תכנית מתאר ג׳ תל אביב: למי שייכות הזכויות לבניית חדר על הגג?

בעלי דירת גג בבניין בעיר ביקשו לנצל זכויות בנייה מכוח תכנית מתאר ג׳ ולבנות חדר שיתווסף לדירתם. בית המשפט קיבל את עמדת יתר דיירי הבניין וקבע שזכויות הבנייה מכוח התכנית הן משותפות.

השופט גלעד הס קיבל לאחרונה תביעה שהגישו 6 דיירי בניין ברחוב ארלוזורוב בתל אביב נגד בעלי דירת הגג. הנתבעים קיבלו היתר לבנות חדר על הגג שיתווסף לדירתם, בהתאם לתכנית מתאר ג׳. השופט פסק כי זכויות הבנייה על פי התכנית שייכות לכלל הדיירים בבניין ולכן על הנתבעים לקבל את הסכמת התובעים לבנייה.

תכנית מתאר מקומית ג׳ מעניקה זכויות בנייה לבניית חדר על גגות בתים משותפים ברחבי העיר תל אביב. התכנית קובעת כי החדר ייבנה כחלק בלתי נפרד מדירת הגג. בית משפט השלום בהרצליה דן לאחרונה בשאלה האם זכויות בנייה אלה שייכות לבעלי דירת הגג בלבד או לכלל דיירי הבניין.

את התביעה הגישו בעלי הדירות בעקבות היתר שקיבלו בעלי דירת הגג לבניית חדר נוסף בדירתם מכוח תכנית ג׳. התובעים ביקשו להצהיר כי זכויות הבנייה הנובעות מהתכנית הן משותפות ושייכות לכל הדיירים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

הם הדגישו כי אמנם תקנון הבית המשותף קובע כי שטח הגג מוצמד לדירת הגג אך הוא אינו קובע הצמדה של זכויות הבנייה לדירה כלשהי.  

הנתבעים טענו מנגד כי הזכויות מכוח התכנית מוקנות ספציפית לבעלי דירת הגג לצורך בניית חדר נוסף והתובעים אינם יכולים למנוע מהם את הבנייה.

אפליה של ממש

אך השופט גלעד הס קיבל את התביעה. הוא הבהיר כי ההלכה היא שאם אין אמירה מפורשת בתקנון הבית המשותף בדבר הצמדה של זכויות הבנייה למי מהדירות, זכויות אלה משותפות לכלל הדיירים, אף אם קיימת הצמדה של שטח הגג עצמו לדירה ספציפית.

השופט דחה את טענת הנתבעים כי תכנית ג׳ יוצרת חריג לכלל זה וקבע שזכויות הבנייה שמעניקה התכנית שייכות מבחינה קניינית לכל הדיירים.

הוא הסביר כי על אף שהתכנית מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך ורק כחלק מדירת הגג, הרי שמבחינה קניינית התכנית ״שותקת״ ולא קובעת למי שייכות הזכויות. לדבריו, עיון בלשון התכנית מעלה כי היא אינה קובעת דבר מבחינה קניינית לגבי שיוך זכויות הבנייה הנוספות, העומדות על 23 מ״ר.

הוא הוסיף כי אמנם נקבע בתכנית כי הזכויות יהיו ניתנות לניצול תכנוני רק כתוספת לדירת הגג אך מטרת ההוראה היא למנוע יצירת יחידת דיור נוספת ונפרדת על הגג ולא מדובר בהוראה שמטרתה להעשיר קניינית את בעלי דירת הגג.

עוד לדבריו, ראוי להחיל על נושא חלוקת זכויות הבנייה את אותו ההסדר שנקבע לגג עצמו. כלומר, כשמדובר בזכויות בנייה השייכות לדירת הגג מכוח התקנון לא יהיה צורך בהסכמת כלל הדיירים לבנייה, אך כשמדובר בזכויות משותפות, כמו במקרה זה, נדרשת הסכמת כלל הדיירים.

השופט ציין כי פרשנות זו ניתנת ליישום פרקטי שכן כלל הדיירים יכולים לפנות בבקשת הקלה פשוטה יחסית ולבקש שהחדר לא יהיה חלק בלתי נפרד מדירת הגג.

״פרשנות הנתבעים יוצרת הבחנה אסורה עד כדי אפליה של ממש בין בעלי דירות הגג לבין יתר הדיירים״ כתב השופט וסיכם כי הזכויות מכוח תכנית ג׳ שייכות לכלל בעלי הדירות ועל הנתבעים לקבל את הסכמת התובעים לבנייה.

הנתבעים חויבו בשכ״ט עו״ד של 30,000 שקל ובהוצאות בסך 4,000 שקל.

• שמות ב״כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין