לפני מספר ימים הסמיכה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את מינהל התכנון להכין את מסמכי התיקון בעניין הזכויות במסלול "הריסה ובנייה".
ההמלצה עושה חסד רב עם היזמים ובעלי הדירות ומעניקה לרשויות המקומיות היטל השבחה חלקי ושולי, יחסית לעודף הזכויות בתב"ע (לעומת התמ"א) כמפורט להלן.
להבנת הנושא יש להבחין בין זכויות לפי תב"ע (תוכנית בניין עיר) לבין תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), המאפשרת תוספת בנייה בפטור מהיטל השבחה בבניינים שנבנו לפני 1980.
הגישה המרחיבה והגישה המצמצמת
במסלול הריסה ובנייה הובילה עד לאחרונה גישה של "פרשנות מרחיבה", לפיה היזמים והדיירים יהיו זכאים לא רק לתוספת של 2.5 קומות, אלא גם להשלמת זכויות התב"ע שלא נוצלו. זאת אומרת שאם למשל מדובר בבניין בן 3 קומות, ובמסגרת התב"ע הקיימת ניתן להוסיף לו 2 קומות, ואילו במסגרת התמ"א ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות – הרי שכל 4.5 הקומות נוספו תהיינה פטורות מהיטל השבחה.
בדיון שהתקיים בספטמבר האחרון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת עתירה שהתייחסה לבניין ברחוב קק"ל בגבעתיים, הוצגה עמדת היועמ"ש לממשלה המאמצת "פרשנות המצמצמת". לפי עמדה זו, לא ניתן לנצל את זכויות התב"ע שלא מומשו במסגרת התמ"א בפטור מהיטל השבחה. למשל, בדוגמא לעיל ניתן יהיה להוסיף רק 2.5 קומות בפטור מהיטל השבחה.
עמדת היועמ"ש הקפיצה את היזמים והדיירים שטענו כי גישה זו "תהרוג" את מסלול "הריסה ובנייה" לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בבנייה מחדש.
יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי הבין את המצב, ובחוכמה פוליטית שכנע את המועצה הארצית להעביר הצעת "פשרה", שמצד אחד תקבל את הפרשנות המרחיבה כפי שביקשו היזמים, ומאידך תעניק פיצוי לרשויות בדרך של היטל השבחה מצומצם. על פי ההצעה, ההיטל יחול רק על 13 מ"ר מכל דירה שתתווסף במסגרת התב"ע הקיימת לפני החלת התמ"א.
כך לדוגמא: נניח שמדובר במקרה בו הוספו במסגרת התב"ע שתי קומות שבהן 4 דירות בגודל של 100 מ"ר כל אחת, ושווי ההשבחה בגינן עומד על 1.2 מיליון שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על 600,000 שקל. בעקבות ההחלטה, היזמים ישלמו על תוספת 4 יחידות הדיור רק 13% היטל השבחה בסך 78,000 שקל – סכום זניח לעומת תוספת הזכויות.
לתמרץ את הרשויות
השאלה הגדולה היא האם החלטה זו תעבור בסופו של דבר בעוד מספר חודשים בכנסת ותעוגן בחוק?
לטעמי, סוגיית היטל ההשבחה גרמה עד היום לרשויות החזקות לעכב את התמ"א, הפיצוי השולי הניתן בהמלצת המועצה יפגע בהכנסות הרשויות, ובפועל – לאחר שהרשויות יבינו את גודל ההפסד הן יעכבו את יישום התכנית.
לאור כוונת האוצר לזרז ולקדם בנייה במסלול זה, יש לתמרץ רשויות שיעמדו ביעדי היתרים לתמ"א 38 על ידי "מענקים-חלף השבחה", באמצעותם משרד האוצר יעניק מענקים לרשויות במקום הפסד היטל ההשבחה שייגרם להן כתוצאה מיישום התיקון לתמ"א.
האוצר צריך להכניס יד לכיס
עד היום עיכבו הרשויות בקשות להיתרים לאור הפסד היטל ההשבחה שנבע מיישום התוכנית. על מנת שהתיקון המוצע סוף-סוף יעבור וייושם, על האוצר לשחרר את החסמים.
לפיכך, על מנת שהיזמים יאמצו את תוכנית "הריסה ובנייה" יש לתמרץ אותם באמצעות ה"פרשנות המרחיבה". בצד זאת, בכדי שהרשויות המקומיות יזרזו את התוכניות בוועדות, על האוצר להכניס את ידו לכיס ולשפות אותן על הפסד היטל ההשבחה באמצעות מענקים על מכסות של היתרים.
* עו"ד ורו"ח יוסי שקד עוסק בדיני מקרקעין, מיסוי מוניציפאלי ותמ"א 38
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין