קהלי ואח' נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ ואח'

לפני תביעה בסך 75,000 ₪ לפיצוי בגין איחור במסירת דירה שרכשו התובעים מהנתבעות, לזיכוי הנובע מביטול חדר שירותים, ולפיצוי בגין עגמת נפש. על פי התביעה, מדובר באיחור בן שבעה חודשים לערך, עליו לא נמסרה הודעה מראש.

עד כה, ובחלוף המועד, לא הוגשו סיכומי תשובה מטעם התובעים. פסק הדין ניתן על יסוד כתבי הטענות, פרוטוקול ישיבת ההוכחות והסיכומים שהוגשו.

הסכם המכר

1. אין חולק כי ביום 23.7.13 נכרת בין הצדדים הסכם, לרכישת דירה שבנו הנתבעות ברח' מח"ל בתל-אביב (להלן – הדירה, וההסכם, בהתאמה).

    

2. על פי סעיף 7א להסכם, מסירת הדירה תתרחש בתום 24 חודשים ממועד כריתתו, משמע - ביום 23.7.15 (להלן – המועד הקובע). לפי סעיף 7ב, לנתבעות נתונה זכות למסור את הדירה, עד 60 יום לאחר המועד הקובע (להלן – תקופת הגרייס). סעיף 7ג לחוזה קובע כי נסיבות מוצדקות, שאינן תלויות בנתבעות בלבד – לא ייחשבו לאיחור. סעיף 7ד קובע את מנגנון הפיצוי, בגין איחור העולה על התקופות המותרות, לפיו ישולם פיצוי רטרואקטיבי, מהיום הראשון לאחר המועד הקובע.

   לפי סעיף 4י להסכם, הזמנת שינויים בתוכניות עשויה לגרום לדחיית מועד המסירה, והרוכשים מוותרים על כל טענה כנגד המוכרות בשל כך.

    

   טענות הצדדים

    

3. התובעים טוענים כי המתינו להודעה על מסירה, לאחר המועד הקובע, אולם לבסוף נמסרה להם הדירה רק ביום 15.2.16 (כלומר ששה חודשים ועשרים ושלושה ימים לאחר המועד הקובע). לשיטתם, במשך כל תקופת האיחור לא נמסרו להם הודעות, עדכונים או התרעות, למעט זימון אחד שגוי. לעומת זאת, התובעים יצרו קשר עם הנתבעות פעמים אין ספור על מנת לקבל את מועד המסירה, או להבין את פשר העיכוב, ללא הצלחה.

    

4. התובעים נקלעו לחוסר אונים, לא ידעו כיצד לכלכל צעדיהם, או כיצד לתכנן את המעבר לדירה, וספגו הפסדים כספיים מרובים. על פי התביעה, ביום 27.7.15 פנו אליהם הנתבעות בכתב, וביקשו לתאם פגישה לצורך הסדרת מסירת הדירה באוגוסט 2015 (נספח 4 לתביעה, להלן – הזימון) . אולם באותו מועד התברר, כי הדירה אינה מוכנה למסירה.

    

5. על פי חוו"ד שמאי מטעם התובעים (להלן – סידאוי), דמי שכירות ראויים של הדירה בתקופת האיחור, הם בגובה 5,900 ₪ לחודש בממוצע, ולכן הינם זכאים לקבל מהנתבעות פיצוי בשיעור 8,800 ₪ לחודש במכפלת תקופת האיחור הנ"ל, ובסה"כ – 59,885 ₪.

    

6. עוד עותרים התובעים לתשלום בסך 7,500 ₪ בגין זיכויים שלא קיבלו, עבור ביטול חדר שירותי אורחים, שהיה אמור לכלול אסלה, כיור, דלת, אריחים ועוד.

    

7. בהינתן הצהרות הנתבעות ופרסומיהן בדבר מקצועיותן וניסיונן הרב, לרבות ובפרט הקפדתן על לוחות זמנים, בשים לב לתלאות התובעים בדרך למסירת הדירה, סבלם, אבדן זמן וטרחה, ויחסן המזלזל של הנתבעות – העמידו התובעים דרישתם לפיצוי בשל עגמת הנפש, על סך 15,000 ₪. כן עתרו לפסיקת הוצאות משפט משמעותיות וגבוהות.

    

8. התובעים הודיעו כי הם מפחיתים את סכומי תביעתם, על מנת שזו תוגש בסדר דין מהיר, לסכומים הבאים: 59,500 ₪ בשל איחור במסירה; 10,000 ₪ בגין עגמת נפש; 5,500 ₪ כזיכוי על ביטול חדר השירותים. סה"כ -75,000 ₪.

    

9. הנתבעות סבורות כי דין התביעה להידחות מכל וכל, מן הטעמים הבאים:-

    

   • כאמור, על פי סעיף 7ג להסכם, נסיבות שאינן תלויות בנתבעות בלבד, לא ייחשבו כאיחור. בתקופת בניית הדירה חל מצב לוחמה והתנהל מבצע צבאי הידוע בכינוי "צוק איתן". מצב לוחמה זה שרר משך 53 יום, החל מ- 8 ביולי 2014 ועד 31 באוגוסט 2014 (להלן – תקופת צוק איתן). בתקופת צוק איתן נמנע מהנתבעות לפעול כרגיל וחלו שיבושים בלוחות הזמנים ובקצב הבנייה. לשיטת הנתבעות, אין להביא את תקופת צוק איתן במניין 24 החודשים שהוקצבו למסירת הדירה.

