי ישראל.
לא למותר לציין כי לא הוצג בפני בית המשפט כל מסמך או כל אישור של מינהל מקרקעי ישראל לפיו לתובעת יש כלל זכויות כלשהן הרשומות במינהל בנכס זה.
דרישת הנתבע לרישום במינהל נובעת מן הצורך לדאוג לרישום זכויותיו על מנת למנוע עסקאות נוגדות, ולשם הבטחת רישום השעבוד בבוא העת. הנתבע נהג כפי שהוא מחוייב מכוח הסכם ההלוואה ומכוח כל דין ולכן, נדרש רישום השעבוד במלואו על זכויות המוכר במנהל מקרקעי ישראל.
ללא התחייבות המינהל כי ירשום בבוא העת את כל זכויות התובעת לא ניתן יהיה להבטיח את רישומן של זכויות הנתבע בלשכת המקרקעין. אין זה נכון כטענת ב"כ התובעת כי הרישום ברשם החברות הוא מספיק.
ב"כ הנתבע מפנה להלכת גנז בע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2) 385.
שלא כטענת ב"כ התובעת, מר טיבי לא זו בלבד שידע להשיב על השאלה מדוע יש צורך, אלא הסביר כי היות והמינהל הוא המקום הסביר שאדם הולך ובודק מה רשום כשם שבודקים בטאבו וברשם החברות, לכן נדרשה התחייבות המינהל.
לטענת ב"כ הנתבע משטוענת התובעת טענה חדשה זו, הרי למעשה היא מודה בכך ובכל טענות הנתבע, כי התחייבה לשעבד את מלוא זכויותיה בנכס ועל בסיס הסכמה זו נחתם הסכם ההלוואה ונרשם השעבוד על מלוא הזכויות, ולכן עילת התביעה קרסה ויש לדחותה.
התובעת מנועה מלהעלות טענה כנגד דרישת הנתבע להמציא את התחייבות המנהל מן הטעם שהתחייבה מפורשות לעשות כן, הא ראייה כי עו"ד אביבי העביר בשמה לאחר שהיה בידו ייפוי כוח בלתי חוזר, את חוזה החכירה של מר קטן במנהל וזאת עוד ביום 29.4.03 וציין כי עסקת הקומבינציה בין מר קטן לתובעת קיבל את אישור המינהל, וכי עם גמר הבנייה יחתם הסכם חכירה בין המינהל לבין התובעת (נספח כ' לתצהיר גילוי המסמכים מטעם הנתבע).
ברי, כי כל עוד לא הסתיימה הבנייה ולא נחתם הסכם חכירה בין התובעת למינהל נדרש רישום השעבוד של הבנק במינהל על זכויותיו של המוכר, דהיינו – מר קטן, שלאמלא כן יכול מר קטן לערוך עסקה נוגדת עם צד ג' או ייתכן עיקול על זכויותיו של מר קטן במינהל, ונמצא הנתבע שם כספו על קרן הצבי.
עד להגשת התביעה לא התובעת וגם לא בא כוחה, עו"ד אביבי, חשבו כי רישום השעבוד ברשם החברות מספיק, וראייה לכך היא מכתבו של עו"ד סובול ממשרדו של עו"ד אביבי, מיום 1.6.03 בו הוא מתחייב להמציא לנתבע את התחייבות מנהל מקרקעי ישראל בנוגע לכלל הזכויות בנכס ואף צירף את הדוגמאות אשר ניתנו בשעתו לבנק מרכנתיל דיסקונט.
הנתבע לא הפר כל הסכם הלוואה ויש לדחות טענה זו. מר אדלר לא אמר אמת כאשר העיד כי הפקידה אמר לו כי מדובר בטופס סטנדרטי ויתרת ההלוואה תועבר לו בתוך מספר ימים. מר אדלר לא חתם בפני פקידת הבנק היות וחתימתו אומתה ע"י עו"ד אביבי. למר אדלר היו מספר גרסאות בעניין זה כמפורט וברור על כן כי אין הוא אומר אמת ויש לדחות את גרסתו.
אם הכל היה כ"כ ברור, מובן ונכון כפי שציין, לא היה צורך ב- 6 גרסאות להשיב על השאלה – מדוע היה צורך בחתימתו של עו"ד אביבי אם אכן חתם בפני הפקידה בבנק.
ב"כ הנתבע פירטה את כל גרסאותיו השונות של מר אדלר הקשורות למשפט בכל נושא ונושא, אשר לדעתה מלמדות עד כמה דבריו אינם אמת.
הנתבע טען לעניין הנזק, כי מדובר בתביעה "חמסנית", ולא ייתכן כי אחרי 7 שנים תוגש תביעה על סכום הגבוה פי 4 מסכום ההלוואה אשר לא הועברה לתובעת. השיהוי הקיצוני בהגשת התביעה גרם לנתבע לשנות את מצבו לרעה וגם מטעם זה יש לדחות את הטענה כי הנתבע גרם נזק כלשהוא.
התובעת לא הצליחה להסביר מדוע לא פעלה כדרישת הנתבע, ומדוע לא העמידה את יתרת הבטחונות אשר נדרשו על מנת לקבל את יתרת ההלוואה. הנזק הנטען, למרות שהוא מוכחש, היה נמנע לחלוטין לו רק עמדה התובעת בדרישות הנתבע להעמדת הבטחונות הנדרשים.
גם אם סברה התובעת כי דרישת הנתבע אינה צודקת או בניגוד להסכם, דבר לא מנע ממנה מלבוא בדברים עם הנתבע ולהגיע איתו להסדר. על כן, יש לקבל את הטענה כי התובעת לא עשתה דבר על מנת להקטין את הנזק, אלא הגדילה אותו באופן מלאכותי.
התובעת לא הצליחה להשיב לבית המשפט מה מנע ממנה מלשעבד את כלל הזכויות ואי מתן תשובה לשאלה זו מצביע יותר מכל על כך כי יש לדחות את התביעה.
בנוסף לכך טען הנתבע, כי אין כל קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים לבין מעשיו או אי פעולותיו של הנתבע. במכתבו של מר אדלר אל העירייה מיום 9.1.07 בו הוא מבקש טופס 4 ל- 5 חנויות בלבד, הוא מסביר כי הקושי בסיום הבנייה נעוץ במשבר הכלכלי הממושך בענף הבנייה עקב המצב הבטחוני, מעשי ונדליזם קשים אשר גרמו לנזק למבנה, וזו הסיבה בגללה התובעת איננה מעוניינת לסיים את המבנה כולו, אלא רק להתקין חלונות ב- 5 חנויות אשר נמכרו ועבורן לקבל טופס 4. במכתב זה לא היה כל הסבר או טענה לעניין העדר המימון, וכל גרסאותיו של מר אדלר לעניין זה הם תירוצים בלבד.
ניתן להבין מתוך חוות הדעת של רואה החשבון מר גיא ומתצהירו המשלים כי כל ההשקעה בפרויקט הנדרש היא עוד 550,000 ₪ המורכבים מ- 450,000 ₪ סכום ההלוואה אשר קיבלה התובעת, 50,000 ₪ הלוואת בעלים והשאר עודפי עבודות שונות. על כן, בסה"כ היה על התובעת להשלים עוד 100,000 ₪ וליתר דיוק – 50,000 ₪ ולכן אין כל שחר לטענה כי בגלל סכום פעוט כזה נגרמו לתובעת נזקים של כ- 1,500,000 ₪ כאשר למעשה כלל לא נזקקה לכל יתרת הלוואה כדי לסיים את הפרוייקט.
לא הוצגה כל הנהלת חשבונות מסודרת של הפרוייקט לרבות חשבוניות בדבר הוצאות, הסכמי שכירות, הסכמי מכר, תשלומי פיצויים, חוזים עם פיצויים או כל ראייה מסמכית אחרת להשקעות התובעת בפרוייקט ולכן לא ייתכן לסמוך על הערכה שמאית המבוססת על אומדן.
