- עניינו של הערעור שבפניי בהחלטות ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה") בערר (מרכז) 9033/13 שחם דוד ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות.
- המערערת, הועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, היא המשיבה בהליך בפני ועדת הערר, אותו יזמו המשיבים - בעלי הזכויות בשלוש דירות מגורים (תתי חלקות 12, 14 ו-15) במקרקעין הידועים כגוש 3703 חלקה 424 המצויים ברחוב הרב הרצוג 33 ברחובות (להלן: "הדירות", "המקרקעין").
- במסגרת הערר, שהוגש לאחר שהועדה המקומית דחתה את תביעתם ביום 3.10.13, עתרו המשיבים לקבלת פיצויים מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בטענה כי נגרמה לדירותיהם פגיעה בגין תוכנית בינוי מתוקנת שאושרה ביום 2.5.04 והגובלת במקרקעין שבבעלותם (להלן: "התוכנית").
לשלמות התמונה יצוין כי קדמה לתביעת המשיבים, ארכה שניתנה על ידי שר הפנים להגשת תביעה לפיצויים, כנגדה עתרה המערערת לבג"צ, וכי בהמלצת בית המשפט חזרה בה המערערת מעתירתה זו.
- במסגרת החלטתה הראשונה של ועדת הערר מיום 2.4.15 (להלן: "ההחלטה הראשונה") צוין כי התכנית מהווה בינוי חריג ביחס לסביבתה.
הועדה התייחסה לחילוקי הדעות בין הצדדים באשר לרוחב הכביש - 5 מ' (כטענת המשיבים) או 10 עד 12.5 מ' (כטענת המערערת), וקבעה כי מאחר שעל פי הפסיקה גם כביש בן 15 מ' ואף 17 מ' יכול להיכלל בגדר החריג של כביש צר, המסקנה בנסיבות העניין היא שמקרקעי המשיבים גובלים בתוכנית.
ועדת הערר ציינה כי העובדה שבתכנית המקורית שפורסמה למתן תוקף ב-20.10.77 נכתב שהבניה תהיה בהתאם לתכנית בינוי שתאושר על ידי הוועדה המחוזית, להבדיל מקביעת הוראות מגבילות לעניין זכויות הבניה, גובה המבנים והצפיפות המותרת - איננה תקינה.
הועדה הדגישה כי הטענה לפיה המשיבים לא היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד בו אושרה התוכנית הועלתה על ידי המערערת בשלב מאוחר מדי, לאחר שנים של ניהול הליכים בין הצדדים, וכן קבעה כי המועד הקובע לעניין בחינת זכויות המשיבים במקרקעין והן לעניין הפגיעה במקרקעין ושיעורה הוא מועד התגבשות התוכנית, הוא מועד אישור תכנית הבינוי – דהיינו 2.5.04.
עוד קבעה הועדה כי הגם שנפלו פגמים בשומת המשיבים, אין בהם כדי לדחות את התביעה על הסף, וכי טענות המשיבים כי נגרמה פגיעה למקרקעיהם תיבחן בראשי נזק של פגיעה בפרטיות, הסתרת נוף ואויר ולצד זאת, לפנים משורת הדין, אפשרה הועדה גם בחינה של הטענות לעניין פגיעה בגין מטרדי תנועה וחניה. לצד זאת, קבעה הועדה כי תיבחנה אף טענות המערערת לעניין קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית, חרף העובדה שטענות אלו נטענו באופן כללי וסתמי וללא ביסוס ובמובן זה אף בהן נפל פגם.
הועדה הורתה על מינוי שמאי מייעץ שיבחן את המצב התכנוני ויקבע האם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן באיזה שיעור ומהם רכיביה. השמאי הונחה אף לבחון אלמנטים משביחים, ולחוות דעה האם יש בהם כדי לקזז את הפגיעה, ככל שייקבע שישנה.
בקשת המערערת לקבלת ארכה לשם הגשת ערעור מנהלי על כל קביעות ההחלטה הראשונה בסיום ההליך בפני ועדת הערר – התקבלה על ידי בית משפט זה.
- ביום 27.12.15 חתמה השמאית המייעצת את חוות דעתה ולפיה סכומי ירידת הערך הם 24,100 ₪ לשתיים מהדירות ו-35,360 ₪ לדירה השלישית.
- על סמך חוות דעת השמאית המייעצת, הגישה המערערת בקשה לפטור לפי סעיף 200 לחוק וטענה, בין היתר, כי למשיבים נגרמה פגיעה זניחה בשיעור נמוך של 3.8% וכי מדובר במי שרכשו את דירותיהם לאחר אישורה של התכנית הפוגעת.
- בהחלטתה מיום 22.3.17 דחתה ועדת הערר את בקשת הפטור של המערערת, נתנה תוקף לחוות דעת השמאית המייעצת וחייבה את המערערת בתשלום הוצאות המשיבים (להלן: "ההחלטה השנייה").
הועדה חזרה על הקביעה כי מקרקעי המשיבים גובלים בתוכנית. כן חזרה על הקביעה כי התוכנית מהווה בינוי חריג לסביבה.
הועדה סקרה את חוות דעתה של השמאית המייעצת אשר קבעה שיעור ירידת הערך של כ-4% בגין שינוי בפרטיות ובצפיפות בתכנית, בהתחשב בכך שמול הנכס במצב הקודם היתה צפויה בנייה בגובה 4 קומות.
הועדה התייחסה לבקשת המערערת לקבלת פטור לפי סעיף 200 לחוק מתשלום פיצויים מן הטעם שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, שכן מדובר בפגיעה שמהווה חלק מסיכוני תכנון שעל המשיבים לשאת, כאשר בתכנית גלום אינטרס ציבורי חיוני של התפתחות מרקם מגורים עירוני.
במסגרתה החלטתה, קבעה הוועדה כי המערערת לא עמדה בנטל המוטל עליה מכוח סעיף 200 לחוק להראות את התקיימותו של השיקול בדבר סבירות הפגיעה בהתחשב במבחן המשנה של פיזור הנזק. במסגרת זו הודגש כי אישורה של תכנית להקמת שלושה בניינים בני 15 קומות ועוד בניין בן 8 קומות במקרקעים הגובלים לדירות המשיבים לא היתה התפתחות צפויה וטבעית למועד הרלוונטי וכי מדובר בפרויקט החריג בגובהו ביחס לסביבתו.
ועדת הערר אף חזרה והתייחסה לבעייתיות בהתנהלות המערערת, בציינה בין היתר כי ההליך התכנוני לא היה ראוי ואינו מקובל בהתאם לתפיסה מודרנית של תכנון. עוד צוין על ידה כי הטענה שהמשיבים רכשו את הדירות רק לאחר התוכנית הפוגעת היא טענה שאינה הוגנת, שכן אין חולק שבשעה שנרכשו הדירות לא ניתן היה לדעת על הפגיעה שלא היתה צפויה ולמעשה זו התגבשה רק בשלב אישור תכנית הבינוי. ועדת הערר הדגישה כי המתווה התכנוני שננקט בעניין עד לגרימת הפגיעה התכנוניות למשיבים והתנהלות המערערת בניהול הליכי התביעה גרמו נטל מיותר וכבד על המשיבים. כן צוין כי המשיבים הם אנשים מבוגרים, וכי למרבה הצער חלקם נפטרו במהלך השנים הארוכות בהן נמשך בירור העניין.
לבסוף ציינה הועדה כי המערערת לא נהגה עם המשיבים במידת ההגינות שיש לצפות לה מרשות ציבורית, ולאור הכלל התומך בתשלום פיצוי לבעל קניין בשל פגיעה והעובדה שפטור לפי סעיף 200 מהווה אך חריג, המערערת חויבה בתשלום הפיצוי בסכומים שנקבעו בחוות דעתה של השמאית המייעצת.
ועדת הערר פסקה לטובת המשיבים הוצאות בסך של 24,000 ₪ בסך הכל (8,000 ₪ לכל אחת משלוש המשפחות), וזאת לאחר שהמשיבים הציגו בפניה חשבוניות וקבלות על סך כולל של 14,500 ₪ ולאחר שהועדה התחשבה, לדבריה, בתוצאות הערר ובסכום נוסף שלדידה יש לשלם בגין שכר טרחת באי כוח המשיבים.