      

   • בנוסף, בין המועדים 1 פברואר 2015 ועד 19 מרץ 2015 (47 יום) התחוללה שביתה ברשות הארצית לכבאות (להלן – תקופת השביתה) שהערימה קשיים על הנתבעות לקבל את טופס האכלוס. אליבא הנתבעות, גם את תקופת השביתה אין למנות במניין 24 החודשים הנ"ל.

      

   • הנתבעות הצליחו להביא למתן טופס אכלוס ביום 21.9.15, בתוך תקופת הגרייס (נספח א' להגנה). הדירה לא נמסרה לתובעים במועד זה מטעמיהם של התובעים בלבד, שכן הנתבעות הזמינו את התובעים מספר רב של פעמים להגיע ולקבל את הדירה, ואילו התובעים משיקוליהם לא עשו זאת.

      

   • בניגוד להסכם, לפיו יש לשלם את מלוא התמורה בגין הדירה עד 30 יום טרם המועד הקובע, התובעים סיימו לשלם את תמורת הדירה רק ביום 2.11.15, הגם שהדירה הייתה מוכנה למסירה ביום 21.9.15 כפי שנמסר להם.

      

   • התובעים ביקשו לבצע שינויים בדירה, ואלה דוחים את המועד הקובע בכ- 30 יום.

      

   • הנתבעות כופרות בגובה דמי השכירות שקבע סידאוי. לכתב ההגנה צירפו חוו"ד שמאי מטעמם (להלן - גלעד) שקבע כי דמי השכירות הראויים לתקופה הרלבנטית הינם 5,500 ₪ לחודש בלבד.

      

   • הנתבעות טוענות כי הזיכוי המגיע לתובעים בגין ביטול חדר שירותי האורחים הוא בגובה 1,367 ₪ בלבד, בהתאם למחירון הנתבעות. המחאה בסכום זה הוכנה לתובעים אך הם מיאנו לקבלה.

      

10. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית של התובע, נתמך במסמכים שונים והגישו את חוות דעתו של סידאוי. הנתבעות הגישו את תצהירו של עו"ד יואב רייכטלר, היועץ המשפטי של הנתבעת 1 (להלן – רייכטלר), שאף הוא נתמך במסמכים שונים, וצירפו את חוות דעתו של גלעד.

     

11. הצדדים הגיעו להסדר דיוני, שניתן לו תוקף של החלטה, לפיו, ככל ויהיה מקום לפסוק פיצוי, בית המשפט יקבע את דמי השכירות החודשיים הראויים בהתאם לסע' 79א לחוק בתי המשפט, על יסוד טיעוני הצדדים בכתב, ללא חקירות נגדיות של השמאים.

    הראיות

     

12. בתצהירו, חזר התובע על האמור בכתב התביעה. בסעיף 2 הצהיר: "יצוין כי עיקר ההתנהלות מול הנתבעות בוצעה על ידי". התובע לא התכבד לפרט את פניות התובעים אל הנתבעות בדרישה לקבל את הדירה. הוא חוזר על הצהרה כללית: "פנינו לנתבעות כדי לברר מה קורה עם הדירה והאם נקבע מועד אחר למסירתה אולם לא קיבלנו מענה בעניין" (סעיף 9 פסקה שנייה לתצהיר). התובע מוסיף וטוען שאין ברשות הנתבעות הודעת ביטול לזימון, הודעה אחרת על מועד המסירה, או התראה על הכשלתה ע"י התובעים.

     

    התובע הוסיף והעיד כי הנתבעות השתמשו בתירוצים שונים כלפי רוכשים שונים באותו פרויקט, ציין כי הוגשו נגדן 30 תביעות, וצירף תכתובות בין שכניו לבין הנתבעות (נספח 5 לתצהירו). דא עקא, כי איש מהשכנים לא זומן מטעמו למסור עדות בבית המשפט.

     

13. התובע הצהיר כי לא היו לתקופת "צוק איתן" ולתקופת השביתה השפעה על האיחור במסירה. למיטב ידיעתו בתקופת "צוק איתן" נמשכו עבודות הבניה באתר. במועד פרוץ השביתה נערכה ביקורת מטעם רשות הכבאות בבניין ונמסרו הערות לתיקון, כך שתקופת השביתה לא השפיעה על מועד המסירה, מה גם שהנתבעות עסקו במהלכה בתיקון אותן הערות. מכל מקום, לגרסתו, גם זמן רב לאחר שהסתיימה השביתה, לא עמדו הנתבעות בדרישות לצורך קבלת אישור אכלוס (טופס 4). התובע צירף לתצהירו מסמכים של עיריית תל-אביב, המעידים לכאורה שהנתבעות לא עמדו בתנאים למתן טופס האכלוס, ללא קשר לאישור רשות הכבאות.

     

14. לעניין עיכוב במסירה, מחמת הזמנת שינויים בתכנית הדירה, הפנה התובע לנספח השינויים להסכם, בו נקבע כי דחיית מועד מסירה בשל שינויים תימסר בכתב במעמד הזמנת השינוי, ברם הנתבעות לא מסרו לתובעים הודעה כזו.

     

15. התובע הצהיר שבזמן אמת, שולמה מלוא התמורה עבור הדירה, כדרישת הנתבעות. הא ראיה כי התשלום האחרון בוצע ב- 31.8.15, כפי שנדרשו התובעים בזימון. מעבר לכך, נותרו תשלומים עבור הפרשי הצמדה, אותם לא ידעו התובעים לחשב, ואלה שולמו מיד עם קבלת הדרישה מהנתבעות. זאת ועוד, גם לאחר ששולמו ההפרשים, לא נמסרה הדירה ולא בוצע ניסיון לתאם מועד מסירה חדש.

     

16. עדותו של התובע בבית המשפט הייתה בעייתית. למעשה, למרבית השאלות השיב כי אחיו הוא שטיפל בחוזה עם הנתבעות, וככלל הוא שהתנהל מולן בנושא מסירת הדירה. התובע אישר שחתם על מסמכים מבלי להבין את האמור בהם, כיוון שאינו קורא עברית, ואחיו הסביר לו את תכנם. התובע סיפר שדרך כלל אחיו עמד בקשר עם הנתבעות בכל הקשור לרכישת הדירה. עדותו זו של התובע עומדת בניגוד להצהרתו (סע' 12 לעיל). משום מה, אחיו של התובע לא הוזמן להעיד ולא ניתן כל הסבר למחדל זה. כידוע, בנסיבות אלה, קמה חזקה כי לו היה האח מעיד, הייתה פועלת עדותו לחובת התובע.

     

17. התובע המשיך והעיד: "כמה פעמים בחודש הייתי הולך לשם לראות את מצב הבניין ואמרו שעדיין לא מוכן". התובע לא ציין את מועדי הביקור בנכס, את מי פגש ומי ציין לפניו כי הדירה איננה מוכנה למסירה. אין על ביקורים אלה תיעוד בכתב. התובע אף העיד על מקרה אחד, בו נסע בעצמו לאשדוד על מנת לשוחח עם נציג הנתבעות, אך, שוב, אין בדבריו פירוט: מתי הייתה הנסיעה, עם מי נפגש וכיצד קשור הדבר למועד המסירה.

     

18. התובע אישר בחקירתו הנגדית את מועדי התשלום הנקובים בהסכם, לרבות חובת פירעון התשלום האחרון עד 30 יום לפני המועד הקובע (קרי, ביוני 2015). הוא אף אישר שמלוא התשלום מהווה תנאי למסירת הדירה. בניגוד לכך, לא היה בפיו מענה מניח את הדעת לביצוע התשלום האחרון בסוף אוגוסט: "אף אחד לא התקשר אליי שאני צריך לסיים עד התאריך הזה. לא אמרו שנותנים מפתח". בדיעבד, נטען כי בזימון התבקש להסדיר את מלוא התמורה עד לתאריך המסירה, ומכאן הנתבעות ויתרו לכאורה על מועד התשלום המוסכם.

     

19. התובע הכחיש את קבלת מכתבו של ב"כ הנתבעות, עו"ד מור, מחודש אוקטובר 2015 (נספח ד' לתצהיר הנתבעות). במכתב זה נדרש התובע לשלם את יתרת התמורה ולהמציא מסמכים שונים. עולה, כי מספר ימים לאחר מועד המכתב, שילם התובע עבור עלויות רישום. הנתבעות טוענות שסמיכות הזמנים מלמדת שהתובעים קיבלו את המכתב ורק אז פעלו לשלם את יתרת התמורה עבור הדירה.

     

20. רייכטלר חזר בתצהירו על האמור בכתב ההגנה. הוא ציין כי נערכו מספר פניות אל התובעים לעניין תיאום מסירת הדירה אולם הללו, משיקוליהם, לא הסדירו את הנדרש ולא סרו לקבל את הדירה.

     

21. לדבריו, משלא פעלו התובעים לקיים את דרישת הנתבעות מחודש יולי 2015, נשלחה אליהם דרישה נוספת ב- 26 אוקטובר 2015. דא עקא, שרק ביום 2.11.15 שילמו את מלוא התמורה, ורק ב- 14.2.16 מילאו את כל הדרישות לקבלת החזקה בדירה (נספח ה' לתצהירו). רייכלר הוסיף כי המחאה עבור הזיכוי בגין ביטול חדר השירותים הוצאה מספר פעמים, אך התובעים מיאנו לקבלה (נספח ז' לתצהירו).

     

22. עדותו של רייכטלר אודות הפניות לתובע והעיכובים האובייקטיביים במסירה, לא הייתה משכנעת. התברר, כי לא עמד בקשר ישיר עם התובעים ובהיעדר תיעוד בכתב לא יכול היה למסור פרטים בדבר הפניות שנעשו אליהם, כביכול, בעניין מועד מסירת הדירה. הנתבעות לא מצאו לנכון להעיד מטעמן את מי שהיו אמונים על תיאום מסירת הדירות לרוכשים" (איריס, מרים, אינה, מיטל או יניב). הנתבעות לא סיפקו הסבר למחדל זה, כך שגם בעניינן קמה החזקה, כי לו היו אלה מעידים, הייתה פועלת עדותם לחובת הנתבעות.

