בעלי בניין בתל אביב ביצעו פרויקט תמ״א 38 מסוג חיזוק, שבמהלכו שופצו הדירות הקיימות. מנהל המיסוי טען שעליהם לשלם מס שבח על שווי השיפוץ אך ערר שהגישו בנושא התקבל חלקית
ועדת ערר קיבלה לאחרונה חלקית ערר שהגישו בעלי בניין בתל אביב נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בעיר לחייב אותם במס שבח על שיפוץ בשווי של כ-2.25 מיליון שקל שנעשה בדירותיהם. השיפוץ נערך כחלק מפרויקט תמ״א 38 ומנהל המיסוי טען כי מדובר בתמורה נוספת שנתן היזם לדיירים ושלא מקנה פטור ממס שבח לפי החוק. הוועדה קיבלה את טענת הבעלים כי השיפוץ נעשה כנגד תשלום שהיו אמורים לקבל בגין פרק הזמן בו נאלצו לפנות את דירותיהם. הפטור שניתן הוא חלקי והבעלים ישלמו מס שבח על סכום של 810,000 שקל.
ברחוב יפתח בתל אביב עמד בניין בן ארבע קומות ובו 16 דירות מגורים. הבניין נבנה לפני יותר מחמישים שנה.
הבעלות בבניין התחלקה בין שני אנשים (שהחזיקו כל אחד שתיים וחצי דירות) וחברה בבעלותם שהיו בידיה 11 דירות.
בשנת 2016 החליטו הבעלים לקדם מיזם תמ״א 38. לשם כך הם הקימו בחודש מרץ 2017 חברה נוספת, המוחזקת על ידי שני בעלי הבניין בחלקים שווים. חברה זו נועדה לשמש כ״יזם״ בפרויקט והבעלים התקשרו עמה בהסכם תמ״א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה. בהסכם נקבע כי הדירות הקיימות יורחבו וישופצו, וזאת כנגד תשלום נוסף ונפרד. בהסכם עצמו לא ננקב מחיר בגין השיפוץ הפנימי של הדירות אך מחשבוניות שנערכו על ידי היזם והופנו לבעלים עולה שסכום עמד על 2,250,000 שקל.
מנהל המיסוי טען שעל הבעלים לשלם מס שבח על סכום השיפוץ. לדבריו, לא הוכח שהבעלים שילמו עבור השיפוץ ומדובר בתמורה נוספת שקיבלו, שאינה מקנה פטור ממס שבח לפי החוק.
הבעלים טענו כי השיפוץ נעשה כנגד דמי שכירות שהיו אמורים לקבל מהיזם בזמן בו נאלצו לפנות דירותיהם לצורך ביצוע פעולות חיזוק ושיפוץ הבניין על פי תכנית התמ״א.
לטענה זו השיב מנהל המיסוי כי ניכר שהבעלים רצו לקבל תמורה נוספת בעבור הזכויות שמכרו לחברה היזמית בדמות השיפוץ ו״צבעו״ צמורה זו תחת הכותרת של ״דמי שכירות״ שפטורים ממס שבח. לשיטתו, מאחר שמדובר בפרויקט חיזוק (להבדיל מהריסה ובנייה) הבעלים כלל לא נדרשו לפנות את דירותיהם לצורך הבנייה.
הוכיחו את טענתם
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בראשות השופט הרי קירש קבעה שהעוררים הביאו מספר ראיות להוכחת טענתם כי השיפוץ בוצע כקיזוז עבור דמי השכירות. כך למשל, אדריכל הפרויקט כתב במכתב מ-2018 כי הוא מאשר שביצוע עבודות חיזוק המבנה לא היו יכולות להתבצע לא פינוי הדירות. כמו כן, צורפו צילומים מאתר הפרויקט בהם הבניין נראה ללא קירות חיצוניים, מצב שלפי ניסיון החיים אינו נדרש לשם שיפוץ פנימי בלבד.
״העוררים הרימו את הנטל והראו כי בפרויקט מסוים זה אכן נדרש פינוי בשל ביצוע העבודות לחיזוק הבניין והרחבתו על פי תכנית התמ"א״, כתבה הוועדה.
עם זאת נקבע כי פרק הזמן אשר במהלכו נדרש הפינוי בשל עבודות החיזוק, לעומת השיפוץ הפנימי, לא הוכח באופן מדוייק.
הוועדה העריכה שמשך הפינוי הנחוץ לצורך החיזוק באתר היה 18 חודשים. בנסיבות אלה היא קבעה שקיזוז דמי השכירות בגין השיפוץ הפנימי יעמוד על 1,440,000 שקל (לפי שכ״ד של 5,000 שקל ו-16 דירות) ושהעוררים ישלמו מס שבח על היתרה.
לא ניתן צו להוצאות.
- ב״כ העוררים: עו"ד משה הר שמש
- ב״כ המשיב: עו"ד יהונתן בן דוד מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
עו״ד חן ספקטור
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין