בעל מקרקעין אינו רשאי למנוע מעבר בחלקתו משלא קיימת דרך אחרת לבית השכן

מבוא

1. התובעים בעליה של חלק מחלקה 6 בגוש 17150 מאדמות עוספיא הגישו תביעה לסילוק יד כנגד שכניהם הנתבעים מס' 1 ו-2 הבעלים של חלקה 108 באותו גוש והנתבעים מס' 3 ו-4 הבעלים של חלקה 106 באותו גוש. לחלקות קווי גבול משותפים.

2. הנתבעים מס' 1 -2 לא התגוננו וניתן כנגדם פסק דין בהעדר הגנה.

3. במהלך ההליכים המקדמים ניתן בהסכמה צו האוסר על הנתבעים 3 ו-4 להזרים ביוב או פסולת לשטח חלקת התובעים.

4. אין מחלוקת כי הנתבעים מס' 3 ו-4 עושים שימוש בשביל גישה לביתם, שביל הנמצא בצד המזרחי של חלקה 106 בתוך שטח חלקה 6 אשר בבעלות התובעים. התובעים דורשים לחייב את הנתבעים מס' 3 ו-4 לסלק ידם מאותו שביל ולחפש להם דרך גישה אחרת לביתם.

5. הצדדים השקיעו מאמצים רבים לחפש פתרון מוסכם ובכלל זה מונה בהסכמה מומחה המודד מר מוטי זייד על מנת לבדוק האפשרות של מציאת חלופה כדרך גישה לבית הנתבעים מס' 3 ו-4. לאחר קבלת חוות דעת המומחה ומשלא הושגה הסכמה, הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו יינתן פסק הדין על פי סיכומים בכתב שהוגשו על ידי הצדדים.

העובדות על פי המסמכים

6. הנתבעים מס' 3 ו-4 רכשו זכויותיהם בחלקה 106 ביום 21.12.98, (ר' נסח טאבו נספח ב' לתביעה, בכתב ההגנה נטען כי הרכישה היא משנת 95).

7. התובעים רכשו זכויותיהם בחלק מחלקה 6 ביום 30.5.05 או בסמוך לכך, (ר' שטר מכר נספח א' לתביעה, בכתבי הטענות נטען כי הרכישה היתה בשנת 2004).

8. מצד מערב לחלקות עוברת דרך עירונית מס' 4. הגישה מחלקת הנתבעים 3 ו-4 אל הדרך העירונית נעשית דרך שביל שנסלל כנראה ע"י המועצה, בחלקו הראשון השביל עובר בשטח חלקה מס' 18 המיועדת לדרך לפי התב"ע החלה באזור ובחלקו השני השביל עובר בתחום חלקה מס' 6 השייכת כאמור לתובעים, (השביל עובר בצידה המערבי של חלקה 6 שהוא צידה המזרחי של חלקה 106). המודד מר זייד סימן בתרשים שהכין את חלק השביל הנמצא בתוך חלקת התובעים בקו מקוקו ועל פי מדידותיו מסתבר כי שטח שביל הגישה הנמצא בתוך חלקת התובעים הינו כ-150 מ"ר.

9. חלקתם של הנתבעים מס' 3 ו-4 נמצאת מבחינה טופוגרפית במקום מאד נמוך ביחס לדרך העירונית מס' 4, השיפוע הוא של כ-63%.

השאלה הטעונה הכרעה

10. האם זכאים התובעים מכוח זכות הקנין לדרוש סילוק יד הנתבעים מס' 3 ו-4 משטח השביל והאם התשובה לשאלה זו מושפעת (וכיצד) אם ייקבע כי לנתבעים מס' 3 ו-4 אין כל דרך גישה אחרת לחלקתם.

דיון

המסגרת הנורמטיבית

11. התובעים לא הציגו נסח טאבו באשר לזכויותיהם בחלקה 6 נכון ליום הגשת התביעה וגם לא הציגו את הסכם החלוקה בינם לבין שותפיהם לחלקה, הסכם שאמור להצביע על זכותם לעשות שימוש בלעדי בשטח שבמחלוקת, אך מאחר והנתבעים לא חלקו על זכות התובעים אצא מתוך ההנחה כי התובעים הם הבעלים של החלק הרלבנטי בחלקה 6 או בשפתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו הם בעלי זכות הקנין באותם מקרקעין. 

12. בסעיף 3 לחוק היסוד: כבוד האדם וחירותו נקבע "אין פוגעים בקנינו של אדם", כב' הנשיא ברק (כתוארו אז) בבג"צ 4593/05 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' ראש הממשלה, תק-על 2006(3), 4561 , 4564 (2006) מסביר כי " בכך הכריעה הכנסת, כרשות מכוננת, בעד תפיסה הדוגלת כי יש להעניק לקניין מעמד חוקתי". אך חשוב לזכור כי אין במערך הזכויות, זכות בעלת מעמד מוחלט ואל מול זכות הקנין שהינה זכות בעלת המעמד החוקתי עומדת חובה בעלת מעמד בכיר לא פחות, חובת מימוש הזכויות בתום לב.

13. לנושא זה התייחס בית המשפט העליון בהרכב של 7 שופטים ברע"א 6339/97 - משה רוקר נ' משה סלומון, תק-על 99(4), 1 , 40 (1999) בפסק דינו של כב' הנשיא ברק (כתוארו אז) נקבע כי " זכותו של הבעלים לדרוש סילוק המבנה שנבנה על מקרקעין שלא כדין אינה מוחלטת. לבית המשפט נתון שיקול דעת, האם להעניק לבעלים את הסעד של סילוק המבנה והחזרת "המקרקעין לקדמותם". "יחסיות" הזכות ושיקול דעת בית המשפט מקורם בעקרון תום הלב. תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) הוא עקרון "מלכותי"...עקרון תום הלב חל בגדריו של חוק המקרקעין..על כן מקובלת עלי עמדתו של חברי, השופט אנגלרד הכותב בפסק דינו (בפסקה 19 ), כי עקרון תום הלב: "פורש את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין." ביטוי מיוחד לעקרון תום הלב בגדרי חוק המקרקעין ניתן בסעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע: " בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר"..... סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא אך ביטוי מיוחד לעקרון זה. הוא מהווה, כלשונו של פרופ' א. ידין "דוגמא קונקרטית" לעקרון תום הלב (ראו ידין, שם, בעמ' 282 ,281). ... הנה כי כן, כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין, צריכה להיות מופעלת בתום לב.. מתחולתו של עקרון תום הלב על השימוש בזכויות (במובן הרחב) על פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות: ראשית, השמוש בזכויות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום הלב בהקשר זה משמעו אמת מידה אובייקטיבית . לא נדרש, לשם פגיעה בעקרון תום הלב, כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם "הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת"...שלישית, תום הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקנין הגורם נזק לזולת, ובין שימוש בזכות הקנין שנועד להגן על זכות הקנין (או זכות אחרת) מפני מתנכלים לה; רביעית, לשופט נתון שיקול דעת - בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום הלב - בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על פי חוק המקרקעין (ראו ע"א 782/76 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(523 (2). היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב.... זכות הקנין ככל זכות האחרת אינה מוחלטת. כל הזכויות כולן הן יחסיות. זכות הקנין אינה הזכות לנהוג שלא בתום לב. על כן נתון תמיד שיקול דעת שיפוטי - בגדרי עקרון תום הלב - בהענקת סעדים בגין פגיעה בזכות הקניינית".