הקונים ידעו על חריגות בניה בנכס- המתווך זכאי לדמי תיווך

כללי:

1. בפני תביעה אשר בגידרה עתר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי תיווך וזאת מכוחו של הסכם תיווך שנחרט בינו לבין הנתבע 1 ביום 28.7.2005 (נספח א' לכתב התביעה וכן לתצהיר התובע). הנתבעת 2  נתבעת כשולחתו של הנתבע 1, בהיות הנתבעים בני זוג אשר פעלו בפרשה נשוא התובענה כאחד. התובע הוא מתווך נדל"ן, ואין המחלוקת  כי במסגרת הסכם התיווך הציג לנתבעים בית ברח' מורדי הגטאות 32, ראשל"צ. כך גם אין חולק שבעקבות תיווכו והודות לתיווך, ניקשרו הנתבעים בעסקת רכש עם מוכרי הדירה (ר' הסכם מיום 1.8.2005 שצורף כנספח ד' לתצהיר התובע). ואולם לימים הסכם זה בוטל מחמת טענת הנתבעים כי נתגלו בדירה חריגות בניה משמעותיות, אשר לא היו ידועות להם קודם לכריתת העיסקה (ר' מכתב הביטול מאת הנתבעת 2 מיום 6.11.2005, נספח ג' לתצהירה). הנתבעים טענו כי בנסיבות העניין נשמטת זכאותו של התובע לדמי תיווך, מחמת שלא גילה להם את המידע המהותי שהיה בידו לענין חריגות הבניה.
2. במישור הדיוני: מטעם התובע הצהיר הוא עצמו.  מטעם הנתבעים הצהיר כל אחד מהם. בנוסף, הנתבעים זימנו לעדות את מר מישל סיבוני, ללא תצהיר. כל העדים נחקרו בפני. עם תום שמיעת הראיות, סיכמו ב"כ הצדדים בעל פה.

דיון:

3. השאלה העומדת על הפרק היא כפולה: ראשית יש לברר, בפן המשפטי, את היקף חובתו של התובע כלפי הנתבעים כמתווך כלפי לקוחותיו. שנית יש לברר אם התובע עמד בחובתו, או - כנטען על ידי הנתבעים - הפר חובה זו. ענין זה עומד ביסוד זכאותו לדמי תיווך.
4. בפן המשפטי, חובתו של המתווך כלפי לקוחותיו מעוגנת בסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, הקובע  לאמור:

"חובת הגינות וזהירות

(א)               (א)               מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב)               (ב)               במילוי תפקידו יפעל המתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

5. הוראת חוק זו, מחייבת את המתווך לנקוט ברמת זהירות מוגברת כלפי לקוחותיו, ולמסור להם כל מידע רלבנטי בקשר עם הנכס נשוא התיווך. ההנחה העומדת ביסוד הוראת החוק הנ"ל היא, כי המתווך מצוי במצב ובמעמד המאפשרים לו ביתר קלות להשיג את המידע הרלבנטי לנכס נשוא התיווך. המתווך הוא גורם מקצועי, אשר יש בידו גישה טובה יותר למסמכים רלבנטים ולהבנתם. ניסיונו המקצועי המצטבר מעמידים אותו במצב של יתרון כלפי הלקוח ההדיוט אשר עשוי שלא להיות בקיא בקריאת מסמכים משפטיים או תכנוניים שונים ובהבנתם. לצד היתרון הכללי, יש לזכור כי מתווך מקרקעין נהנה ממידע שהוא צובר במהלך פעילותו בקשר עם הנכס הספציפי נשוא התיווך. ברגיל, מתווך מקרקעין מציג את הנכס לשורת לקוחות, ושומע מהם הערות שונות. אגב הצגת הנכס, העיון במסמכים הרלבנטים, והשיחות עם בעלי מקצוע כאלה או אחרים, צובר המתווך ברגיל מידע רב מזה שיש בידי הלקוח.
6. על כן, מוטל הנטל על המתווך לחשוף את המידע הרלבנטי לעסקת הרכש, ולמסרה ללקוחו.
7. יחד עם זאת, אחריותו איננה בלתי מוגבלת. לעיתים, בירור המידע בקשר עם נכס מסוים כרוך בהפעלת בעלי מקצוע, כגון מהנדס או אדריכל. כך הוא למשל המצב מקום בו הנכס זכה לתעודת גמר וכן לטופס 4 מאת הרשות העירונית, ולכאורה ניתן להניח כי הוא עומד בדרישות היתר הבניה. למרות זאת, יתכן כי בפועל נעשו חריגות בניה שונות בנכס, לאחר קבלתו של טופס 4, ומבלי שהן ניכרות לעין באורח בלתי מקצועי. בנסיבות כאלה, יתכן כי דווקא הקונה ישא בנטל להזמין את בעלי המקצוע הרלבנטים לצורך בירור העניין.
8. כאן המקום להפנות להלכה הוותיקה והידועה בעניין ע"א 166/77 ניסים דדון נ' ברוך אברהם (פס"ד של ביהמ"ש העליון מיום 14.6.1979). באותו פס"ד כרך ביהמ"ש העליון בין זכאותו של מתווך לדמי תיווך לבין עמידתו בחובת הנאמנות המוטלת עליו ואשר כוללת את החובה לנהוג בזהירות סבירה כלפי לקוחותיו. באותו ענין ניבחנה שאלת זכותו של המוכר למכור את הדירה לקוניו. אני מפנה לפן המשפטי גם לפס"ד של כב' הנשיא אברמוביץ בביהמ"ש המחוזי בנצרת בבר"ע 209/01 מאיר נ' שושן וגוזלן, מיום 21.10.2001. באותו פס"ד התווה כב' ביהמ"ש את היקף חובתו של המתווך, בעניין בדיקת חוקיות בניית הבית וקיומם של היתרי בניה נדרשים. ביהמ"ש סבר כי על המתווך מוטלת החוב להשיג מידע מהותי בקשר לנכס באופן הכולל גם את היתרי הבניה שניתנו לנכס נשוא התיווך. ביהמ"ש סבר כי המתווך באותו ענין התרשל בבדיקה, ועל כן שלל את זכאותו לדמי תיווך.
9. עד כאן, הפן המשפטי. ניתן עתה לעבור לבחינת השאלה העובדתית: האם התובע בנסיבות העניין הפר את חובתו המקצועית והחוזית כלפי הנתבעים בכל הקשור למידע אודות חריגות בניה בנכס הנדון. יצויין כי הנטל לענין זה מוטל על הנתבעים, הטוענים להפרת החובה. האם הנתבעים עמדו בנטל זה כנדרש במשפט אזרחי? לאחר עיון בתשתית הראייתית שהונחה בפני אני סבורה כי התשובה לכך היא שלילית. להלן אנמק מסקנה עובדתית זו.
10. הנתבעים, כל אחד בתצהירו הודו כי ידעו על קיומן של חריגות בניה, אם כי טענו כי היקף החריגות שהיה ידוע להם - היה קטן מזה שנחשף בסופו של יום. מר ארליך הצהיר בסעיף 11 לתצהירו כי ידע מפי המוכרים שהמרתף בבית "נבנה בחריגה מסוימת ללא היתר". גם גב' ארליך הצהירה על ידיעה זו, בסעיף 11 לתצהירה.
11. ידיעה זו של הנתבעים חייבה אותם לערוך בדיקה מסודרת בדבר מצב חריגות הבניה בבית ביחס להיתרי הבניה. מקום בו הרוכש מקבל לידו מידע בדבר אי התאמה או אי תקינות, הרי שהוא מצופה לערוך את הבירורים הנדרשים בקשר לכך. ואולם, הקונים במקרה דנא לא ערכו כל בדיקה משמעותית. מר ארליך העיד כי פנה בענין זה בשאלה כללית בלבד לרשות העירונית מבלי ששאלתו התייחסה לנכס הספציפי, כלשונו:" היה נראה לי שהמרתף ערוך כ- 3 מטר שאמרה לי לינה [המתווכת], ואז הלכתי לעיריית ראשל"צ ושאלתי בכללית במחלקת הנדסה האם הבית שבנוי ויש חריגה כזו אם יש בעיה עם זה אמרו שלא... נכון שהשאלה היתה כללית" (פ' ע' 23 ש' 16-19).
12. כאן המקום להדגיש כי הנתבעים היו מיוצגים על ידי עורך דין בעת שכרתו את הסכם הרכישה (עו"ד נבו). משהיו מיוצגים, יכולים היו לברר עם עורך הדין את הדרכים העומדות בפניהם לברר את היקפה של חריגת הבניה, טיבה ומשמעותה. במידה רבה, הנתבעים עצמו את עיניהם בקשר לכך.
13. מסקנה עובדתית זו מתחזקת בשים לב להודאתו של מר ארליך, אשר לפיה אחז בידו בטופס 4 בטרם נקשר בהסכם (ר' פ' ע' 24, ש' 22 וכן ע' 25 ש' 1-2). ואומנם, אין מחלוקת כי טופס 4 צורף להסכם המכר שנחרט בין הנתבעים לבין המוכרים כנספח ג' (ר' ס' 3 א' לחוזי המכר, נספח ד' לתצהיר התובע). והנה בקשר עם טופס 4 נשמעה עדות הגנה ברורה ומפורשת אשר לפיה היה בטופס זה כדי לגלות מייד ובבירור כי הנכס סובל מחריגת בניה משמעותית: עוד שטופס 4 ניתן על בסיס של כ- 175 מ"ר, הרי שהבניה בפועל היא 400 מ"ר בערך. העדות לענין זה היא עדותו של מר מישל סיבוני, אשר התעניין ברכישת הנכס באמצעות המתווך (התובע) עוד קודם לרכישת הנכס על ידי הנתבעים. מר סיבוני העיד בקשר לטופס 4 כלדקמן (פ' ע' 26 ש' 16 -19):

"התברר שלפי טופס 4 מופיע  חלק מהדירה, יש חריגות בניה. גיליתי את זה לפי טופס 4 ביקשתי טופס 4 והסתכלתי מה רשום, רשום היה 175 מ"ר במקום 400 מ"ר שזה מה שיש בפועל לפי הערכה שלי וביקשתי את הטופס 4 שיהיה על כל הבית ולא על חלקו".