כהן ואח' נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ ואח'

1.התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בניה בדירתם ברחוב הפטל 6, בקרית ביאליק (להלן "הדירה"). הדירה נרכשה על ידי התובעים, בהתאם להסכם שנחתם בינם לבין הנתבעות ביום 18.2.2007. אין חולק, כי החזקה בדירה נמסרה לידי התובעים ביום 23.3.2009.

2.במסגרת כתב התביעה טענו התובעים, כי ביום 25.12.2008, טרם מסירת הדירה נערך פרוטוקול סיור מקדים, בו פורטו ליקויים אותם גילו התובעים. התובעים שלמו לנתבעת את כל התמורה כתנאי לקבלת החזקה בדירה. לטענתם, קיימים בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם הינה בסך של 172,663 ש"ח (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), כאמור בחוות דעתו של האדריכל יוסי שטרית (ממשרד המהנדס בן עזרא). בנוסף, עתרו התובעים לפצותם בגין ירידת ערך דירתם בסך של 15,000 ₪, עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ והוצאות דיור חלופי, בעת ביצוע התיקונים הנדרשים, בסך 20,000 ₪ נוספים. התובעים טענו כי נזקיהם עומדים על סך של 240,663 ₪, כולל הוצאות בגין חוות דעת המומחה מטעמם, והם העמידו את תביעתם על סך של 200,000 ₪, לצורכי אגרה.

התובעים טענו, כי הם רכשו דירה עם תקרות מבטון מזויין, כפי שנרשם בסעיפים 2.8 ו - 2.9 למפרט המכר. נטען, כי הנתבעת אמורה היתה לבנות תקרה עליונה מבטון, משופעת, ומעליה גג רעפים עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו. אולם, בפועל נבנה הגג באופן שונה.

הם טענו, כי לאחר הכניסה לדירה, הנתבעת בצעה תיקוני רובה וכן, החלפת מרצפות שבורות, תיקוני סדקים בחזית הבית, תיקוני צבע ותיקונים לביטול רטיבות בסלון, במרתף, בעליית הגג, במדרגות, בחניה, במחסן ומתחת לאדני החלונות. בנוסף, תקנה התובעת את רשתות החלונות בכל הבית ונציגיה הגיעו שלוש פעמים כדי להניח את הרוכבים של גג הרעפים על מקומם. נטען, כי התיקונים נמשכו על פני שנתיים, כאשר מעת לעת שלחה הנתבעת פועלים בלתי מקצועיים ולכן, כשלו התיקונים.

התובעים טענו, כי ביום 4.11.2009 הם הודיעו לנתבעת כי מרתף הבית מוצף. בבדיקה נקבע, כי הגורם להצפה הינו היעדר איטום של קומת המרתף. לאחר מספר ניסיונות תיקון ובחלוף 5 חודשי תיקונים, בצעה הנתבעת ביום 6.2.2010 איטום ולאחר מכן, הותקן ריצוף חדש במרתף. נטען, כי בסיום הריצוף, שפכו עובדי הנתבעת חומצת מלח בריכוז גבוה על הרצפה והותירו את החומצה למשך הלילה. אדי החומצה שעלו לחלל הבית תקפו פרטי מתכת בבית וגרמו לקורוזיה. עקב הארוע הגישו התובעים תביעה כספית כנגד הנתבעת במסגרת תיק 36304-10-11. על פי הסכם הפשרה בין הצדדים, שניתן לו תקוף של פסק דין, שלמה הנתבעת לתובעים סך של 125,000 ₪, לסילוק על תביעותיהם בגין הארוע נשוא התביעה הנ"ל. התובעים הבהירו, כי התביעה דנן איננה עוסקת בנזקי ההצפה.

התובעים טענו, כי ביום 16.8.2010 נחתם בין הצדדים הסכם לביצוע תיקונים. על פי הסכם זה, הצהירו התובעים כי כנגד ביצוע כל האמור במסמך, אין ולא יהיו להם בעתיד כל טענות ו/או תביעות כנגד הנתבעת בכל הקשור לליקויים ואי התאמות בדירה, בין אם הם ידועים להם כיום ובין אם יתגלו בעתיד. התובעים טענו, כי סעיף זה נוגד את האמור בחוק המכר (דירות), עליו אין להתנות, אלא לטובת הרוכש ולכן, אין משמעות לסעיף הנ"ל והוא בטל מעיקרו.

התובעים טענו, כי ההסכם שנכרת בין הצדדים מהווה חוזה אחיד וכי קיימים בו תנאים מקפחים שמן הדין לשנותם.

התובעים טענו, כי הנתבעת הפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים וכי היא התרשלה בבניית הדירה והפרה חובות חקוקות. עוד נטען, כי התובעים פנו לנתבעות מספר רב של פעמים, בדרישה שיתקנו את הליקויים, אולם למרות שבוצעו תיקונים, הדירה לקויה.

התובעים עתרו להורות לנתבעת לתקן את הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעמם ולחילופין, לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים. בנוסף, עתרו, כאמור, התובעים לפצותם בגין ראשי הנזק הנוספים שפורטו לעיל.

3.הנתבעת טענה, כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, כשש שנים לאחר מסירת הדירה לידי התובעים. נטען, כי על פי חוק המכר (דירות), בנוסחו בעת חתימת ההסכם בין הצדדים, על רוכש הדירה להודיע על אי התאמה תוך שנה מיום שנתגלתה. נטען, כי התובעים ידעו כי שכניהם לפרויקט הגישו תביעות, בין היתר בטענה בדבר אי התאמה ביחס לגג הבית, וכי אין הם יכולים לומר כי רק כעת נודע להם אודות אי התאמה (מוכחשת) זו. עוד נטען, כי התובעים בקרו באתר הבניה פעמים רבות, הם היו מעורבים בבניה, תוך שהם רואים בזמן אמת כיצד נבנה גג הבית. במשך למעלה משש שנים התגוררו התובעים בדירה, עשו שימוש בעליית הגג ולא העלו טענה כלשהי בעניין זה. נטען, כי כל אדם מהיישוב יכול לראות האם תחת גג הרעפים נבנית קונסטרוקציה או שנוצקת תקרת בטון משופעת. הנתבעת טענה, כי לא רק שהתובעים לא העלו בפניה טענות בקשר לגג, אלא להיפך, הם הודיעו למנהל הנתבעת כי היה ברור להם שהגג נבנה כפי שהיה צריך להיבנות וכי אין להם כל טענות בעניין זה. התובעים אף בקשו לבצע שינויים בתכנית עליית הגג ואין ספק כי ידעו היטב כיצד הוא יבנה.

הנתבעת הוסיפה, כי על פי הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים ביום 16.8.2010, התחייבו התובעים שלא להגיש כל תובענה בעניין ליקויי בניה או אי התאמה, וזאת בתמורה להטבות שניתנו להם באותו מועד. נטען, כי כבר במועד זה ידעו התובעים אודות טענות שכניהם בעניין הגג.

הנתבעת טענה, כי תקופת האחריות הקבועה בחוק המכר בקשר למרבית הליקויים הנטענים, חלפה וכי חלפו למעלה מ - 7 שנים מאז חתימת הסכם המכר ולכן, יש לדחות כל עילה חוזית שהועלתה בתביעה.

הנתבעת כפרה בכתב הגנתה בטענה, לפיה ההסכם בין הצדדים מהווה חוזה אחיד. בנוסף, היא כפרה בטענותיהם של התובעים בעניין הליקויים, כמו גם בחוות דעת המומחה מטעמם וטענה, כי לא התרשלה כלפיהם בבניית הדירה.

