עסקת קומבינציה לא תצא לדרך – חסרים פרטים מהותיים

בעלי נכסים במגרש בפרדס חנה חתמו על "זכרון דברים" להעברת זכויות תמורת בנייה, ולאחר מכן ביקשו לבטל את העסקה. השופט קיבל את בקשתם לאחר שקבע כי יש במסמך חוסרים שאי אפשר להשלים.

ביהמ"ש המחוזי בחיפה קיבל את בקשתם של בעלי זכויות בשטח בפרדס חנה, שביקשו שלא לאכוף "זכרון דברים" שעליו חתמו מול שני קבלנים, לביצוע עסקת קומבינציה של העברת שטח תמורת בניית מספר דירות במקום. השופט חננאל שרעבי פסק כי אמנם באופן סובייקטיבי הצדדים התכוונתו להתחייב אחד לשני באותו מסמך, אולם חסרים בו פרטים מהותיים ולכן אין לו תוקף.

המסמך נחתם ב-2016 על ידי אלמנתו ושלושה קרובי משפחה נוספים של אדם שנפטר ב-2013. לפני שנפטר המנוח הוכרז כפושט רגל וניתן צו כינוס לנכסיו (לאחר מכן מונה נאמן על עזבונו), כולל הבית שלו ושל אלמנתו, הניצב על המגרש שבו עסק ההסכם. לידו, נמצאים בתים של שלושת הקרובים הנוספים.

מהצד השני חתמו שני אנשים העוסקים בתחום הבנייה. כותרתו של המסמך, שאורכו שני עמודים, היתה זכרון דברים ל"הסכם אופציה להעברת זכויות במגרש תמורת שרותי בניה", ובו סוכם כי המבקשים יעבירו את זכויותיהם למשיבים, ובתמורה יקבלו חלק מהדירות שייבנו עליו.

כעשרה ימים אחרי החתימה אחד המבקשים פנה אל המשיבים בבקשה לבטל את המסמך, אך לטענתו המשיבים סירבו, ולחלופין הסכימו לבטלו בכפוף לתשלום הפיצוי שעליו הוסכם במסמך (20% משווי הקרקע).

בעקבות זאת הגישו המבקשים את התובענה, בה ביקשו להצהיר שהמסמך חסר תוקף משפטי, בטענה שהוא היה רק שלב במשא ומתן.

מנגד, טענתם העיקרית של המשיבים היתה כי מדובר בזכרון דברים מחייב, ואין כל הצדקה חוקית לבטלו, שכן כל חסר הקיים בו ניתן להשלמה על פי הדין או הנוהג.

שאלות ללא תשובות

השופט שרעבי תיאר בהרחבה את השאלות שעמדו על הפרק. מספר סוגיות הוכרעו לטובת המשיבים, למשל נדחתה טענה של המבקשים כי ההסכם מלכתחילה בטל בהיותו מותנה באישור הנאמן. השופט הפנה לכך שלפי עמדת הנאמן, לא היתה מניעה לבצע עסקה עתידית בקרקע.

כמו כן, השופט דחה את טענת המבקשים שלפיה הצדדים הסכימו שמדובר ב"מסמך פנימי", לאחר שניתח תמלולי שיחות ביניהם והגיע למסקנה כי במילים "מסמך פנימי" הצדדים התכוונו לשמור אותו בסוד מהנאמן, אך לא התכוונו לגרוע מתוקפו המשפטי.

מה שבסופו של דבר גרם לשופט לקבוע כי המסמך אינו מחייב, היא העובדה שחסרות בו "נקודות מהותיות וחיוניות", שבלעדיהן אי אפשר לומר שהעסקה הבשילה. בשפה המשפטית, נקבע כי חסרה בהסכם "מסוימות".

כך למשל, לגבי אחת הדירות שהיו אמורות להיבנות, לא היתה במסמך תשובה ברורה האם תהיה שייכת למבקשים או למשיבים.

השופט הסביר כי "לב ליבה של 'המסויימות' בעסקאות קומבינציה היא החלוקה הברורה מה בעל המקרקעין מקבל במסגרת העסקה ומה היזם/הקבלן מקבל במסגרת העסקה. אם יש מחלוקת בנוגע לחלוקה זו, לא ניתן לומר כי המסמך מסויים דיו בכדי להיקרא 'חוזה'".

בנוסף, ההסכם לא לגמרי הבהיר כמה דירות ייבנו בסופו של יום, שכן המשיבים התכוונו לבקש מהרשויות להגדיל את אחוזי הבניה, ואף לא ברור מה חלקם של המבקשים בהגדלה זו.

השופט הסביר שאפשרות הגדלת זכויות בנייה צריכה להיות מוסכמת מראש באופן מפורש, והוסיף כי "חסר זה לא ניתן להשלמה באמצעות הדין או הנוהג".

לפיכך נקבע כי המסמך אינו מחייב, ולא ניתן לאכיפה. המשיבים חויבו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 שקל.

• שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין