ברניס נ' סבאן ואח'

כללי

עניינה של התביעה בדרישת התובע לקבלת דמי תיווך בגין רכישת דירת הנתבעים ברחוב ארלוזורוב 36 בלוד.

הנתבעים טוענים שהתובע אינו זכאי לקבלת דמי תיווך לאור פעולות שביצע בניגוד להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), לרבות עריכת מסמכים משפטיים.

רקע עובדתי

התובע עוסק בתיווך ומכירת דירות.

הנתבעים, בני זוג שהתעניינו ברכישת דירה, התקשרו עם התובע ביום 25.6.2015 בהסכם לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. בהסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובע שיעור של 2% בצירוף מע"מ ככל שירכשו דירה בתיווכו (להלן: "הסכם התיווך").

התובע או מי מטעמו הציג בפני הנתבעים דירה ברחוב ארלוזורוב 36 בלוד (להלן: "הדירה"), בבעלות יעקב ושרית חואזי (להלן: "חואזי").

ביום 1.7.2015 חתמו הנתבעים על הצעת מחיר לרכישת הדירה תמורת סך של 1,400,000 ₪.

באותו המועד נחתם בין הנתבעים לבין חואזי זכרון דברים בגין רכישת הדירה. בזכרון הדברים קיים פירוט של שמות הצדדים ופרטים מזהים נוספים; פירוט הנכס; מחירו; מועד מסירת החזקה בדירה; מיטלטלין שיועברו לקונים; תשלום מסים וקביעת פיצוי מוסכם (להלן: "זכרון הדברים").

זכרון הדברים נחתם על ידי הנתבעים וכן על ידי יעקב חואזי, בנוכחות התובע.

במועד מאוחר יותר נחתם בין הנתבעים לבין בני הזוג חואזי הסכם מכר. הנתבעים שילמו את התמורה בגין רכישת הדירה, קיבלו את החזקה בדירה והדירה נרשמה על שמם.

חרף האמור לעיל, הנתבעים לא שילמו לתובע דמי תיווך בגין עסקת הרכישה.

התובע הגיש נגד הנתבעים תביעה על סכום קצוב בסך 33,345 ₪ בהתאם לסעיף 81א לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967.

הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע התביעה.

ביום 22.12.2019 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן והתובענה עברה להליך בסדר דין מהיר.

תמצית טענות התובע

על הנתבעים לשלם את דמי התיווך שנקבעו בהסכם התיווך ובהצעת המחיר מיום 1.7.2015.

התובע שלח לנתבעים מכתבי התראה, אך הנתבעים בחרו להתעלם מהם ולא שילמו את חובם בניגוד להסכמים בין הצדדים ולהוראות הדין.

תמצית טענות הנתבעים

התובע לא זכאי לקבלת דמי תיווך בגין רכישת הדירה, וזאת בגין מעורבותו בעריכת זכרון הדברים, לרבות מילוי פרטי העסקה והחתמת הצדדים בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים, וניהול המשא ומתן המשפטי בין הצדדים.

הנתבעים צירפו תצהיר מטעם הגב' עינת אמסלם (להלן: "אמסלם") שעבדה במשרדו של התובע כמתאמת פגישות, אשר נכחה במשרד בעת הכנת זכרון הדברים על ידי התובע והחתמת הצדדים.

בנוסף, חרף הסכמה שהושגה בין המוכרים לבין הקונים באמצעות התובע, שלפיה המיטלטלין בדירה, לרבות טלוויזיית מראה לסלון, מנגל גז, ג'קוזי מפואר ומערכת אזעקה (להלן: "המיטלטלין") יעברו לבעלות הנתבעים עם רכישת הדירה, התובע פנה לחואזי עם רשימת המיטלטלין בדרישה שיעברו לתובע ולא לנתבעים, וזאת בניגוד לסעיף 11 לחוק המתווכים. לתמיכת טענה זו צירפו הנתבעים תצהיר של מר יעקב חואזי.

ביום 6.7.2021 התקיים בפניי דיון הוכחות, שבמהלכו נשמעו עדויות התובע, הנתבעים, מר יעקב חואזי והגב' אמסלם. לאחר מכן, סיכמו ב"כ הצדדים טענותיהם בעל-פה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את העדויות ושקלתי שיקולי מהימנות, הגעתי לכלל מסקנה שדינה של התביעה להידחות. להלן יפורטו הטעמים שהביאוני למסקנה זו.

בהתאם לתקנה 82(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 פסק דיני ינומק באופן תמציתי.

סעיף 12 לחוק המתווכים קובע:

"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961".

הוראה זו נועדה, בין היתר, למנוע מצב שבו למתווך קיים אינטרס לקדם את העסקה לצורך הבטחת דמי התיווך, טרם התייעצות הצדדים עם עורכי-דין (ע"א (מחוזי י-ם) 17100-05-11 כרמל נ' אסייג (26.9.2011); ת"ק (י-ם) 5192/04 חזן נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים (23.3.2005)). מטעמים אלה נקבע בפסיקה כי מתווך אינו צריך להחזיק במשרדו נוסח של זכרון דברים, אינו צריך להקריא אותו לצדדים או לסייע להם לחתום על מסמך משפטי ועליו להפנות את לקוחותיו לקבלת ייעוץ משפטי מעורכי דין שקיבלו הכשרה מתאימה לכך ונושאים בתוצאות מחדליהם המקצועיים (ת.א. (ת"א) 68549/03 פרקש נ' לביאב (2.5.2005)).

בנוסף, בהתאם להלכה הפסוקה, חוק המתווכים הוא חלק מהדינים הצרכניים שמטרתם להגן על מקבלי שירותי התיווך (בר"ע (מחוזי ת"א) 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (25.6.2001)); ת.א. (ת"א) היינריך נ' ברצקי (14.4.2003); ת"ק (פ"ת) 5186-08-15 רבי נ' עקב (2.8.2016)), באופן המשפיע גם על פרשנות הוראות החוק.

השאלה הדרושה הכרעה היא האם ערך התובע את זכרון הדברים.

התובע אישר שציין בכתב ידו את רשימת המיטלטלין המפורטת בסעיף 2.3 לזכרון הדברים (עמ' 5, שורות 6-1), אך למעט פירוט זה הוא מכחיש מעורבותו בעריכת זכרון הדברים, וכדבריו: "לא נגעתי בזכרון הדברים. אני אף פעם לא מביא זכרון דברים" (עמ' 6, שורות 7-1). עת נשאל בחקירתו הנגדית מי ערך והביא את זכרון הדברים השיב: "מר חואזי" (עמ' 6, שורה 9, עמ' 7, שורות 15-14).

מר חואזי שלל את גרסת התובע מכל וכל (עמ' 18, שורות 12-5), והבהיר שזכרון הדברים הובא לעיונו ולחתימתו על ידי התובע. אציין שעדות מר חואזי הייתה סדורה וקוהרנטית, והיא הותירה רושם מהימן וחיובי ביותר על בית המשפט. עוד יש לזכור שמר חואזי הוא עד ניטראלי, שאין לו כל אינטרס בתוצאות ההליך, וגם בכך להשפיע על המשקל שיש ליתן לעדותו.

אשר על כן, אין בידי לקבל את גרסת התובע בדבר קבלת זכרון הדברים ממר חואזי.

זאת ועוד; הגב' אמסלם העידה שהיא נכחה במשרד התובע בעת עריכת זכרון הדברים על ידי התובע (עמ' 13, שורות 27-25). וכך העידה בחקירתה הנגדית: "ישבתי מולו, השולחן שלנו אחד מול השני... אמר מה הוא עושה, דיבר גם אשתו על מה שהוא עושה... אם אני נוכחת במשרד ומתנהלים דיבורים על הזכרון דברים, הוא אמר שהוא מכין זכרון דברים שיבואו לחתום, זה לא מולי?" (עמ' 16, שורות 23-16). כן העידה אמסלם שלאחר עריכת זכרון הדברים החתים התובע את הנתבעים עליו במשרדו ובהמשך נפגש עם יעקב חואזי בביתו של האחרון. גרסה זו תואמת לגרסת הנתבעים וכן לגרסת חואזי, וזאת בניגוד לגרסת התובע בדבר קיום פגישה אחת בחצר ביתו של חואזי (עמ' 5, שורות 26-9).

הגם שהתרשמתי שהגב' אמסלם לא הבחינה בצד המחשב של התובע, שוכנעתי שיש בעדותה, ומקל חומר בצירוף עדויות מר חואזי והנתבעים, כדי ללמד על עריכת זכרון הדברים על ידי התובע ועל כך שהתובע תרם וסייע סיוע ממשי לחתימת זכרון הדברים (ראו גם ת"ק (ראשל"צ) רוחה נ' נבאתי (6.11.2012) והאסמכתאות המובאות שם). התובע העיד שהוא מודע לאיסור הקבוע בחוק בדבר עריכת מסמכים משפטיים על ידי מתווך (עמ' 7, שורה 19), והתרשמותי היא שהתובע הפר איסור זה, באופן שמצדיק שלילת זכאותו לדמי תיווך בהתאם לסעיף 12 לחוק.

עוד שוכנעתי שלתובע היה אינטרס בעריכת והחתמת זכרון הדברים באופן האמור, וזאת לאור עניין אישי בקבלת חלק מהמיטלטלין בדירה, וכי התובע לא פעל בשקיפות ובהגינות עם הנתבעים ועם מר חואזי, זאת בניגוד להוראות חוק המתווכים וחובות האמון המוטלות עליו (ת.א (נצ') 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.2014)). כך העידה הגב' אמסלם בקשר למיטלטלין: "... הוא אמר לי שהוא מתכוון לקחת דברים מסוימים. היה שם בבית מראה כזו של מסגרת טלוויזיה שבפנים יש טלוויזיה, הייתה פינת ברבקיו, היה ג'קוזי שהתכוון לקחת ליחידת דיור של הבן שלו שהוא בונה לו..." (עמ' 17, שורות 4-1). גם מר חואזי העיד על פניית התובע אליו בקשר למיטלטלין, בניגוד להסכמות הצדדים, ובאופן שעורר אצלו כעס בנוגע להתנהלות התובע (עמ' 18, שורות 23-15 ועמ' 21).

אבהיר כי גרסאות התובע הן לעניין מעורבותו בעריכת זכרון הדברים; הן לעניין מקום חתימתו; הן לעניין פנייתו למר חואזי בעניין המיטלטלין והן לעניין תפקידה של הגב' אמסלם במשרדו - לא הותירו רושם אמין על בית המשפט והוכח מהעדויות הנוספות שאין אמת בדברי התובע. ודוק, אין המדובר בעניינים זניחים כי אם בעניינים המצויים בליבה של המחלוקת בין הצדדים. אפנה בהקשר זה לקביעות בית המשפט העליון (כב' השופט שטיין) בע"א 765/18שמואל חיון נ' אלעד חיון(01.05.2019)‏‏:

"הכלל הבסיסי והעתיק ביותר הוא חזקה ראייתית הקובעת כי מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו Falsus in Uno, Falsus in Omnibus. : חזקה זו מהווה חלק מהמשפט המקובל האנגלי שמשמש מסד לדיני הראיות הנהוגים במקומותינו. היא עברה גלגולים שונים ורוככה במרוצת השנים. מעמדה כחזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה ניטל ממנה זה מכבר, וכיום היא משמשת חזקה שבשיקול הדעת, שהפעלתה תלויה בשום שכל של הערכאה הדיונית...הפעלתה של חזקה זו (להלן: חזקת השקר) במקרהו של בעל דין אשר מוסר ביודעין עדות שקרית בנושא מרכזי להתדיינות, המצוי בליבת המחלוקת, הינה ברורה ומובנת מאליה. ברוב רובם של מקרים כאלה, אם נכריע את הדין לחובתו של בעל דין ששיקר – וזאת, אף מבלי לנתח ראיות אחרות – לא נטעה."

אבהיר שלא התעלמתי גם מאי דיוקים בין תצהירי הנתבעים ועדיהם לבין עדותם לפניי, אך במכלול השיקולים ולאחר התרשמות אישית מהעדים, מעדיפה אני את גרסת הנתבעים על פני גרסת התובע.

בהינתן קביעותיי דלעיל ונוכח התרשמות בית המשפט ממהימנות העדויות, הוכחה במידת ההוכחה הנדרשת מעורבות התובע בעריכת זכרון הדברים.

כן הוכח שחתימת זכרון הדברים נעשתה בנוכחות התובע ובמעורבותו האקטיבית, ובטרם קבלת ייעוץ משפטי.

בענייננו אין חשיבות לשאלת נפקות זכרון הדברים שכן העסקה הושלמה ובין הצדדים נחתם הסכם מכר לאחר קבלת ייעוץ משפטי. עם זאת, אבהיר כי זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כולל פרטים מהותיים כגון פרטי הצדדים, תיאור הנכס, התמורה, מועד מסירת החזקה בדירה ופיצוי מוסכם, באופן המלמד על תוקפו המשפטי (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד (בפירוק), פ"ד לג(2), 281); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.2010)). בנוסף, זכרון הדברים אינו כולל תנאים מתלים או לשון מסויגת והצדדים להסכם לא התנערו ממנו בשום שלב, באופן המלמד הן על גמירות דעת והן על הסכמה בדבר הפרטים המהותיים של העסקה. אשר על כן, אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובע שלפיה העדר חתימת הגב' חואזי על זכרון הדברים גורעת מתוקפו המשפטי המחייב.

גם העובדה שלבסוף נחתם הסכם מכר בין הצדדים אינה מעלה או מורידה לענייננו, שכן בנסיבות דנן זכרון הדברים הוא מסמך משפטי מחייב בפני עצמו ואין בחתימת הסכם המכר בשלב מאוחר יותר כדי לגרוע ממעמדו המשפטי של המסמך או מהפרות התובע את הוראות חוק המתווכים, חרף ידיעתו בדבר האיסור על עריכת מסמכים משפטיים. ודוק, לשון סעיף 12 לחוק המתווכים הינה חד משמעית ואינה מסויגת.

ממכלול הטעמים דלעיל, הגעתי למסקנה שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך מהנתבעים ודין התביעה להידחות.

סוף דבר

הוכח במידת ההוכחה הנדרשת במשפט האזרחי שהתובע ערך את זכרון הדברים.

כן הוכח שחתימת זכרון הדברים נעשתה בנוכחות התובע ובמעורבותו, בטרם קבלת ייעוץ משפטי.

עוד שוכנעתי בדבר עניין אישי של התובע בקבלת חלק מהמיטלטלין, באופן שתרם לעריכת זכרון הדברים על ידי התובע וכן להתנהלותו בניגוד לחוק המתווכים.

אשר על כן, דין התביעה להידחות.

תיק הוצאה לפועל שמספרו 505393-03-19 ייסגר.

לאור התוצאה האמורה, ולאחר שנתתי דעתי למועד הגשת התביעה; להוצאות המשפטיות שנגרמו לנתבעים בגינה; להתמשכות ההליכים בתביעה ולמספר הישיבות שהתקיימו במעמד הצדדים ובאי כוחם, התובע יישא בהוצאות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסך 5,400 ₪ בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשפ"א, 09 יולי 2021, בהעדר הצדדים.