שבתאי נ' שובל ואח'

פסק דין

עיקרי התביעה:

לפניי תביעה לסילוק יד כנגד הנתבעים ששכרו דירה שבבעלותו של התובע במושב אבן ספיר (להלן-"המושכר") ולהורות על ביטול הסכם השכירות, שנחתם ביניהם ביום 2.4.2009 (להלן-"ההסכם") לתקופה של שלוש שנים וארבעה חודשים , עד ליום 31.7.2012. לטענת התובע הנתבעים, הפרו הפרה יסודית את ההסכם בהימנעם מתשלום דמי השכירות החל מחודש ספטמבר 2009. בנוסף ניטען כנגד הפרות אחרות, כדוגמת: שינויים במושכר, אי תשלום המיסים ועוד כהנה וכהנה, כמפורט בגוף פסק הדין.

הנתבעים, דוחים את טענות התובע כנגדם וטוענים כי עקב בקשותיהם מהתובע לתקן את השירותים במושכר, התגלעו חילוקי דעות ביניהם. בתגובה לכך, דרש התובע לפנותם ויצר עילת פינוי כנגדם, בסרבו לקבל מהם את דמי השכירות. בנוסף דחו הנתבעים את טענותיו של התובע בדבר הפרות אחרות מצידם כאשר לגבי חלק מהם, היתה הסכמה מצד התובע לגביהן (כדוגמת: התקנת מאוורר במושכר).

טענות הצדדים :

התובע טוען כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם באי תשלום שכר דירה בסך 3,900 ₪ לחודש, החל מחודש ספטמבר 2009 ואילך. בנוסף טען התובע כי הנתבעים, מפרים את הסכם השכירות בהשאירם את שער החצר המובילה למושכר פתוח ובהכניסם כלב למושכר ללא נטילת רשות ממנו. בנוסף, הנתבעים הזמינו משטרה כנגדו, ללא הצדק. הנתבעים, ביצעו לשיטתו, שינויים בחדר הכביסה וכן התקינו מאווררים בחדרי השינה, ללא הרשאתו.

מעדותו של התובע וטיעוניו עולה כי עיקר טענותיו כנגד הנתבעים נוגע להתנהלותם במושכר, בשימוש באחד מחדרי השירותים (להלן-"השירותים הנוספים") למרות שאסר עליהם לעשות בו שימוש ובחיבור אינסטלציה לשירותים אלו, בניגוד לרצונו. הנתבעים, עשו דין לעצמם בשימוש בשירותים הנוספים, באופן שגורם לפגיעה בתובע ובחצריו.

לאור ההפרות והתנהגות הנתבעים, מבקש התובע להורות על ביטול ההסכם וסילוק יד של הנתבעים מהמושכר.

הנתבעים טוענים כי עובר לחתימה על ההסכם הציג בפניהם התובע מצג לפיו, המושכר על כל חדריו במצב תקין וניתן השתמש בשירותים הנוספים, ללא מגבלה כלשהי כלפיהם. בפועל, מספר שבועות לאחר תחילת תקופת השכירות, נודע להם על קיומה של תקלה בשירותים הנוספים ונאמר להם ע"י התוןבע, כי קיימת מניעה משימוש רגיל בהם וניתן להשתמש בהם, שימוש חלקי בלבד(סעיפים 2-3 לתצהיריהם של הנתבעים). לטענת הנתבעים, התובע אמר להם כי הקלקול יתוקן על ידו. לאחר חלוף זמן ופניות חוזרות ונישנות שלהם לתובע, לא בוצע התיקון. הנתבעים טענו כי התובע ביקר במושכר ללא תיאום איתם וחיבל בשירותים הנוספים, בפגיעה במזיד בצינור המחבר בין הניאגרה לברז. כך גם, שבר התובע את האסלה והניאגרה. בכך, סיכל התובע כל אפשרות לשימוש בשירותים הנוספים (סעיפים 4 ו-6 לתצהירי הנתבעים).

לגרסת הנתבעים, לאור מערכת היחסים הקשה שנוצרה בין התובע לבינם, ביקש התובע להביא לסילוקם מהמושכר, בתחבולות שונות. התובע, נכנס למושכר ללא תיאום עימם ולפיכך, הזמינו את המשטרה למושכר. הגדיל לעשות התובע לשיטתם, בניתוק המים וחיבורו מחדש לאחר התערבות המשטרה ובניתוקי חשמל, לא פעם (סעיפים 38-39 לתצהירה של הנתבעת).

לעניין תשלום שכר הדירה טענו הנתבעים כי התובע, סרב לקבל את התשלום וסרב גם לקזז מדמי השכירות, את עלות תיקון השירותים הנוספים לפי הצעת מחיר שהוצגה לו לאחר שנמנע מלתקן אותם בעצמו. להערכתם, משסולק חוב ארנונה למועצה מדמי השכירות ששולמו על ידם בסך 15,000 ₪, אין התובע מעוניין עוד בהשכרת המושכר והוא מבקש עילות ותואנות שווא, להביא לסילוקם מהמושכר לפני תום תקופת השכירות.