- הזכות להגשת תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק נתונה לבעלי מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית הפוגעת או הגובלים בתחום התכנית הפוגעת. בענייננו, מקרקעי המשיבים אינם בתחום התכנית, ואף אינם בגדר "גובלים" בהעדר השקה פיזית ומאחר שלא מתקיים החריג בדבר קיומו של שטח פתוח צר או כביש שכונתי צר המפריד בין המקרקעין לתכנית. חלקת המשיבים מצויה במרחק כ-10 מטרים מ"הקו הכחול" המגדיר את תחום התכנית, כאשר תחום הדרך בו עסקינן הוא רח' הרצוג המהווה ציר תנועה ראשי ומרכזי שרחובו כ-22 מטרים, רחוב דו סטרי הכולל אי תנועה ומפרצי חניה והוא אינו משמש רק את דיירי הרחוב. בחינת הפסיקה הנוהגת אף היא תומכת במסקנה לפיה המקרקעין אינם "גובלים".
- שגתה ועדת הערר בקביעתה כי המועד הקובע לעניין בחינת זכויות המשיבים והפגיעה במקרקעין הוא מועד אישורה של תכנית הבינוי – שנת 2004, שכן התכנית הנטענת כפוגעת, אושרה בשנת 1977.
- שגתה ועדת הערר משלא דחתה את תביעת הפיצויים של המשיבים בשל פגמים היורדים לשורשו של עניין שנפלו בחוות הדעת השמאית. בהקשר זה נטען בין היתר כי הועדה אפשרה לשמאית המייעצת לבחון ראשי נזק של מטרדי תנועה וחניה, שכלל לא נטענו בחוות דעת מטעם המשיבים והועלו על ידם רק בדיון בפני הועדה.
- שגתה ועדת הערר עת דחתה את בקשת העותרת למתן פטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק, שהרי ביחס לכל המשיבים מתקיימים שלושת התנאים המצטברים לתחולת הפטור לפי הסעיף.
תנאי הסבירות מתקיים בענייננו היות והתכנית מגשימה מגמה תכנונית כלל עירונית והפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר לאור שיעור ירידת ערך הקרקע שהוא נמוך מאוד עד קרוב ל"זוטי דברים" ולאור העובדה שהנזק מפוזר בין בעלי נכסים שונים במרכז העיר.
אשר לתנאי הצדק - שגתה הועדה עת קבעה שהמערערת לא נהגה עם המשיבים במידת ההגינות שיש לצפות מרשות ציבורית. המתווה התכנוני לפיו זכויות בניה נקבעו בתכנית מאוחרת היה מקובל באותם שנים וטרם נפסל על ידי הפסיקה. כמו כן הודגש כי עמידת המערערת על זכויותיה אינה חוסר הגינות, שכן המערערת מילאה נאמנה את תפקיד הציבורי, בשמירה על האינטרסים של כלל הציבור.
- לאור העובדה שחוות הדעת השמאית דחתה את רובה המוחלט של תביעת המשיבים ואישרה רק 18%-20% מסכומי התביעה שנתבעו על ידם, הרי ששגתה ועדת הערר בקביעתה כי יש לחייב את המערערת בהוצאות המשיבים.
- ההליכים בין הצדדים מנוהלים במשך למעלה מעשור, ונראה כי המערערת שמה לה למטרה להתיש את המשיבים ויש לגנות התנהלותה זו.
- אף על פי שביצוע של ההחלטה נשוא ערעור זה לא עוכב, המערערת בחוסר תום לב טרם שילמה למשיבים את הפיצויים שנפסקו לטובתם.
- לגופו של עניין - בערעור זה אין ממש וכל טענות המערערת כבר נבחנו על ידי ועדת הערר ונדחו בהחלטות מנומקות, ביניהן הטענה כי מקרקעי המשיבים גובלים בתחום התכנית וכי רחוב הרב הרצוג אינו "כביש שכונתי צר" אלא ציר תחבורתי ראשי, וכן הטענה כי המועד הקובע לעניין הפגיעה במקרקעי המשיבים הוא מועד אישור התכנית ב-1977 להבדיל ממועד אישור תכנית הבנייה ב-2004.
למעשה, הטענה לעניין המועד הקובע נדחתה הן מחמת שיהוי, הן מחמת חוסר תום לב והן מחמת הרחבת חזית, שכן מדובר בטענה שלא הועלתה מלכתחילה.
- החלטת וועדת הערר לאפשר לשמאית לבחון את מכלול הנתונים לשם קבלת תמונה מלאה ואמיתית ביחס לפגיעה הנטענת, היא החלטה מאוזנת וראויה, ואין בה טעות מהותית או דופי חמור המצדיקים את התערבות בית המשפט.
- ועדת הערר צדקה עת דחתה את בקשת המערערת לפטור מכוח סעיף 200 לחוק, המהווה חריג לחובת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק, שהרי בנסיבות העניין לא הוכיחה המערערת את קיומם של שלושת התנאים המצטברים הקבועים בסעיף. קביעות אלו תואמות את הפסיקה הנוהגת.
- בהתאם למדיניות שהותוותה בפסיקה, אין מקום להתערב בפסיקת ההוצאות, בפרט מאחר שהסך שנפסק אינו מכסה את מלוא הוצאות המשיבים, ומכיוון שניכר שהועדה אכן התחשבה בקביעת גובה ההוצאות בכך שהסכום שנקבע בחוות הדעת השמאית לא היה קרוב לסך התביעה המקורי.
- עניין לנו בערעור על החלטות ועדת הערר, שהיא כידוע הגורם המקצועי בכל הנוגע לסוגיות שעניינן תשלומי פיצויים בנסיבות בהן עסקינן.
בפסיקה הובהר לא אחת כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור, השמה את שיקול דעתה תחת שיקול דעתה התכנוני-מקצועי של ועדת הערר וכי כל עוד לא נפל פגם מינהלי בשיקול הדעת או בסבירות ההחלטות המצדיק את התערבות בית המשפט, הוא לא ימהר לעשות כן. התערבותו של בית המשפט תתבצע, אפוא, אך ורק במקרים חריגים בהתקיים עילות מובהקות כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו למשל: עע"מ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (2.7.09); עע"מ 9156/05 גרידינגר נ' ראפ (10.6.08)).
- בנסיבות העניין, ניכר כי החלטתה השנייה של ועדת הערר, אשר מבוססת במידה רבה על חוות דעת השמאית המייעצת, היא החלטה מפורטת ומנומקת כדבעי, והיא כוללת התייחסות לכל טענות המערערת, אשר חלקן אף נדחו זה מכבר על ידי הועדה במסגרת החלטה הראשונה.
- כך, בנוגע לטענות לפגמים שנפלו בחוות דעת השמאית המייעצת, הרי שלמקרא החלטתה הראשונה של ועדת הערר עולה שלצד הקביעה כי בשומת המשיבים נפלו פגמים, קיימת טענה אף ביחס לפגמים בטענות המערערת. לפיכך, במסגרת ההחלטה על מינויו של שמאי מייעץ, הורתה הועדה כי לפנים משורת הדין יבחנו טענות המשיבים לעניין פגיעה ומטרדי חניה, ובצד זאת יבחנו טענות המערערת לעניין קיומם של אלמנטים משביחים, הגם שאלו נטענו באופן כללי וסתמי וללא ביסוס ופירוט, ובמובן זה ניכר כי ההחלטה מאוזנת כדבעי.
- בהחלטתה השנייה אימצה ועדת הערר את חוות דעתה המקצועית של השמאית המייעצת, המהווה גורם מקצועי, נטול אינטרסים ואובייקטיבי. כידוע, ועדת הערר רשאית להיוועץ בחוות דעתו של שמאי מייעץ, וכאשר החליטה לעשות כן, תמעט להתערב בקביעותיו השמאיות (ראו: עמ"נ (מחוזי מרכז) 21468-06-14 ועדה מקומית לתכנון ובנייה - אלעד נ' תירם ואח' (3.4.16) (להלן: "עניין תירם") השוו לקביעות בפסיקה הנוגעות לשמאי מכריע - בר"מ 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם (31.7.07); עמ"נ (מחוזי תל אביב) 4630-11-13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אלירם ליפה (16.11.15).
בענייננו, בצדק אימצה ועדת הערר את קביעותיה של השמאית המייעצת, שכן אף למקרא טענות המערערת ניכר כי גם אם נפלו אי אלו פגמים בחוות הדעת כנטען על ידה, הרי שאין מדובר בפגמים בדרגת חומרה גבוהה המצדיקים התערבות בה.
- אף לגופו של עניין לא מצאתי לנכון להתערב בהחלטת הועדה אשר בחנה את טענות המערערת ודחתה אותן בהחלטותיה המנומקות.
טענת המערערת כי רחוב הרב הרצוג אינו "כביש שכונתי צר" אלא עורק תחבורה ראשי, נדונה במסגרת החלטתה הראשונה של ועדת הערר והוכרעה על ידה באופן הבא (עמ' 7 -8):
"...אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר באיזור מגורים וכי גבול התכנית עובר באמצע הדרך, וכי לכל היותר מדובר במרחק של עד כ-10 מ' (גם לשיטת המשיבה) ואף פחות, הרי שבנסיבות העניין בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדת הערר, מקרקעי העוררים גובלים בתוכנית".