התובעת טענה טענות סותרות, מחד טענה כי הצורך במימון יקר הוא הנזק העיקרי, ומאידך טענה כי לא יכלה לבנות בגלל שלא היה לה אשראי. שתי טענות אלו אינן יכולות לעלות בקנה אחד ומדובר בחוסר תום לב וניצול לרעה של ההליך המשפטי.
לא ניתן לטעון טענות עובדתיות חלופיות אלא רק טענות משפטיות חלופיות.
כך או כך התובעת היא זו אשר בהתרשלותה גרמה לאי השלמת הבנייה, שהרי לו היתה ממציאה את התחייבות המינהל כנדרש, לא היה נגרם כל עיכוב בבנייה וממילא לא היתה צריכה לקבל אשראי חריג.
התובעת לא הוכיחה כי שילמה כלל פיצוי בגין אי השלמת המבנה כפי שטען מר אדלר בעת הדיון. מר אדלר טען כי שילם לפחות 600,000 ₪ פיצויים אך כל מילה לעניין זה לא נזכרה לא בכתב התביעה ולא בתצהיר. לא למותר לציין כי לא הובאה כל תשתית ראייתית לעניין זה. כך גם לא הונחה כל תשתית ראייתית לעניין של הפסד הנחת מזומן. (יש לציין כבר עתה כי האמור לעיל אינו מדויק, מר אדלר הצהיר כי שילם פיצויים לצד ג' אך אומנם לא פירט ולא תמך זאת במסמכים).
גם רואה החשבון מטעם התובעת ציין כי מדובר ב- 92,000 ₪ בלבד ואין כל תשובה כיצד צמח סכום זה לסך של 346,000 ₪ בכתב התביעה.
בנוסף, נטען ע"י ב"כ הנתבע כי מר אדלר היה עד יחיד מטעם התובעת ועפ"י סעיף 54(2) לפקודת הראיות, לעדות יחידה של בעל דין נדרש סיוע, או בהעדר סיוע יש צורך בנימוקים מיוחדים על מנת להסתפק בעדות זו בלבד, ונימוקים כאלו אין. טענותיו של מר אדלר הן טענות כבושות, לא עלו בזמן אמת ולכן משקלן נמוך.
התובעת נמנעה מלהביא לעדות את עו"ד אביבי אשר הוא למעשה היה המוביל והמוציא בעניין ההלוואה מהבנק, הוא ייצג גם את התובעת וגם את מר קטן בעסקת הקומבינציה, היה בקשר ישיר גם עם מר טיבי וגם עם פקידי הבנק האחרים, והוא למעשה העד הנדרש ביותר להוכיח את התביעה.
הימנעותה של התובעת מלזמן את עו"ד אביבי מלהעיד מלמדת יותר מכל, כי עדותו לא היתה תומכת בגרסתה, אלא אדרבא בגרסת הנתבע.
יש לדחות את טענת התובעת כי מר טיבי לא היה העד הנכון מטעם הנתבע. מר טיבי הוא זה אשר היה בקשר עם עו"ד אביבי, הוא הפקיד הבכיר מטעם הבנק אשר טיפל בהלוואה ולכן הוא היה העד הנכון מטעם הנתבע ולא פקידה ששמה אף לא היה ברור וכל תפקידה היה להעביר מסמכים בלבד.
טענתה של התובעת, כי יש לתת משקל נמוך לעדותו של מר טיבי היות ולא זכר מועדים מדויקים היא שוב ניצול לרעה של ההליך המשפטי, כי ברור שלאחר 10 שנים אף אדם לא יכול לזכור מועדים מדויקים ופרטי שיחות. אדרבא, לו היה זוכר פרטים מדויקים של תאריכים כעבור זמן כה רב הדבר היה מעורר תמיהה. יש לזכור כי השיהוי הקיצוני הוא באשמתה של התובעת בלבד.
ניצול לרעה נוסף של ההליך השיפוטי ע"י התובעת היא שינוי הגרסה בשלב הסיכומים, בטענה החדשה כי הרישום ברשם החברות מספיק ולכן, לנתבע לא היתה כל זכות לדרוש את התחייבות המנהל ברישום המשכנתא. אין לאפשר לבעל דין להעלות טענות הסותרות את העילה המשמשת את כתב תביעתו והעובדות אותן הציג לביסוסה.
ב"כ הנתבע מפנה לספרו של אורי גורן "סוגיות וסדר דין אזרחי" מהדורה 2013 עמ' 118.
ב"כ הנתבע מבקשת שלא לקבל את חוות דעתו של מר אטקין אשר ניסיונו המקצועי היה 3 שנים בלבד בשמאות מקרקעין, הוא לא ידע היטב מה הן העובדות, דהיינו – כמה חנויות היו קיימות בקומת הקרקע, כמה היו מאוכלסות, וע"י מי, וכל אשר זכר לומר הוא, כי היתה שם חנות תבלינים וכי ככל הנראה הניוד היה מסחרי. מר אטקין לא צירף לחוות דעתו, ואף העיד כי לא ראה כל הסכם שכירות של אף אחת מהחנויות, הוא גם לא ידע מתי התובעת מכרה את החנויות.
מר אטקין התייחס למבנה כמבנה תעשייה ומסחר וזאת בניגוד להיתר אשר קבע כי מדובר במבנה המיועד לתעשייה ומלאכה ולהקמת שטחי מסחר המיועדים לשרת את צורכי מבנה התעשייה.
ברור כי אין לקבל את חוות דעתו של מר אטקין הסבור כי ניתן גם לפתוח במבנה כל חנות שהיא, כולל פרחים וחנות מזנון כאשר מדובר ביעוד שונה לגמרי של הנכס.
מר אטקין הודה למעשה בחקירתו בטעויות החישוביות אשר נכללו בחוות דעתו, וגם בהנחות היסוד כמו חוסר ההבחנה בין הגג לקומות אחרות ואף הודה כי שטח הגג שאינו מרוצף אינו יכול להיכלל בחישוב, למרות שהוא כן כלל אותו כי אפשר לגבות ממנו דמי שכירות.
לדעתה של ב"כ הנתבע, מר אטקין הודה כי הוא עושה פעולה בלתי חוקית כאשר הגיש חוות דעת מנופחת לבית המשפט בצורה מלאכותית וזאת משום שהסתמך על כך שאנשים עוברים על החוק באופן קבוע.
לעומתו מר דרעי מטעם הנתבע הגיש חוות דעת נכונה, מדויקת ועפ"י החוק.
בנוסף, טענה ב"כ הנתבע, כי כל חישוביה של ב"כ התובעת נעשו על ידה באופן עצמאי ללא שטרחה לחקור את מר דרעי בחקירה נגדית, באותן נקודות בהן היא מסיקה מסקנות הפוכות ממסקנותיו, וברור כי עשתה זאת ללא כל תשתית ראייתית לטענותיה.
טענותיה של ב"כ התובעת כי יש לחשב על סמך עדותו של מר דרעי שכר דירה של 600$-700$ למ"ר היא מוטעית ומטעה, ועומדת בסתירה להודאת התובעת עצמה, כאשר במכתבה לנתבע מיום 11.7.10 ציין מר אדלר כי שכר הדירה הוא 400$ למ"ר כסכום מקסימלי. אי לכך, יש לפסול את כל תחשיבי התובעת, בין אם הם על בסיס חוות דעתו של מר אטקין, בין אם הם על בסיס תחשיבי ב"כ התובעת בעצמה.
גם אם בית המשפט יקבע כי אי העמדת החלק השני של ההלוואה הביא לאובדן דמי השכירות, יש לקבוע כי התובעת לא הוכיחה מה הנזק אשר נגרם לה בעניין זה.
הנזק החילופי לו טענה התובעת הוא הפרשי ריבית בסך 200,000 ₪ בגלל אשראי חריג אשר נאלצה לקחת לטענתה, ונזק עקיף - הנחת מזומן בסך של 346,517 ₪ ולצורך כך היא מסתמכת על חוות דעתו של רואה החשבון שמעון גיא.
התובעת, למרות בקשת הנתבע, לא המציאה את דפי העבודה של מר גיא ולא הומצא כל מסמך נוסף אשר שימש לו בסיס לחוות דעתו.
ב"כ הנתבע מנתחת את חוות דעתו של מר גיא על המסמכים החסרים אשר לטענתה צורפו וברור כי על סמך הנתונים אותם צירף מר גיא לחוות דעתו אי אפשר להגיע למסקנות כי אכן החישוב הוא נכון. מה עוד, שהוא סירב להמציא את דפי החישובים או הכלים בהם השתמש לטענתו לצורך הכנת חוות דעתו.
עוד מוצאת ב"כ הנתבע, גם כן בחוות דעתו של מר גיא, כי בנושא הנחת המזומן לא צורף כל הסכם עם ספק כלשהו, המעיד כי אומנם התובעת היתה מקבלת הנחת מזומן בשיעור 10%, וגם לא הוגש כל דו"ח כספי המעיד כי אי פעם לתובעת היתה תשואה שנתית של 40% על איזשהו סכום כסף.
מר גיא לא הצליח להסביר, לטענת ב"כ הנתבע, כיצד ניתן למחזר את אותו סכום 4 פעמים בשנה ויתר על כן, ניסה להסביר כי מדובר בתשלום מזומנים "מתחת לשולחן" ולכן, לא ניתן להציג דו"חות בעניין זה. כותבת ב"כ הנתבע כי מוטב לולא נשמע הסבר זה מפי ב"כ התובעת ומפי רואה החשבון שלה.
לדעתה של ב"כ הנתבע מר גיא לא היה מעורה בפרטים של חישוב ההלוואה הנוספת בסך 400,000 ₪ אותה לקחה התובעת, אך לאור תשובותיה של ב"כ התובעת שינה את תשובותיו וביטל את ההלוואה, ולטענתו עשה חישוב תיאורטי מהיום הראשון עם ההלוואה על סך 475,000 ₪ ולכן ביטל את ההלוואה הנוספת של 400,000 ₪. לשאלה האם לא היה צריך לעשות זיכוי וחיוב בהתאמה לא נתן מר גיא כל תשובה.
היות וכאמור לא הומצאו כל ניירות עבודה לתחשיבים הרי אין לסמוך על חוות דעתו של מר גיא.
מר גיא לא ידע להסביר מדוע קבע כי הנזק בגין הפסדי הפרשים הוא 92,000 ₪. התביעה הוגשה על סך 200,000 ₪ בגין ראש נזק זה, וגם סוגיה זו נותרה בלתי ברורה, כשם שלא ברור מדוע בכתב התביעה הסכום הפך להיות 346,517 ₪.
מנגד, ישנם חישוביו של רואה החשבון מטעם הנתבע, מר קורנפלד, לפיו הפרש הריבית על סמך אותם נתונים עומד על 36,099 ₪ ולא 92,609 ₪.
ב"כ הנתבע מדגישה כי חוות דעתו של מר קורנפלד לא נסתרה בחקירה הנגדית.
מכיוון שלא נמצא כל תימוכין לחוות דעתו של מר וייל יש לפסול אותה. עם זאת, טוענת ב"כ הנתבע כי ככל שבית המשפט יסבור כי התובעת הצליחה להראות כי היא נזקקה להלוואה של 400,000 ₪ לשם השלמת הפרויקט ויש לפסוק לה פיצוי בשל כך, יש לקבוע כי לא הראתה כל נזק ורק לחילופין לקבל את חוות דעתו של רואה החשבון מר קורנפלד מטעם הנתבע.
דיון והכרעה
עניינה של תביעה זו מגרש מס' 4 אשר שטחו 1808 מ"ר, והוא מהווה חלק מחלקה 16 בגוש 18206 בנהריה.
לגבי מגרש זה נחתם חוזה פיתוח בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מר יחזקאל קטן, אשר ככל שניתן להבין היו לו זכויות נוספות במקרקעין סמוכים.
בין מר קטן לבין התובעת נחתם הסכם "קומבינציה" לפיו תבנה התובעת על המגרש ובתמורה יועברו 70% מזכויותיו של מר קטן אליה וכן תקבל תמורה של 100,000$. ניתן היתר בנייה למבנה כבר ב- 1990 ואח"כ בעקבות בקשות לשינויים ניתן היתר בנייה נוסף ב- 2005. יעוד המבנה היה תעשייה ומלאכה והוא נועד להוות מבנה בן 3 קומות והגג אשר עליו "גג שירות".
לצורך השלמת המבנה היתה זקוקה התובעת להלוואה אשר חלקה התקבל מהנתבע, ועל חלקה הנוסף אשר לא נתקבל נטושה המחלוקת בתיק זה.
לטענת התובעת, הנתבע לא השלים את מתן ההלוואה וגרם לה נזקים כבדים כמתואר בכתב התביעה ובתצהיר (גם אם אין התאמה בין הסכומים הנקובים בכתב התביעה, בתצהיר ובסיכומים).
לטענת הנתבע אי העברת החלק השני של ההלוואה היה משום שהתובעת לא עמדה בתנאיו ולא הציגה את הבטוחות אותן הוא דרש מהתובעת. יתר על כן, התובעת היתה מודעת לאי העברת ההלוואה ולמעשה השלימה עם כך, כי ידעה שלא המציאה את כל הבטוחות, ומכל מקום אין כל קשר בין הנזקים אשר נגרמו לה, אם נגרמו לה, לבין אי העברת ההלוואה. התובעת, לטענת הנתבע, במקום להקטין נזקיה הגדילה אותם.
לאחר שעיינתי בחומר הראיות ובכתבי הטענות המסקנה היא כי אכן הנתבע הפר את ההסכם עם התובעת ולא העמיד לרשותה את מלוא ההלוואה אשר התבקשה. לא הוכח ע"י הנתבע כי לפני חתימת הסכם ההלוואה היתה הסכמה לקבלת סכום של 450,000 ₪ בלבד. הוכח כי הנתבע בגביית העמלות ותשלומי ריבית התייחס למלוא ההלוואה בסך 925,000 ₪, למרות שלא הועברה בשלמותה. יחד עם זאת, לא הצליחה התובעת להוכיח את כל נזקיה הכספיים הנטענים.
להלן הנימוקים:
בפתח הדברים יש לומר כי כפי שהחלטתי ביום 30.8.11 אינני מקבלת את טענת ההתיישנות של הנתבע.
עילת התביעה נוצרה לכל המוקדם ביום בו קיבלה התובעת רק 450,000 ₪ ולא את כל מלוא ההלוואה, והיות והתביעה הוגשה בטרם מלאו 7 שנים למועד זה היא לא התיישנה. יחד עם זאת, אכן התביעה הוגשה בשיהוי רב אשר הכביד יותר על התובעת מאשר על הנתבע.
שיהוי זה (10 שנים לפני שמיעת העדויות) גרם לכך כי אי אפשר לקבוע מהימנות של עד זה או אחר ביחס לאירועים אשר אירעו בשנת 2003, עד כדי הכרעת התביעה עפ"י אמת מידה של מהימנות.
אין לדרוש דיוק בפרטים של שיחות או מועדים או דברים אשר הוחלפו ועם מי בחלוף כ- 10 שנים מזמן האירועים, אלא אם כן הם נתמכים במסמכים מאותה תקופה ועולים בקנה אחד עם הנאמר במפורש במסמכים ולא ע"י פרשנות שלאחר מעשה.
ב"כ הנתבע מרבה בסיכומיה להציג גרסאות שונות של תשובותיו של מר אדלר לשאלות שונות, ומבקשת להסיק מכך כי אין דבריו אמת - ייתכן, אך אני נוטה יותר לסבור כי חלוף השנים הוא אשר מתעתע בזיכרון, ולאו דווקא רצון לומר דברי שקר. הדברים גם נכונים באותה מידה, לטענת ב"כ התובעת כלפי עדותו של מר טיבי.
עד חשוב ביותר הוא עו"ד גרי אביבי אשר לא הוזמן לבית המשפט לא ע"י התובעת וגם לא ע"י הנתבע.
לטעמי, דווקא הנתבע היה צריך להיות מעוניין להזמין את עו"ד גרי אביבי לעדות, שכן לטענת הנתבע, עו"ד אביבי הוא אשר ניהל את המגעים בעניין ההלוואה, והוא ידע על כן כי מדובר בהעברה לשיעורין של ההלוואה ובאי המצאת הבטוחות כטענת הנתבע.
לחובתו של הנתבע עומדת אי הזמנת עו"ד אביבי ולא לחובת התובעת.
ההכרעה תהיה ככל האפשר על סמך המסמכים השונים אשר הוגשו לבית המשפט והמסקנות המתבקשות מן המסמכים, והתנהלות הצדדים במשך התקופה מאז הועמדה לרשות התובעת חלק מההלוואה ועד להגשת התביעה.
היו קשיים וכשלים בהתנהלות הנתבע עם תחילת ההליכים והתנהלות מכבידה נמשכה גם אח"כ בהגשת תצהירים לא שלמים, מסמכים לא שלמים וכפי שאמרה ב"כ התובעת בצדק, מסמכים אשר הוגשו באי סדר מוחלט, ובעיקר בכל הנוגע לתצהיר גילוי המסמכים של הנתבע, דבר אשר הקשה ביותר הן על ב"כ התובעת והן על בית המשפט. קשיים נוספים מתוארים בפרוטוקולים וההחלטות השונות ואין צורך להכביר על כך מילים.
המסמכים בתיק
להלן סקירת המסמכים המצויים בתיק בית המשפט עפ"י סדר כרונולוגי, ככל שניתן לדלותם ולעשות סדר באסופה המאוד לא מסודרת אשר הוגשה לבית המשפט ע"י ב"כ הנתבע, בשילוב המסמכים אשר הוגשו ע"י התובעת (ככל שיידרש, תהיינה הערות לצד פירוט המסמכים):
- 1.4.98 - ייפוי כוח בלתי חוזר של מר יחזקאל קטן, שהוא המוכר, ושל התובעת ע"י מנהלה מר אדלר, המכונים "הרוכשים". ייפוי הכוח ניתן לעו"ד אביבי לפעול לגבי המגרש בכל היבט שהוא.
- 1.4.98 – הסכם בין מר יחזקאל קטן לבין התובעת לעניין קניית 70% מהמגרש. נאמר בחוזה כי בשלב זה מר קטן הוא בר רשות בלבד, אך הוא מצהיר כי הוא בעל הזכויות במגרש לרבות זכויות החזקה והוא יהיה רשאי להתקשר עם המינהל לצורך רישום זכויותיו רק לאחר הקמת השלד ע"י התובעת.
- 14.5.01 – מכתב של מר קטן אל מינהל מקרקעי ישראל שהנידון בו הוא בקשה למתן התחייבות לרישום משכנתא. המכתב אומר כדלקמן: "כבעל זכויות בנכס שבנידון הנני פונה אליכם בבקשה ליתן התחייבות לרישום משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק") על זכויותיי בנכס הנדון. על החתום מר יחזקאל קטן", ועו"ד גרי אביב אישר את חתימתו בפניו.
יש לציין כי המילים "לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ"" נמחקו בעותק המצוי בתיק בית המשפט.
למכתב זה צורף מכתב נוסף בו מר קטן מודיע למנהל כי הוא מייפה את כוחו של עו"ד גרי אביבי בייפוי כוח מיוחד ובלתי חוזר לפעול בשמו ובמקומו ולחתום על כל מסמך, או כתב התחייבות או הצהרה הנדרשים לצורך הוצאת כתב ההתחייבות ע"י המינהל.
על שני המסמכים האלה כתב מאן דהו בכתב יד את המילה "דוגמא".
- 15.7.02 – מכתב של מינהל מקרקעי ישראל אל עו"ד אביבי המעביר אליו עותק מחוזה חכירה -המרה מחוזה פיתוח בצירוף לתרשים שנחתם ע"י הצדדים ביום 15.7.02. למכתב זה צורף עותק חוזה חכירה שאכן נחתם ביום 15.7.02 בין המינהל לבין מר יחזקאל. דא עקא שנשוא הסכם זה הוא מגרש 35 לפי תוכנית מפורטת ג/בת/98 ושטח המגרש הוא 1783 מ"ר. להסכם צורף חלק מתשריט בו נמצא גם מגרש 35. ניתן להבין מתוך לוח השטחים בתשריט כי לוח השטחים קיבל בתב"ע את המספר 4. על ההסכם חתמו גב' ירקונה שמש בשם המינהל, מר קטן עצמו ועו"ד גרי אביבי אישר כי כי מר קטן חתם בפניו בתאריך 9.4.02.
- 19.12.02 – ממסמכי התובעת – אישור של אינג' בלנק לבנק מה הושלם במבנה, ומהי העלות הנדרשת להשלמה – 200,000$. המסמך נדרש ע"י הנתבע לפני אישור ההלוואה, וממנו עולה כי חלק ניכר מהמבנה כבר נבנה.
- 6.4.03 – הערכת שווי זכויות אשר נעשתה ע"י מר גלעד יצחקי לבקשת התובעת. מטרת ההערכה היתה לשמש בסיס לקבלת אשראי מהבנק. בסיכומה של חוות הדעת כתב מר יצחקי כי הוא מעריך את הזכויות בנכס של התובעת ב- 720,000$ כאשר השווי אינו כולל מע"מ והוא נקבע בהנחה שניתן לרשום את הזכויות על שם הרוכש בפרק זמן סביר. על חוות הדעת חתום גם מר יוסי מור.
מסמך זה צורף גם לתצהירו של מר אדלר.
- 28.4.03 – בקשה לקבלת הלוואה של התובעת. על טופס זה ישנן הערות בכתב יד אשר ניתן להבין כי הן הערות של מאן דהו מטעם הנתבע. ההלוואה אשר התבקשה היא על סך 925,000 ₪ לתקופה של 10-15 שנים בריבית של 4+2.8%. נכתב כי שווי ההלוואה מהווה 27% משווי הנכס. עוד נכתב בפרטי הנכס כי הנכס נרכש בסך של 720,000$. יש להעיר כבר עתה כי אמירה זו איננה נכונה. 720,000$ היה שווי הזכויות ולא התמורה אשר שולמה עבור הנכס. יחד עם זאת, כתוב בסעיף ד' לבקשה כי ההון העצמי למימון הרכישה הוא 2,387,000 ₪.
בפרק הדיון בבקשה ישנם התנאים והמסמכים המתבקשים בכדי לאשר את ההלוואה. כאמור לא ברור מי חתם על מסמך זה אך הוא נחתם ב- 4.6.03 כאשר באופן עקרוני אושרה הבקשה וקבלת הבטחונות: התחייבות מינהל + אישור זכויות מקורי, עיון רשם המשכונות על זכויות קטן יחזקאל, איגרת חוב רשם החברות, המחאת זכות שכר דירה – כללי. תנאים אלו נרשמו ביום 26.5.03. עוד נדרש להמציא מסמכים כדלקמן: שמאות של הבנק, ערך נוכחי + שווי בגמר לגבי זכויות התובעת, פרוטוקול רכישה/משכנתא, תדפיס רשם החברות, מאזן חברה ל- 2001 מבוקר + דו"ח 2002.
יש לציין שוב כי מר אדלר הכחיש כי ראה אי פעם מסמך זה. אין גם חתימה עליו לא שלו ולא של עו"ד אביבי, והוא נראה כמסמך פנימי של הנתבע.
- 29.4.03 – מכתב מעו"ד אביבי אל בנק דיסקונט לישראל (לא ברור אם הכוונה לנתבע שהוא בנק דיסקונט למשכנתאות או בנק דיסקונט שם נוהל חשבונה של התובעת ככלל). במכתב כתב עו"ד אביבי כי חוכר המגרש הוא מר קטן אשר לו זכויות חכירה מהוונות עד שנת 2046, מצורף עותק מאישור הזכויות (למסמך כ' לתצהיר גילוי המסמכים לעותק בית המשפט לא צורף אישור זה).
עו"ד אביבי ציין כי בתאריך 1.4.98 רכשה התובעת 70% מזכויות מר קטן בחלקה, במסגרת עסקת קומבינציה אשר קיבלה את אישורו של המינהל וכי עם גמר הבנייה יחתם הסכם חכירה בין המינהל, לבין התובעת.
- 25.5.03 – הערכת שווי זכויות אשר נעשתה ע"י מר מייבום לבקשת התובעת להעריך את זכויותיה בחלקה. מר מייבום העריך את הזכויות ב- 750,000$. גם כאן המחירים אינם כוללים מע"מ ובהנחה כי ניתן יהיה לרשום את הזכויות בפרק זמן סביר. ניתן לראות כי אין פער דרמטי בין הערכתו של מר יצחקי להערכתו של מר מייבום.
- 27.5.03 – מכתב מהנתבע למינהל המודיע למינהל כי הנתבע אישר את מתן ההלוואה בסך 925,000 ₪ לתובעת ומבקש מהמינהל להמציא א' – כתב הסכמה כי הממשכנים רשאים לשעבד לטובת הבנק את זכויותיהם בנכס עפ"י הסכם החכירה אשר נחתם בין המינהל לבין הממשכנים. ב' – התחייבות לא לבצע שום פעולה בנכס אלא אם תירשם משכנתא ראשונה לטובת הבנק בסכום ההלוואה.
11. ממסמכי התובע – 27.5.03 – העתק תעודת ביטוח לפיו בוטח המבנה ב- 1,500,000 ₪ החל מיום 1.6.03, מדובר על דירה בת חדר אחד עם נוחיות בשטח של 800 מ"ר.
- 29.5.03 – הסכם ההלוואה בין התובעת לנתבע – יש לציין כי ההסכם עצמו בוייל בתאריך 13.6.03. ההסכם מתייחס ל"רכישה... של דירה בת אחת חדרים ונוחיות בנהריה גוש 18206 חלקה 16 מגרש 4". להסכם צורפו מפרט תשלומים ונספח להלוואה לעניין התנאים, כולל תנאי פירעון מוקדם. במפרט התשלומים נכתב כי מדובר בהלוואה על סך 925,000 ₪ בריבית משתנה הצמודה לשער היציג של הדולר של ארה"ב, היא פרוסה על 180 תשלומים כאשר הריבית השנתית המתואמת היא 4.08%, בתנאי כי ההלוואה תמשך תוך 3 ימים מתאריך הדפסת המסמך שהיה 27.5.03. במקרה אחר אחוז הריבית ייקבע ביום שחרור כספי ההלוואה.
יתר התשלומים אשר נדרשה התובעת לשלם הם ביטוח הנכס בסך 562.5 ₪ לחודש, דמי העברה של 4.5 ₪ לחודש וביטוח חיים בסך של 138.75 ₪ בתנאי שחברת הביטוח תאשר את הצטרפות הלווה לחברת הביטוח. בנוסף נכתב כי ריבית הפיגורים תהיה בשיעור שלא יפחת מ- 17.40% לשנה ללא התנייה.
הערב להלוואה היה מר מאיר אדלר אשר גם חתם בשם התובעת.
ההסכם צורף גם לתצהירו של מר אדלר.
יש לציין כאמור לעיל כי בהסכם זה צוין בסעיף 2 כי הלווה מאשר כי קיבל מהבנק סכום של 925,000 ₪ - עובדה אשר אין מחלוקת כי איננה נכונה.
- 1.6.03 – מכתב מאת עו"ד סובול ממשרדו של עו"ד אביבי אל הנתבע לידי עו"ד עטרה לבנון. מכתב אשר נמסר ביד ובו הוא מצרף את המסמכים הבאים:
א. דוגמא לכתב הסכמה של החוכר הרשום מר קטן אשר ניתנה בזמנו לבנק מרכנתיל דיסקונט אשר בסופו של דבר לא נלקחה ממנו ממשכנתא ע"י מר קטן. עו"ד סובול הודיע כי הוא יפנה בבקשה לקבל כתב הסכמה דומה לטובת הבנק.
ב. עותק מהשמאות אשר ניתנה לגבי נכס (לא ברור לאיזו שמאות הכוונה של מר יצחקי או של מר מייבום).
עו"ד סובול הודיע במכתבו זה כי בעמוד 4 לשמאות מפורטות החנויות אשר כבר נמכרו וסומנו בעיגול ואילו בעמוד 9 מפורטים יתרת שטחיה של החברה.
ככל הנראה הדוגמא לכתב ההסכמה המצויינת בסעיף א' דלעיל היא המסמך אשר סומן כט' בתצהיר גילוי המסמכים מטעם הנתבע.
- 11.6.03 – התחייבות לרשום משכנתא המופנית אל הבנק וחתומה ע"י התובעת באמצעות מר אדלר. גם כאן אישר את חתימתו עו"ד אביבי. דמי הביול של המסמך העיקרי היו 4,930 ₪. גם כאן מצוין כי ההלוואה היא על סך 925,000 ₪ ומתייחסת למגרש מס' 4, חלקה 16 בגוש 18206.
- 12.6.03 – תוצאות עיון ברשם המשכונות. נרשם כי בתאריך 12.6.03 נמצא שקיים רישום על משכון של החייב מר יחזקאל קטן לגבי רכבו וכן לגבי נכס בחלקה 2 בגוש 18208 בשטח של 1340 מ"ר, בשטחים צמודים בגושים 18208 ו- 18209 בהשלמה לשטח של 3830 מ"ר - משכון זה אינו רלוונטי.
משכון נוסף נרשם לטובת התובעת על המגרש נשוא התביעה מיום 5.10.00 עפ"י תוכנית מפורטת ג/בת/98 המהווה חלק מחלקה 16 בגוש 18206 ששטחו 1,808 מ"ר. המסמך נשלח לעו"ד אביבי אשר כאמור המציאו לנתבע.
- 13.6.03 – אימות חתימה של מר אדלר ע"י עו"ד ונוטריון גרי אביבי. החתימה נעשתה בפניו עבור התובעת.
- 13.6.03 – איגרת חוב ללא הגבלה בסכום אותה הוציאה התובעת לזכות הנתבע בשעבוד קבוע ראשון: "על כל זכויות החברה הקיימות כיום ואשר תהיינה קיימות בעתיד במבנה תעשייה בשתי קומות וגג טכני (שירות) עם שטח עיקרי של 1796.65 מ"ר מקלט (ממ"ד) בשטח של 47.6 מ"ר ומדרגות בשטח של 85 מ"ר הידוע כגוש 18206 חלקה 16 (חלק) מגרש 35 תבע ג/בת/98 וכן על כל ההכנסות הצפויות מנכס זה".
