פס"ד בתביעת פינוי בין שני אחים

1. לפני תביעה שהגיש התובע כנגד אחיו הנתבע בה עתר לפינוי האחרון מדירה בקומה הראשונה בבניין ברח' xxx ב xxx (להלן: "הדירה").

טענות התובע

2. לטענת התובע הוא הבעלים של מלוא הזכויות בבניין ובכלל זה הדירה.
3. התובע כרת עם הנתבע ביום 25.8.1997 הסכם שכירות (נספח 1 לכתב התביעה) מכוחו התגורר האחרון בדירה (להלן "החוזה").
4. תוקף החוזה היה לשנה אחת והתחדש באופן שנתי, בהתנהגות הצדדים ובלא צורך בחידוש פורמלי מידי שנה, וזאת לפי הקבוע בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.
5. לאחר שהנתבע פער פתח גדול בקיר החיצוני של הדירה במטרה לנצל את הגג של קומת הקרקע כמרפסת בניגוד לסעיף 6.3 לחוזה וללא הסכמת התובע, הודיע  התובע לנתבע על ביטול החוזה  בהתאם להוראות סעיף 4.2 שלו  ודרש ממנו להתפנות מן הדירה. למרות הדרישה הנתבע לא פינה את הדירה והינו מחזיק בה שלא כדין .
6. בהמשך הדיון טען התובע גם ,כי בנה עבור הנתבע בית אחר על מנת שהאחרון יפנה את הדירה ויעבור להתגורר בנכס האחר עם סיום הבניה, והשניים אף חתמו על הסכם לסילוק תביעות האחד נגד השני (ר' עמ' 8 ש' 31 לפרוטוקול הדיון מיום 5.6.16), אולם הנתבע המשיך להתגורר בדירה, הגם שקיבל לרשותו את הבית האחר.

טענות הנתבע

7. מעולם לא חתם על כל מסמך ו/או חוזה מן הסוג שנטען בכתב התביעה שחתם עליהם, או מכל סוג אחר, לרבות החוזה. הנתבע הוסיף וטען כי מעולם לא היה כל חוזה בין הצדדים.
8. התובע אינו הבעלים של הדירה והנתבע מתגורר בה מכוח זכותו כיורש של אביו המנוח שבנה את כל הבניין בו נמצאת הדירה. כלל היורשים הסתלקו מזכויותיהם בדירה לטובתו, בהיותו אחיהם הקטין שנולד והתגורר בדירה עד ליום זה. לפיכך יש לו זכויות בה יותר מהתובע, ואין ברשותו של אדם לפנות בעל זכויות מרכושו.

דיון והכרעה

9. לאור הכחשת הנתבע את חתימתו על החוזה ועל פי הסכמת הצדדים מיניתי ביום 5.6.16, את מר אמנון בצלאלי ,מומחה להשוואת כתב יד ולבדיקת מסמכים (להלן: "המומחה"), לשם בחינת  אמיתות חתימות הנתבע על גבי החוזה, שטרי חוב שנטען שנחתמו במעמד החתימה על  החוזה  וכן הסכם נוסף לסילוק תביעות האחד נגד משנהו לאחר בניית נכס על ידי התובע עבור הנתבע.
10. בחוות דעתו מיום 31.10.18 הגיע המומחה למסקנה כי ישנה סבירות גבוהה שהמסמכים שהוצגו בפניו נחתמו על ידי הנתבע וכי לא נמצאו כל סימנים האופייניים לחיקוי או זיוף. המומחה ציין בחוות דעתו כי נמנע מדרגת זהות החלטית בשל מגבלות טכניות בלבד. הנתבע לא ביקש לזמן את המומחה לחקירה על חוות דעתו ,היא לא נסתרה ובסיכומיו לא העלה ב"כ הנתבע כל טענות כנגד ממצאי חוות הדעת . לפיכך הנני מאמץ את מסקנות המומחה בחוות הדעת במלואן.
11. לא זו אף זו בחקירתו הנגדית בדיון ההוכחות שהתקיים לפני ביום 24.1.19 שינה הנתבע מגרסתו וטען כי התובע היה מחתים אותו על מסמכים שונים בלא שידע על מה הוא חותם (ר' שם, עמ' 29 ש' 19-23 ו- 27-32; עמ' 30 ש' 1-8; עמ' 32 ש' 11-16 ו-19-27).
12. לא ניתן לקבל טענת אדם מבוגר האחראי למעשיו כי חתם על מסמכים בלא שידע על מה הוא חותם. חזקה על אדם כי חתם על מסמך לאות הסכמתו "יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ר' ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113(18.5.1965); ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, פ"ד נד(2) 559(12.6.2000)). כמו כן ר' ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29 (23.4.1980)).
13. טענות נוספות של הנתבע כאילו "חוזה השכירות נכתב בעברית ולא היה מובן לשניהם, התובע והנתבע, את תוכנו של החוזה שהושג במרמה והוא אכן פיקטיבי ואין בו להעיד על הנזכר בו" (עמ' 57 ש' 32 – עמ' 58 ש' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 21.1.19), לא הוכחו ולא נמצא בהן ממש והן עומדות גם בסתירה לטענת הנתבע כי כלל לא חתם על החוזה.
14. לאור האמור הנני קובע כי הנתבע חתום על החוזה ומחויב וכבול למה שנקבע בו.
15. אשר לטענת הנתבע כי זכותו להתגורר בדירה מכוח היותו יורש של אביו: זכויות ירושה נקבעות אך ורק על פי צו של הערכאה המוסמכת (בית המשפט, בית הדין או הרשם לענייני ירושה). בענייננו לא הציג הנתבע כל צו כזה ולא הוכח כי הוא יורש או כי יורשים אחרים ויתרו לטובתו על זכויותיהם. לאור זאת דין טענה זו להידחות.
16. באשר לטענת הנתבע כי התובע אינו בעלים של הדירה לבדו ולפיכך אין לו מעמד לדרוש את פינוי הנתבע מן הדירה :
17. ראשית יאמר כי הנתבע מצהיר מפורשות בתחילת החוזה  (ב"הואיל "הראשון )  כי התובע הוא הבעלים של הדירה .
18. מעבר לכך סעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כדלקמן:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