     

23. רייכטלר העיד, אמנם, כי היה ראש צוות, עסק בקצב ההתקדמות של הרוכשים, ביקש לפנות ולזרז אנשים שטרם שילמו, ואף פנה אישית "לדיירים שהיו איתם בעיות". עם זאת הודה, שלא שוחח אישית עם התובע, וטען: "אבל המקרה היה ידוע לי, אני פניתי לעו"ד מור שיוציא מכתב". רייכטלר לא פירט מה היה ידוע לו בעניינם של התובעים והעובדה שלא שוחח עימם מחזקת את המסקנה שלא היו בעיות איתם.

     

24. רייכטלר התחמק מלהשיב לשאלה אם החוק מתיר לכלול בהסכם מכר ויתור על פיצוי בתקופת "גרייס", אולם בסופו של דבר, בהתערבות בית המשפט, הודה כי הוראה כזו בהסכם איננה מתיישבת עם הוראות החוק. נוסף לכך, טען כי אינו מכיר את נספח 6 לתצהיר התובע (מכתב הממונה על חוק המכר מיום 17.7.14 המבהיר כי יש לשלם פיצוי מהיום הראשון שלאחר המועד הקובע). קשה לקבל עדות זו בהינתן שרייכטלר הינו היועץ המשפטי של הנתבעות ומכיר את כל ההליכים המשפטיים שננקטו נגדן, במסגרתם הוגש נספח זה.

     

25. הלה נחקר בעניין טענות הנתבעות לעיכובים במסירה כתוצאה מתקופת "צוק איתן" ומתקופת השביתה. שוב התחמק מלהשיב אם יש בידי הנתבעות להציג יומני עבודה או תיעוד על תהליכי העבודה בשטח, על מנת להוכיח כי העבודות הופסקו. מנהלי העבודה לא זומנו להעיד, בטענה שאינם עובדים עוד אצל הנתבעות. לטעמי, אין בכוחו של הסבר זה להצדיק הימנעות מהבאת עדות ישירה ורלוונטית של מבצעי הבניה בפועל, או על העיכובים בטיפול בקבלת אישור האכלוס שאינם בשליטת הנתבעות.

    למעשה, כפי שהודה רייכטלר בעדותו ובניגוד לנטען בכתב ההגנה, התקופות הנ"ל לא היוו גורם מעכב בעבודות הבנייה או בקבלת אישור האכלוס.

     

26. מעדותו עלה שאין בידי הנתבעות סימוכין למתן הודעה לתובעים, כי השינוי שביקשו לערוך בתכנית הדירה (ביטול חדר שירותי אורחים) עשוי לעכב את מסירת הדירה ב- 30 יום.

     

27. העיון בנספח ה' לתצהירו של רייכטלר מעלה כי התאריך המקורי הרשום בו הוא – 2.11.15, אולם מאן דהוא מתח קו מחיקה על תאריך זה ורשם תחתיו את התאריך 14.2.16. התובע נחקר אודות המסמך ואישר חתימתו עליו, אולם בהיעדר המסמך המקורי, ובשים לב לשינוי התאריך, לא ניתן לקבוע מתי חתם עליו. יוער, שב"כ הנתבעות טען לפרוטוקול כי מידיעתו האישית משנים את תאריך המסמך בהתאם למילוי הדרישות. ברם, הנתבעות לא גיבו טענה עובדתית זו בתצהיר, ומובן שטיעון בא כוחן לפרוטוקול אינו בגדר ראיה קבילה.

    דיון

     

28. חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973(להלן – החוק), קובע כי איחור במסירת הממכר גורר חובת פיצוי לרוכש. המחוקק מצא לנכון לקבוע, כי איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי, מחייב תשלום פיצוי לתקופה שתחילתה ביום הראשון שלאחר המועד החוזי, וכך קובע סע' 5א לחוק:

     

    "(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה....

    ....

    (ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו- (ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

     

    עוד נקבע בחוק, כי אין להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סע' 7א(א) לחוק).

     

29. בפסיקה נדונה השאלה הפרשנית, המתייחסת לתנאי בחוזה מכר, לפיו הצדדים מסכימים כי איחור של עד 60 יום במסירת הדירה לקונה, מכל סיבה שהיא, לא ייחשב כהפרת החוזה ע"י המוכר ולא יזכה את הקונה בכל פיצוי שהוא. בית המשפט העליון פסק כי התניה זו היא בגדר תניית פטור מובהקת למוכר, שאינה עולה בקנה אחד עם הוראות ס' 5א לחוק. נקבע כי הגם שניתן להסכים על מועד חוזי חדש, הרי מקום בו התנאי אינו קובע במפורש מועד חוזי קונקרטי מוסכם, אזי אין מקום לפטור את המוכר מחובת הפיצוי (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, להלן - פרשת שמש).

     

30. במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כי המועד החוזי, הוא המועד הקובע – 23.7.15. לעניין תקופת "גרייס" בת 60 יום שנקבעה בחוק, טענו הנתבעות כי היא מסתיימת ביום 23.9.15, הגם שבספירה לפי ימים, להבדיל מספירה לפי חודשים, מסתיימת תקופת ה"גרייס" ביום 21.9.15. מאחר והתובעים לא עמדו על הספירה בשיטת הימים, ומשום שאין בין השניים הבדל תהומי, אני נכונה לקבל את הטענה כי תקופת ה"גרייס" חלה עד ליום 23.9.15.

     

31. אין מחלוקת כי הדירה נמסרה בפועל ביום 15.2.16. נשאלת השאלה אם מדובר באיחור במסירה כטענת התובעים, או בעיכוב שמקורו בנסיבות חיצוניות שאינן בשליטת הנתבעות, או בעיכוב שמקורו בתובעים עצמם.

     

32. מחלוקת ראשונה בין הצדדים מתייחסת להוכחת התביעה על פי עדות יחידה. כפי שצוין לעיל, מטעם התובעים העיד התובע בלבד, שהודה כי רוב העובדות אינן בידיעתו, שכן מי שטיפל בכל הקשור לרכישת הדירה ועמד בקשר עם הנתבעות הוא אחיו, שלא העיד. הנתבעות טענו בסיכומיהן, כי נוכח העובדה שמדובר בעדות יחידה, שניתנה מפי עד מעוניין, וביחס למרבית הדברים העיד שלא מידיעתו האישית, יש לדחות התביעה על הסף. לחילופין על בית המשפט לציין את הנימוקים להכרעה על פי עדות יחידה כזו.

     

33. לעניין זה, הבאתי לעיל את הכשלים בעדותו של התובע. איני מתעלמת מכך שעד חיוני, שעיקר העובדות בידיעתו, כך לפי התובע עצמו, לא הובא למתן עדות. לא יכולה להיות מחלוקת שהדבר פוגם בראיות התביעה. בנוסף, נערך ניסיון להוכיח את התנהלותן הפסולה של הנתבעות באמצעות מסמכים הקשורים לשכני התובעים, אך האחרונים לא העידו, ושוב עומד המחדל לחובת התובעים.

     

34. מצד שני, אין מחלוקת בדבר שתי העובדות המהותיות ביותר בהליך זה: המועד הקובע ומועד המסירה בפועל. מאחר ושתי אלה נטענו על ידי התובעים והנתבעות הודו בהן, הורם הנטל הראשון בו היה על התובעים לעמוד. לפי הדין, מקום בו עדות יחידה של בעל דין נתמכת בראיה לחיזוק, ניתן לפסוק על פיה. דומני כי אין טוב מראיית חיזוק בדמות הודאת הצד שכנגד.

     

35. התובעים הוסיפו וטענו, כי הנתבעות לא נתנו להם הודעה ולא תיאמו עמם מועד למסירת הדירה, אלא פעם אחת, לאחר המועד הקובע, זימון שנדון לכישלון. אכן הוכח, כי הזימון הראשון נכשל. לא ניתן היה למסור את הדירה לתובעים בחודש אוגוסט 2015 שעה שאישור האכלוס ניתן רק ב- 21.9.15. עפ"י דין, חובה למסור דירה למגורים רק לאחר שניתן לה אישור אכלוס (ראו למשל ת.א. (י-ם) 22994/97 בקאל נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ; ת.א (י-ם) 1651/97‏ ‏ חי אלי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ).

     

36. התובע העיד שמאז אותו זימון, לא קיבלו התובעים מהנתבעות הודעות או זימונים נוספים, ולא היו ניסיונות לתאם עמם מועד חדש למסירה. הוא אף העיד כי בעצמו הגיע לאתר ואף נסע לאשדוד כדי לקבל תשובות, לשווא. ככל הנוגע לפעולות שביצע בעצמו, לא נסתרו דברי התובע בחקירתו הנגדית. מעבר לכך, המדובר בהוכחת אלמנט שלילי, כלומר – טענה לדבר מה שלא בוצע. נטל ההוכחה של אלמנט שלילי, הינו נטל קל, בשל הקושי להוכיח דבר מה שלא אירע. הטוען כי אירוע שצריך היה להתקיים לא התקיים אינו נדרש להביא ראיות ברמה גבוהה, שהרי המציאות מלמדת שקיים קושי בסיסי להוכיח עובדה שלילית. מצופה איפוא, כי הנתבעות, שבידן היכולת לסתור את טענת התובעים להיעדר הודעה, זימון או תיאום, יפעלו להבאת אותן ראיות, המוכיחות זימונים, הודעות, או ניסיונות פוזיטיביים לתאם מועד מסירה. מצופה מבעל דין, שבידו ראיות טובות להוכחת טענותיו, או שבידו ראיות לסתור את טענות הצד שכנגד, כי יביא אותן בפני בית המשפט. הנתבעות לא הביאו ראיות להצביע על כך שמעבר לזימון הראשון שכשל, זימנו את התובעים, או ניסו לתאם עמם מועד מסירה, בתקופת "הגרייס" או בכלל.

     

37. טענות התובע נתמכות בהוראות ההסכם. סעיף 7ו' להסכם קובע: "המוכרות יודיעו לקונה ויתאמו עמו, שבעה ימים מראש, את מסירת החזקה בנכס". לפי סעיף 22 לנספח השינויים לחוזה, יחול שינוי בסעיף 7ו' הנ"ל, כך שבמקום 7 ימים, נאמר 14 יום. מכאן, שלפי ההסכם בין הצדדים, חלה חובה על הנתבעות להודיע לתובעים 14 ימים מראש את מועד המסירה. כבכל משפט אזרחי, בו על בעל דין לשאת בנטל הבאת הראיות להוכחת טענתו, על הנתבעות להביא ראיות להוכיח שקיימו חובתן על פי סעיפים 7ו' ו- 22 הנ"ל. הנתבעות לא הביאו ראיות, בדמות עדים או מסמכים בכתב, להוכיח כי מעבר לזימון הראשון, שבו והודיעו לתובעים את המועד למסירת הדירה, לאחר שקיבלו את טופס האכלוס, או בכלל. יש לזכור כי הנתבעות התגוננו, בין היתר, בטענה כי התובעים לא שיתפו פעולה ומיאנו לקבל את מסירת הדירה. גם לעניין זה, לא הובאה, ולו ראשית ראיה, ודין הטענה להידחות.

     

38. מהנימוקים הנ"ל, אני סבורה כי ניתן להסתמך על עדותו היחידה של התובע להוכחת הטענה כי הדירה נמסרה מספר חודשים לאחר המועד הקובע, ולהוכחת טענת התובעים כי הנתבעות לא עמדו בהתחייבותן החוזית, להודיע ולתאם מועד מסירה, קודם ל- 15.2.16.

     

39. מכאן יש לגשת לבחינת שאלה אם חלו אירועים מסכלים, שמנעו מהנתבעות למסור לתובעים את הדירה לפני מועד מסירתה בפועל. אף כאן מובן, כי בהיותן טענות מפי הנתבעות, עליהן החובה להביא ראיות להוכחתן. גם לפי ההלכות המחייבות בענין, נטל השכנוע על הנתבעות להוכיח סיכול (ראו לדוגמא: תאמ (פ"ת) 42039-06-16‏ ‏ שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ).

     

40. אציין את סע' 7ג' להסכם, לפיו: "בנוסף לאמור בסעיף הקודם, מוסכם כי המוכרות תהיינה רשאיות לדחות את מועד המסירה הנקוב סעיף 7א' לעיל במקרה של עיכובים בביצוע עבודות הבנייה ו/או בהשלמת היחידה או באפשרות לאכלסה מטעמים שאינם תלויים במוכרות ואינם רק בשליטתן. במקרה כזה, ידחה מועד המסירה למשך אותה תקופה שבה תימשך הסיבה המוצדקת בעיכוב בבניה...למען הסר ספקות מובהר כי במקרה של דחיית המסירה על פי סעיף זה, לא תהיה לקונה כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכרות גם אם תקופת הדחייה תעלה על 60 הימים הנקובים בסעיף 7ב' לעיל".

     

41. לאחר בחינת הראיות, הגעתי למסקנה שהנתבעות לא הרימו את הנטל להראות כי תקופת צוק איתן ותקופת השביתה גרמו לעיכוב בהשלמת הבנייה או באפשרות לאכלסה במועד הקובע. ממילא לא שוכנעתי שהנתבעות מסרו הודעה מסודרת על מועד המסירה הנדחה בשל האירועים המסכלים כביכול. להלן טעמיי:

     

42. ראשית, טענתן זו של הנתבעות מהווה סתירה פנימית בהגנתן. מצד אחד , ענו הנתבעות כי הדירה הייתה ערוכה למסירה ביום קבלת אישור האכלוס – 21.9.15 – אולם לא נמסרה בשל סירוב התובעים לקבלה. מצד שני, טענו כי תקופת צוק איתן ותקופת השביתה גררו עיכובים בבניית הדירה ובקבלת אישור האכלוס.

    כידוע, הדין אינו מתיר לנתבע להתגונן בטענות עובדתיות סותרות.

     

43. שנית, מבחינת המועדים, תקופות העיכוב להן טענו הנתבעות, אינן עולות בקנה אחד עם תקופת האיחור. אם יש לקבל את טענות הנתבעות, שתקופת צוק איתן נמשכה 53 ימים ותקופת השביתה 47 ימים, הרי לכל היותר, בהנחה שלכל אורך התקופות חלה מניעה להתקדם לקראת גמר, מדובר ב- 100 ימי עיכוב. ברם, הדירה נמסרה בפועל לאחר 203 ימים מהמועד הקובע.

     

44. שלישית, כאמור בסיכומי התובעים, הנתבעות לא גיבו טענותיהן לסיכול האפשרות להתמיד בעבודות הבנייה בתקופת צוק איתן. ניתן היה להגיש מסמכים לאימות הטענה בדבר מחסור בכוח אדם, הפסקת הפעילות באתר וכיו"ב. ניתן היה להביא לעדות קבלני משנה, מנהלי עבודה, מפקחים או פועלים, שיעידו כי העבודות נפסקו או צומצמו, בשל המצב הבטחוני ששרר בתקופת צוק איתן, אך ראיות אלה לא הובאו.

     

    כך גם לעניין תקופת השביתה, לא הוצגו ראיות ממשיות לתמוך את הנטען. מאידך, התובעים הציגו ראיות בכתב שיש בהן, בלשון המעטה, להטיל ספק במהימנות הטענה ואף להפריכה (נספח... לתצהיר התובע). כך למשל, התובע טען לביקורת של רשות הכבאות ביום פרוץ השביתה, במהלכה ניתנו לנתבעות הערות לתיקון, לצורך מתן אישור עבור טופס 4. הנתבעות לא הביאו ראיות לסתור.

