ק.ד.ר חוף הכרמל בע"מ ואח' נ' ח.א אנגל אחזקות בע"מ ואח'

פתח דבר

1. התובעים שכרו מהנתבעת 1 יחידה בקומת הקרקע בבניין ברח' מרמורק 26 בתל אביב (להלן: "הבניין"). ביחידה הופעל עסק מסוג מינימרקט. התובעת 1 רכשה את המוניטין של העסק מבעליו הקודמים – הנתבעת 4, והתובעים המשיכו בניהול עסק המינימרקט. מספר חודשים לאחר כריתת הסכם השכירות וההסכם לרכישת מוניטין נודע לתובעים כי מתוכנן פרויקט תמ"א 38 בבניין. תביעה זו נסובה על טענות התובעים להצגת מצגי שווא, ניהול מו"מ בחוסר תום לב, הפרת חובות גילוי, עשיית עושר ומשפט ותרמית והונאה בגין אי גילוי דבר תכנון פרויקט תמ"א 38 בבניין בשלב המו"מ לקראת כריתת ההסכמים ובשל אי עמידת הנתבעים בהתחייבויותיהם החוזיות מכוח ההסכמים, וכן לפיצוי בגין נזקי התובעים שנגרמו בשל עבודות פרויקט התמ"א.

    

   רקע כללי

    

2. התובע 1, מר אברהם קדר (להלן: "אבי") הוא הבעלים של התובעת 2, חברת ק.ד.ר. חוף הכרמל בע"מ (להלן: "ק.ד.ר."). הנתבעים 2 ו- 3, ה"ה אילן וחמדה אנגל (להלן, בהתאמה: "אילן" ו- "חמדה"), הם הבעלים של הנתבעת 1, חברת ח.א. אנגל אחזקות בע"מ (הנתבעת 1 בנפרד והנתבעים 1 – 3 ביחד ייקראו להלן: "אנגל"). אנגל היא הבעלים של קומת הקרקע בבניין. הנתבע 5, מר שמשון אהרונוב (להלן: "שמשון"), הוא הבעלים של הנתבעת 4, שמשון אהרונוב מרקט בע"מ (להלן: "אהרונוב מרקט").

    

3. ביום 31.5.2012 נכרת הסכם למכירת מוניטין בין ק.ד.ר. לבין אהרונוב מרקט, מכוחו מכרה אהרונוב מרקט לק.ד.ר את כל המוניטין בקשר לחנות מינימרקט שהיתה ממוקמת בקומה הראשונה של הבניין. ביום זה גם נכרת הסכם שכירות בין התובעים לבין אנגל, בגדרו שכרו התובעים את החנות לתקופה של 24 חודשים, שתחילתה ביום 1.6.12 וסופה ביום 31.5.14. בגדרו של הסכם השכירות ניתנה לתובעים האופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופת אופציה ראשונה של שלוש שנים, וכן לתקופת אופציה שניה של שלוש שנים נוספות.

    

   חודשים ספורים לאחר חתימת ההסכמים נודע לתובעים כי מתוכנן פרויקט תמ"א 38 בבניין. בין הצדדים התקיימה תחלופת תכתובות בעניין זה.

    

   ביום 17.2.14 התקיימה פגישה בין אבי לאנגל, במסגרתה הוסכם על מימוש האופציה הראשונה ועל הארכת תקופת השכירות בשלוש שנים נוספות. בהמשך לכך, ביום 3.3.14 הודיעו התובעים לאנגל על מימוש האופציה הראשונה והארכת תקופת השכירות בשלוש שנים נוספות בהתאם להסכם השכירות.

    

4. בחודש פברואר 2016 ניתן היתר בנייה לפרויקט. בשלב מסוים גם נתלה שלט על הבניין, מעל המינימרקט, המודיע כי בבניין עתיד להתבצע פרויקט תמ"א (הצדדים חלוקים בדבר עיתוי תליית השלט. לטענת התובעים השלט נתלה רק בחודש יוני 2016. לטענת אנגל השלט נתלה כבר בחודש אוקטובר 2015).

    

   התובעים העלו טענות לפגיעה בעסקם, והתקיימו מגעים בינם לבין אנגל ובעליה בעניין טענות אלה. ביום 7.8.16 נשלח מכתב מטעם אסף אנגל, בנם של אילן וחמדה (להלן: "אסף"), בשמה של אנגל, במסגרתו פורטו עבודות הבניה הצפויות בפרויקט וכן ניתנה התחייבות, כי "באם בדיעבד יסתבר כי תהיה פגיעה כלשהי בהכנסות המינימרקט (דבר שלא צפוי לקרות), אנו נפצה אתכם בהתאם".

    

5. ביום 14.12.16 התקבל רישיון העירייה לביצוע עבודות בפרויקט וביום 18.12.2016 החלו העבודות הפרויקט. כפי שיובהר להלן, עבודות במושכר החלו רק לאחר עזיבת התובעים.

    

   ביום 14.2.2017 הגישו התובעים המרצת פתיחה בבית משפט השלום בתל אביב (ה"פ 29528-02-17, להלן: "המרצת הפתיחה"), בגדרה עתרו כי בית המשפט יורה על צו מניעה לביצוע עבודות במושכר, וכן למניעת כניסה למושכר.

    

   סמוך לאחר מכן, ביום 27.2.17, שלחו התובעים מכתב לאנגל, ובו הודעת מימוש האופציה השניה (במכתב נכתב – האופציה השלישית), מותנית בכך שלא תבוצע הפרעה לשימוש של ק.ד.ר. במושכר. ביום 5.3.17 השיבה אנגל להודעת התובעים ודחתה את האמור בה. נכתב, בין היתר, כי נוכח התביעה המשפטית הקשורה להסכם השכירות המתנהלת בין הצדדים לא עומדת לק.ד.ר. הזכות לבקש את מימוש האופציה. באותו היום, ה- 5.3.17, הודיעו התובעים לאנגל כי הם עומדים על הודעה המותנית למימוש האופציה.

    

   בדיון שהתקיים בהמרצת הפתיחה מיום 14.3.2017 בהליך זה הגיעו הצדדים להסכמות, שקיבלו תוקף של פסק דין, לפיהן התובעים יפנו את המושכר בהסכמה עד ליום 30.4.17, וזאת "מבלי לגרוע מכל טענות הצדדים הקשורות בהסכם השכירות".

    

   התובעים פינו את המושכר כמוסכם, והגישו תביעתם זו כנגד הנתבעים בעילות חוזיות ונזיקיות, לפיצוי בגין נזקיהם הנטענים בשל עבודות פרויקט התמ"א.

    

   טענות הצדדים

    

   תמצית טענות התובעים

    

6. לטענת התובעים אנגל תכננו את הפרויקט לפני מועד החתימה על הסכם השכירות ולא גילו לתובעים על כך בחוסר תום לב ובניגוד לדין. עוד טענו התובעים כי הוטעו על ידי אנגל בעת מימוש האופציה הראשונה, והולכו שולל אחרי הבטחות ומצגי שווא של אנגל כי ''יהיה בסדר'' וכי תידרשנה שנים רבות עד לביצוע הפרויקט. התובעים הפנו למצגים של אנגל במכתב מיום 7.8.16 בדבר היקף העבודות המתוכננות, משכן והשלכותיהן על המינימרקט, כמו גם בדבר התחייבות לפיצוי התובעים. הם טענו כי אנגל לא עמדו במצגים אלה ובהתחייבות לפצותם. התובעים טענו עוד כי בביצוע עבודות התמ"א הפרו את התחייבותם החוזית בסעיף 24 להסכם השכירות שלא לגרום נזק לשימוש במושכר.

    

   לדברי התובעים גם שמשון היה מודע לכך שהבניין עתיד לעבור פרויקט תמ"א ולא גילה על כך לאבי בעת המשא ומתן הנוגע לעסקת רכישת המוניטין.

    

   התובעים עתרו להרמת מסך בין אנגל לאילן וחמדה ובין אהרונוב מרקט לבין שמשון, ולחילופין כי תיוחס לאילן, חמדה ושמשון אחריות אישית.

    

   התובעים טענו כי בגין עבודות התמ"א נגרם להם נזק בסך של 990,667 ₪ וזאת בגין אבדן רווח, מלאי, רכוש קבוע ומוניטין, וכן בגין נזקיו האישיים של אבי.

    

   תמצית טענות אנגל

    

7. לטענת אנגל נושא השיפוץ עלה במסגרת המו"מ בין הצדדים, וקודם לחתימה על הסכם השכירות ביצעו התובעים בדיקות מרובות, נעזרו בייעוץ משפטי וערכו בירור בעיריית תל אביב, כך שאין הם יכולים להלין על אנגל כי לא ידעו על התכנון. מעבר לכך הדבר עוגן בהוראת סעיף 24 להסכם השכירות. ניתנה לתובעים האפשרות להמשיך ולשכור את המושכר למשך שתי תקופות אופציה נוספות ולא יעלה על הדעת מצב בו אנגל המודעים לרצונם לקדם פרויקט תמ"א יאפשרו שתי תקופות אופציה לבחירת התובעים. התובעים ידעו על הכוונה לביצוע שיפוצים כאלה ואחרים אך לא לביצוע עבודות תמ"א כפי שבסופו של יום הוחלט על ידי אנגל.

    

   רק בחודש דצמבר 2012 לאחר בחינת מספר חלופות החליטו אנגל לקדם את פרויקט התמ"א. זכות זו עוגנה בהוראת סעיף 24 להסכם השכירות, אשר אינה מגבילה את יכולת אנגל לבצע עבודות שיפוץ. בפועל עבודות התמ"א החלו למעלה מארבע שנים לאחר החתימה על הסכם השכירות. תחילה עבודות השיפוץ החלו מחוץ למושכר ובשלב זה ניתן היה להמשיך לעבוד במושכר. התובעים גם קיבלו הבטחה כי במידה שתהיה להם ירידה בפעילות אנגל תפצה אותם על כך, אך התובעים הגישו תביעה שאינה משקפת את ההפסדים הריאליים שנגרמו להם.

    

   התובעים בחרו להגדיל את נזקם עת מימשו את האופציה הראשונה, ביודעם על הכוונה לבצע את פרויקט התמ"א. התובעים אף הפרו את סעיף 3.2 להסכם השכירות כאשר הגישו את המרצת הפתיחה ועתרו למתן צו מניעה נגד אנגל ועל כן לא היו יכולים לממש את האופציה השניה בזכות. התחייבות אנגל לפיצוי התובעים הותנתה בהסכמת התובעים לביצוע עבודות במושכר. אך בפועל לא בוצעו עבודות במושכר וממילא אין להתחייבות זו תוקף מחייב. אילן וחמדה פעלו בכובעם כמנהלים בחברה, ולכן לא מתקיימת בעניינינו עילת הרמת מסך. מעבר לכך אנגל דחו את התביעה לנזק וטענו כי אין לה ביסוס ראייתי או הצדקה חשבונאית.

    

   תמצית טענות שמשון ואהרונוב מרקט

    

8. לטענת שמשון כלל לא היה מקום לצרפו לתביעה. התביעה נסובה על טענות הונאה ותרמית, ולאלה קיים נטל הוכחה מוגבר, אשר לא הורם במקרה דנן. שמשון מכר את המוניטין עקב עייפות ושחיקה, קשייה הבריאותיים של אימו, התגברות התחרות בסביבת המינימרקט והעלייה בשכר הדירה, ולא מהטעמים שייחסו לו התובעים. כלל הטענות בתביעה לא בוססו ראייתית.

    

   שמשון טען כי אבי ידע, ולכל הפחות העריך מראש וצפה כי תבוצע בניה עתידית משמעותית בבניין. מעבר לכך, לא הוכחו נזקי התובעים הנטענים. שמשון הפנה לעניין זה לבקשתו לצירוף ראיות – צילומים עדכניים משיפוץ התמ"א בבניין ברח' מרמורק 28 הסמוך לבניין, שם שני עסקים פעילים ועובדים גם במהלך השיפוץ, כך שלכתחילה ניתן היה לבצע את השיפוץ בהתאם לסעיף 24 להסכם השכירות. לדבריהם, עסק התובעים היה כושל ומפסיד, והם ניצלו הזדמנות להיפטר ממנו. מעבר לכך טען שמשון כי לא הוכחו יתר רכיבי הנזק.

    

   דיון והכרעה

    

9. הצדדים חלוקים בשאלה האם פרויקט התמ"א בבניין הוסתר מהתובעים בתקופת המו"מ להתקשרות בהסכם השכירות ובהסכם למכירת מוניטין, האם הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם כלפי התובעים בשלב המו"מ להתקשרות בהסכמים ובתקופת השכירות, האם מתקיימות עילות התרמית וההונאה במקרה דנן, וכן חלוקים הצדדים בשאלה האם נגרמו לתובעים נזקים כפועל יוצא מעבודות התמ"א. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועדויותיהם ועיינתי בכל שהובא לפני הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

    

   עיתוי תכנון פרויקט התמ"א

    

10. לטענת התובעים, פרויקט התמ"א תוכנן זה זמן רב קודם להתקשרות בהסכם השכירות ואנגל ובעליה הסתירו הדבר מהתובעים במו"מ לקראת ההתקשרות בהסכם השכירות.

     

    מהחומר הראייתי שהוצג אכן ניתן להתרשם כי פרויקט התמ"א תוכנן עוד קודם להתקשרות בהסכם השכירות, וכי הדבר לא גולה לתובעים בשלב המו"מ לכריתת הסכם השכירות.

     

11. במהלך שנת 2011 שכרה אנגל את שירותי המדידה של חברת אברבוך י.ת. בע"מ לשם עריכת תשריט מדידת הבניין. תשריט כאמור הוגש לתיק הבניין ביום 25.9.11 (על אף שהכחיש זאת תחילה, אישר אילן הדבר בחקירתו הנגדית בפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, בעמ' 79, שורות 27, 35). בסיכומיהם טענו אנגל כי המודד הוזמן לשם בדיקת הסבת הדירה העורפית לחנות מסחרית ומטעם זה בלבד. טענה חדשה זו לא הועלתה על ידי אנגל בכתב הגנתם ובתצהירי העדות הראשית מטעמם, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. למעלה מכך, גם יתר הראיות לכך שאנגל נערכו לביצוע פרויקט התמ"א כפי שתפורטנה להלן מחזקות הרושם כי הזמנת המודד נעשתה לשם תכנון פרויקט התמ"א.

     

12. זאת ועוד, כעולה מהתשתית הראייתית שהוצגה, אנגל, וכן בעליה ובני משפחתם, רכשו עד לחודש אוגוסט 2011 שש יחידות בבניין (תתי חלקות 2, 4, 5, 7, 8 ו- 11). אילן אישר הדברים בחקירתו הנגדית (ראו, למשל, בעמ' 47 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורה 7). בהינתן הרוב הדרוש של בעלי דירות בבניין לשם התחלת קידום פרויקט תמ"א (8 מתוך 11 דירות בבניין, וראו בעדותו בעניין של אילן, בעמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורות 34 – 36), הרי שמדובר בפעולה משמעותית שקידמה דה פקטו את ההיתכנות להוצאת פרויקט התמ"א מן הכוח אל הפועל. העובדה שרכישת כל 6 היחידות בוצעה באותו החודש, אוגוסט 2011, מחזקת הרושם כי מדובר היה בהיערכות לקראת פרויקט תמ"א.

     

    לטענת אנגל ובעליה, הדירות שהיו בבעלות אנגל נמכרו במהלך שנת 2012 ל"צדדים שלישיים", לאחר שיפוץ והשבחה, והנכס היחיד שנותר בבעלותה של אנגל הוא החנות (סעיף 8 לתצהיר העדות הראשית מטעם אילן). ברם אילן לא הכחיש בחקירתו, כי הדירות שהיו בבעלות של אנגל נמכרו לקרובי משפחה של בעליה של אנגל, וכן כי לא היתה התנגדות מטעם מי מרוכשים אלה לפרויקט התמ"א (עמ' 45 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורות 28, 30, 39, עמ' 46, שורות 2, 9, 31 – 34, עמ' 47, שורה 15).

     

    על כן, אין לקבל את הטענה כי רכישת שש היחידות בחודש אוגוסט 2011 היתה אקראית, ולצרכי שיפוץ ומכירה בלבד, ללא התחשבות בהיתכנות פרויקט תמ"א בבניין.

     

    טענה נוספת אותה העלו אנגל ובעליה היא, כי במעמד חתימת הסכם השכירות היתה אנגל הבעלים של 4 מתוך 11 דירות בבניין, כך שלא היה בכוחה לקבל החלטות לבדה על היתכנות ביצוע פרויקט התמ"א בבניין (סעיף 12 לתצהיר אילן). אך אחר שהוכח כי למעשה אנגל, בעליה, ובני המשפחה רכשו 6 יחידות בבניין במהלך חודש אוגוסט 2011, אין טענה זו מדוייקת, בלשון המעטה.

     

13. יתר על כן, במהלך שנת 2011 עמד אילן בקשר עם האדריכל דב אלון, והאדריכל אלון פעל במהלך שנה זו לבחינת היתכנות פרויקט תמ"א בבניין. האדריכל אלון העיד בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כי אילן שכר את שירותיו "לביצוע תכנון ראשוני, לרבות ביצוע בדיקות מקצועיות תכנוניות מול הרשויות" לשם קידום פרויקט התמ"א בבניין, וכי לבקשת אילן, ובמסגרת פעילותו התכנונית בעבורו בקשר לבניין, הגיש ביום 24.7.11 למחלקת ההנדסה בקשה לקבלת מידע תכנוני (סעיפים 4 – 5 לתצהיר אלון). כעולה מתוכן הבקשה למידע שצורפה – מדובר בבקשה בנוגע לבניין, בעניין חיזוק הבניין ותוספת קומה ע"פ תמ"א 38, וכן ביצוע עבודות בניה נוספות.

     

    עוד העיד האדריכל אלון בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כי בשלהי שנת 2011 הודיע לו אילן כי רכש בעצמו או באמצעות חברת הנדל"ן שבבעלותו ובאמצעות בני משפחתו מספר דירות בבניין, לקידום ההחלטה להתקשרות בביצוע פרויקט התמ"א (סעיף 7 לתצהיר האדריכל אלון).

     

14. אילן עצמו אישר בחקירתו הנגדית בבית המשפט, כי אכן שוחח עם האדריכל אלון על הבניין בשנת 2011, כי סיפר לו כי רכש מספר דירות בבניין, וכי האדריכל אלון הגיש בקשה לקבלת מידע תכנוני בקשר לבניין, אך טען כי היוזמה להגשת הבקשה היתה יוזמה של האדריכל אלון ולא שלו, ובלשונו (במענה לשאלה: " ... וביולי 2011 עוד יש פה אדריכל שאומר שהוא בא לעשות בשבילך בירורים לגבי לעשות תמ"א 38 כאשר באוגוסט 2011 קנית אתה והמקורבים שלך 6 דירות בפרויקט. איך זה מסתדר?"): "מסתדר ככה, שהאדריכל דב אלון רצה לדאוג לעצמו לעבודה. כן? ואז זה פגש אותי באיזה שהוא מקום ואמרתי לו שרכשתי כמה נכסים בבניין. לא דיברתי איתו על תמ"א ולא שום דבר. מה שהוא עשה למעשה, הוא החליט לעצמו, איך אומרים? לקדם כאילו תמ"א. מאכער כזה של חתימות. זה מה שקרה. אז הוא שלח לעירייה והזמין תיק מידע. לא אמרתי לו תביא ולא אמרתי לו תעשה ולא שום דבר. זה הכל" (עמ' 74 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורות 3 – 8).

     

    אילן הבהיר כי שיתף עם האדריכל אלון את תכניותיו לשפץ דירות שקנה בבניין ולמכור, אך טען, כי האדריכל אלון פנה בבקשה לעירייה על דעת עצמו. אילן אף שיער כי האדריכל אלון מסר את עדותו בהליך דנן לפיה שירותיו נשכרו על ידי אילן מטעמים נקמניים, שכן בסופו של דבר אנגל עשתה את פרויקט התמ"א עם מישהו אחר, ולא עם האדריכל אלון, ובלשונו (במענה לשאלה: "זאת אומרת שלא ידעת מזה אפילו?"): "לא, אני אמרתי לו שאני רוצה, קניתי נכסים בבניין, כן? שאני רוצה לשפץ אותם ולמכור. איש עסקים קונה, מוכר. זה הכל. אז מה הוא הבין? הוא הבין אולי שאני, אני בכלל לא ידעתי מה זה תמ"א דרך אגב, עד כדי כך. זה עוד היה די בחיתולים. מה הוא עשה? הוא שלח מכתב לאיזה חבר שלו חן משהו בחדרה, שיש לו חברת בנייה ומתעסק בבנייה ופרויקטים תמ"א ושאל אותו אם יש היתכנות לעשות תמ"א באותו בניין במרמורק 26 וזה מה שהיה. בסופו של דבר, כנראה שהוא גם כעס כי אני לא נתתי לו את הפרויקט, חתמנו עם מישהו אחר ועשינו תמ"א עם מישהו אחר. זה הכל. הוא צלצל אליי, דב אלון צלצל אליי חודש לפני המשפט ורצה לדבר איתי. אני לא יודע מה רצה, לא עניתי לו כי הוא כל הזמן כעס למה אני לא עונה לו ולא זה. דב אלון יותר מזה, אני גם עזרתי לו לקחת הלוואה באיזה בנק" (שם, שורות 10 – 20).

     

    ברם גם אם אקבל את גרסת אילן כי לא שכר את שירותיו של האדריכל אלון, כי אם נועץ עימו בלבד, הרי שעצם בחירתו של אילן לשתף את האדריכל אלון, עוד בשנת 2011, במידע על רכישת דירות בבניין ולשוחח עם האדריכל אלון על תכניותיו, לצד העובדה כי האדריכל אלון אכן פנה בבקשה לקבלת מידע על הבניין בשנה זו – הרי שיש בהתנהלות של אילן והאדריכל אלון כדי לחזק הרושם כי אנגל ובעליה אכן נערכו לביצוע פרויקט תמ"א עוד בשנת 2011. בהינתן הפעולה האופרטיבית שנקטו אנגל ובעליה בעניין בתקופה זו לרכישת הדירות בבניין ולהוצאת תשריט מדידת הבניין. על רקע האמור, טענתו של אילן, כי באותו המועד כלל לא ידע מה זה תמ"א – אינה משכנעת.

     

15. מעבר לכך, ביום 15.10.12, פחות מחמישה חודשים לאחר כריתת הסכם השכירות, נחתם הסכם התמ"א בין אילן, כיזם, לבין בעלי הדירות בבניין. בהינתן התחייבויותיו החוזיות של היזם והצהרותיו במסגרת הסכם התמ"א, וההיערכות המתבקשת לקראת מסירת התחייבויות והצהרות אלה קודם לכריתת הסכם התמ"א, ובהתחשב בתקופת המו"מ שקדמה לכריתת הסכם התמ"א, הרי שסביר ומתבקש להניח, כי אנגל ובעליה תכננו את פרויקט התמ"א בניין לכל הפחות מספר חודשים קודם לכריתת הסכם התמ"א. על כן טענת אנגל ובעליה כי חמישה חודשים קודם לכריתת הסכם התמ"א כלל לא נשקלה האפשרות לקידומו של פרויקט תמ"א בבניין – פחות הגיונית וסבירה מטענת התובעים, כי במועד זה היתה תכנית סדורה להוצאת פרויקט התמ"א בבניין מן הכוח אל הפועל.

     

    אנגל ובעליה טענו, אמנם, כי רק בשלהי חודש דצמבר 2012, החליטה אנגל לקדם את פרויקט התמ"א (סעיף 9 לתצהיר אילן). אך טענה זו עומדת בסתירה למועד כריתת הסכם התמ"א, למעלה מחודשיים קודם לכן, ביום 15.10.22 כאמור. אגב, כשעומת אילן בחקירתו הנגדית עם הסתירה בין תאריך כריתת הסכם התמ"א לבין המועד עליו הצהיר כמועד בו החלה אנגל לקדם את פרויקט התמ"א – שינה אילן את גרסתו וטען לראשונה כי בשלהי 2012 "תכנן להתקדם בעבודות" (עמ' 72 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורה 25). גרסה חדשה זו, לפיה התכנון להתקדם בעבודות בוצע בשלהי 2012, מחזקת את הרושם, כי ההחלטה לקידום פרויקט התמ"א קדמה בהרבה למועד לו טענו אנגל ובעליה.

     

16. נמצאנו למדים, כי אנגל הזמינה תשריט מדידה לבניין ממודד, שהוגש ביום 25.9.11. אנגל, הבעלים ובני משפחתם רכשו שש דירות בבניין בחודש אוגוסט 2011, כך שרוב הדירות בבניין היו למעשה בשליטת אנגל. מעבר לכך, אילן קיים מגעים במהלך שנת 2011 עם האדריכל אלון שהגיש ביום 24.7.11 למחלקת ההנדסה

    לקבלת מידע תכנוני בקשר לבניין. עובדות אלה, כמו גם מועד כריתת הסכם התמ"א, פחות מחמישה חודשים לאחר כריתת הסכם השכירות, מבססות את המסקנה כי במועד כריתת הסכם השכירות, ה- 31.5.2012, היה בכוונת אנגל ובעליה לבצע פרויקט תמ"א בבניין. אי הדיוקים שבגרסת אנגל ובעליה בכל הנוגע למספר הדירות שהיו בבעלות אנגל בעת כריתת הסכם השכירות ובדבר מועד ההתחלה של קידום פרויקט התמ"א, וסתירתן של טענותיהם של אנגל ובעליה בעניינים אלה על ידי הראיות שהוצגו – מחזקים המסקנה כי אכן פרויקט התמ"א תוכנן עוד קודם לכריתת הסכם השכירות.

     

17. אין חולק כי אנגל ובעליה לא גילו לתובעים על הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בבניין קודם לכריתת הסכם השכירות. אנגל ובעליה אישרו הדבר בתואנה כי במועד זה טרם התגבשה ההחלטה לקדם את פרויקט התמ"א (לדידם החלטה זו התגבשה, כאמור, רק בשלהי חודש דצמבר 2012). יתר על כן, כעולה מעדותו של עו"ד אבי קורן, שייצג את התובעים במהלך המו"מ לכריתת הסכם השכירות, הוא ואבי שאלו את אילן, במעמד פגישתם קודם כריתת הסכם השכירות, האם מתוכנן פרויקט או עבודות כלשהן בבניין, ואילן השיב בשלילה (סעיף 9 לתצהיר העדות הראשית מטעם עו"ד קורן). טענה זו לא נסתרה על ידי אנגל ובעליה.

     

    אמנם אילן הכחיש בתצהירו כי נשאל שאלה זו בידי התובעים, אך הבהיר מפורשות כי "גם אם התובעים היו שואלים מפורשות, בטרם החתימה על ההסכם, האם בכוונת אנגל לבצע פרוייקט תמ"א במבנה, שאלה שלא נשאלה על ידם, התשובה לכך, באותו מועד, הייתה שלילית, משום שבאותו המועד אנגל לא תכננה לעשות כן" (סעיף 6(ד) לתצהיר אילן).

     

    עולה, אם כן, כי אנגל לא גילו את דבר הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בבניין בעת המשא ומתן לכריתת הסכם השכירות, על אף שהוכח כי פרויקט התמ"א תוכנן על ידי אנגל מבעוד מועד. אי גילוי זה עולה כדי חוסר תום לב במו"מ לכריתת הסכם השכירות, בניגוד להוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973.

     

18. לטענת אנגל, הגם שהכוונה לבצע את פרויקט התמ"א התגבשה לאחר כריתת הסכם השכירות, נושא השיפוץ עלה במסגרת המו"מ בין הצדדים, והדבר עוגן, בין היתר, בהוראת סעיף 24 להסכם השכירות, אשר זו לשונה:

    "למשכיר תהא הזכות והרשות הבלעדית והמלאה לכל פעולת שיפוץ, שיפור, תחזוקה, בנייה ולכל החלטה עתידית שתתקבל על דעת המשכיר ודעתו בלבד ללא מגבלה וללא התערבות השוכר, כל עוד זכויות ופעולות השוכר בנכס כמחזיק לא ייפגעו כתוצאה מפעולות המשכיר"

     

    כמו כן נטען כי התובעים ידעו על הכוונה לביצוע שיפוצים כאלה ואחרים אך לא לביצוע עבודות תמ"א כפי שבסופו של יום הוחלט על ידי אנגל. יתר על כן, עוד קודם לחתימה על הסכם השכירות ביצעו התובעים בדיקות מרובות, נעזרו בייעוץ משפטי וערכו בירור בעיריית תל אביב, כך שאין הם יכולים להלין על אנגל כי לא ידעו על התכנון.

     

    לא השתכנעתי מטענות אלה.

     

    אליבא דגרסת אנגל עצמם בעת ההתקשרות בהסכם השכירות פרויקט התמ"א טרם יצא אל הפועל. אנגל לא גילו בהסכם השכירות כי ישנה כוונה לכך שפרויקט התמ"א יצא אל הפועל, ולא אמרו לתובעים דבר על תכנונו של פרויקט זה. על רקע האמור לא ברורה טענת אנגל כי התובעים היו אמורים להיות מודעים מראש בזמן ההתקשרות לכוונה לבצע שיפוץ בבניין שאינו פרויקט תמ"א. אם אנגל עצמם לא תכננו להוציא את פרויקט התמ"א מן הכוח אל הפועל במועד ההתקשרות בהסכם השכירות – כיצד היו התובעים יכולים לבדוק, לשער או להעריך כי עשויות להתבצע עבודות התמ"א. על רקע האמור, אין בטענה כי התובעים ידעו על כוונה לבצע שיפוץ שאינו תמ"א קודם להתקשרות בהסכם – כדי לבסס הגנה לאנגל. לכל היותר, ועל רקע הראיות לכך שאנגל אכן תכננו לבצע את פרויקט התמ"א בשלב זה, יש בכך כדי לחזק הרושם כאילו אנגל מסרו לתובעים מסרים מעומעמים על כוונה לבצע שיפוץ מבלי לגלות להם את העיקר – הכוונה לבצע פרויקט תמ"א, תוך חשיפת טפח והסתרת טפחיים.

     

    בחירת התובעים לממש את תקופת האופציה הראשונה

     

19. כאמור, ביום 3.3.14, כמעט שנתיים לאחר כריתת הסכם המוניטין והסכם השכירות, ולמעלה משנה לאחר היוודע דבר תכנון פרויקט התמ"א בבניין לתובעים, הודיעו התובעים לאנגל על מימוש האופציה הראשונה ועל הארכת תקופת השכירות בשלוש שנים נוספות.

     

    לטענת אנגל, מימוש האופציה הראשונה מלמדת על בחירת התובעים, בידיעה ברורה, להגדיל את נזקיהם הלכאוריים.

     

    מנגד, טענו התובעים, כי מימשו את תקופת האופציה הראשונה בלית ברירה, על מנת שלא להפסיד את הכספים שהשקיעו בעסק קודם שנודע להם דבר פרויקט התמ"א המתוכנן (סעיפים 27 – 30 לתצהיר אבי). טענה נוספת אותה העלו התובעים היא, כי קודם למימוש האופציה הראשונה ניסה אבי למכור את העסק, אך לא הצליח למצוא רוכשים. התובעים הפנו, לעניין זה, לחשבונית עבור רכישת מודעה לשלושה חודשים למכירת עסק ביד 2 מיום 17.11.13, קודם למימוש האופציה הראשונה.

     

    לא השתכנעתי מטענותיהם של התובעים ומההצדקה למימוש האופציה הראשונה בנסיבות שתוארו.

     

20. כעולה מחוות הדעת של רו"ח יואב קוסטרינסקי מטעם התובעים השיפורים שהשקיעו התובעים במושכר מסתכמים בסך נומינלי של 54,986 ₪, כאשר ההפסד שנגרם לתובעים בגין שיפורים אלה, שירדו לדבריהם לטמיון, עומד על סך נומינלי של 38,259 ₪ (עמ' 12 לחוות הדעת, סעיף 2, טבלה 6). כעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט רו"ח בועז יפעת מיום 29.11.20 – ההפסד שנגרם לתובעים ממכירת רכוש קבוע שהם השקיעו בחנות עומד על סך של 29,000 ₪ (סעיף 46 לחוות הדעת). בחקירתו הנגדית גם אישר רו"ח יפעת כי לא ראה בספרי הנהלת החשבונות של החברה השקעות בסופר בהיקף של 600,000 ₪ כטענת התובעים (עמ' 33 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 13 – 14, 16).

     

    השיפורים שהשקיעו התובעים במושכר מסתכמים, איפוא, בעשרות אלפי שקלים בודדים בלבד. בהינתן הנזקים המופלגים שלטענת התובעים נגרמו להם כתוצאה מהפעלת הנזק – בסך כולל של 875,490 ₪ (עמ' 18 לחוות דעת קוסטרינסקי, סעיף 4(ג)), משמעות בחירתם של התובעים להמשיך ולנהל את העסק, אליבא דשיטת התובעים, היא שהתובעים ספגו נזקים בהיקף של מאות אלפי שקלים רק על מנת שלא לאבד את השקעתם בסך של עשרות אלפי שקלים בודדים. משמע שאליבא דשיטת התובעים עצמם לא היה כל היגיון כלכלי בבחירה לממש את תקופת האופציה הראשונה ולהמשיך ולנהל את העסק רק על מנת שהשיפורים לא ירדו לטימיון.

     

    מעבר לכך, לא התרשמתי מניסיונות ממשיים למכירת העסק מצד התובעים קודם למימוש האופציה הראשונה. למעט החשבונית עבור פרסום מודעה למכירת עסק למשך שלושה חודשים לא הוצגה כל ראיה לניסיון כלשהו למכירת העסק (ובכלל זה לא הוצגה מודעת מכירת העסק עצמה), ואין בחשבונית כשלעצמה כדי ללמד על מאמצים אמיתיים למכירת העסק.

     

21. בסיכומיהם טענו התובעים, כי בבחירתם לממש את האופציה הראשונה הסתמכו על המצגים שהציגו להם אנגל, לפיהם ייקח שנים רבות עד שיחלו עבודות התמ"א (סעיף 25 לסיכומי התובעים). טענה זו לא נטענה באופן מפורש עד לשלב הסיכומים. אמנם בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען אבי כי הסתמך על אמירותיו של אנגל על כך שפרויקט התמ"א יבוצע בעוד שנים רבות בבחירה "להפעיל את העסק במהלך תקופת הראשונה" (סעיף 28 לתצהיר אבי). עם זאת, אבי לא טען כי המצג שהציגו אנגל עמד בבסיס בחירת התובעים לממש את תקופת האופציה הראשונה. ההיפך הוא הנכון. אבי תיאר כי בשלב זה חשש כי עבודות הבניה המתוכננות יפגעו בעסק, וכי כשביקש הבהרות בעניין מאנגל – הוא לא שיתף עימו פעולה ולא מסר לו שום מידע ונתונים, לרבות אודות מועד תחילת העבודות, סוגי העבודות, מיקום העבודות ומשכן (סעיפים 29 – 30 לתצהיר אבי). על אף אי בהירות זו, טען אבי, בחר לממש את תקופת האופציה הראשונה, וזאת אך מחמת החשש שההשקעה הכספית בעסק תרד לטמיון, ואחר שניסיונותיו למכירת העסק כשלו, ובלשונו: "בחודש פברואר 2014 ... ומחשש כי עבודות הבנייה המתוכננות יפגעו בעסק, נפגשתי עם אנגל ... ביקשתי לקבל נתונים מדויקים בין היתר לגבי מועד תחילת העבודות, סוגי העבודות, מיקום העבודות, הימשכות העבודות ועוד נתונים שעשויים היו להשפיע על החלטתנו אם לממש את האופציה ... לצערי אנגל לא שיתף פעולה ולא מסר לי שום מידע ונתונים, ולמרות זאת ומהחשש כי ההשקעה הכספית שלנו ברכישת העסק תרד לטמיון, ממשנו את האופציה הראשונה ... לפני קבלת ההחלטה על מימוש האופציה, וגם לאחריה קיימתי את חובת הקטנת הנזק שעתיד היה להיגרם לי, וניסיתי למכור את העסק ... " (סעיפים 29 – 31 לתצהיר אבי).

     

    פער זה בין הגרסאות אומר דרשני, ושומט הקרקע תחת טענת אבי כי דווקא המצג של אנגל הוא שעמד בבסיס ההחלטה לממש את תקופת האופציה הראשונה.

     

    אף לגוף הדברים לא השתכנעתי מטענת התובעים כי אנגל הציגו מצגים קונקרטיים לפיהם עבודות התמ"א צפויות להתחיל רק בעוד שנים רבות. התובעים טענו כי אנגל הודיע להם בעל פה כי "יקח עוד שנים עד אשר יחלו העבודות", וכן כי אין לאבי מה לדאוג (סעיף 25 לתצהיר אבי). בנוסף, הפנו התובעים למכתב ב"כ אנגל מיום 18.6.13. ברם במכתב זה של ב"כ התובעים כלל לא נכתב כי העבודות צפויות להתחיל רק עוד שנים. כל שנכתב הוא כי בסוף שנת 2012 החלו להיעשות פעולות לחיזוק הבניין והגנתו במסגרת תמ"א, כי אמורה להיות מוגשת בקשה לוועדה המקומית, וכן כי "ארוכה הדרך על לקבלת היתר בנייה והתחלת ביצוע העבודות". לבטח לא ניתן להחשיב אמירות כלליות אלה כמצג לפיו העבודות צפויות להתחיל בעוד שנים.

     

22. בהיעדר היגיון כלכלי בבחירה לממש את תקופת האופציה הראשונה ולהמשיך לנהל את העסק על אף הידיעה בדבר פרויקט התמ"א הממשמש ובא – נוכח נזקי התובעים הנטענים, ואף בהיעדר מאמצים של ממש למכירת העסק לאחר היוודע דבר פרויקט התמ"א – לא ניתן להימנע מהרושם כי התובעים לא צפו כי בעקבות פרויקט התמ"א ייגרמו להם נזקים של ממש, ועל כן בחרו במודע לממש את תקופת האופציה הראשונה. הדבר מעמיד בספק את טענת התובעים, כי לו היו מודעים לפרויקט התמ"א המתוכנן במועד כריתת הסכם המוניטין והסכם השכירות – היו נמנעים מהתקשרות בהסכמים אלה.

     

    מצגי אנגל כלפי התובעים והשלכות ביצוע העבודות בפועל על פעילות התובעים

     

23. לטענת התובעים, לאחר מימוש האופציה הראשונה הציגו אנגל מצגי שווא אודות מהות עבודות הבניה הצפויות, משכן, והשלכות ביצוע העבודות על התובעים. התובעים הפנו לעניין זה למכתב ב"כ אנגל מיום 3.7.16, בגדרו נכתב כי בכוונת אנגל לפעול לכך שביצוע העבודות ייעשה "באופן שיפחית את ההפרעות לעבודה השוטפת" של התובעים ולהתחשב בתובעים ככל שניתן (סעיף 5 למכתב). כמו כן הפנו התובעים למכתב מטעם אנגל מיום 7.8.16, חתום בידי אסף, ובו פירוט העבודות ומשכן, כדלקמן:

     

    "להלן פירוט עבודות ביצוע הפרויקט בהתייחס למושכר/ המינימרקט:

    • משך בנייה הינו כ- 18 חודשים.

    • שעות הביצוע הינן לפי תקנות החוק ועיריית תל אביב.

    • בהתאם לאישורי הסדרי תנועה, אנו נפעל למעבר רציף של הולכי רגל במדרכה וגישה נוחה למינימרקט.

    • הפיגומים לא יחסמו (ההדגשה במקור) את החזית של המינימרקט.

    • חיזוק ועיבוי עמודים קדמיים – על פי תכנית קונסטרוקציה, עיבוי העמודים ייעשה על ידי חפירה ויציקת בטון – זמן משוער לעבודות חיזוק – 3 ימים.

    • חיזוק ועיבוי קיר אחורי של הבניין – הריסה זמנית של המרפסת האחורית בשטח של 11.285 מ"ר של המושכר (אשר הינכם משתמשים בה לצורך אחסנה של בקבוקי שתייה), ובנייתה מחדש בתוך 35 יום; כדי שלא תיפגעו באופן כזה או אחר מכך, שכרנו לשימושכם את החנות החזיתית הצמודה למינימרקט, בשטח של 18.32 מ"ר – היינו, בשטח אשר גדול ביותר מאשר 7 מ"ר משטח המרפסת האחורית), וזאת כשטח חליפי למשך התקופה בת 35 הימים הנ"ל, במטרה למנוע בכל דרך פגיעה בעסקכם.

    • חיזוק קיר מערבי – משך עבודות 30 יום.

    • מיקום העבודות מצוינות בדף הבא על גבי התשריט."

       

24. התובעים טענו כי אנגל לא עמדו במצגים אותם הציגו. בניגוד למצג אנגל כי הפיגומים לא יחסמו את החזית של המינימרקט וכי לא תימנע גישה למינימרקט – האיסכורית מסביב לפיגומי העמודים בחזית המינימרקט חסמה את חזית המינימרקט ויצרה "מעין מעטפת" של המינימרקט מכל הכיוונים, כאשר במעבר הצר בין האיסכורית לפתח המינימרקט בוצעו עבודות חפירות עם מחפרונים וחיתוך מוטות ברזל, נצברו לכלוך וזוהמה ונוצרה סכנה בטיחותית לכל מי שניסה לעבור במעבר הצר ולהיכנס למינימרקט (כעולה מתמונות – נספחים 16, 20 – 21 לתצהיר אבי).

     

    עוד נטען, כי בניגוד למצג כי עבודות החיזוק של עיבוי העמודים תימשכנה שלושה ימים – בפועל נמשכו העבודות למעלה משלושה חודשים. מסקנה זו דלו התובעים ממשך הזמן בו הוצבה האיסכורית במקום – מיום 18.12.16 – זמן תחילת העבודות ועד לחודש מרץ 2017. כמו כן נטען כי עוד בחודש יוני 2017 המשיכה העבודה על עיבוי העמודים. זאת תלו התובעים בהחלפת הקבלן הראשון בקבלן חלופי בחודש יוני 2017, נוכח מיאונה של אנגל להציג את יומי העבודה של הקבל הראשון, ולאור כך שהסיבה שאנגל הפסיקה את עבודת הקבלן הראשון בשל קצב עבודה איטי.

     

25. אכן מהתמונות שהוצגו ניתן להתרשם מגדר ביטחון מאסיבית שהוצבה סביב המינימרקט, ואין חולק כי זו הוצבה במקום למשך תקופה העולה על "ימים בודדים".

     

    טענת אנגל כי התקופה בה הוצבה גדר הביטחון אינה משקפת את משך עבודות העיבוי, וכי עבודות העיבוי נמשכו ימים בודדים בלבד, נטענה ללא ביסוס מספק. אנגל אמנם צירפו את יומני העבודה של הקבלן זערורה קסדר נדל"ן, אך ללא הפניה קונקרטית לכיתוב כלשהו ביומני עבודה אלה ממנו ניתן ללמוד על משך ביצוע עבודות העיבוי.

     

    גם טענת אנגל כי גדר הביטחון הוסרה ואחר כך הושבה למקום בעקבות דרישת העירייה נטענה כלאחר יד, ללא פירוט מספק של הסיבה שניתנה על ידי העירייה לצורך בהמשך הצבת גדר ביטחון במקום, ואף ללא אסמכתא. אנגל התקשו למסור גרסה סדורה בעניין זה, והתגלו פערים בין ההסברים שסיפק אילן לצורך בהמשך גדר הביטחון בתצהיר העדות הראשית מטעמו ובחקירתו הנגדית. בתצהירו טען אילן כי דרישת העירייה להצבת גדר הביטחון נבעה מתלונה שהגישו התובעים בעירייה (סעיפים 29 – 30 לתצהיר אילן). בחקירתו הנגדית חזר בו אילן מטענתו זו וטען לראשונה כי העירייה הציבה את הדרישה להחזרת גדר הביטחון מחמת בטיחותם של עוברי האורח, ללא אזכור תלונה כזו או אחרת מצד התובעים, ובלשונו: "אנחנו ניסינו לא להחזיר את האיסקורית כי העירייה ביקשה שאנחנו נחזיר. והתחלנו לשים שם כמה דברים, שקים ודברים כאלה. ולעניות דעתנו, לא יודע למה, מה קרה ומי אמר ולמה וכמה, הכריחו אותנו העירייה ואמרו לי 'אם אתם לא מחזירים את האיסקורית למקום כמו שזה היה בגלל עוברי האורח וכל הדברים האלה, אז אתם מקבלים קנס'. החזרנו בחזרה את האיסקורית למקום. אז זה היה מעט מאד זמן. זה הכל" (עמ' 69 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורות 6 – 12).

     

    מעבר לכך, גם אם אקבל את טענת אנגל כי משך התקופה בה הוצבה גדר הביטחון עולה על משך הזמן בו בוצעו עבודות העיבוי, הרי שבמכתב אנגל מיום 7.8.16 נמנעו אנגל מלציין את הצורך בהצבת גדר הביטחון מאסיבית סביב המינימרקט ובדבר משך הצבתה, ועל כן המצג שהוצג במכתב זה היה חלקי בלבד.

     

26. עולה, אם כן, כי מכתב אנגל מיום 7.8.16 לא הציג מצג שלם אודות משך עבודות עיבוי העמודים והשלכותיהן על המינימרקט. עוד עולה, כי במהלך תקופת האופציה הראשונה ביצעו אנגל, במסגרת פרויקט התמ"א, עבודות שהיה בהן כדי להביא לפגיעה בפעולות התובעים במושכר. זאת בניגוד להתחייבותה החוזית של אנגל בסעיף 24 להסכם השכירות שלא לבצע פעולות בניה הפוגעות בזכויות השוכר ובפעולותיו במושכר.

     

    פעולות עיבוי העמודים והצבת גדר הביטחון אכן גרמו לפגיעה בעבודה השוטפת של המינימרקט, וככאלה יש לראות בהן משום הפרת הסכם השכירות. אמנם התובעים קיבלו את ההחלטה לממש את תקופת האופציה עוד קודם להתחלת עבודות התמ"א, אחר שנודע דבר פרויקט התמ"א המתוכנן. ברם בחירת התובעים להמשיך ולהתקשר בהסכם השכירות אינה מהווה ויתור על תניה מתניותיו של הסכם השכירות, לרבות התחייבות אנגל שלא לפגוע בפעולות התובעים במושכר – התחייבות בה לא עמדה אנגל במקרה דנן. על רקע האמור, אי עמידתם של אנגל במצג שהציגו במכתב אנגל מיום 7.8.16, מהווה המשך להפרת אנגל את הוראת הסכם השכירות ועולה כדי חוסר תום לב בקיום ההסכם.

     

27. לטענת אנגל במימוש האופציה הראשונה בחרו התובעים בידיעה ברורה להגדיל את נזקיהם. אין בידי לקבל טענה זו. מימוש האופציה הראשונה אינו פוטר את אנגל מהתחייבותה החוזית שלא לגרום לתובעים נזק בשל עבודות הבניה, כמו גם מאחריותם של אנגל לקיים את המצגים שהציגו לתובעים במכתבם מיום 7.8.16, ואת התחייבותם לפצות את התובעים בגין ירידה בהכנסות שבמכתבם זה, אודותיה ארחיב להלן.

     

    טענה נוספת אותה העלו התובעים היא כי עבודות חיזוק ועיבוי קיר מערבי וקיר דרומי בוצעו בתוך שטח המינימרקט, תוך הפרת הסכם השכירות ופגיעה פיזית בשטח המינימרקט והריסת מרפסת המינימרקט מאחור. התובעים טענו כי בניגוד לאופן הצגת הדברים בידי אנגל, כאילו דובר בהריסת שטח של 11.28 מ"ר בלבד, בפועל, עבודות ההריסה ובניית הקיר הדרומי מחדש היו כרוכות בסגירת כל הקומה העליונה של המינימרקט, וכן כי העבודות היו כרוכות בהצבת קיר גבס נוסף בתוך המינימרקט, חציבות בקיר, הכנסת צינורות ברזל וויתור על שטח מכירה נוסף. עוד טענו התובעים, כי בניגוד למצג אנגל כי העבודות תימשכנה על פני 18 חודשים הפרויקט נמשך 39 חודשים.

     

    אכן אין חולק כי תוכננו עבודות חיזוק בתוך המושכר – שכללו במקור את הריסת המרפסת האחורית ובנייתה מחדש בהמשך, כעולה ממכתב אנגל מיום 7.8.16. אנגל לא הכחישו כי לאחר מכן שינו את התכניות והתכוונו לבצע עבודות חיזוק של הקיר המערבי ללא צורך בהריסת המרפסת האחורית, באמצעות הקמת קיר הפרדה מגבס במושכר וביצוע בשטח המושכר עבודות חיזוק של הקיר המערבי, שכללו עבודות בגלריה (חלק עליון) של המינימרקט. אמנם תכנית חלופית זו נפקדה ממכתב אנגל מיום 7.8.16, אך בהינתן השינוי בתכנית לאחר מכתב זה, ומאחר שבאמצעות שינוי זה התייתרה הריסת המרפסת האחורית במינימרקט, איני מתרשמת כי שינוי זה היה בהכרח בעכרם של התובעים. זאת בפרט מאחר שלא השתכנעתי מטענת התובעים בדבר התקופה הממושכת שנדרשה לביצוע העבודות המתוכננות לפי התכנית החלופית. התובעים הפנו לעניין זה לתמליל שיחה שקיים עובד המינימרקט מר שמעון סימנטוב (להלן: "שימי") עם מפקח הבניה מטעם אנגל מר אלון לוי מיום 2.2.17. אך בניגוד לאופן הצגת הדברים בידי התובעים, המפקח לוי לא אמר שסגירת החלק העליון במינימרקט והעבודות במקום מתוכננות לשלושה חודשים, כי אם העריך שהעבודות בחלק העליון צפויות להימשך מספר ימים - שבוע (למשל, בעמ' 8 לתמליל, שורות 14, 24).

     

28. אין בידי לקבל את טענת התובעים כי משך ביצוע העבודות בפועל בתוך המושכר ואופן ביצוען שופך אור על העבודות שתוכננו במקור לביצוע במושכר. עבודות הבניה בתוך המושכר בוצעו הלכה למעשה לאחר עזיבת התובעים את המושכר (בחודש מאי 2017). על כן לא ניתן ללמוד ממשך העבודות שבוצעו בפועל במושכר הריק לגבי העבודות שתכננו אנגל לבצע במקור במושכר בעודו מאוכלס. משפונה המושכר, היו אנגל חופשיים מכבלי אילוצי התובעים, ועל כן לאופן ביצוע העבודות בפועל אין נפקות רבה.

     

    אשר לטענת התובעים כי עבודות התמ"א נמשכו מעבר למצג במכתב אנגל מיום 7.8.16 – למעשה הביסוס הראייתי שהוצג לטענה זו על ידי התובעים הוא תעודת הגמר המתייחסת לחודש מרץ 2020, וכן עדות אסף כי העבודות נמשכו מעבר ל- 18 חודשים (עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.22, שורות 20 – 21). ברם הלכה למעשה אין בעיתוי הנפקת תעודת הגמר או בעדותו של אסף כדי לבסס את טענת התובעים להימשכות משמעותית של עבודות התמ"א, ומכל מקום, מאחר שהמועד אותו הציגו אנגל במכתב מיום 7.8.16 להשלמת עבודות התמ"א מאוחר למועד בו עזבו התובעים את המושכר, איני מוצאת לייחס משקל משמעותי לנתון זה.

     

    התחייבות אנגל לפיצוי התובעים

     

29. במכתב אנגל מיום 7.8.16 התחייבו אנגל לפצות את התובעים במקרה של פגיעה בהכנסות המינימרקט כתוצאה מעבודות התמ"א, כדלקמן:

     

    "בסיכומו של דבר; באם בדיעבד יסתבר כי תהיה פגיעה כלשהי בהכנסות המינימרקט (דבר שלא צפוי לקרות), אנו נפצה אתכם בהתאם"

     

30. לטענת אנגל, התחייבותם זו אינה התחייבות חוזית מחייבת, כי אם הצעת פיצוי שהועברה מטעם אנגל לתובעים, ושהיתה מותנית בכך שהתובעים יאפשרו לאנגל לבצע עבודות בתוך המושכר. לדבריהם, מאחר שהתובעים התנגדו לכך, הרי שאין המדובר בהסכם מחייב, שכן ההצעה לא התקבלה.

     

    הטענה כי התחייבות אנגל לפיצוי הותנתה בכך שהתובעים יאפשרו את ביצוע העבודות בתוך המושכר לא נכללה בכתב ההגנה מטעם אנגל. בכתב ההגנה אמנם נטען כי המכתב מיום 7.8.16 היה בגדר הצעה, וכי בהיעדר קיבול ההצעה נעדרת מסוימות וגמירות דעת. אך לא נטען, כי ההצעה לפצות את התובעים הותנתה בכך שהתובעים אכן יאפשרו את ביצוע העבודות בתוך המושכר. טענה זו הועלתה לראשונה בתצהירי העדות הראשית מטעם אסף ואילן, וככזו אין היא נכללת בגדר חזית המחלוקת בין הצדדים ודי בכך כדי להביא לדחייתה.

     

    אף לגוף הדברים לא השתכנעתי מטענה זו. התחייבותם של אנגל לפיצוי התובעים בגין ירידה בהכנסותיהם כפי שפורטה במכתב מיום 7.8.16 לא הותנתה בכל תנאי, ובכלל זה לא הותנתה בכך שהתובעים אכן יתנו את הסכמתם לביצוע עבודות במושכר. התחייבות זו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 24 להסכם השכירות, בגדרה התחייבה אנגל שלא לבצע פעולות בניה שיש בהן כדי לפגוע בפעולות התובעים במושכר. אין בידי לקבל את הטענה כי מדובר בהתחייבות הנעדרת מסוימות מספקת. המדובר בהתחייבות ברורה לפיצוי התובעים שאינה מותנית בתנאים. לאור זאת, ובהינתן כי ההתחייבות לפיצוי נוסחה על ידי אנגל, ניתנה במסגרת יחסים חוזיים בין אנגל לתובעים מכוח הסכם שכירות בר תוקף, ובתקופה בה המשיכו התובעים ושילמו את דמי השכירות החודשיים, הרי שיש לראותה כמצג המחייב את אנגל. זאת בפרט בהתאם לכלל הפרשנות נגד המנסח. מטעמים אלה יש לראות בהתחייבות אנגל במכתבם מיום 7.7.16 לפיצוי התובעים משום התחייבות מחייבת.

     

    לא הוכחו יסודות עוולת התרמית

     

31. לטענת התובעים התנהלותם של אנגל כמתואר לעיל מקיימת את יסודות עוולת התרמית, המעוגנת בהוראת סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לא השתכנעתי כי התובעים עמדו בנטל המוגבר להוכחת עוולה זו. טענותיהם של התובעים בעניין זה הועלו כלאחר יד ובתמציתיות, מבלי שהתובעים יבארו את התקיימות חמשת יסודותיה המצטברים של עוולת התרמית בהתאם להלכה הפסוקה (להרחבה בדבר התנאים להוכחת עוולת התרמית ראו ע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל (02.04.2012); ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, 710 (1980); ע"א 475/81 זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, מ(1) 589 (1986)). לגוף הדברים, בחירת התובעים לממש את תקופת האופציה הראשונה על שבשלב זה נודע להם על פרויקט התמ"א מעמידה בספק את השאלות האם עצם ההתקשרות בהסכם השכירות נעשתה על יסוד אי גילוי פרויקט התמ"א המתוכנן, והאם התנהלות אנגל עולה כדי הטעייה בפועל. העובדה כי לאורך תקופת השכירות היה המינימרקט שרוי בהפסדים, כפי שאפרט להלן, אף היא מעמידה בספק את המניע האמיתי שבבסיס בחירת התובעים להפסיק את ההתקשרות עם אנגל, כך שלא ניתן לקבוע באופן נחרץ כי ההתקשרות בהסכם השכירות לא היתה מתרחשת זולת אי גילוי דבר פרויקט התמ"א. על כן דין טענתם זו של התובעים להידחות.

     

    סיכום

     

32. אנגל לא גילו את דבר הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בבניין בעת המו"מ לכריתת הסכם השכירות, על אף שעמלו על הוצאת פרויקט זה אל הפועל עוד קודם לכריתת הסכם השכירות, והתנהלותם עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן לכריתת הסכם השכירות.

     

    לאחר היוודע דבר פרויקט התמ"א, בחרו התובעים לממש את תקופת האופציה הראשונה ולהמשיך לנהל את העסק. מאחר שלא הוכח כי התובעים השקיעו השקעות נכבדות בעסק שהיו עשויות להצדיק את הבחירה לממש את האופציה על אף הנזקים בשל פרויקט התמ"א, ומאחר שהתובעים אף לא השקיעו מאמץ אמיתי במכירת העסק קודם למימוש האופציה, עולה הרושם כי התובעים לא צפו כי בעקבות פרויקט התמ"א ייגרמו להם נזקים ממשיים.

     

    במכתב אנגל מיום 7.8.16 הוצגו מצגים אודות היקף העבודות הצפויות ומשכן וכן התחייבו אנגל לפצות את התובעים בגין ירידה בהכנסותיהם. בפועל, המצג שהוצג במכתב זה לא היה מדויק, ולא שיקף את משך העבודות ואת השלכות ביצוען על התובעים. בכך היה כדי להביא לפגיעה בפעולות התובעים במושכר, בניגוד להתחייבותה החוזית של אנגל בסעיף 24 להסכם השכירות. עם זאת אין לקבל את טענת התובעים כי יש באופן ביצוע העבודות במושכר בפועל ובהימשכות פרויקט התמ"א גם לאחר עזיבת התובעים את המושכר כדי לשפוך אור על אופי העבודות שתוכננו במקור לביצוע במושכר.

     

    עוד התחייבו אנגל במכתב מיום 7.8.16 לפיצוי התובעים בגין ירידה בהכנסותיהם. בהינתן כי ההתחייבות לפיצוי נוסחה על ידי אנגל, ניתנה במסגרת יחסים חוזיים בין אנגל לתובעים מכוח הסכם שכירות בר תוקף, ובתקופה בה המשיכו התובעים ושילמו את דמי השכירות החודשיים, ובהתאם לכלל הפרשנות נגד המנסח יש לראות בהתחייבות לפיצוי משום התחייבות מחייבת.

     

    לא הוכחו יסודות עוולת התרמית, ולא ניתן לקבוע באופן נחרץ כי ההתקשרות בהסכם השכירות לא היתה מתרחשת זולת אי גילוי דבר פרויקט התמ"א.

     

    לא הוכח כי שמשון ידע על הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בבניין והסתיר זאת מהתובעים

     

33. לטענת התובעים שמשון ידע על כוונת אנגל לבצע פרויקט תמ"א בבניין מבעוד מועד, ולכן מכר את המוניטין של החנות לתובעים. מנגד, טען שמשון כי המוניטין נמכר משיקולים פרטיים – מחמת התעייפות שמשון מניהול המינימרקט, נוכח הקשיים הבריאותיים של אמו של שמשון, כמו גם ירידה במחזור המינימרקט כתוצאה מתחרות מול סניף שופרסל אקספרס שנפתח במרחק 100 מטרים מהחנות במחצית שנת 2009, שהתובעים היו מודעים לה ולהשלכותיה, וכן גובה דמי השכירות שנדרש לשלם עבור החנות (סעיפים 9, 10, 16 לתצהיר שמשון). שמשון הדגיש כי לא היו מודע לכוונה לביצוע פרויקט התמ"א קודם לכריתת הסכם המוניטין.

     

    איני מתרשמת כי הוצג ביסוס ראייתי מספק לטענה כי אכן שמשון ידע מראש על התכנית לביצוע פרויקט תמ"א בבניין קודם לכריתת הסכם המוניטין.

     

34. כתימוכין לטענתם ששמשון ידע על כוונת אנגל לבצע פרויקט תמ"א בבניין, הפנו התובעים לעדותו של מר רפאל אליאסי, שהגדיר עצמו כתושב המקום ולקוח קבוע במינימרקט (להלן: "רפאל"). רפאל העיד, כי בתחילת שנת 2012 אמר לו שמשון כי בכוונתו למכור את העסק, מאחר שיזם נדל"ן בשם אנגל רכש מספר דירות בבניין והוא מתכוון לבצע בו פרויקט תמ"א, ובכוונתו של שמשון "לברוח" מהמקום מחשש להפסדים כספיים (סעיפים 5 – 6 לתצהיר העדות הראשית מטעם רפאל, וכן בעמ' 46 לפרוטוקול הדיון מיום 10.3.21, שורות 30 – 31).

     

    לא הוצגו ראיות נוספות לכך ששמשון ידע על תכנית פרויקט התמ"א. איש מבין יתר העדים המעורבים בפרשה לא העיד על כך ששמשון גילה להם כי הוא מתכוון למכור את החנות מפאת פרויקט התמ"א המתוכנן. אף לא הוצגו אסמכתאות לכך ששמשון נקט פעולות מעשיות לשם בירור המצב התכנוני של הבניין. אשר לעדותו של רפאל, זו לא היתה משכנעת דיה. אליבא דגרסה שמסר בבית המשפט, רפאל היה מיודד עם אבי לאורך כל התקופה בה הופעל המינימרקט על ידי אבי, אך רפאל גילה לו על השיחה שניהל עם שמשון רק "שנתיים שלוש" לאחר שאבי נכנס לנהל את המינימרקט (עמ' 47 לפרוטוקול הדיון מיום 10.3.21, שורות 6 – 8), בתקופה בה שכרו התובעים את שירותיו של בא כוחם הנוכחי, עו"ד גבאי (שם, שורה 26). רפאל אף הדגיש בעדותו, כי לא מסר מידע זה לתובעים או בא כוחם ביוזמתו, כי אם רק לאחר שהם פנו אליו, ובלשונו (במענה לשאלה: "את המידע הזה, שאתה אומר לנו אתה אמרת לעו"ד של אבי שפגשת אותו אז?"): "לא. הם פנו אלי. שאלו אותי ... אבי. הוא אמר לי תראה שלט. אמרתי לו תשמע עשו איתך מעשה לא נכון ועבדו עליך. גם זה שעשה איתך חוזה הוא היה צריך ליידע את אבי שהם הולכים ... " (עמ' 48 לפרוטוקול הדיון מיום 10.3.21, שורות 7, 9 – 11).

     

35. למעלה מכך, שמשון טען בעדותו כי רפאל נותר חב סכום לא מבוטל של מספר אלפי שקלים לשמשון ולאהרונוב מרקט בתום תקופת השכירות (סעיפים 32, 40 – 41 לתצהיר שמשון). הוא גם טען כי מעולם לא שוחח עם רפאל על נושאים פרטיים או על המינימרקט, שאינם קשורים בחוב של רפאל למינימרקט (סעיף 40 לתצהיר שמשון). רפאל עצמו אישר בעדותו כי בשלב מסויים היה לו חוב כלפי שמשון, וכי התווכח עם שמשון על כך, הגם שטען כי השניים יישבו את ההדורים ביניהם (עמ' 46 לפרוטוקול הדיון מיום 10.3.21, שורות 21, 23).

     

    בנסיבות אלה, כאשר ברקע הדברים סכסוך בעטיו של חוב כספי עם שמשון, שעשוי להשליך על המניע של רפאל במסירת הדברים, ונוכח בחירתו של רפאל, אליבא דעדותו הוא, שלא לעדכן את אבי בדברים שהיו בידיעתו לכל אורך תקופת היכרותו עם אבי, עד לפנייתם היזומה של התובעים ובא כוחם אליו, איני מתרשמת כי ניתן, על סמך עדות זו בלבד, לקבוע כי שמשון אכן ידע על תכנון פרויקט התמ"א וכי מכר את העסק בניסיון לברוח משם.

     

36. התובעים העלו שורה של טענות כלפי שמשון ואהרונוב מרקט, שנסמכו בעיקרן על דברים שמסר שמשון בעדותו בחקירתו הנגדית, ושלדבריהם מבססות את המסקנה כי שמשון ידע במועד כריתת הסכם המוניטין. אך לא השתכנעתי מטענות אלה.

     

    כך, לטענת התובעים בשלהי שנת 2011 או בתחילת שנת 2012 הלך שמשון למחלקת הנדסה בעירייה וביצע בירור האם הוגשו בקשות לעשות תמ"א בבניין. כתימוכין לטענתם זו הפנו התובעים לתשובותיו של שמשון בחקירתו הנגדית לשאלות שהוצגו לו בעניין, להן השיב בטענה כי אינו זוכר שהלך לעירייה וכן כי לא הכיר את אנגל קודם לכן, ובלשונו: "לא זוכר בכלל שהייתי שם. לא הכרתי את אנגל לפני זה" (עמ' 105 לפרוטוקול הדיון מיום 28.9.22, שורה 8, וכן ראו בשורות 4, 6).

     

    לדברי התובעים טענת שמשון כי לא הכיר את אנגל לפני שלהי שנת 2011 עומדת בסתירה לגרסה אותה מסר שמשון בתצהיר העדות הראשית מטעמו, לפיה מספר חודשים קודם לתום חוזה השכירות בחודש אפריל 2012 נודע לו כי אנגל רכשה את הנכס (סעיפים 7, 11 לתצהיר שמשון), מכאן הסיקו התובעים כי שמשון הכיר את אנגל כבר בשלהי שנת 2011 או תחילת שנת 2012. התובעים טענו עוד, כי אין זה סביר ששמשון לא זכר אם הלך או לא הלך לעירייה בתקופה זו.

     

    ברם לא התרשמתי מסתירה מהותית בין תשובת שמשון בחקירתו הנגדית כי לא הכיר את אנגל לפני סוף 2011 או תחילת 2012 לבין הגרסה בתצהיר העדות הראשית מטעמו לפיה "מספר חודשים" קודם לחודש אפריל 2012 נודע לו כי אנגל, שרכשה את הנכס כמה חודשים קודם לכן, דורשת להעלות את מחיר השכירות. לפיכך, ובהיעדר ראיה פוזיטיבית לכך ששמשון אכן ביקר בעירייה בתקופה זו, אין בעצם העובדה כי שמשון לא זכר אם ביקר או לא בעירייה כדי להוכיח הדבר.

     

37. התובעים טענו עוד כי לשמשון היה הסכם שכירות בתוקף מול אנגל לתקופה ארוכה או עד למציאת שוכר חלופי, אשר הוסתר מהם, וזאת למרות עדותו של שמשון כי במועד החתימה על הסכם רכישת המוניטין כבר לא היה לו חוזה בתוקף מול אנגל, ואנגל אפשרה לו להישאר בנכס בשכירות בתקופת המו"מ חודש נוסף מעבר לתקופת ההסכם (סעיפים 7 ו- 24 לתצהיר שמשון). כתימוכין בטענתם זו הפנו התובעים לעדותו של שמשון בחקירתו הנגדית. אך גם בחקירתו הנגדית חזר שמשון על עיקרי העדות שמסר בתצהיר העדות הראשית מטעמו, עת מסר כי אכן הסכם השכירות עם אנגל הוארך בחודש נוסף באותם התנאים לשם מיצוי אפשרות מכירת העסק, כדלקמן: "היה הסכם בתוקף. הסכם עדין לא היה על 17,000. הארכנו לחודש על אותו הסכם שהיה לי עם ארקין במהלך החוזה. שילמתי לו לחודש ימים על אותו הסכם, אמרנו אחרי זה אם לא אצליח למכור את העסק אשם (צ"ל "אשלם") 17 אלף" (עמ' 102 לפרוטוקול הדיון מיום 28.9.22, שורות 24 – 26). עדותו זו של שמשון על הארכת תשלום לחודש ימים "על אותו הסכם" מתיישבת עם העדות שמסר בתצהיר העדות הראשית ואינה סותרת אותה.

     

    בנוסף הפנו התובעים לעדותו של המתווך משה דואק, שתיווך בעסקה בין התובעים לשמשון. המתווך דואק העיד, כי בעת ששמשון פנה אליו על מנת לשכור את שירותי התיווך היה לו חוזה שכירות בתוקף (עמ' 60 לפרוטוקול הדיון מיום 10.3.21, שורה 10). אך בהינתן עדותו השיטתית של שמשון כי חוזה השכירות הוארך בחודש ימים לצרכי מיצוי מו"מ למכירת העסק – אין בעדותו של המתווך דואק בדבר עצם קיומו של הסכם שכירות בתוקף כדי להוכיח את טענת התובעים בעניין.

     

    על כן לא ניתן להסתפק בהפניות לעדויותיהם של שמשון והמתווך דואק כדי לבסס את טענת התובעים לקיומו של הסכם בתוקף מול אנגל שהוסתר מהתובעים.

     

38. טענה נוספת אותה העלו התובעים היא, כי שמשון ידע כי אנגל קנה את מרבית הדירות בבניין. הם טענו כי לא סביר כי בעלים של מינימרקט היודע שמרבית הדירות בבניין בו פועל המינימרקט נרכשו לא ישאל על התכניות של הקונה החדש של הבניין. אך לא הוצגו ראיות לכך ששמשון אכן היה מודע לכך שאנגל רכש את מרבית הדירות בבניין. שמשון עצמו לא העיד בחקירתו הנגדית על כך. כל שטען שמשון הוא כי ידע שאנגל רכש מהבעלים הקודם (ארקין) את החנות אותה הוא שכר, ואותה בלבד (עמ' 104 לפרוטוקול הדיון מיום 28.9.22, שורות 25, 27)

     

    ומכל מקום, גם לו היה שמשון מודע לכך שאנגל רכש את מרבית הדירות בבניין, עדיין אין די בכך כדי לבסס את המסקנה כי בעת מכירת המוניטין ידע שמשון על הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בעתיד הקרוב.

     

39. מעבר לכך טענו התובעים כי גם לאחר מכירת המוניטין – אהרונוב מרקט לא נסגרה, כי המשפחה המשיכה בפעילות עסקית באמצעות אהרונוב מרקט גם לאחר מכירת המוניטין, וכי הדבר מלמד כי מכירת המוניטין לתובעים לא נבעה מעייפות ומשחיקה, כפי טענת שמשון.

     

    לביסוס טענתם זו הפנו התובעים לסתירות נטענות בעדותו של שמשון בדבר משך הפסקת פעילותה של אהרונוב מרקט ומועד חזרתה לפעילות. הם קבלו על כך ששמשון לא צירף אסמכתאות להוכחת מועדי פעילות החברה (דיווחים למע"מ, אישורי סגירת או פתיחת תיק במס הכנסה ובמע"מ, דוחות שנתיים, מאזנים ועוד). כמו כן הפנו התובעים לכך שעל פי עדותו של שמשון – אהרונוב מרקט היתה רווחית במשך עשר שנים, פרנסה את המשפחה ועבדו בה 4 – 5 עובדים. התובעים עמדו על כך ששמשון מסר גרסה עמומה ורצופה סתירות בדבר מקורות פרנסתו ופרנסת אחיו לאחר מכירת המוניטין. הם גם קבלו על כך שאיש מבני משפחתו של שמשון לא מסר עדות בהליך, על אף עדותו של שמשון כי המינימרקט היה עסק משפחתי בו היו מעורבים גם אביו, אמו ואחיו. הם טענו כי לא ייתכן שמשפחה שלמה תוותר על עסק רווחי, המפרנס לפחות 4 נפשות ללא פרנסה חלופית. הם גם טענו כי שמשון כלל לא עבד כשכיר לאחר מכירת המוניטין, כפי שביקש להציג.

     

    אכן, שמשון לא מסר גרסה סדורה לגבי מקורות פרנסתו ופרנסת בני המשפחה לאחר מכירת המוניטין, ובפרט התקשה לזכור ממה התפרנס בשנים 2013 – 2014 (8 – 9 שנים קודם לחקירתו הנגדית). ברם בהיעדר אינדיקציה לידיעה של שמשון על הכוונה לבצע פרויקט תמ"א בבניין בזמן כריתת הסכם המוניטין, אין בעמימות בדבר מקורות הפרנסה של שמשון ובני המשפחה לאחר מכירת המוניטין כדי לבסס את טענות התובעים.

     

    אציין, בהקשר זה, כי לאורך סיכומיהם התמקדו התובעים רק בטענת שמשון כי המוניטין נמכרו מחמת עייפות ושחיקה. ברם, כאמור, שמשון טען גם לבעיות בריאותיות של אמו שהיתה מעורבת בניהול המינימרקט, וכן לירידה במחזור המינימרקט כתוצאה מהקמת שופרסל אקספרס בסמיכות לחנות ושכר הדירה הגבוה. על כן הצגת שמשון ומשפחתו בידי התובעים כמי שויתרו על עסק רווחי ללא סיבה אינה מדוייקת. אתגרים אלה עשויים להסביר את הבחירה למכור את המוניטין אף בהיעדר מקור פרנסה מסודר חלופי למשפחה.

     

40. בהיעדר אינדיקציה לידיעת שמשון על הכוונה לבצע את פרויקט התמ"א בבניין בזמן כריתת הסכם המוניטין ולהסתרת מידע זה מהתובעים אין לשעות לטענת התובעים בדבר היפוך נטל ההוכחה והטלתו על שכמי שמשון. אף אין בבחירת שמשון שלא להגיש הודעת צד שלישי כנגד אנגל כדי להעלות או להוריד.

     

    אחר שלא הוכח כי שמשון ידע על הכוונה לבצע את פרויקט התמ"א כאמור במועד כריתת הסכם המוניטין – דין התביעה נגד אהרונוב מרקט – להידחות. משכך אף מתייתר הצורך בבחינת יתר טענות ההגנה שהעלה שמשון בסיכומיו.

     

    אין מקום להרמת מסך ההתאגדות ולהטלת אחריות אישית על אילן, חמדה ושמשון

     

41. לטענת התובעים יש מקום לחייב את אילן, חמדה ושמשון במלוא סכום התביעה בין על דרך "הרמת מסך", ובין על דרך הטלת אחריות אישית בהתאם לדיני הנזיקין. לדבריהם, הסתתרותם של השלושה מאחורי מסך ההתאגדות נועדה להשגת מטרה שאינה כשרה, הכרוכה בפגיעה בזולת, בקיפוחו או בהסבת נזק לו. התובעים הדגישו, כי בהיות אנגל חברה משפחתית בשליטת אילן וחמדה, ובהיות אהרונוב מרקט חברת יחיד בשליטה ובניהול של שמשון – ובהתאם להלכה הפסוקה – נוטה הכף להרמת מסך ההתאגדות לגורמים אלה. כמו כן נטען כי ניתן להטיל אחריות אישית על כל אחד מגורמים אלה בהיותם אורגנים בחברות המדוברות, שכן אלו הסתירו מידע מהותי במזיד, ואף מכוח עקרון תום הלב במו"מ לכריתת הסכם.

     

    מאחר שלא הוכח כי שמשון ידע על התכנית לבצע פרויקט תמ"א, וכפועל יוצא מכך כי נפל פגם בהתקשרות בהסכם למכירת המוניטין, דין הטענות נגדו להידחות.

     

    מעבר לכך, לא השתכנעתי מטענות התובעים להרמת מסך ולהטלת אחריות אישית על אילן וחמדה.

     

42. כלל האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, המעוגן בסעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999, עומד בבסיס דיני החברות במשפט הישראלי. החריגים לכלל זה מוסדרים בסעיף 6 לחוק החברות, לפיו רשאי בית המשפט לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, במקרים בהם שימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה, או באופן הפוגע בתכלית החברה, תוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולת החברה לפרוע את חובותיה, כמבואר בסעיף.

     

    בהתאם להוראות סעיף זה ולהלכה הפסוקה, השימוש בהרמת מסך ההתאגדות ייעשה במשורה ובזהירות, במקרים חריגים בלבד, מתוך הכרה בחשיבות עקרון האישיות המשפטית הנפרדת (ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמעון (22.01.2015); ע"א 313/08 נשאשיבי נ' רינראוי, פ''ד סד(1) 398 (2010), פסקה 8 לפסק דין השופט ריבלין ופסקאות 76 – 78 לפסק דין השופט דנציגר (בדעת מיעוט) (עניין נשאשיבי); ע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' מפרק אפרוחי הצפון בע"מ, סג(1) 548 (2009), פסקאות 67 – 70 לפסק דין השופטת פרוקצ'יה). מקרה זה אינו נמנה על המקרים המצדיקים סטייה מעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת והרמת מסך ההתאגדות.

     

    חמדה, בעלת המניות באנגל, אמנם לא גילתה בשלב המו"מ לכריתת הסכם השכירות את דבר תכנונו של פרויקט התמ"א. אך לא נעשה שימוש באישיותה המשפטית הנפרדת של אנגל לשם הונאת התובעים. זאת בפרט מאחר שלא הוכח כי בוצעה תרמית כלפי התובעים, כמבואר לעיל.

     

43. אף איני מתרשמת כי יש לייחס אחריות אישית לאילן ולחמדה במישור החוזי או במישור הנזיקי. באשר למישור החוזי, בהתאם להלכה הפסוקה, ככלל אין אורגן או נושא משרה בחברה נושא באחריות אישית בגין הפרת חוזה בין מאן דהו לבין החברה, כאשר האורגן או נושא המשרה אינו צד להתקשרות, ולא התחייב באופן אישי ליטול על עצמו את התחייבויות החברה, זולת במקרים חריגים בלבד, בהם מוכח חוסר תום לב סובייקטיבי, שיש בו סממנים של הטעייה או מרמה (ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, מח(5) 661 (1994), 698 – 699 (עניין צוק אור)). זאת על מנת להימנע מתוצאה של יצירת מעין חוזה בין התובע לבין בעל מניות או נושא משרה בחברה, בהיעדר התחייבות אישית מטעם האחרון כלפיו (עניין נשאשיבי, פסקה 46 לפסק דין השופט דנציגר). לא התרשמתי כי מקרה זה מצדיק ייחוס אחריות אישית במישור החוזי, מהטעמים שפורטו לעיל לעניין אי קיומה של הצדקה להרמת מסך במקרה זה.

     

    מעבר לכך, ומאחר שלא הוכחה כי מתקיימים במקרה זה יסודותיה של עוולת התרמית, אין מקום להטלת אחריות אישית במישור הנזיקי (עניין נשאשיבי, בפסקה 48; עניין צוק אור, בעמ' 697; רע"א 7875/06 זלץ נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ, פסקה 12 (29.11.2009) בפסקה 12; ע"א 2273/02 פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח(2) 36, 43 (2003)).

     

44. סיכומם של דברים, אין מקום להורות על הרמת מסך ההתאגדות או על ייחוס אחריות אישית במישור החוזי או הנזיקי לאילן, חמדה או שמשון. אך די במעורבות אילן וחמדה בפרשה, במתכונת שפורטה לעיל, כדי לפטור התובעים מחיובם בהוצאות השניים בגין הליך זה.

     

    הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מפרויקט התמ"א

     

45. במסגרת התביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין אבדן רווח, מלאי, רכוש קבוע ומוניטין, וכן לפיצוי בגין נזקיו האישיים של אבי. זאת בהסתמך על חוות דעתו של רו"ח יואב קוסטרינסקי מטעם התובעים. אנגל, מנגד, דחו את חוות דעת קוסטרינסקי מטעם התובעים וטענו כי היא אינה מספקת אומדן רלוונטי של סכומים כלשהם. זאת על פי חוות דעת של רו"ח אריה רוטמן. מומחה בית המשפט, רו"ח בועז יפעת (להלן: "רו"ח יפעת"), התבקש לחוות דעתו ביחס למחלוקות החשבונאיות בין הצדדים, כעולה מחוות הדעת מטעמם, בדבר הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מעבודות התמ"א בבניין. להלן אדרש לכל אחד מסעיפי הנזק, כדלקמן:

     

    התקופה לחישוב הנזק

     

46. בחוות דעתו, חישב רו"ח יפעת את הנזק לתובעים לפי שתי חלופות. החלופה הראשונה היא – חישוב הנזק עד ליום 30.4.17 – מועד פינוי המושכר עליו הסכימו הצדדים במסגרת המרצת הפתיחה, וכן המועד בו פונה בפועל המושכר בידי התובעים. החלופה השניה היא – חישוב הנזק עד ליום 30.4.20 – מועד פינוי המושכר בהתאם למכתב מימוש האופציה השניה.

     

    איני מוצאת בסיס לחישוב נזקי התובעים עד תום תקופת האופציה השניה. התובעים לא מימשו הלכה למעשה את האופציה השניה, כי אם הודיעו על מימוש מותנה של האופציה. אפשרות זו של מימוש על תנאי אינה מעוגנת בהוראות הסכם השכירות. למעלה מכך, הודעת המימוש הוגשה לאחר שהתובעים הגישו את המרצת הפתיחה, כך שמימוש האופציה היה מנוגד להוראת סעיף 3.2.3 להסכם השכירות לפיו תנאי למימוש האופציה הוא כי בתקופת השכירות לא היו כל הליכים משפטיים בין המשכיר לשוכר בנוגע להסכם השכירות. אנגל עצמם דחו, במכתבם מיום 5.3.17, את הודעת המימוש והבהירו כי לתובעים כלל לא עומדת הזכות לבקש את מימוש האופציה בנסיבות אלה. ממכלול טעמים אלה, האופציה השניה מעולם לא מומשה, כך שתום תקופת האופציה השניה אינו מהווה פקטור רלוונטי באמדן הנזק.

     

47. לטענת התובעים יש לחשב את הנזק עד לתום תקופת האופציה השניה מאחר שהם רכשו את המינימרקט מתוך ציפיה להפעילו למשך כל תקופת השכירות, לרבות תקופות האופציה, כאשר הפרות אנגל הן שמנעו מהם את מימושה של תקופה זו. אין בידי לקבל טענות אלה. כאמור, התובעים מעולם לא מימשו את תקופת האופציה השניה, ואף היו מנועים מלעשות כן אחר שהגישו את המרצת הפתיחה מטעמם. בהינתן בחירת התובעים לממש את האופציה הראשונה ביודעם על פרויקט התמ"א המתוכנן, נוכח אופייה הקל של הפרת הסכם השכירות בידי אנגל, כעולה מהיקף הנזקים המתון שנגרם לתובעים, כמבואר להלן, אין מקום לחייב את אנגל בפיצויים בגין ציפייתם של התובעים להתקשרות ממושכת מזו שמומשה בפועל. על כן אין בסיס חוזי לטענת התובעים כי יש להתחשב בתקופת אופציה זו כתקופה מחייבת לצרכי חישוב הנזק.

     

    לפיכך אני מבכרת את חישוב הנזק בהתאם לחלופה הראשונה עד ליום הפינוי בפועל – ה- 30.4.17.

     

48. אשר למועד תחילת חישוב הנזק – רו"ח יפעת קבע כי מועד תחילת חישוב הנזק הוא חודש דצמבר 2016. זאת לפי הנתונים בדבר ירידה בהכנסות המינימרקט בחודש זה, ובלשון רו"ח יפעת: "על סמך הירידה התלולה בהכנסות המינימרקט לאחר תחילת העבודות בדצמבר 2016 ניתן לקבוע כי מועד תחילת חישוב הנזק שנגרם לתובעים מעבודות הבנייה הוא דצמבר 2016" (פסקה 20 לחוות דעת יפעת).

     

    לטענת התובעים מועד תחילת הנזק בחודש יולי 2016, עת תלו אנגל או מי מטעמם שלט גדול על הבניין המודיע על התכנית לביצוע עבודות התמ"א. ברם התובעים לא הציגו כל ראיה לכך שהשלט הוצב במועד זה (לטענת אנגל השלט הוצב זמן רב קודם לכן, עוד באוקטובר 2015), וכן לא הוצגה ראיה לכך שבשל הצבת השלט אכן נגרמה ירידת הכנסות בפועל, כדברי רו"ח יפעת: "במאמר מוסגר אציין כי התובעת לא הציגה כל ראיה חיצונית לכך שהשלט הוצב ביולי 2016 ... כפי שרואים מהנתונים שהציג רו"ח יואב חלה ירידה בהכנסות המינימרקט גם בין שנת 2014 לשנת 2015 ובין 2015 ל- 2016. הניסיון לקשר בין הצבת השלט ביולי 2016 לבין הירידה בהכנסות אינה מקובלת עלי" (סעיפים 18 – 19 לחוות דעת יפעת). לטענת אנגל מועד תחילת הנזק נקבע על ידי רו"ח יפעת באופן שרירותי, אך בהינתן זמן תחילת העבודות ביום 18.12.16 ולאור ממצאיו של רו"ח יפעת בדבר ירידתה תלולה בהכנסות המינימרקט בעיתוי זה, איני מוצאת כי מדובר במועד שרירותי שאינו סביר.

     

    לאור האמור אני מאמצת את קביעת רו"ח יפעת כי מועד תחילת חישוב הנזק הוא בחודש דצמבר 2016, וקובעת כי התקופה לחישוב הנזק היא בין חודש דצמבר 2016 ליום 30.4.17.

     

    חישוב הנזק לפי החלופה הראשונה

     

49. בחוות דעתו, בחישוב הנזק לפי החלופה הראשונה החל מחודש דצמבר 2016 ועד ליום 30.4.17, מצא רו"ח יפעת את הנזק כעומד על סך נומינלי של 149,000 ₪, על פי הפירוט הבא: אבדן הכנסות – אין נזק (שכן סך הוצאות ההנהלה וכלליות – 140,000 ₪ עולה על סך הרווח הגולמי שנמנע – 109,786 ₪); הפסד ממכירת רכוש קבוע – 29,000 ₪; הפסד בגין מימוש מלאי במחירי הפסד – 60,000 ₪; הפסד בגין פגיעה במוניטין – 60,000 ₪.

     

    בחקירתו הנגדית ובתשובתו בכתב של רו"ח יפעת לשאלות שנשאל בחקירה נגדית מיום 8.3.21 אישר רו"ח יפעת כי עבור חמשת החודשים מדצמבר 2016 ועד אפריל 2017 לא היה מקום להפחית את הסך החודשי של 28,000 ₪ בגין "הוצאות הנהלה וכלליות", שכן מדובר בהוצאות "שקועות". כפועל יוצא מכך, יש לתקן את רכיב אבדן ההכנסות מ- 0 לסך של 109,786 ₪, אשר הוא סך הרווח הגולמי שנמנע (בסיכומיהם טענו התובעים כי סך ההפסדים לעבר עומד על 135,263 ₪, אך מדובר בטעות, שכן סכום זה הוא סך ההוצאות השקועות שרו"ח יפעת מצא שלא לנכות ואינו משקף את הפסד הרווח. אפנה לעניין זה לחוות דעתו של רו"ח קוסטרינסקי מטעם התובעים לפיה סך ההפסדים לעבר עומד על 111,471 ₪. אין כל היגיון בטענת התובעים בסיכומיהם כי על פי חישובו של רו"ח יפעת סך ההפסדים לעבר גבוה מסך ההפסדים לעבר לו הם טוענים בעצמם).

     

    משמעות הדברים היא, כי לאחר התיקון, עומד הנזק לפי החלופה הראשונה על סך של 258,786 ₪ (סך הנזק שנקבע בחוות הדעת – 149,000 ₪ בתוספת נזק בגין אבדן הכנסות בסך של 109,786 ₪).

     

50. לטענת אנגל בחישוב אבדן הרווח התעלם רו"ח יפעת מהסכומים ששולמו למשכורות לעובדי העסק וכפועל יוצא מכך קבע באופן שגוי כי העסק היה רווחי אף שלא היה רווחי כלל. עוד טענו אנגל כי הפסד המלאי בסך של 60,000 ₪ נקבע באופן שרירותי וללא ביסוס חשבונאי, ואין לקבל דרך זו של קביעת אובדן מלאי, בייחוד שעה שהיה בידי התובעים זמן מספק למכור את המלאי או לעשות בו שימוש לצרכיהם. כמו כן טענו אנגל כי גם ההפסד בגין רכוש קבוע נקבע בשרירותיות בסך של 29,000 ₪, בהיעדר כל אינדיקציה חשבונאית להשקעות במושכר ומאחר שרו"ח יפעת לא התחשב בעובדה כי מדובר בסופר מרקט שהיה קודם לכן פעיל במשך 5 שנים. טענה נוספת אותה העלו אנגל היא כי לא היה מקום לקביעה בדבר אבדן מוניטין, בנסיבות בהן לתובעים לא היתה זכות להאריך את תוקפו של הסכם השכירות, ונוכח הפרת התובעים את הסכם השכירות באי תשלום שלושה חודשי שכירות ובנקיטה בהליך משפטי כנגד אנגל. אנגל קבלו על כך שאבדן המוניטין שנקבע על ידי רו"ח יפעת זהה לאבדן המוניטין שקבע מומחה התובעים וטענו כי מדובר בקביעה שרירותית.

     

    גם התובעים טענו לשרירותיות של רו"ח יפעת בחישוב המלאי, והפנו לחוות הדעת מטעמם בה "חישוב מדויק" של הפסד המלאי לפי שיעור הרווח הגולמי ההיסטורי של מכירה בהפסד מכורח הנסיבות, אל מול מכירה רגילה. התובעים חלקו גם על כך שלצרכי חישוב של ההפסד ממכירת רכוש קבוע התחשב רו"ח יפעת רק בשיפורים שנעשו במושכר, ולא במכירת המקררים והטלוויזיה.

     

    בהתאם לכלל המעוגן בהלכה הפסוקה, לפיו בית המשפט יאמץ את חוות הדעת של המומחה המקצועי אותו מינה, זולת אם תוכח טעות בולטת בה (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (28.10.10)). לפי אמות מידה אלה איני מוצאת להתערב בקביעותיו של רו"ח יפעת בדבר הנזק בגין הפסד ממכירת רכוש קבוע, הפסד בגין מימוש מלאי וכן הפסד בגין פגיעה במוניטין. זאת משלא הוכחה טעות בולטת בקביעותיו של רו"ח יפעת. עם זאת, אני מוצאת להתערב בקביעתו של רו"ח יפעת בדבר אבדן הכנסות, שכן דומה שזו אינה משקפת באופן אותנטי את מצב רווחיותו של העסק.

     

    אבדן רווח

     

51. רו"ח יפעת הסביר בחוות דעתו את העקרונות על בסיסם חישב את אבדן הרווח.

     

    רו"ח יפעת מצא כי עוד קודם לתקופת החישוב ניכרת ירידה מתמשכת במכירות במינימרקט, אשר לא ניתן להסבירה (סעיף 30 לחוות דעת יפעת). לצורך חישוב אובדן ההכנסות של המינימרקט בתקופת הנזק, ובשל הירידה בהכנסות המינימרקט שקדמה לתקופת הנזק, קבע רו"ח יפעת כבסיס לחישוב את ההכנסה הממוצעת בשנים 2015 – 2016.

     

    לשם חישוב הרווח הגולמי קבע רו"ח יפעת כי מאחר שהמינימרקט הוא עסק משפחתי וכל המשכורות במינימרקט משולמות לתא משפחתי אחד, הרי שלצורך חישוב אובדן ההכנסות יש להתעלם מהוצאות השכר ששולמו לבני התא המשפחתי, הכלולות בעלות המכר ובהוצאות הנהלה וכלליות. רו"ח יפעת הבהיר כי למרות שהמינימרקט מאוגד כחברה בע"מ יש לבדוק את רווחיותו ללא התחשבות בהוצאות השכר של התא המשפחתי (סעיף 36 לחוות דעת יפעת). זאת בהתאם לעקרון "מהות קודמת לצורה" (Substance over Legal Form) – שמשמעו הצגת העסקאות בהתאם למהותן הכלכלית ולא בהתאם לצורתן המשפטית.