- המערערת טענה במסגרת ערעורה כי המקרקעין דנן אינם גובלים והציגה לצורך כך פסיקה התומכת בטענתה זו. עם זאת, לא ניתן על ידה כל נימוק על שום מה טענותיה אלה הובאו בפני ועדת הערר טרם ניתנה על ידה ההחלטה השנייה, במיוחד בהתחשב בכך שעמדת הועדה לפיה מדובר במקרקעין גובלים הובעה כבר במסגרת החלטתה הראשונה. המערערת אף לא התמודדה עם האמור בהחלטה הראשונה לפיה סוגיית המרחק בין המגרשים לא הייתה נתונה במחלוקת בין הצדדים. בנסיבות אלה, דינן של טענות אלו של המערערת להידחות.
- טענת המערערת לעניין המועד הקובע לבחינת זכויות המשיבים במקרקעין והפגיעה במקרקעין ושיעורה, נדונה על ידי הועדה ולא מצאתי מקום להתערב במסקנתה. הועדה קבעה כי הזכויות במקרקעין יבדקו למועד גיבושה של התכנית - דהיינו מועד אישור תכנית הבינוי, כמו גם הפגיעה במקרקעין אשר אף היא תיבחן למועד אישור תכנית הבינוי (עמ' 10). בהקשר זה נאמר על ידי הועדה, ובצדק, כי הותרת שיקול דעת נרחב למערערת במסגרת אישור תכנית בינוי אינו ראוי וגם אם היה מקובל בסוף שנות ה-70, הרי שהיום אין נוהגים כך עוד (עמ' 5; ראה גם פסקה 17 להחלטה השנייה). הועדה הוסיפה וציינה כי טענת המערערת לפיה המשיבים רכשו את דירותיהם רק לאחר התכנית הפוגעת, אינה הוגנת והיא עומדת לה לרועץ בהיבט של שיקולי צדק (פסקה 18).
- ואכן, ועדת הערר ייחסה משקל משמעותי לשיקולי הצדק המתקיימים בעניין זה. ברקע הדברים צוינה העובדה כי ההליכים בין הצדדים נמשכו שנים ארוכות וכללו הגשת שני עררים, פניה לשר הפנים להארכת מועד והתמודדות עם "עתירה מיותרת" (כלשון ועדת הערר בפסקה 18 להחלטתה השנייה) שהגישה המערערת לבית המשפט העליון נגד החלטת שר הפנים להארכת מועד (עתירה ממנה חזרה המערערת בהתאם להמלצת בית המשפט העליון, כאמור).
- אף אם לא מצאתי כי התנהלות המערערת, המבקשת לשמור על הקופה הציבורית, ותוך כדי כך ממצה את זכויותיה המשפטיות והדיוניות, מגיעה כדי התנהלות בלתי הוגנת, או שהיא כוללת הליכים "מיותרים", הרי שבסופו של יום מצב דברים זה שבו היקף הבניה נקבע רק במסגרת תכנית הבינוי, גורם לתוצאה קשה ובלתי סבירה בבעלי הדירות שרכשו אותן בטרם אישורה. התארכות ההליכים, בין היתר בשל מצב משפטי זה, מוסיפה לאותה פגיעה.
בנסיבות אלה לא ניתן לומר כי המקרה שלפנינו נופל לאחד מאותם מקרים חריגים המצדיקים את התערבותו של בית המשפט בהחלטת ועדת הערר.
- אשר לטענת המערערת לפיו יש לפטור אותה מתשלום פיצוי לאור סעיף 200 לחוק, אזכיר כי הכלל הוא שבעל מקרקעין זכאי לקבלת פיצוי מידי רשות התכנון בגין פגיעה שנגרמת למקרקעין שבבעלותו. הפיצוי נותן ביטוי לזכות הקניין של הפרט ותכליתו היא הן לתת ביטוי לשיקולי צדק חלוקתי, לפיהם על הציבור לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין פרטני כפועל יוצא מתכנית שהביאה תועלת לכלל, והן לתמרץ את הרשות להפעיל שיקול דעת זהיר בטרם תאשר תכנית שטומנה בחובה פגיעה בזכויות הפרט (ראו: עמ"נ (מחוזי ירושלים) 337/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר ואח' (7.3.06) (להלן: "עניין פלבר")).