איגרת החוב נחתמה ע"י מר אדלר בשם התובעת.
אגרת חוב זו גם הוגשה כמוצג נפרד וסומנה נ/4.
- 15.6.03 – מכתב אל רשם החברות מאת הנתבע המבקש לרשום את השיעבוד וממציא לו את איגרת החוב וטופס פרטי משכנתאות ושיעבודים מיום 15.6.03. המסמך התקבל אצל רשם החברות ב- 16.6.03. המסמך ברשם החברות המכונה "פרטי משכנתא ושיעבודים" מתייחס לאיגרת החוב דלעיל כאשר הסכום המובטח הוא ללא הגבלה בסכום והערה קיימת היא כי החברה אינה רשאית לשעבד את הנכסים המשועבדים ללא קבלת הסכמת הבנק לכך בכתב ומראש.
- 17.6.03 – אישור רישום שיעבוד המשכנתא אצל רשם החברות. הנתונים ברישום הם כאמור לעיל.
- 18.6.03 – מכתב מהנתבע אל עו"ד אביבי. במכתב זה מאשר מר טיבי בשם הנתבע כי עפ"י בקשתו של עו"ד אביבי הנתבע מאשר כי במידה ויקבל מהמינהל את ההתחייבות לרשום משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום על מלוא זכויותיו של מר קטן במגרש, יומצא אישור לפיו המשכנתא לא תחול על יחידות מסוימות, ואם כן תחול על היחידות המסומנות בתשריט כיחידות 8, 6, 5, 4, 3 ו- 19 – מסמך זה צורף גם לתצהירו של מר אדלר. בעת חקירתו של מר טיבי, אישר כי נשמטו ממסמך זה השטחים הכלליים (ישיבה מיום 16.6.13 עמ' 252). יש לומר כבר עתה כי אכן ממסמך זה ניתן להבין כי הנתבע הסתפק בהתחייבות המינהל לגבי 6 חנויות.
- 23.7.03 – דף אחד של התחייבות המינהל המופנית אל הבנק לרשום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין לפי בקשתו של מר קטן יחזקאל – במסמך אשר צורף לתצהיר התובעת, ישנה התחייבות שלא תרשם זכות חכירה, אלא אם תרשם משכנתא לזכות הבנק על סכום שלא יעלה על 925,000 ₪. על מסמך זה נרשם כי הוא מתייחס ליחידות 3, 4, 5, 6, 8 ו- 19.
- 25.7.03 – שאילתא מרשם החברות לעניין התובעת. בעלי המניות שבה הם מר מאיר אדלר והגב' שושנה אדלר. נלמד מרשם החברות כי לחברה יש מספר שיעבודים וביניהם השיעבוד נשוא התביעה כאן.
- 28.7.03 – מסמך של הבנק, חתום ע"י מר אדלר אשר אישר בדיון חתימתו וע"י עו"ד אביבי המאשר כי הוא חתם בפניו. המכתב מופנה אל הנתבע, כאשר כתוב בנידון: הלוואות אפותיקאיות על שם התובעת, כביכול מדובר על הוראה בלתי חוזרת אך לא כתוב מהו הסכום. בסעיף אחר מצויינת ההלוואה על סך 450,000 ₪ אשר שולמה לתובעת. מסמך זה היה מיועד להיות מועבר לידי סמי ולידי לינה. כפי שהתברר סמי הוא מר סמי טיבי אשר העיד בבית המשפט והגב' לינה היא פקידה בסניף הבנק בחיפה. מר אדלר העיד כי נאמר לו כי מדובר במסמך סטנדרטי ובשום אופן אין להבין מכך כי הסכים שרק זו תהיה ההלוואה. עדותו לא נסתרה, והנתבע לא זימן את הפקידה לינה, אשר מר טיבי אישר כי היתה אשת הקשר.
- 29.7.03 – מכתב מהנתבע אל התובעת המודיע על ביצוע תשלום של 450,000 ₪ לחשבונה של התובעת בבנק דיסקונט, סניף 077. במכתב נכתב כי עדיין נותרה יתרה לשחרור על סך 475,000 ₪. צילום השיק אף הוא צורף למכתב זה.
אין כל מסמך או אמירה המתרה בתובעת כי היתרה לא תועבר.
- 31.7.03 – מכתב מאת הנתבע אל עו"ד גרי אביבי המבקש התחייבות נוספת מהמינהל. מסמך אשר צורף לתצהיר התובע ונכתב ע"י מר טיבי. גם כאן אין התרעה או התראה כי בהעדר, לא תועבר יתרת ההלוואה.
- 4.8.03 – מסמך אשר צורף לתצהירו של מר אדלר – אשור הלוואה אותו שלח הנתבע אל מר אדלר על סך 925,000 ₪. האישור ניתן ב- 29.7.03.
- 20.6.04 – הערכת שמאי נוספת של מר מייבום. לא ברור מדוע נתבקשה שוב הערכה זו ומכל מקום היא חסרה והעותק אשר נמצא בפני בית המשפט איננו שלם.
- 16.11.05 – מסמך אשר צורף ע"י התובע – מכתב מר אדלר בשם התובעת אל הנתבע המתרעם על חיובו בעמלות כביכול ניתנה לו הלוואה ע"ס 925,000 ₪ בשעה שקיבל 450,000 ₪ בלבד. פירוט המסמך נמצא בפרק מסמכי התובעת.
- 17.5.06 – מכתב נוסף של התובעת אל הנתבע (נספח 10 לתצהיר התובעת) באותו עניין. גם כאן הפירוט בפרק מסמכי התובעת לעיל.
- 1.9.05 – אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עפ"י טופס ב' – צורף לתצהיר התובעת, פירוט לעיל.
- 20.9.05 – בקשה למתן טופס 4 לקומת הקרקע בלבד – צורף לתצהיר התובעת, פירוט לעיל.
- 29.11.05 – דף חשבון זמני לסילוק ההלוואה של התובעת.
- 7.12.05 – מכתב של הנתבע אל התובעת המתייחס להחזרת הוראת קבע אשר ניתנה ע"י התובעת לתשלום ההלוואה, והתובעת מבקשת לחתום על הרשאה חדשה להעברת התשלומים החודשיים ולדאוג להעברת התשלומים החודשיים במועד.
- 23.5.06 – מכתב מאת הנתבע לתובעת בתגובה למכתבו של מר אדלר מיום 17.5.06. מכתב זה הוא נספח ד' לתצהירו של מר טיבי ועניינו הודעה לתובעת על יתרת חוב על סך 25,200 ₪, אישור כי דמי הטיפול נגבו לפי ההלוואה של 925,000 ₪ והנתבע יסכים להפחית 1,300 ₪ לפנים משורת הדין בכפוף לסילוק מלוא יתרת הפיגורים. עוד מבקש הנתבע 65 ₪ על מנת שימציא לו את דפי החשבון בקשר להלוואה.
- 6.6.06 – דפי חשבון ההלוואה כאשר בתאריך 6.6.06 היתרה לסילוק היתה 434,216.96 ₪. סכום הפיגור עמד על 30,059 ₪.
- 6.6.06 – תדפיס מהבנק לפיו נתקבלו שני שיקים דחויים על סך 15,235 ₪.
- 14.8.06 – מכתב מהנתבע אל התובעת בו מודיע הנתבע כי ההלוואה אינה מבוטחת בביטוח חיים, מאחר ומר אדלר לא עבר בדיקות רפואיות כפי שנתבקש במכתב מיום 30.11.03 (מכתב זה לא גולה בתצהיר גילוי מסמכים וגם לא צורף לתצהיר עדות ראשית של מר סמי טיבי). מר אדלר התבקש להמציא פוליסת ביטוח חיים חילופית עם סעיף שיעבוד לטובת הבנק בגובה יתרת החוב.