מלשון הסעיף עולה כי הסעיף אינו מגביל את זכות התביעה רק למי שהוא הבעלים הרשום. קרי, זכות התביעה לדרוש חזקה במקרקעין מסורה לאו דווקא לבעלים הרשום, אלא גם למי שזכאי להחזיק במקרקעין (ר' ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פד"י לא(3) 433 (21.7.1977)).

די לו לתובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלות בהם או מכוח זכותו להחזיק בהם, להוכיח עובדות אלה. מכאן ואילך מוטל הנטל על כתפי הנתבע, להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין. (ר' ע"א 16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד תשנ"ג(4) 353(26.1.1994); ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד י"ז 1953 (26.9.1963)).

19. כך גם אשר לעילת סילוק יד מכוחו של סעי' 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע:

"בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין".

20. מן האמור לעיל עולה, כי על כתפי התובע מוטל הנטל הראשוני להוכיח כי הוא הבעלים החוקי של המקרקעין או בעל הזכות להחזיק בהם, כבעניינו. אם התובע עומד בנטל זה כפי שעמד בו במקרה שלפנינו על ידי הצהרת הנתבע בחוזה כי התובע הוא הבעלים של הדירה כאמור לעיל , מועבר הנטל לכתפי הנתבע להוכיח שאיננו מסיג גבול (ע"א 127/77 מלכה קפה נ. יוסף לוי, ו-3 אח', פד"י ל"א (3) 455 (26.7.1977)). הנתבע לא הרים נטל זה.
21. גישה זו באה לידי ביטוי מפורש גם בפסיקה  למשל ברע"א 551/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי  פ"ד נה(3)294 (11.3.2001)); באותה פרשה נדון מקרה דומה, בו טען הנתבע כי לתובע אין כל זכות קניינית או רשות להחזיק במבנה ומטעם זה יש לדחות תביעת לסילוק יד שהגיש נגדו. בית המשפט לא מצא לקבל טענה זו, הגם שהיה מודע לאפשרות לקיום ליקוי בזכויות התובע. לעניין זה יפים דבריה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה, שם, בעמ' 305-306 "הגנת ה – ius tertii  

       ההגנה על החזקה המתרחבת גם על המחזיק בפועל בנכס כלפי מי שמבקש לנשלו, הולידה את הכלל לפיו הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי הוא בעל הזכויות בו. זוהי טענת ה – ius tertii אשר נשללה בשיטתנו כטענת הגנה אפשרית בפי מסיג גבול כנגד מחזיק בפועל במקרקעין, גם אם הוא עצמו תפס את הקרקע בעוולה".

22. לאור האמור, הנני דוחה את טענת הנתבע כי אין לתובע מעמד לתבוע את פינוי הדירה.

 סיכומם של דברים:

23. לאור האמור ומאחר שטענת התובע כי החוזה בוטל לא נסתרה או הוכחשה ולהיפך גם לטענת ב"כ הנתבע  בסיכומיו "דין החוזה לביטול"(עמ'  58 ש' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 21.1.19 ), הנני מקבל התובענה ומורה לנתבע לפנות את הדירה, ולהחזירה לתובע כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ בתוך 30 יום.
24. אני נעתר לבקשת התובע בסעי' 20ב. לתביעתו להתיר לו לפצל את סעדיו, על מנת שיוכל להגיש בעתיד תביעה כספית בגין הנזקים שגרם הנתבע למושכר ו/או לדמי שכירות ככל שיחפוץ בכך.
25. לאור התוצאה שהגעתי אליה והתנהלות הנתבע שהביאה להארכת זמן הדיון בתובענה, הנתבע יישא בשכ"ט ב"כ התובע  בסך 15,000 ₪.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים באמצעות  ב"כ ותסגור התיק.

         ניתן היום,  ט' אדר א' תשע"ט, 14 פברואר 2019, בהעדר הצדדים