לא ניתן לכפות על אחד השותפים במקרקעין למכור את חלקו לשותפים האחרים

השופט ישעיהו שנלר, אב"ד:

1.         בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו, בת.א. 28059/07 (כב' השופטת אחימן יעל), מיום 19.11.07, אשר דחה את תביעת המערערים לכוף על המשיבים, בעלי זכויות המיעוט, למכור את זכויותיהם במקרקעין משותפים בדרך של מימוש זכויות המשיבים בלבד.

2.         השאלה העומדת להכרעה בערעור דנן, ענינה פרשנותו הראויה של סעיף 40 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין).

לטענת המערערים, מוסמך בית המשפט להורות על פירוק שיתוף מקרקעין באופן שבית המשפט יכפה על המיעוט למכור את זכויותיו לכל המרבה במחיר ובמיוחד, כך המערערים, ראוי לעשות כן במקרה דנן, בעוד שהמשיבים טוענים כי בית המשפט אינו מוסמך לכך, ובכל מקרה אין זה ראוי לפגוע בזכויותיהם הקניניות, על ידי אופן פירוק השיתוף במקרקעין בדרך זאת.

כתב התביעה ופסק דינו של בית משפט קמא:

3.         המערערים הגישו תביעה לבית משפט קמא שהוכתרה כ" תביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה" ובכותרת המשנה "בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין..." (להלן - כתב התביעה), בה עתרו "להורות על פירוק השיתוף בדרך של מימוש זכויות הנתבעים (המשיבים) בגוש 6884 חלקה 10, מבנן 6, בנין 66 לשעבר גוש 6896 חלקה 1, 'הגוש הגדול'..." (להלן - המקרקעין).

בתביעה נטען כי המערערים הינם בעלי זכויות המייצגים כ- 95% בעלות במקרקעין, ומנגד המשיבים הם בעלים של 5% מהמקרקעין. עוד נטען כי המשיבים חתמו על "תקנות התאגדות - קבוצת בניין מס' 11 - מתחם 1 'הגוש הגדול'" (נספח ג' לתביעה) (להלן - תקנות ההתאגדות 1), וכן על "תקנות התאגדות קבוצה - מתחם 1" (נספח ד' לתביעה) (להלן - תקנות ההתאגדות 2), תקנות האמורות להסדיר את כל הקשור לאופן מימוש זכויות הבעלים במקרקעין שהינם חלק מהמקרקעין הידועים כ"גוש הגדול", כולל הסמכת מיופה כח וראשי הקבוצה.

לטענת המערערים, חרף כל המאמצים שהושקעו לקידום ההליכים הסבוכים אשר נדרשו ונדרשים למימוש הזכויות, בעיקר על ידי ב"כ המערערים, המשיבים אינם משתפים פעולה בכל הכרוך בקידום הליכי התכנון של הבנין, תוך התעלמות מהדרישות הכספיות, חתימה על מסמכים ועוד. לטענתם, בכך הפרו המשיבים הפרה חמורה הן של הוראות תקנות ההתאגדות 1 והן תקנות ההתאגדות 2.

בנוסף הפרו המערערים גם הסכם שיתוף (נספח ז' לתביעה).

בגין כל האמור עתרו המערערים בסעיף 43 לתביעתם:

"אשר על כן, מתבקש בית המשפט הנכבד לאשר לח"מ למכור את זכויותיהם של הנתבעים, בהתאם לשומה שתערך ותקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, לצד ג' המרבה במחיר, בניכוי ההוצאות השונות בגין מסים שונים וכן תשלום ליועצים השונים והוצאות משפטיות" (להלן - סעיף 43 לתביעה).

עוד עתרו למינוי בא כוחם לכונס נכסים, אשר יפעל למימוש זכויות המשיבים במקרקעין.

4.         כפי שצויין בפסק דינו של בית משפט קמא "הגיעו הצדדים להסכמה דיונית להכרעה משפטית ללא הבאת ראיות על בסיס סיכומים בכתב".

5.         בהתאם לאמור בפסק הדין, עמדת המשיבים היתה כי דרישת המערערים הינה בלתי לגיטימית ומהווה סוג של הפקעת זכות ולפיכך "עומדים אלה על פירוק השיתוף במתכונתו הקבועה בחוק המקרקעין, אם למכירה בדרך של מעוקלים בהוצאה לפועל או למיצער באמצעות מכירה פנימית תחרותית בין השותפים".

בית המשפט קבע כי מבחינת שיקולי צדק קיים יתרון מובהק לקיומה של התמחרות פנימית, וכי מניעתה עלולה לפגוע פגיעה של ממש בזכויותיהם הקנייניות של המשיבים, וכי על אף שיעורן הנמוך של זכויותיהם ביחס לשלהם - עדיין ראויות הן להגנה.

על כן הורה בית משפט קמא "נדחית התביעה במתכונתה הנוכחית, אלא אם כן יודיעו התובעים בתוך 7 ימים על תיקון עתירתם בסעיף 43 לכתב התביעה באופן המכווין את פירוק השיתוף למכירה תחרותית פנימית בין בעלי הזכויות שאז תינתנה ההוראות המתאימות".

טענות הצדדים בערעור:

6.         המערערים טוענים כי המשיבים הינם בעלי זכויות במקרקעין בשיעור של פחות מאחוז אחד במקרקעין. יוער כבר עתה, כי כאמור לעיל, בכתב התביעה טענו המערערים כי המשיבים הם בעלי 5 אחוז מהזכויות, וחרף אשר ציין בית משפט קמא, ובצדק, כי המערערים לא היו רשאים לטעון לאחוז שונה לעומת האמור בכתב התביעה, לא נמנעו המערערים מלחזור ולטעון בפנינו כי מדובר באחוז אחד בלבד.

לטענת המערערים, בהתאם להוראות סעיף 40 (ב) סיפא לחוק המקרקעין, היה על בית משפט קמא להורות על פירוק השיתוף בדרך הצודקת והיעילה היא הדרך שהוצעה על ידם. כך נטען כי הפגיעה בזכויותיהם הקניניות של מיעוט מזערי של בעלי הזכויות, עדיפה על פגיעה במרבית בעלי הזכויות אשר השקיעו משאבים רבים והמתינו עשרות שנים למימוש זכויותיהם.