- 22.11.09 – מכתב מעו"ד אביבי אל הנתבע המבקש לשחרר את החנויות 3, 4 ו- 6 מהשיעבוד.
- 27.5.11 – תעודת ביטוח של חברת "סהר ציון" על סך 1,500,000 ₪. הביטוח מתייחס ל"דירה בת חדר אחד עם נוחיות בשטח של 800 מ"ר". אין בתעודה זו כל סימן המשייך אותה לנכס נשוא התביעה, אך אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן המבנה בוטח בסכום זה.
לא מצאתי באף אחד ממסמכי הנתבע ראייה לכך כי היתה הסכמה עוד לפני חתימת הסכם ההלוואה או מיד לאחריה, כי התובעת תסתפק ב- 450,000 ₪ בלבד, אדרבא, מעצם חישובי העמלות ומהמסמך אשר נשלח לתובעת ביום 4.8.03 עולה כי ההלוואה עדיין עמדה על 925,000 ₪, גם לדעת הנתבע. לזכות התובעת עוד נותרה יתרה למשיכה בסך 475,000 ₪
עוד נכון לומר כי, לא נמצא כל מסמך המעיד על כך כי אחד מהתנאים למתן ההלוואה היה דרישה כי תינתן התחייבות המינהל לגבי כל זכויות התובעת בנכס. משלא הועמד תנאי כזה לצורך מתן ההלוואה, לא היה זה הגון מצד הנתבע שלא להעביר לתובעת את כל יתרת ההלוואה, כפי שהתחייב.
המסמך היחיד ממנו מבקש הנתבע ללמוד כי היתה הסכמה בין הצדדים לעניין העברה חלקית של ההלוואה באותו זמן, איננו מלמד דבר וחצי דבר בעניין זה שכן אין בו כל פרט מזהה, תנאי או כל אמירה אחרת, המלמדת על הסכמה מעין זו. העובדה שכתוב כי התובעת קיבלה הלוואה בסך 450,000 ₪ וכי על מסמך ריק למחצה זה יש את חתימתו של עו"ד אביבי וחתימתו של מר אדלר, איננה מלמדת כלל ועיקר כי ניתן להסיק ממנו הסכמה מעין זו.
יתר על כן, לא היתה הצדקה לדרוש התחייבויות נוספות מהמינהל, ההתחייבויות אשר ניתנו ע"י המינהל היו מספיקות. המינהל היה אמור לרשום את זכויותיו של מר קטן אשר עדיין לא נרשמו אצלו ואח"כ רק את זכויותיה של התובעת, וממילא מובן כי לא ניתן לדרוש מהמינהל התחייבויות כלפי זכויותיה של התובעת כל עוד לא רשם את זכויותיו של מר קטן.
מימד אחר של התנהלות הנתבע הוא רישום איגרת חוב ללא הגבלה בסכום בשעה שההלוואה היתה אמורה להיות על סך 925,000 ₪ בלבד. זו התנהלות אשר יש בה יותר מאבק של אי הוגנות.
אכן, ב"כ התובעת טענה טענה משפטית חדשה בסיכומים, אך אין זה מעלה או מוריד לעניין המהות העובדתית הידועה לנתבע: היתה לו אגרת חוב על כל הזכויות ללא הגבלת סכום. גם בהסכם ההלוואה עצמו נאמר במפורש על כל הזכויות, אי לכך לא היתה הצדקה לדרוש התחייבויות נוספות מהמינהל, וממילא לא היתה הצדקה לא להעמיד לרשות התובעת את יתרת ההלוואה.
כאמור לעיל, נדחתה טענת ההתיישנות. נקבע כי אכן היה שיהוי רב בהגשת התביעה עצמה, והיה גם שיהוי בפנייתו הראשונה של מר אדלר אל הנתבע לעניין יתרת ההלוואה. לא למותר לציין כי גם בפנייתו המאוחרת לא ביקש מר אדלר את יתרת הלוואה אלא רק את הפרשי הריביות והעמלות אשר שילם בגין ההלוואה כולה, אותה למעשה לא קיבל.
האם עומדת לנתבע טענת השיהוי?
כפי שנקבע בלא מעט פסקי דין, הרי זכיית תביעה מחמת שיהוי תעשה רק כאשר יווצרו תנאים מחמירים ויוצאי דופן – פרשת "תלמוד תורה" ע.א 6805/99 תלמוד תורה וכללי הישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נגד הוועדה המקומית לתוכנון ובנייה י-ם פ"ד נז (5) 433, בעמ' 447 ופסק הדין בת.א (י-ם) 1131/95 יהודה אליהו נ' עוזי ישראל – (31.12.10).
על מנת לקבוע שיש לדחות תביעה מחמת השיהוי הרי פרט לחלוף הזמן יש צורך להוכיח שני תנאים נוספים, האחד סובייקיטי והשני אובייקטיבי. המימד הסובייקטיבי הוא האם חלוף הזמן יש בו כדי ללמד כי התובע התייאש או ויתר על זכויותיו, והמימד האובייקטיבי מדבר על כך כי מירוץ הזמן גרם לשינוי מצב הדברים כך שאם תתקבל התביעה ייגרם נזק שהיה נמנע אילו הוגשה התביעה מבעוד מועד (ע"א 1559/99 שושנה צימקלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, בעמ' 69-70).
היסוד הנוסף אשר יש לשקול בעת דחיית תביעה מחמת השיהוי הוא תום לבו של המשתהה. מעמדה של טענת השיהוי סוכמה ע"י כב' השופטת פרוקצ'ה בפרשת תלמוד תורה, ועוד יש להדגיש בעניין זה כי גם אם מתקיימים המבחנים האמורים לעיל, עדיין בית המשפט רשאי לשקול את המשמעות ואין בהכרח, שלא כמו בטענת ההתיישנות, משום לדחות את התביעה.
נטל ההוכחה לעניין טענת השיהוי הוא כמובן על מי שמעלה אותה, דהיינו – על הנתבע.
לטעמי, לא עלה בידי הנתבע להוכיח את כל המבחנים הנדרשים על מנת שתעמוד לו טענת השיהוי.
לו היה רוצה להוכיח זאת היה עליו להזמין את עו"ד אביבי מטעמו (ולא התובעת) להוכיח כי אומנם התובעת ויתרה על החלק השני של ההלוואה מחד, וכי התנאי לקבל בטוחה נוספת בדמות התחייבות נוספת מהמינהל היה ידוע הן לעו"ד אביבי וממילא לתובעת עוד לפני החתימה על הסכם ההלוואה.
הנתבע מטעמיו הוא בחר שלא להזמין את עו"ד אביבי, כשם שבחר לא להזמין אף פקיד אחר אשר טיפל בתובעת, ולא למותר לציין כי מר טיבי אישר כי אין הוא מכיר את מנהל התובעת כלל ועיקר. הנתבע לא הוכיח מה הנזק אשר נגרם לו בגלל השיהוי, ועל כן, יש לקבוע כי לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח את התנאים הנדרשים להוכחת השיהוי.
מר אדלר תיאר את מצבו הכללי והכלכלי באותה תקופה בתצהירו ודבריו לא נסתרו, ואין לומר כי היה בהתנהלותו או בהשתהותו משום חוסר תום לב. אי לכך אינני מקבלת את טענת השיהוי ואין בה כשלעצמה כדי לדחות את התביעה.
הנני קובעת כי אי מתן חלקה השני של ההלוואה גרם לתובעת לקשיים בהתקדמות העבודה בפרויקט נשוא התביעה.
