פתח דבר:
לפני תביעה כספית לתשלום דמי תיווך על ידי התובע בסך של 247,123 ₪ כולל ריבית שנטען כי היא בגדר ריבית הסכמית.
העובדות:
התובע הינו מתווך מקרקעין מורשה.
הנתבע התעניין ברכישת דירת פנטהאוז בפרויקט שנבנה ברחוב אבשלום חביב 5, בתל אביב (להלן: "הבניין") על ידי הקבלן שמשון זליג ושות' (להלן: "הקבלן או היזם "). במסגרת הפרויקט חלק מהדירות שנבנו הוקנו לקבלן וחלקן נבנו עבור בעלי המקרקעין. הדירה בה עסקינן הייתה בבעלות שני אחים, יורשים של אימם המנוחה, אשר כפי שהוכח, התכוונו מלכתחילה למכור אותה כדירת מגורים, לאחר שבניית הדירה תסתיים, יינתן טופס 4, כך שניתן יהיה להסתמך לצורך כך לשם חישוב המס בהתאם לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. ראה הגדרת המונח "דירת מגורים", בסעיף 1 של החוק.
חשוב לציין כי התובע עבד אצל הקבלן, בשיווק דירות הקבלן עד חודש אוקטובר 2014, אך משמכר הקבלן את כל הדירות להן היה זכאי, הופסקה עבודתו של התובע אצל הקבלן.
ביום 7.11.2014 חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), אשר היווה את ההסכם בין הצדדים (להלן: "ההסכם"; נספח 1 לכתב התביעה). ההסכם נחתם בקשר לדירה מספר 51 המצויה בקומה ה- 13, אשר מחירה צוין כמחיר "לא סופי" של 10 מיליון ₪ (להלן: "הדירה").
במסגרת ההסכם התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% מהסכום הכולל של עסקת הרכישה, בתוספת מע"מ, וזאת "מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם". עוד נקבע בטופס כי כל תשלום שלא יעשה בתוך שלושה ימים יישא הפרשי הצמדה וריבית כנהוג בחשבונות עו"ש, מהיום לתשלום ועד ליום פירעון התשלום בפועל.
בסעיף אחר שבטופס צוין כי התחייבות הנתבע לתשלום דמי התיווך הינה תמורת עצם קבלת כתובתו של הנכס והיא תחול בין אם תתבצע ההתקשרות באופן ישיר ובין אם באופן בלתי ישיר.
לאחר החתימה על ההסכם הוצגה הדירה בפני הנתבע על ידי התובע, ובהמשך הוצגה בפניו 3 פעמים נוספות על ידי התובע.
זמן מה לאחר מכן פסק הקשר בין הצדדים, והנתבע רכש לבסוף את הדירה ביום 15.8.2016, במחיר של כ- 9.4 מיליון ₪.
לאחר שנודע לתובע על ביצוע העסקה פנה אל הנתבע ודרש את עמלת התיווך, לכך הנתבע סירב ומכאן התביעה.
טענות הצדדים
תמצית טענות התובע
על פי כתב התביעה במהלך חודש נובמבר 2014 פנה הנתבע אל התובע והביע את רצונו לרכוש דירה בבניין. בשלב זה לא נותרו דירות פנויות למכירה מהיזם ושיווק הדירות בבניין על ידי היזם הסתיים. התובע הודיע לנתבע כי אחד מבעלי הדירות בבניין העמיד אותה למכירה באמצעות התובע כמתווך.
הנתבע ביקש שהתובע יסייע לו לברר מי הבעלים של הדירה, כן ביקש לבקר בה ולבחון אם היא מתאימה לצרכיו וכן לדעת מה המחיר המבוקש עבורה.
התובע טוען כי השלים את כל חיוביו לפי הסכם התיווך.
לאחר מכן הוצג הנכס לנתבע על ידי התובע שלוש פעמים נוספות. הוא מסר לנתבע את מחיר המכירה המבוקש, וכן את מספר הטלפון של בעלי הדירה. לטענתו, ניסה להגיע למחיר שיהיה מוסכם על הנתבע ועל בעלי דירה.
התובע הוסיף וציין כי בשלב זה הדירה לא הוצעה למכירה לציבור הרחב ולא באמצעות מתווכים אחרים. כך שניתן היה לדעת על הכוונה למכירת הדירה רק באמצעותו וניתן היה לרכוש את הדירה רק בתיווכו.
למרות מאמציו הרבים של התובע, ונכונותו לבצע כל פעולת תיווך נוספת שהייתה נדרשת ממנו, ניתק הנתבע את הקשר עם התובע באופן מלאכותי בטענה שהמחיר שדורש בעל הנכס בסך 10 מיליון ₪ הינו מחיר מוגזם וכי הוא מוכן לשלם סך של 6 מיליון ₪ בלבד.
בחלוף זמן מה, דרשו בעלי הדירה מהתובע להפסיק להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים.
בדיעבד התברר לתובע כי לאחר שפסק הקשר בינו לבין הנתבע, הגיע הנתבע לראות את הדירה פעם נוספת ופנה לבעלי הדירה באופן ישיר לצורך רכישתה. מסיכומי התובע עולה כי הוא מקבל את הטענה לפיה הקשר בין הנתבע לבין בעלי הדירה התחדש במחצית חודש יוני 2016, וכי הנתבע רכש לבסוף את הדירה ביום 15.8.2016, בשווי של כ- 9.4 מיליון ₪.
התובע טען כי מעצם הצגת כתובת הדירה לנתבע וההיכרות שערך בין הנתבע לבין הדירה ובעליה, יש לראות בו בגדר "הגורם היעיל", שבלעדיו הנתבע לא היה כורת את העסקה לרכישת הדירה. משכך על הנתבע לשלם את דמי התיווך על פי ההסכם, בסכום של 219,960 ש"ח, בצירוף ריבית בשיעור של 5%, בסכום המוערך נכון למועד הגשת התביעה בסך של 27,163.48 ₪.
עוד טען התובע כי הנתבע המתין כמה חודשים לפני שפנה באופן עצמאי לבעל הנכס, תוך הסתרת פנייתו זו מהתובע – כל זאת בניסיון חסר תום לב לחמוק מהתחייבותו המפורשת לשלם את דמי התיווך המגיעים לתובע על פי ההסכם.
תמצית טענות הנתבע:
בחודש יולי 2012 רכש בנו של הנתבע דירה בבניין הרלבנטי. לאור כך, הנתבע ידע כי קיימת דירה המצויה בקומה 13, אשר טרם נמכרה ועודנה מצויה בבעלות מי מבעלי הקרקע.
בחודש נובמבר 2014 פנה הנתבע למשרדי הקבלן שהוקמו בשטח לצורך פרויקט הבנייה, וביקש לראות את הדירה.
במשרדי הקבלן מסרו לנתבע כי מי ש"מתעסק" עם הדירה, הינו התובע ומסרו לנתבע את מספר הטלפון של התובע. התובע הציג עצמו כמתווך, אשר הוסמך למכור את הדירה והסביר כי קיימים לקוחות רבים אשר מתעניינים בדירה, אולם הואיל ובנו של הנתבע רכש דירה בפרויקט, התובע ידאג לנתבע ובמידה ויהיה מעוניין בדירה, הוא זה שירכוש אותה.
הנתבע טען כי בשלב מאוחר יותר הסתבר לו כי התובע הציג בפניו מצג כוזב, ובניגוד לדבריו כלל לא הוסמך על ידי בעל הדירה לפעול למכירתה. לו היה הנתבע יודע שהתובע אינו מוסמך לפעול למכירת הדירה או שיווקה, לא היה חותם על טופס ההזמנה.
הואיל והפרויקט היה בשלבי בניה, לא הייתה גישה מסודרת לדירה, ועובדי הקבלן הם אלה שאפשרו לצדדים את הכניסה אליה, זאת לאור הקשר שהיה בינם לבין התובע. הפגישה עם בעלי הדירה ארכה מספר דקות, ונערכה בנוכחות התובע. במהלכה הבהיר הבעלים כי בשלב זה, כלל אינו מעוניין למכור את זכויותיו במקרקעין. טופס 4 לבניין ניתן ביום 10.3.2015 וטופס אכלוס ניתן ביום 19.5.2015. בנסיבות אלה, ככל שהבעלים היה מוכר את זכויותיו במקרקעין בטרם ניתן טופס האכלוס, היה מחויב במס שבח בשיעור גבוה, וזו לא הייתה נחשבת כמכירת "דירת מגורים".
עוד הבהיר הבעלים כי גם אם היה מסכים למכירה בשלב זה, היה דורש מחיר של 11.2 מיליון ₪, מחיר שכלל לא היה ריאלי אותה עת. עוד נטען כי המחיר של 10 מיליון ₪ שנרשם בהסכם התיווך לא היה על דעת הבעלים.
כן נטען כי באותו שלב לא ניתן היה באופן מעשי למכור את הזכויות במקרקעין לצד שלישי, זאת
בהתאם להסכם שירותי הבניה שבין בעלי הדירה לקבלן, לפיו עד מועד מסירת החזקה בדירה לא ניתן היה לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים בכוח ו/או גורמים ממנים.
לאחר אותה פגישה עם הבעלים, נותק הקשר עם הצדדים והנתבע לא עסק בעניינה של הדירה, הנתבע לא ביקש מהתובע לנקוט בפעולה כלשהי ביחס לדירה וממילא התובע לא עשה כל פעולה בנדון.
בשנת 2015, לאחר שהבעלים קיבל בפועל חזקה בדירה, הוא תלה שלט "למכירה" ובו מספר הטלפון לצורך יצירת קשר. הנתבע פנה אותה עת לחפש דירות אחרות לרכישה בפרויקטים אחרים.
רק במחצית שנת 2016, יצר הנתבע קשר עם הבעלים בעניינה של הדירה, באמצעות מספר הטלפון שהופיע על גבי השלט שפורסם. השניים ניהלו מו"מ ארוך שבסופו התקשרו הצדדים בהסכם לרכישת הדירה, כל זאת ללא קשר לתובע, אשר, על פי הטענה, לא היה בגדר ה"גורם היעיל" להתקשרות בעסקה.
דיון והכרעה:
השאלות המרכזיות העולות בתיק זה הן כדלקמן:
האם התובע היווה ה"גורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם למכירת הדירה ?
במידה וכך הוא הדבר- האם הוצג בפני הנתבע מצג שווא טרם החתימה על ההסכם ?
זכאות לדמי תיווך על פי החוק:
סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, (להלן- חוק המתווכים) קובע שלושה תנאים מצטברים, אשר רק בהתקיימותם יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
בענייננו אין מחלוקת שהתובע הינו בעל רישיון תיווך והוא מילא אחר חובת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק. עם זאת, עולה שאלה האם המחיר ;שננקב בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך בסך של 10 מיליון ₪ הינו מחיר העסקה המבוקשת בקירוב, בהתאם לפרטים שיש לציין כאמור בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, נזכיר כי בפועל הבעלים דרש אותה עת סכום של 11.2 מיליון ₪, וטען כי לא ציין בפני התובע את הסכום של 10 מיליון ₪, וייתכן כי ציון המחיר שאינו נכון מלמד על מהות הקשר שהיה בין התובע לבין הבעלים, כפי שיובהר להלן. כמו כן יש לציין כי בהזמנה נרשם רק עוד כ 1/2 שנה. התובע טען כי יש לראות את הכיתוב האמור כציון המועד שבו הנכס יהיה מוכן לרכישה, היינו, "עוד חצי שנה".
האם התובע היה בגדר הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב?
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל", נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות של כל מקרה ומקרה. הפסיקה קבעה כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית. כלומר, אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר (ע"א 2708/14 יוסי ישראלי נ' משה אהרוני (6.12.15); ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' כץ אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל (26.7.94) (להלן: "פס"ד מוסקוביץ").
בענייננו התובע הפנה בכתב התביעה לקבוע בהסכם לפיו התחייבות הנתבע לתשלום דמי תיווך היא תמורת עצם קבלת כתובת הנכס.
ב"כ התובע טען בסיכומי התשובה מטעמו כי פרשנות תכליתית של ההסכם מלמדת שכוונת הסעיף היא להבהיר שהתחייבות הלקוח לשלם את דמי התיווך, ניתנת עבור שירות שמספק המתווך ללקוח וכי גם פנייה ישירה מצד הלקוח לבעל הדירה, תוך עקיפת המתווך, לאחר שסופק השירות- אינה פוטרת את הלקוח מלשלם את דמי התיווך. פרשנות זו היא מוקשית, ואינה מתיישבת באופן טבעי עם לשונו הברורה של ההסכם.
מעבר לכך הוראת סעיף 14(א) לחוק המתווכים הקובעת את תנאי הזכאות לדמי תיווך, הינה הוראת חוק קוגנטית ללא יכולת התנאה עליה, אפילו בהסכמת הצדדים. המסקנה כי הדרישה לכך שהמתווך יהיה הגורם היעיל ביצירת העסקה היא קוגנטית, מתיישבת עם תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים (ראו רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטש (26.1.10) ; רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.7.16). מכאן עולה המסקנה כי אין לאמץ את לשון ההסכם כפשוטה לפיה התובע זכאי לדמי תיווך תמורת עצם מסירת כתובת הנכס, אלא נדרש כי פעולות התיווך שביצע הם שהביאו לכריתת הסכם מחייב. מדובר במעין שכר טרחה מותנה תוצאה, הקשור למידת התועלת שהפיק הלקוח, ולא למידת ההשקעה של המתווך, ראה, פרופ' איל זמיר במאמרו "לקראת חקיקה של דיני התיווך", ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי (תשנ"ו), 225.
על פי כתב התביעה ותצהיר עדותו הראשית של התובע, במהלך חודש נובמבר 2014 פנה הנתבע אל התובע והביע את רצונו לרכוש דירה בבניין. פניית התובע ארעה לאחר שהיזם מכר את כל הדירות בבניין. משכך ומשהיה ידוע לתובע כי בעלי הדירה שבענייננו מעוניינים במכירתה, הודיע לנתבע כי דירה זו הועמדה למכירה.
כלומר, כתובת הדירה במובנה הצר, רחוב אבשלום חביב 5 בתל אביב הייתה ידועה לנתבע עוד קודם להתקשרות בין הצדדים. וכדברי התובע: "מהמשרד...אמרו לי כי מיכה לזר, רוצה לקנות דירה בבניין" וכן: "אמרו לי מהמשרד כי לזר רוצה לקנות דירה מהבניין...אמרו לו בחברה ששמעון זליג אין יותר דירות למכירה אלא יש דירות של בעלי הקרקע, ויואל רונן יודע מה למכירה ומה לא" (פרוטוקול עמ' 22 שורות 19-26).
מדברי התובע שלעיל, ומהאמור בכתב התביעה, משתמע כי הנתבע ביקש לקנות דירה כלשהי בבניין. ואולם מהמשך עדות התובע עלתה תמונה אחרת, לפיה ממשרד הקבלן נמסר לתובע שהנתבע מעוניין לרכוש את הדירה הספציפית בה עסקינן: "ש. אתה אמרת שאמרו לך מהמשרד של זליג, כי שני (בעל הדירה- ד.ו.) רוצה למכור את הדירה? ת. כן. ש. לאחר מכן אמרו לך שמיכה רוצה לקנות את הדירה? ת. כן. זה היה לאחר כמה ימים." (פרוטוקול מיום 23.5.21 עמ' 22 שורות 29-32).
ובהמשך: "ש. ...אתה אמרת לנו שהתקשרו אליך ממשרד זליג, פעמים, אמרו לך תחילה ששני רוצה למכור את הדירה, ואז התקשרו פעם נוספת, אמרו לך לטענתך כי מיכה רוצה לקנות את הדירה.
ת. כן." (פרוטוקול עמ' 23 שורות 8-11).
ואכן בסיכומי התובע השתנתה הגרסה כפי שהופיעה בכתב התביעה, והתובע אישר כי מלכתחילה הנתבע התעניין ברכישת דירת הפנטהאוז בה עסקינן. לשם כך פנה הנתבע לקבלן, אך שם הופנה לתובע, אשר עבד כמנהל מכירות אצל הקבלן עד לחודש אוקטובר 2014, ובסיום עבודתו המשיך לפעול כמתווך. (סעיפים 7-9 ).
במסגרת עדותו העיד הנתבע כי הגיע פיזית למשרד המכירות של הקבלן שהיה מצוי באתר הפרויקט, והתעניין בדירת הפנטהאוז, וכי הדבר היה בתחילת חודש נובמבר או ביום האחרון של חודש אוקטובר 2014. (פרוטוקול עמ' 25 שורות 25-32).
בשלב זה ידע הנתבע שהדירה היא בבעלות אחד מבעלי הקרקע, אך לא ידע את זהות הבעלים. זהות הבעלים נודעה לנתבע עם החתימה על הסכם התיווך (פרוטוקול מיום 23.5.21 עמ' 25 שורות 25-33, עמ' 26 שורות 1-6, עמ' 27 שורות 15-17). כשנשאל הנתבע, מדוע עובדי הקבלן הפנו אותו דווקא לתובע, השיב: "כי הם עשו קנוניה עם יואל. הם הפנו אותי ליואל כי עבדו איתו עד לאותו יום" (פרוטוקול עמ' 26, שורה 13).
הנתבע העיד כי לאחר החתימה על הסכם התיווך, הדירה הוצגה בפניו על ידי התובע שלוש או ארבע פעמים. הנתבע אישר שבלעדי התובע לא היו עובדי הקבלן נותנים לו לעלות לדירה (פרוטוקול עמ' 31 שורות 8-9, עמ' 32 שורות 29-30). הנתבע העיד עוד כי לאחר פגישות אלה, התקיימה פגישה משולשת בנוכחותו, ובנוכחות התובע ומר אסף שני, מי שהיה אחד מבעלי הדירה בתקופה הרלוונטית (להלן- מר שני). במהלך אותה פגישה משולשת הבין הנתבע, לדבריו, כי התובע לא הוסמך על ידי מר שני כנציגו, כי מר שני אינו מעוניין למכור את הדירה ואף אינו יכול לעשות כן, בשל שיקולי מס והוראות חוזה שנחתם אל מול הקבלן. עוד הבין הנתבע כי מר שני נקב בסכום של 11.2 מיליון ₪ רק כדי לבחון את פני השוק, כאשר סכום זה לא היה אקטואלי, שכן ממילא מכירת הדירה לא עמדה על הפרק (פרוטוקול מיום 23.5.21 עמ' 29 שורות 12-20).
מר שני הגיש תצהיר מטעם ההגנה. בתצהירו טען מר שני כי לא נתן הרשאה לתובע למכור את הדירה, אך תחת לחצים מצד התובע הסכים להגיע לפגישה עם הנתבע, היא הפגישה המשולשת. מר שני נקב בסכום לא ראלי של מעל 11 מיליון ₪ במטרה להבין את פוטנציאל השוק. במהלך אותה הפגישה הסביר מר שני שישנה בעיה למכור את הדירה, בגלל ענייני המס, ובכל מקרה רק חלק מהזכויות מצויות בבעלותו. מר שני הצהיר עוד כי לא היה ברשותו מספר הטלפון של הנתבע וכן לא מסר לנתבע את מספר הטלפון שלו (כן ראה, דבריו של מר שני במסגרת עדותו – פרוטוקול עמ' 17 שורות 11-33, עמ' 18 שורות 31-33 ). עוד העיד מר שני כי עורך הדין שליווה אותו ואת אחיו (שהיה גם הוא בעל זכויות בדירה), הזהיר אותם כי לא יהיה סיכום כלשהו למכירת הדירה, לא בעל פה ולא ברמיזה, אחרת רשות המיסים עלולה לראות את הסיכום כמועד בו נוצרה עסקת המכירה.
באשר לפגישה המשולשת התובע לא התייחס להתקיימותה, תוכנה או תוצאותיה במסגרת תצהירו, ובמסגרת עדותו אף הכחיש שהשתתף בפגישה כזו. לטענתו, הפעם הראשונה בה פגש במר שני היא במועד דיון ההוכחות. (עמ' 25 לפרוטוקול שורות 5-13). כשלעצמי, לא נתתי אמון בטענה זו. במסגרת סיכומיו טען התובע כי הפגיש בין הנתבע לתובע, טענה שלא הופיעה במסגרת כתב התביעה. בסיכומיו, התובע לא הכחיש את התקיימותה של הפגישה, אך לגבי עצם נוכחותו באותה פגישה טען כי הדבר איננו רלוונטי, מאחר ובכל מקרה המפגש בין הנתבע לבין מר שני אירע אך ורק בשל מאמציו, ומפגש זה היווה, לטענתו, את תחילתו של המשא ומתן בין הנתבע למר שני; בפגישה זו מר שני נקב במחיר, אף שהיה גבוה וראשוני על מנת לבחון את פוטנציאל השוק וכדי לראות כיצד מגיב הנתבע למחיר, תוך התייחסות לנתבע כאל רוכש פוטנציאלי עתידי.
המסקנה עד כה היא כי בין הצדדים נערכה פגישה משולשת קצרה, שבה התברר במהרה כי אין בסיס לניהול משא ומתן. מכירת הדירה "עוד חצי שנה" (כפי שנרשם בהסכם התיווך) כלל לא עמדה על הפרק אותה עת, ומר שני הבהיר כי אינו מוכן ואינו רשאי להתחייב באופן כלשהו למכירתה כדירת מגורים בעוד חצי שנה. כפי שצוין בכתב ההגנה (סעיף 19), אם בכלל היה מר שני מוכן למכור את זכויותיו במקרקעין אותה עת, היה זה תמורת סכום של 11.2 מיליון ₪, כך שלפי הבנתי, הנתבע הוא שיספוג את תשלום מס השבח בגין מכירת הזכויות במקרקעין, זאת נוכח העובדה שבניית הדירה טרם הסתיימה.
העובדה שהתובע לא טרח להתייחס לאותה פגישה בכתב התביעה או בתצהירו, מעלה תמיהות, ונראה כי אינה פועלת לטובתו. נראה כי התובע ידע היטב כתוצאה מאותה פגישה כי עד מועד סיום בניית הדירה ומסירת החזקה בה לידי הבעלים, אין כל בסיס להמשך המשא ומתן. כפועל יוצא מכך, הריני לקבוע כי אין אמת בטענה שהועלתה בכתב התביעה (סעיף 31), לפיה התובע ניסה להגיע למחיר שיהיה מוסכם על דעת שני הצדדים, כאשר התובע גם לא טרח לנקוב במחיר ספציפי כלשהו בהקשר זה. כמו כן לא הוכחה באופן כלשהו, טענת התובע כי הצדדים (הנתבע ומר שני) ניהלו מספר שיחות טלפון ביניהם (להבדיל מהפגישה המשולשת, שהתובע בעדותו התכחש לקיומה, זאת כנראה היות ולא התיישבה עם הגרסה שהועלתה בכתב התביעה). מר שני וכן הנתבע לא נחקרו בחקירה נגדית בשאלה אם ניהלו ביניהם מספר שיחות טלפון, ואני מאמינה כי הקשר היחידי שנוהל ביניהם עד מחצית חודש יוני 2016, היה באותה פגישה משולשת קצרה שנערכה בנובמבר 2014.
באשר לקשר שבין התובע לבין הנתבע, ב"כ התובע טען בסיכומיו כי הנתבע המשיך לעמוד בקשר עם התובע כמתווך (סעיף 75) והפנה לפירוט שיחות הטלפון יוצאות והודעות SMS (מסרונים) יוצאות שביצע התובע בתקופה בין פברואר 2015 ועד לאוגוסט 2015 (להלן: "תדפיס השיחות"). תדפיס השיחות הוגש כראיה לאחר ששלב הגשת הראיות הסתיים, ובהתאם להחלטה מיום 26.2.20.
התובע הצהיר כי לאחר שהראה את הדירה לנתבע, הקשר ביניהם פסק, אך לא ציין את המועד בו פסק הקשר. במסגרת חקירתו הנגדית העיד כי אינו זוכר מתי פסק הקשר, אך העריך כי הדבר אירע מספר שבועות לאחר מכן (פרוטוקול עמ' 24 שורות 19-27).
על פי תדפיס השיחות, השיחה היוצאת האחרונה ממספר הטלפון של התובע אל הנתבע, נערכה ביום 19.11.2014 (עמ' 22 לתדפיס השיחות). התובע אישר בעדותו כי בתאריך זה התקיימה שיחתו האחרונה עם הנתבע (פרוטוקול מיום 23.5.21 עמ' 24 שורות 28-30 ).
לאחר מכן לא התקיימו שיחות טלפוניות נוספות בין הצדדים. על פי תדפיס השיחות, התובע שלח לנתבע מספר מסרונים בשנת 2015. בשום מקום לא נטען כי הנתבע השיב להודעות אלה. יתר על כן, לא הייתה לתובע כל גרסה שהיא באשר לתוכן ההודעות ששלח, ואף הנתבע לא נחקר בחקירתו הנגדית בקשר לתוכן הודעות אלה. התובע לא טען כי ההודעות קשורות באופן כלשהו לדירה דנן, ולא טען כי היה ברשותו מידע חדש בקשר למחיר הדירה אותו ביקש למסור לנתבע. בהעדר גרסה מטעם התובע באשר לתוכן ההודעות, ולו הצהרה מטעמו כי הן קשורות לדירה דנן, לא ניתן להגיע למסקנה כי הן בעלות משקל לעניינו.
המסקנה היא כי על פי הראיות שהוצגו בפני בית משפט הקשר הקונקרטי שבין הצדדים בנוגע למכירת הדירה, הסתיים בנובמבר 2014. למשא ומתן שהתנהל באותו מועד לא היה בסיס מסחרי או משפטי, והוא נדון לכישלון. מכל מקום, בשלב זה של התרחשות העניינים, לא נכרתה עסקה לרכישת הדירה. עסקת המכר נחתמה לבסוף רק בחודש אוגוסט 2016.
המשך התרחשות האירועים וחתימת הסכם המכר:
הנתבע הצהיר כי בחודש מאי או וני 2015, הבחין בשלט "למכירה" שנתלה על מרפסת הדירה בו צוין מספר הטלפון של בעלי הדירה, אולם רק במחצית חודש יוני 2016 החליט להתקשר למספר הטלפון שצוין בשלט, זאת לאחר שבחן דירות בפרויקטים אחרים, וראה כי במהלך אותה תקופה המחירים האמירו. המשא ומתן בין הנתבע לבין בעלי הדירה ערך כחודשיים, ובסופו של דבר נחתם הסכם המכר ביום 15.8.16.
מר שני אישר בתצהירו כי בחודש מאי 2015 הוא ואחיו קיבלו את החזקה בדירה, ובעקבות כך הדירה הועמדה למכירה. לשם פרסום דבר המכירה נתלה שלט על מרפסת הדירה בו נרשם כי הדירה עומדת למכירה. מר שני הדגיש כי במהלך התקופה שבין חודש נובמבר 2014 ועד לחודש יוני 2016 לא עמד בקשר עם הנתבע בכל דרך שהיא (סעיפים 15, 17-18 לתצהיר).
על פי תצהירו של מר שני במשך חודשים ארוכים הגיעו מתעניינים שונים לראות את הדירה, חלקם עצמאית וחלקם עם מתווכים. מעבר לפרסום הדירה באמצעות השלט, פנה מר שני ל 2-3 מתווכים מטעמו, אך לא פנה לתובע ולא הסמיך אותו לפעול כמתווך בעניין מכירת הדירה. נציין בהקשר זה כי בשנת 2014, מר שני לא היה אמור לשלם לתובע דמי תיווך על פי הצעת התובע עצמו.
מהאמור לעיל עולה כי במקרה דנן התקיימו שני שלבים נפרדים של משא ומתן, כאשר התובע לא היה מעורב בדרך כלשהי בשלב השני בו נקשרה העסקה בשנת 2016, והשאלה אותה יש לבחון האם חל ניתוק שבין שני השלבים, או שהתובע הוא בגדר הגורם היעיל בהבאת הצדדים לידי הסכם מחייב.
במקרים כאלה כאשר מתווך, שהיה פעיל בשלב מסוים וקישר בין הצדדים בעניין עסקה מסוימת, ולא היה בתמונה, כאשר נסתיימה העסקה, יש לבדוק את כל הנסיבות כדי לקבוע אם היה ניתוק ממשי בין שני השלבים" (ע"א 185/80 פרזות בע"מ נ' צבי זקן, (5.8.81)).
בפס"ד מוסקוביץ ציין כבוד הנשיא שמגר כי במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים.
עוד ציין כבוד הנשיא כי יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות, ואלה הם:
(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;
(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
(ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העסקה;
(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העסקה;
בעניין שבפנינו המגעים בין הנתבע למר שני החלו והסתיימו במהלך חודש נובמבר 2014, במהלכו התקיימה ביניהם פגישה אחת קצרה. חידוש הקשר בין הנתבע למר שני אירע בחודש יוני 2016 בחלוף כ- 19 חודשים, ועד המועד בו נחתמה העסקה, אוגוסט 2016, חלפו כ- 21 חודשים.
בסיכומיו שם התובע דגש על הכיתוב "1/2 שנה" שמופיע בהסכם התיווך כאינדיקציה לכך שהתובע ציין שהדירה תהיה מוכנה למכירה רק "עוד 1/2 שנה", כלומר במאי 2015. מכאן שלשיטתו, ממועד זה ועד למועד בו נמכרה הדירה בפועל חלפו כ- 15 חודשים. ואולם, המועד הרלבנטי לעניינו הוא מועד ביצוע פעולות התיווך על ידי התובע, ולא מועד עתידי כלשהו, אשר לגביו לא הושגה כל הסכמה בין הצדדים. מעבר לכך, כפי שהובהר, בעת שהתובע ביצע את פעולות התיווך כלל לא ניתן היה להגיע להסכמה למכירת הדירה תוך חצי שנה.
על כך יש להוסיף כי חלוף פרק זמן של מעל שנה וחצי, יש בו כדי לנתק את הקשר הסיבתי, כאשר מדובר במכירת דירת מגורים. כראיה לכך ניתן לציין כי הנתבע טען בכתב הגנתו כי המשא ומתן שנערך בשנת 2016 היה ארוך עד אשר הצדדים הגיעו לכלל הסכם מחייב. ומהו אותו פרק זמן ארוך בנסיבות של דירת פנטהאוז- מדובר היה בחודשיים בלבד.
ואכן, בפס"ד מוסקוביץ ציין בית המשפט כי במקרה של בית מלון, כפי שהובא בפניו, חלוף זמן של עשרים חודשים אין בו כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין פעולת המתווך המקורי לבין ביצוע העסקה. צוין כי ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן במישור הזיקה הסיבתית- פוחת. ואולם בית המשפט ציין עוד כי במקרה של שכירות למגורים פער בן עשרים חודשים יהווה, בדרך כלל, אינדיקציה לשחיקת הזיקה הסיבתית הדרושה לקימום הזכאות [לדמי התיווך]. "הוא הדין באשר למכר דירת מגורים רגילה. שונים הם פני הדברים כאשר מדובר בבית מלון. מטבע הדברים, נדרש כאן שיקול דעת מרובה" (פסקה 10 של פסק הדין).
במקרה שלפנינו אין מדובר ברכישת נכס שהוא בגדר השקעה עסקית או מיועד לפעילות עסקית, אלא ברכישת דירה מגורים בבית משותף, שאמנם אינה זולה, אך לא נטען כי מדובר בפנטהאוז בעל מאפיינים ייחודיים או חריגים.
לטעמי, חלוף מעל לשנה וחצי הינו בגדר פרק זמן ארוך השוחק את הזיקה הסיבתית. לכך מתווספת העובדה כי מאז השלב הראשוני לא התקיימו כל מגעים ולא נוהל כל מו"מ בין הנתבע לבעלי הדירה.
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי כגון- נושא הנכס;
הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
במהלך הפגישה המשולשת, מר שני נקב בסכום של 11.2 מיליון ₪. לאחר שחלפו כעשרים חודשים, הדירה נמכרה תמורת סך של 9.4 מיליון ₪. בין לבין, כפי שהעיד הנתבע, מחירי הדירות האמירו. התובע כמתווך האמור להכיר את השוק, לא הכחיש את הטענה כי מחירי הדירות האמירו במהלך אותה תקופה. די בפער של 1.8 מיליון ₪, בין המחיר שנדרש במועד הפגישה המשולשת, לבין מחיר העסקה, כדי להצביע על שוני משמעותי. הדבר נכון על אחת כמה וכמה, נוכח הטענה בדבר קפיצת מחירי הדיור באותה תקופה.
בנוסף, הנתבע טען כי בנסיבות המקרה כלל לא קמה 'הצעה מקורית', ואני מקבלת את טענותיו בהקשר זה. מעבר לסכום שנקב כל אחד מהצדדים, לא קודם המשא ומתן בדרך כלשהי. לא דנו בתנאי תשלום, מועדיהם, תנאי מסירת חזקה, חיובי המס, וכיוצא באלו תנאים הנדונים במסגרת מו"מ לרכישת דירה.
שנית, קיים הבדל מהותי בין הנכס כפי שהיה בחודש 11/2014 ובין הנכס כפי שנמכר בסופו של יום. בחודש נובמבר 2014 הפרויקט היה מצוי עדיין בשלבי בנייה, ואולם לא רק במצב הפיזי של הנכס חל שינוי בין שני המועדים שלעיל, אלא בעיקר במצב המשפטי. משלא הסתיימה בניית הדירה, הרי לא מדובר היה ברכישת דירת מגורים. בעלי הנכס לא יכולים היו למכור דירת מגורים, אלא רק את זכויותיהם במקרקעין ובהסכם הבנייה עם הקבלן. לעומת זאת, לאחר סיום הבנייה וקבלת טופס 4, נמכרה דירת מגורים.
מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; בעניין זה יש להביא בחשבון ארבע פגישות לצורך הצגת הדירה לנתבע, וכן מספר שיחות טלפוניות בזמן הסמוך לפגישה המשולשת. ויוזכר כי במסגרת כתב התביעה התובע כלל לא טען כי הפגיש בין הנתבע לתובע.
מתדפיס השיחות עולה כי התובע שוחח עם מר שני 3 פעמים בלבד, בזמן מצטבר של כ- 3 דקות. כאשר בין התובע לנתבע התקיימו 5 שיחות טלפוניות בין 3.11.14 ועד ל 19.11.14 בזמן מצטבר של כ- 10 דקות. כפי שהובהר, אין כל ראיה כי הנתבע ניסה לגשר בין הצדדים בנוגע למחיר העסקה, וטענה זו הועלתה בעלמא בכתב התביעה. מעבר לכך, כל אותם מגעים שנעשו על ידי התובע היו חסרי תכלית. באותו מועד לא ניתן היה להגיע להסכמה כלשהי בדבר מכירת הדירה בעוד חצי שנה. מר שני לא הסכים לכך, עקב הסיכון הטמון בהסכמה כזו לעניין החיוב בתשלום מס שבח.
בכל הנוגע לקיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף, הרי שהעסקה השתכללה לאחר מגעים ישירים של בעלי הדירה והנתבע.
תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; אין חולק שמר שני לא שילם ולא היה אמור לשלם תשלום כלשהו לתובע .
זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית – בענייננו הנתבע ובעלי הדירה ניהלו משא ומתן ישיר, ללא התערבותו של גורם נוסף. בשלב זה התובע לא לקח כל חלק במגעים שנוהלו. יוער שמר שני לא היה הבעלים היחיד של הדירה, אלא בעלים במשותף עם אחיו, אשר לא השתתף במגעים שהתקיימו בנובמבר 2014.
הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
במקרה שלפני ניתן לקבוע כי הצדדים לא הסתמכו על ידיעה קודמת של מהלכי משא ומתן קודמים מאחר וקשה לומר כי בנסיבות המקרה התקיים משא ומתן בשנת 2014. כמו כן המחיר שדרש מר שני בשנת 2014 לא היה רלבנטי בשנת 2016. שכן מחד, מחירי הדירות האמירו, ומאידך, הנכס שבגינו נוהל משא ומתן בשנת 2016 היה שונה מבחינה מהותית מהנכס שניתן היה למכור בעת שנוהל המשא ומתן בשנת 2014, כפי שהובהר לעיל. בין התובע למר שני התקיימה פגישה בודדת בשנת 2014 שהסתיימה לאחר פרק זמן קצר, משהוברר שאין בה כל תוכן מעשי או היתכנות כלשהי, זאת כיון שבעלי הדירה לא הסכימו להגיע להסכם בדבר מכירת הדירה בעוד חצי שנה, עקב הסיכון שהיו נדרשים לשלם מס שבח בנסיבות אלה. מסקנתי היא כי הנתבע ומר שני לא יצרו המשכיות למהלך שכבר החל, אלא מדובר ביוזמה חדשה ועצמאית, לאחר שבניית הדירה הסתיימה, אשר נולדה כתוצאה מפרסום חדש של בעלי הדירה, באמצעות השלט שנתלה במרפסת הדירה.
לסיכום נקודה זו:
פעולות התובע בתקופת נובמבר 2014 לא הניבה כל תוצאה מעשית, והסיכוי שתניב תוצאה כזו לא היה קיים למעשה, שכן מבחינת בעלי הדירה לא הייתה כל היתכנות לעסקת מכירה בעוד חצי שנה. אמנם בזכות פעולותיו של התובע ביקר הנתבע בדירה בשלבי בנייתה, ופגש במר שני, אך הדבר לא הוביל לכל תוצאה אפקטיבית. בשנת 2015 הסתיימה בניית הדירה, ונתלה שלט המפרסם את הדירה למכירה עם פרטי ההתקשרות הרלוונטיים. כתוצאה מכך, ובחלוף זמן ניכר מהמגעים שנוהלו בשנת 2014 ,ולאחר חלוף למעלה משנה לאחר פרסום השלט, נרקמה העסקה שבין הצדדים.
הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. נקבע כי המבחן לבחינת פעולתו של מתווך הינו מבחן תוצאתי, שאינו מתבסס על מידת ההשקעה של המתווך. (ע"א 461/76 פטל מנשה נ. יונה מרגלית ואח' (8.3.1977); ע"א (מחוזי חיפה) 1698/03 עמוס כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ אנגלו סכסון (7.6.04)).
"... עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחות נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך." (פס"ד מוסקוביץ עמ' 125; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (26.11.01)).
בענייננו, ניתן לומר כי מתקיימים שני שלבים נפרדים ללא זיקה סיבתית ביניהם. השלב השני שהחל במחצית יוני 2016 אינו המשכו של השלב הראשון, אלא החל חודשים רבים לאחר שהשלב הראשון גווע וחדל להיות רלבנטי. משכך, לא עמד התובע בנטל המונח על כתפיו להוכיח כי הוא בגדר הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
כך גם נקבע לעניין זה בע"א 275/76 קלוגמן נ. לוי (15.11.76), "הרי לפי הממצאים לא מן המערער צמחה ההצעה בשלב השני, ושני הצדדים לא זכרוה ולא קשרו העניין עמה ואין לראות הליכי הטיפול במכר בשני שלביהם הנפרדים, כחטיבה אחת. המדובר היה ביוזמה עצמאית ומנותקת מאותם המגעים....".
דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (פס"ד מוסקוביץ).
ההלכה היא כי צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו (ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (26.11.01)).
אינני סבורה כי הנתבע פעל מתוך מטרה לעקוף את התובע או מתוך מטרה למנוע ממנו להיות הגורם היעיל בהבאת הצדדים לכלל עסקה, ולכן לא המשיך לנהל משא ומתן עם בעלי הדירה בשנת 2014. כפי שהובהר, לא הייתה כל היתכנות באותו מועד להגיע להסכמות, והמצג שהציג התובע לפיו הייתה היתכנות כזו היה משולל יסוד. מעבר לכך, לא סביר שהנתבע ימתין למעלה משנה וחצי רק על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך. במהלך אותה תקופה הייתה הדירה עשויה להימכר לגורמים אחרים נוכח פרסומה באמצעות השלט שנתלה במרפסת הדירה או באמצעות מתווכים שנשכרו על ידי בעלי הדירה. בנסיבות המקרה בעלי הדירה פנו לציבור רחב של רוכשים פוטנציאליים באמצעות תליית השלט, ופרסום זה הוא שהביא לכך שהנתבע יצר עימם קשר למעלה משנה וחצי לאחר שהסתיים השלב הראשון. בעניינו, אין מדובר במקרה בו הלקוח החליט על דעת עצמו לפנות לבעל הדירה לאחר שפגש בו זמן קצר יחסית קודם לכן כתוצאה ממאמצי תיווך, או מקרה בו בעל הדירה עשה שימוש במספר הטלפון של הלקוח שנמסר לו מהמתווך וניסה לשכנע אותו לרכוש את הדירה, שלא באמצעות המתווך.
ממצבור השיקולים שפורטו לעיל, מסקנתי היא כי התובע לא היה בגדר הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, ומשכך לא מתקיים התנאי המהותי שנקבע בסעיף 14(א) לחוק המתווכים, אשר רק עם קיומו זכאי המתווך לקבלת דמי תיווך.
טענת הנתבע למצג שווא טרם חתימת החוזה והפרת חובת האמון :
משהגעתי למסקנה שהתובע לא היווה את הגורם היעיל בעסקה שנכרתה בין הנתבע לבעלי הדירה, הרי שדיון בטענה זו אינו נדרש. להלן אדון בו בקצרה. מכלל הראיות שבפני אני סבורה כי התרחשות האירועים הייתה כדלקמן: הנתבע הגיע למשרד המכירות של הקבלן שהיה מצוי באתר הפרויקט, וביקש לקבל פרטים אודות דירת הפנטהאוז, וכן לבקר בה. עובדי הקבלן לא מסרו לנתבע את הפרטים של בעלי הדירה, אלא מסרו לו את מספר הטלפון של התובע. התובע עבד עד אוקטובר 2014 כמנהל שיווק אצל הקבלן, עד שתפקידו לא נדרש עוד כיון שכל הדירות הקבלן נמכרו. כפי הנראה, הנתבע הגיע לאתר ביום שישי, 31.10.14, או ביום ראשון, 2.11.14. באותו יום בו קיבל הנתבע את מספר הטלפון של התובע, הוא התקשר אליו בעניין הדירה. ביום 2.11.14 בשעות הצהריים התקשר התובע אל מר שני, וניסה לשכנע אותו להסכים לפעולת תיווך מטעמו של התובע, כאשר הובטח למר שני כי הוא עצמו לא יחויב לשלם דמי תיווך. בעניין זה העיד מר שני, כך: "אני זוכר את התחושה כי התרעמתי על כך שחדרו לפרטיותי ולא פרסמתי את הדירה במועד הזה. לא יכולתי למכור אותה במועד הזה. זה מה שאני זוכר."
לא קיבלתי את עדותו הכבושה של התובע, אשר לא נתמכה בכל ראיה חיצונית שהיא, לפיה ממשרד הקבלן התקשרו אליו ומסרו לו כי מר שני העמיד את הדירה למכירה, וכי כעבור ימים בודדים התקשרו אליו ממשרד הקבלן ומסרו לו כי הנתבע מעונין לרכוש את הדירה. איני סבורה כי מר שני העמיד את הדירה למכירה, אולם העובדה שמדובר בדירת יורשים, אשר מיועדת הייתה למכירה עם סיום הבנייה, הייתה ידועה לעובדי הקבלן, והתובע עצמו ציין כי ידע אלו דירות מיועדות למכירה, זאת מתוקף עבודתו אצל הקבלן. מהאמור לעיל, עולה כי הנתבע נאלץ להשתמש בשירותיו של התובע על מנת להגיע לבעלי הדירה. עם זאת, בנסיבות דנן אין לומר כי מר שני לא נתן הרשאה לתובע להציג את הדירה לנתבע, בתוקף תפקידו של התובע כמתווך, ועובדה היא שמר שני עצמו התייצב לפגישה המשולשת שנערכה בין הצדדים.
סוף דבר:
מן הטעמים המפורטים לעיל, הריני לדחות את התביעה שהגיש התובע.
בנסיבות המקרה, ולפנים משורת הדין, אני מחייבת את התובע בהוצאות הנתבע בסכום סמלי של 4500 ₪.
מזכירות תשלח לצדדים.
ניתן היום, י' אדר ב' תשפ"ב, 13 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.