הנתבעת טענה, כי בצעה תיקונים בדירתם של התובעים, לשביעות רצונם ומאז לא נתקבלו דרישות נוספות לתיקונים. היא כפרה בנזקיהם של התובעים ובזכותם לפיצוי בגין עוגמת נפש ודיור חלופי ועתרה לדחות את התביעה.

4.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישה הנתבעת הודעה לצדדים שלישיים כנגד חברת גיה בניה ופיתוח בע"מ ובעליה - מר אליהו אוהב ציון ומר יוסף גרינס, הערבים להתחייבויותיה של החברה. ההודעה לצד שלישי נמחקה בהתאם לבקשת הנתבעת, במסגרת פסק דין שניתן ביום 11.7.2016.

5.הנתבעת הגישה שלוש חוות דעת מומחים - חוות דעתו של המהנדס רפי גיל, לפיה עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 1,200 ₪ ומע"מ, חוות דעתו של האדריכל נועם אוסטרליץ (בעניין הגג) וחוות דעתו של השמאי ערן דור און, בנוגע לטענה בדבר ירידת ערך הדירה.

6.לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה המהנדס - שמאי דן ברלינר, כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובעים ויחווה דעתו לעניין הליקויים בה. בחוות דעתו מיום 25.11.2014 קבע המומחה ברלינר, כי עלות תיקון הליקויים בדירת התובעים (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), הינה בסך של 12,094 ₪.

7.הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הוגש תצהירה של התובעת מס' 1 בלבד. לאחר שב"כ הנתבעת בקש לחקור את התובע מס' 2, בהתאם לזכותו לפי סעיף 7 לפקודת הראיות, הותר לב"כ התובעת לחקור את התובע מס' 1 בחקירה ראשית ולאחר מכן, הוא נחקר בחקירה נגדית על ידי ב"כ הנתבעת. בדיון הוכחות נוסף, נחקר גם המהנדס ברלינר, המומחה מטעם בית המשפט. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

8.אקדים ואבהיר, כי דין טענת הנתבעת, לפיה ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 16.8.2010 (נספח ט' לתצהירו של מר זיו) מונע מהתובעים הגשת התביעה נשוא תיק זה, להידחות. במסגרת סעיף 2 להסכם מיום 16.8.2010, נרשם בין היתר, כי "הדיירים מצהירים כי כנגד ביצוע כל האמור במסמך זה אין להן ולא יהיו להם בעתיד כל טענות ו/או תביעות מכל מין וסוג שהוא כנגד היזם בכל הקשור לליקויים ואי התאמות בדירה בין אם ידועים כיום ובין אן יתגלו בעתיד".

סעיף 7א לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". סעיף 2 להסכם מיום 16.8.2008, אשר נרשם בכתב ידו של מר זיו ונחתם בסמוך לאחר ביצוע תיקוני שנת הבדק (ראה נספח ז' לתצהיר התובעת), מתנה באופן מפורש על הוראות חוק המכר (דירות), באופן המפקיע מידי הנתבעים להעלות כל טענה בדבר אי התאמה, בין אם היא ידועה להם באותה עת ובין אם לאו, ולכן הוא בטל מעיקרו. אני דוחה את טענות הנתבעת במישור זה.

הליקויים בדירת התובעים

9.התובעים חולקים בסיכומיהם על ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, בנוגע לשורה של נושאים, הן בדבר הליקויים והן בדבר הערכת עלות תיקונם. התובעים מבקשים לסטות בעניינים אלו מחוות הדעת של המומחה ולקבל את חוות הדעת שהוגשו על ידם.

10.אקדים ואציין, כי המהנדס דן ברלינר הינו מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי. נפסק לא אחת, כי כמדיניות, יש לקבל חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט מקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הינם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. בכפוף להלכות אלו, אדון להלן בטענות לסטיות מחוות דעתו של המומחה, על פי סדר הדברים בסיכומי הצדדים.

גג המבנה

11.הבית נשוא התביעה כולל קומת מרתף, אשר מעליה שתי קומות מגורים וקומת עליית גג. הגג עשוי שתי פאות שנבנו בזווית, עליהן הותקנו רעפים, המונחים על גבי קונסטרוקציה ממתכת. מעל חלק מקומת עליית הגג נבנתה תקרה אופקית, מבניה קלה, בעוד שחלקי התקרה הקרובים לקירות משופעים (ראה נ/4 וכן, סעיף 3 במפרט המכר).

12.התובעים טענו בכתב התביעה, כי הם רכשו דירה עם תקרות מבטון מזויין, כפי שנרשם בסעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט. נטען, כי הנתבעת אמורה היתה לבנות תקרה עליונה מבטון, משופעת, ומעליה גג רעפים עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו. אולם, בפועל נבנה הגג באופן שונה.

בהתאם לחוות דעת מומחה התובעים, גג הבית הוא התקרה של קומת עליית הגג. על פי המפרט, היה על הנתבעת לבנות את הגג מבטון ועל גביו להניח גג רעפים משופע. לטענתו, הגג נבנה בבניה קלה, בניגוד להוראות המפרט וההיתר. המומחה שטרית העריך כי עלות פירוק הגג הקיים וביצוע מחדש של תקרת בטון משופעת בשטח אופקי של כ - 80 מ"ר עם כיסוי גג רעפים, הינה בסך של 60,000 ₪.

13.הנתבעת טענה, כאמור, כי הגג בוצע בהתאם להוראות המפרט ולפי התכנית שצורפה להיתר הבניה. עוד נטען, כי התובעים ידעו כי שכניהם לפרויקט הגישו תביעות, בין היתר, בטענה בדבר אי התאמה ביחס לגג הבית, וכי אין הם יכולים לומר כי רק כעת נודע להם אודות אי התאמה (מוכחשת) זו. עוד נטען, כי התובעים בקרו באתר הבניה פעמים רבות, הם היו מעורבים בבניה, תוך שהם רואים בזמן אמת כיצד נבנה גג הבית. הם התגוררו בנכס במשך שש שנים, עשו שימוש בעליית הגג ולא העלו טענה כלשהי בעניין זה. עוד נטען, כי כל אדם מהיישוב יכול לראות האם תחת גג הרעפים נבנית קונסטרוקציה או שנוצקת תקרת בטון משופעת. הנתבעת טענה, כי לא רק שהתובעים לא העלו בפניה טענות בקשר לגג, אלא להיפך, הם הודיעו למנהל הנתבעת כי היה ברור להם שהגג נבנה כפי שהיה צריך להיבנות וכי אין להם כל טענות בעניין זה. התובעים אף בקשו לבצע שינויים בתכנית עליית הגג ואין ספק כי ידעו היטב כיצד הוא יבנה.

בהתאם לחוות דעתו של המהנדס רפאל גיל, מומחה מטעם הנתבעת, הרי שהגג נבנה בהתאם להוראות המפרט והיתר הבניה (חלק זה של חוות הדעת עמוס בטענות משפטיות שאינן בתחום מומחיותו של המהנדס). בתמיכה לעמדתה בנושא זה, הגישה הנתבעת חוות דעת נוספת של האדריכל נועם אוסטרליץ. המומחה אוסטרליץ טען, המילה "תקרה" במפרט מתייחסת במקרה זה לתקרת הבטון השטוחה של הקומה השניה (המהווה את רצפת עליית הגג), שעליה נבנתה קונסטרוקציית גג משופע של מתכת, היוצרת את חלל עליית הגג. לטענתו, מכיוון שכך מופיע גם בשרטוטי הבקשה להיתר, ברור כי האדריכלים והמהנדסים שתכננו את המבנה התכוונו בדיוק כך. המומחה אוסטרליץ הבהיר, כי פרט הגגות שבוצע בפועל הוא פרט מקובל. הוא טען, כי אדם סביר היה אמור לפרש את המינוח במסמכי המכר בדיוק כפי שנבנה הבית בפועל ולא כיציקת בטון משופעת כתשתית לגג רעפים. בנוסף, טען הנ"ל, כי רוכשי הדירות הצהירו בעת חתימת החוזה, כי ערכו את כל הבדיקות על מנת לוודא כי הם מבינים מה הם רוכשים. נטען, כי לו היו פונים לאיש מקצוע סביר, הוא היה מבין את המפרט והשרטוטים בדיוק כפי שהגג נבנה. בנוסף, נטען כי הגג שנבנה נותן מענה תפקודי טוב לפחות כמו גג בטון ועליו רעפים וכי היזם לא חסך בעלויות בניה בדרך זו.

14.המומחה ברלינר סבר כי מצב הדברים בפועל תואם את מפרט הדירה והוא לא מצא הצדקה לדרישת התובעים לפרק את הגג הקיים ולבצע מחדש את תקרת הבטון.

15.המחלוקת בין הצדדים בנוגע לגג המבנה הינה בעיקרה מחלוקת בדבר פרשנות החוזה ולא מחלוקת מקצועית. גם במקרה רגיל, שבסיסו מחלוקת מקצועית, בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. על אחת כמה וכמה, אין בית המשפט כבול לחוות דעתו המקצועית של המומחה בשאלה פרשנית של החוזה, הגם שעמדתו של המומחה והסבריו יכולים להוות כלי עזר נוסף לשופט בהכרעתו.

16.הצדדים חלוקים באשר לפרשנות סעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט הטכני שצורף להסכם המכר, אשר מורים כדלקמן:

"2.8) תקרות: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס.

2.9) גג הבניין: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. ע"ג תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע.

2.9.1 בידוד הגג (תאר) לפי קביעת המהנדס. הלבנת הגג אין - יש גג רעפים".

(ההדגשות במקור - א.ר.).

על פי לשון המפרט, כל התקרות, ללא הפרדה בין תקרת עליית הגג לבין התקרות האחרות במבנה, אמורות להיבנות מבטון או צלעות (אעיר, כי המומחה ברלינר הבהיר, שלצורך העניין אין חשיבות למילה "צלעות". הוא הסביר, כי מדובר בשיטה בה נוצקות קורות מבטון וביניהן מותקנים בלוקים קלים יותר, כפתרון לעומס שנוצר על יסודות הבניין ולשם הפחתה במחיר. לשאלת בית המשפט, הוא השיב כי הדבר ניתן לביצוע גם בתקרה משופעת. ראה עמ' 31, שורה 27 עד עמ' 32, שורה 8). בדומה לתקרות, נקבע במפרט המכר, כי גג הבניין יבנה מ"בטון/צלעת". משמע, אופן בניית הגג מעל עליית הגג אינו אמור להיות שונה מאופן בניית התקרה בכל אחת מהקומות האחרות, מבחינת החומר ממנו הגג בנוי.

בהתאם להוראות סעיף 2.9 למפרט, כפשוטו, גג הבניין יבנה מבטון/צלעות ועל גבי תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע. המפרט הטכני אינו מבדיל בין התקרה האחרונה שמתחת לרעפים לבין התקרות האחרות במבנה. לא נקבע במפרט כי התקרה האחרונה, שעליה יבנה גג הרעפים אינה תקרת בטון רגילה או כי התקרה האחרונה אינה נכללת במונח "תקרות" במפרט (ראה בעניין זה גם ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים בע"מ (3.7.2013) וע"א 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד גולדנברג (3.7.2014)).

מאחר וסעיף 2.9 קובע בראשיתו, כי החומר ממנו יהיה עשוי גג הבניין הוא "בטון/צלעות", תוך הדגשה של אותן מילים, הרי שסביר להניח שלכך התכוונו הצדדים וכך גם הבינו התובעים. יתירה מזאת, סביר להניח כי אדם מן היישוב, שאיננו מומחה, יסבור כי אכן גג הבית יהיה בנוי, פשוטו כמשמעו, מבטון ולא מקונסטרוקציית מתכת. נוכח נוסח סעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט המכר, לו בקשה הנתבעת להסיר ספק מכוונותיה, היה עליה לרשום באופן ברור, כי גג הרעפים מעל לעליית הגג יבנה על גבי קונסטרוקציית עץ או מתכת, לצורך העניין. הנתבעת בחרה שלא לרשום זאת במפורש במפרט המכר. במצב דברים זה, וככל שקיימת עמימות בנוסח הסעיפים הנ"ל, יש להפעיל בעניין זה את הכלל של "פרשנות כנגד המנסח". ככל שקיימת מחלוקת בנוגע לפרשנותם של הסעיפים, מאחר ופרשנות התובעים סבירה ומשתמעת מן הטקסט, הרי שהיא עדיפה על פרשנות הנתבעת, מנסחת המפרט.

17.אני ער לעובדה שבמהלך דיוני ההוכחות, משנתבקשו התובעים (כ"א לחוד) לשרטט מהי תקרת הבטון החסרה לטענתם, הם שרטטו את המבנה והצביעו על התקרה האופקית בעליית הגג, כתקרת הבטון החסרה (ראה נ/1 ו - נ/3 וכן, עדותה של התובעת בעמ' 11, שורות 25 עד עמ' 12, שורה 17 לפרוטוקול ועדותו של התובע בעמ' 21, שורות 4 - 6 לפרוטוקול). יתירה מזאת, בפתח דיון ההוכחות מיום 15.2.2017, הבהירה ב"כ התובעים כי "... הטענה שלנו היא שהתקרה האופקית של עליית הגג צריכה להיות מבטון ומעליה יש גג רעפים משופע. אני מפנה למפרט ומצטטת את הכתוב בו. לשאלת בית המשפט, לא היתה אמורה להיות לטענתנו תקרת בטון משופעת ועליה רעפים, אלא התקרה האופקית האחרונה היתה צריכה להיות מבטון".

טענות אלו של התובעים וב"כ סותרות את האמור בחוות דעת המומחה מטעמם, לפיה היה על הנתבעת לבנות מעל עליית הגג תקרת בטון משופעת ומעליה להתקין רעפים. עם זאת, אינני סבור כי יש בכך כדי לאיין את תביעתם בעניין זה או כדי להעיד, כפי שמבקשת הנתבעת ללמוד מכך, כי התובעים ידעו מלכתחילה כי גג הרעפים לא אמור לכלול תקרת בטון מתחתיו. בסופו של דבר, הדגש הוא, ובכך לא נסתרה טענתם שלך התובעים, כי על פי מפרט המכר, כלשונו, מעל עליית הגג אמור להיבנות גג מבטון, שמעליו יותקנו רעפים. בין אם ניתן להבין שמדובר בתקרה אופקית שמעליה יותקנו רעפים ובין אם ניתן להבין שמדובר בתקרה משופעת, מעליה יותקנו רעפים, הרי שעל פי הוראות המפרט, אותה תקרה אמורה להיות בנויה מבטון ולא כתקרה קלה או גג רעפים על בסיס קונסטרוקציה ממתכת בלבד.

18.הנתבעת טענה, כי התובעים היו מודעים לטענות דיירים אחרים בנוגע לגג הרעפים. נטען, כי בשנת 2010 הגישו שלושה שכנים (משפחות גולדנברג, כהן ולביא) חוות דעת, במסגרתן העלו טענות זהות. בשנים 2011 ו - 2012 הגישו אותן שלוש משפחות תביעות כנגד הנתבעת, כאשר הם מיידעים את תושבי השכונה ומזמינים אותם, לרבות, התובעים, להצטרף לתביעות. נטען, כי רוכשי הדירות היו מאוגדים והחליפו ביניהם מידע ולכן, אין ספק כבר אז, כ - 4 שנים טרם הגשת התביעה דנן ידעו התובעים על דבר הטענה בנוגע לגג, אך בחרו שלא להגיש תביעה, מאחר וידעו כי גג הרעפים נבנה כפי שסוכם.

אמנם, אין חולק כי בעבר הגישו שלוש משפחות (גולדנברג, כהן ולביא) תביעות כנגד הנתבעת, במסגרתן העלו טענות דומות בנוגע לגגות בתיהם. עם זאת, הנתבעת לא הוכיחה בראיה כלשהי ממשית, כי התובעים ידעו על דבר הגשת התביעות ומכל מקום, לא הוכח כי הם היו מודעים לתוכן הטענות שהועלו בהן. אמנם, על פי נספחים יא'1 ו - יא'2 לתצהירו של מר זיו, פנו מספר משפחות (וביניהן התובעים) במשותף לנתבעת, בשנת 2008, בקשר לנטיעת עצים וצבע מעקות, אלא שאין בשני מכתבים אלו, שנשלחו כשלוש שנים טרם הגשת התביעות המקבילות, כדי להעיד כי התובעים היו מודעים לטענות המשפחות האחרות בקשר לגגות. אגב, טענותיהם של התובעים בקשר לגגות הבתים, בכל אחת משלוש התביעות שהוזכרו על ידי הנתבעת, התקבלו (ראה ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים וקבלות בע"מ (3.7.2013) ת.א. 2283-08-12 לביא נגד י.ב. זיו נכסים וקבלות בע"מ (7.7.2014) ות.א. 55499-06-12 כהן נגד י.ב. זיו נכסים וקבלות בע"מ (17.7.2014)).

19.בנוסף, לא הוכחה בפני טענת הנתבעת, לפיה כבר במהלך החתימה על הסכם המכר, היו מודעים התובעים לאופן בניית גג הרעפים. בניגוד לטענת הנתבעת, במועד החתימה על הסכם המכר, (18.2.2007) טרם התחילה בניית הבית, שהרי היתר הבניה ניתן רק כחודש לפני כן, ביום 9.1.2007. מר זיו אישר זאת בחקירתו הנגדית (עמ' 25, שורות 23 - 30 לפרוטוקול).

20.הנתבעת גם לא הוכיחה כי התובעים ידעו עוד במהלך הבניה, כי גג הבית לא נבנה מבטון. הנתבעת טענה, כי במהלך הבניה בקשו התובעים לערוך שינויים בעליית הגג ולכן, ברור כי היו מודעים לאופן שבו נבנה הגג. בניגוד לטענת הנתבעת, טופס הזמנת השינויים, הכולל גם בקשה לשינויים בחלל עליית הגג, הינו מיום 22.11.2007 (הגם שנחתם רק ביום 19.6.2008). במועד זה, גם לשיטת הנתבעת, גג הבית טרם נבנה (ראה עדותו של מר זיו בעמ' 26 לפרוטוקול). טענותיו של מר זיו בחקירתו, לפיה התובעים הזמינו לאחר מכן שינויים נוספים, לא הוכחו ולא הוצג טופס שינויים נוסף מתקופה מאוחרת יותר.

התמונה שהציג מר זיו (נ/2), מיום 12.3.2008, אינה שייכת לביתם של התובעים וממילא, גם אם אניח שביתם של התובעים היה באותה עת באותו שלב בדיוק, הרי שהתמונה מצביעה על כך שהגג היה בשלבי בניה במרץ 2008, חודשים ארוכים אחרי בקשות תמחור בקשות השינויים. הנתבעת לא הציגה טופס שינויים כלשהו, שיש בו כדי לבסס את הטענה לפיה התובעים היו מודעים בזמן אמת לאופן בו נבנה הגג, ללא יציקת בטון.

21.הנתבעת טענה, כי על פי נספח השינויים להסכם, אשר נחתם על ידי הצדדים, הדירה תיבנה בהתאם להיתר שעותק ממנו מצורף לנספח ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. לטענתה, ניתן ללמוד מהתכנית שצורפה להיתר הבניה, כי הגג והתקרה האופקית בקומת עליית הגג אינם עשויים מבטון, הואיל ויציקת הבטון מסומנת בצבע כחול, הגג מסומן באדום והתקרה האופקית אינה צבועה (ראה בעניין זה גם חוות דעתו של האדריכל אוסטרליץ, המומחה מטעם הנתבעת).

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, על פי נספח השינויים צורף אליו היתר הבניה בלבד ולא מוזכרת בו תכנית ההיתר. בהתאם, הגישה הנתבעת את נספח השינויים, אליו צורף עותק היתר הבניה עצמו מיום 9.1.2007, ללא תכנית ההיתר. יתירה מזאת, עותק תכנית חתך המבנה, הנחזה להיות חלק מתכנית ההיתר (נ/4) אינו חתום על ידי מי מהתובעים. לא הוכח בפני, אפוא, כי בעת החתימה על הסכם המכר, לרבות נספח השינויים, הוצגה בפני התובעים תכנית ההיתר או כי צורפה להסכמים. שנית, בסעיף 2(ב) בהסכם המכר נקבע, כי "במקרה של סתירה או אי התאמה בין הפרטים המופיעים בתמליל המפרט לבין אלה המופיעים בתכניות יכריעו ויגברו הפרטים המופיעים בתמליל המפרט". לפיכך, גם אם בתכניות ההיתר תקרת עליית הגג אינה מתוכננת להיבנות מבטון, הרי שהוראות המפרט גוברות. שלישית, גם אם היתה הנתבעת מוכיחה כי תכנית ההיתר צורפה לנספח השינויים בהסכם וכי התובעים חתומים עליה, אינני סבור כי ניתן לייחס לתובעים הבנה של התכנית באופן שיבדילו בין תקרות יצוקות לבין תקרות קלות, בפרט שעה שאין בחלק תכנית ההיתר שהוגש מקרא כלשהו.

22.סיכומה של נקודה זו, אני מקבל את טענת התובעים וקובע, כי הנתבעת הפרה את הוראות המפרט הטכני שצורף להסכם המכר, שעה שבנתה את הגג בבניה קלה, ללא יציקת בטון.

באשר לעלות תיקון הליקוי - המומחה מטעם התובעים העריך את עלות תיקון הליקוי בסך של 60,000 ₪. הנתבעת מצידה לא הגישה חוות דעת שתסתור את טענת התובעים בדבר העלויות הנדרשות לצורך תיקון הליקוי, במדה וקיים.

בחקירתו הנגדית אישר המומחה ברלינר כי עלות הסרת קונסטרוקציית גג הרעפים ובניית הגג מבטון הינה בסך של 60,000 ₪.

אני קובע, אפוא, כי על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 60,000 ₪, בגין הליקוי בגג המבנה.

ניקוז מי גשמים (סעיף 2 לחוות הדעת)

23.מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי הגשמות שהותקנו בבית התובעים לצורך ניקוז מי הגשם מהגג נמוכות וקצרות מהנדרש, בניגוד לסעיף 7.3.5.1 להנחיות הל"ת 1999. לטענתו, גובה נקודת השפיכה הוא 5 ס"מ, כאשר המינימום הנדרש הוא 15 ס"מ והיציאה אינה בזוית שדורש התקן.

24.מומחה הנתבעת טען, כי התובעים התקינו על גבי טיח החוץ חיפוי אבן וכך הקטינו את המרחק שבין הקיר ליציאת הגשמה וכן, הם התקינו שביל היקפי סביב המבנה, דבר שגרם להנמכת נקודת השפיכה מעל פני הקרקע.