המסכת העובדתית:

בחנתי את המסכת העובדתית בשים לב לעדות בעלי הדין עליה אין חולק לפיה כי אי תשלום גמי השכירות החל בסמוך לאחר פרוץ המחלוקת ביניהם בעניין הליקויים במערכת הביוב, קרי: בשירותים הנוספים. המחלוקת שנוצרה התפתחה לסערת רוחות שכן, התובע מתגורר בשכנות למושכר וטען כי השימוש בשירותים הנוספים, גורם ליציאת שפכים בסמוך לביתו. מדברי התובע עולה כי סלע המחלוקת ביחסיו עם הנתבעים הוא בגין השימוש בשירותים הנוספים. כדבריו, השפכים ממערכת הביוב המזרחית של הבית בקומה העליונה, יוצאים לשוליים והנתבעים, עשו דין לעצמם בחיבור הצנרת בשירותים הנוספים למערכת הביוב, אף שהדבר נאסר עליהם במפורש (עמ' 1 שורות 16-17). בנוסף העיד התובע כי על פי ההסכם וההסכמות ביניהם, המושכר הושכר להם כשהוא כולל חדר שירותים אחד וללא מתן רשות, לעשות שימוש בשירותים הנוספים.

הנתבעים טוענים אף הם כי שאלת השימוש בשירותים הנוספים, היא שגרמה לסיכסוך עם התובע. בטרם נחתם ההסכם עימם, הוצג בפניהם המושכר הכולל שני חדרי שירותים. לדידם, נאמר להם כי באחד מחדרי השירותים קיימת תקלה אשר באחריות התובע לתקנה (עמ' 1 שורות 24-25). למרות זאת, עם חלוף הזמן סרב התובע לתקן את השירותים הנוספים ועקר את הצינור והחמיר את מצב השירותים, בין השאר בשבירת האסלה. בנסיבות אלו, הציעו הנתבעים לפי גירסתם, לתקן את השירותים בעצמם ולקזז את הוצאותיהם מדמי השכירות. לכך, סירב התובע ואף סרב לקבל את דמי השכירות מהם. לפיכך, אין לתובע להלין כנגדם בגין אי קבלת דמי השכירות מהם.

דיון ומסקנות:

המתווה הנורמטיבי

שוכר, אינו רשאי לעכב או להשהות תשלום דמי שכירות או חלק מהם, עד לתיקון ליקויים במושכר. על פי הוראת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה ) התשל"א-1970 , היכן שעסקינן בחיובים עצמאיים של הנתבעים לתשלום שכר דירה מחד ושל התובע מאידך, לתיקון ליקויים במושכר שאינם באחריות של הנתבעים על פי הדין וההסכם, היה על הנתבעים לשלם את דמי השכירות, למרות הליקוי בשירותים הנוספים. על כך מצינו בעא 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2) 701, 708: "כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף". ( בדומה לכך ראה: ת.א. (חי') 1269/75 קידר נ' ח.ה.ב. פס"מ תשל"ו (1)116).

לפיכך, אי תיקון הליקויים כשלעצמו אינו מזכה את הנתבעים בסעד עצמי של אי תשלום שכר הדירה. יחד עם זאת, בכך אין כדי לגרוע מזכותם מכוח סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, להפחית מדמי השכירות סכום בגובה, היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הליקוי, אף ללא נקיטת הליכים כנגד התובע. בהתאם לכך, הפטור מתשלום דמי שכירות הוא רק עד גובה הפחת בשווי.

עיון בהסכם מלמד כאמור בסעיף הראשון למבוא כי המושכר כולל "שירותים" מבלי, שצויין בלשון יחיד או בלשון רבים "חדר" או "חדרי" שירותים, למרות שאין חולק כי קיימים במושכר שני חדרי שירותים. התובע, אשר ידע על הליקוי בשירותים הנוספים ואסר לגירסתו מלכתחילה, את השימוש בהם לא טרח להוסיף בהסכם כי המושכר כולל חדר שירותים אחד בלבד או לחילופין לציין בהסכם קיומה של הגבלה על שימוש בשירותים אלו. היה על התובע לנהוג בתום לב ולסייג את האמור בסעיפים 4 ו-11ב. להסכם המעיד על "מצב טוב , שלם ותקין של המושכר", אם וככל סבר כי קיים ליקוי בשירותים הנוספים. לא היה גם בעדותו של העד מר אורי ראובן, לתמוך בגירסת התובע בדבר ההגבלה בשימוש עובר לחתימה על ההסכם. העד, לא נכח בביקור במושכר בטרם החתימה על ההסכם ומדבריו עולה כי הוא לא היה שותף לחתימה על ההסכם (עמ' 6 שורות 21-30 ).

השתכנעתי מעדותו של הנתבע, שעשה עלי רושם מהימן, שהמושכר הוצג להם מבלי לגרוע מזכותם לעשות שימוש בשני חדרי השירותים וכי הודע להם כי השירותים הנוספים, יתוקנו ע"י התובע. המצהיר מטעם הנתבעים מר אלמליח, לא נחקר על תצהירו. על פי תצהירו, הוא נכח בביקור במושכר ביחד עם התובע והנתבע, בטרם ההתקשרות בהסכם. התובע לא אמר דבר בביקור, על קיומה של מגבלה או בעייה במושכר. למעט, חוב ארנונה אשר כמובא לעיל בתצהירם של הנתבעים ולא נסתר ע"י התובע, שולם למועצה ישירות על ידם, מדמי השכירות. בנוסף הצהיר מר אלמליח על נוכחותו בביקור של התובע במושכר, בשעה שהאינסטלטור בחן את הליקוי בשירותים. התובע, סרב לכל הצעה לתיקון הצנרת והודיע באוזניו של המצהיר כי כל מבוקשו הוא שהנתבעים, יפנו את המושכר (סעיפים 1-2 לתצהירו של מר אלמליח).