כתבי הטענות
1. בפני תביעה בסך 277,500 ש"ח בעקבות הסכם מכר מיום 17.7.08 לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את הדירה שברחוב אורגוואי 3 בירושלים. לטענת התובעים, הסתירו הנתבעים מהם פגם מהותי בדירה והוא ריח בלתי נסבל המגיע לדירה מבתי אוכל הסמוכים לבניין. עוד טוענים התובעים להפרה יסודית של החוזה משום שההסקה המרכזית שבדירה אינה פועלת, בניגוד להצהרת הנתבעים לתקינות כל המערכות שבדירה. לטענתם, הודיעו לנתבעים על ביטול החוזה עקב הפרתו היסודית , אך הנתבעים סירבו לבטלו. הם תובעים כפל הפיצויים מוסכמים הקבועים בחוזה - פעם בשם הסתרת פגם הריח, ופעם בשל ההסקה המרכזית הלקויה ופיצויים בגין ירידת ערך הדירה בשל הפגם של הריח.
2. הנתבעים מכחישים את טענות התובעים וטוענים כי הנתבעים ראו כי הדירה ממוקמת מעל למרכז המסחרי בשכונת קריית יובל והדבר אף צוין בחוזה המכר. בתי האוכל, לרבות חנות לממכר פלאפל ושווארמה, הסמוכים לחלון הסלון של הדירה, גלויים לעין. לטענתם, הריח הינו מטרד המאפיין דירה הסמוכה למסעדה, ומחיר הדירה הופחת יחסית לדירות דומות באיזור לאור מיקומה. התובעים אף הצהירו בחוזה המכר כי בדקו את הדירה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם במצבה כפי שהיא. הנתבעים מכחישים כל פגם במערכת ההסקה המרכזית וטוענים כי המערכת אינה פועלת בשל החלטה של ועד הבית שלא להפעילה עקב עליית מחירי הסולר.
3. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בסך 185,000 ש"ח שבו אף הם תובעים כפל פיצויים מוסכמים ופיצוי נוסף בגין עוגמת נפש ואובדן זמן. לטענתם, התובעים (הנתבעים שכנגד) הפרו את החוזה הפרה יסודית בכך שהודיעו על ביטול החוזה שלא כדין ובכך שלא רשמו את זכויות הדירה על שמם.
4. הנתבעים שכנגד כופרים בטענה שהפרו את החוזה. לטענתם, להודעת ביטול החוזה לא היתה כל השלכה משום שבפועל החוזה לא בוטל. באשר לרישום הזכויות, הם טענו כי לא היתה להם כל חובה בענין זה.
הביקור במקום
5. בית המשפט ערך ביקור במקום ביום 18.4.10 בשעה 12:00. בביקור התברר כי המסעדות הסמוכות לדירה גלויות לעין. בעת הכניסה לדירה, הבחין בית המשפט בריח קל של טיגון. ככל שנשארים יותר בדירה, הריח מורגש יותר (ראה פרוטוקול ביקור במקום).
6. במהלך הביקור, העידו בהסכמת הצדדים נציגות של וועד הבית, בהווה ובעבר, גב' קטרינה צפלבי וגב' יאנה קופרמן. השתיים העידו כי ועד הבית החליט להפסיק את השימוש בהסקה המרכזית של הבניין עקב ייקור מחירי הסולר. הנציגה הנוכחית, גב' צפלבי, מסרה כי "אמרו" שההסקה רקובה ומסוכנת, אך היא לא העידה מידיעה אישית, ולכן עדותה בנקודה זו לא היתה קבילה. הנציגה בעבר, גב' קופרמן, העידה שהיא זו שהחליטה על ביטול ההסקה וכי לא ידוע לה על כל תקלה במערכת.
ראיות הצדדים
7. מטעם התובעים העידו התובע לבדו. מטעם הנתבעים, העידו שני הנתבעים, מתווך הדירות, מר יעקב רוזניק, (להלן:
המתווך) ושוכרת בדירה עובר למכירתה לתובעים, גב' אסתר מזרחי (להלן:
מזרחי).
דיון והכרעה
8. בעדות התובע התגלתה סתירה מהותית היורדת לשורשו של עניין. בסעיף 11 לתצהירו, העיד התובע על "מועד הביקור" בדירה, ומכאן משתמע בבירור שביקר פעם אחת בלבד בדירה לפני שרכש אותה. התובע טען שאותו ביקור היה בשעות הבוקר בשעה שבתי האוכל כנראה טרם נפתחו וטרם החלו לעלות ריחות היוצאים מהם. לעומת זאת, בחקירה הנגדית, הודה הנתבע כי ביקר לפחות פעמיים בדירה לפני הרכישה, כאשר הביקור האחרון היה בשעה 10:00 בבוקר והביקורים הקודמים בשעה 10 או 11 (עמ' 12 לפרוטוקול). התובע לא ידע לאמר אם בשעה 10 בבוקר הייתה החנות פלאפל שמתחת לדירתו פתוחה או לא. מכל מקום, השינוי בגירסתו בנקודה חשובה כל כך מחזקת את גירסת עדי ההגנה לכך שהתובע ביקר בדירה מספר פעמים, גם בשעות אחה"צ ובשעות שהמסעדות עבדו.
9. הנתבעים העידו, כי לא זו בלבד שהתובע היה מודע לבעיית הריח מהמסעדות, אלא שהתמקח איתם על מחיר הדירה על סמך הטענות לרעש וריח שעולים מהמסעדות למטה.
10. עדויות הנתבעים נתמכו בעדותו של המתווך, לפיה התובע התלונן על הריח עוד בביקורו הראשון בדירה. הביקור השני בדירה היה בשעות אחרי הצהריים כאשר המסעדות עבדו. בנוכחותו, ניהל התובע מהדירה משא ומתן בטלפון עם הנתבע והזכיר את עניין הריח מהמסעדות מפורש. בסופו של דבר, הצדדים סיכמו על מחיר הנמוך ב 75,000 ש"ח מהמחיר שהציעו הנתבעים בתחילתו של המשא ומתן. לפי עדותו של המתווך, מחיר הדירה - 775,000 ש"ח - היה נמוך ב כ- 200,000 ש"ח בדירות דומות באיזור.
מעדותו של המתווך, שלא נסתרה, עולה כי לא היה לו כל קשר נוסף עם הצדדים. התרשמתי כי לא היה למתווך כל אינטרס להעיד לטובת צד זה או אחר.
11. עדויות הנתבעים והמתווך היו מהימנות עלי. יצוין כי התובע, כשנשאל בחקירה הנגדית, אם שילם דמי תיווך למתווך, השיב, "לאחר העיסקה שילמתי לו דמי תיווך ולא הכול רק חלק.
מגיע לו. (ההדגשה שלי - ש.פ.). " (עמ' 12 ש' 17). מכאן, התובע לא הרגיש שהמתווך הטעה אותו בהצגת הדירה עובר למכירה, אחרת לא היה אומר שמגיע לו דמי תיווך. הוא גם לא מצא לנכון לתבוע את המתווך בעילה של הטעיה. יש בכך לחזק את עדותו של המתווך שהתובע ידע על בעיית הריח כשקנה את הדירה.
12. אין מחלוקת כי התובע התקשר למתווך אחרי העיסקה והתלונן על הריח בדירה וכי בשל כך בכוונתו לתבוע את בעל הדירה. לטענת המתווך, הוא השיב לו שזה לא עניינו וכי הוא עשה את עבודתו כמתווך (עדות המתווך עמ' 19 ש' 17-20). יש לראות בתלונות התובע לאחר מעשה לכל היותר כביטוי לטעות מצידו בכדאיות העיסקה, אותה ביצעה במודעות מלאה לכך כי קיים מפגע של ריח בדירה מבתי האוכל הסמוכים.
13. באשר למערכת ההסקה, העיד הנתבע והשוכרת מזרחי, כי בעת ששכרה האחרונה את הדירה, החליף הנתבע את כל צנרת המים החמים בדירה, וכי ההסקה פעלה בצורה תקינה . גם מזרחי העידה כי בשלב מסוים הופסקה ההסקה בשל החלטה של וועד הבית, משום שהוצאות המערכת היו גבוהות מידי.
14. מעדויות הנתבעים, נציגי וועד הבית והשוכרת עולה בבירור כי לא היתה כל בעייה בדירה בצנרת ההסקה, ולכן אין כל בסיס לטענת התובע כי מערכת ההסקה בדירה אינה תקינה.
הנתבעים אמנם הצהירו ב"הואיל" הרביעי שבחוזה כי "הדירה ומתקניה תקינים שמישים ופעילים". אולם גם אם ניתן לפרש הצהרה זו כמתיחסת למערכת ההסקה המרכזית שבשליטת נציגות הבית, לא מדובר בהפרה יסודית המקנה לתובעים את הזכות לתבוע פיצויים מוסכמים, נוכח קיומן של דרכים אלטרנטיביות, וכנראה זולות יותר, להסיק את הדירה.
15. במהלך הביקור במקום, ניסה התובע להרחיב את החזית על ידי העלאת טענות בעניין ליקויי רטיבות בדירה. ב"כ הנתבעים התנגד להרחבת החזית. הואיל והתובע לא תבע בעילות אחרות, אין מקום לדון בטענות אלה.
16. מכל האמור עולה כי התובע לא הוכיח פגם נסתר של בעיית הריח בדירה מבתי האוכל הסמוכים או הפרה יסודית ביחס למערכת ההסקה. התביעה, אם כן, דינה להדחות.
17. באשר לתביעה שכנגד, הודעת ביטול החוזה של התובעים לא התממשה. התובעים שילמו את מלוא התמורה עבור החוזה ורשמו את הדירה על שמם. הודעת הביטול נדחתה בזמנו על ידי הנתבעים. בנסבות אלה אין בהודעת הביטול משום הפרה יסודית של ההסכם המזכה את הנתבעים (התובעים שכנגד) בפיצויים מוסכמים.