25.המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא מצא שנושא זה טעון תיקון. בחקירתו הנגדית, הבהיר המומחה, כי הזוית בין הגשמה לקיר תקינה, אף שאישר כי לא מדד בעצמו את הזוית, מאחר ולא סבר שיש לכך משמעות. באשר להוראות ההל"ת, הבהיר המומחה ברלינר כי לדעתו, מטרת הדרישה להתקנה של הגשמה בגובה של 15 - 20 ס"מ מעל פני הקרקע, הינה לאפשר לבצע ריצוף בחצר או גינה באופן שישאיר מרווח חופשי מתחתית השפיכה של המרזב. לשיטתו, הצעתו של מומחה התובעים להתקין מרזב גלוי תכער את הבניין ולא תתרום דבר.

26.במחלוקת בין הצדדים, אני מבכר את עמדת הנתבעת על פני זו של התובעים. סעיף 7.3.5 להנחיות ההל"ת קובע כי "במקרה של שפיכה חופשת מעל פני הקרקע, תיגמר הגישמה בזווית יציאה של בין 30 עד 45, העשוייה מיציקת ברזל או מפלדה. נקודת השפיכה של המים בזווית היציאה תהיה מרוחקת ממישור הקיר או העמוד - בין 5 ס"מ עד 15 ס"מ, ומעל מפלס פני הקרקע הסופיים - בין 15 ס"מ עד 20 ס"מ".

סעיף 7.3.5 קובע, אפוא שלושה תנאים: הראשון - זווית הגשמה בשפיכה חופשית תהיה בין 30 - 45 מעלות. מומחה התובעת לא מדד את זווית הגשמה ולא הוכח בפני כי היא הותקנה בזווית שאינה תואמת את הנחיות ההל"ת. השני - נקודת השפיכה של המים בזווית היציאה תהיה מרוחקת ממישור הקיר או העמוד, בין 5 ס"מ עד 15 ס"מ. מומחה התובעים לא פרט בחוות דעתו מהו מרחק הגשמה מהקיר בנקודת השפיכה. עם זאת, עיון בתמונות שצרף, מעלה כי על פי מדידה שערך, מדובר בכ - 8 ס"מ לערך ולכן, המרחק עומד בתנאי ההנחיות. יתירה מזאת, התובעים שהם שחיפו את הקיר בחיפוי אבן ולכן, הקטינו את המרחק בין יציאת המרזב לבין הקיר (עמ' 10, שורות 17 - 18 לפרוטוקול). השלישי - נקודת השפיכה של המים מעל מפלס פני הקרקע הסופיים יהיה בין 15 ס"מ עד 20 ס"מ. בענייננו, נקודת השפיכה מצויה 5 ס"מ בלבד מעל פני הקרקע. אלא, שמצב זה נוצר עקב התקנת שביל היקפי סביב המבנה, אשר הקטין את מרחק נקודת השפיכה של המרזב מפני הקרקע. שביל זה הותקן על ידי התובעים, על דעתם בלבד, שלא באמצעות הנתבעת. אני דוחה, אפוא, את טענותיהם של התובעים בעניין זה.

מפתחי החלונות - מסילות התריסים וויטרינת הסלון (סעיף 4 לחוות הדעת)

27.בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, מסילות התריס בפתחי החלונות (כמו גם בתריס ויטרינת הסלון) לא הותקנו כנדרש. המומחה שטרית לא נימק קביעתו זו ואך הפנה לנספח ז' לחוות הדעת, בו צוטט חלק מפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 86/86 (מחוזי - חיפה).

28.מומחה הנתבעת טען, כי מסילות התריס אינן חודרות לטיח, שכן מדובר בתריס תקני מסוג מונובלוק, בו החלון והתריס מותקנים כיחידה אחת, במידה אחת, ולא ניתן להתקינו עם מסילות שקועות.

29.המומחה ברלינר קבע, כי לא קיים פגם במסילות התריס המותקנות על גבי הטיח.

אינני מקבל את טענות התובעים בעניין זה ולא מצאתי מקום לסטות מחוות דעת המומחה ברלינר בנקודה זו. ראשית, מומחה התובעים לא נימק קביעתו בחוות דעתו ולא בסס טענתו על תקן או תקנה מחייבים. אין בציטוט מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן לפני כשלושה עשורים, משום בסיס לטענה בדבר ליקוי במסילות התריס כפי שנבנו בדירה נשוא התביעה. שנית, ניתן להבין כי בסיס המחלוקת בין הצדדים בע"א 86/86 היתה שונה ומנגד, לא ברור ממנו כי מדובר באותו סוג של חלון. שלישית, מפרט המכר אינו מטיל על הנתבעת את החובה להתקין מסילות תריס שקועות ואני מקבל את עמדת מומחה הנתבעת, לפיה מדובר ביחידה אחת תקנית, שלא ניתן להתקינה עם מסילות שקועות. רביעית, מומחה התובעת לא טרח להבהיר מהו היתרון שבהתקנת מסילות שקועות ואף לא הוכח בפני כי מדובר בסטנדרט בניה ראוי. אני דוחה, אפוא, טענותיהם של התובעים בעניין זה.

רטיבות בתקרת החניה (סעיף 3 לחוות הדעת)

30.מומחה התובעים טען בחוות דעתו כי "שטח הקירוי 15 מ"ר. דרוש תיקון האיטום וטיח תקרת החניה. עלות : 4,000 ₪" וצרף שתי תמונות של תקרת החניה. מומחה התובעים לא הבהיר בחוות דעתו מהו הליקוי באיטום, מהו התיקון הנדרש ולא פרט מהם רכיבי הדרישה הכספית לצורך תיקון האיטום.

31.מומחה הנתבעת אישר, כי בקצה תקרת החניה נמצאו סימני רטיבות. לשיטתו, סימני הרטיבות באזור זה נובעים ממחסור באף מים במקום.

32.המומחה ברלינר טען בחוות דעתו, כי ניתן לתקן את הליקוי באמצעות התקנת אף מים מתאים. בחקירתו הנגדית, עמד המומחה ברלינר על דעתו והבהיר, כי לא התרשם שקיימת בעיה של איטום במקום. הוא הסביר, כי מדובר ברטיבות שמחלחלת על הדפנות ומגיעה לתקרה, חרף אף המים. חוות דעתו של המומחה בעניין זה לא נסתרה ואני מקבל את עמדתו, לפיה הליקוי ניתן לפיתרון בהסדרת אף המים, בהתאם לחוות דעתו.

אדני חלונות (סעיף 4 לחוות הדעת)

33.מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי נדרש להחדיר את ספי השיש בעומק של 5 ס"מ לצידי מלבן החלונות, לצורך מניעת חדירת מים לקיר המעטפת. לטענתו, ספי השיש בדירה נבנו בניגוד לתקן והוא הפנה בעניין זה לנספחים ו' ו - ז' בחוות הדעת. עיון בנספחים ו' ו -ז' מעלה, כי ברובם הם כלל אינם רלבנטיים לאדני החלונות וכי מדובר בדברים מפרי עטו של המהנדס בן עזרא, שתחת שמו נתנה חוות דעת התובעים. על פי הנספח לחוות הדעת, המקור לדרישה של חדירת האדן לקיר בשני הצדדים, הוא ת"י 77 שעניינו חלונות. בנוסף, נטען כי אותה דרישה מצויה גם במפרט הבינמשרדי (הספר הכחול).

34.מומחה הנתבעת הבהיר, כי תקן 77 עליו הסתמך מומחה התובעים הינו תקן ישן, העוסק בחלונות עץ וממילא, הוא עוסק אך בהגדרת רוחב הייצור של החלון ואין בשרטוט שבו התייחסות לאופן עיגון אדן החלון.

35.המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא נמצא פגם בספי השיש שאינם חודרים לקיר.

36.כפי שהובהר על ידי מומחה הנתבעת, ואני מקבל את עמדתו בעניין זה, הרי שת"י 77 אינו רלבנטי בענייננו, מאחר והוא עוסק בחלונות עץ וממילא, לא מצויה בו דרישה להחדרת ספי השיש למלבן החלון. מנגד, מטרת החדרת ספי השיש למלבן החלון הינה מניעת רטיבות ואני מקבל את עמדת התובעים כי מדובר בסטנדרט בניה ראוי, בבחינת GOOD PRACTICE, שהיה על הנתבעת לעמוד בו, הגם שלא הוכח כי על אגן החלון לחדור 5 ס"מ לתוך המסגרת (אף בהנחה שהמפרט הבינמשרדי חל בענייננו, לא הוגש כראיה החלק הרלבנטי שבו). המומחה ברלינר אישר אף הוא בחקירתו הנגדית, כי עדיף שאבני השיש יחדרו לטיח (עמ' 36, שורות 10 - 11 לפרוטוקול). עם זאת, מומחה התובעים לא הצביע ולו על אדן חלון אחד שצידיו אינם חודרים מבעד לטיח מסגרת החלון ומכל מקום, לא הציג תמונות של אותם ספים לצורך הוכחת הטענה (גם על פי הטבלה שבעמ' 12 לחוות הדעת, רב הספים הותקנו כראוי, באורך מתאים). להיפך, שלוש התמונות היחידות בעניין זה בחוות דעתו מדגימות אדני חלונות ששני צידיהם חודרים מבעד לטיח. לא מצאתי, אפוא, כי קיים ליקוי בחלונות אלו. מעבר לכך, לא הוכח בפני אילו מבין אדני החלונות אינם חודרים את המסגרת משני צידיהם, כמה חלונות ומה מיקומם וממילא, לא צורפו תמונות שתעדנה על הליקוי הנטען באדני החלונות. משלא הוכיחו התובעים נתונים אלו הם אינם זכאים לפיצוי כלשהו במישור זה.

רטיבות תחת חלון דרומי במרתף (סעיף 6 לחוות הדעת)

37.מומחה התובעים טען, כי ליד החלון הדרומי, שסף אדן החלון בו אינו חודר את צידי המלבן, קיימת רטיבות.

38.המומחה ברלינר קבע, כי מדובר ברטיבות קלה שניתנת לפיתרון על ידי איטום של החלון, ללא צורך בפירוקו (עמ' 37, שורות 3 - 8 לפרוטוקול). לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו של המומחה בעניין זה.

רטיבות בממ"ד - קורוזיה בדלת הממ"ד (סעיף 7 לחוות הדעת)

39.מומחה התובעים טען, כי מרתף הדירה הוצף פעמיים, לפני מסירת הבית ולאחריה. בפעם הראשונה הריצוף פורק ובוצע איטום פנימי ובפעם השניה בוצע איטום חיצוני בהזרקה. נטען, כי במהלך ההצפות דלת הממ"ד נחשפה לרטיבות ונראית קורוזיה בתחתית המלבן. מומחה התובעים טען, כי נדרש פירוק של שורת הריצוף לפני המשקוף ומאחוריו, חשיפת התשתית וייבושה ולאחר מכן, שיוף וצביעת המשקוף והחזרת הריצוף למקומו, הכל בעלות של 1,000 ₪.

40.מומחה הנתבעת טען, כי לא הוכח שהרטיבות בתשתית מגיעה כדי 6% על פי ת"י 1555.3 ולכן, כל שנותר הוא לצבוע את המלבן.

41.המומחה ברלינר מצא, כי אכן קיימים סימנים של קורוזיה בתחתית מלבן דלת הממ"ד וכי עלות התיקון הינה בסך של 250 ₪. בחקירתו הנגדית, הבהיר המומחה, כי התיקון שידרש כולל שיוף של מלבן הדלת וצביעתו מחדש. בהמשך חקירתו, ומשהובהר לו כי הקורוזיה חוזרת מידי שנה, חרף צביעת המלבן, השיב כי יתכן שהדבר נובע מההצפות שהיו במקום וכי במדה והרטיבות אכן חוזרת מידי שנה, יש לפעול בהתאם להנחיות מומחה התובעים, על פי העלויות הנזכרות בחוות דעתו (סך של 1,000 ₪).

התובעת תארה בתצהירה באריכות את ארועי ההצפה של המרתף, בו מצוי הממ"ד והבהירה, כי תיקוני הצבע במלבן דלת הממ"ד לא הועילו וכי החלודה מופיעה כל פעם מחדש. גרסתה זו לא נסרה בחקירתה הנגדית וממילא, לא קיימת מחלוקת בדבר ארועי ההצפות.

אני מקבל, אפוא, את עמדת התובעים בעניין זה, הנתמכת גם בעדותו של המומחה בבית המשפט. לכן, יש להוסיף סך של 750 ₪ (בצירוף עלות פיקוח ומע"מ) על האמור בחוות הדעת בסעיף זה.

מדרגות אל מפלס שירותי אורחים

42.מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי על פי הוראות החוק, רוחב המעבר החופשי בגרם מדרגות לא יפחת מ - 80 ס"מ, בעוד שרוחב מהלך המדרגות הראשון בירידה למרתף הינו 79 ס"מ בלבד, ולא הותקנו בו מאחזי יד כנדרש בחוק.

43.מומחה הנתבעת טען, כי רוחב גרם המדרגות הוצר נוכח שינויים שבצעו התובעים וכי הם התחייבו שלא להעלות טענות כלשהן בעניין שינויים שערכו בתכניות. בנוסף, אשר המומחה כי תקנות התכנון והבניה, בנוסחו כיום, אכן קובעות רוחב מדרגות מינימלי. אלא, שרוחב גרם המדרגות ימדד בין הקירות, בתנאי שמסעד היד לא יבלוט יותר מ - 9 ס"מ ממישור הקיר. לשיטתו, ניתן להתקין מאחז יד במרחק של עד 8 ס"מ מהקיר ובכך יתאים רוחב המדרגות נטו לנדרש בתקנות. נטען, כי התובעים ערכו שינוי במבנה שגרם להצרת גרם המדרגות.

44.המומחה ברלינר סבר, כי לא קיים פגם ברוחב מהלך מדרגות של 79 ס"מ, במקום 80 ס"מ, אולם הוא לא התייחס להעדר מאחזי היד.

45.סעיף 3.2.2.2 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה קובע כדלקמן:

"רוחבן של מדרגות בבניין יהיה 1.10 מטרים לפחות; ואולם -

(1)בתוך דירה - רוחבן של מדרגות יהיה 0.80 מטרים לפחות;

(2)בתוך בניין מגורים המכיל עד 2 דירות - רוחבן של המדרגות המשותפות יהיה 0.90 מטרים לפחות;

(3)בבניין שאינו גבוה או רב-קומות, רוחבן של המדרגות המשותפות יהיה 1.00 מטרים לפחות".

