מה קורה כשמבקשים לבצע פרויקט תמ״א 38 בבניין בו חלק מהדירות הורחבו וחלק לא? האם יש מקום להבחנה בין הדירות כך שבסופו של דבר לא כולן תקבלנה את אותה תמורה? עו״ד גיא יקותיאל עם הניתוח המשפטי.
לפני כשנתיים פנו אלי יורשים של דירה בבניין בן 6 דירות בגבעתיים. מדובר בבניין ישן מאוד, משנות ה-50, עם דירות מקוריות קטנות בנות כ-50 מ"ר כל אחת.
לאורך השנים הרחיבו כל בעלי הדירות את דירותיהם, למעט סבתם של היורשים, אשר לא הרגישה צורך להרחיב את דירתה. ההרחבות היו משמעותיות והכפילו את שטח הדירות מ-50 מ"ר ל-100 מ"ר.
דיירי הבניין ביקשו להתקשר עם יזם בהסכם תמ"א 38/2 להריסה של הבניין ובנייתו מחדש. היזם הסכים להוסיף 25 מ"ר לכל אחת מהדירות ולמסור לדיירים דירות חדשות בגודל של 125 מ"ר. עם זאת, ביחס לדירת היורשים ביקש היזם להוסיף 25 מ״ר על השטח המקורי ולהחזיר להם דירה בת 75 מ״ר בלבד.
אנו טענו, כי מאחר שמדובר ב"עסקת קומבינציה" בה בעלי הקרקע מוכרים זכויות בניה ליזם, הרי שליורשים מגיעה דירה חדשה בגודל זהה לדירות שיקבלו יתר דיירי הבניין. חיזוק לעמדתנו התקבל בפסק הדין שניתן לפני כשנה בבית המשפט העליון בעניין בית מרכזים.
הסיפור של בית מרכזים
בחודש יוני 2003 פרצה שריפה בבית מרכזים ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב ולא היה מנוס מלהרוס אותו.
בעלי החנויות בבניין, שהיוו רק כ- 17% מכלל בעלי הנכסים ("בעלי המיעוט"), ביקשו לבנות אותו מחדש. לעומת זאת, יתר בעלי הזכויות, אשר בבעלותם היו בעיקר יחידות האחסון גדולות ("בעלי הרוב"), התנגדו להקמה מחודשת ועל כן פנו הצדדים להליך של פירוק השיתוף במקרקעין.
במסגרת הליך זה היו הצדדים חלוקים הן בשאלת אופן רישום הזכויות במקרקעין והן בשאלת אופן חלוקת הכספים שיתקבלו ממכירת המקרקעין.
עמדת בעלי הרוב הייתה כי יש להתחשב בשטח היחידות בבניין קודם להריסתו ("מדד השטח") וכפועל יוצא מכך הרישום והתמורה צריכים לשקף את חלוקו היחסי של כל שותף.
בעלי החנויות, שהיו כאמור המיעוט, טענו מנגד שבחלוקת התמורה וברישום יש להתחשב בשווי הכלכלי של הזכויות ("מדד השווי"). כאן המקום לציין כי למרות שהחנויות בבית מרכזים היו קטנות מאוד, מיקומן בחזית הבניין בקומת הקרקע הקנה להן שווי גבוה בצורה משמעותית מיחידות האחסנה הגדולות של בעלי הרוב.
בכל הקשור לרישום הזכויות במקרקעין, נפסק כי זכויות הצדדים ירשמו בהתאם לחלקן של היחידות ברכוש המשותף, מבלי להתחשב במאפיינים נוספים.
אך בכל הנוגע לפירוק השיתוף בפועל - הסיפור היה מסובך יותר.
״תוצאה מטרידה וזרה״
לבית מרכזים נוספו במהלך השנים זכויות בנייה. עניין זה עמד בלב ניסיונותיהם של בעלי רוב לרכוש את חלקם של בעלי המיעוט ולבנות לבדם את הבניין החדש, תוך ניצול זכויות אלה. בהתאם, הם דרשו שהתמורה המגיעה לכל בעל קרקע תיקבע לפי ״מדד השטח״, בדיוק כפי שנרשמו הזכויות.
בעלי יחידות המיעוט פנו לבית המשפט וטענו כי גם אם נקבע שרישום זכויותיהם במקרקעין יעשה לפי חלקם ברכוש המשותף, הרי שלצורך קביעת חלוקת התמורה שתתקבל בהליך פירוק שיתוף יש להתחשב בהבדלים הייחודיים של כל יחידה ויחידה ובשווי היחידות כפי שהיה טרם הריסת הבניין ("מדד השווי").
הם הסבירו כי חלוקה לפי מדד השטח תפגע בזכויותיהם ותביא להתעשרות בעלי הרוב על חשבונם.
בתחילה, קבע בית משפט השלום כי פירוק השיתוף יעשה בהתאם למדד השטח. ערעור שהגישו בעלי המיעוט למחוזי נדחה.
ואולם, בקשת רשות הערעור שהגישו בעלי המיעוט לבית המשפט העליון התקבלה, ונקבע כי חלוקת התמורה תיעשה בהתאם למאפייני היחידות, ולא על בסיס מדד השטח בלבד. בפסק הדין נקבע בין היתר כי ״תוצאה לפיה מאפייניהן של הזכויות של בעלי הדירות "נמחקים"...כאשר הרכוש הפיזי הושמד היא תוצאה מטרידה וזרה להגיונם של דיני הקניין".
ובחזרה לגבעתיים
בבחינת השאלה האם יש מקום להבחנה בין דירת היורשים לבין יתר הדירות יש לזכור כי למרות ההרחבות שבוצעו ברוב הדירות בבניין, לא תוקן צו הבית המשותף וזכויות בעלי הדירות במגרש נותרו זהות.
מאחר שבהיעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, זכויות הבניה שייכות לכל בעלי הדירות בהתאם לחלקם ברכוש המשותף, זכויות הבניה במגרש בגבעתיים היו שייכות לכל בעלי הדירות באופן שווה.
בנסיבות אלה, לא אמור להיות כל שוני בין בעלי הדירות שהורחבו לבין היורשים מבחינת התמורות שיקבלו, ופסק הדין בעניין בית מרכזים מחזק לדעתנו מסקנה זו: אנו רואים כי על פי מדד השווי שנקבע כצודק וכנכון לחלוקת התמורות, יש להתחשב בשווי הכלכלי של זכויות הבניה הצמודות לכל דירה, ולא בגודלן של הדירות שנהרסו. בהתאם, כנגד מכירת זכויות הבניה ליזם, היורשים זכאים לקבל תמורה זהה ליתר בעלי הדירות ואין כל סיבה לכך שדירתם תופלה לרעה בתמורה המגיעה לה.
* עו״ד גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין