פתח לתכנוני מס: דירת יוקרה נמכרה בפטור ממס שבח

מנהל המיסוי ביקש לחלק את תקרת הפטור שבחוק (כ-4.5 מיליון ש') בין שני השותפים בנכס שנמכר ב-10 מיליון ש', אך ועדת הערר קבעה שכל אחד מהם זכאי למלוא הפטור בנפרד. פסק הדין יצר אפשרויות חדשות לניצול הפטור

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין קיבלה לאחרונה ערר שהגישו שני אנשים שמכרו דירת יוקרה שהייתה בבעלותם בתל אביב. כל אחד מהשותפים קיבל 5 מיליון שקל מהעסקה והם ביקשו לזכות בפטור המקסימלי מתשלום מס שבח. מנהל המיסוי התנגד וטען שהפטור ניתן לדירה ולא למוכר, אך עמדתו נדחתה. הוועדה קבעה שהשניים דומים יותר למשפרי דיור מאשר למשקיעים אמידים.

חוק מיסוי מקרקעין מעמיד את תקרת הפטור ממס שבח לזכאים על סכום של 4.5 מיליון שקל. מעבר לסכום זה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על החלק משווי העסקה שעד לסכום התקרה. 

שני שותפים שהייתה בבעלותם דירה ברחוב ריינס בתל אביב מכרו אותה תמורת 10 מיליון שקל. הם ביקשו שיחול עליהם פטור ממס שבח, כשבגין חלק התמורה המיוחס לכל מוכר (חצי מהתמורה) התבקש פטור על מלוא גובה ״סכום התקרה״, כלומר, עד לסך של 4,522,000 שקל (סכום מתואם לפי שיעור עליית המדד). 

ואולם, מנהל מיסוי מקרקעין העניק לכל אחד מהם פטור ממס שבח רק עד לסכום המהווה 50% מסכום התקרה, כלומר, עד לסך של 2,261,000 שקל. הוא נימק זאת בכך שתקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, ולכן כל אחד מהשותפים זכאי לחלק מתקרת הפטור בהתאם לחלקו היחסי בדירה שנמכרה.

בערר טענו המוכרים שלפי הפסיקה תקרת הפטור ממס שבח מתייחסת למוכר ולא לנכס. הם הוסיפו שמס שבח הוא מס ישיר המוטל על הכנסה ולא על נכס והחלטת מנהל המיסוי מהווה אפליה אסורה בין נישומים זהים, מבלי שקיים לה בסיס ענייני.

מנהל המיסוי טען מנגד כי לשון החוק סובלת הן את פרשנותו והן את פרשנות העוררים. במקרה שכזה לשיטתו, יש לאמץ את הפרשנות שלו, אשר מגשימה באופן מיטיבי את תכלית החוק – מיסוי השבח שנוצר אצל המוכרים ממכירת דירות יוקרה, וזאת ללא תלות במספר המוכרים או ביכולתם הכלכלית. 

פרופיל הנהנה

ועדת הערר בראשות השופטת ירדנה סרוסי כתבה כי לשון החוק אינה ברורה וחד-משמעית, והיא יכולה לקיים את פרשנויות שני הצדדים. לפיכך פנתה הוועדה לבחון את תכלית החוק. 

הוועדה הדגישה שהתכלית בפטור היא בראש ובראשונה סוציאלית – לפטור בעלי דירה יחידה, מתשלום מס שבח כאשר הם מבקשים למכור את הדירה שבבעלותם על מנת לרכוש דירה חדשה. שהרי, אין דומה אדם בעל נכסים שקונה דירה להשקעה, לזוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה להתגורר בה. את הסוג הראשון מעוניין המחוקק להגביל ולמסות, ואת השני לתמרץ. 

״המחוקק התכוון להגביל את הפטור הסוציאלי לבעלי מסוגלות כלכלית, כך שכשהם מוכרים את דירתם, הפטור ממס השבח יהיה מוגבל אך לשווי של דירה ׳רגילה׳״, כתבה וועדה והוסיפה שבנסיבות אלה שלילת הפטור נעשית על בסיס פרופיל הנהנה ממנו, ולא על בסיס הדירה כשלעצמה. 

״כאשר שני בני אדם מחזיקים במשותף דירת יוקרה, מבחינה מהותית, הם דומים יותר לאדם ממוצע "משפר דיור", מאשר לאותו אדם אמיד שמחזיק לבדו בדירת יוקרה ומבקש למכור אותה״, כתבה.

מה לגבי מס רכישה?

אגב פסק הדין עולה השאלה מה הדין לגבי תקרת הפטור המקבילה, ממס רכישה, לגבי דירה יחידה הנמכרת על ידי שותפים (עד שווי של כ- 1.8 מיליון שקל). גם כאן עולה שאלה האם התקרה היא לשווי הדירה כולה או בגין חלקו של כל שותף?

הועדה התייחסה לענין זה בדרך אגב, בקובעה כי לענין מס רכישה המצב שונה, שכן בתקנה 2(2) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, ישנה הוראה מפורשת ביחס ל"חלוקת" הפטור בין שותפים ולפיה חלקו של כל שותף במס יהיה ביחס "לכל הזכות בדירה". ועל כן בשונה ממס שבח, תקרת הפטור תחושב לפי שווי הדירה כולה ולא לפי שווי חלקו של כל שותף.

תכנון מס אפשרי בתוך התא המשפחתי

עם זאת, לעניין מס שבח, נפתח פתח לתכנוני מס בנוגע לדירות יוקרה בתוך התא המשפחתי.

לדוגמה, ניתן להקטין את מס השבח עד כדי פטור מוחלט באמצעות תכנון מקדים מושכל ופיצול הבעלות בדירה, בדרך של מתנה מחיים בין צאצאי התא המשפחתי הבוגרים במידה ואין ברשותם עדיין דירת מגורים אחרת (קטינים נחשבים כתא משפחתי אחד עם הוריהם), כך שכל אחד מהם יחזיק בחלק ששוויו אינו עולה על תקרת הפטור.

אם כל חלק כאמור אינו מהווה לפחות 50% משווי הדירה, גם לא תחול מגבלת "תקופת הצינון" (עד 4 שנים) לצורך ניצול הפטור, החלה במכירה בנסיבות של קבלת דירה במתנה.

הוועדה אומנם רמזה על סמכותו של מנהל מיסוי מקרקעין להתמודד עם תכנוני מס מלאכותיים. ואולם, דומה כי לאור הרציונל עליו עמדה הועדה, לפיו הפטור נובע מתכלית סוציאלית ומבוסס על "פרופיל אישי" של המוכר, אין שום סיבה למנוע את הפטור כאמור בנסיבות האמורות. זאת, כשם שאין סיבה לפסול חלוקת דירות בשווי שמתחת לתקרת הפטור בין צאצאיו הבוגרים של התא המשפחתי חסרי הדיור, כדי לאפשר ניצול של הפטור בידי כל אחד מהם.

לסיכום, פסק הדין מסמן אבן דרך חדשה בכל הקשור לניצול הפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה ומהווה פתח לתכנוני מס לגיטימיים במסגרת התא המשפחתי המורחב.

• ב״כ העוררים: עו"ד יאיר בנימיני, עו"ד שגיב רון, עו"ד שירן פולישוק
• ב״כ המשיב: עו"ד יעל הרשמן פמת״א (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין