השופטת אסתר קובו:
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בתיקים אזרחיים מאוחדים 171137/02 ו - 207125/02 (כבוד השופט מ. בן-חיים) לפיו התקבלה תביעת המשיבים 1-2 נגד המערער והמשיב 3 לשלם להם דמי תיווך, ואילו תביעתם של המערער והמשיב 3 נגדם, נדחתה (להלן: "
פסק הדין").
רקע
1. לפני בית המשפט השלום הוגשו שתי תביעות שהדיון בהן אוחד בשל זהות בעלי הדין והתשתית העובדתית הזהה בעיקרה בשתיהן;
הראשונה, תביעתם של המשיבים 1-2 (להלן: "
המשיבים") נגד המערער (להלן: "
אוסדיטשר" ו/או "
המערער") והמשיב 3 (להלן: "
אליהו"). לטענת המשיבים, בתיווכם יצאה לפועל בתאריך 8.9.1998
עסקת בנייה בין אוסדיטשר ואליהו, באמצעות חברת אלרוי בניין והשקעות בע"מ (להלן: "
אלרוי") לבין חברת אפרודיטה אחזקות בע"מ (1994) (להלן: "
אפרודיטה") (להלן: "
ההסכם" או "
הסכם אפרודיטה-אלרוי"). עובר להסכם זה, נחתם בין אוסדיטשר ואליהו מצד אחד לבין המשיבים מצד שני, הסכם תיווך שהוראותיו:
"
(1) צד ב' [אוסדיטשר ואליהו - הערה איננה במקור]
ישלם לצד א'[המשיבים - הערה איננה במקור]
עבור תיווך בעסקת בניית מבני משרדים בסגולה עם חברת אפרודיטה 2001, סך של 68,250$ סך הכל לעסקה.
(2) התשלום יבוצע כדלהלן: מקבלת היתר תוך 10 חודשים סך כל הסכום, במידה ויתאפשר לשלם חלקים מהתשלום מוקדם, צד ב' ישתדל לבצע את התשלום המוקדם".
(ראו הסכם תיווך מיום 25.8.98 נספח ג' לתיק מוצגי המערער, להלן:
הסכם התיווך").
לטענת המשיבים, אוסדיטשר ואליהו סרבו לשלם את דמי התיווך המפורטים בהסכם התיווך, ומכאן כאמור תביעתם.
התביעה השניה הוגשה על ידי אוסדיטשר ואליהו נגד המשיבים, ובה טענו כי כתוצאה ממצגי שווא והסתרת מידע מצידם של האחרונים, לרבות העובדה כי הם בעלי מניות באפרודיטה וככאלה בעלי עניין אישי בעסקה, נגרמו להם נזקים שונים - פועל יוצא של ביטול ההסכם, הוצאותיהם הממשיות, אובדן שעות עבודה ונזק הנובע מהימנעותם לבחור בעסקאות אחרות. סכום התביעה הוערך במיליון ש"ח אך הועמד על 250,000 ש"ח בלבד.
2. בפסק דינו קבע בית המשפט כי ההסכם שבין אפרודיטה לבין אלרוי הינו
הסכם בניה, ובכך דחה את טענת ההגנה שהעלו אוסדיטשר ואליהו כי ההסכם שבין אלרוי לבין אפרודיטה הינו
עסקת קומבינציה במקרקעין העולה כדי עסקה ב"
זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן: "
חוק המתווכים") ובחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. משמעות סיווג ההסכם, אם כעסקת קומבינציה אם אחרת כעסקת בניה בלבד, הינה כי ככל שמדובר בעסקת קומבינציה, הרי שזו עסקה במקרקעין שעל פי חוק המתווכים רק מתווך מקרקעין האוחז ברישיון תיווך יכול לתווך בה ולקבל דמי תיווך. באין חולק על כך שהמשיבים
אינם מחזיקים ברישיון הנדרש, הסכם התיווך, כך לדידם של אוסדיטשר ואליהו, נגוע באי-חוקיות ובהתאמה גם אין זכאים המשיבים לדמי התיווך. אולם, כאמור, השופט המלומד קבע כי בהסכם בניה עסקינן. שכן, בניגוד למאפייניה של עסקה במקרקעין שזכויות הבעלות במגרש עוברות, כולן או חלקן, לקבלן הבונה בתמורה לעבודתו, הרי שבהוראותיו של ההסכם מוגדרת אלרוי כקבלן המתחייב לבנות ולבצע את הפרויקט (הקמת מבני תעשייה), בעוד אפרודיטה היא זכאית להירשם כבעליו של המגרש/המבנה שיבנה. אלרוי זכאית אפוא רק ל"שכר קבלני" בשיעור של 50% מהתמורה שתתקבל ממכירת השטחים המבונים, זכות המאפיינת
הסכם בניה. עוד הצביע בית המשפט על הסכם התיווך עצמו הנוקב במילים "
עבור תיווך בעסקת
בניית מבני משרדים בסגולה..." [הדגשה איננה במקור] וכן הוסיף כי העסקה בין אפרודיטה לבין אלרוי לא דווחה לרשויות המס, וגם משום כך חזקה שאין עסקינן בעסקה במקרקעין. מסקנתו היתה כי משכל שנעשה על ידי המשיבים הינו תיווך בעסקת בניה - הם לא נדרשו להחזיק ברישיון תיווך, הסכם התיווך על מכונו עומד, והם זכאים לתמורה המוסכמת שם.
