מה הסיבה לכך שעסקאות מקרקעין לא מעטות מסתבכות ויחד עמן עורכי הדין המטפלים והצדדים לעסקה? ניתן למנות סיבות מגוונות אך דומה שהסיבה העיקרית היא היעדר בדיקות מקדימות ושלימות של הנכס הנמכר, שתכליתן לסלול את הדרך לעסקה נינוחה ובטוחה.
הבדיקות המקדימות מועילות לפחות בשני מישורים: הראשון, חשיפת מלוא המידע הרלוונטי הנדרש לצדדים כדי להחליט אם לבצע את העסקה ובאילו תנאים; השני, הסרת מכשולים מדרכה של העסקה, לפני החתימה.
נדגים את שני המישורים האמורים:
חשיפה מידע מוקדמת - בעסקת מכר מקרקעין, חשיפת שיעור החבות במס למשל, ככל שיישנה, ודאי מועילה לצדדים כדי לשקול היטב את משמעותה הכלכלית;
הסרת מכשולים מדרכה של העסקה - הבדיקה אם יש מניעה לעסקה אם לאו טעונה טיפול מקדים. אם למשל יסתבר כי נכס המקרקעין נמצא תחת עולם של צו מניעה, צו הריסה, עיקולים וכיוצא באלה ודאי שאילו טעונים טיפול והתייחסות קודם לחתימה על העסקה.
עורכי דין העוסקים בתחום ודאי יסברו שהשורות לעיל לא חידשו להם דבר. אמת, כך הדבר. אם כן, מה החידוש שאנו מציעים?
אנו מציעים נקודת מבט חדשה על ניהול הזמן בביצוע עסקת מכר. לאמור, שיתוף פעולה מוקדם בין עורך הדין המייצג את המוכר לבין בעל הנכס. כיצד? המפגש הרגיל בין שני אילו מתרחש בדרך כלל בשעה שהמוכר מצא לו קונה, אם באופן ישיר ואם דרך יועץ נדלן. בנסיבות רגילות אילו נוצרת דינמיקה לא רצויה של לחצים, אם מצד המוכר ואם מצד הקונה ואם מצד יועץ הנדלן, לקדם את העסקה לקראת מועד החתימה. מי שנקלע לאש צולבת הוא עורך הדין, המתבקש להאיץ מהלכים ולפעול בתחומי זמן לא ריאליים. מה יעשה, למשל, עורך דין המגלה כי ישנו עיקול ישן על הנכס שאף המוכר לא היה מודע לו? ודאי שניתן לטפל במכשול זה אך לכך דרושים זמן וסבלנות. שני אילו אינם מצויים בשפע שעה שהקונה עומד בפתח.
מה עושים?
לקוח המבקש למכור נכס, טוב יעשה אם יבקש מעורך דין מטעמו להכין את הנכס לקראת מכירה, עוד בטרם אותר קונה. לאמור יבקש מבא כוחו לבצע שורת בדיקות נדרשות ויטפל בטעון טיפול כך שעד הגעתו של קונה פוטנציאלי תיסלל הדרך לעסקה נקייה ממכשולים, בהירה בפרטיה ומשמעויותיה הכספיות, ונינוחה. המציאות בה אנו חיים מלמדת כי מוכר מן השורה ודאי ישאל : "למה אני צריך להעסיק עורך דין לפני שיש לי קונה"? ועורך דין מן השורה ישאל :" למה אני צריך לטרוח על עסקה שעה שלא ברור אם תצא אל הפועל שהרי אין קונה?". התשובה לשאלה זו מצויה בפסקה הראשונה לרשימתנו: כדי להימנע מהסתבכות.
אין בכך תשובה שלימה. מה ימנע מהמוכר לפנות לעורך דין אחר (שיציע תעריף זול יותר למשל) לאחר שתיק הנכס – עליו טרח עורך הדין - הוכן כדבעי? התשובה היא פשוטה: הסכם בין עורך הדין לבין הלקוח המבטיח את מחויבות הלקוח לבצע את העסקה עם עורך הדין המטפל, בתעריף מוסכם מראש. ככל שיבקש הלקוח להשתחרר ממחויבותו לעורך דינו שהכין את התיק, יחויב בדמי הכנת תיק הנכס שאף הם יסוכמו מראש.
יתרונותיה של דרך הפעולה לפיה הכנת תיק הנכס לקראת עסקה מתבצעת בהיעדר קונה העומד בפתח ואטמוספירת עבודה לחוצה, אל מול קיומו של מרחב זמן ראוי לטיפול בקשיים שיתגלו, ברורה. נמנה חלק מהם:
ראשית, היא מבטיחה יעילות. אם הבדיקות המקדמיות גילו מניעה מהותית לביצוע עסקה כגון צו מניעה או סכסוך יורשים יש לטפל במניעה זו קודם לכניסה למשא ומתן.
שנית, היא מבטיחה חישוב כלכלי נכון של העסקה. המוכר עשוי לגלות פרטים על הנכס שברשותו שאפילו הוא לא ידע עליהם ולכלכל את צעדיו בהתאם, וזאת עוד קודם שישקול איזו הצעת מחיר לקבל ומהו המחיר שבעדו ימכור את הנכס. ישנם מוכרים המבקשים סכום מסוים, מתוך חישובים מספריים כאילו ואחרים, מבלי שיביאו בחשבון, למשל, את המיסוי על הנכס. חשיפת מלוא הפרטים תביא אותם להערכה יותר ריאלית של מחיר העסקה ותוצאותיה הכספיות עבורם.
שלישית, ניצול המומנטום הטוב לביצוע עסקה, לכשיגיע קונה. זמינות הקונה לביצוע העסקה היא מיידית כמעט, משום שהנכס מוכן לקראת עסקה. דמיינו לעצמכם שאתם – כבאי כוח המוכר- משגרים לבא כוח הקונה,שהגיע, את מלוא הפרטים הנוגעים לעסקה לבד מטיוטה ראשונה. בכלל זה, תחשיב מס, אישור הרשויות להיעדר חריגות, שיעור ההיטלים, הסכם חכירה, נסח טאבו, תשריט בית משותף ועוד. ודאי תזכו לשיתוף פעולה מהיר וטוב יותר מול קולגה שמקבל חשיפה מליאה של פרטי העסקה.
לסיכום: הכנה מוקדמת של נכס מקרקעין לקראת מכירה, מייד עם קבלת ההחלטה של הלקוח למכור, ובהיעדר קונה או יועץ נדלן המייצרים אטמוספירה לוחצת, מבטיח הכנה נאותה, ומבטיח עסקה חלקה לשביעות רצון כל המעורבים בה.
עו"ד יצחק שטרית עוסק בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין