פורסמה הצעת החוק להסדרת הפעילות של קבוצות הרכישה

שלא יהיה לנו ענבל אור 2: תזכיר החוק שפרסם השבוע משרד המשפטים מציע שורת הגנות לחברי קבוצות הרכישה, ומטיל חובות שקיפות והגינות על המארגן.

בשנים האחרונות היקף פעילותן של קבוצות רכישה גדל באופן משמעותי. מחקר שנערך לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הראה כי בין השנים 2009-2016 כעשירית מסך התחלות הבנייה היו של קבוצות רכישה. אין ספק שמדובר בשיעור גבוה.

ההיגיון הכלכלי שעומד מאחורי קבוצות אלה הוא היתרון הכספי שעשוי לצמוח לחבריהן עקב חיסכון בהתקשרות עם יזמים, וכן האפשרות שלהם להשפיע על אופי הפרויקט.  

אלא שמן הצד האחר, הנושא לא הוסדר בחקיקה כך שלחברי הקבוצה אין בטחונות או הגנות. כך למשל, אין גורם אחד שלוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי חברי הקבוצה. מארגן הקבוצה אינו כפוף לחובות כלשהן ופעמים רבות מוצאים עצמם החברים בעלטה, מבלי לדעת מה עלה בגורל הפרויקט, כיצד הוא מתקדם והאם בכלל יש להם סיכוי להיכנס בסופו של דבר לדירה חדשה.

זו הסיבה שלא אחת מצאו עצמם החברים בבעיה – אם בהשלמת הפרויקט, אם לגבי העלות הסופית שלו, ואם משום שמארגן הקבוצה לא התנהל בהגינות.

די להזכיר את המקרה של ענבל אור או את הדיווחים מהעת האחרונה בתקשורת לגבי קבוצות רכישה שכספי חבריהן ירדו לטמיון ללא יכולת להמשיך את הפעילות ולקבל את הדירה הנכספת.

כל אלה העלו את הצורך בהסדרה רגולטורית של פעילות קבוצות הרכישה, שהחוקים המחייבים לגבי עסקאות מכר מקרקעין רגילות אינם חלים עליהן.

תזכיר החוק שפורסם באחרונה הסתמך על מסקנותיו של צוות בין משרדי שהוקדם לבדיקת הנושא. בין היתר העלה הצוות את בעיית פערי המידע בין רוכשי הדירות החברים בקבוצה לבין המארגן. כך למשל, רוכשים רבים כלל לא מודעים לכך שבקבוצת רכישה אין גורם שלוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפיהם, ואין גם מחויבות למימוש הפרויקט, מועד השלמתו או עלותו הסופית. באופן כללי, אין מי שיגן על האינטרסים שלהם ועל כספם.

כפי שאירע במקרים רבים מהזמן האחרון, לא אחת הרוכשים הצטרפו לקבוצה מבלי לדעת דבר על כך שאין להם שום הגנה חוקית במקרה שהפרויקט יתמוטט.

בהתאם לכך הצעת החוק מציעה כללים ברורים לארגון וניהול קבוצות הרכישה, תוך הטלת חובות הגינות ושקיפות על המארגנים.

כך למשל, מציע התזכיר לאסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה לגבי קרקעות שאין עליהן תוכנית מפורטת המאפשרת את הבנייה המבוקשת.

כמו כן, מאחר שבמקרים רבים הערכת העלות הראשונית של מארגן הקבוצה נמוכה בהרבה מהעלויות הריאליות הצפויות לרוכשים בסוף הפרויקט, הוצע לאסור על הקמת קבוצת רכישה ללא דו"ח שמאי מקרקעין.

עוד הוצע להגביל את דמי ההשתתפות בקבוצת הרכישה, שכיום יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.

בנוסף כוללת הצעה החוק הטלת חובת גילוי רחבה על המארגן, שבין היתר יחויב לפרסם את מלוא הפרטים על אודות מהות הקבוצה, אופי העסקה ולוחות הזמנים המשוערים של הפרויקט. המארגן אף יידרש להבהיר כי הוא לא מתחייב למחיר סופי או למועד מסירת הדירה.

לצד זאת, תוטל על המארגן החובה לפעול בשקידה, במיומנות ומתוך חובת אמון כלפי חברי הקבוצה,  והוא יחויב להעביר לרוכשים דו"ח תקופתי על אודות התקדמות הפרויקט.

בסעיף נוסף קובעת ההצעה שכדי להבטיח כי חברי הקבוצה לא יפסידו את הכסף שהעבירו למארגן, הוא יופקד בחשבון נאמנות ייעודי אשר ינוהל על ידי נאמן בלתי תלוי.

אין ספק שההצעה החדשה היא בשורה משמחת למתעניינים בקבוצות רכישה. אם וכאשר החוק יאושר ניתן להניח כי הרוכשים יוכלו להיות מעורבים יותר בפרויקט ומוגנים יותר במישור יחסיהם מול המארגן ובכלל.

לקריאת תזכיר החוק כדאי ללחוץ כאן

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין