פרימק יזמות ונדל"ן 2001 בע"מ נ' עיריית נתיבות ואח'

מבוא

1.תביעה זו עניינה בטענת חברת פרימק יזמות ונדל"ן 2001 בע"מ, כי עיריית נתיבות גבתה ממנה ביתר סך של 1,207,542 ₪, שכן לטענתה, בהסכם משולב, שנחתם בינה לבין עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל נרשם, כי עיריית נתיבות תהא רשאית לגבות מן החברה בגין הוצאות פיתוח, במועד הוצאת היתר הבנייה סכום שאיננו עולה על סך של 135,068 ₪ (בהתאם לניצול אחוזי הבנייה), וכי בפועל גבתה ממנה העירייה סך של 1,342,611 ₪.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2.חברת פרימק יזמות ונדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות של רכישת מקרקעין, פיתוחם ומכירתם (להלן – "פרימק").

3.בין עיריית נתיבות (להלן – "העירייה או עיריית נתיבות") והוועדה המקומית לתכנון ובנייה – נתיבות לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"), נחתם הסכם, שעניינו פיתוח מקרקעין ושיווקם, ואשר מצויים בתחום השיפוט של העיר נתיבות, וידועים כ"שכונת נתיבות מערב" (להלן – "הסכם הפיתוח"). (הסכם הפיתוח צורף כנספח 1 לתצהירו של מר שמעון עזריאל מטעמה של עיריית נתיבות).

4.בתחום המקרקעין ביקשו עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל לבנות שכונת מגורים, ובה מבני ציבור. בנוסף, הוחלט על בניית שני מתחמי מסחר בשכונה – האחד, עניינו הקמת שטחים מסחריים בחזיתות של שני מבני מגורים; השני, מבנה מסחרי במגרש 5002, שבו זכויות בנייה ל – 4,000 מ"ר שטח עיקרי, ו- 1,860 מ"ר שטחי שירות. זהו המבנה, לגביו התקשרה פרימק בהסכמים עם עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל (להלן – "המבנה המסחרי"), ותשלומים ששולמו על-ידי פרימק לעיריית נתיבות, אגב רכישתו והקמתו, הם נושא המחלוקת בתביעה זו.

5.היות ושכונת "נתיבות מערב" היתה שכונה חדשה, אשר נבנתה על קרקע שבעבר יועדה לחקלאות, נדרשו עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל לביצוע עבודות פיתוח נרחבות בשכונה, ובכללן הנחת תשתיות מים וביוב, הנחת תשתית לכבישים ומדרכות, הנחת תשתית שתאפשר רשת חשמל ועוד.

6.בהתאם להוראות הסכם הפיתוח, שנחתם כאמור בין עיריית נתיבות לבין רשות מקרקעי ישראל, נטלה על עצמה עיריית נתיבות תפקיד ביצועי, הכולל ביצוע עבודות פיתוח והקמת התשתיות הדרושות בשכונת "נתיבות מערב". במסגרת הסכם הפיתוח, כפי שיובהר להלן, קבעו הצדדים בין היתר, את הסכומים אותם תהא רשאית לגבות עיריית נתיבות בגין עבודות הפיתוח שתבצע.

כפי שיובהר בהמשך הדברים, עבודות הפיתוח, שנקבע כי יבוצעו על-ידי עיריית נתיבות, חלקן עבודות פיתוח בהן היא חייבת על-פי דין, בהתאם לחובות המוטלות עליה בפקודת העיריות (ביוב, מים, מדרכות כבישים ותיעול), וחלקן עבודות פיתוח "נוספות", בהן לכאורה חייבת רשות מקרקעי ישראל, כמי שאמונה על שיווק המקרקעין שבבעלותה (יישור המגרשים וקביעת מפלסיהם, פינוי העפר, "ישן מול חדש" הקמת תשתית חשמל ועוד).

7.במהלך שנת 2012, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לשיווק מגרשים שונים בשכונת "נתיבות מערב", ובין היתר פורסם מכרז לשיווק המקרקעין המיועדים למבנה המסחרי (מס' מכרז בש/13/2012), כאשר בצד זאת, שווקו באותו מועד גם מגרשים למגורים בבנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע.

8.פרימק הגישה הצעה לרכישת הזכויות במקרקעין שייעודם לבניית המבנה המסחרי, ולאחר שנבחנו ההצעות, הוכרזה פרימק כזוכה במכרז. בעקבות זאת, נחתם עימה הסכם חכירה, שבו נקבע, כי תמורת הזכויות במקרקעין תשלם פרימק לרשות מקרקעי ישראל סך של 4,177,777 ₪ (ראו הסכם החכירה שצורף כנספח ב' בתיק המוצגים של התובעת).

בתנאי המכרז נקבע בנוסף, כי הזוכה יחוייב להתקשר בהסכם עם עיריית נתיבות לביצוע עבודות פיתוח במגרש ובסביבתו, וכן פורטו הסכומים אותם יידרש הזוכה לשלם לעיריית נתיבות בגין עבודות אלה.

9.בהתאם לתנאי המכרז, נחתם בין פרימק לבין עיריית נתיבות הסכם לביצוע עבודות פיתוח והקמת תשתיות (להלן – "הסכם התשתיות").(הסכם התשתיות צורף כנספח ד' בתיק המוצגים של התובעת).

10.בהתאם להוראות הסכם התשתיות ובהתאם לנקוב במסמכי המכרז, שילמה פרימק לעיריית נתיבות ביום 30.5.2012, סך של 3,781,861 ₪ (ראו נספחים ו1 ו- ט בתיק המוצגים של התובעת).

11.פרימק ערכה תוכניות בנייה למבנה המסחרי, ובמסגרת תוכניות אלה, ביקשו לממש רק 86.85% משטח הבנייה המקסימאלי המותר על פי התב"ע.

12.בעת שביקשה פרימק לקבל את היתר הבנייה, בגין התוכניות שערכה עבור המבנה המסחרי, היא נדרשה לשלם לעיריית נתיבות סכום נוסף של 1,342,611 ₪ (ראו נספח יא' בתיק המוצגים של התובעת). את הסכום הנדרש חישבה עיריית נתיבות על בסיס נפח המבנה המסחרי, ולא על בסיס השטח המבונה.

הסכום האמור, שולם על ידי פרימק ביום 29.7.2015 (ראו נספח ו2 בתיק המוצגים של התובעת).

13.ביום 6.10.2015 הודיעה פרימק לעיריית נתיבות, כי להשקפתה גבתה ממנה, שלא כדין, סכום של 1,207,542 ₪, שכן, על פי הסכם התשתיות מותר היה לעיריית נתיבות לגבות סכום נוסף של 135,068 ₪ בלבד, וזאת בהתאם להיקף מימוש זכויות הבנייה (ראו המכתב אשר צורף כנספח ז' בתיק המוצגים של התובעת).

14.בעקבות מכתבה של פרימק התקיימה הידברות בין הצדדים, שהיקפה והדברים שנאמרו במסגרתה שנויים במחלוקת. בסופו של דבר, ביום 14.12.2015 דחתה עיריית נתיבות את טענות פרימק, והשיבה כי לגישתה הסכומים אותם גבתה, נגבו כדין, שכן חוקי העזר של נתיבות קובעים שאת ההיטלים הנדרשים ביחס למקרקעין שייעודם מסחרי יש לחשב בהתאם לנפח המבנה ולא על בסיס שטח המבנה (ראו המכתב אשר צורף כנספח ח' בתיק המוצגים של התובעת).

15.משנדחתה דרישתה של פרימק להחזר הסכום, שעל-פי הטענה שולם ביתר, אזי הוגשה על-ידה תביעה זו.

המחלוקת

16.לטענת פרימק, בהתאם להוראות המכרז, הסכם הפיתוח והסכם התשתיות, מותר היה לעיריית נתיבות לגבות, מן היזם הבונה את המבנה המסחרי, הוצאות פיתוח בסכום שאיננו עולה על סך של 4,159,085 ₪ (ערכי קרן), ככל שיממש 100% מזכויות הבנייה. היות, ולטענתה מימשה רק 86.85% מזכויות הבנייה, אזי הסכום המקסימאלי אותו רשאית היתה עיריית נתיבות לגבות ממנה על פי מכלול ההסכמים, עומד על סך של 3,916,949 ₪, כאשר סכום זה מורכב מן הסכום של 3,781,881 ₪ ששולם בסמוך לאחר הזכייה במכרז, ומסכום נוסף של 135,068 ₪, שהוא הסכום המקסימאלי אותו רשאית היתה העירייה לגבות בשלב הוצאת היתר הבנייה, בהתאם למסמכי המכרז והסכם התשתיות.

יוער בעניין זה, כי נראה שנפלה טעות בחישוב שערכה פרימק, שכן בהתאם לנוסחה המפורטת בסעיף 14 לתצהירו של מר גלעד פרימק, התוספת אותה היא היתה אמורה לשלם לגישתה בשלב הוצאת היתר הבנייה, עומדת על סך של 148,035 ₪ (=6.85/20 * 432,219). כאשר לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה, בהתאם למדד חודש 11/2011 ועד למועד התשלום.

17.היות שכך, לטענת פרימק, כל סכום שגבתה ממנה עיריית נתיבות במעמד הוצאת ההיתר, אשר עולה על הסך של 3,916,949 ₪, מהווה סכום שנגבה ממנה שלא כדין, ובניגוד למסמכי המכרז ולהוראות הסכם התשתיות.

18.היות ופנייתה של פרימק לעיריית נתיבות, כי תשיב לה את הסכום שנגבה ממנה ביתר, נענתה בשלילה, אזי היא הגישה תביעה זו. נטען, כי תשלום התוספת, אותה נדרשה לשלם, מהווה שינוי אסור ובדיעבד של ההסכמים בין הצדדים, וכי על עיריית נתיבות חלה חובה מוגברת של הגינות ותום לב ובהתאם עליה להשיב את הסכום שגבתה.

התביעה הוגשה גם נגד רשות מקרקעי ישראל וזאת בטענה, כי הרשות התרשלה בעריכת המכרז והסכמי הפיתוח והתשתית, שכן נאמר בהסכמים אלה במפורש כי הסכום המקסימאלי אותו תהא רשאית עיריית נתיבות עומד על סך של 432,219 ₪ (בהתאם לניצול בפועל של אחוזי הבנייה), וכנגזר מכך רשאית עיריית נתיבות לגבות ממנה סך של 135,058 ₪ בלבד, בעוד היא נדרשה במעמד הוצאת ההיתר לשלם סכום עודף של 1,207,542 ₪.

19.עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל מעלות בהגנתן שתי טענות עיקריות. האחת, כי במסמכי המכרז ובהסכם התשתיות נאמר במפורש, בצד הסכום שנרשם שיש לשלמו במועד קבלת ההיתר, שמדובר באומדן בלבד. לטענתן, היות ומדובר במבנה מסחרי היה על פרימק לדעת, שחישוב ההיטלים ייעשה על בסיס נפח המבנה כקבוע בחוקי העזר. השניה, כי ככל שייקבע שבמסמכי המכרז והסכם התשתיות נפלה טעות, וכי לא היה מקום לגבות מפרימק סכום גבוה יותר מזה הנקוב במסמכים אלה, עדיין אין מקום להורות על השבת הסכום העודף שנגבה. לטענתן, קביעה ולפיה יש לבצע השבה, יהיה בה כדי להעמיד את עיריית נתיבות במצב של אי חוקיות, שכן ככל שמדובר במקרקעין שייעודם מסחרי, היא מחוייבת לגבות היטלים בהתבסס על נפח המבנה ולא על שטחו.

20.ביום 21.5.2017 הותר לפרימק לתקן את כתב התביעה, בין היתר, על דרך של הוספת טענה חילופית ולפיה, עיריית נתיבות גבתה סכומים עודפים, מעבר לסכומים המותרים לה בגבייה בהתאם לחוקי העזר, וזאת בסכום כולל של 2,178,083 ₪.

טענות הצדדים

טענות התובעת

21.לטענת פרימק, עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל פעלו בניגוד לתנאי המכרז והסכם התשתיות, כאשר גבו ממנה סכום העולה על סכום הוצאות הפיתוח המפורט במסמכים הנ"ל.

נטען, כי הנתבעות, בהיותן רשויות ציבוריות, אינן רשאיות לשנות את תנאי המכרז וההסכמים שנחתמו בדיעבד, וכי הן חייבות לפעול בהגינות ובתום לב מוגבר.

22.עוד נטען, כי ככל שחוקי העזר שהותקנו על ידי עיריית נתיבות רלוונטיים, הרי שנרשם בהם, כי עיריית נתיבות רשאית להתקשר בהסכם עם בעלי המקרקעין או מי מטעמם, שלא במתכונת הקבועה בחוק העזר, והסכם כאמור יכול לכלול חבות חלקית בתשלום ההיטלים המתחייבים.

23.נטען לחילופין, כי הנתבעות התרשלו בעריכת תנאי המכרז וההסכמים שנחתמו, עד כדי יצירת מצג מטעה כלפי התובעת ולפיו בגין הוצאות הפיתוח, לא תישא פרימק בסכומים העולים על אלה המפורטים בטבלאות שצורפו לתנאי המכרז ולהסכם התשתיות.

24.על יסוד מכלול הטענות של התובעת נטען, כי גביית הסך העודף מהווה התעשרות שלא כדין של הנתבעות על חשבונה של התובעת.

25.כאמור בפרק המחלוקת, התובעת ביקשה לתקן את כתב התביעה, על דרך של העלאת טענה נוספת ולפיה, בחינה פרטנית של החיובים שבהם חוייבה מעלה, כי הנתבעת 1 גבתה ממנה ביתר שלא כדין סך כולל של 2,178,083 ₪, שכן לחלק מן התשלומים אותם נדרשה להעביר לעיריית נתיבות על-פי ההסכמים אין כל עיגון שבדין.

טענות עיריית נתיבות

26.לטענת עיריית נתיבות, אין מקום להעניק סעד של השבה לתובעת, אשר ידעה בסמוך לאחר קבלת ההיתר, שיש בפיה טענה לגביית היטלים ביתר, ועל אף האמור, בחרה לבנות את המרכז המסחרי ללא כל התנגדות.

נטען בהקשר זה, כי יש לראות בכך משום ויתור של התובעת על הטענה בדבר תשלום ביתר.

27.העירייה מפנה לפסיקה, שבה על פי הטענה נקבע, כי מקום בו יזם בחר ביודעין להמשיך את ההתקשרות בהסכם, על אף טענתו כי גבו ממנו היטלים ביתר, אזי הוא מנוע מלדרוש סעד של השבה, לאחר שחלף הזמן הסביר לעשות שימוש בעילת הביטול, ככל שזו עמדה לו.

28.עיריית נתיבות מעלה טענת סף ולפיה, יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי ומניעות, שכן על פי הנטען, החיוב שנעשה לתובעת בגין היטלים הפך סופי, בהתאם למועדים שקבועים בעניין זה בחוק, לאחר שחלף המועד להגשת השגה וערר בעניין היטלים אלה.

נטען בהקשר זה, כי משלא עשתה כן התובעת, יש לראות אותה כמנועה מלפעול בערוץ עוקף שבו היא תוקפת את חיוב ההיטלים והאגרות.

29.טענתה המרכזית של עיריית נתיבות היא, כי גביית היטלים ואגרות, בהתאם לחוקי העזר, מהווה את המקור העיקרי למימון עבודות הפיתוח והתשתיות בעיר, ובלעדיהם לא ניתן יהיה לבצע את התשתיות ולפתח את העיר.

בהקשר זה נטען, כי ההיטלים והאגרות מוטלים באופן שוויוני ויחסי על כלל בעלי הנכסים בעיר, וכי היות ותובעת איננה מעלה כל טענה ביחס לתקפות חוקי העזר, ואף איננה כופרת בכך שהתשתיות בשכונה בוצעו על-ידי עיריית נתיבות, אזי דין הוא שתחוייב, כפי שחוייבו כל יתר בעלי הנכסים.

30.עיריית נתיבות מפנה לחוק יסוד: משק המדינה ולפסיקת בתי המשפט, ומהם עולה, כי המדינה והרשויות המקומיות חייבות לגבות מסים על-פי דין, ואת מלוא המס הקבוע בדין. בהתאם נטען, כי חיוב בהשבה, ככל שיהיה, יעמיד את עיריית נתיבות במצב של אי חוקיות, שכן הלכה למעשה לא תגבה מפרימק את מלוא תשלומי החובה בהם חייבת החברה, בהתאם לנפח המבנה ולהוראות חוקי העזר.

31.העירייה דוחה את טענת התובעת, ולפיה חוקי העזר מתירים לה להתקשר בהסכם ביחס להיטלים ואגרות, שמשמעותו גביית סכום הנמוך מזה הקבוע בחוקי העזר.

בהקשר זה נטען עוד, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן טענה זו לא נטענה בכתב התביעה.

32.לטענת עיריית נתיבות, בכל הקשור לסעיפי המכרז והסכם התשתיות, יש לקחת בחשבון, כי התובעת מנוסה במכרזים מסוג זה, ויש להניח כי קיבלה ייעוץ משפטי קודם למסירת ההצעה במכרז, ולכן, משלא בדקה את חבותה בהתאם לחוקי העזר, הרי שמדובר בעצימת עיניים מכוונת ואין לתובעת אלא להלין על עצמה.

עוד נטען, כי בטבלה המצורפת למכרז ולהסכם התשתיות, נרשם במפורש, ביחס לסכום הוצאות הפיתוח אותן נדרש היזם לשלם בעת הוצאת ההיתר, כי מדובר באומדן בלבד.

33.נטען, כי סכום הוצאות הפיתוח שנרשם, מקורו בטעות טכנית, עקב עריכת ההסכמים בשיטת "העתק הדבק". בהקשר זה נטען, כי כאשר מדובר בטעות טכנית, אזי מוסמכת הרשות המקומית לתקן את הטעות.

נטען עוד, כי ככל שיקבע, שיש לפעול על-פי ההסכם, אזי דבקה בו אי חוקיות, שכן עיריית נתיבות איננה מוסמכת שלא לגבות את מלוא ההיטלים והאגרות המתחייבים על-פי חוק, ובהתאם היא רשאית להשתחרר מן ההסכם.

34.לטענת העירייה, התובעת התרשלה, ויש לייחס לה אשם תורם בשיעור של 100%, שכן היה עליה לבחון את תחשיב הוצאות הפיתוח.

35.ככל שיקבע, כי התובעת זכאית להשבת הכספים ששולמו על-ידה בניגוד להסכם, אזי נטען, כי על-פי פסיקת בית המשפט העליון, התובעת איננה זכאית להשבה, אלא היה עליה לפעול לביטול ההסכם תוך זמן סביר. נטען עוד, כי משהשלימה התובעת את בניית המבנה בהתאם להסכמים, אזי אין מקום להורות על השבה.

36.לטענת העירייה, התובעת נוהגת בחוסר תום לב, שכן מחד היא מבקשת ליהנות מקיום ההסכם, ומאידך ליהנות גם מדרישת ביטול ההסכם, ולהשתמט מדרישת היטלי הפיתוח המוטלים עליה.

נטען, כי היה על התובעת לבדוק את סכומי ההיטלים והאגרות, ואף נרשמה בהסכם הצהרת פרימק, כי "הרוכש בדק את תעריפי ההוצאות".

37.נטען שיש לדחות את טענת התובעת בדבר "עשיית עושר ולא במשפט" בידי העירייה, שכן אם לא די בכך שמדובר בהרחבת חזית אסורה, הרי שטענה זו לא הוכחה כלל.

38.בכל הקשור לתביעה החילופית, נטען שלא ניתן לטעון גם לקיום ההסכם ולאכיפתו, וגם לבטלות חלקים ממנו ולהשבה עקב כך.

לגופו של עניין נטען, בהקשרה של התביעה החילופית, כי כל החיובים מבוססים על מערכת הסכמית בין עיריית נתיבות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתיבות ורשות מקרקעי ישראל, כאשר בצד זאת נעשו גם הסכמים עם תאגיד המים והביוב אשקלון, ולכן כל הסכומים שנגבו מהתובעת הם כדין, ובהתאם להסכמים אלה.

טענות רשות מקרקעי ישראל

39.רשות מקרקעי ישראל פותחת את סיכומיה בדוגמא ציורית, שאין כל דמיון בינה לבין עובדות המקרה הנדון בתביעה זו, ולפיה התובעת משולה למי שרכשה עוגה, שאריזתה נושאת שתי תוויות מחיר, כאשר התווית עם המחיר הגבוה מסתירה תווית עם מחיר נמוך, וכי לאחר שרכשה התובעת את העוגה במחיר הגבוה ואכלה את כולה, היא מבקשת בדיעבד לשלם את המחיר הנמוך, הנקוב על גבי תווית, שהסתתרה כאמור מתחת לתווית אשר נשאה את המחיר הגבוה.

40.רמ"י מעלה טענה, לראשונה בסיכומיה, ולפיה בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה, שכן הסמכות העניינית לדון במכרזים שעניינם עסקת מקרקעין, נתונה לבתי המשפט לעניינים מנהליים, בהתאם להוראות חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.

נטען עוד, לגופו של עניין בהקשר זה, כי התובעת מושתקת מלטעון כנגד תנאי המכרז לאחר שזכתה בו ומימשה אותו.

41נטען, כי חל שיהוי בהגשת התביעה, שכן זו הוגשה בחלוף חמש שנים מאז זכתה התובעת במכרז, וכשנה מאז שילמה התובעת את התשלום הנדון, שעל-פי טענתה מהווה תשלום ביתר, וכי בכך מנעה התובעת מרמ"י האפשרות לפעול לביטול ההסכם.

42.טענת סף נוספת אותה מעלה רמ"י, היא הטענה ולפיה אין כל יריבות בינה לבין התובעת, שכן הסכום הנטען שולם לעיריית נתיבות ולא לרמ"י.

43.לטענת רמ"י התובעת מושתקת מלטעון כלפיה, בכל הקשור להוצאות הפיתוח המפורטות בתנאי המכרז והסכם התשתיות, שכן נרשם במפורש, כי בכל הנוגע להוצאות הפיתוח מתחייב היזם שלא להפנותן למינהל.

בהקשר זה נטען, שהתנהגותה של התובעת מלמדת, כי היא מודעת לכך שעליה להפנות טענותיה לעיריית נתיבות, שכן פניותיה בנושא, עובר להגשת התביעה, היו לעיריית נתיבות ולא אליה.

44.לגופו של עניין טוענת רמ"י, כי התשלום אותו גבתה עיריית נתיבות מהתובעת הוא התשלום המתאים עפ"י חוק, ויש להעדיפו על-פני הסכומים המשוערים שננקבו בהסכם.

45.לטענת רמ"י התנהלות התובעת נגועה בחוסר תום לב, שכן בחרה לשלם באופן מיידי את החיוב שקיבלה לידיה, ורק בחלוף כחודש ולאחר שניתן לה היתר הבנייה, בחרה להעלות את דרישתה להשבת הסכום שעל-פי הטענה שולם ביתר.

נטען, כי היה על התובעת לשים לב לעובדה, ולפיה היא נדרשת לשלם סכום העולה פי עשרה על הסכום שלטענתה היה עליה לשלם במועד זה. לטענת רמ"י, עצם העובדה שהסכום שולם ללא כל מחאה, שומטת את הקרקע תחת התביעה, שכן ההסכמה לשלמו מלמדת, כי בזמן אמת סברה התובעת שזהו הסכום המתאים שעליה לשלמו.

46.רמ"י מבקשת ללמוד על חוסר תום הלב הנטען של התובעת, מן העובדה שעובר לתשלום יתרת ההיטלים והאגרות, העמידה התובעת את עיריית נתיבות על טעות שנפלה בחישוב נפח המבנה, אך לא אמרה דבר, בכל הקשור לטעות הנטענת בעצם עריכת החיוב על בסיס נפח ולא על בסיס מ"ר, כפי שחושבו הסכומים במכרז ובהסכם התשתיות (רמ"י מפנה בעניין טענתה זו לסעיפים 7 – 11 לתצהיר של הגב' אוזן מטעמה של עיריית נתיבות).

47.לטענת רמ"י, יש לדחות את טענת התובעת כי הסתמכה על הסכומים הנקובים במסמכי המכרז והסכם הפיתוח, שכן על פי הטענה מר גלעד פרימק מנהל התובעת העיד, כי היתה ידועה לו העלות הכוללת של הקרקע, ותשובתו זו איננה עולה בקנה אחד עם האמור בתצהיר עדותו הראשית, שם הצהיר כי לא שם לב שהחברה (התובעת) חוייבה בגין ההיטלים בסכום הגבוה במיליון ש"ח מן הסכום שעל פי הטענה היה עליה לשלם בהתאם להסכמים בין הצדדים.

48.רמ"י מעלה טענה נוספת, ולפיה העובדה שהתובעת לא פעלה לביטול הסכם התשתיות, מהווה מימוש של זכות, וכי גם זכות יש להפעיל בתום לב ובדרך מקובלת. בהקשר זה נטען כי העובדה שהתובעת בחרה שלא לבטל את ההסכם בין הצדדים, ושילמה את ההיטלים שנדרשו ממנה ללא כל מחאה מבטאת רצון לממש את ההסכם, ועל כן דרישתה להשבתם היא חסרת תום לב.

49.בהיבט החוזי נטען, כי הדרישה לשלם את ההיטלים על פי הנפח של המבנה המסחרי תואמת את אומד דעת הצדדים. רמ"י טוענת בהקשר זה כי בין לפי ההגיון הכלכלי העסקי, בין לפי האינטרס הציבורי העומד בבסיס חוזה רשות, ובמיוחד התנהגות הצדדים לאחר ההסכם, מלמדים שיש מקום לחשב את ההיטלים בהתאם לנפח המבנה.

בכל הקשור ללשון ההסכם, נטען שבהסכם עצמו ובמסמכי המכרז נאמר, כי האמור בעמודה 4 של הטבלה, ביחס לסכום שיש לשלם במועד קבלת ההיתר, הינו בבחינת אומדן, ואין כל אחיזה לטענת התובעת כי הסכום הנקוב הינו הסכום המקסימלי בו יכולה עיריית נתיבות לחייב את התובעת.

50.בכל הקשור להתנהגות הצדדים, לאחר ההסכם, נטען כי העובדה שהתובעת לא הביעה כל מחאה, ונמנעה להעלות בפני רמ"י את טענותיה בזמן אמת תוך יצירת עובדות מוגמרות בשטח, יש בה כדי ללמד שהתובעת הבינה שיש לחשב את סכום ההיטלים בהתאם לנפח המבנה. לכך מוסיפה רמ"י את הטענה, כי התובעת השיגה בפני הגב' אוזן על האופן בו חושב נפח המבנה, וביקשה לתקן את החישוב אך לא הביעה כל מחאה ביחס לטענתה העיקרית, ולפיה אין מקום לבצע את חישוב ההיטלים על בסיס נפח.

51.בכל הקשור להגיון הכלכלי שביסוד העסקה, נטען כי מדובר במגרש בייעוד מסחרי ולא במגרש שייעודו מגורים, ובעניין זה הדין יוצר הבחנה ברורה באופן חישוב ההיטלים. בהקשר זה נטען, כי התובעת הינה חברה בעלת ניסיון בתחום הבנייה, וכי ביצעה מספר לא מבוטל של פרוייקטים, ועל כן היתה צריכה לדעת שבכל הקשור למבנה מסחרי יש לחשב את האגרות בהתאם לנפח המבנה.

52.לבסוף נטען, בכל הקשור לאינטרס הציבורי, כי הנתבעות חייבות לפעול על פי דין.

53.בכל הקשור לתביעת ההשבה נטען, כי גם אם תתקבל טענת התובעת לפגם במכרז יש לקבוע, שהיא איננה זכאית לסעד של השבה, בין היתר משום שבחרה שלא לבטל את ההסכם שנכרת בעקבות המכרז, ואף פעלה להשלמת בניית המבנה.

54.במישור הנזיקי נטען כי התובעת לא הראתה שנגרם לה נזק או הפסד בעקבות תשלום ההיטלים על פי דין. בהקשר זה מוסיפה רמ"י, כי גם אם תיקבע אחריות בנזיקין, בגין התרשלות בניסוח מסמכי המכרז וההסכם, אזי יש להטיל על התובעת אשם תורם בשיעור של 100%, שכן היתה צריכה לדעת שהועברה לה דרישה הגבוהה במיליון ש"ח מן הסכום שהיתה צריכה לשלם על פי ההסכמים, אך היא לא אמרה דבר בעניין זה.

55.טענה נוספת בפי רמ"י, היא כי קבלת התביעה תוביל להפלייה ופגיעה בשוויון, שכן יזמים אחרים, שזכו במכרזים לבניית מבנים מסחריים ברחבי העיר נתיבותל משלמים את האגרות וההיטלים בהתאם לנפח המבנה.

56.בטרם סיום, טוענת רמ"י, כי יש לדחות את טענת התובעת ל"דוקטרינת המחיר הכולל", היות ומדובר בהרחבת חזית אסורה.

דיון והכרעה

57.טרם הכרעה בטענות הצדדים יש לומר, כי חלק מטענות הנתבעות, כדוגמת חוסר תום לב של התובעת ורשלנות מצידה, מוטב היה להן אלמלא נטענו.

לא יכולה להיות מחלוקת, כי הנתבעות התרשלו בעריכת מסמכי המכרז ובהסכם התשתיות, שהרי טענתן המרכזית היא שהיה מקום לאבחן במסמכי המכרז ובהסכם התשתיות בין הקרקע שיועדה מסחרי, ואשר נמכרה לתובעת, לבין המגרשים שנמכרו לבנייה למגורים, ולערוך טבלת הוצאות פיתוח שונה בעניינו של המבנה המסחרי, אשר תחושב בהתאם לנפח המבנה.

בהקשר זה יש לומר שאין מחלוקת, כי בחוקי העזר נעשית אבחנה בין קרקע שיעודה מסחרי, שאז חישוב האגרות הוא עפ"י נפח המבנה, לבין קרקע שיעודה למגורים, שאז חישוב האגרות נעשה בהתאם לשטח המבונה.

58.על אף הודאתן בהתרשלותן בעריכת המסמכים המשפטיים, טענו הנתבעות כל טענה אפשרית ושאינה אפשרית, משל לא היו רשויות ציבוריות שחלה עליהן חובת הגינות מוגברת, וביקשו להיאחז בכל כוחן בטעותן.

סמכות עניינית לדון בתביעה

59.טרם שאדרש להכרעה בטענות הצדדים לגוף התביעה, הרי שיש לדון בטענת רמ"י, אשר נטענה לראשונה בסיכומיה, ולפיה בית משפט זה נטול סמכות עניינית לדון בתביעה, שכן מדובר בטענות המופנות כלפי מכרז, ובהתאם הסמכות העניינית לדון בתביעה בעניין זה נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים.

60.טענה זו דינה להידחות. התובעת איננה מעלה כל טענה ביחס לכשרות המכרז, לביטול תנאים שנקבעו בו או לבטלות הסכמים שנחתמו מכוחו. נהפוך הוא, התובעת טוענת, כי הנתבעות הן שמבקשות לשנות בדיעבד את תנאי המכרז והאמור בהסכמי הפיתוח והתשתיות, שכן הן גבו ממנה ביתר, ובניגוד לתנאי המכרז ובניגוד לאמור בהסכמים, סכום נוסף של למעלה ממליון ש"ח.

היות שכך, הסעד אותו מבקשת התובעת איננו סעד של "פיצויים שעילתם במכרז", אלא סעד של פיצוי בשל הפרת חוזה, ועל כן אין מדובר ב"תובענה מנהלית", כהגדרת מונח זה בתוספת השלישית לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.

גם אין מדובר בעניין הנובע ממכרז, כאמור בתוספת השנייה לחוק, שכן הליכי המכרז הסתיימו זה מכבר, הקרקע נמכרה לתובעת, וטענות התובעת מתייחסות לאופן השגוי בו מיישמות הנתבעות את האמור במסמכי המכרז והסכם התשתיות.

לשון מסמכי המכרז והסכם התשתיות

61.עיון במסמכי המכרז, אותם ערכה רמ"י, ובהסכם התשתיות, אותו ערכה עיריית נתיבות, מעלה, כי לשונם תומכת במובהק בטענת התובעת, ולפיה הנתבעות התחייבו, שהסכום הכולל שישולם לעיריית נתיבות בגין הוצאות הפיתוח, לא יעלה על הסך של 4,159,085 ₪ (צמודים למדד חודש 11/2011), כאשר הסכום המדוייק ייקבע בהתאם לשטח המבונה, דהיינו בהתאם לניצול זכויות הבנייה בידי רוכש הזכויות.

62.טרם אדרש להוראות השונות יש לציין, כי במסמכי המכרז (ראו עמ' 2) נרשם כך:

"ידוע למציע כי עבודות התשתית והפיתוח מבוצעות על ידי העירייה ועל אחריותה המלאה. ידוע לזוכה כי עם זכייתו במגרש יהיה עליו לחתום עם העירייה על הסכם לפיתוח תשתיות – נוסח ההסכם מצורף לחוברת המכרז ומהווה חלק בלתי נפרד מתנאי המכרז."

היות וכאמור הסכם התשתיות מהווה חלק מתנאי המכרז, הרי שבהתאם, בהמשך הדברים אתייחס בעיקר להוראות הסכם התשתיות, וזאת למעט ההתייחסות הפרטנית לטבלת הוצאות הפיתוח, אשר נגזרה מחוברת המכרז.

63.תחילה יש לעמוד על הטבלה שצורפה למסמכי המכרז (ראו סעיף נספח א' של חוברת המכרז, אשר צורפה כנספח א' בתיק המוצגים של התובעת), ותמציתה צורף גם כנספח להסכם התשתיות (ראו נספח ו' להסכם התשתיות, אשר צורף כנספח ד' בתיק המוצגים של התובעת), ובה נרשם בעמודה 4, כי בעת הוצאת היתר הבנייה יידרש הזוכה לתוספת תשלום לעירייה, וכי תשלום זה "מותנה בניצול זכויות הבנייה."

כבר מכאן ברור, כי אין כל אחיזה לשונית לטענת הנתבעות, כי בטבלה נרשם, שהסכום המפורט בסעיף 4 הינו "אומדן" כללי, הניתן לשינוי ככל שיתברר שסכום האגרות וההיטלים הוא גבוה יותר מזה שחושב על-ידי הנתבעות עובר לעריכת המכרז.

64.בהתאם, עמודה 5 סוכמת את כל הסכומים בהם חייב הזוכה בגין הוצאות פיתוח ותשתיות. מכאן, שהסכום הנקוב בעמודה 5 הינו הסכום המקסימאלי בו רשאיות הנתבעות לחייב את הזוכה, כאשר סכום זה כפוף להערה שנרשמה בעמודה 4 בדבר ניצול זכויות הבנייה.

65.בעניינה של טבלה זו, והסכומים שנרשמו בה, הצהיר מר יוסי מור, יועץ הנדסי לרמ"י, בתצהיר עדותו הראשית כך (ראו סעיפים 28 ו- 29):

"בהסכם התשתית בין העירייה ליזם, אותו ערכה העירייה (ההדגשה במקור – י.ל), נרשמו הסכומים והתנאים לתשלום היטלי הפיתוח במועד החתימה ואת התחשיב של התשלום או הזיכוי שיחושב בעת הוצאת היתר הבניה. גם בהסכם התשתית, מופיעה שיטת החישוב כפי שהופיעה בטבלת חיובי הפיתוח (גם היא מבוסס כאמור על נתוני העירייה) – חישוב על פי שטח מבונה, ביחס למגרשי מגורים ומגרש מסחרי כאחד (סעיף 8(ה), עמוד 9 להסכם התשתית).

העירייה לא הציגה בפני המינהל בשום שלב כי קיים הבדל בתחשיב היטלי הפיתוח בין חיוב החל על בנייה למגורים לבין חיוב החל על בניה שאינה מגורים. תחשיב היטלי הפיתוח שהיזם יידרש לשלם לעירייה התבסס על תעריפי ההיטלים החלים על בניה למגורים (שהן כל המגרשים האחרים בפרוייקט), כפי שהועברו על ידי העירייה." (ההדגשות שלי – י.ל)

לנוכח עדותו הברורה של מר מור, יש לתהות על עמדתן של הנתבעות, שדבקו בטענה חסרת הבסיס, ולפיה יש לפרש את מסמכי המכרז והסכם התשתיות, כמי שהמאפשרים עריכת חישוב ביחס למבנה המסחרי על בסיס נפח המבנה.

66.היות והנתבעות דבקו בטענה, שהוראות המכרז והסכם התשתית מאפשרים פרשנות נוגדת, ולפיה במועד מתן ההיתר רשאית העירייה לחייב את פרימק בהיטלים לפי נפח המבנה, אזי יש לפנות לסעיפים נוספים בהסכם התשתיות, בהם הגדירו הנתבעות, את עבודות הפיתוח שיבוצעו על-ידי עיריית נתיבות, ואת אופן התשלום בגינן על-ידי היזם.

67.אלא שתחילה יש להידרש לעניין שלא עלה מפורשות בטיעוני הצדדים, אך עולה בבירור מן התצהירים, העדויות, והמסמכים שצורפו על-ידי הצדדים לכתבי הטענות, והוא האבחנה שיש לעשות בין עבודות פיתוח אותן ביצעה עיריית נתיבות בכובעה כרשות מקומית, לאור התפקידים המוטלים עליה בפקודת העיריות (פיתוח והקמה של תשתיות ביוב, מים, כבישים תיעול ומדרכות), לבין עבודות אותן ביצעה העירייה מכוח ההסכם בינה לבין רמ"י, כקבלן הביצוע של רמ"י, בשכונת נתיבות מערב (יישור מפלסי מגרשים, פינוי פסולת עפר, "ישן מול חדש", חיבור תשתית חשמל ופיתוח שצ"פ).

68.אבחנה זו מצויה, בראש ובראשונה, בהסכם התשתיות (ראו נספח ד' בתיק המוצגים של התובעת), שם נרשם בסעיף 3, הוא סעיף ההגדרות, כך:

"התשתיות – התשתיות הציבוריות המיועדות להיות מותקנות בחלק מהמתחם במסגרת עבודות הפיתוח הכוללות: מערכת כבישים ומדרכות, מערכת תיעול, מערכת ביוב, מערכת הולכת מים, שטחים ציבוריים פתוחים ומגוננים; ובכל כמפורט בנספח ב' להסכם.

....

עבודות פיתוח נוספות – העבודות הנוספות שתבצע העירייה כפי שהוסכמו בין המינהל והעירייה והכוללות פינוי פסולת משטחי המתחם, פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים ועבודות ליישור מפלסי המגרשים כהגדרתן להלן."

וראו בעניין זה גם את סעיפים 6, ו- 14 – 18 לתצהירו של מר יוסי מור, ואת דברי ב"כ העירייה בדיון שהתקיים ביום 3.12.2017 (עמ' 4 לפרוט' ש' 25 – 29).

69.בהתאם לאבחנה זו, ניתן לראות בהודעת החיוב, שערכה עיריית נתיבות לפרימק בחודש 5/2012 (ראו נספח ט' לתיק המוצגים של התובעת), כי בסעיפי החשבון ישנם סעיפים שבצידם נרשם, שמדובר בהיטל, ולגבי חלקם (המשקפים את עבודות הפיתוח הנוספות שביצעה העירייה כ"קבלן מבצע") נרשם, כי מדובר ב"תשלום".

ניתוח של החשבון שנערך מעלה, כי פרימק שילמה לעיריית נתיבות בחודש 5/2012 סך של כ- 1,885,000 ₪ בגין עבודות הפיתוח הנוספות, דהיינו בגין עבודות פיתוח שאין בגינן היטלים עפ"י חוקי עזר. יתרת הסכום 1,896,861 ₪ נזקפה לטובת היטלים בגין ביוב, מים, כבישים, מדרכות ותיעול.

בנוסף שילמה פרימק ביום 29.7.2015 סך של 1,342,611 ₪, שאת כולו יש לזקוף לטובת היטלים עפ"י חוקי העזר, וזאת בהתאם להודעת החיוב (ראו נספח יא' לתיק המוצגים של התובעת). מכאן, שבסך הכל ביקשו עיריית נתיבות ורמ"י לגבות מפרימק סך של 3,239,472 ₪ בגין היטלי פיתוח שונים. יתרת הסכום כאמור, היא בגין עבודות הפיתוח הנוספות.

יוזכר, כי עפ"י מסמכי המכרז ובהתאם להיקף הבנייה, הסכום המקסימאלי אותו לטענת פרימק היו הנתבעות רשאיות לגבות ממנה עומד על סך של 3,916,949 ₪.

70.משעמדתי על ההבחנה הדרושה, בין עבודות הפיתוח השונות שביצעה עיריית נתיבות, ושבעלותן נדרשה פרימק לשאת בהתאם להסכמות בין הצדדים, יש לשוב להוראות המכרז והסכם התשתיות. בסעיף 8 להסכם התשתיות נרשם כך:

"תשלום הוצאות לעירייה

א.בגין עבודות הפיתוח ועבודות הפיתוח הנוספות ובגין התשתיות שיותקנו ויונחו במתחם וכן בגין תשתיות העל המשמשות אותו, במישרין או בעקיפין, וכן בגין השתתפות בשיקום תשתיות ותיקות ישלם הזוכה במכרז ישירות לידי העירייה תשלומי פיתוח, בסכומים אשר פורטו בטבלה המצ"ב כנספח ו' להסכם ועל פי הכללים שיפורטו להלן (להלן: "תשלומי הפיתוח").

ב.סכום תשלומי הפיתוח כולל את מרכיבי התשלום הבאים:

(1) סכום היטלי הפיתוח בגין סלילת רחובות, ביוב, תיעול ומערכת המים שישולמו לעירייה מתוקף חוקי העזר (להלן – "סכום ההיטלים").

(2) סכום עבור השתתפות בעלויות פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים במתחם, כפי שאושרו לעירייה על ידי המינהל ("להלן: "סכום ההשתתפות בשצ"פים").

(3) סכום עבור השתתפות בעלות ביצוע עבודות עפר במתחם לצורך יישור מפלסי המגרשים כפי שאושרו לעירייה על ידי המינהל (להלן: "סכום ההשתתפות בעבודות עפר במגרשים").

(4) סכום ההשתתפות בגין פינוי פסולת מהמתחם, כפי שאושרו לעירייה על ידי המינהל (להלן: "סכום ההשתתפות בפינוי פסולת").

(5) סכום ההשתתפות בשיקום תשתיות בשכונות ותיקות על פי הסכם "ישן מול חדש", לפי החלטת ממשלת ישראל (להלן: "סכום ההשתתפות בשיקום תשתיות")."

עולה מן האמור, כי התשלומים אותם מתחייב היזם לשלם לעיריית נתיבות, בהתאם ל"סכומים אשר פורטו בטבלה המצ"ב כנספח ו' להסכם", כוללים כבר את מלוא סכום היטלי הפיתוח בגין סלילת רחובות, ביוב, תיעול ומערכת המים, המתחייבים מכוח חוקי העזר.

71.אם נותר ספק כלשהו בעניין זה, ולגישתי לא נותר כל ספק, בא סעיף 10 להסכם התשתיות ומבהיר, כי היזם יהיה פטור מתשלום אגרות והיטלי פיתוח, למעט אלה המפורטים בסעיף, ובלשון ההסכם:

"הפטר מהיטלי פיתוח וסייגים לו

א.תשלום הוצאות הפיתוח על פי הסכם זה יהא בהם כדי לפטור את הרוכש מתשלום היטלי פיתוח על פי חוקי העזר. למען הסר ספק אין בהסכם זה ובנשיאה בתשלומי הפיתוח בכדי לפטור את הרוכש מכל תשלום חובה ובכלל זאת תשלומי החובה הבאים :

(1)כל האגרות המפורטות בתוספת לחוק העזר לנתיבות (אספקת מים), תשס"ג-2002, לרבות אגרת רשת פרטית למפעל מים, אגרת מד מים ואגרת בדיקה, או כל תשלום חליפי אחר שיידרש במקומן.

(2)אגרת ביוב המפורטת בתוספת לחוק העזר לנתיבות (ביוב), תשס"ב-2002. או כל תשלום חליפי אחר שיידרש במקומה;

(3)כל אגרה או היטל פיתוח אחר המיועדים למימון מערכות תשתית נוספות שאינם כלולים בתשלומי הפיתוח, או שאינם נכללים בחוקי העזר ו/או שאינם מהווים את נושאם של תשלומי הפיתוח.

(4)כל חיוב מהיטלי הפיתוח המוטל בגין שטח הבניין שמעבר לשטחי הבניין המותרים לבנייה לפי זכויות הבנייה שבתכנית בעת חתימתו של הסכם זה.

(5)אגרת בניה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתיבות עפ"י הוראות חוק התכנון והבנייה – התשכ"ה – 1965.

(6)היטל השבחה או חלף היטל השבחה – ככל שיחול.

(7)כל תשלום חובה אחר שאינו נמנה על תשלומי הפיתוח." (ההדגשה שלי – י.ל)

הנה כי כן, הוסכם בין הצדדים, שעם ביצוע תשלום הוצאות הפיתוח כמפורט בהסכם, יהיה היזם פטור "מתשלום היטלי פיתוח על פי חוקי העזר".

72.למעלה מן הצורך יצויין, כי גם בהסכם הפיתוח, דהיינו בהסכם שבין רמ"י לעיריית נתיבות (נספח 1 לתצהירו של מר שמעון עזריאל מטעמה של עיריית נתיבות) נרשם, כי חישוב ההיטלים יעשה עפ"י השטח, ובלשון ההסכם:

"לעניין ס"ק ב' לעיל, מוסכם בזאת כי סכומי האגרות והיטלי הפיתוח יחושבו הן על בסיס שטח הקרקע שבמגרשים והן על פי שטחי הבניין בהן שיחושבו על פי מלוא זכויות הבנייה בהם, וזאת במכפלת התעריפים הנקובים בחוקי העזר הרלוונטיים. יתברר לאחר זמן כי שטח הבניין שהוקם בבניין פלוני או שהתבקשה הקמתו במסגרת היתר בנייה, שונה משטח הבניין על פיו חושבו אגרות והיטלי פיתוח ששילם רוכש הזכויות באותו מגרש, תשיב העירייה או תגבה מאותו בעל הזכויות – לפי העניין, את סכום היתר או החסר הנובע מפער השטחים כאמור."

73.מכאן, שאין בידי הנתבעות להראות, ולו סעיף אחד, בכל מערך ההסכמים, שבו נאמר או נרמז, שחישוב ההיטלים, ביחס למקרקעין שרכשה פרימק, יעשה על בסיס נפח המבנה. נהפוך הוא, מן ההסכמים ומעדותו של מר יוסי מור, מטעמה של רמ"י ,עולה שחישוב ההיטלים ייערך בהתבסס על השטח המבונה או כנגזרת של ניצול זכויות הבנייה, שגם היא מחושבת בהתאם לשטח ולא בהתאם לנפח.

74.לפיכך, עיריית נתיבות לא היתה רשאית לחייב את פרימק בסכום העולה על הסכום הנקוב בטבלה, אלא אם מדובר באגרות והיטלים לגביהם נקבע במפורש, כמפורט לעיל, שלגביהם תחול חובה נפרדת לשאת בהם.

עיון בחיובים שערכה עיריית נתיבות לפרימק בחודש 5/2012 ובחודש 7/2015 (נספח ט' ו- יא' לתיק המוצגים של התובעת) מעלה, כי פרימק נדרשה לשלם סכומים שונים, המשקפים חיוב בגין היטלי ביוב (ציבורי, מאסף ומכון טיהור), צנרת מים, סלילת כבישים ומדרכות ותיעול. כולם היטלים לגביהם נקבע, כי הם נכללים בתשלום בו נושא היזם בהתאם למפורט בטבלה (נספח ו' להסכם התשתיות), וכי בהתאם הוא פטור מתשלומם.

75.לא יכולה להיות מחלוקת, כי המכרז והסכם התשתיות הם "חוזה אחיד", וככזה הכלל הפרשני הוא שאת הוראות ההסכם יש לפרש ככלל כנגד המנסח (ראו ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש – חברה ממשלתית עירונית לדיור (3.10.2017); ע"א 732/72 דינרי נ' חתמי ללוידס לונדון, פ"ד כח(1) 589 (1974); ע"א 177/77‏ בנק ישראל נ' תוסיה-כהן, פ"ד לב(1) 524 (1978); ע"א 435/81‏‎ זנזורי‎ נ' מהצרי, פ"ד לו(2) (1982)).

לגישתי אין צורך להידרש לכלל פרשני זה, והדברים הובאו בבחינת למעלה מן הצורך, שכן הוראות מסמכי המכרז והסכם התשתיות הן ברורות, וטענות הנתבעות, כי האמור בעמודה 4 של הטבלה, מהווה "אומדן" של הוצאות הפיתוח שיחושבו על בסיס הנפח ככל שמדובר במבנה מסחרי, אין להן יסוד בלשון ההסכם.

76.יש לומר עוד בהקשר זה, כי טענתן של הנתבעות ביחס לאופן בו יש לפרש את נוסח מסמכי המכרז והסכם התשתיות, עומדת בסתירה לטענתן, כי במסמכי המכרז והסכם התשתיות נפלה טעות בתום לב, שכן המסמכים נערכו בשיטת "העתק הדבק", מבלי להבחין בשוני הרלבנטי בין הנכס אותו רכשה פרימק, לבין כל יתר הנכסים ששווקו באותו מועד ומיועדים למגורים (ראו בעדותה של הגב' אוזן עמ' 17 ו- 21 לפרוט', בעדותו של מר שמעון עזריאל עמ' 23, 24 ו- 27 לפרוט', בתצהירו של מר יוסי מור כמצוטט לעיל, ובסעיפים 9, 10, 82 ו- 85 – 89 לסיכומי עיריית נתיבות).

יוזכר, כי צד אינו רשאי לטעון טענות עובדתיות סותרות (ראו תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984).

77.ניתן לסכם ולומר, כי עולה מסעיפי המכרז והסכם התשתיות, שהנתבעות התחייבו כלפי פרימק, כי תישא בתשלום עבור הוצאות פיתוח המבוצעות על-ידי עיריית נתיבות, בסכום שאינו עולה על 4,159,085 ₪, כאשר את הסכום המדוייק היה על עיריית נתיבות לגבות, בהתאם לשטח המבנה והיקף זכויות הבנייה אותן מימשה פרימק במסגרת ההיתר.

עוד הובהר, כי התשלום עבור עבודות הפיתוח המבוצעות על-ידי עיריית נתיבות, הינו חלף תשלום היטלים בעניינים שונים, וכנגזר מכך יופטר היזם (ובענייננו פרימק) מתשלום אגרות והיטלי פיתוח בגין ביוב ומים (למעט החריגים המפורטים בסעיף 10(א)(1) ו- 10(א)(2) להסכם), מדרכות, כבישים ותיעול.

78.לאור האמור לעיל, היות ואין מכל מחלוקת, כי פרימק ניצלה רק 86.85% מזכויות הבנייה המותרות, אזי מסקנתי היא כי במישור החוזי, לא היתה רשאית עיריית נתיבות לדרוש מפרימק תשלום בסך של 1,342,611 ₪ במועד הוצאת ההיתר, אלא היה עליה לגבות סכום שאינו עולה על הסך של 148,035 ₪ (= 432,219 * 6.85/20) (כשהוא צמוד למדד חודש 11/2011).

טענת רמ"י להעדר יריבות

79.לטענת רמ"י יש לקבוע, שאין כל יריבות בינה לבין התובעת, שכן אין חולק שהוצאות הפיתוח שולמו לעיריית נתיבות ולא לידי רמ"י, ובהתאם את דרישת ההשבה הראשונית הפנתה פרימק לעיריית נתיבות.

80.טענה זו דינה להידחות, ומוטב היה לה אלמלא נטענה. אין זה ראוי שרמ"י, כרשות מרשויות המדינה, תבקש להתנער לא רק מן ההסכם שנחתם עם פרימק, אלא גם מההסכם שחתמה עם עיריית נתיבות.

81.עוד בשנת 2008 התקשרו עיריית נתיבות ורשות מקרקעי ישראל, בהסכם לפיתוח שכונת נתיבות מערב (ראו נספח 1 לתצהירו של מר שמעון עזריאל מטעמה של עיריית נתיבות).

היות ולרמ"י יש אינטרס עסקי למכור את המקרקעין שבבעלותה, אזי בהסכם הוצהר, כי רמ"י מעוניינת לשווק את המגרשים המצויים בשכונה, וכי לצורך זה היא מבקשת להתקשר בהסכם עם עיריית נתיבות, ולפיו העירייה תיקח על עצמה לבצע את כל עבודות הפיתוח הנדרשות לצורך מתן היתרי בנייה במתחם ואכלוסו, והיא זו שתגבה מן הזוכים את התשלומים הנדרשים עבור ביצוע עבודות אלה. בהתאם, בסעיף 3 להסכם הפיתוח, נרשם כך:

"לצורך מימון העבודות תטיל העירייה על רוכשי הזכויות במתחם ותגבה מהם את הסכומים הבאים:

אגרות והיטלי פיתוח.

סכום נוסף למימון עלות פיתוח השצ"פים במתחם שיקבע על פי חלקו היחסי של כל רוכש זכויות מכלל כלות השצ"פים.

סכום נוסף המיועד לביצוע עבודות עפר ופילוס בתחום המגרשים. סכום זה יקבע בתיאום בין העירייה למנהל על בסיס מחירי שוק מקובלים ובשים לב למהות העבודות הנדרשות, סוגן ומורכבותן. הצדדים מעריכים כי הסכום הכולל בגין רכיב זה של תשומות בנייה על בסיס בנייה חודש אוקטובר 2008.

להלן "תשלומי פיתוח".

תשלומי הפיתוח ישולמו לעירייה על ידי רוכשי הזכויות עובר לחתימתם על הסכמי הפיתוח או החכירה עם המנהל וכתנאי לחתימתם.

לעניין זה, מתחייב המנהל כלפי העירייה כי לא יחתום בעצמו ולא יאשר לרוכשי הזכויות לחתום מטעמם על הסכם כאמור, אלא בכפוף לאישור בכתב מהעירייה על תשלומם של תשלומי הפיתוח כאמור."

וראו בעניין מנגנון ההתחשבנות בין רמ"י לעיריית נתיבות גם את האמור בתצהירו של מר יוסי מור, היועץ ההנדסי לרמ"י, סעיפים 14 – 15.

82.עולה מן האמור, וכפי שכבר נאמר בסעיפים 67 - 68 לעיל, רמ"י מסרה לעיריית נתיבות את ביצוע "עבודות הפיתוח הנוספות" כקבלן מבצע שלה. לפיכך, העובדה שעיריית נתיבות גבתה את הוצאות הפיתוח בגין עבודות אלה, אין בה דבר או חצי דבר. מדובר ב"קיצור דרך", שכן הלכה למעשה היה על הזוכה (ובענייננו פרימק) לשלם עבור הוצאות אלה לרמ"י, וזו היתה אמורה להעביר את התשלום לקבלן (עיריית נתיבות) המבצע את העבודות עבורה (וראו בעניין דומה את ע"א 6014/04 מנהל מס ערך מוסף אשדוד נ' ראדקו אינבסטמנר לימיטד (וערעורים נוספים)(28.1.2009) בפיסקה 17 לפסה"ד).

בהתאם, יש לראות במערך ההסכמים – הסכם הפיתוח, הסכם החכירה והסכם התשתיות, כהסכם משולש, שלא ניתן להפריד בין חלקיו. רמ"י לקחה את העירייה כקבלן לביצוע עבודות הפיתוח, והתחייבה כלפי פרימק לבצע עבודות אלה. יתרה מכך, רמ"י התנתה את הזכייה במכרז והחתימה על הסכם חכירה, בהתקשרות של היזם הזוכה עם עיריית נתיבות בהסכם התשתיות ובנשיאה בתשלום הוצאות הפיתוח (ראו סעיף 14 לתנאי המכרז).

83.לאור כל האמור לעיל קמה יריבות ישירה בין רמ"י לבין התובעת.

האם היה על התובעת לפעול לביטול המכרז וההסכמים

84.טוענות הנתבעות, כי מרגע שפרימק גילתה, כי לטענתה חוייבה ביתר בגין עבודות הפיתוח, הרי שהיה לפעול לביטול ההסכמים וזכייתה במכרז, והעובדה שלא עשתה כן מלמדת על חוסר תום לב שלה.

85.אין לקבל טענה זו של הנתבעות. פרימק איננה מבקשת להתנער מזכייתה במכרז ומן ההסכמים עליהם חתמה. נהפוך הוא, היא מבקשת לקיים את ההסכמים כלשונם, ודווקא הנתבעות הן שמבקשות להתנער מתנאי המכרז ומן ההסכמים שנחתמו. לפיכך, מרגע שהעלתה פרימק את טענותיה, והתברר כי במסמכי המכרז ובהסכם התשתיות נפלה טעות עפ"י טענת הנתבעות, ויוזכר כי היה זה בשלב מוקדם, בסמוך לאחר הנפקת היתר הבנייה, הרי שהיה על הנתבעות לפעול לביטול המכרז. הדרישה, כי פרימק תבקש לבטל את זכייתה במכרז, לאחר מספר שנים, שבהן יש להניח שהשקיעה סכומים לא מבוטלים לצורך מימון התשלומים של כ- 8,500,000 ₪ ששולמו בסמוך לאחר הודעת הזכייה, ונשאה בהוצאות לצורך קבלת ייעוץ ועריכת תוכניות לקראת קבלתו של היתר, איננה סבירה, ולהשקפתי גם נטענת בחוסר תום לב על-ידי הנתבעות.

86.כמפורט בסעיף 76 לעיל, לא יכולה להיות מחלוקת, כי הנתבעות שגו בעת עריכת מסמכי המכרז והסכם התשתיות, כאשר לא החריגו במפורש את המגרש שייעודו מסחרי, תוך ציון שחישוב ההיטלים לגבי המבנה המסחרי יעשה בהתאם לנפח הבנייה, ועל אף שגיאתן זו הן מבקשות שלא להשיב לפרימק את הסכום שעל-פי הנטען שולם ביתר.

הדרך הראויה לעשות זאת, היתה צריכה לעבור בעתירה לביטול הסכם החכירה והסכם התשתית, אלא שהנתבעות בחרו שלא לעשות זאת, ובכך הלכה למעשה הטילו עניין זה לפתחה של פרימק, אשר בחרה שלא לעכב את בניית המבנה המסחרי, אך בצד זאת הגישה תביעה זו להשבת הסכום, שעל-פי הנטען שולם על-ידה ביתר. להשקפתי, אין דבר אשר חייב את פרימק להגיש תביעה לביטול הזכייה במכרז וביטול ההסכמים. בפרט כך, שעה שאין בפיה כל טענה שנפל בהם פגם.

87.כאמור, הנתבעות משיקולים שלהן, שלא פורטו על ידן, בחרו שלא לפעול לביטול ההסכמים. ניתן להניח, כי הנתבעות בחרו שלא לעשות כן, בין משום שלא רצו לשלם לפרימק פיצויים בשל הפרת חוזה (ראו סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), ובין משום שדאגו לרווחת התושבים שרכשו דירות מגורים בשכונת נתיבות מערב, שהיו עלולים למצוא את עצמם ללא שטחי מסחר בשכונתם, ככל שהיה מוגש הליך לביטול הזכייה, ועד שהליך זה היה מתברר.

88.כך או אחרת, לעניין זה חשיבות משנית ביותר, אם בכלל. פרימק לא היתה צריכה לפעול לביטול המכרז והסכם התשתיות, שכן לא היתה לה כל טענה ביחס אליהם, אלא היא ביקשה לאכוף את אותם ויחד עם זאת לטעון להפרת ההסכמים על-ידי הנתבעות.

89.בצד האמור יש לומר, כי אילו אכן היה מבוטלים ההסכמים, בשל הטעות שנפלה בהם, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת, כי פרימק היתה זכאית להשבה מלאה של הסכומים ששולמו על-ידה בסמוך לאחר כריתת ההסכמים, ואשר עומדים על כ- 8,746,000 ₪ (סך של 4,177,777 ₪ ששולם עבור הזכויות במקרקעין, בתוספת הסך של 4,568,893 ₪ ששולם עבור הוצאות פיתוח שונות (ראו קבלות נספחים ו1, ו2 בתיק המוצגים של התובעת), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

הערכה זהירה של מרכיב הפרשי ההצמדה והריבית מעלה, כי הם עומדים נכון לחודש 12/2015 (המועד בו נשלח מכתב עיריית נתיבות) על כ- 550,000 ₪ (בהתאם, לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961). לכך היה מקום להוסיף, לכל הפחות, את ההוצאות בהן נשאה פרימק לצורך מימון הרכישה וההוצאות שנדרשו לצורך הגשת הצעה למכרז ולצורך הוצאת היתר הבנייה. בנוסף, היה מוסמך בית המשפט לפסוק לטובת פרימק פיצויים.

ברור מן האמור, כי אילו כך היו נוהגות הנתבעות, הסכומים אותם היו משלמות לפרימק היו קרובים, וייתכן שאף עולים על הסכום אותו הן נדרשות לשלם בתביעה זו.

העילות הנטענות להשבה

90.פרימק טוענת, כי בין בעילה חוזית, ובין מכוח רשלנותן של הנתבעות בעריכת מסמכי המכרז ובין מטעמים של עשיית עושר ולא במשפט, יש להורות על השבת הסכום העודף ששולם על-ידה. בהתאם, אדון להלן בעילות אלה.

העילה החוזית

91.כמפורט לעיל, הגעתי לכלל מסקנה, כי מסמכי המכרז והסכם התשתיות קובעים, שעיריית נתיבות ורמ"י רשאיות היו לגבות מפרימק, בגין עבודות התשתית הציבוריות ועבודות הפיתוח שביצעה עיריית נתיבות עבור רמ"י כ"קבלן מבצע", סך כולל שאינו עולה על 4,159,085 ₪, כאשר הסכום הסופי ייקבע בהתאם לשטח המבנה עפ"י זכויות הבנייה המנוצלות.

היות ובסופו של יום נדרשה פרימק לשלם סך כולל של 5,124,472 ₪, הרי שנגזר מכך, כי הנתבעות הפרו את תנאי המכרז והסכם התשתיות.

92.משהגעתי למסקנה, כי הנתבעות הפרו את ההסכמים עם התובעת, אזי יש להידרש לסוגיית הסעד הנתבע, כאשר בעניין זה עותרת התובעת לסעד של השבת הסכום ששולם על-ידה בניגוד לתנאי המכרז והסכם התשתיות.

בעניין זה קובע חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, כך:

"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."

הנה כי כן, נקבע בחוק, כי צד רשאי לעתור לאכיפת החוזה, אך אין בכך כדי לשלול ממנו את האפשרות לתבוע פיצוי בגין הפרת החוזה (וראו בעניין זה ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ, פ"ד לט(3) 95 (1985), ובספרם של פרופ' ג' שלו וד"ר י' אדר "דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" ("נבו" הוצאה לאור, תשס"ט-2009), בעמ' 72 – 73).

93.בכל הקשור לסעד הפיצויים נקבע בסעיף 10 לחוק, כך:

"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

94.הפיצויים בהם עוסק חוק החוזים תרופות, הם פיצויי קיום, דהיינו פיצויים שתכליתם להעמיד את הצד הנפגע במקום בו היה עומד אילו ההסכם היה מקוים כלשונו (ראו פרופ' שלו וד"ר אדר בספרם הנ"ל, בעמ' 45).

95.מכאן, שעל פני הדברים, יש להורות, כי הנתבעות יפצו את פרימק במלוא הסכום העודף שעיריית נתיבות גבתה ממנה בגין הוצאות הפיתוח, בכך תושג התכלית של קיום ההסכם כלשונו.

96.אלא שהנתבעות טוענות, כי גם אם ימצא שעל-פי ההסכם, עיריית נתיבות לא היתה רשאית לגבות את הסכום העודף, הרי שאין מקום להורות על השבת סכום זה. לטענתן, ישנם מספר טעמים שלא להורות על השבה, ובכלל זה השיהוי בו נקטה פרימק בהעלאת טענותיה, קיומו של ייעוץ משפטי ונסיון בהגשת הצעות למכרזים, והעובדה שהשבת הסכום העודף תגרום לכך שעיריית נתיבות תמצא במצב של אי חוקיות, שכן היא איננה רשאית שלא לגבות את מלוא תשלומי החובה המתחייבים עפ"י חוקי העזר.

העילה הנזיקית

97.טוענת פרימק, כי לחילופין יש לקבוע שהנתבעות התרשלו בעריכת מסמכי המכרז והסכם התשתיות, שעה שלא התאימו את הוראות מסמכים אלה לעובדה, ולפיה היא רכשה מקרקעין שייעודם מסחרי.

98.אף שעל פני הדברים יש לומר, כי פרימק הוכיחה את יסודות עוולת הרשלנות, בין אם העוולה תנותח עפ"י המודל המסורתי, ובין באם תנותח בהתאם למודל העדכני (ראו ע"א 4486/11 פלונית נ' פלוני (15.7.2013)), שכן עולה מטיעוני הנתבעות הודאה בכך שבמסמכי המכרז ובהסכם התשתיות נפלה טעות, בין היתר משום שהם נערכו בשיטת "העתק הדבק", מבלי שניתנה הדעת לייעודם השונה של המקרקעין (ראו סעיף 76 לעיל). בנוסף, על פני הדברים קיים "נזק", שכן לכאורה בשל רשלנות זו פרימק שילמה סכום גבוה יותר מן הסכום שעמד לנגד עיניה קודם שניגשה למכרז.

99.אלא שהעילה הנזיקית מעוררת שאלות במספר מישורים, שלא הובררו עד תום בטיעוני הצדדים, ובפרט בסיכומי פרימק. כך, אין דיון כלל בשאלת קיומו של קשר סיבתי בין ההתרשלות לתוצאה, שכן לא ניתן לדעת באם פרימק היתה ניגשת למכרז במחיר זהה לזה ששילמה בגין הזכויות במקרקעין, אילו ידעה כי תשלם היטלים בהתאם לנפח המבנה. כנגזר מכך גם אין דיון בשאלת כימות הנזק. כך, קיימת אפשרות שבסוגיית הקשר הסיבתי היה נקבע, שאלמלא התרשלו הנתבעות, פרימק משיקולי מחיר לא היתה ניגשת כלל למכרז. היות והרשלנות התגלתה רק בחלוף מספר שנים לאחר הזכייה במכרז, אזי במקרה כזה היה צריך לכמת את העלויות בהן נשאה פרימק עד למועד בו התגלה הנזק (עלויות מימון, עריכת תוכניות ייעוץ בתחומים שונים ועוד), אלא שבעניין זה לא הובאו ראיות כלל.

100.יש לומר עוד, כי משנקבע, שהנתבעות הפרו את תנאי המכרז והסכם התשתיות, אזי הדיון בעניין זה מתייתר, שכן ממילא את סוגיית ההשבה והפיצוי ניתן למצות במסגרת העילה החוזית, וכפי שיובהר להלן גם במסגרת עשיית עושר ולא במשפט.

עשיית עושר ולא במשפט

101.טוענת פרימק, כי יש להשיב לה את הסכום העודף של הוצאות הפיתוח, אותו שילמה לעיריית נתיבות, גם בהתבסס על הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979.

102.בעניין זה טוענות הנתבעות תחילה, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן דבר לא נטען בעניין זה בכתב התביעה המתוקן. לגופו של עניין, כאמור לעיל וכפי שיורחב להלן, לטענת הנתבעות אין מקום להורות על השבת הסכום, גם אם ייקבע כי עיריית נתיבות גבתה אותו שלא כדין.

103.תחילה יש לדחות את טענת הנתבעות בדבר הרחבת חזית אסורה.

תקנות סדר הדין מחייבות את התובע בהרצאת עובדות המקרה, ואין הוא חייב לפרט את העילות המשפטיות בגינן הוא תובע את הסעדים המבוקשים (שגם אותם עליו לפרט בכתב התביעה). עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 4866/00 מדינת ישראל נ' חתמי לויס, פ"ד נו(4) 434 (2002), בקובעו כך:

"בצדק החליטה השופטת פלפל להתייחס לאפשרות קיום עילת עשיית עושר, אף שעילה זו לא צוינה מפורשות כלפי לוידס. הדרישה בתקנה 9(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 הינה ציון העובדות המקימות את עילת התביעה, ואין צורך לציין את העילה עצמה (ראו י' זוסמן סדרי הדין האזרחי [6], בעמ' 146-133)."

104.עיון בכתב התביעה, ובטיעוני הצדדים בקדמי המשפט ובתצהירים, מעלה, שפרימק טענה לאורך ורוחב כתבי הטענות, כי הנתבעות גבו ממנה הוצאות פיתוח שלא עפ"י זכות שבדין, וכי עליהן להשיב לה סכום זה. הנתבעות אף התגוננו מפני טענה זו. לפיכך, לא רק שאין מדובר ב"הרחבת חזית", שכן זו נקבעת על פי חזית המחלוקת העובדתית, אלא שבפועל הנתבעות העלו טענות הגנה שונות כנגד טענה זו של פרימק, ובכלל זה ביקשו לבסס הגנה על פסיקת בית המשפט העליון, ולפיה יש לקבוע שבנסיבות דומות השבה איננה צודקת, מושג שמקורו בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.

105.אך מעבר לכך, גם אם הטענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט, כעילה נפרדת, לא נטענה על-ידי התובעת, אין בכך כדי למנוע דיון בה במסגרת העילה החוזית. עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 3602/97 נציבות מס הכנסה ומס רכוש נ' דניאל שחר (וערעורים נוספים), פ"ד נו(2) 297 (2001).

"סקירת ענייננו מבחינתו היוריספרודנטית הכללית תלמדנו, כי משכנם העיקרי של דיני עשיית עושר – שמא נאמר: משכנם על דרך ברירת-מחדל – הוא בחוק עשיית עושר, ואולם, אין זה משכנם היחיד. עקרוני עשיית עושר שולחים פארותיהם אל כל פינות המשפט וכמעט אין אתר במשפט הפרטי שלא תמצא אותם בו. אפשר אין הם נקראים בשמם; אפשר נבלעים הם בזכויות ובעילות אחרות; אפשר שהחומר הפעיל בהם מניע זכויות אחרות, ואולם, תופעה ידועה היא שהדוקטרינה של עשיית עושר שולחת '...נציגים ושגרירי-רצון-טוב אל כל פינות המשפט, להשליט צדק ומשפט בין אנשים-ניצים' (פרשת א.ש.י.ר. [19], בעמ' 330)."

וראו גם: ד"נ 20/82 אדרס חומרי בניין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221 (1988); רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה בע"מ נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289 (1998).

106.בהתאם, פרופ' שלו וד"ר אדר בספרם הנ"ל "דיני החוזים – התרופות" עמדו על האפשרות לתבוע השבה, בהתבסס על טענה להפרת חוזה.

" אינטרס ההשבה

אינטרס ההשבה: זכותו של צד לחוזה שרעהו לא יתעשר שלא כדין על חשבונו.

לצד אינטרס הקיום ואינטרס ההסתמכות זכה גם אינטרס ההשבה להתבסס בספרות ובפסיקה המודרניות, בישראל ומחוצה לה, כאחד האינטרסים הלגיטימיים של הנפגע מהפרת חוזה. עם זאת, כפי שיובהר להלן, בהקשר להפרת חוזית נעשה שימוש במושג 'אינטרס השבה' בשני מובנים שונים שחשוב להבחין ביניהם הבחן היטב. למעשה, המאפיין היחיד המצדיק את כריכת הדיון בשני המובנים הללו יחדיו הוא מטרת העל המשותפת לשני האינטרסים השונים שהם מייצגים: שלילת התעשרות בלתי צודקת של צד אחד לחוזה על חשבון רעהו.

...