בית המשפט הוסיף והתייחס גם לטענותיהם של אוסדיטשר ואליהו כי המשיבים הפרו את חובת הגילוי במשא ומתן ביניהם עובר לכריתת הסכם התיווך, כשנמנעו מלגלות כי הם בעלי עניין אישי בעסקה הנרקמת בין אלרוי לבין אפרודיטה. השופט המלומד מצא כי דווקא בכתב התביעה השני, זה של אוסדיטשר ואליהו, נטען דווקא היפוכו של דבר, ול"הודאת בעל-דין" פורמאלית זו קשורים השניים שלא ביקשו לחזור ממנה, כשגם לא התקיים טעם להתיר להם לעשות כן. גם המשיבים עמדו על כך שהציגו את העובדות לאשורן לפני אוסדיטשר ואליהו, כי הם מגייסים משקיעים עבור אפרודיטה וזכאים לקבל רווחים ממנה, וגרסתם זו לא נסתרה. ואם לא די בכך, בחקירתו הנגדית חזר בו אוסדיטשר מטענותיו המפליגות בדבר הפרת חובת הגילוי.
סוגיה נוספת שעמדה להכרעתו של בית המשפט היתה טענתם של אוסדיטשר ואליהו כי הסכם התיווך תלוי בתנאי מתלה, הוא התנאי של קבלת היתר בניה. משזה לא התקבל לא השתכלל הסכם התיווך. בעניין זה קבע בית המשפט כי לשון הסכם התיווך איננה מתלה את תוקפו בקבלת היתר, וניכר כי מדובר בהתחייבות מגובשת ובלתי מותנית, במסגרתה אף היה על אוסדיטשר ואליהו להשתדל ולשלם את דמי התיווך אפילו עוד קודם להוצאת ההיתר. יתרה מכך, תנאי מתלה הינו אירוע חיצוני לחוזה שבהתרחשותו התנו הצדדים כניסתם לתוקף של החיובים האופרטיביים לחוזה. במקרה דנן הוצאת היתר הבניה היתה תלויה - בהתאם להסכם הבניה - באלרוי בלבד, החברה שאוסדיטשר ואליהו הם הרוח החיה בה, מנהליה, מפעילי עסקיה והמזהים עצמם עימה ללא כל חייץ או סייג. תנאי התלוי בצד להסכם ובו בלבד אינו יכול להיות אותו אירוע חיצוני המבסס קיומו של תנאי מתלה. זאת ועוד, התחייבותה של אלרוי להוציא היתר בניה לא הועמדה כתנאי מתלה לתוקפו של ההסכם שערכה עם אפרודיטה, ולא ניתן לראותו כתנאי מתלה לתוקפו של הסכם התיווך, בפרט לאחר שהמשיבים כבר מילאו את חלקם בו והודות להם כבר נקשר ההסכם. ועוד הוסיף בית המשפט, כי ככל שהיתר היה בבחינת תנאי מתלה, הרי שההיתר לביצוע עבודות עפר שהוצא מקיים את התנאי, ואין הכרח כי יהא זה היתר בניה דווקא.
לסיום פרשת התביעה הוסיף וקבע השופט המלומד כי גם אם ההסכם (אפרודיטה-אלרוי) לא מומש, ולמעשה בוטל בחלוף מספר חודשים על ידי אלרוי, זכותם של המשיבים לדמי תיווך הבשילה בעת שנחתם. מכאן, שדין התביעה להתקבל ועל אוסדיטשר ואליהו לשלם למשיבים את הסך של 68,250$ בצרוף ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין הכל כמפורט בפסק הדין.
