-
ביום 29.8.2016 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, במסגרתו רכשו התובעים דירה בפרוייקט תמ"א 38 אשר בוצע על ידי הנתבעת ברחוב רש"י 45 בראשון לציון.
-
ביום 19.8.2020 הגישו התובעים תביעה על סך 336,107 ש"ח, הכוללת רכיבים שונים, ובהם פיצוי בגין ליקויי בנייה בסך של 199,991 ש"ח (סעיף 81(ב) בכתב התביעה).
-
התובעים צירפו לכתב התביעה חוות דעת מטעמם, וכך עשתה גם הנתבעת, אשר חלקה בחוות דעתה על ממצאי המומחה מטעם התובעים.
-
לאור הפער בין חוות הדעת מונה ביום 19.5.2021 מומחה מטעם בית המשפט, וחוות דעתו הומצאה לתיק בית המשפט ביום 14.9.2021.
במסגרת חוות דעתו העריך מומחה בית המשפט את תיקון ליקויי הבנייה הקיימים בדירת התובעים בסך של 63,967 ש"ח.
-
בדיון אשר התקיים ביום 14.10.2021 התעוררה בין הצדדים מחלוקת בנוגע לזכותה של הנתבעת לקבל אפשרות לתקן את הליקויים אשר נמצאו בדירה על פי חוות דעת מומחה בית המשפט.
בהתאם להחלטתי מאותו יום הגישו הצדדים טיעונים מטעמם לעניין זה, ומכאן הכרעתי.
דיון והכרעה
-
לטענת התובעים, הנתבעת מיצתה את זכותה לבצע תיקונים נוספים, בעוד הנתבעת טוענת כי יש לאפשר לה לתקן את הליקויים אשר נקבעו על ידי מומחה בית המשפט.
-
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי אכן יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים אשר נקבעו על ידי מומחה בית המשפט, בפיקוחו, כאשר לאחר מכן יערוך מומחה בית המשפט חוות דעת משלימה אשר תעריך את עלות תיקון הליקויים אשר נותרו בדירה, ככל שיוותרו כאלו.
-
סעיף 4ב (א) לחוק חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:
"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".
-
על פי ההלכה הפסוקה ברירת המחדל היא כי עומדת לקבלן זכות ראשונים לתקן ליקויים אשר התגלו בעבודתו, ולעניין זה יפים דבריו של כב' השופט רפי שטראוס בפסקה 21 לפסק דינו מיום 14.10.1998 בת.א. (שלום ירושלים) 20128/95קינן נ' מבט בניה בע"מ (פורסם בנבו):
"גם זכויותיו של הקבלן, שמורות והראשונה שבהן היא, הזכות לתקן (או למצער לנסות לתקן) בעצמו את הטעון תיקון".
-
השאלה אם במקרה קונקרטי אכן ניתנה לקבלן 'הזדמנות נאותה', כלשון סעיף 4ב(א)לחוק המכר (דירות), תוכרע על פי מבחן אובייקטיבי בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ע"א 5602/03סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, מיום 28.2.2005).
-
כאמור, דרך המלך אשר נקבעה הן בחוק המכר (דירות) והן בפסיקת בתי המשפט היא מתן אפשרות לקבלן לבצע את תיקון הליקויים שנמצאו בעבודתו.
-
גישה זו נובעת משני עקרונות יסוד של דיני החוזים.
העיקרון הראשון הוא זה המחייב מתן אפשרות נאותה לצד לחוזה לתקן הפרות או פגמים שנפלו באופן מימוש החוזה על ידו, בבחינת קיום הסכם בתום לב, והעיקרון השני הוא חובת הקטנת הנזק, שהרי ככלל עלות התיקון לקבלן נמוכה משמעותית מעלות התיקון לרוכש דירה באמצעות בעלי מקצוע אשר יוזמנו על ידו במיוחד לביצוע התיקונים.
-
מכאן שהכלל הוא תיקון הליקויים על ידי הקבלן, והיוצא מהכלל הוא שלילת אפשרות זו.
-
בענייננו אין חולק כי הנתבעת ביצעה תיקונים שונים בדירת התובעים, ועובדה זו אינה מוכחשת גם על ידי התובעים עצמם.
-
לעניין זכותו של קבלן לבצע תיקון נוסף של ליקויים שהתגלו, יפים דבריו של פרופ' זמיר בספרו 'חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973' (תשס"ב-2002), בעמוד 593:
"קיבל המוכר 'הזדמנות נאותה' לתקן את אי ההתאמה ולא ניצל אותה, או ניסה לבצע תיקון והדבר לא עלה בידו, מתעוררת השאלה האם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לו הזדמנות נוספת לתיקון אי ההתאמה. לעיתים תספיק הזדמנות יחידה, אך לעיתים אין בה די. אם למשל, ייתכנו גורמים שונים לבעיה כלשהי וקשה לקבוע מהו הגורם המדויק, יהיה זה לגיטימי, תוך התחשבות בהכבדה הנגרמת לקונה לנסות ולטפל בגורם המסתבר יותר תחילה; ורק אם הטיפול לא יועיל, לטפל בגורמים אפשריים אחרים."
-
לטעמי, עצם העובדה שהנתבעת חלקה על קיומם של ליקויים כאלו ואחרים אינה יכולה לשלול את זכותה לבצע תיקונים.
-
אין זה ראוי, מבחינה מהותית ודיונית, להתנות דה פקטו את מתן האפשרות לתקן ליקויים בהודאה בעצם קיומם.
זכותו של קבלן לחשוב כי עבודתו ראויה וכי לא נפלו בה פגמים או כל הפגמים הנטענים, וזכותו לחלוק על חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים באמצעות חוות דעת מטעמו.
השלב הדיוני בו אותם ליקויים הופכים לכאלו שאינם שנויים במחלוקת הוא כאשר הם נקבעים בחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט.
-
לטעמי, אם באותו שלב עומד הקבלן על עמדתו לפיה גם ליקויים אלו לאו ליקויים הם (וגם עמדה זו לגיטימית לחלוטין כמובן), ומבקש להוכיח זאת באמצעות העדת המומחה מטעמו וחקירת מומחה בית המשפט, או אז ניתן לקבוע כי הקבלן איבד את זכותו לתקן את הליקויים הנטענים.
-
ככל שהקבלן מביע נכונות לתקן את הליקויים אשר נקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט, ללא הסתייגויות את התניות, ראוי לאפשר לו לעשות כן, אלא אם מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות אחרת.
נסיבות כאלו יכולות להתקיים למשל כאשר קיים ספק ביכולתו המקצועית של הקבלן לתקן את הליקויים הנדרשים (לדוגמה קבלן שאינו בעל סיווג מתאים לביצוע עבודה מסויימת), או כאשר התנהגותו של הקבלן כלפי רוכש הדירה מצדיקה שלא לאפשר לו להיכנס לקניינו של רוכש הדירה.
לא שוכנעתי כי זה המקרה בענייננו.
-
אי האמון שרוכש רוכש דירה כלפי קבלן, כשלעצמו, אינו מצדיק את שלילת זכות התיקון בשלב שלאחר הגשת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, שכן עבודת הקבלן נעשית בפיקוח מומחה בית המשפט, ותוצאותיהן נבחנות על ידו לאחר השלמתן.
-
גם הפער הניכר בין הסכומים אשר נקבעו בחוות דעתו של מומחה התובעים (199,991 ש"ח) לבין אלו אשר נקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט (63,967 ש"ח), מהווה הצדקה לטענתה הראשונית של הנתבעת לפיה למצער חלק מהליקויים אשר נטענו על ידי התובעים אינם מוצדקים.
-
משכך, ולאור העובדה כי הנתבעת הביעה נכונות לתקן את הליקויים אשר נקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט, אני סבור כי ראוי לאפשר לה לעשות כן.
סוף דבר
-
לאור כל האמור אני מורה כדלקמן:
-
הנתבעת תתקן את הליקויים אשר נמצאו בדירת התובעים כאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט, וזאת עד יום 30.4.2022.
העבודות יבוצעו בתיאום עם התובעים וככל הניתן תוך הפרעה מינימלית לשגרת חייהם ולשימוש הסביר שלהם בדירה.
התובעים מצידם יאפשרו לנתבעת לבצע את העבודות הנדרשות.
-
עם קבלת הודעה מטעם הנתבעת על סיום העבודות, או ביום 1.5.2022, לפי המוקדם, יתאמו הצדדים מועד לביקור של מומחה בית המשפט בדירה. מומחה בית המשפט יגיש חוות דעת משלימה המפרטת את הליקויים אשר נותרו בדירת התובעים ועלות תיקונם. תז"פ ליום 15.6.2022.
-
שכר טרחתו של מומחה בית המשפט עבור ביקורו הנוסף והכנת חוות דעתו המשלימה ישולם בשלב זה על ידי הנתבעת.
-
קובע לקדם משפט נוסף, לאחר הגשת חוות הדעת המשלימה, ליום 11.7.2022 בשעה 11:30. גם הצדדים עצמם יתייצבו לדיון זה.
ניתנה היום, כ"ז אדר א' תשפ"ב, 28 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.