אינטרס ההשבה במובן הרחב: שלילת ההפרה

כאמור, ההכרה באינטרס ההשבה הצר מונעת על ידי השאיפה למנוע מצב של התעשרות בלתי צודקת של צד לחוזה על חשבון רעהו. מצב כזה עלול להיווצר אם לאחר ביטול החוזה יימנעו הצדדים מלהשיב זה לזה משאבים וטובות הנאה שקיבלו עד למועד הביטול. אולם התעשרות בלתי צודקת עשויה להתרחש גם בדרך אחרת. הפרת החוזה היא עצמה יכולה להביא להתעשרות בלתי צודקת של המפר על חשבון הנפגע, ללא כל קשר לשאלה אם בוטל החוזה בעקבות הפרתו. אם לאו. כך למשל, הימנעות מקיום חיוב חוזי עשויה לחסוך מהמפר עלויות שונות שהיו כרוכות בקיום החיוב. לחילופין, המפר עשוי להפיק רווח כלכלי מנקיטת פעולה אקטיבית של פי החוזה אין הוא רשאי לעשותה, כגון מכירת הנכס או השירות מושא החוזה לצד שלישי.

מהו אפוא דינו של רווח שהמפר זכה בו שלא כגב ביצוע החוזה עצמו אלא להיפך – כתוצאה מן העובדה שהפר אותו? האם ראוי לשלול מהמפר את פירות ההפרה ולהעבירם אל הנפגע גם כאשר פירות אלה לא הגיעו אל המפר מידיו של הנפגע? בהנחה שניתן להעלות על הדעת תרופה מעין זו, הניתן להצדיקה במושים של 'השבה', קרי, שלילת התעשרות שהמפר הפיק שלא כדין על חשבון הנפגע? היש מקום להכיר ב'השבה' מסוג זה כאינטרס מוגן של הנפגע מהפרת חוזה?

בפרק הקודם ראינו שמניעת התעשרות בלתי צודקת כתוצאה ממעשי עוולה היא ממטרותיו המוכרות של דין התרופות המודרני. אכן, הותרת פירות ההפרה בידי המפר מנוגדת לתחושת הצדק, במיוחד כאשר מתקבלת התחושה כי מדובר בהתעשרות שהופקה 'על חשבון' הנפגע. תוצאה כזו מנוגדת גם לעיקרון המוסרי שלפיו אין החוטא יוצא נשכר מעוולתו.

אף על פי כן, במרבית שיטות המשפט לא הוכרה באורח מסורתי זכותו של הנפגע מה-פרת חוזה לתבוע לעצמו את פירות ההפרה. בשיטות המשפט המקובל, לדוגמה, מקובל להיזקק לתרופת תשלומי ההשבה ((damages restitutionary/disgorgement רק בתגובה למעשי עוולה בנזיקין ולא בתגובה להפרות חוזים. אולם, בישראל בפרשת אדרס, נקבעה בבית המשפט העליון הלכה חדשנית המכירה עקרונית בזכותו של נפגע מהפרת חוזה לתבוע לעצמו את פירות ההפרה, וזאת מכוחם של דיני עשיית עושר ולא במשפט.

בפסיקה זו הרחיב בית המשפט העליון את ההגנה על הזכות החוזית והכיר למעשה באינטרס חדש של הנפגע מהפרת חוזה, שלא הוכר במשפטנו קודם לכן. אינטרס זה נבדל מאינטרס ההשבה במובנו הצר בכמה היבטים. ראשית, בעוד שאינטרס ההשבה הצר מתמצה בהשבת משאבים שהגיעו אל הנתבע מידי התובע, חל אינטרס ההשבה במובן הרחב הנדון כאן על כל פירות ההפרה, ללא תלות במקורם. שנית, בעוד שהאינטרס הראשון חל על התעשרות שצמחה כתוצאה מקיום החוזה, הרי שהאינטרס האחרון חל על התעשרות שצמחה כתוצאה מהפרתו של החוזה. שלישית, בעוד שאינטרס ההשבה הצר הוא נחלתם של הנפגע ושל המפר גם יחד, הרי שאינטרס ההשבה הרחב, שהוכר בפרשת אדרס, הינו אינטרס בלעדי של הנפגע מהפרת החוזה."

107.אסכם ואומר, כי עלה בידי פרימק לבסס קיומה של עילה לתשלום פיצויים או עילה להשבה, בגין העובדה שעיריית נתיבות גבתה ממנה הוצאות פיתוח, בסכום גבוה מזה שפורט והוסכם עליו במסמכי המכרז ובהסכם התשתיות.

בהתאם, מכאן יש לעבור לדיון בסוגיית גובה הפיצויים/השבה, שכן כאמור לעיל לנתבעות טענות שונות בהקשר זה, ולפיהן אין להורות על תשלום פיצויים או על השבה, גם אם בית המשפט יגיע לכלל מסקנה שקיימת עילה עקרונית לכך.

פיצויים והשבה

108.טרם הדיון המשפטי בסוגייה זו, יש לעמוד על הסכום המדוייק שיהיה מקום להורות על השבתו, ככל שהתביעה תתקבל במלואה. תחילה יש להעמיד את סכומי החיוב עפ"י המוסכם, ואת הסכומים ששולמו לעיריית נתיבות על בסיס זהה, הוא המועד בו שילמה פרימק את יתרת הוצאות הפיתוח, דהיינו 29.7.2015. בנוסף, יש לקחת בחשבון, כי עפ"י מסמכי המכרז והסכם התשתיות, סכום הוצאות הפיתוח צמוד למדד חודש 11/2011.

בהסכם התשתית התחייבה פרימק לשלם לעיריית נתיבות סכום של 3,874,901 ₪, וכן סך נוסף של 148,035 ₪ (סכום זה לוקח בחשבון ניצול של 86.85% מאחוזי הבנייה). סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה עומד על סך של 3,990,168 ₪.

פרימק שילמה לעיריית נתיבות סך של 3,781,861 ₪ ביום 30.5.2012, ובצירוף הפרשי הצמדה עומד הסכום על 3,849,981 ₪.

ביום 29.7.2015 שילמה פרימק סך של 1,342,611 ₪, ומכאן שהסכום הכולל ששולם על-ידה בערכי 29.7.2015 הינו 5,192,592 ₪.

מכאן שהסכום העודף עומד על סך של 1,202,424 ₪.

109.בהיבט המשפטי, בית המשפט העליון דן מספר פעמים בסוגיית השבתם של סכומים אותם גבו רשויות מקומיות ללא סמכות שבדין (ראו ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011); ע"א 4708/14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה (24.8.2015); ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב (2.4.2015); ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים (22.1.2009)).

עיון בפסקי הדין, מעלה כי ההכרעה בכל מקרה ומקרה סבה על העובדות הפרטניות של המקרה. כך ישנה הבחנה, באם היזם העלה טענותיו ביחס לחיוב ביתר Ex Ante ובטרם נבנה הפרוייקט, לבין מקרה בו מדובר בתקיפה Ex Post לאחר שהיזם השלים את בניית הפרוייקט. בהקשר זה ניתן גם משקל לשיהוי בהגשת התביעה.

בנוסף נבחנה השאלה באם ליזם היה ייעוץ משפטי קודם שהתקשר עם הרשות המקומית.

110.בענייננו, כפי שיובהר להלן, יש לקבוע שעל הנתבעות להשיב לפרימק את מלוא סכום הוצאות הפיתוח העודף ששולם על-ידה, שכן השיקולים שפורטו בפסיקת בית המשפט העליון, ושיש בהם כדי לשלול השבה, באופן מלא או חלקי, אינם מתקיימים בעניינה של פרימק.

111.בטרם אדרש לשיקולים, יש לשוב ולומר, כי ככל שבשל הטעות היתה מבוטלת זכייתה של פרימק במכרז, וכנגזר מכך היה מבוטל הסכם התשתיות, הרי שהנתבעות היו צריכות להשיב לפרימק את הסכומים ששילמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ובצירוף ההוצאות בהן נשאה עד למועד הוצאת ההיתר, ובכלל זה הוצאות מימון (מעבר לריבית עפ"י חוק), הוצאות הגשת הצעה למכרז, הוצאות עריכת תוכניות לקראת היתר בנייה, הוצאות משפטיות ועוד.

כאמור לעיל, הפרשי ההצמדה והריבית על-פי חוק לבדם עומדים על סך של כ- 550,000 ₪. לא הובאו ראיות ביחס לעלויות בהן נשאה פרימק לצורך הגשת ההצעה למכרז ולצורך קבלת ההיתר, אך ניתן להעריך הוצאות אלה, בשים לב להיקף ההשקעה (למעלה מ- 8,700,000 ₪), היקף הבנייה (כ- 6,000 מ"ר), על דרך של אומדן, וזאת בהתבסס על הנסיון המצטבר, בכמה מאות אלפי ש"ח. לפיכך, אני מניח בזהירות, כי אילו היו פונות הנתבעות לנתיב של ביטול המכרז והסכם התשתיות, הן היו מוצאות את עצמן משלמות סכום גבוה יותר, מן הסכום המבוקש במסגרת תביעה זו.

112.טוענות הנתבעות, כ פרימק השתהתה בהגשת התביעה, שכן זו הוגשה בחלוף מספר שנים לאחר זכייתה במכרז, וכשנה לאחר ששולם על-ידה סכום הוצאות הפיתוח, שעל-פי הטענה הוא עודף.

113.אין לקבל טענה זו, וכטענות אחרות מוטב היה לה אלמלא נטענה. פרימק קיבלה את הודעת החיוב ביום 29.7.2015, וזו שולמה על-ידה בו ביום.

כבר ביום 6.10.2015, דהיינו בתוך כחודשיים ומחצה, פנתה פרימק לעיריית נתיבות ושטחה את טענותיה בדבר החיוב ביתר. ברור שלא היה מקום שהתביעה תוגש במועד זה, בטרם תמוצה ההידברות בין הצדדים. ואכן, החלה הידברות בין הצדדים, שהסתיימה ביום 14.12.2015, כאשר עיריית נתיבות דחתה את טענותיה של פרימק, במכתב אותו שלח לפרימק היועץ המשפטי של עיריית נתיבות (ראו נספח ח' בתיק המוצגים של התובעת). יצויין, כי אין כל ראיה ולפיה בשלב זה, כבר הסתיימה בניית המבנה המסחרי או שפרימק היתה קרובה להשלמת המבנה. עוד יש לציין בהקשר זה, כי בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 16.2.2017, ציין ב"כ התובעת, כי במועד הדיון טרם הסתיימה בניית המבנה המסחרי. ממילא ברור, שבניית המבנה המסחרי לא יכולה להסתיים בתוך חודשיים ומחצה מן המועד בו קיבלה לידיה פרימק את היתר הבנייה.

התביעה הוגשה ביום 8.5.2015, דהיינו כארבעה וחצי חודשים לאחר שעיריית נתיבות דחתה את טענות פרימק, ולא ניתן לומר כי מדובר בשיהוי.

114.בנסיבות אלה יש לדחות את הטענה, ולפיה פרימק "אכלה את העוגה", וכעת היא מבקשת את השבת התשלום בגינה. דווקא עיריית נתיבות, שבידה היתה האפשרות לפעול מיידית לביטול ההסכם, נקטה בשב ואל תעשה, והמתינה לתביעה שתוגש.

115.אחד הנימוקים, אותם ניתן למצוא בפסיקת בית המשפט העליון לשלילת ההשבה, הוא הנימוק לפיו היזם המתין עד לסיום השלמת הפרוייקט, ורק אז העלה את דרישת ההשבה, שאז בלשון ציורית ניתן לומר ש"רדה את הדבש" (ראו בפרשות "בית הרכב" ו"רמת נילי" הנ"ל).

116.בענייננו שונים פני הדברים. פרימק העלתה את טענתה בשלב מוקדם, ובסמוך לאחר שהתגלתה הטעות, ואף הגישה תביעתה זו עוד בטרם הושלמה בניית המבנה המסחרי. מנגד, כאמור לעיל, הנתבעות נקטו במדיניות של שב ואל תעשה.

117.נימוק נוסף, שעל בסיסו מבקשות הנתבעות לשלול מפרימק את זכות ההשבה, מצוי בטענה כי לפרימק נסיון רב בהגשת הצעות למכרזים, ואף יש להניח שקיבלה ייעוץ משפטי.

118.מר גלעד פרימק העיד, כי עובר לזכייתה של פרימק במכרז הנדון, החברה ניגשה למכרז אחד קודם (ראו עמ' 8 לפרוט' ש' 9 -10), וכי החברה נעזרת בייעוץ משפטי ככל שהדבר דרוש.

גם אם הייתי רואה באמור משום "נסיון" במכרזים, הרי שה"נסיון" והייעוץ משפטי, טובים ככל שהיו, לא היה בהם כדי לסייע לפרימק בנסיבות מקרה זה, ואסביר.

119.כמפורט לעיל, מסמכי המכרז והסכם התשתיות קובעים במפורש, כי בצד החיוב בהוצאות הפיתוח יופטר היזם מתשלום היטלי ביוב, מים, מדרכות, כבישים ותיעול. לאור הוראה זו, לא נדרשים היזם ויועציו המשפטיים לבחון את הוראות חוקי העזר השונים, שכן ממילא נאמר שניתן פטור בגינם.

120.אך מעבר לכך. נניח לרגע, כי עובר לפניית פרימק למכרז, היא היתה מכינה תוכניות בנייה מאוד מפורטות (מה שאינו סביר ביחס למי שטרם זכה במכרז), ואף עורכת חישוב של נפח המבנה, ובהתאם אף מחשבת במדוייק את גובה ההיטלים, בהם היתה צפויה להתחייב עפ"י חוקי העזר השונים, הרי שעדיין לא היה בכך כדי להעמיד אותה ואת יועציה על קיומה של טעות במסמכי המכרז ובהסכם התשתית. כמפורט בסעיף 69 לעיל, סכום ההיטלים בהם היתה מתחייבת פרימק כדין נמוך מסכום הוצאות הפיתוח הרשום במסמכי המכרז. לפיכך, היות ואין במסמכי המכרז פירוט של העלויות השונות של הוצאות הפיתוח, ובכלל זה פירוט של עלות "עבודות הפיתוח הנוספות", אזי גם בדיקה נאותה לא היה בה כדי לגלות את הטעות. (וראו טענות ב"כ התובעת בעניין זה בישיבת קדם המשפט ביום 16.2.2017, בעמ' 3 לפרוט').

121.טענתן המרכזית של הנתבעות לשלילת זכות ההשבה מצויה בטענה, כי חיוב בהשבת הסכום העודף מעמיד את עיריית נתיבות במצב של אי חוקיות, שכן הרשות המקומית איננה רשאית לפטור גוף פלוני מתשלומי החובה החלים עליו, ללא הסמכה שבדין. בעניין זה מפנות הנתבעות לחוק יסוד: משק המדינה, ולפסיקת בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011) ולפסקי דין נוספים.

נטען בהקשר זה, כי הנתבעות, בהיותן רשויות ציבוריות, חייבות לנהוג בשיוויון ולשמור על האינטרס הציבורי. לגישתן, קבלת טענת התובעת, תוביל לפגיעה בשיוויון, שכן ימצא כי פרימק תשלם סכומים הנמוכים מאלה שהתחייבו בהם יזמים אחרים שבנו נכסים מסחריים, והקופה הציבורית, המיועדת למימון התשתיות, תימצא בחסר של למעלה ממליון ש"ח.

122.אינני מקבל טענה זו. תחילה יש לומר, כי טענה זו בדבר החובה לגבות את תשלומי החובה בהתאם לחוקי העזר, יכולה לעמוד לכל היותר לצידה של עיריית נתיבות, אך היא איננה תקפה לגבי רמ"י. המקור הנורמטיבי לחיוב, אותו הטילה רמ"י על פרימק, לשלם את הוצאות הפיתוח בגין "עבודות הפיתוח הנוספות" מצוי במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח. לפיכך, ככל שאורה כי על רמ"י להשיב לפרימק סכום כלשהו, הרי שאין בכך כל פגיעה לגביה בעקרון החוקיות או סטייה מהוראות חוק יסוד: משק המדינה.

123.אך מעבר לכך, לגופו של עניין, לא מתעוררת בנסיבות המקרה כל התנגשות בין חובת ההשבה לבין עקרון חוקיות המעשה המינהלי וחוקיות גביית תשלומי חובה.

כמפורט לעיל, עיריית נתיבות גבתה מפרימק סכום כולל של 5,124,472 ₪ (בערכי קרן)(ראו נספחים ו1 ו- ו2 לתיק המוצגים של התובעת), כאשר הסכומים שנגבו מילאו שני דליים. בדלי האחד, מצויים כל הסכומים אותם גבתה עיריית נתיבות בגין עבודות הפיתוח הציבוריות, מכוח הסמכות שבדין, וזאת בדרך של גביית ההיטלים. בנוסף, בדלי השני, מצויים סכומים שונים אותם גבתה עיריית נתיבות, עבור רמ"י, לצורך ביצוע עבודות הפיתוח הנוספות, כאשר לגביית סכומים אלה מקור חוזי בלבד.

עפ"י המפורט בהודעות החיוב שערכה עיריית נתיבות לפרימק, בסמוך לאחר הזכייה במכרז ועובר להוצאת היתר הבנייה (ראו נספחים ט' ו- יא' לתיק המוצגים של התובעת), הסכום הכולל אותו נדרשה פרימק לשלם בגין היטלים, בהתאם לחוקי עזר שונים, עומד על 3,239,472 ₪, ואילו הסכום הכולל אותו נדרשה פרימק לשלם בגין הוצאות פיתוח נוספות מכוח החיוב החוזי, עומד על סך של 1,885,000 ₪. יוזכר, כי הסכום העודף ששילמה פרימק עומד על 1,202,424 ₪.

124.מן האמור לעיל נגזרת המסקנה, כי קבלת התביעה לא תפגע בעקרון החוקיות, ובחובה לגבות את תשלומי החובה במלואם בהתאם לדין, שכן ב"דלי החוזי" מצוי סכום העולה על הסכום שפרימק תובעת את השבתו. בהתאם, עיריית נתיבות תוכל לזקוף לטובת ההיטלים את מלוא הסכומים הנדרשים על-פי חוקי העזר, ולא תהיה כל פגיעה בחובה המוטלת עליה בעניין זה.

125.אמנם, כתוצאה מכך עלולות הנתבעות למצוא את עצמן בחסרון כיס מסויים, אך בכך אין כדי לשלול את חובת ההשבה. הנתבעות כרשויות ציבוריות, הפועלות על-פי דין, חייבות לכבד בהגינות ובתום לב את ההסכמים עליהם הן חתומות. זאת ועוד, אילו חששו הנתבעות לכיס הציבורי, הרי שהן יכלו לפעול לביטול המכרז וההסכמים, אלא שהן בחרו שלא לעשות כן. כאמור בסעיף 111 לעיל, אילו היו פועלות כך, היה נגרם להן חסרון כיס גדול אף יותר.

126.יצויין בהקשר זה, כי על אף טענותיהן המרובות של הנתבעות, אף אחת מהן לא ניסתה לבסס באמצעות ראיות של ממש טענה להגנת התקציב (ראו ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שרותי בריאות כללית (20.8.2009); ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס(4) 545 (2006)).

127.עוד יש לומר, כי רשות מקרקעי ישראל ועיריית נתיבות הן מפזרות נזק טובות יותר מפרימק (ראו בעניין זה בפרשת "רשות העתיקות" הנ"ל בסעיף 58 לפסה"ד). פרימק עלולה למצוא את עצמה בשל חיוב נוסף של למעלה מ- 1,200,000 ₪, שעל-פי עדותו של מר גלעד פרימק לא נלקח על-ידי החברה בחשבון, במצב שבו נשחקה באופן מהותי הרווחיות שלה מן הפרוייקט. אמנם, יש לומר, כי היות וטרם נשלמה הפרוייקט יכולה עדיין פרימק לנסות "ולגלגל" את העלות הנוספת על לקוחותיה, אך גם בעניינה של אפשרות זו לא הובאו ראיות, והיא תלויה במידה רבה בתנאי השוק בנתיבות.

128.גם הטענה לפגיעה בשיוויון דינה להידחות, שכן רמ"י ועיריית נתיבות לא הציגו ולו בדל שראיה, ולפיה, היזמים, שזכו במתחם המסחרי הנוסף בשכונת נתיבות מערב, שבחלקו העיקרי מיועד למגורים, שילמו היטלים בהתאם לנפח החלק המסחרי. ויודגש, למען הסר ספק, כי גם אם היה מוכח שיזמים נוספים בשכונת נתיבות מערב שילמו היטלים בגין נכסים מסחריים על-פי הנפח, לא היה בכך כדי לשנות את מסקנתי, וזאת מהטעמים שפורטו לעיל.

129.משהגעתי למסקנתי לעיל, כי קבלת טענות התובעת, אין בה כדי לפגוע בחובתה של עיריית נתיבות לגבות תשלומי חובה בהתאם להוראות חוקי העזר, אזי מתייתר הצורך לדון בטענה אותה העלתה פרימק, ולפיה נקבע בחוקי העזר, כי עיריית נתיבות רשאית להתקשר בהסכם עם בעל הנכס או מי מטעמו, לביצוע עבודות הפיתוח שלא במתכונות הקבוע בחוק העזר (ראו לדוגמא בסעיף 34 לחוק העזר נתיבות (אספקת מים), תשס"ג-2002).

יחד עם זאת אומר, כי על פני הדברים נראה, כי צודקת עיריית נתיבות שסעיף זה תכליתו איננה לאפשר גביית של היטל בסכום נמוך מזה הקבוע בחוק, אלא תכליתו לאפשר לה להתקשר עם יזמים בהסכם, ולפיו היזם יבצע את עבודות הפיתוח הציבוריות, חלף תשלום אגרות והיטלים.

130.בהתאם, גם מתייתר הדיון בטענת הנתבעות, כי התובעת מנועה מלפעול בהליך של הגשת תביעה, שכן ככל שהיא מבקש לתקוף את החיוב באגרות והיטלים, הרי שהיה עליה לפעול בעניין זה במסלול שהתווה המחוקק, קרי הגשת השגה וערר במועדים הקבועים בחוק, וככל שלא עשתה כן היא מנועה לעקוף הליכים אלה.

כמפורט לעיל, התובעת איננה תוקפת את החיוב בהיטלים, אלא את הסכום הכולל שנגבה ממנה בניגוד לתנאי המכרז והסכם התשתיות, ולכן הליך של השגה וערר איננו ההליך המתאים.

131.טרם סיום, יש לדחות את טענת פרימק (סעיף 33 לסיכומיה), ולפיה הציעה בגין רכישת הזכויות "מחיר כולל", וגביית הוצאות פיתוח בסכום גבוה מזה שנרשם במסמכי המכרז והסכם התשתיות, יש בו כדי לשנות בדיעבד את "המחיר הכולל" שהיא ראתה לנגד עיניה עת ניגשה למכרז.

אף שהדעת נותנת, כי אילו ידעה פרימק, שהנתבעות יבקשו לגבות ממנה הוצאות פיתוח בסכום גבוה בכ- 1,200,000 ₪, הרי שהיא היתה משנה את הצעתה במכרז, וייתכן שאף נמנעת מלגשת אליו, הרי שעניין זה טעון הוכחה. אלא, שדבר לא נאמר בעניין זה בתצהירו של מר גלעד פרימק, ומכאן שלטענה זו אין תשתית עובדתית, ובהתאם יש לדחותה.

התביעה החילופית

132.התובעת הגישה כתב תביעה מתוקן, ובגדרו העלתה תביעה חילופית, ולפיה עיריית נתיבות לא היתה רשאית לגבות ממנה תשלומים שונים, בשל העדר הסמכה בדין, כך לגבי פיתוח שצ"פים, פינוי פסולת, היטל הנחת צינורות ותשלום בגין זכויות מים. בנוסף נטען, כי קיימת טעות בחישוב נפח המבנה.

133.משהתקבלה התביעה העיקרית, אזי אין צורך להידרש לתביעה החילופית. כאשר בצד זאת יש לומר, שצודקות הנתבעות בטענתן, כי לא ניתן לטעון גם לקיום ההסכם ולאכיפתו, וגם לבטלות חלקים ממנו ולהשבה עקב כך.

סוף דבר

134.התביעה מתקבלת, והנתבעות ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך של 1,202,424 ₪ (כמפורט בסעיף 108 לעיל), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום.

בנוסף, כל אחת מהנתבעות תשלם לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 60,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק בחלוף מועד זה.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"ז אב תשע"ט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.