לנתבע חובת נאמנות כלפי התובעת ובהפרו את ההסכם עם התובעת הפר את חובת הנאמנות המוטלת עליו הן עפ"י חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981, והן מכוח פקודת הנזיקין.
חובת הנאמנות נקבעה הן בחקיקה כאמור לעיל והן בפסיקה:
העיקרון המנחה הוא כי מדובר במערכת יחסים מיוחדת המושתת על אמון הציבור בבנק ובפקידיו. אלו נתפסים בעיני הציבור כסמכות המקצועית אשר לה מידע, כישורים ואמצעים טכניים שאין ברשות הציבור, ולכן מוטלות על הבנק חובות מיוחדות של זהירות אחריות התנהגות בתום לב ובמקצועיות, (ע"א 5893/11 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' נתן דבאח ואח' פד"י מח (2) 537 בעמ' 585, דנ"א 1740/95 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' שרגא פרוסט קסלמן ואח' מז (5) 31 46-47, ת"א (מחוז י-ם) 5272/03 אסתר אילה נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ).
הנתבע ידע או היה חייב לדעת לאחר שקיבל את חוות הדעת הן של השמאי יצחקי והן של השמאי מייבום כי התובעת זקוקה ל- 200,000$ על מנת להשלים את המבנה ובהעדר סכום זה היה על הנתבע לדעת כי יקשה על התובעת להשלים את המבנה וממילא ייגרמו לה נזקים.
אינני מקבלת את הטענה כי באחד המסמכים ישנה הצהרה של התובעת כי אין לה פרוייקטים אחרים ושאלמלא כן לא היה מאשר את ההלוואה. ב"כ הנתבע לא הצביע על מסמך מדויק שם מופיעה כביכול הצהרה זו ובכל המסמכים, ככל שעברתי עליהם, לא מצאתי הצהרה כזו. לא היתה כל סיבה לנתבע להניח כי הפרוייקט בנהריה הוא הפרוייקט היחיד אותו מקימה התובעת. על כן אין מקום לשלול את הסבריו של מר אדלר לעניין חלוקת המשאבים שעמדו לרשותו, הסבר הנתמך ע"י רו"ח גיא, ואין מקום לקבל את טענת הנתבע לעניין הקטנת הנזק בגין דא.
גם אם ניתן לומר כי "שתיקתו" בכתב של מר אדלר במשך מספר שנים כמוה כהשלמתו עם הפרת ההסכם מצד הנתבעת, לא ניתן לומר כי בכך ויתר על זכותו לקבל פיצויים מהנתבע. אני מקבלת כי היה נתון בלחצים קשים, הא ראייה שגם על חיוביו בסכומים שונים כביכול קיבל הלוואה של 925,000 ₪ עמד רק מאוחר למדי. גם אם ניתן לומר כי התובעת השלימה עם הפרת החוזה קשה לומר כי ההסכם כולו בוטל ויש לחייב את הצדדים בהשבה. עם זאת, זכאית התובעת לפיצוי בגין נזקים אשר נגרמו לה עקב הפרת ההסכם.
דא עקא, התובעת לא הצליחה להוכיח את נזקיה כנטען על ידה.
תחום הנדל"ן הוא תחום ספקולטיבי בטיבו (ת"א (חי') 5685-05-10 גולדסיל בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (7.10.14) פסקה 17). הנזקים הנטענים אף הם עפ"י האומדן ולא יהיה זה נכון לקבל את דרישת הפיצוי כפי שנתבעה, בנושא דמי השכירות.
בנוסף, חוות דעתו של השמאי אטקין מבוססת על הנחות המבטאות לדעתו מציאות קיימת של התנהלות בתחום הנדל"ן, אך מדובר בהתנהלות אשר איננה חוקית, ולא יתכן כי בית המשפט ייתן ידו לקביעת סעד על בסיס התנהלות בלתי חוקית, גם אם המציאות היא כזו. יתר על כן, היה מקום להמציא חשבוניות, הסכמים אמיתיים ושאר מסמכים ואין זה נכון להתבסס על אמדן והשערות כאשר ניתן להיעזר בנתונים בזמן אמת. התובעת לא המציאה דבר מכל אלו.
אני מסכימה עם ב"כ התובעת כי מר דרעי "הגדיל" עשות בהקטינו בכל דרך אפשרית את סכום התביעה, אך אין זה מעלה או מוריד כי נטל ההוכחה על התובעת.
לפיכך, אין מקום לקבוע כי אכן הפסד דמי השכירות, אם בכלל, הוא כפי שקבע השמאי אטקין.
לגבי הסעד החלופי, גם אם היה לו מקום, הרי שאף הוא לא הוכח. לא הוכח כי זו היתה האפשרות היחידה בפני התובעת. התובעת לא הוכיחה כי פנתה בזמן אמת אל הנתבע ודרשה את יתרת ההלוואה ומשסורבה, נאלצה לקבל אשראי במחירי ריבית גבוהים יותר.
לתובעת היה עו"ד אשר ייצג אותה החל משנת 1998 בפרויקט נשוא התביעה בכל היבט שהוא ולא הוברר כלל ועיקר מה קרה ומדוע לא נדרשה יתרת ההלוואה במשך השנים.
אי לכך, אין ביכולתי לקבל את אף אחת מהתביעות הכספיות של התובעת כפי שנוסחו. עם זאת, אין אפשרות מוסרית, ערכית ומן הדין, שלא לחייב את הנתבע בחלק מנזקיה של התובעת אשר הביאוה למצב כלכלי קשה ואת מנהלה, מר אדלר, למצב כלכלי ונפשי קשה כפי שתיאר.
מר אדלר לא תיאר זאת בפירוט רב אך אין ספק כי נגרם לו ולתובעת בניהולו נזק תדמיתי.
על כן, נכון בעיניי לפסוק פיצוי בגין הפגיעה בתובעת בסכום של 200,000 ₪.
לו היה מר אדלר תובע גם באופן אישי הייתי פוסקת פיצוי גם לו (ת.א. 5685-05-10 הנ"ל).
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.1.07 ועד ליום התשלום בפועל.
בנוסף, על הנתבע להשיב לתובעת את כל אותם סכומים של עמלות, ריביות ופרמיות הביטוח אשר שולמו על ידה כביכול היו על הלוואה של 925,000 ₪, ולא על הלוואה של 425,000 ₪ בלבד.
לא מצאתי בחוות דעת רו"ח מטעם הצדדים את החישוב לעניין זה, ועל כן על הנתבע לערוך את החישוב. חזקה עליו שיערוך חישוב נכון ומכל מקום לב"כ התובעת זכות כמובן להגיב על חישוב זה. החישוב ייעשה בתוך 15 יום מהיום, וזכות תגובה לתובעת 15 יום לאחר מכן.
עקב פרישתי לא תתקבלנה כל בקשות להארכת מועד.
פסיקתא לצורך כך, תוגש לחתימתי בתוך 30 יום מהיום.
התנהלות הנתבע כשלעצמה והמשפט מצדיקים חיוב בהוצאות גבוהות לעניין שכ"ט עו"ד. ב"כ התובעת לא היתה אמורה לערוך חישובים בעצמה, כטענת ב"כ הנתבע, ולא היתה אמורה להעלות בסיכומיה טענות חדשות שלא בא זכרן בכתב התביעה (עניין אגרת החוב – נ/4). שיקול זה מובא בחשבון בעת פסיקת ההוצאות ושכ"ט עו"ד.
על כן, הנתבע יישא בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד התובעת בסכום כולל של 40,000 ₪.
המזכירות תודיע טלפונית לב"כ הצדדים כי ניתן פסק דין ועל ההחלטה לערוך את החישובים כאמור לעיל.
תזכורת פנימית 30.1.2015.
ניתן היום, ו' טבת תשע"ה, 28 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.