סעיף 3.2.2.3 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה, הרלבנטי לענייננו, קובע כדלקמן:

מיום 21.3.2009

תק' (מס' 3) תשס"ח-2008

ק"ת תשס"ח מס' 6713 מיום 22.9.2008 עמ' 1450

הוספת פרט 3.2.2.2

מיום 27.11.2008

ת"ט תשס"ט-2008

ק"ת תשס"ט מס' 6724 מיום 27.11.2008 עמ' 131

3.2.2.2 (א)רוחבן של מדרגות בבניין יהיה 1.10 מטרים לפחות; ואולם –

"רוחבן של מדרגות יימדד בהתאם לתנאים האלה:

(1)תחומות המדרגות בין שני קירות ומשני צדיהן מותקנים מסעדים, יימדד הרוחב בין מישורי הציפוי של הקירות, בתנאי שהמסעד לא יבלוט יותר מ-9 סנטימטרים ממישור הציפוי כמתואר בתרשים 3.2.2.3 א'; אם בליטת המסעד גדולה מ-9 סנטימטרים, יימדד הרוחב מציר המסעד כמתואר בתרשים 3.2.2.3 ב';..."

תקנה 3.2.2.2 קובעת, כי רוחב מדרגות בתוך דירה יהיה 80 ס"מ לפחות. גרם המדרגות בדירת התובעים תחום משני צידיו בקירות ורוחבו 79 ס"מ. מדובר בסטיה זניחה בת ס"מ אחד, שאינה מצדיקה תיקון כלשהו ברוחב המדרגות או פיצוי.

מנגד, תקנות התכנון והבניה דורשות התקנת בית אחיזה בכל מהלך מדרגות המכיל יותר משלוש מדרגות. לפיכך, חייבת הנתבעת בעלות התקנת מאחזי יד. אלא, שבניגוד לעמדת התובעים, אין בהתקנת בית אחיזה או מסעד משני צידי המדרגות, כדי לשנות מאופן מדידת רוחב גרם המדרגות. תקנה 3.2.2.3 קובעת, כי במקרה כזה, כל עוד המסעד אינו בולט יותר מ - 9 ס"מ ממישור ציפוי הקיר, יימדד הרוחב בין ציפויי הקיר. לפיכך, ניתן להתקין משני צידי גרם המדרגות המוביל למפלס המרתף מאחזי יד, שאינם בולטים מהקיר מעבר ל - 9 ס"מ ובכך לאיין את הליקוי הקיים.

אמנם, אף אחד מהמומחים לא העריך את עלות התקנת מאחזי היד משני צדי גרם המדרגות, אולם ניתן להעריך זאת באומדנה, בסך של 1,000 ₪ ומע"מ. משלא הוכח בפני כי התובעים ביקשו לערוך שינוי כלשהו ברוחב גרם המדרגות, על הנתבעת לשאת בעלות תיקון הליקוי הנ"ל.

מרחבי גישה בשירותי אורחים (סעיף 9 לחוות הדעת)

46.בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעים, מרחב הגישה למושב האסלה (70 ס"מ) אינו עומד בדרישות ההל"ת. בדומה, המרחק בין הקיר לכיור הינו 69 ס"מ בלבד, בעוד שעל פי ההל"ת נדרש מרחק של 80 ס"מ. המומחה קבע, כי נדרש תכנון אדריכלי לפתרון הבעיה. הוא הציע להזיז את האסלה ולהחליף את כיור רחצת הידיים לכיור קטן ברוחב של 15 ס"מ, הכל בעלות של 2,000 ₪.

47.המומחה ברלינר לא מצא פגם במרחב הגישה בשירותי האורחים, אף שאין חולק על המידות שפורטו בחוות דעת התובעים.

48.בין אם הוראות ההל"ת הרלבנטיות נכנסו לתוקף טרם היתר הבניה נשוא הדירה דנן ובין אם לא היו בתוקף, הרי שחדר שירותי האורחים נבנה בצפיפות, כך שמרווחי הגישה מול קבועות השרברבות הינם בניגוד לת"י 1205.3, דבר היוצר אי נוחות בשמוש. תקן 1205.3, על פי נוסחו, קובע המלצה בדבר מידות התקנה לקבועות שרברבות, בין אם מיקומם נקבע בתכניות מתכנן המערכת ובין אם לאו (בענייננו, לא הוצגו בפני תכניות הביצוע, הנזכרות בחוות דעת הנתבעות ולא הוכח בפני כי קיימות מידות בתכניות אלה). כפי שהבהרתי גם בפסקי דין אחרים, לטעמי, המלצה זו מדגימה קו מנחה לתכנון סביר של מידות חדרי רחצה ודרישות מינימום באשר למרחקים בין האביזרים הסניטריים. סטיה מהמלצות אלה, תוך הקטנת המרחק בין קבועות השרברבות באופן ממשי, פוגעת בשמוש סביר של הדיירים בנכס ומהווה רשלנות בתכנון. מדובר, אפוא, בליקוי בתכנון ונוכח הסטיה המהותית מהמידות הנדרשות, יש לפצות את התובעים בגינו.

49.בחקירתו הנגדית, אשר המומחה ברלינר, כי במדה ומבקשים לתקן את הליקוי באופן מעשי, יש לבצע מחדש את רב המרכיבים בחדר הרחצה, בעלות של 2,000 ₪. לפיכך, יש להוסיף סך 2,000 ₪, בצירוף פיקוח ומע"מ, על האמור בחוות דעתו, בגין סעיף זה.

חיפוי חדרי רחצה (סעיף 10 לחוות דעת המומחה)

50.בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעים, עבודות החיפוי בחדרי הרחצה בחדר ההורים, עליית הגג וחדר הילדים בוצעו ברישול, בניגוד לדרישות ובאופן לקוי אסתטית. נטען, כי רוחב המישקים אינו אחיד ועקום, האריחים אינם במישור אחיד, בהקשה נשמעים חללים בתשתית ההדבקה לקיר, לא בוצע פס הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי בהיקף החדר, נראים שברים וחיתוכים לא ישרים ומילוי הרובה לא עמוק דיו.

51.המומחה מטעם הנתבעת כפר בטענות התובעים. הוא הבהיר, כי ת"י 1555.2 הדן בחיפוי קירות טרם פורסם במועד בניית הדירה, אלא רק בשנת 2014. לטענתו, עבודות החיפוי שבוצעו עומדות בתקן 1555.3, הדן בריצוף באריחי קרמיקה, ממנו ניתן היה לגזור גזרה שווה לעניין החיפוי, במועד הרלבנטי לבניית הדירה. הוא אישר, כי אמנם בבדיקת הקשה נשמע צליל מעט שונה במספר אריחים, אולם לטענתו, הצליל אינו נובע בהכרח מהעובדה שחסר טיט בתשתית האריח, אלא יתכן שהתשתית המקומית של הקיר במקום זה מעט שונה. הוא הוסיף, כי לא נמצאו אריחים רופפים, הרובה לא היתה סדוקה ולא נמצאו סממנים להדבקה לקויה של האריחים. בנוסף, אשר המומחה כי אכן לא קיים פס הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי. לטענתו, ניתן לחרוץ ברובה ולבצע מישק גמיש בהיקף חדר הרחצה, בעלות של 600 ₪, אף שהוא לא המליץ על כך, מאחר והדבר לא אסתטי.

המומחה ברלינר מצא כי קיימים מספר ליקויים המצריכים תיקון, בעלות של 1,500 ₪. בחקירתו הנגדית הבהיר, כי לא מצא שכל מה שרואים בתמונות אותם צילם המומחה מטעם התובעים מצדיק תיקון.

במחלוקת בעניין זה, אני מקבל את הסבריו של המומחה מטעם הנתבעת ואת עמדתו של המומחה מטעם בית משפט. מדובר בעניין שבמומחיות ומשבקר המומחה בדירה ולא מצא מקום להורות על תיקון החיפויים בהיקף גדול יותר, לא מצאתי מקום לסטות מעמדתו במישור זה.

מסתור הכביסה (סעיף 12 לחוות הדעת)

52.לטענת מומחה התובעים, מסתור הכביסה בהיתר מוקם בקומה א', עם חלון בגובה 1.05 מ', המאפשר הוצאת פלג הגוף העליון בנוחות, כדי לאפשר תליית כביסה. בפועל, בקומה א' הותקן מעבה מזגן, כדי להסתירו. כפתרון חלופי, בוצע מסתור כביסה בעליית הגג, אך מידת גובה החלון הקטנה (חלון בגובה 46 ס"מ) אינה מאפשרת שימוש תקין. מאחר ולא ניתן להגדיל או להגביה את החלון, עקב גג הרעפים שמעליו, הציע המומחה להעתיק את מעבי המזגנים אל גג המחסן, להקים עבורם מסתור ותליית כביסה תיעשה בקומה א'.

53.מומחה הנתבעים הבהיר, כי התקנת מעבי המזגנים במסתור בקומה א' נעשתה על ידי הדיירים, כאשר אחד מהם מותקן באופן גבוה, שאינו מאפשר תליית הכביסה במקום.

54.המומחה ברלינר אישר בחוות דעתו, כי בוצע במקום שינוי, עקב מיקום מנוע המזגן, וקבע לתובעים פיצוי בסך של 2,500 ₪.

55.אכן, אין חולק, כי על פי תכנית ההיתר, המסתור בקומה א' נועד לתליית כביסה. התובעים ערכו שינוי ובחרו להתקין את מדחסי המזגנים במסתור בקומה א', במקום המיועד לכך מלכתחילה. בנוסף, הנתבעת לא היא שספקה או התקינה את המזגנים ולא מצאתי לכך רמז גם במפרט המכר.

אלא, שלא די בכל כדי להסיר את האחריות לליקויי הנטען בחלון חדר הכביסה בעליית הגג. עיון בתכנית ת/3, שהינה תכנית שינויים, מעלה כי התובעים בקשו לפתוח בקומת הגג פתח חלון שמידותיו 120/60, החל מגובה 105 ס"מ. בקשת שינוי זו אושרה, עודכנה לביצוע והיא אף מופיעה בסעיף 4.11 בטופס הזמנת השינויים, נספח ט' לתצהירה של התובעת. יתירה מזאת, התובעים שלמו עבור השינוי הנ"ל, בין יתר השינויים שבקשו. בהערות בצד השינוי המבוקש בטופס הזמנת השינויים, נרשם על ידי נציג הנתבעת (בדפוס) "לבדוק מידות סופיות של החלון". בפועל, התקינה הנתבעת בסופו של דבר חלון במידות שונות מאלו שהוזמנו (גובה החלון 46 ס"מ במקום 60 ס"מ). במצב דברים זה, וחרף העובדה שהשינוי המבוקש נתבקש על ידי התובעים, אחראית התובעת לאי ההתאמה.

מנגד, יש לקחת בחשבון, כי לאורך שש שנים מאז קבלו התובעים את הדירה לחזקתם, וחרף רשימות ארוכות של ליקויים שהועברו לנתבעת, אם במסגרת פרוטוקול המסירה ואם במסגרת רשימות ליקויים שהועברו לנתבעת בשלבים מאוחרים יותר, לא הזכירו התובעים ליקוי כלשהו בחלון חדר הכביסה בעליית הגג. לא מדובר בליקוי נסתר ודומה, כי היה על התובעים לקחת בחשבון את העניין טרם התקנת מדחסי המזגנים במסתור קומה א' באופן שאינו מאפשר תליית הכביסה שם.

56.בנסיבות העניין, מצאתי לנכון להטיל את האחריות לליקוי על הצדדים בחלקים שווים. בחקירתו הנגדית, אישר מר ברלינר כי עלות העתקת שני המזגנים הינה בסך של 4,000 ₪. מאחר והנתבעת אמורה לשאת רק במחצית מסכום זה, הרי שיש להפחית מחוות הדעת בסעיף זה סך של 500 ₪.

דיור חלופי

57.תיקון הליקויים, ובפרט הליקוי בגג המבנה, מצריך פינויים של התובעים מעליית הגג, אולם אין צורך בפינוי הדירה כולה, שעה שניתן לחסום את הכניסה לעליית הגג בעת התיקון. לפיכך, אני קובע לתובעים פיצוי מתון בלבד, בסך של 2,000 ₪, בגין הצורך לפנות את עליית הגג מריהוט וחפצים.

סיכום ביניים בעניין עלות תיקון הליקויים בדירה

58.סיכומה של נקודה זו, אני מאמץ את מסקנותיו של המומחה בנוגע לליקויים בדירת התובעים ועלות תיקונם, למעט העניינים המפורטים לעיל. לפיכך, יש להוסיף לעלויות תיקון הליקויים הנזכרות בחוות הדעת סך של 63,250 ₪ ומע"מ.

עלות תיקון כלל הליקויים בדירה הינה, אפוא, כדלקמן:

ליקויים שאושרו-71,950 ש"ח

פיקוח הנדסי (10%)-7,195 ש"ח

79,145 ש"ח

מע"מ-13,454ש"ח

סה"כ-92,599 ש"ח

סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות דעת המומחה (4.5.2016), עומד כיום על סך של 95,404 ₪.

זכאות הנתבעת לתקן את הליקויים

59.התובעים עתרו בכתב התביעה להורות לנתבעת לתקן את הליקויים בדירה ולחילופין, להורות לה לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים.

60.בסיכומיהם, זנחו למעשה התובעים את הדרישה להורות לנתבעת לבצע את התיקונים והם עתרו לפיצוי בלבד. הנתבעת מצידה, לא עמדה בשום שלב על זכותה לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה ולא העלתה טענות כלשהן בעניין זה בסיכומיה.

61.בנסיבות אלו, ונוכח חוסר האמון הניכר בין הצדדים והחשש מפני התמשכות הליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה, אין מקום להורות לנתבעת לבצע את עבודות התיקון.

פיצוי בגין עגמת נפש

62.התובעים עתרו לפצותם בסך של 30,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה לה עקב הליקויים הרבים בדירתם והתנהלותה של הנתבעת.

63.עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, לרבות אלו שאושרו על ידי כמפורט לעיל, נמוכה מזו שנטענה על ידי התובעים. עם זאת, הליקויים בדירה אינם זניחים ויש בהם כדי להפחית במידת מה את הנאתם של התובעים מהשמוש בדירה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצוע התיקונים ואת אי הנוחות הנלווית לכך (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובעים סך של 5,000 ₪ נכון להיום, בגין עגמת נפש.

הוצאות משפט

64. התובעים הגישו תביעתם על סך של 200,000 ₪, אליה צורפה חוות דעת מהנדס, המתארת ליקויים בסך של 172,633 ₪ (סכום זה כולל פיקוח הנדסי ומע"מ). כפי שנקבע לעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה כדי סך של 95,404 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), קרי - למעלה מ - 50% מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים, ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין פינוי עליית הגג ועגמת נפש. בנסיבות העניין, נוכח הליקויים שנמצאו בדירה, אינני מוצא מקום למנוע מהתובעים מלקבל את מלוא הוצאותיהם בגין הגשת התביעה וניהולה. הנתבעת תשא, אפוא, בתשלום הוצאותיהם של התובעים בגין אגרת התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחלקם בעלות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ושכ"ט המומחה בגין חקירתו בבית המשפט. בנוסף, יקבע שכר טרחת עוה"ד המגיע לתובעים, באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע להם.

סיכום

65. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 95,404 ₪.

ב.פיצוי בגין הצורך בפינוי עליית הגג - סך של 2,000 ₪.

ג.פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 5,000 ₪.

ד.בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין אגרות התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כמו גם חלקם בשכ"ט המומחה בעד עדותו בבית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעים), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

5129371ה.הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט שבט תשע"ח, 14 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.