מכרזי קרקע שהליכי תכנונה טרם הושלמו (696)

מכרזי קרקע שהליכי תכנונה טרם הושלמו (696)1
מודיעים בזאת כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה ביום כ"ב באדר א' התשנ"ה (22 בפברואר 1995), לאשר את עקרונות המסמך שהונח בפניה שענינו "אופציה לרכישת זכויות בקרקע ולתכנונה". נוסח המסמך מובא בתוספת.
לאחר שיבוצעו מספר מכרזים לא יאוחר מחצי שנה ממועד קבלת החלטה זו, בהתאם לעקרונות שאושר, ימסור מינהל מקרקעי ישראל דיווח מפורט עליהם לועדה לקרקע עירונית.
תוספת
כללי
ההתפתחויות בשוק הדיור בשנתיים האחרונות חשפו בצורה בולטת מספר תופעות המאפינות את הענף;
(1) בעיות בזמינות קרקע לבניה ובמיוחד בקרקע מתוכננת;
(2) מעורבות ממשלתית חזקה מאוד;
(3) תהליכי תכנון ורישוי ממושכים;
(4) מיסוי כבד;
(5) ענף שבו לא מתקיימים תנאי תחרות משוכללת.
לתופעות אלה היתה, בין היתר, השלכה על התפתחויות חמורות בענף, אשר תוצאתן היתה האמרת מחירי הקרקע ובעקבותיהם האמרת מחירי הדיור.
טיפול רציני בבעיה זו מחייב התייחסות כוללת למרכיביה המפורטים לעיל ואף למרכיבים נוספים וזאת במטרה להביא לשינוי אופטימלי הן מבחינת האפקט והן מבחינת הזמן; בשנה האחרונה החלה הממשלה לטפל במרכיבי הבעיה מתוך כוונה להשיג שינוי במצב.
מינהל מקרקעי ישראל, כגוף הממונה על ניהול קרקעות המדינה, הקק"ל ורשות הפיתוח, היא הכתובת הראשונה לכל בעיה בשיווק קרקעות לענף.
בשנה האחרונה החל המינהל להיערך בצורה רצינית יותר למשימת השיווק ואף נעזר לשם כך במשרד הבינוי והשיכון. הצעדים שננקטו בשנה האחרונה לא היתה בהם כדי לשנות שינוי מהותי ולהעלים את תחושת המחסור במקרקעין בענף.
בתחומו של המינהל ניתן להגדיר את בעיית זמינות הקרקעות כבעיה העיקרית והדחופה יותר לפעולה.
אופן הטיפול בבעיה זו, עד היום, היה בבחינת "מן היד אל הפה", דעתנו היא כי כיום, אין ספק שהטיפול בשיווק הקרקעות צריך להיעשות כך שהקרקע לבניה תהיה זמינה בכל עת, לדרישת הפעילים בענף.
מטרות
א. הפיכתה של הקרקע למוצר "נורמלי" בתהליך הייצור - בניה, לרבות יצירת מלאי בתהליך ומלאי מוגמר, תהליך כזה יביא למצב בו הקרקע תהפוך למוצר מדף וזאת גם בהתייחס לקרקעות המנוהלות על ידי המינהל. קרקע כ"מוצר מדף" תוכל לשמש כבלי מדיניות נוסף בידי הממשלה.
ב. שיפור תהליכי התכנון וקיצורם.
אמצעים
ההתרחשויות בשנה האחרונה מראות כי כדי להתמודד עם הבעיות והכשלים בענף, על המינהל לגוון ככל שניתן את האמצעים. אחד הכלים הללו הינו שיווק של אופציות לרכישת זכויות עתידיות בקרקע ותכנונה.
תהליך השיווק
1 המינהל יגדיר חטיבות קרקע המיועדות לשיווק.
2. אגף תו"פ ינחה סדר פעולות לרבות מדידות, מיפוי, הכנת תצלומי אויר וכן הכנת הנחיות ראשוניות לתכנון.
17. מפעלים מוגנים (תיקון: תשנ"ז)
(א) הוראות חוק זה יחולו לגבי עובדים שיש להם מגבלות גופניות, נפשיות או שכליות המועסקים במפעלים מוגנים שאוצר המדינה משתתף בתקציבם, בין אם מלאו להם 18 שנים ובין אם לאו, אם קבע כך שר העבודה והרווחה בתקנות, באישור ועדת העבודה והרווחה של הכנסת, דרך כלל או לסוגים; בתקנות כאמור יכול שייקבע שכר מינימום הנמוך מהאמור בחוק זה.
3. עריכת הסכמים עם החוכרים הנוכחיים וקיום מגעים עם רשויות מוניצפיליות.
4. יציאת מכרז.
אופן ביצוע המכרז
1. הגדרת הנתח העומד למכרז האופציה - בכל אתר יוגדר חלק, בדרך כלל 20% מזכויות הבניה, אשר הן תהיינה נושא המכרז. יתר הזכויות תשארנה לשיווק המינהל אלא אם כן יתברר כי החוכר מעונין לקבל פיצוי לקרקע ואכן ניתן לאפשר זאת. במקרה כזה ישארו בידי המינהל 51 ועד 53 אחוזים לשיווק.
2. מתן הנחיות תכנוניות ראשוניות על יד אגף תו"פ.
3. הצעת היזם תכלול שני מרכיבים:
(א) הצעת פרוגרמה ראשונית לתכנון האתר בהתאם להנחיות המינהל.
(ב) המחיר אותו ישלם היזם (לאחר השלמת התכנון) בעד הזכויות שתיווצרנה באתר.
המחיר ייקבע כאמור, במכרז ויהיה צמוד למדד עד לביצוע העסקה.
4. הזוכה במכרז יקבל:
(א) הרשאה לתכנון כל חטיבת הקרקע (100%) מוגבלת ל-24 חודשים.
(ב) אופציה לרכישת הזכויות. היזם יצטרך לשלם בעד האופציה ואולם תשלום זה אינו על חשבון המחיר אותו ידרש לשלם במימוש האופציה. אורך חיי האופציה הינו שלוש שנים וניתן להאריכה לתקופה נוספת כפי שיפורט בהמשך.
התהליך התכנוני
קבלת פרוגרמה כללית של יעודים והיקפי בניה (במכרז).
הכנת הצעה תכנונית ראשונית על ידי המשתתפים במכרז.
הכנת תוכנית להגשה למוסדות תכנון (מתן תוקף) - 24 חודשים מיום הזכיה במכרז, במקרה של אי עמידה בלוח זמנים יוכל היזם לקנות אורכה של ששה חודשים נוספים תמורת תשלום של 2% מערך הצעתו הראשונית.
לא השלים היזם את התכנון גם בפרק הזמן הנוסף - יחזור התכנון למינהל.
החזרת התכנון למינהל אין משמעה הפסד האופציה על ידי היזם.
מימוש האופציה
מימושה של האופציה מותנה בהשלמת תהליך התכנון (מתן תוקף).
הזוכה יכול לדחות מימושה של האופציה, מעבר לשלוש השנים, למשך ארבע-חמש שנים נוספות, במנות של שנה בכל פעם, ובתשלום של 3% מערך ההצעה לשנה מראש.
כאמור, אין החזקת האופציה מותנית בהצלחת התכנון, ואולם במידה שהיזם לא הצליח להשלים את התכנון והתכנון חזר למינהל - ישלם הזוכה כנגד כל הארכה של האופציה 5% מערך ההצעה לעומת 3% במקרה של הצלחה.
לאחר השלמת התכנון האופציה הופכת להיות סחירה. במצב זה תהיה האופציה יכולה לעבור לכל גורם שהיה יכול להשתתף במכרז לכתחילה.
פיתוח האתר ושיווקו
המינהל יוכל לשווק את יתרת האתר בכל עת שימצא לנכון. חלקו של המינהל ישווק במכרז.
הסדרי הפיתוח הסתמכו על מערכת חוקי העזר העירונית ומימון הפיתוח יהיה באגרות.
המינהל יוכל ליזום התקשרות עם הרשות המקומית לפיתוח האתר כנגד קיזוז באגרות. במקרה כזה יעשה הפיתוח על-ידי חברה מנהל.
החליט המינהל לצאת לשיווק, חייב היזם לשלם את הוצאות הפיתוח באותו מועד שיקבע לשאר הזוכים. דמי הפיתוח ישמרו כפקדון למקרה בו יחליט היזם כי אינו מעונין לממש את האופציה.
במקרים בהם המינהל אינו מעונין בפיתוח ואילו היזם כן, לא יחוייב המינהל להכניס את חלקו.
במידה ומקרה כזה מתמשך עבר לזמן שייקבע מיום מימוש האופציה, יוכל היזם לקבל החזר של מחיר האופציה ועלות התכנון.
_________________________________
1 י"פ תשנ"ה, 3764.

מכרזי קרקע שהליכי תכנונה טרם הושלמו (696)

חיפוש עורך דין לפי עיר