בני זוג מכרו דירה שבמקור הייתה אמורה להיות מחסן. מנהל המיסוי סירב להעניק להם פטור בשל השימוש החורג ובית המשפט העליון קבע שעקרונית אין זכאות לפטור במקרים כאלה, אך לאור השימוש הארוך (70 שנה) שנעשה בנכס למגורים - הנכס הוכר כדירה מזכה
בבית המשפט העליון נדחה לאחרונה ערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין על החלטת ועדת ערר להעניק פטור ממס שבח לבני זוג שמכרו דירה בתל אביב. מנהל המיסוי טען כי הדירה שימשה למגורים בניגוד לחוק וכשייעודה המקורי הוא למחסן. שופטי העליון קבעו שעקרונית ״דירות״ לא חוקיות מעין אלה אינן זכאיות לפטור אך במקרה זה יש הצדקה לפטור בשל הנסיבות המיוחדות.
הנכס נשוא המחלוקת נמצא ברחוב מגידו בעיר. על פי היתר בנייה שהוצא ב-1945 ייעוד הנכס הוא למחסן ושטחו כ-55 מ״ר.
בנכס הותקנו מתקנים הנחוצים לדירת מגורים והוא כולל שני חדרים, מטבח וחדר אמבטיה. הוא שימש למגורים בפועל במשך עשרות שנים.
בני הזוג רכשו את הנכס ב-1992 ושילמו מס רכישה כעל דירת מגורים רגילה. במהלך השנים ניסו השניים לקבל היתר לשימוש חורג אך נדחו.
ב-2015 הם מכרו את הדירה ובדיווח למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב הם ביקשו שהחיוב במס שבח יכלול הכרה בנכס כ״דירת מגורים מזכה״ כך שיינתן להם פטור על העסקה.
מנהל המיסוי סירב והמוכרים הגישו ערר. ב-2019 התקבל הערר בדעת רוב. מנהל המיסוי לא השלים עם פסק הדין והגיש ערעור.
הוא תהה האם נכס שלא נבנה כדירת מגורים בהתאם להיתר הבנייה נחשב ל״דירת מגורים״ בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין אך מפני שנעשה בו בפועל, בניגוד לדין, שימוש כדירת מגורים?.
בני הזוג הדגישו מצידם כי תכלית דיני המס אינה אכיפת דיני התכנון והבנייה כי אם השתת מס אמת. הם הוסיפו כי רכשו את הדירה בתום לב, באמונה שמדובר בדירת מגורים, שולמה בגינה ארנונה לאורך כל השנים לעירייה לפי סיווג של דירה ולא ננקט צעד כלשהו על ידי הרשויות נגדם בשל השימוש הלא חוקי.
״לא יהא חוטא נשכר״
לאחר ניתוח פרשני של הגדרת ״דירות מגורים״ בחוק מיסוי מקרקעין וכן לנוכח עקרון השמירה על שלטון החוק והכלל ש״לא יהא חוטא נשכר״ הגיע השופט יחיאל כשר למסקנה שיש לפרש את ההגדרה ״דירת מגורים״ כמתייחסת לשימוש למגורים כדין, כלומר, שימוש התואם את ייעוד הנכס כפי שהוא לפי דיני התכנון והבנייה.
עם זאת הבהיר השופט שגם התכלית של שמירת שלטון החוק אינה מוחלטת ויש לאזנה מול תכליות החוק הספציפי. כך, יש לבחון האם השימוש המנוגד לדין נוגע ישירות ובאופן הדוק להיבט השימוש למגורים דווקא.
השופט ציין שדירה שייעודה למגורים ובוצעה בה חריגת בנייה, ניתן יהיה להכיר בה כ״דירת מגורים״ שכן לא חריגת הבנייה הקנתה לדירה את מעמד המגורים. מאידך, דירה שהשימוש בה למגורים מגלם את הפרת הדין התוצאה תהיה שלמעט במקרים חריגים ומיוחדים לא ניתן לראות בה דירת מגורים לעניין הפטור.
במקרה זה קבע השופט שאף שהיה ראוי לדחות את הבקשה לפטור, באופן חריג יש להכיר בנכס כדירה מזכה בשל הצטברות נסיבות. זאת, בין היתר, מאחר שהנכס ממוקם באזור מגורים מובהק ומשמש בפועל למגורים במשך כ-70 שנה, תקופה ארוכה באופן יוצא דופן.
לא ניתן צו להוצאות.
השופטים נעם סולברג ועוזי פוגלמן הצטרפו לתוצאה.
לפסק הדין המלא בתיק 1073/20
- ב״כ המערער: עו"ד חן אבידוב
- ב״כ המשיבים: עו"ד אפרת סולומון; עו"ד טלי יהושע; עו"ד עדי קימל; עו"ד מאיר מזרחי
עו״ד ירון נדם
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין