1.התובעים הגישו כנגד הנתבעות תביעה כספית על סך של 222,300 ₪, במסגרתה עתרו להורות לנתבעת מס' 1 לסלק ידה מהרכוש המשותף, תוך הסרת כל המתקנים אותם התקינה בו וכן לסלק ידה משטח שתי חניות כמו גם מחסן המצוי תחת חדר מדרגות הבית המשותף. עוד עתרו התובעים להורות לנתבעת מס' 1 להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו וכן ליתן צו מניעה האוסר עליה להפעיל בתחומי הבניין פעילות של צהרון.
2.התובעת מס' 1 הינה נציגות הבית המשותף המצוי ברח' XX XXXXXX חיפה, הידוע כגוש *****, חלקה **. התובעים 2 - 8 הינם בעלי דירות בבית המשותף. בעת הגשת כתב התביעה המקורי היתה הנתבעת מס' 1 הבעלים של דירה בקומה הראשונה בבית המשותף והיא שכרה בנוסף דירה בקומה השניה, המצויה בבעלותה של הנתבעת מס' 2. אבהיר כבר כעת, כי במהלך המשפט רכשה הנתבעת מס' 1 את זכויותיה של הנתבעת מס' 2 בדירה. מכל מקום, כבר ביום 6.2.2013 הגיעו התובעת והנתבעת מס' 2 לידי הסכמה לפיה התביעה כנגד הנתבעת מס' תידחה ללא צו להוצאות. על פי פסק הדין שניתן באותו היום נדחתה התביעה כנגד הנתבעת מס' 2, בהתאם.
התובעים טענו כי הנתבעת מס' 1 (להלן "הנתבעת") מנהלת בדירה בקומה הראשונה פעוטון ואילו הדירה בקומה השניה משמשת לה לניהול צהרון, המאכלס כ - 36 ילדים. לטענתם, מדובר בדירות המיועדות למגורים ולא לעסקים וכי הנתבעת מנהלת את עסקיה שם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות. נטען, כי ניהול העסקים יוצר מטרד קבוע באשר פעילויות הפעוטון והצהרון יוצרות רעש והמולה, הורים המביאים את הילדים למקום חוסמים דרך קבע את המדרכה שלפני הבית המשותף, חוסמים חניות, מרעישים ומטרידים את התובעים. עוד נטען, כי הילדים השוהים בפעוטון ובצהרון עושים שימוש ברכוש המשותף ובאופן זה חושפים את התובעים לסיכון של תביעות במקרה של תאונה.
התובעים טענו כי הנתבעת השתלטה על חצר הבניין, המהווה רכוש משותף, והתאימה אותו לפינת משחקים לצורך עסקיה. בנוסף, השתלטה הנתבעת על מחסן המצוי תחת חדר המדרגות בבניין ואחסנה בו חפצים ללא הסכמת התובעים.
נטען, כי ביום 16.2.2011 הורידה הנתבעת, באמצעות פועלים מטעמה, את הגדר התוחמת את הגינה ברכוש המשותף, הם הרסו חלק מחומת האבן הפונה לכיוון חניית הרכבים, יצקו יסודות ומיקמו עמודים חדשים, עליהם פרשו גדר חדשה וגבוהה עם ברזנט ירוק, לשם הסתרת הפעילות בחצר. יום לאחר מכן, פיזרה הנתבעת חול וחצץ בשטח המשותף וסימנה שני עצים לעקירה.
בנוסף, התקינה הנתבעת בשטח המשותף קרוסלה, מגלשות, נדנדות ושולחנות עץ, התקינה שער בין החניה לבין הגינה ותפסה חזקה ייחודית ברכוש המשותף. עוד נטען, כי במשך השנים השער היה נעול והנתבעת מנעה גישה של דיירים לשטח המשותף. רק בהתערבות המחלקה המשפטית של העיריה פתחה הנתבעת את השער.
התובעים טענו כי ביום 28.5.2011 קיימו דיירי הבית אסיפה כללית, במהלכה הוחלט להסיר את המתקנים שהותקנו בשטח המשותף, להוציא את החול והחצץ שפוזרו על ידי הנתבעת, להסיר את הגדר ולשתול צמחיה בחורשה הטבעית של הרכוש המשותף. עוד הוחלט לסלק ידה של הנתבעת מהמחסן תחת חדר המדרגות ומהחניות ולפרק את השער.
התובעים טענו, כי הנתבעת הינה פורעת חוק, היא עושה ככל העולה על רוחה בבית המשותף ומפעילה אלימות כלפי דיירי הבית, אשר הגישו כנגדה תלונות במשטרה.
עוד נטען, כי הנתבעת נותרה חייבת דמי ועד בית עבור השנים 2010 ו - 2011, בסך של 2,300 ₪, מתוכם שולם סך של כ - 1,900 ₪ ולכן נותרה חייבת סך של 400 ₪ עבור 4 חודשים.
התובעים טענו, כי השתלטות הנתבעת על הרכוש המשותף והפעלת הצהרון ובו כ - 36 ילדים, ללא היתר לשימוש חורג, מהווים עוולה של הפרת חובה חקוקה, עוולת הרשלנות והפרת חוק המקרקעין.
לפיכך, עתרו להורות ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעת להמשיך בפעילות הפעוטון והצהרון בתחומי הבית המשותף וכן, לסלק ידה מהרכוש המשותף, תוך הסרת כל המתקנים אותם התקינה.
עוד עתרו התובעים להורות לנתבעת לשלם לידיהם חלק יחסי מהרווחים מעסקיה, נוכח העובדה שעשתה שימוש בשטח הרכוש המשותף ולחילופין, לחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים בעד השימוש בחצר המשותפת. התובעים העמידו את תביעתם בראש נזק זה על סך של 200,000 ₪. בנוסף, עתרו להורות לתובעת לפצותם בסך של 20,000 ₪ בגין עקירת עץ בוגר ולשלם לידיהם דמי וועד בית בסך של 2,300 ₪.
הנתבעת התגוננה מפני התביעה וטענה, כי ניהלה במשך מספר חודשים בלבד פעוטון בדירתה בקומה הראשונה וכי הפעוטון חדל להתקיים עוד בחודש יוני 2011. לעניין הדירה בקומה השניה, טענה הנתבעת כי בחודש נובמבר 2011 היא רכשה את הדירה מהנתבעת מס' 2 וכי הצהרון שם מאכלס פחות מ - 36 ילדים. נטען, כי הצהרון מנוהל בבית המשותף מאז שנת 1989, במשך למעלה מ - 20 שנה ובמשך כל התקופה הנ"ל לא העלו התובעים או מי מהם טענה או הסתייגות לעניין ניהול הצהרון. נטען, כי הסיבה האמיתית להגשת התביעה הינה סכסוך אישי של אחד השכנים עם הנתבעת.
עוד טענה הנתבעת, כי עיריית חיפה מצאה שאין לראות בצהרון המנוהל בדירה משום שימוש עסקי וכי ניהול הצהרון נעשה בהתאם לתכנית המתאר של העיר חיפה (חפ/229). לטענתה, הרשויות המוסמכות קבעו כי לא נמצאה אינדיקציה לקיומו של מטרד וכי ניהול הצהרון אינו מפריע ואינו פוגע בבעלי הזכויות האחרים בבית המשותף.
הנתבעת הבהירה, כי מדובר בבית משותף שיש לו שתי כניסות. כניסה אחת מובילה לרחבה שמעליה נמצאות דירותיהם של התובעים ואילו הכניסה השניה נמצאת במרחק של כ - 7 - משם, המובילה ל - 3 דירות - הדירות בקומה הראשונה והשניה הינן בבעלותה של הנתבעת ואילו בדירה בקומה השלישית לא גר כיום איש. הנתבעת הבהירה, כי אף לא אחת מדירותיהם של התובעים נמצאת מעל הדירה בה מתנהל הצהרון (להוציא את הדירה הריקה) וטענה כי פעילות הצהרון אינה יוצרת רעש והמולה.
הנתבעת כפרה בטענה כאילו הורי הילדים חוסמים את המדרכות והחניות תוך יצירת מטרד. בנוסף, היא טענה כי התובעים אינם חשופים לתביעות מצדדים שלישיים, נוכח העובדה שבידי הנתבעת פוליסת ביטוח במסגרתה מכוסים הילדים כל עת שהם נמצאים באחריותה.
הנתבעת טענה, כי לא השתלטה על רכוש משותף, אלא רק שיפצה את החצר אשר היתה אדמת בור רצופת סלעים ואבנים וכי כל אחד מהדיירים קיבל מפתח לשער החצר והיתה לו גישה חופשית ומלאה אליה. הנתבעת גם כפרה בטענה כאילו השתלטה על המחסן המצוי תחת חדר המדרגות.
נטען, כי במשך שנים היתה סביב החצר גדר אשר נשברה ונפרצה על ידי זרים שנכנסו למקום וכל שעשתה היה להתקין גדר חדשה. עוד טענה, כי בסך הכל יישרה את שטח הקרקע, היא סילקה את האבנים והסלעים שהיו במקום, על מנת להפוך את החצר למקום ראוי מבחינה בטיחותית לרווחת הכל, אולם לא כרתה עצים. הנתבעת אישרה כי בעת הגשת כתב הגנתה עמדו בחצר מגלשה, שולחן עץ וקרוסלה, כמו גם שטיחים שפרשה במקום. הנתבעת טענה, כי לא השתלטה על חניות וכי השער שבין החניה לבין החצר הותקן בהסכמה, הוא לא ננעל על ידה ולכל אחד מהדיירים היה מפתח משלו.
הנתבעת כפרה בטענה כאילו היא חייבת סכומים כלשהם בגין דמי ועד בית וטענה כי סילקה את כל חובותיה בעניין זה.
לטענתה, היא לא עושה שימוש חורג בדירות שבבעלותה וכך אף קבעה הרשות המוסמכת. הנתבעת כפרה בזכותם של התובעים לקבל חלק מרווחיה, לרבות אופן חישוב הסכומים בכתב התביעה. הנתבעת עתרה, אפוא, לדחות את התביעה.
3.בד בבד עם הגשת כתב התביעה המקורי, ועוד טרם תיקון כתב התביעה על ידי צירופם של התובעים 2 - 8, הגישה התובעת מס' 1 בקשה לצו מניעה, במסגרתו עתרה להורות לנתבעת להפסיק לאלתר את העבודות אותן ביצעה באותה עת ברכוש המשותף.
ביום 18.5.2011 ניתן צו מניעה, במעמד צד אחד, במסגרתו הוריתי לנתבעת להימנע מהמשך ביצוע עבודות בניה, לרבות הכשרת שטח, עבודות פיתוח, כריתת עצים וכל עבודת בניה שהיא אחרת, המבוצעת על ידה בשטח הבית המשותף. במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 24.5.2011, במעמד הצדדים, הגיעו הנ"ל לידי הסכמה לפיה צו המניעה יישאר על כנו. בנוסף, הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה, הנתבעת תבנה מחדש ותשיב לקדמותה את החומה הנמוכה, הפונה לרח' זמנהוף, לרבות התקנת השער שהיה מוצב במקום, ומעליה גדר רשת כגון זו שהיתה מותקנת במקום טרם תחילת העבודות על ידה (אזור החומה הנמוכה סומן על ידי ביהמ"ש באדום על גבי תמונה - מב/1). עוד הסכימו הצדדים, כי הנתבעת תתקין על גבי החומה הפונה לכיוון רח' איינשטיין גדר רשת מתכתית (אזור החומה הפונה לכיוון רח' איינשטיין סומן על ידי ביהמ"ש על גבי תמונה - מב/2). סוכם כי מעבר לעבודות הנ"ל תהא מנועה המשיבה מלבצע עבודות נוספות בשטח המשותף.
4.במהלך הדיון שהתקיים בפניי ביום 24.1.2013, הגיעו הצדדים לידי הסכמות חלקיות שניתן להן תוקף של פסק דין כדלקמן:
א.ניתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת, לפיו נאסר עליה לעשות שימוש בחצר הבית המשותף לצרכי הצהרון ו/או הפעוטון, ככל שיהיה כזה. בנוסף, ניתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת, לפיו נאסר עליה לעשות שימוש במחסן המצוי תחת גרם המדרגות בבית המשותף (בכניסה הימנית למבנה).
ב.הוטל על הנתבעת לסלק מהרכוש המשותף את כל המתקנים המצויים בו, אשר התקינה - קרוסלה, מגלשה ושולחן פיקניק, וזאת עד ליום 15.3.2013.
5.ביום 25.4.2013 הגישו התובעים בקשה לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית המשפט, במסגרתה נטען כי הנתבעת טרם הסירה את כל המתקנים שהותקנו על ידה ברכוש המשותף. במהלך הדיון שהתקיים בפניי ביום 6.5.2013, במעמד הצדדים, התברר כי הנתבעת פינתה מהרכוש המשותף את מתקן הקרוסלה והמגלשה ומנגד, שולחן הפיקניק עדיין נמצא ברכוש המשותף. הנתבעת התחייבה לסלקו בתוך 3 ימים ועל פי החלטתי מאותו יום, במידה ולא תעשה כן, יושת עליה קנס בסך של 250 ₪ בגין כל יום נוסף. אין חולק, כי הנתבעת אכן עמדה בהתחייבותה ופינתה גם את שולחן הפיקניק.
6.הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. כל אחד מהתובעים 2 - 8 הגיש תצהיר עדות ראשית. בנוסף, הגישו התובעים את חוות דעתו של השמאי רון מרקוס בעניין שווי השימוש הקיים בפועל בשטח החצר בבית המשותף וכן, אומדן דמי השכירות השנתיים עבור השימוש בחצר. בנוסף, זימנו התובעים לעדות את מר ראובן כץ, מנהל המחלקה לרישוי ובניה בעיריית חיפה. הנתבעת מצידה הגישה תצהיר עדות שלה וכן, את תצהיריהם של גב' ליאת בהר כהן (מכרה של הנתבעת אשר ילדיה שהו בזמנו באחד הצהרונים), חיים מרקו (הגדיר את עצמו כשכן ומכר של הנתבעת) וגב' פפיני שרית (מכרה ולקוחה של הנתבעת). במהלך דיון ההוכחות נחקרו המצהירים, למעט גב' ליאת בהר כהן, מר חיים מרקו וגב' פפיני, שב"כ התובעים ויתר על חקירותיהם, מאחר ומדובר לטעמו בעדויות אופי שאינן רלבנטיות. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
7.הצדדים הינם דיירים בבית משותף ברחוב XX XXXXXX, בחיפה. הבניין הינו בעל שתי כניסות, אשר כל אחת מהן מובילה למספר דירות. כניסה אחת מובילה לדירותיהם של התובעים 2 - 7. הכניסה השניה, המרוחקת מספר מטרים ממנה, מובילה לשלוש דירות נוספות - הדירות בקומה הראשונה והשניה הינן בבעלותה של הנתבעת (הנתבעת רכשה את הדירה בקומה השניה במהלך שנת 2011, כאשר עד לאותו מועד שכרה אותה מהנתבעת מס' 2) ואילו בדירה בקומה השלישית לא גר איש בעת הגשת התביעה. בהמשך, עברה להתגורר במקום משפחה, שאינה צד לתביעה נשוא תיק זה.
8.אין חולק, כי במשך כעשרים שנה, ניהלה התובעת בדירה בקומה השניה צהרון ובשנת 2011 רכשה הנתבעת את הדירה בקומה הראשונה.
הנתבעת העלתה טענות סותרות באשר לשמוש שעשתה בשתי הדירות לאורך השנים. בעוד שבסעיף 9 לכתב ההגנה המקורי שהוגש על ידה, טענה כי לא השתלטה על החניות השייכות לרכוש המשותף, בין היתר, מאחר ואיננה מתגוררת במקום, הרי שבחקירתה הנגדית העלתה לראשונה טענה הפוכה לפיה, במהלך כל השנים היא התגוררה בדירה בקומה השניה, אותה שכרה מהנתבעת מס' 2, ובמקביל ניהלה שם את הצהרון. בנוסף, טענה לראשונה במהלך דיון ההוכחות, כי מעת שרכשה את הדירה בקומה הראשונה, העבירה לשם את הצהרון, במקביל למגוריה של בתה במקום (עמ' 44, שורות 23 - 32 לפרוטוקול). דא עקא, שעל פי סעיפים 9 ו - 16(ד) בכתב ההגנה מתוקן שהגישה הנ"ל ביום 16.2.2012, חדשים ארוכים לאחר רכישת הדירה בקומה השניה, נטען על ידה כי הצהרון מנוהל בדירה בקומה השניה ולא בדירה בקומה הראשונה. בנוסף, נעדרה הטענה לפיה, בתה של הנתבעת מתגוררת בדירה הראשונה. מעבר לסתירות שבגרסתה, הנתבעת בחרה שלא להביא לעדות את בתה, על מנת שתתמוך בגרסתה החדשה. הלכה היא, כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה היתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה ראיה לפעול לחובת אותו בעל דין (ע"א 2275/90 לימה נגד רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, ע"א 565/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד מתתיהו, פ"ד מה (4) 651, 658). לא לשווא חזרה והעלתה הנתבעת את הטענה לפיה, לאורך כל השנים התנהל הצהרון במקביל למגורים באותה דירה. כפי שיפורט להלן, התובעת עשתה כן, על מנת שלא תמצא כמי שאינה עומדת בקריטריונים המפורטים במכתבה של היועצת המשפטית של העירייה מיום 19.10.2010 (נספח 18 לתצהירי התובעים) ואעמוד על עניין זה בהמשך.
9.מכל מקום, במשך השנים ניהלה הנתבעת בדירה בקומה השניה צהרון ובחדשי הקיץ, היא ניהלה במקום קייטנת ילדים. מנגד, לא נסתרה הטענה לפיה, הפעוטון בדירתה בקומה הראשונה חדל מלפעול החל משנת 2011.
10.עד לשנת 2008 לא העלו התובעים טענות כלפי הנתבעת בנוגע לניהול הצהרון והפעוטון בדירות שבבית המשותף. התובעים טענו, כי לאורך השנים התפתחה פעילותה של הנתבעת ומספר הילדים בצהרון גדל בהדרגה. אט אט השתלטה הנתבעת גם על החצר המשותפת של הבניין, התקינה בה מתקנים שונים (קרוסלה, מגלשות, נדנדות ושולחן עץ) והתאימה אותו לפינת משחקים לצורך עסקיה. בנוסף, התקינה הנתבעת שער בין החניה לבין הגינה. ביום 16.2.2011 הורידה הנתבעת, באמצעות פועלים מטעמה, את הגדר התוחמת את הגינה ברכוש המשותף, הם הרסו חלק מחומת האבן הפונה לכיוון חניית הרכבים, יצקו יסודות ומיקמו עמודים חדשים, עליהם פרשו גדר חדשה וגבוהה עם ברזנט ירוק. יום לאחר מכן, פיזרה הנתבעת חול וחצץ בשטח המשותף. פעולותיה של הנתבעת בשטח המשותף נעשו לא הסכמת התובעים ולמעשה, עשתה הנתבעת בשטח המשותף כבשלה.
נוכח פעולות אלו, ניתן כאמור כנגד הנתבעת צו מניעה זמני, האוסר עליה המשך ביצוע עבודות בשטח המשותף והצדדים הגיעו לידי הסכמה לפיה, הנתבעת תבנה מחדש ותשיב לקדמותה את החומה הנמוכה, הפונה לרח' זמנהוף, לרבות התקנת השער שהיה מוצב במקום, ומעליה גדר רשת כגון זו שהיתה מותקנת במקום טרם תחילת העבודות על ידה. עוד הסכימו הצדדים כי הנתבעת תתקין על גדי החומה הפונה לכיוון רח' איינשטיין גדר רשת מתכתית. בהמשך, ניתן כאמור, תוקף פסק דין חלקי, המאשר את הסכמת הצדדים לפיה, ינתן כנגד הנתבעת צו מניעה קבוע, האוסר עליה שמוש בחצר הבית המשותף לצרכי הצהרון ו/או הפעוטון והוטל עליה לפנות את כל המתקנים שהציבה במקום. אין חולק, כי הנתבעת בצעה את הוראות פסק הדין החלקי.
11.התובעים זנחו בסיכומיהם את טענותיהם באשר לחובה של הנתבעת בגין דמי ועד הבית. למעשה, במהלך הדיון הוכח, כי לא זו בלבד שהנתבעת אינה חייבת סכום כלשהו לועד הבית, אלא היא שלמה תשלומים ביתר, עקב טעות של נציגי ועד הבית, אשר נתגלתה לאחר שהנתבעת עמדה על בדיקת ההתחשבנות, והיא זוכתה בהתאם (ראה עדותו של התובע מס' 7 בעמ' 33, שורות 22 - 23, עמ' 33, שורה 28, ועמ' 34, שורות 1 ו - 2 ועדותה של התובעת מס' 2 בעמ' 35, שורות 16 - 20 לפרוטוקול). בנוסף, זנחו התובעים את טענותיהם בדבר עקירת העץ על ידי הנתבעת והסעד הכספי שנדרש על ידם בעניין זה. עוד חזרו בהם התובעים (וטוב שעשו כן) מדרישתם להורות לשלם להם חלק מרווחיה, נוכח השימוש ברכוש המשותף.
נותרו, אפוא, לדיון השאלות, האם הפעלת הצהרון והקייטנה בדירתה של התובעת מהווה "שמוש חורג" בנכס והאם הדבר מהווה מטרד ליחיד, בהתאם להוראות פקודת הנזיקין. במדה והתשובה לשאלות אלו חיובית, יש לדון בנחיצות סעד צו המניעה הנדרש על ידי התובעים. בנוסף, יש לדון בזכותם של התובעים לפיצוי בגין דמי שמוש ראויים, נוכח השמוש שעשתה התובעת בחצר הבית המשותף עד למתן צו המניעה בעניין זה.
12.פעילות הצהרון במהלך שנת הלימודים (בין אם בדירה בקומה השניה ובין אם בדירה בקומה הראשונה) מתקיימת בימים א' - ה', החל מהשעה 12:45 ועד לשעה 17:00. פעילות הקייטנה בחדשי הקיץ מתקיימת החל משעות הבקר ועד לצהרי היום. התובעים טענו, כי הצהרון מאכלס מידי יום כ - 36 ילדים. הנתבעת מצידה, העלה מספר גרסאות סותרות ועמומות בעניין זה. בסעיף 9 לכתב ההגנה המקורי טענה, כי שוהים בצהרון פחות מ - 36 ילדים וכי היא שומרת על זכותה להציג מסמכים בפני בית המשפט באשר למספר המדויק של הילדים. בתצהיר עדותה הראשית טענה לראשונה, כי בצהרון שוהים מידי יום בממוצע 25 ילדים, אך חלק מהם מגיעים על בסיס יומי, קרי - יום אחד בשבוע. מדובר בטענה מעורפלת שלא ניתן ללמוד ממנה מהו מספר הילדים המגיעים באופן קבוע מידי יום לצהרון. הנתבעת גם נמנעה, מטעמים השמורים עמה, להציג מסמכים, לרבות רישומי נוכחות יומיים או קבלות שהוציאה לילדי ההורים, מהן ניתן יהיה להסיק, ולו בקירוב, כמה ילדים שוהים בפועל בצהרון מידי יום, בממוצע. בחקירתה הנגדית בעניין זה, הסתבכה בתשובותיה ונתנה גרסאות סותרות. מנגד, לצורך הוצאת פוליסת ביטוח לעסקה, דווחה התובעת לחברת הביטוח, כי הצהרון מכיל עד 30 ילדים (העתק רשימת פוליסת הביטוח לבית העסק צורף כנספח לתצהירה). בחקירתה הנגדית טענה, כי בפוליסה הנוכחית, היא דווחה על 40 ילדים. גם אם אקבל את גרסתה של התובעת, לפיה היא בחרה לפעול "על הצד הבטוח", ולבטח מספר ילידים גבוה יותר מזה שמגיע לצהרון מידי יום בממוצע, אין זה סביר בעיני, כי תבטח כפול ממספר הילדים בפועל. נוכח טענות התובעים ומנגד, הסתירות בגרסתה של התובעת והעובדה שבחרה שלא להביא ראיות המצויות בידיה, לצורך הוכחת מספר הילדים בצהרון, אני מקבל את הטענה לפיה, מידי יום מגיעים לצהרון המנוהל על ידי הנתבעת כ - 35 ילדים, בממוצע.
13.אין חולק, כי הצהרון מנוהל בדירה המצויה בבית משותף, שחלות עליו הוראות תכנית חפ/229. אמנם, הצדדים לא הגישו עותק מהתכנית הנ"ל כראיה, אולם הם אינם חלוקים על כך שהנכס מצוי באזור המוגדר למגורים.
ביום 1.2.2010 פנו התובעים למחלקה לרישוי ופיקוח על הבניה בעיריית חיפה, שטחו בפניה את טענותיהם לעניין הפעלת הצהרון בדירה ודרשו הפסקת פעילותו. משבוששה תגובת העירייה, פנו התובעים בעניין זה גם למבקר העירייה. בתשובתה מיום 20.6.2010, השיבה העירייה כי נשלחה לנתבעת התראה עם דרישה להפסקת השמוש החורג. רק ביום 19.10.2010, השיבה היועצת המשפטית של העירייה לגופו של עניין לפנייתם של התובעים. הנ"ל הודיעה להם, כי החליטה שלא לנקוט בהליך פלילי כנגד הנתבעת וכי בדיקה שערכה, העלתה כי על פניו, עובדות המקרה אינן מגלות חשד לעבירה על חוק התכנון והבניה ולכל הפחות, אין מקום לנקיטת הליכים מפאת העדר עניין לציבור. הנ"ל פרטה את נימוקיה ובין היתר, גרסה כי אין לראות בשמוש בדירה כשמוש עסקי גרידא, אלא, לכל היותר מדובר בשמוש שהינו טפל ונלווה לשמוש המגורים ואף מהווה חלק ממנו. עוד נטען, כי במקרים דומים נטו בתי המשפט לראות בשמוש כאמור כשמוש למגורים, המקביל למעין "משפחה מרובת ילדים". בחינת האינטרס הציבורי העלה, כי מצד אחד "המשפחתון" (כך במקור - א.ר.) אינו מפריע לבעלי הזכויות האחרים בנכס ומצד שני, קיים צורך ציבורי מהותי בקיום משפחתונים מעין אלה. שיקולים נוספים היו העובדה שהצהרון מופעל במשך 20 שנים, מהות השמוש ומידת המטרד. בנוסף, צויין כי תכנית המתאר לעיר חיפה (חפ/229), מתירה לבעל מקצוע חפשי לקיים את עסקו בתוך דירת מגוריו וכך אפשרו הערכאות השונות, בין היתר, הפעלת עסקים שונים כגון מספרה, משרד אדריכלים ומרפאות, בחלק מדירת המגורים, לצד מגורי הבעלים באותה דירה. לפיכך, הגיעה היועצת המשפטית למסקנה, כי אין מקום לנקיטת הליכים בקשר להפעלת הצהרון וכי לא מדובר בעבירה על חוק התכנון והבניה.
14.כפי שעולה מתשובתה של היועצת המשפטית של העירייה מיום 19.10.2010, והצדדים אינם חלוקים בעניין זה, הרי שתכנית חפ/229 מתירה לבעל מקצוע חופשי לקיים את עסקו בתוך דירת מגוריו (אעיר, על פי התקנון המוסכם של הבית המשותף, בעלי היחידות אינם רשאים להשתמש ביחידותיהם לצורך ניהול עסק כלשהו, מועדון חברתי או בית כנסת, למעט שמוש ביחידות כלשכת רופא, עו"ד, מהנדס או כל מקצוע אקדמאי אחר. תניה זו עולה בקנה אחד עם האמור בתכנית חפ/229). היועצת המשפטית של העירייה ציינה כי בתוך כך, אפשרו בתי המשפט בערכאות השונות הפעלת עסקים שונים, גגון מספרה, מרפאות, משרד אדריכלים, בחלק מדירת המגורים, לצד מגורי הבעלים באותה דירה. אותה תניה הנזכרת במכתבה של היועצת המשפטית של העירייה, היא המקור לטענתה של הנתבעת, בדבר מגורים שלה או של בתה בדירות בהן מנוהל הצהרון. אלא, שהנתבעת לא הוכיחה כי היא או בתה התגוררו בעבר או מתגוררות כיום בפועל בדירה בה מתנהל הצהרון (ראה לעיל). לפיכך, לא מדובר בשמוש שהינו טפל לשמוש העיקרי של מגורים.
15.יתירה מזאת, גם בהנחה שתכנית חפ/229 מאפשרת קיום עסקים כאמור בצד מגורים בדירות (ולמעשה כך גם קובע תקנון הבית המשותף), אין בכך כדי להכשיר פעילות של צהרון או קייטנה בדירה בבית המשותף, שהרי לא קיים בסיס להשוואה של ניהול צהרון (או קייטנה) מעין זה, המכיל מידי יום 35 ילדים, לניהול מרפאה עצמאית או משרד של אדריכל. שימוש בדירת מגורים לצורך ניהול גן ילדים, צהרון או קייטנה (אדגיש, כי הכותרת אינה חשובה אלא המהות) אליהם מגיעים מדי יום 35 ילדים (או אפילו 25 ילדים, אם נלך כברת דרך לטובת הנתבעת), אינו דומה גם ל"משפחתון". אכן, קיים אינטרס ציבורי בעצם קיומם של "משפחתונים", המונים מספר קטן של ילדים, לרווחות ההורים וילדיהם. לכן, גם לא נדרש בדרך כלל היתר לשמוש חורג בקשר למשפחתונים כאלה, אשר ניתן לראות בהם כמעין "משפחה ברוכת ילדים", כטענת הנתבעת, הנסמכת על מכתבה של היועצת המשפטית של העירייה מיום 19.10.2010. דא עקא, במקרה שלפני אין מדובר במשפחתון, אלא בצהרון וקייטנה המונים כ - 35 ילדים, ולא ניתן להקביל שמוש זה למעין "משפחה ברוכת ילדים". מדובר באופן ברור ב"שמוש חורג", שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית חפ/229, ואשר מצריך היתר מראש.
16.הפעלת הצהרון והקייטנה בדירת המגורים מהווים, אפוא, שמוש חורג בנכס, שלא ניתן לו היתר מראש על ידי הועדה המקומית, והיא עומדת בניגוד להוראות סעיפים 145(א)(3) ו - 146 לחוק התכנון והבניה, תשכ"א - 1965.
17.בהפעלת הצהרון ללא היתר כדין לשמוש חורג, הפרה הנתבעת את החובות החקוקות הנ"ל ובכך עוולה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין בהפרת חובה חקוקה. סעיף 63 מציב מספר תנאים לתחולתו: קיום חובה המוטלת על המזיק מכח החיקוק, החיקוק נועד לטובתו של הניזוק, המזיק הפר את החובה המוטלת עליו והפרה זו, היא שגרמה לנזק מן הסוג אותו התכוון המחוקק למנוע (ראה ע"א 145/80 שלמה ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113). מטרת חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו מכוחו (כמו גם תכניות מתאר מקומיות, שמעוגנות בחוק), הוא מניעת בניה או שמושים מסויימים במקרקעין ללא פיקוח וסדר, תוך הבטחת תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה, הניקיון, הבטיחות, הבטחון, התחבורה והנוחות ומניעת מפגעים על ידי תכנון הקרקע והשימוש בה. הכוונה היא, שאדם המבקש לבנות יגיש בקשה שתעבור את המבחן של מהנדסי הועדה לא רק מבחינת אחוזי הבניה אלא גם מבחינת נקיטת אמצעי הבטיחות הדרושים, כדי למנוע נזק לציבור ולמבנים סמוכים. בדומה, משעה שקיימת תב"ע, הקובעת המתירה שמושים מסויימים במקרקעין באזורים עליהם היא חלה, על המבקש לסטות מהשמוש המותר להגיש בקשה מתאימה, על מנת שהועדה תוכל לבדוק מהות הסטיה והשלכתה על בעלי הזכויות בנכסים הקרובים. חוק התכנון והבניה, הקובע את הצורך בהיתר כדין, נועד בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים, המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה להתבצע או לחילופין, בשכנות לדירה בה אמור להתבצע שמוש החורג מהוראות תכנית התב"ע, ושל המתגוררים באותם מבנים ונכסיהם. חובות אלו בחוק התכנון והבניה, המחייבות היתר מראש לצורך שימוש חורג, נועדו בין היתר להגן על השכנים במקרקעין הסמוכים וכל שכן, על השכנים באותו בניין, המהווה בית משותף (ע"א 273/80 משה מדינה נגד שלמה כהן, פ''ד לז(2) 29, ע"א 416/58 נאצר עיסא ג'דעון נגד סאלם כליל סלימאן , פ"ד יג 916, ע"א (ת"א) 575/73 עטי צ'צ'קס נגד משה לוי (12.2.1975) וכן, סעיף סעיף 61(2) לחוק התכנון והבניה, ע"א 711/82 י. בלומנטל בי"ח בע"מ נ' תיכון, פ"ד לט(2) 477 (1985); ע"א 273/80 מדינה נ' כהן פ"ד לז(2) 29).
18.מכתבה של היועצת המשפטית של העירייה מיום 19.10.2010 מהווה אך החלטה שלא לנקוט בהליך פלילי כנגד הנתבעת, בהתאם לסמכותה על פי סעיפים 62 ו - 63 לחוק סדר הדין הפלילי, התשמ"ב - 1982. מכתב זה אינו מהווה תחליף להחלטה של הועדה המקומית לפי סעיף 146 לחוק התכנון והבניה והוא אינו בא במקום היתר לשמוש חורג. אמנם, התובעים בחרו שלא לנצל את זכותם להגיש ערר על החלטה זו, לפי הוראות סעיפים 64 ו - 65 לחוק סדר הדין הפלילי אולם, אין בכך כדי לאיין את זכותם לפנות לבית המשפט, על מנת להסיר את המטרד הנטען. קיומו או העדרו של היתר לשימוש חורג אינו עניין שבין הרשויות לבינן בלבד. בית המשפט מוסמך לקבוע האם השמוש שעושה הנתבעת בנכס לצורך ניהול צהרון, מהווה שמוש חורג אם לאו, כסמכות שבגררה וקביעה זו יפה אך למישור היחסים שבין התובעים לבין הנתבעת, לצרוך הדיון נשוא התביעה דנן.
19.התובעים השתיתו את עילת תביעתם, בין היתר, על עוולת מטרד ליחיד, מכח סעיף 44 לפקודת הנזיקין, הקובע כי "מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק".
המבחן לקיומו של מטרד ליחיד הוא מבחנו של האדם הסביר, בהתחשב בנתונים הסביבתיים (ע"א 436/60 מאיר עזרי ואח' נגד ויקטור קליין ואח', פ"ד טו(2) 1177). קיומה, מידתה ועצמתה של ההפרעה נבחנים תוך זיקה לאדם אחר וזכותו של הנפגע לשמוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם, כך שהדגש הינו על תוצאת המעשה ולא על טיבו. לצורך קיומה של עוולת מטרד ליחיד, נדרש שההפרעה שנגרמה כתוצאה מהתנהגות הנתבע הינה "הפרעה מוחשית ולא קלת ערך, מהותית ולא חולפת" (ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נגד זאב שוורץ, פ"ד ל(3) 785, 795).
20.הפעלת הצהרון והקייטנה בדירת המגורים, המהווה שמוש חורג בנכס, ללא היתר, מהווה עוולה נזיקית של מטרד ליחיד עפ"י סעיף 44 לפקודת הנזיקין, כמו גם עוולה של הפרת חובה חקוקה, עפ"י סעיף 63 לפקודת הנזיקין (ע"א 416/58 ג'דעון נגד סאלם, פ"ד יג 916, בע"א 119/86 קנה בתים בע"מ נגד הועדה לתכנון ובנייה נתניה, פ"ד מו(5) 727 , ע"א 273/80 מדינה נגד כהן, פ"ד לז(2) 29, 40-41). כאשר בניה או שמוש חורג נעשים ללא היתר, אין צורך בהוכחה שהפגיעה מגיעה כדי מטרד ודי לו לתובע שיראה "אי נוחות" כדי לזכות בסעד של צו מניעה. מאידך, כאשר הבניה נעשתה בהיתר, יש צורך להראות כי הפגיעה מגיעה כדי מטרד ממש (בר"ע 62/83 בעל טכסא נגד גונן, פ"ד לח(1) 281, 283, ע"א 7727/01 מאיר קרנש נגד יאיר נחומי (29.12.2002). אי נוחות מעין זו הוכחה על ידי התובעים ולמעשה, הוכחה על ידם אף פגיעה מהותית ומטרד ממשי.
התובעים טענו בתצהיריהם, כי פעילותה העסקית של הנתבעת גורמת להם מטרד חמור. הם טענו, כי פעילות הצהרון יוצרת רעש והמולה. ההורים המביאים את הילדים למקום חוסמים דרך קבע את המדרכה שלפני הבית המשותף, חוסמים חניות ואת נתיב הנסיעה. נטען, כי מאז שנת 2008 החריף המטרד בבית. מכוניות של ההורים חסמו את רכבי הדיירים, עשרות ילדים נמצאים בצהרון ובגינה המשותפת, כשהם מרעישים ללא הרף. הדבר בא לידי ביטוי בפרוטוקול אסיפת הדיירים שהתקיימה ביום 3.8.2008 (נספח 6 לתצהירי התובעים) ובפנייתם של הדיירים לעירייה מיום 1.2.2010, כפי שפורט לעיל. אף שטענות אלו הועלו בכל תצהירי התובעים, הם כלל לא נחקרו על כך בחקירותיהם הנגדיות, אשר התמקדו בחצר הבית המשותף. גם הציטוט בסיכומיה של הנתבעת מתוך חקירתו הנגדית של התובע מס' 8 הוצא מהקשרו ועד זה לא חזר מטענתו בדבר המטרד שיצרו הצהרון והקייטנה. אמנם, קיים סכסוך עמוק נוסף בין התובע מס' 8 לבין הנתבעת, אשר ככל הנראה הטריד עוד יותר את מנוחתו שהתובע מס' 8, אולם מטרד הצהרון נותר בעינו, גם לגרסתו של הנ"ל.
תיאורם של התובעים מצייר תמונה של מטרד ממשי ומהותי שנוצר בבניין המגורים וסביבתו, עקב פעילות הצהרון והקייטנה שמפעילה התובעת, והוא הלך וגבר לאורך השנים. אני מקבל את טענתם של התובעים, כי ניהול הצהרון והקייטנה בבית המשותף גורם להפרעה ואי נוחות ממשית לדיירי הבניין ומונע מהם שמוש סביר בקניינם. מדובר בבניין מגורים משותף, ברחוב שקט, שהופך מידי צהריים (ובעת פעילות הקייטנה, מידי בקר) להומה אדם ורועש, בנוסף לכך שחניות הדיירים נחסמות באופן תדיר על ידי הורי הילדים. לא מדובר באי נוחות גרידא, אלא באי נוחות ממשית ומטרד מהותי באזור בניין המגורים.
סיכומה של נקודה זו, אני מקבל את טענתם של התובעים לפיה, הפעלת הצהרון מהווה מטרד ליחיד כהגדרת מושג זה בסעיף 44 לפקודת הנזיקין והפסיקה שניתנה מכוחו, בין אם אצא מתוך הנחה, כפי שקבעתי לעיל, כי הנתבעת הפרה חובה חקוקה בעת שעשתה שמוש חורג בדירות, ללא היתר, ובין אם לאו, שכן מדובר במטרד מהותי וממשי ולא רק באי נוחות.
21.בשולי נקודה זו, הנתבעת טענה בסיכומיה, כי טענת התובעים בדבר מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין הועלתה לראשונה בסכומיהם, היא מהווה הרחבת חזית ולכן, יש לדחותה.
אין בידי לקבל טענה זו. תקנה 9 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 קובעת את הפרטים שיש לכלול בכתב התביעה. תקנה 9(5) קובעת, כי על כתב התביעה להכיל את העובדות העיקריות המהוות את עילת התביעה ואימתי נולדה. הוראה זו משתלבת עם תקנה 71(א) המורה כי כתב טענות יכיל את הרצאת העובדות המהותיות בלבד, שבעל הדין מסתמך עליהן, אך לא את הראיות הבאות להוכיחן. הוראות אלה דורשות ציון העובדות המקימות את עילת התביעה, ואין צורך לציין את העילה עצמה (ראה א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 46 -47 וכן, ע"א 4866/00 מדינת ישראל נגד חתמי לויס, פ"ד נו(4) 434, 440).
יתירה מזאת, תקנה 74(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת, כי "מותר" (ולא חובה) לציין בכתב טענות הוראת דין שעליה מסתמכים אולם, בעל דין אינו מנוע מלהסתמך על הוראת דין כאמור, מחמת שלא הובאה בכתב טענותיו (למעט הסייג הקבוע בתקנה 74(א)). אין, אפוא, חובה לציין בכתב התביעה את העילות המשפטיות והוראות החיקוק עליהן מסתמך בעל הדין אולם, אין הוא פטור מלפרט את העובדות עליהן מושתתת עילת תביעתו (א. גורן, לעיל, עמ' 67).
בענייננו, התובעים פרטו בכתב התביעה את כל העובדות הרלבנטיות עליהן מושתת עילת תביעתם, מכח הוראות סעיף 44 לפקודת הנזיקין. לפיכך, למרות שלא ציינו בכתב התביעה את דבר החיקוק הנ"ל, אין הם מנועים מלהתבסס עליו בסיכומיהם.
22.הסעד הנדרש על ידי התובעים בכתב התביעה, הינו צו שימנע הפעלתם של הצהרון והקייטנה, אשר גורמים למטרד. הסעד של צו מניעה אינו אוטומטי והוא מצריך איזון של זכויות הצדדים. מאזן הנוחות ומידת ההפרעה לתובעים הנפגעים, על-פי סעיף 44 לפקודה, נבחנים בהתחשב במקומם ובטיבם של המקרקעין (ראה ע"א 436/60 עזרי נגד קליין, פ"ד טו 1177).
מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת התובעים. מדובר בבניין מגורים, שדייריו סובלים מזה שנים ממטרד של רעש, המולה, וחסימת החניות, כאשר מטרד זה הלך וגבר מאז שנת 2008. בנוסף, במהלך השנים נקטה הנתבעת פעולה של השתלטות "זוחלת" על חצר הבית המשותף ובשלב מסויים, עשתה בו כבשלה, תוך גידורו, התקנת מתקני משחקים ופיזור מצעים, אף אם לא מנעה לחלוטין כניסת יתר הדיירים למקום. למול זכותה של הנתבעת להתפרנס, ניצבת זכותם של התובעים ליהנות מקניינם בכל שעות היום, מבלי להאבק על זכותם לשקט ונוחות בחניות רכביהם. באיזון זכויות הצדדים, יש ליתן עדיפות לאינטרס התובעים לחיות חייהם בבניין הדירות המשותף במקרקעין שבבעלותם בשלווה, תוך נטרול מקורות הרעש והמטרד.
בנסיבות העניין, לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי לידי מסקנה, כי ראוי ליתן צו שימנע את המשך פעילות הצהרון והקייטנה בדירות שבבעלות התובעת, בבניין המגורים נשוא התביעה.
23.לפיכך, ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעת להפעיל את הצהרון והקייטנה בדירות שבבעלותה בבניין ברח' XX XXXXXX חיפה. על מנת לאפשר לנתבעת להתארגן ולמצוא מקום חלופי לניהול עסקה, יכנס צו המניעה לתוקף ביום 1.7.2015.
24.התובעים עתרו להורות לנתבעת לפצותם בסך של 19,140 ₪ (ומע"מ) בגין דמי שכירות ראויים, בעד השמוש שעשתה בחצר הבית המשותף במשך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה.
25.התובעים בקשו לבסס תביעתם בעניין זה על חוות דעתו של השמאי רון מרקוס מיום 10.7.2012. מטרת חוות הדעת של השמאי, על פי האמור בה, היתה לקבוע את שווי השמוש שנעשה בפועל על ידי הנתבעת בחצר הבית המשותף. על פי חוות הדעת, שטח החצר בו עשתה הנתבעת שמוש הינו 90 מ"ר, הוא מגודר וקיים בו שער הניתן לנעילה. השמאי העריך את חלקם היחסי של התובעים בדמי השכירות הראויים השנתיים, בסך של 19,140 ₪.
במהלך חקירתו הנגדית של השמאי, העיד הנ"ל כי הנחת היסוד שלו היתה שהנתבעת עושה שמוש בלעדי בחצר הבית המשותף (עמ' 19, שורות 16 - 24 לפרוטוקול). התובע מס' 6, אשר היה מעורב בהוצאת חוות הדעת במסירת הפרטים לשמאי, אשר כי נמסר לשמאי כי הנתבעת עושה בחצר שמוש פרטי (עמ' 31, שורות 25 - 26 לפרוטוקול).
26.אלא, שהנחת יסוד זו של השמאי נמצאה כבלתי נכונה. התובעים אשרו בחקירותיהם הנגדיות, כי הלכה למעשה, התובעת עשתה שמוש בחצר המשותפת, לצורך הצהרון, בין השעות 16:00 - 17:00 בלבד (עמ' 29, שורות 12 - 14, עמ' 32, שורות 1 - 2, עמ' 37 ושורות 24 - 26 לפרוטוקול). למעשה, לא הוכח בפני כי למעט בשעות 16:00 - 17:00 נמנעה מהתובעים הכניסה לשטח החצר המשותפת. לא ניתן לומר כי התובעת עשתה בחצר שמוש ייחודי או כי מנעה מהאחרים לעשות בה שמוש, למעט שעה אחת מידי יום אחה"צ. נמצא, אפוא, כי הנחת היסוד של השמאי מטעם התובעים היתה שגויה והשמאי אף אשר זאת בחקירתו הנגדית (עמ' 21, שורות 4 - 17 לפרוטוקול). חוות דעת של מומחה שאינה נסמכת על תשתית עובדתית נכונה, אינה יכול להועיל לבעל הדין שהגיש אותה (ע"א 2418/90 רלפו ישראל בע"מ נגד בנק למסחר בע"מ, פ"ד מ"ז(5) 138). מאחר והנחת היסוד של השמאי בדבר טיב השמוש שעשתה הנתבעת בחצר המשותפת נמצאה כשגויה, נשמט הבסיס תחת חוות דעתו.
27.אף שלאורך השנים לא הביעו התובעים התנגדות אמיתית לשמוש שעשתה התובעת בחצר הבית המשותף והם אף אפשרו לה לנעול את שער הכניסה לחצר, הרי שהחל משנת 2008, השתנתה עמדתם והם התנגדו להמשך השמוש שעשתה בחצר, כאמור. דא עקא, שהתובעת המשיכה לעשות שמוש בחצר לצורך הצהרון והקייטנה, תוך שהיא משתלטת אט אט על השטח. במהלך שנת 2011, אף הגדילה לעשות והחלה בעבודות הכשרה של חלק החצר הרלבנטי, כשהיא עושה בשטח הנ"ל כבשלה, כחלק בלתי נפרד מהצהרון. בתוך כך, היא הרסה חלק מחומת האבן הפונה לכיוון חניית הרכבים, יצקה יסודות ומיקמה עמודים חדשים, עליהם נפרשה גדר חדשה וגבוהה עם ברזנט ירוק. יום לאחר מכן פיזרה הנתבעת חול וחצץ בשטח המשותף. בשלב זה פנו התובעים לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני, שיאסור את המשך עבודות הבניה במקום. צו המניעה הזמני שניתן לבקשתם הפך לצו קבוע, בהתאם לפסק הדין החלקי שניתן ביום 24.1.2013 והנתבעת נאלצה גם לפנות את המתקנים שבחצר ולהחזיר את המצב לקדמותו. למעשה, צו המניעה שניתן כנגד הנתבעת מנע את השתלטותה המוחלטת על חצר הבית המשותף והפיכתה לחלק מהצהרון.
28.סיכומה של נקודה זו, לא הוכח בפני כי התובעת עשתה שמוש בלעדי וייחודי בחצר הבית המשותף, וממילא, נשמט היסוד תחת חוות דעת השמאי מטעם התובעים ולא הוכח שווי דמי השמוש הנטענים. יתירה מזאת, צו המניעה שניתן כנגד הנתבעת מנע הלכה למעשה, את השתלטותה על החצר ושמוש ייחודי שלה בשטח זה. לפיכך, התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו בגין דמי שכירות ראויים ודי בצו המניעה.
29.לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומורה כדלקמן:
א.ניתן בזאת צו מניעה, האוסר על הנתבעת להפעיל את הצהרון והקייטנה בדירות שבבעלותה בבניין ברח' XX XXXXXX חיפה. על מנת לאפשר לנתבעת להתארגן ולמצוא מקום חלופי לניהול עסקה, יכנס צו המניעה לתוקף ביום 1.7.2015.
מובהר, כי צו מניעה זה בא להוסיף על צו המניעה שניתן במסגרת פסק הדין החלקי מיום 24.1.2013.
ב.עתירתם של התובעים לסעדים הכספיים נדחית.
ג.הנתבעת תשלם לתובעים את אגרת התביעה וכן שכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪. סכומים אלו ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ב כסלו תשע"ה, 14 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.
