בית המשפט שוכנע שבמועד כריתת החוזה ידעה המשכירה על עבודות החיזוק הצפויות בנכס, שעלולות לפגוע ברווחיות העסק: "חוסר תום לב במשא ומתן"
חברה שהשכירה נכס בתל אביב לשם הפעלת מינימרקט, מבלי לגלות לשוכרים על תמ"א צפויה העשויה לפגוע במחזור העסקים, תפצה אותם ב-149,000 שקל בתוספת הוצאות משפט - כך הוכרע לאחרונה בבית משפט השלום בעיר. השופטת פנינה נויבירט קבעה שהסתרת המידע עולה כדי חוסר תום-לב במשא ומתן.
הנתבעת, "ח.א אנגל אחזקות", רכשה באוגוסט 2011 את הנכס שבמוקד ההליך: יחידת קרקע בבניין הממוקם ברחוב מרמורק שבתל אביב. פחות משנה לאחר מכן, במאי 2012, היא חתמה על חוזה להשכרת היחידה לתובעים - חברה ובעליה - לשם הפעלת מינימרקט.
השנים חלפו ובתחילת 2016 ניתן היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בבניין, כאשר העבודות בפועל החלו בדצמבר אותה שנה. השוכרים, שנבהלו מהירידה הדרסטית הצפויה בהכנסותיהם בשל המיזם, הגיעו להסכמה עם "אנגל" שיתפנו עד אפריל 2017. כשנה לאחר יציאתם מהנכס - הגישו את התביעה לבית המשפט.
לטענת השוכרים בעלת הנכס תכננה את פרויקט התמ"א עוד בטרם נחתם ביניהם חוזה השכירות, וזאת מבלי לגלות להם על כך. לשיטתם מדובר בחוסר תום לב המצדיק לחייבה בנזקים שנגרמו להם, בסך כמיליון שקל - בין השאר בגין אובדן רווח, מלאי, רכוש קבוע ומוניטין.
מנגד טענה "אנגל" שנושא שיפוץ הנכס עלה במסגרת המשא ומתן לקראת החוזה, כך שהשוכרים ידעו עליו. מעבר לכך, נטען, הדבר עוגן בהסכם השכירות עצמו. בעלת הנכס הוסיפה שהתובעים בחרו במודע להגדיל את נזקיהם, עת מימשו אופציה להארכת השכירות בתקופה שבה אין מחלוקת כי ידעו על התמ"א הצפויה.
האדריכל התחיל לעבוד
השופטת נויבירט התרשמה ממסכת הראיות כי פרויקט התמ"א החל לקרום עור וגידים עוד בטרם חתמו הצדדים על הסכם השכירות, וכי הדבר לא גולה לשוכרים בשלב המשא ומתן.
כך, התברר שבמהלך 2011, השנה שקדמה להשכרה, התקשר אחד מבעלי "אנגל" עם אדריכל לצורך בחינת היתכנות לתמ"א. הוא אומנם טען בבית המשפט שרק התייעץ עימו, אבל השופטת קבעה שגם בהנחה שגרסתו נכונה - הרי שעצם בחירתו לשתף את בעל המקצוע בתוכניותיו, מלמדת שהוא נערך לביצוע תמ"א כבר בשנה זו.
לזאת הוסיפה השופטת את העובדה שהסכם התמ"א נחתם באוקטובר 2012, כלומר חמישה חודשים בלבד לאחר חתימת חוזה השכירות. על רקע ההכנות המרובות הנדרשות לכניסה למיזם, כתבה השופטת ש"סביר ומתבקש להניח כי אנגל ובעליה תכננו את הפרויקט לכל הפחות מספר חודשים קודם לכריתת הסכם התמ"א", ואף לפני חוזה השכירות.
השופטת קבעה שאי הגילוי לשוכרים על התמ"א הצפויה עובר לחתימת חוזה השכירות, מהווה חוסר תום לב במשא ומתן, לפי סעיף 12 לחוק החוזים. אגב כך צוין שבאוגוסט 2016 שיגרה בעלת הנכס מכתב לשוכרים, בו התחייבה לפצותם "אם יסתבר כי תהיה פגיעה כלשהי בהכנסות המינימרקט" עקב עבודות התמ"א. השופטת קבעה שמדובר בהתחייבות חוזית בעלת תוקף משפטי לכל דבר.
בסיכום העניין חויבה "אנגל" לפצות את שוכריה לשעבר ב-149,000 שקל, בגין הפסדים ממכירת רכוש קבוע, מימוש מלאי במחירי הפסד ופגיעה במוניטין. עוד קבעה השופטת שבעלת הנכס תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 35,000 שקל והוצאות משפט.
- ב"כ התובעים: עו"ד אסף גבאי
- ב"כ הנתבעים 1-3: עו"ד אורן בן יאיר
- ב"כ הנתבעים 4-5: עו"ד יניב גורן
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.