     

45. רביעית, הנתבעות פנו בכתב לתובעים ושלחו זימון למסירת הדירה. בזימון נאמר: "הננו שמחים להודיעכם כי, מסירת החזקה בדירה שרכשתם צפויה במהלך אוגוסט 2015". אין מחלוקת כי במועד משלוח הזימון כבר חלפו תקופות צוק איתן והשביתה, והנתבעות ידעו גם על השינוי בתכנית. חרף כל אלה, נקבו במועד מסירה צפוי בחודש אוגוסט, טרם חלו תקופת הגרייס. בכך יש משום הודיה כי התקופות הנ"ל לא היוו גורם מעכב למסירת הדירה במועד.

     

46. דין טענת הנתבעות לעיכוב מחמת שינוי תכנית הדירה, כדין קודמותיה. כאמור, בהתאם לסע' 4י' להסכם, זכאיות היו הנתבעות לקבוע מועד מסירה מאוחר יותר מהמועד הקובע, למסירת הדירה. ברם, רייכטלר טען, בעלמא, כי השינוי גורר דחייה של כ- 30 יום במועד המסירה, מה שלא הוכח בענייננו: פרק הזמן לדחיית מסירה בשל שינוי אינו מוגדר בהסכם; טענתו העובדתית של התובע כי לא נקבע ע"י הנתבעות, בעת הזמנת השינוי, מועד נדחה, לא נסתרה; טענת התובע כי השינוי סוכם טרם החלה בניית חדר השירותים ולא יצר קושי, לא נסתרה; רייכטלר הודה שאין בידו מסמך המעיד על שינוי מוסכם במועד המסירה בשל ביטול חדר שירותי האורחים.

     

47. על פי הפסיקה, תנאי בהסכם מכר לפיו שינוי בתכנית גורר דחייה בלתי מוגדרת של המסירה, עומד בסתירה לסע' 5א הנ"ל. כב' השופטת ברק-ארז, מציינת בפרשת שמש:

    "השאלה הינה באיזה מובן הסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה תיחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית החותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (ודוק, האמור מוגבל למצבים שבהם הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה). לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. לכן יש לבחון בכל מקרה האם יש הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" כתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק...".

     

48. לבסוף טענו הנתבעות שהתובעים איחרו באופן משמעותי בתשלום התמורה בגין הדירה, כך שלמעשה, העיכוב במסירת הדירה בפועל נופל לפתחם. לאחר עיון חוזר בכתבי הטענות על נספחיהם, בראיות במלואן, בפרוטוקול ישיבת ההוכחות ובסיכומי ב"כ הצדדים, סברתי כי יש לדחות גם טענה זו. אמנם, לפי ההסכם וכפי שהודה התובע בחקירתו הנגדית, תשלום מלוא התמורה מהווה תנאי למסירת הדירה, מה שמעיד כי החיוב לשלם את כל התמורה אינו שלוב עם החיוב למסור את הדירה. ברם, לפי הראיות שצירפו הנתבעות, במועד בו התובעים שילמו את עיקר היתרה (31.8.15), ממילא לא ניתן היה למסור את הדירה לתובעים, כיון שטרם ניתן אישור האכלוס. משמע, התובעים "ריפאו" את ההפרה, עוד קודם לתום תקופת הגרייס.

     

49. כלל הוא במערכת דיני החוזים, שהחוק דנא הוא חלק מהם, כי צד שהפרו כלפיו סעיף מסעיפי חוזה, רשאי לפעול לביטולו או לדרוש פיצוי בגין ההפרה, אם הסתמך על קיום תנאי החוזה במועדם ונגרם לו נזק כתוצאה מהאיחור. במקרה שלפנינו, הנתבעות היו מודעות לזכויותיהן הנובעות מהפרת התובעים את מועדי התשלום שנקבעו בהסכם, אך לא פעלו למימושן. הנה כך העיד רייכטלר: "הדייר צריך להודות לי שלא ביטלתי לו את הדירה. הוא לא שילם. אנחנו לא אנשים שרוצים לעשות דווקא. חיכינו והתקשרנו וחיכינו לו ורואים...". הנתבעות אף לא נקטו בעקבות ההפרה האמורה צעד פחות דרסטי, כדוגמת מתן הודעה על מועד מסירה חדש בשל העיכוב בתשלום. כלל הוא כי מי שנפגע מהפרה של הצד השני לחוזה, ולא נקט פעולה, כמוהו כמי שהסכין עם הפרת חברו, והוא לא יוכל להסתמך על הפרה זו כצידוק להפרה מצדו.

     

50. יש בסיס מהימן לקבוע כי לא בכדי לא הפעילו הנתבעות את זכויותיהן הנ"ל, שהרי הוכח כי לא יכלו למסור את הדירה, לא במועד הקובע, לא במועד בו שולם עיקר התמורה, ואף לא במועד קרוב לו.

     

51. מכרטסת הנהלת החשבונות (נספח ב' לתצהירן), עולה כי בסוף חודש אוגוסט 2015, עת שילמו התובעים 200,000 ₪, נצבר התשלום הכולל שלהם לסך 1,913,598 ₪, בשעה שעלות הדירה המקורית לפי ההסכם היא 1,870,000 ₪. כלומר, טרם ניתן לדירה אישור אכלוס, כבר שילמו התובעים למעלה מהמחיר המקורי של הדירה. ברי, כי במצב דברים זה אין הנתבעות יכולות להסתמך על הפרת התובעים, כעילה לאיחור במסירת הדירה.

     

52. יתר על כן, העיון בזימון (מיולי 2015) מעלה שנכתב בו כי יתרת התמורה היא בסך 207,331 ₪. אגב, אזכור יתרת החוב במפורש במכתב הזימון שולל את טענת התובעים כי לא יכלו לדעת את תחשיב ההצמדה. בסוף אוגוסט שילמו התובעים 200,000 ₪. משמע – מבחינת יתרת התמורה עבור הדירה עצמה, נותר חוב בסך 7,331 ₪, שנפרע ב- 8.10.15, קודם למכתב הדרישה הנוסף שנשלח ב- 26.10.15 (וקבלתו הוכחשה ע"י התובע).

     

53. בזימון נכתב ב"רחל בתך הקטנה" כי הסך 3,220 ₪ הינו תשלום עבור עלויות רישום, שאינו חלק מהתמורה עבור הדירה, אף אליבא הנתבעות עצמן במכתבן זה (העיון בכרטסת מלמד כי לצד תשלום זה נכתב: "אברהם קהלי תוספות שונות" והדבר תומך בטענת התובעים).

    אם כך, הרי שהתובעים סיימו לשלם את התמורה בתחילת אוקטובר 2015 ולא בראשית נובמבר 2015 כטענת הנתבעות.

     

54. העובדה כי גם לאחר שיתרה זו נפרעה, לא נמסרה הדירה, מלמדת כי הנתבעות לא עשו מספיק לשם מסירת החזקה לתובעים, אלא לפי לוח הזמנים שלהן, כשהתמורה, רובה ככולה, בידן זה מכבר. יש לזכור, כי האיחור נפרש עוד כארבעה חודשים לאחר פירעון מלוא התמורה בעד הדירה, ללא שום הסבר או נימוק מצד הנתבעות.

    לאור האמור, דעתי היא כי הנתבעות לא צלחו בהרמת הנטל להוכחת טענותיהן כי האיחור נובע מאירועים מסכלים, משינוי התכניות, או ממחדלי התובעים. לכן, אני סבורה שדין התביעה לתשלום פיצוי עפ"י החוק, להתקבל, ביחס לכל ימי האיחור שלאחר ה- 8.10.15.

     

     

     

55. כזכור, הותירו הצדדים לבית המשפט להחליט בעניין שווי דמי השכירות של הדירה. בחנתי את חוות הדעת שהגישו. אני מצרפת דעתי לדעתו של ב"כ התובעים, כי חוות הדעת של הנתבעות לא נערכה במיוחד להערכת דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דנא, בתקופות הרלבנטיות, אלא כמסמך כללי להערכת שווי שכירות של דירות בפרויקט ולצרכיהן הפנימיים של הנתבעות. אני קובעת כי שווי השכירות החודשית לדירת התובעים במועדים הרלוונטים היא בממוצע 5,900 ₪ לחודש, בהתאם לקביעת סידאוי, עפ"י הערכה ספציפית לדירה דנא ולמועדים הרלוונטים לה. לכן, במכפלת 1.5 ובמכפלת 4 חודשים ושבעה ימים, זכאים התובעים לתשלום פיצוי בסך 37,465 ₪.

     

56. אינני מקבלת את הערכת התובעים לשווי הזיכוי בגין ביטול חדר שירותי האורחים, אותו העמידו – שרירותית – על 5,500 ₪. סברתי, כי בנדון זה, ובהיעדר מחירון הזיכויים של הנתבעות (כטענת התובעים), היה על התובעים לתמוך תביעתם בחוו"ד שמאי באשר לערך הבנייה של חדר השירותים. לחילופין, לתמוך תביעתם זו על הצעות מחיר או על מחירון מקובל (כדוגמת מחירון "דקל"). התובעים טענו כי לא היו היחידים בפרויקט שביטלו את חדר השירותים. על כן נראה כי ניתן היה להביא ראיות על גובה הזיכוי, שזיכו הנתבעות - ככל וזיכו - את שכניהם בגין ביטול חדר שירותי האורחים, אך גם זה לא נעשה. אין לי אלא לחייב את הנתבעות ברכיב זה כפי שהודו, משמע – לחייבן לשם לתובעים 1,367 ₪.

     

57. בגין עגמת הנפש, ובשים לב למשך האיחור, למועדי תשלום התמורה, ולכלל נסיבות הענין, אני מחליטה על פיצוי בסך 8,000 ₪.

     

58. בסיכום, אני מחייבת את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

     

    • 37,645 ₪ על פיצוי בגין איחור במסירת הדירה;

    • 1,367 ₪ כזיכוי בשל ביטול חדר שירותי אורחים;

    • 8,000 ₪ בגין עגמת נפש.

      הסכומים הנ"ל ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה עד לתשלום בפועל.

       

       

       

       

       

       

59. אני מוסיפה ומחייבת את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הוצאות המשפט, ובהן עלות חוות דעתו של סידאוי ואגרות בית המשפט, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הוצאתן עד התשלום בפועל. כמו כן אני מחייבת אותן לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

     

    זכות ערעור כדין.

     

    ניתנה היום, כ"ח שבט תש"פ, 23 פברואר 2020, בהעדר.