     

    רו"ח יפעת מצא כי ההכנסות הממוצעות לחודשים ינואר עד אפריל וכן דצמבר בשנים 2015 ו- 2016 עמד על 888,000 ₪, וכי ההכנסות בפועל לחודשים דצמבר 2016 וכן ינואר – אפריל 2017 מסתכמות בסך של 411,000 ₪, כך שאבדן ההכנסות בתקופת הנזק הוא 477,000 ₪. רו"ח יפעת העמיד את הרווח הגולמי על שיעור של 23% מאובדן ההכנסות בתקופת הנזק. בחוות הדעת רו"ח יפעת הפחית מהרווח הגולמי הוצאות הנהלה וכלליות, שאינן כוללות משכורות של בני המשפחה (בסך של 28,000 ₪ לחודש). אך, כאמור, בחקירתו הנגדית ובתשובתו לשאלות הצדדים מיום 8.3.21 חזר בו רו"ח יפעת מהקביעה כי יש להפחית הוצאות הנהלה וכלליות עבור התקופה דצמבר 2016 – אפריל 2017. חישוב זה מוביל לתוצאה לפיה המינימרקט היה רווחי, וכפועל יוצא מכך נגרם נזק בדמות אבדן רווחים בתקופת הנזק, כמתואר לעיל.

     

52. אין חולק כי בניכוי הוצאות השכר ששולם בפועל לעובדים במינימרקט – המינימרקט לא היה רווחי מאז הקמתו. אפנה לעניין זה לדוחות הרווח וההפסד שהגישה ק.ד.ר. מהם עולה כי קיימים הפסדים תפעוליים משמעותיים בק.ד.ר. לאורך כל תקופת השכירות (וראו את ניתוח דוחות הרווח וההפסד בסעיף 3.3 לחוות דעתו של רו"ח אריה רוטמן – המומחה מטעם אנגל. רו"ח יפעת לא חלק על כך שעל פי הדוחות הכספיים היתה ק.ד.ר. נתונה בהפסדים לאורך התקופה, אך טען, כאמור, כי אין לבצע את חישוב הרווח הגולמי לפי הנתונים שבדוחות הכספיים (סעיפים 36 – 37 לחוות דעת יפעת). משמעות הדבר היא, כי רק בשל אי ניכוי הוצאות השכר קבע רו"ח יפעת כי העסק היה רווחי בתקופה שקדמה לתקופת הנזק – ואף בתקופת הנזק.

     

    אין בידי לקבל את קביעתו של רו"ח יפעת כי בשל כך שהמינימרקט הוא עסק משפחתי, הרי שלצורך התחקות אחר רווחיות העסק יש להתעלם מהוצאות השכר ששולמו לבני המשפחה. קביעה זו מנוגדת לכללי החשבונאות לפיהם הוצאות שכר תופחתנה מהכנסות העסק לשם חישוב רווחיות העסק בין אם מדובר בהוצאות שכר המשולמות לבני המשפחה של בעל העסק ובין אם לאו. אין זה צודק כי לצרכי מס תדווח ק.ד.ר. על הפסדים, תוך חיסכון בתשלום מס וקבלת אפשרות לקיזוז ההפסדים, אך לצרכי תביעה זו תוצג ק.ד.ר. כרווחית לשם קבלת פיצוי בגין אבדן רווחים שלמעשה כלל לא הפיקה, על פי דיווחיה היא בדוחותיה הכספיים.

     

    הקביעה לפיה יש להתעלם במקרה זה מהוצאות שכר ששולמו לבני המשפחה אף אינה משקפת נכוחה את המציאות. במקרה דנן שולם שכר לבני המשפחה עבור עבודתם האותנטית במינימרקט. לא היו עובדים אחרים מעבר לבני המשפחה, ובני המשפחה הם אלה שתפעלו את המינימרקט וקיבלו תשלום עבור עבודתם. על כן עסקינן בהוצאה עבור פעילותו השוטפת של העסק שאין סיבה להתעלם ממנה. לא יעלה על הדעת כי מינימרקט המעסיק עובדים חיצוניים ייחשב כנתון בהפסדים, בעוד מינימרקט בעל היקף פעילות זהה, בו עובדים בני המשפחה שהמינימרקט בבעלותה באותו השכר – ייחשב כרווחי אך מחמת העובדה כי עובדיו הם בני המשפחה.

     

    ומכל מקום, גם לו היה היגיון חשבונאי בקביעה כי במינימרקט שהוא עסק משפחתי יש להתעלם מהוצאות השכר לצורך חישוב הרווח, הרי שאין כל הצדקה להשתמש במתודה זו באמדן הנזקים בהם חבים אנגל. אמדן הנזק אמור לשקף את הנזק שהסבו אנגל למינימרקט כתוצאה מעבודות התמ"א, תהא זהות עובדי המינימרקט אשר תהא. תוצאה לפיה רכיב מסויים של הנזק ייקבע אך לפי השאלה האם העובדים במינימרקט הם חלק מתא משפחתי או שמא עובדים חיצוניים – אינה הוגנת או סבירה.

     

    לפיכך אני מאמצת את נתוני הדוחות הכספיים המלמדים כי לאורך כל תקופת השכירות היתה ק.ד.ר נתונה בהפסד, וכפועל יוצא מכך, אני דוחה את רכיב אבדן הרווח.

     

    הפסד בגין רכוש קבוע

     

53. בחוות דעתו קיבל רו"ח יפעת באופן חלקי את טענת התובעים לאבדן שיפורים במושכר, אשר עקב נטישת המינימרקט אינם ניתנים למימוש, והעמיד את ההפסד בגין רכוש קבוע על סך של 29,000 ₪ (סעיף 46 לחוות הדעת). בחקירתו הנגדית הבהיר רו"ח יפעת כי דלה את הנתונים אודות שיפורים במושכר מהנתונים הכספיים של החברה (עמ' 36 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורה 1). בחקירתו הנגדית הבהיר עוד כי לא מצא להתחשב במכירת המקררים משלא הוצגו נתונים בעניין, כי הטלוויזיה – מסך 42 אינץ' משומש שווה ל- 0, וכן כי רו"ח קוסטרינסקי מטעם התובעים הסכים עמו, כי למעשה הסעיף העיקרי שניתן לאשר תחת הפסד בגין רכוש קבוע הוא אבדן שיפורים (עמ' 25 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 15, 21 – 22, 26, עמ' 26, שורות 3 – 6). בהיעדר ראיות לסתור, ונוכח הסכום המתון שנקבע, המתיישב גם עם העובדה כי קודם לכניסת התובעים למושכר פעל במקום מינימרקט, אני מוצאת לאמץ קביעות אלה.

     

    הפסד בגין מימוש מלאי

     

54. רו"ח יפעת נימק את קביעתו בדבר קיומו של הפסד המלאי בסך של 60,000 ₪ בכך שהמינימרקט לא ניהל רישומי מלאי ממוחשבים. רו"ח יפעת ציין כי מניסיונו בנסיבות אלה לא ניתן להסתמך על נתוני המלאי שבדו"ח הכספי המבוקר, ועל רקע האמור העריך את ההפסד בגין מימוש מלאי במחירי הפסד בסך של 60,000 ₪ (סעיף 47 לחוות דעת יפעת).

     

    בחקירתו הנגדית הרחיב רו"ח יפעת אודות הקושי באומדן המלאי שמומש במחירי הפסד במקרה זה, בהיעדר ספירות מלאי, ומאחר שלא ניתן להסתמך על דוחות המינימרקט, שכן אלה אינם אמינים ולא התנהלו באופן ממוחשב (עמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 16 – 22). רו"ח יפעת הבהיר כי מאחר שמדובר היה בעסק משפחתי, יתכן שחלק מהמכירות לא דווחו כמו שצריך וכי ניהול המלאי לא היה מהימן, ועל כן אינו יכול להסתמך על דוחות החברה בנסיבות אלה (עמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 10 – 15). בנסיבות אלה הסביר רו"ח יפעת כי אמד את הפסד המלאי בסך של 60,000 ₪, וכן העריך כי הטווח התחתון לאמדן מלאי במקרה זה היה עומד על 40,000 ₪ (עמ' 37 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 10 – 12). אני מוצאת את ההסבר לצורך באומדן במקרה דנן מתקבל על הדעת. בנסיבות אלה, ובהינתן הטווחים האפשריים שפורטו על ידי רו"ח יפעת בעדותו – אני מתרשמת כי העמדת ההפסד בגין מימוש מלאי על סך של 60,000 ₪ שקולה וסבירה, ואיני מוצאת להתערב בה.

     

    הפסד בגין אבדן מוניטין

     

55. רו"ח יפעת הכיר באבדן מוניטין בסך של 60,000 ₪. בחוות דעתו הבהיר רו"ח יפעת כי מדובר למעשה ב"דמי פינוי", אשר הם רכיב תמורה מוכר במכירת עסקים, עבור המיקום של העסק וזכות השימוש בו כמקור להכנסות. הוא קבע כי יש סבירות גבוהה כי לו התובעים היו נשארים במושכר עד תום האופציה השניה, היו יכולים לקבל ממי שהיה רוכש את העסק דמי פינוי כאמור (סעיף 49 לחוות דעת יפעת). רו"ח יפעת הבהיר בחקירתו הנגדית כי בקביעת מוניטין במתכונת זו אין הכוונה ל"שווי העודף של העסק", אלא ל"מה שמשלמים דמי פינוי בכל העסקים האלה, 60,000 ₪ או פחות". (עמ' 34 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.21, שורות 8 – 10, 12). אני מקבלת את הסבריו של רו"ח יפעת ואת הסכום השקול שקבע עבור אבדן מוניטין כאמור. אין בידי לקבל את טענת אנגל כי רו"ח יפעת חזר בו בחקירתו הנגדית מקביעתו בדבר אבדן מוניטין. כל שהבהיר רו"ח יפעת הוא כי בקבעו מוניטין, אין המדובר במוניטין במובן של "שווי עודף של העסק", כי אם בדמי פינוי כאמור.

     

    נזקים פרטיים שנגרמו לאבי והוצאות

     

56. רו"ח יפעת דחה את ראש הנזק של הפסדים אישיים שנגרמו לאבי. הוא קבע כי חישוב הנזקים הנטענים בגין חודשים בהם היה אבי עסוק ב"חיסול" המינימרקט – הוא "חישוב סתמי" שאינו נתמך בראיות. דו"ח יפעת גם לא קיבל את הטענה לנזק בגין מכירת מונית בהיעדר ראיות לכך שמכירת המונית נועדה לשלם חובות לספקים, וכן בהיעדר ראיה האם התמורה ממכירת המונית נרשמה כהלוואת בעלים בק.ד.ר.. בהיעדר ביסוס ראייתי, כמובהר בחוות דעת יפעת, איני מוצאת לקבל ראש נזק זה. התובעים עתרו עוד לחיוב אנגל בהוצאות המרצת הפתיחה. לא מצאתי הצדקה או ביסוס משפטי לכך.

     

    נזקי התובעים – סיכום 

     

57. אני מאמצת את קביעותיו של רו"ח יפעת לפיהן נגרם לתובעים נזק בסך נומינלי של 149,000 ₪, וזאת בגין הפסד ממכירת רכוש קבוע, הפסד בגין מימוש מלאי במחירי הפסד והפסד בגין פגיעה במוניטין. לצד זאת איני מקבלת את קביעותיו של רו"ח יפעת בדבר נזק מאבדן הכנסות וקובעת כי לא הוכח אבדן רווח.

     

    היקף הנזק המתון בעקבות עבודות התמ"א עולה בקנה אחד עם התנהלות התובעים, שבחרו לממש את האופציה הראשונה ולהמשיך ולנהל את העסק על אף הידיעה בדבר פרויקט התמ"א המתוכנן. דומה כי התובעים לא צפו כי בעקבות פרויקט התמ"א ייגרמו להם נזקים משמעותיים והדבר מתיישב עם הקביעות בדבר גובה הנזק שנגרם בפועל.

     

    סוף דבר

     

58. אני מורה לנתבעת 1 – אנגל – לשלם לתובעים סך של 149,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.4.17 ועד ליום התשלום המלא בפועל, וכן שיעור של 20% מאגרת בית המשפט כפי ששולמה ומשכר העדים כפי שנפסק במהלך הדיון ושכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪.

     

    התביעה כנגד הנתבעים 2 ו- 3 – אילן וחמדה – נדחית ללא צו להוצאות.

     

    התביעה כנגד הנתבעים 4 ו- 5 – שמשון ואהרונוב מרקט – נדחית. התובעים יישאו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד של הנתבעים 4 ו- 5 בסך של 40,000 ₪.

     

    הסכומים הכוללים ישולמו בתוך שלושים יום.

     

    בפסיקת ההוצאות ושכ"ט עו"ד התחשבתי, בין היתר, בתוצאת פסק הדין, בדחיית התביעה נגד הנתבעים 4 ו- 5 ובפער בין תוצאת פסק הדין לבין סכום התביעה המקורי. פער זה מעמיד בספק את ההצדקה להיקף המשאבים שהושקעו בניהול הליך ממושך, מורכב ומרובה דיונים.

     

    ניתנה היום, בז' תמוז תשפ"ה, ב03 יולי 2025, בהעדר הצדדים.