אשר לתביעתם של אוסדיטשר ואליהו נגד המשיבים לפיה אלו רימו, הסתירו מהם מידע ופעלו בניגוד עניינים בעיקר בכל הקשור בהסכם אפרודיטה-אלרוי, קבעה הערכאה הדיונית כי המשא ומתן בין אוסדיטשר ואליהו לבין אפרודיטה התנהל באמצעות אחרים, ודווקא נגדם לא הוגשה כל תביעה. המשיבים לא נטלו חלק במשא ומתן, וגם אם נתבקשו על ידי אפרודיטה לאתר קבלן בעל יכולת לבנות את הפרויקט, והיו זכאים לקבל ממנה תגמול בשל מאמציהם, אין בעובדה זו, כשלעצמה, כדי להטיל עליהם חבות, בפרט כשמידע זה הובא לידיעת אוסדיטשר ואליהו. הוסיף בית המשפט כי הנזקים שנתבעו לא הוכחו, וחלקם אף בא לעולם רק בסיכומים וחרג מגדרי הנזק שנתבע במקור. תביעת אוסדיטשר ואליהו נדחתה אפוא.
מכאן לערעור שלפנינו שהוגש, יש להדגיש, על ידי אוסדיטשר בלבד.
3. לטענת המערער, בשנים 1994 ו - 1996 נערכו הסכמים בין בעלת המקרקעין, חברת שגשוג מקרקעין ונדל"ן בע"מ (להלן: "
שגשוג") לבין אפרודיטה, שהיו אמורים להקנות לאפרודיטה את הבעלות בקרקע, אלא שבשלב מסוים מסרה שגשוג הודעת ביטול לאפרודיטה. שגשוג הסכימה "לבטל את הביטול" וביום 23.3.98 חתמה עם אפרודיטה על הסכם ברוח זו, ובתנאי שאפרודיטה תשלם 840,000$ בתוך 12 חודשים והבניה במקרקעין תחל בתוך 9 חודשים. שני התנאים הללו לא התקיימו, והמשמעות היא שביטול ההסכמים הראשונים היה בתוקף, והחל מיום 23.12.98 לא היו לאפרודיטה כל זכויות במקרקעין. לטענת המערער, משבוטלה עסקת שגשוג-אפרודיטה, בטלה מעיקרה גם כל עסקה שאפרודיטה ביצעה עם אלרוי על סמך זכויות שלכאורה ניתנו לה. מכאן, שאין עסקה בת-מימוש בין אפרודיטה לבין אלרוי, ובהתאמה גם לא קמה למשיבים זכות לשכר טרחה בגין תיווכם.
כן חוזר המערער על טענתו כי ההסכם בין אפרודיטה לאלרוי הינו "עסקה במקרקעין", ומצביע על סעיפים שונים בהסכם המבססים טענותיו. משמדובר בעסקת קומבינציה לכל דבר ועניין, חלות הוראות חוק המתווכים ומי שאינו מורשה לתיווך במקרקעין אינו זכאי לדמי תיווך בעסקה מעין זו. עוד מדגיש המערער כי הסכם התיווך היה תלוי בהוצאתו של היתר בניה ולא היתר לעבודות עפר שהוא זה שהוצא בפועל והמאפשר, לכל היותר, יישור פני השטח. אין כל הגיון עסקי בהתחייבות לשלם דמי תיווך על בסיס היתר אחר מהיתר בניה, שאינו מקנה אפשרות למכור שטחים למימון תשלום דמי התיווך. כוונת הצדדים במונח "היתר" שבהסכם התיווך היתה להיתר בניה, ומשלא נחקר אוסדיטשר על תצהירו בהקשר זה, מעיד הדבר שהמשיבים לא חלקו על דבריו.
ממשיך וטוען המערער כי המשיבים טענו בתוקף כי אינם בעלי עניין בעסקת אפרודיטה-אלרוי, אולם מתברר כי הם בעלי מניות באפרודיטה, ואלה מוחזקות עבורם בנאמנות. פועל יוצא הוא הפרת חובת תום הלב והפרת חובת הגילוי על היותם של המשיבים בעלי עניין בעסקה, והלכה למעשה דמי התיווך אינם אלא תשלום נוסף של אלרוי לאפרודיטה.