משכך, סעיף 200 לחוק מהווה חריג לכלל בדבר הזכאות לפיצוי הקבועה בסעיף 197 לחוק.
- על פי סעיף 200 לחוק, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תהא פטורה מתשלום פיצויים בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: (א) הפגיעה הנגרמת על-ידי התכנית נמנית עם אחד מ-11 סוגי מקרים הקבועים בסעיף 200 לחוק; (ב) הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין; (ג) לא יהיה צודק בנסיבות העניין לשלם לנפגע פיצויים. משהוכיח בעל מקרקעין את דבר תחולתו של העיקרון הכללי בדבר הזכות לפיצוי, עובר הנטל לוועדה המקומית להוכיח את קיומם של מכלול תנאי הפטור (ראו: דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ נח (6) 289 (2004)), כאשר השיקולים שיש להביא בחשבון במסגרת האיזון הראוי בין זכות הקניין של הפרט לאינטרס הציבור הינם: שיעור ירידת ערך המקרקעין הנפגעים, מידת "פיזור הנזק" ומידת קיומו של אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית (ראו למשל: ע"א 8736/04 אורה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה (24.1.06); עניין פלבר בפסקה 39).
- במקרה דנן, קבעה ועדת הערר כי המערערת לא עמדה בנטל המוטל עליה בסעיף 200. ועדת הערר אומנם ציינה כי שיעור הנזק שנגרם למשיבים הוא נמוך באופן יחסי וכי אכן מדובר בתכנית המקדמת אינטרס ציבורי חשוב של ציפוף מרכזי ערים, אלא שלצד זאת קבעה כי המערערת לא הרימה את הנטל להראות את התקיימותו של השיקול בדבר סבירות הפגיעה בהתחשב במבחן המשנה של פיזור הנזק, וכך ציינה בפסקה 14 להחלטתה השנייה:
"אכן, אין לאיש זכות קנויה לכך שהעיר לא תתפתח. עם זאת, אישורה של תכנית להקמתם של שלושה בניינים בני 15 קומות מעל קומת עמודים מפולשת גבוהה ועוד בניין בן 8 קומות במקרקעין הגובלים לדירת העוררים (כפי שקבעה ועדת הערר בהרכב הקודם) לא היתה התפתחות צפויה וטבעית למועד הרלבנטי. כאמור, הן לפי החלטת ועדת הערר בהרכב הקודם (שאיננו יושבים בערר על הכרעתה) והן לדעת השמאית המייעצת, מדובר בפרויקט החריג בגובהו לסביבתו. עוד עולה, כי הוא חורג באופן משמעותי מהגובה של הבניה שהיתה צפויה במקום במועד אישור תכנית הבינוי (בניה עד 4 קומות כפי שקבעה השמאית המייעצת). בנסיבות אלה נראה לנו, כי דירות העוררים (בין יתר הדירות הגובלות בחלקה הפוגעת) סופגות נזק יחודי שאינו מתפזר על קבוצה גדולה מבעלי הדירות בעיר".
- הנה כי כן, ועדת הערר שקלה היטב את מכלול השיקולים הרלוונטיים לעניין ובחנה את נסיבות המקרה לגופו. הוועדה, בצדק, לא הסתפקה בבחינה טכנית של אחוז הפגיעה, המהווה אך שיקול אחד ממכלול של שיקולים נוספים שיש להביאם בחשבון כאשר בוחנים את סבירותה של הפגיעה במקרקעין. הועדה, הגם שהכירה בקיומו של אינטרס ציבורי, הגיעה לכלל מסקנה לפיה התנאי בדבר סבירות הפגיעה אינו מתקיים בהתחשב במבחן המשנה של פיזור הנזק. בקביעה מנומקת זו לא מצאתי לנכון להתערב.
- ועדת הערר אף קבעה בהחלטתה השנייה כי המערערת לא הוכיחה את התקיימות התנאי לפיו לא יהיה צודק לשלם לנפגע פיצויים, בהתייחסה בפירוט לפגמים שנפלו בהליך התכנוני ובציינה את התנגדות המערערת להארכת המועד. ועדת הערר סיכמה את דבריה בסוגיה באומרה את הדברים הבאים (פסקאות 20-21):
"...לדעתנו, המתווה התכנוני שננקט בענייננו עד לגרימת הפגיעה התכנונית לעוררים, והתנהלות המשיבה בניהול הליכי התביעה גרמו נטל מיותר וכבד על העוררים ותרמו רבות לכך שבירור העניין ארך תקופה כה ארוכה ותוך ריבוי הליכים משפטיים. כל זאת כאשר אין חולק שבשעה שנרכשו הדירות לא ניתן היה לדעת על הפגיעה שלא היתה צפויה וזו התגבשה רק בשלב אישור תכנית הבינוי, וכאשר מדובר בעוררים מבוגרים, ששניים מהם למרבה הצער גם נפטרו במהלך השנים הארוכות בהם נמשך בירור העניין.
לפיכך, בכלל הנסיבות הללו הרושם שלנו הוא שהמשיבה לא נהגה עם התובעים במידת ההגינות שיש לצפות לה מרשות ציבורית.. ואנו סבורים שבנסיבות העניין היא אינה עומדת בנטל להראות שאין זה מן הצדק לשלם את הפיצוי".
- דברים אלה מתווספים לאמור במסגרת החלטתה הראשונה של הועדה במסגרתה הובעה על ידה מורת רוח מאופן השימוש בהליך של תכנית בינוי, במסגרתה הותר בידי המערערת שיקול דעת רחב מדי (עמודים 5-6 להחלטה הראשונה) ולהחלטה לדחות על הסף את טענת המערערת בעניין זכויות המשיבים במקרקעין שלא הועלתה בהזדמנות הראשונה (עמודים 5-6 להחלטה הראשונה).
- משמצאתי כי אין מקום להתערבות בקביעותיה של הועדה לפיהן לא מתקיים התנאי בדבר סבירות הפגיעה, וכן התנאי לפיו לא יהיה צודק שלא לשלם למשיבים פיצויים בנסיבות העניין, בהיותן ראויות ומנומקות כהלכה, הרי שדי בכך כדי להביא לדחיית הבקשה לפטור את המערערת מתשלום הפיצויים למשיבים.
- ועדת הערר קבעה כי התכנית פגעה בערכן של הדירות המשמשות למגורי המשיבים, והסתמכה על חוות דעת השמאית המייעצת כאמור. לאחר שקילת מכלול השיקולים הרלוונטיים, לא מצאתי כי יש הצדקה להעדיף בנסיבות העניין את אינטרס הציבורי, עליו עמדה המערערת, על פני זכות הקניין של המשיבים ולתת יד למצב שבו תכנית המביאה רווחה לכלל התושבים, בהיותה תורמת לציפוף מרכז העיר, פוגעת באופן ממשי במספר מועט של תושבים ואלה אינם מקבלים פיצוי בשל כך.
לא למותר לציין בהקשר זה כי לדעת הועדה מדובר בפרויקט החריג בגובהו לסביבתו, חורג באופן משמעותי מהגובה של הבניה שהייתה צפויה במקום, כאשר דירות המשיבים סופגות נזק ייחודי שאינו מתפזר על קבוצה גדולה מבעלי הדירות בעיר (השוו עניין תירם).
הערעור, אפוא, נדחה.
- אשר לטענה המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות, הכלל הרגיל הוא כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעת שיעור ההוצאות ושכר הטרחה שקבעה הערכאה הדיונית, אשר בענייננו היא ועדת הערר.
לא מצאתי בנסיבות העניין כי יש מקום לחרוג מכלל זה. גם אם אקבל טענת המערערת כי הועדה לא נתנה משקל מספק לפערים שבין קביעות השמאית המייעצת בחוות דעתה לבין סכומי התביעה של המשיבים, ולכך שבסופו של יום נפסקו לטובתם אך 3.8% אחוזי פגיעה, וגם אם לא אאמץ את דברי הועדה בהתייחס לאופן התנהלותה של המערערת בהליכים הנוגעים לתביעת הפיצוי של המשיבים, הרי שבגין חלק ניכר מההוצאות שנפסקו לטובת המשיבים הציגו הם חשבוניות וקבלות ואילו הסכום הנוסף שנפסק לטובתם הוא מידתי ואינו בלתי סביר.
הערעור נדחה אף בנוגע לפסיקת ההוצאות.
- בנסיבות העניין איני מוצא לנכון ליתן צו להוצאות בגין ההליך דנן.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים באמצעות הדואר.
ניתן היום, ז' אב תשע"ז, 30 יולי 2017, בהעדר הצדדים.